OPERAT SZACUNKOWY PODSTAWA WYCENY:

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej DOM MUZYKI I TAŃCA ZABRZE, ul. de Gaulle a Nr 17 działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113, KW Nr GL1Z/ /3 PODSTAWA WYCENY: Wycena opracowana na podstawie zamówienia DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle a Nr 17 przez Tadeusza ŻUKROWSKIEGO Rzeczoznawcę Majątkowego, uprawnienia zawodowe Nr 3253 do szacowania nieruchomości. CEL OPRACOWANIA: Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. POZIOM CEN: listopad 2013 r. AUTOR OPRACOWANIA: DATA OPRACOWANIA: 4 listopad 2013 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO określającego wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej DOM MUZYKI I TAŃCA ZABRZE, ul. de Gaulle a Nr 17 KW Nr GL1Z/ /3, działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113 Podstawa wyceny: Właściciel nieruchomości: Cel opracowania: operat szacunkowy opracowany na podstawie zamówienia DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle a Nr 17 dla Tadeusza ŻUKROWSKIEGO Rzeczoznawcy Majątkowego, uprawnienia zawodowe Nr 3253 do szacowania nieruchomości, członka Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach DOM MUZYKI I TAŃCA zam ZABRZE, ul. de Gaulle a Nr 17 celem niniejszego opracowania jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy Nieruchomość zabudowana: działki gruntu Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113 o powierzchni m 2 z prawem wieczystego użytkowania zabudowana budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA o powierzchni użytkowej 7.866,80 m 2 Wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny wynosi: ,- zł słownie: dwadzieścia dziewięć milionów dwieście trzydzieści dwa tysiące czterysta złotych Poziom cen: listopad 2013 r. Data określenia wartości: 4 listopad 2013 r. Data sporządzenia operatu: 4 listopad 2013 r. Zabrze, 4 listopad 2013 r. Rzeczoznawca Majątkowy AUTOR OPRACOWANIA: STRONA 2

3 ZAWARTOŚĆ WYCENY: I CZĘŚĆ OGÓLNA... str Przedmiot i zakres wyceny... str Podstawa prawna i materiały wykorzystane przy wycenie... str Podstawa formalna opracowania, daty wyceny, poziom cen, źródła informacji.. str Cel opracowania wyceny... str Stan przedmiotu wyceny... str Analiza rynku i dobór metodologii wyceny... str Opis nieruchomości gruntowej zabudowanej... str. 13 II CZĘŚĆ WYCENA NIERUCHOMOŚCI... str Wycena podejściem porównawczym... str. 20 III CZĘŚĆ USTALENIA KOŃCOWE... str Określenie końcowe szacunkowej wartości nieruchomości... str Wnioski końcowe... str Klauzule i zastrzeżenia... str Załączniki... str Dokumentacja fotograficzna... str. 30 STRONA 3

4 I CZĘŚĆ OGÓLNA STRONA 4

5 1. Przedmiot i zakres wyceny. Stosownie do treści zamówienia, oszacowaniu wartości podlega nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA o powierzchni użytkowej 7.866,80 m 2, zlokalizowana w Zabrzu przy ulicy de Gaulle a Nr 17, działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113 o powierzchni m 2. Nieruchomość jest zapisana w Sądzie Rejonowym w Zabrzu Wydział VI Ksiąg Wieczystych KW Nr GL1Z/ /3. 2. Podstawa prawna i materiały wykorzystane przy wycenie. 2.1 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami). 2.2 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz.U. Nr 207 poz. 2109) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z późn. zmianami. 2.3 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. (Dz.U. Nr 196 poz. 1628) zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. 2.4 Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo Bankowe (Dz.U r. Nr 72 poz. 665 z późniejszymi zmianami). 2.5 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 16 poz. 93 z późn. zmianami). 2.6 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników. 2.7 Odpis Księgi Wieczystej Sąd Rejonowy w Zabrzu Wydział VI Ksiąg Wieczystych KW Nr GL1Z/ / Mapa ewidencyjna działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/ Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM 2013 r Materiały wykorzystane przy wycenie: Katalog cen jednostkowych wskaźników robót i obiektów inwestycyjnych wyd. BISTYP-CONSULTING Spółka z o.o. Warszawa 2013 r. STRONA 5

6 Scalone normatywy do wyceny budynków i budowli wyd. WACETOB Nr 103 wyd. Warszawa Katalog cen dla szacowania obiektów budowlanych metodą szczegółową Nr I/2007(22), wyd. Agencja Usług Techniczno-Organizacyjnych Budownictwa PROMIKS spółka z o.o. w Katowicach Katowice 2007 r Biuletynu cen obiektów budowlanych BCO cz. I - obiekty kubaturowe, cz. II - obiekty inżynieryjne wyd. SEKOCENBUD, 2013 r Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli - wyd. Agencja Usług Techniczno-Organizacyjnych Budownictwa PROMIKS Sp. z o.o. Katowice 1992 r. oraz Zużycie nieruchomości zabudowanych Instytut Doradztwa Majątkowego, wyd. Warszawa 2003 r Wycena nieruchomości M. Prystupa, wyd. Warszawa PFSRM Informacje własne z transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości z terenu woj. śląskiego. 3. Podstawa formalna opracowania, daty wyceny, poziom cen, źródła informacji. 3.1 Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie: DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle a Nr 17 dla rzeczoznawcy majątkowego, uprawnienia zawodowe Nr 3253 do szacowania nieruchomości Tadeusza ŻUKROWSKIEGO członka Śląskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Katowicach. 3.2 Daty istotne dla wyceny: Data sporządzenia wyceny 4 listopad 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 4 listopad 2013 r. Data, na którą uwzględniono i określono stan przedmiotu wyceny 28 maj 2013 r. Data dokonania oględzin 28 maj 2013 r. STRONA 6

7 3.3 Wizja lokalna 29 października 2013 r. polegająca na dokonaniu: oględzin z ustaleniami ustalenia powierzchni użytkowej opisu technicznego połączonego z badaniem poszczególnych elementów składników ustalenia stopnia zużycia inwentaryzacji technicznej budynku użytkowego spisania ustaleń ze zleceniodawcą wykonania dokumentacji fotograficznej 3.4 Źródła informacji Zleceniodawca: DOM MUZYKI I TAŃCA - ZABRZE, ul. de Gaulle a Nr Urząd Miasta w Zabrzu Kancelarie Notarialne w Gliwicach i Zabrzu Agencje Handlu Nieruchomościami z terenu woj. śląskiego Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych kwartalnik Nieruchomość Bank informacji Rzeczoznawców Majątkowych SILESIA w Katowicach Wywiad w terenie i informacje własne. Ponadto: prasa i literatura fachowa Szczegółowe informacje w zakresie: W zakresie informacji technicznych i danych liczbowych dotyczących budynku oraz stanu technicznego budynku wizja lokalna w dniu 29 października 2013 r. W zakresie działki odpis Księgi Wieczystej i Urząd Miasta w Zabrzu W zakresie informacji o prawach do nieruchomości odpis Księgi Wieczystej, Nr GL1Z/ /3, decyzja Prezydenta Miasta Zabrze z dnia 15 grudnia 2005 r. o nabyciu praw do nieruchomości o powierzchni użytkowej 7.866,80 m 2 W zakresie informacji o wartościach rynkowych informacja własna, agencje handlu nieruchomościami, bank informacji SILESIA STRONA 7

8 4. Cel opracowania wyceny. Stosownie do zamówienia celem niniejszego opracowania jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA dla zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Zgodnie z rozdziałem 1 dział IV Ustawy o gospodarce nieruchomościami i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych wartość tę określa się w oparciu o aktualnie kształtujące się ceny w obrocie wolnorynkowym dla aktualnego sposobu użytkowania. 5. Stan przedmiotu wyceny. 5.1 Stan prawny nieruchomości. W świetle odpisu z Księgi Wieczystej KW Nr GL1Z/ /3 w Sądzie Rejonowym Wydział VI Ksiąg Wieczystych w Zabrzu: Dział I Oznaczenie nieruchomości: Zabrze, ul. de Gaulle a Nr 17 działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113 o powierzchni m 2 BI inne tereny zabudowane BUDYNEK: obiekt kulturalno-oświatowy o charakterze muzyczno-rozrywkowym o kubaturze m 2 i powierzchni przyziemia m 2 działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia r. Dział II Własność: Dział III Prawa i ograniczenia: Dział IV Hipoteki: własność gruntu: Gmina Miejska Zabrze wieczyste użytkowanie gruntu: DOM MUZYKI I TAŃCA Zabrze brak wpisu wg zapisu w KW (odpis w załączeniu) STRONA 8

9 5.2 Informacje o terenie w Planie Zagospodarowania Przestrzennego i w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami dla przedmiotowego terenu brak jest Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta. Zgodnie z Uchwałą Nr XII/126/11 Rady Miejskiej w Zabrzu z dnia 4 lipca 2011 r. w sprawie: uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Zabrze teren obejmujący działki Nr 2552/118, 4900/2, 2553/113 przy ul. de Gaulle a Nr 17 w Zabrzu znajduje się na terenie oznaczonym jako: UM tereny śródmieścia miasta - zabudowa usługowa 6. Analiza rynku i dobór metodologii wyceny. 6.1 Analiza rynku nieruchomości Wskazanie rodzaju szacowanej wartości: Artykuł 150 ust. 2 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) mówi:,,dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu określa się wartość rynkową. Ustalono, że przedmiotowa nieruchomość może być przedmiotem obrotu. Artykuł 151 ust.1 definiuje wartość rynkową nieruchomości -,,wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W operacie jest określona wartość rynkowa przedmiotu wyceny zgodnie z podanym zakresem, określono wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU). STRONA 9

10 6.1.2 Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość: Celem określenia wartości rynkowej nieruchomości, biorąc pod uwagę jej cechy fizyczne, użytkowe, a także stan prawny przyjęto do badania rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami użytkowanymi jako budynki o charakterze usługowym, położonych w województwie śląskim, pozostających w obrocie na rynku wtórnym. Obszar badanego rynku nieruchomości to miejscowości województwa śląskiego. Rodzaj przyjętych do badania nieruchomości to, nieruchomości gruntowe zabudowane, będące przedmiotem prawa własności, przeznaczone w planie zagospodarowania na cele usługowe z zapleczem biurowo-socjalnym i pełną infrastrukturą. Przyjęcie do badań takiego obszaru rynku oraz opisanej grupy rodzajowej nieruchomości jest zgodne z położeniem, charakterem i warunkami wycenianej nieruchomości Analiza cen transakcyjnych: Wartość rynkowa 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków usługowych z zapleczem biurowo-socjalnym w dobrym stanie technicznym znajdujących się na rynku w ostatnim okresie kształtowała się przeciętnie dla tego typu od ok zł/m 2 do ok zł/m 2, w zależności przede wszystkim od lokalizacji, wieku budynku, stanu technicznego budynku standardu wykończenia pomieszczeń itd. Rynek wykazuje również transakcje spoza w/w przedziału cenowego. Jednakże nie są to ceny reprezentatywne. Aktualnie na rynku występuje znaczne zapotrzebowanie na powierzchnie usługowe, handlowe, biurowe. Tworzą je głównie małe i średnie przedsiębiorstwa prywatne korzystające z nich do tej pory na podstawie praw obligacyjnych. Najbardziej poszukiwane przez inwestorów są nieruchomości o niedużych powierzchniach, zabudowane budynkami w dobrym stanie technicznym, dobrze zlokalizowane z dobrym dojściem, dojazdem i parkingami. STRONA 10

11 Natomiast nieruchomości o dużych powierzchniach działek, zabudowane budynkami specjalistycznymi o znacznych powierzchniach użytkowych i kubaturze, zwłaszcza związanych z kulturą i usługami, o małych możliwościach przystosowania dla innej działalności, trudno znajdują nabywców. Przeprowadzona analiza transakcji kupna-sprzedaży wykazała, że sprzedawane nieruchomości charakteryzowały się dużą różnorodnością. Jakkolwiek funkcja wyznaczona w opracowaniach planistycznych i faktyczny sposób użytkowania dla nieruchomości będących przedmiotem transakcji były porównywalne, to inne atrybuty, jak np.: sposób zainwestowania na tych nieruchomościach, wielkość działek, intensywność zabudowy, stan techniczny obiektów oraz ich funkcji itp. znacznie odbiegały od siebie. Jednakże analiza ta pozwoliła na określenie cech rynkowych nieruchomości wpływających na poziom cen i wielkość tego wpływu na ceny (wagi cech). Analiza transakcji wskazuje, że największy wpływ na poziom cen mają następujące cechy nieruchomości: Rodzaj współczynników atrybutów: Waga atrybutu w %: Położenie 40 Lokalizacja i sąsiedztwo 10 Stan techniczny 30 Funkcjonalność 5 Wyposażenie w instalacje 5 Urządzenie działki 5 Dojście, dojazd, parking 5 STRONA 11

12 6.2 Metodologia wyceny Zastosowane metody, podejścia, techniki. Zgodnie z postanowieniami ustawy o Gospodarce Nieruchomościami z r. późniejszymi zmianami, Ustawą o własności lokali, Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego z dnia 22.IX.2004 r., a ponadto Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych wyd r., określono wartość rynkową nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania. Wybór podejścia metod i technik wynika z obowiązującej Ustawy o gospodarce nieruchomościami i Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zasad wyceny, Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych, oraz ze zlecenia Zleceniodawcy oraz dostępnych informacji na rynku nieruchomości podobnych Szacowanie wartości rynkowej nieruchomości podejściem porównawczym. Na badanym rynku lokalnym rynkach równoległych miały miejsce transakcje nieruchomościami podobnymi. Zgodnie z art Jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, stosuje się podejście porównawcze. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. STRONA 12

13 Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego podaje: 5.1. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania nieruchomości parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Właściwą procedurą dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości będzie podejście porównawcze z wykorzystaniem metody korygowania ceny średniej, która przeprowadzona zostanie zgodnie z wytycznymi zawartymi w Standardzie III.7. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz w komentarzu do w/w standardu. Wycenę przeprowadzono zgodnie z procedurą wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej, a wartość rynkowa W M wycenianej nieruchomości jest równa iloczynowi poła powierzchni użytkowej F budynku i średniej ważonej cen skorygowanych W jr. 7. Opis nieruchomości gruntowej zabudowanej. 7.1 Lokalizacja. Nieruchomość położona jest w Zabrzu przy ul. de Gaulle a Nr 17, utwardzony i dojście i dojazd oraz zespół parkingów bezpośrednio do budynku zapewniony jest od strony ulicy ul. Charlesa de Gaulle a oraz pośrednio od ul. Jana III Sobieskiego i 1-go Maja. W pobliżu przedmiotowej nieruchomości znajdują się nieruchomości mieszkalne oraz usługowe. Zabrze to miasto położone w zachodniej części województwa śląskiego i Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego (GOP), zamieszkałe przez ok. 180 tyś. mieszkańców, należy do grona pięciu największych pod względem liczby mieszkańców miast województwa śląskiego. STRONA 13

14 Przemysłowy charakter miasta zmienia się wraz z rozwojem nowoczesnych technologii. Rozwija się mała i średnia przedsiębiorczość, która w Zabrzu znajduje odpowiednie zaplecze w postaci wysoko wykwalifikowanej kadry technicznej, konkurencyjnej siły roboczej, odpowiedniej infrastruktury technicznej (hale produkcyjne, magazyny, uzbrojone nieruchomości, itp.), drogowej, telekomunikacyjnej czy ogromnego rynku zbytu. Zabrze niegdyś postrzegane jako przemysłowe, obecnie staje się miastem usług i turystyki przemysłowej. Jego charakter określają dziś podziemne skanseny Królowa Luiza i Guido. Polska Organizacja Turystyczna w 2003 roku przyznała miastu certyfikat za turystyczny produkt roku p.n. Zabrze miastem turystyki przemysłowej. Szeroką ofertę kulturalną i sportową proponują: Filharmonia Zabrzańska, Teatr Nowy, Dom Muzyki i Tańca, Multikino, Muzeum Miejskie, Miejski Ośrodek Kultury, Muzeum Górnictwa Węglowego, rozbudowana sieć bibliotek, miejskie kino Roma, samorządowa telewizja, Hala Widowiskowo-Sportowa, Kąpielisko Leśne, kluby sportowe: Górnik Zabrze, Gwarek, Sparta, Walka Makoszowy, Pogoń Zabrze. Zabrze posiada znaczną powierzchnię terenów zielonych, które zajmują aż 62% jego powierzchni. Dzięki korzystnemu położeniu w pobliżu skrzyżowania autostrad A-1 i A-4 oraz połączeniu z Drogową Trasą Średnicową, szczególnie atrakcyjnie jawią się tereny gminne przeznaczone pod inwestycje położone w obrębie miasta. Tereny te posiadają dużą powierzchnię, co umożliwia lokowanie nawet największych inwestycji. Miasto aktywnie wspiera małe i średnie przedsiębiorstwa, oferując im m.in. poręczenia kredytowe na tworzenie nowych i utrzymanie obecnych miejsc pracy. Zabrze realizuje program związany z wprowadzeniem standardów i norm unijnego prawa w dziedzinie ochrony środowiska. Jest on bezpośrednio związany z budową sieci kanalizacji i wodociągów, współfinansowaną przez Fundusz Spójności w ramach projektu pn. Poprawa gospodarki wodno-ściekowej na terenie Gminy Zabrze. Niezwykle istotny dla miasta jest program rewitalizacji i rekultywacji terenów poprzemysłowych obejmujący ponad 600 ha gruntów po przemyśle ciężkim. Położenie i lokalizację określono jako dogodne dla działalności kulturalno-usługowej. STRONA 14

15 7.2 Charakterystyka budynku. Dom Muzyki i Tańca - sala widowiskowa wzniesiona w 1959 r. w Zabrzu, według projektu znanych architektów Zygmunta Majerskiego i Juliana Duchowicza - to miejsce licznych imprez rozrywkowych o charakterze nie tylko regionalnym. Od lat DMiT gości czołowych artystów krajowych i zagranicznych, którzy chętnie wpisują występ w Zabrzu w plan swoich tras koncertowych. Pod względem liczby miejsc na widowni, parametrów akustycznych i możliwości technicznych, DMiT to jedno z najlepszych miejsc w Polsce. W głównej klimatyzowanej sali widowiskowej, liczącej 2037 miejsc, organizowane są duże widowiska sceniczne, koncerty, pokazy artystyczne i zamknięte imprezy okolicznościowe. Mniejsze pomieszczenia Domu Muzyki i Tańca, jak chociażby mała scena w Kawiarni Artystycznej, idealnie nadają się do spotkań, konferencji, sympozjów itp. Uczestnicy wszystkich imprez korzystać mogą z zaplecza gastronomicznego. Od listopada 2007 r. w strukturach DMiT znajdują się samorządowe media: instytucja realizuje zadania produkcji i emisji lokalnego programu telewizyjnego Telewizja Zabrze (Program Miejski GTV), jest także wydawcą dwóch miesięczników: Nasze Zabrze Samorządowe miesięcznik społeczno-kulturalny oraz zabrzańskiego informatora kulturalnego SUFLER. Dom Muzyki i Tańca zlokalizowany jest w centrum Zabrza pomiędzy ulicami Gen. de Gaulle'a i Jana Sobieskiego. W promieniu ok. 30 m od obiektu znajduje się teren otwarty rekreacyjny z utwardzonymi drogami dojazdowymi, dojściem i parkingami. Dom Muzyki i Tańca jest obiektem użyteczności publicznej organizującym imprezy masowe o charakterze muzyczno-rozrywkowym, w którym może brać udział maksymalnie ok osób. Jest obiektem średniowysokim jednostrefowym o dwóch kondygnacjach nadziemnych i jednej podziemnej o łącznej powierzchni użytkowej 7.866,80 m 2 i kubaturze m 3. STRONA 15

16 W obiekcie wyróżnia się trzy podstawowe przestrzenie: widownia z holami wejściowymi i szatniami, scena z pomieszczeniami przy scenicznymi, pomieszczenia zaplecza biurowego, magazynowego i garderoby Do budynku od strony zewnętrznej prowadzi 14 wejść o drzwiach dwuskrzydłowych. Na widownię prowadzą wejścia typu tunelowego o konstrukcji żelbetowej wyłożone boazerią drewnianą. Hole i wejścia z balkonów łączą się z galerią, która prowadzi do wejść na zewnątrz. Widownia zajmuje około 1000 m 2 powierzchni w jednokondygnacyjnej części budynku. Przestrzeń sceny o wysokości około 9 m dzieli się w układzie pionowym na poziom podscenia, sceny i nadscenia. W poziomie podscenia jest fosa dla orkiestry oraz pomieszczenia techniczne i magazynowe. Od strony widowni w poziomie tym usytuowane są garderoby. Część ta posiada ściany z cegły pełnej, stropy żelbetowe oraz stropodach. Zasadniczymi elementami budynku są: dwupoziomowa widownia obejmująca parter, i balkon na I piętrze (galerie na II piętrze - została wyłączona z użytkowania) oraz scena w kształcie prostokąta o wymiarach 18 m / 8 m, przedłużona trapezowym proscenium wychodzącym na 8 m przed linię kurtyn). Scena ma drewnianą podłogę, pod którą znajduje się pusta przestrzeń. Przed sceną wzdłuż trzech boków trapezu znajduje się dół orkiestralny z ruchomą podłogą umożliwiającą jego zamknięcie i przedłużenie proscenium. Orkiestron-zapadnia przeznaczony na około 60 osób, od przestrzeni pod widownią oraz podziemnej części scenicznej oddzielony jest murowaną ścianą i połączony z korytarzem podscenia parą zwykłych drzwi, otwieranych na zewnątrz. Nad sceną znajduje się pomost techniczny, sznurownia oraz pomieszczenia techniczne. Całkowita wysokość budynku, z jednoprzestrzenną częścią widowni i sceny, łącznie z grubością stropu w najwyższym punkcie dachu, wynosi około 19.5 m (licząc do sufitu podwieszonego wysokość ta nie przekracza 16 m). Natomiast wysokość dwukondygnacyjnej części użytkowej przeznaczonej dla publiczności, licząc od wejść z poziomu terenu, wynosi około 9.5 m. a wysokość części za sceną około 15 m. STRONA 16

17 Budynek DOM MUZYKI I TAŃCA wolnostojący, 3-kondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej na konstrukcji żelbetowej i stalowej. Fundamenty: Ściany podziemia: Ściany nośne i działowe: Strop: Schody: Tynki wewnętrzne: Elewacja: Posadzki: Stolarka okienna: Stolarka drzwiowa: Dach: Urządzenie terenu: Stan techniczny: żelbetowe ciągłe i punktowe murowane z bloczków betonowych i beton wylewany na miejscu konstrukcja żelbetowa i stalowa, ściany osłonowe murowane z cegły ceramicznej na zaprawie wapienno-cementowej żelbetowe krzyżowo zbrojone, wylewane na miejscu żelbetowe wylewane na miejscu, z wykładziną granit, marmur tynk IV kat. wapienno-cementowe, wykładziny, granit, glazura tynkowana tynk wapienno-cementowy III kat., malowana granit, marmur, glazura, wykładziny, lastriko aluminiowe i zespolone PCV drzwi aluminiowe oraz drewniane płycinowe, pełne i szklone wielospadowy, stropodach, ocieplony, izolowany, pokrycie papą termozgrzewalną na płytach, obróbka blacha, rynny i rury z PCV teren urządzony i zagospodarowany, dojścia, dojazdy i parking utwardzone, zieleń niska i wysoka budynek zużyty zgodnie z upływem czasu, po remontach bieżących i kapitalnych, częściowo adaptowany i modernizowany 7.3 Charakterystyczne dane techniczno-ekonomiczne: Powierzchnia użytkowa budynku: 7.866,80 m 2 Kubatura budynku: m 3 Powierzchnia działek Nr 2552/118, 4900/2, 2553/ m 2 Rok budowy: 1959 r. Liczba kondygnacji nadziemnych Liczba kondygnacji podziemnych 3 szt. 1 szt. STRONA 17

18 7.4 Funkcja budynku: Budynek Domu Muzyki i Tańca składa się z trzech zasadniczych części: części przeznaczonej dla publiczności, to jest dwupoziomowej widowni dla 2037 osób i galerii, która została wyłączona z użytkowania, oraz dwukondygnacyjnego zaplecza widowni obejmującego: na parterze: hol główny wejściowy, portiernię, mini bar, hol z szatniami, pełniący także funkcję poczekalni, sanitariaty oraz pomieszczenia biurowe dla pracowników, na I piętrze: foyer, kawiarnię oraz pomieszczenia TV Zabrze i Wydawnictwa. części scenicznej wraz z zapleczem, obejmującej pudło sceny, dół orkiestralny, magazyn dekoracji i rekwizytów (zascenie), garderoby dla aktorów oraz sanitariaty (przyziemie i parter), a także w przyziemiu pomieszczenia techniczne oraz pomieszczenie cateringu. części techniczno-gospodarczej, zlokalizowanej w przyziemiu budynku, obejmującej pomieszczenia magazynowe, pomieszczenia komór filtro-wentylacyjnych, pomieszczenie wymiennikowni, akumulatorowi oraz pompowni przeciwpożarowej. 7.5 Instalacje: DOM MUZYKI I TAŃCA wyposażony jest w następujące instalacje: W wodociąg komunalny K kanalizacja komunalna ogólnospławna E instalacja elektroenergetyczna światła i siły, odgromowa, oświetlenie ewakuacyjne T instalacja teletechniczna pełna CO i CW centralne ogrzewanie + ciepła woda system ogrzewania wodnego zasilany z wymiennikowni ciepła z sieci ciepłowniczej miejskiej G przyłącze gazowe do budynku nie użytkowane WE wentylacja grawitacyjna i mechaniczna A instalacja alarmowa, połączona z monitoringiem i ochroną budynku firma ERA Io instalacja oddymiania I p.poż. instalacja przeciwpożarowa: hydranty, tryskacze-zraszacze, zbiornik wody, gaśnice, monitoring pożarowy, dźwiękowy system ostrzegawczy, STRONA 18

19 II CZĘŚĆ WYCENA NIERUCHOMOŚCI STRONA 19

20 8. Wycena podejściem porównawczym. 8.1 Metodologia wyceny. Z uwagi na rozszerzony rynek tego typu budynków najbardziej odpowiednim sposobem dla wyceny będzie wycena (łącznie składnik budowlany i gruntowy): - podejście porównawcze - metoda korygowania ceny średniej Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości na podstawie analizy cech i cen nieruchomości porównywalnych. W metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku lokalnego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości i jeśli brakuje na rynku lokalnym transakcji, badanie rynku rozszerza się o podobne nieruchomości. Przyjęto następujące założenie: Wartość rynkowa nieruchomości jest korektą ceny średniej (przeciętnej) obliczonej na podstawie populacji generalnej cen lub na podstawie próbki reprezentatywnej. Wartość rynkowa nieruchomości W n określona jest następującym wzorem: W n W k W P x n C u E śr i 1 i gdzie: u i E n P C śr współczynniki korygujące odpowiadające rynkowym cechom nieruchomości o liczebności i od 1 do n współczynnik korygujący liczba cech rynkowych powierzchnia średnia wartość 1 m 2 powierzchni Zakres współczynników korygujących określony jako: C C min śr C ; C max śr Granice współczynników korygujących nie pozwalają wyjść przy E = 1 z wartością rynkową nieruchomości poza zakres wartości [C min, C max ] STRONA 20

21 8.2 Określenie wartości nieruchomości zabudowanej. DOM MUZYKI I TAŃCA (składnik gruntowy i budowlany łącznie): - podejście porównawcze - metoda korygowania ceny średniej Data transakcji: Wartość rynkową nieruchomości zabudowanej budynkiem DOM MUZYKI I TAŃCA określono na podstawie poniższych danych w okresie 2012 r r.: Położenie: woj. śląskie, miasto/gmina, obręb, ulica: Nr KW: Nr działki: Wartość transakcyjna w zł: Pow. użytkowa w m 2 : Cena 1m 2 w zł: Gliwice, Stare Miasto, GL1G/ / zł 1271, ,64 zł ul. Górnych Wałów Katowice, Roździeń, / zł 1707, ,97 zł ul. Bednorza Tarnowskie Góry, GL1T/ /3 367/ zł 1689, ,25 zł ul. Sobieskiego Czeladź, ul. Bytomska KA1B/ / zł 1125, ,74 zł Katowice, Mysłowice 57271/6, 48147/2 3214/55, zł 1359, ,08 zł Las, ul. Adama 3215/ Katowice, Bogucice KA1K/ /3 203/ zł 1200, ,00 zł Zawodzie, ul. Lubuska Katowice, Roździeń, /45, zł 1195, ,13 zł ul. Bednarska 1358/ Katowice, KA1K/ / zł 2135, ,89 zł Bogucice Zawodzie, ul. Powstańców Jaworzno, 187, KA1J/ /8 2, 263/ zł 1634, ,96 zł ul. Grunwaldzka 263/9, 263/11, 263/ Krzyżanowice, GL1R/ /1 100/2, zł 1380, ,91 zł ul. Tworkowska 110/ Pszczyna, KA1P/ /3 379/28, zł 1373, ,88 zł ul. Bankowa Jastrzębie Zdrój, Jastrzębie Miasto, ul. Mazowiecka Katowice, Bogucice Zawodzie, ul. Józefowska Myszków, Centrum, ul. Kwiatkowskiego Mysłowice, Wesoła, ul. Piastów Śląskich Jastrzębie Zdrój, Jastrzębie Miasto, ul. Mazowiecka KA1P/ /7 378/28 GL1J/ /2 147/7, 147/8, 147/9 KA1K/ /2 103/2, 106/1, 107/ /8 3680/12, 3681/5, 3681/ zł 2097, ,36 zł zł 1067, ,01 zł zł 1276, ,56 zł KA1L/ /2 1530/ zł 1366, ,71 zł GL1J/ /2 147/7, 147/8, 147/ zł 2097, ,14 zł STRONA 21

22 Knurów, ul. Dworcowa Katowice, Śródmieście Załęże, ul. Słowackiego Tychy, 0001, ul. Kopernika Tychy, 0001, ul. Nowokościelna GL1G/ /7 GL1G/ /7 2141/58, 2141/15, 2141/16, 2141/ zł 1406, ,23 zł KA1K/ /7 108/ zł 1197, ,28 zł / /2 4818/ zł 1504, ,61 zł KA1T/ /8 2205/5, 2321/5, 2508/ zł 1553, ,84 zł SUMA: zł 29635, ,19 zł ŚREDNIA: zł 1481, ,01 zł Szczegółowe dane: położenie, Nr aktu notarialnego, Nr Księgi Wieczystej, Nr administracyjny, Nr działki, sposób użytkowania działki, powierzchnia działki, wartość transakcyjna nieruchomości, powierzchnia użytkowa, cena 1 m 2, forma władania, przeznaczenie w PZP wykorzystane zostały z bazy transakcji SILESIA, z danych Agencji Nieruchomości oraz aktów notarialnych w Urzędach Miasta i Gmin województwa śląskiego. Do wyceny przyjęto niezbędne dane: data transakcji, położenie: województwo śląskie, miasto/gmina, obręb, ulica, numer Księgi Wieczystej, numer działki, wartość transakcyjna w zł, powierzchnia użytkowa w m 2, cena 1 m 2 w zł. Dane dotyczące rynku: Liczba transakcji w próbce reprezentacyjnej wynosi: 20 Obszar badania rynku: województwo śląskie Czas monitorowania cen: 2012 r r. C min : 1.366,64 zł/m 2 C max : 4.836,84 zł/m 2 Określenie średniej ceny: Cena średnia wynosi: C śr = ,19 / 20 = 2.854,01 zł/m 2 Określenie zakresu sumy współczynników korygujących: G d = C min / C śr = 1.366,64 / 2.854,01 = 0,479 G g = C max / C śr = 4.836,84 / 2.854,01 = 1,695 STRONA 22