Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (III kw roku.)

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Macroeconomic and Sector Analyses Department Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (III kw roku.) Summary 3 Najważniejsze fakty i komentarze 4 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe 5 2. Podaż lokali mieszkalnych 6 3. Popyt na lokale mieszkalne 9 4. Tendencje cenowe 11 Quarterly Residential Real Estate Market Report (Q3 2013) Summary 3 1. Real Estate Market in Poland and European countries 5 2. The supply of dwellings 6 3. The demand for dwellings 9 5. Price trends 11 Przygotowały/ Prepared by: Martyna Dziubak Monika Orłowska Warszawa, 6 grudnia

2 Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w III kw roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania się cen. Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji występujących na analizowanym rynku. Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkalnych oraz ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. This report presents trends in the Polish real estate market in the Q3 of 2013, with particular emphasis on the price fluctuations. In addition, the following material presents the expectations concerning future trends for the analyzed market. Detailed information on the real estate market, non-residential building and agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analyses Department. Kontakt/ Contact: Monika Orłowska Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/ Macroeconomic and Sector Analyses Department Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters ul. Kasprzaka 10/16, Warszawa tel ; , fax monika.orlowska1@bgz.pl 2

3 Summary Further improvement on the Asian and American housing market was observed in Q In 27 out of 34 analysed countries in the world, the growth in housing prices was reported. In USA the prices grew by 7.2% y/y (in Q the increase amounted to 3.2% y/y). In Europe the prices were falling in the countries most affected by the crisis in Cyprus (-13.0% y/y) and Greece (-11.6% y/y). However we observed the improvement on the housing market in more and more countries. Similarly to the previous quarter in Q the highest rate of growth was reported in Turkey (15.8% y/y). The upward trend in demand for dwellings maintained in Q (according to REAS quarterly change in sale grew to 18% from 9% in Q2 2013). The sale of 9,6 thou. dwellings on the primary market in the 6 largest cities is comparable to the boom in At the same time the number of unsold apartments decreased by 8.5% q/q. The high demand was supported by cash buyers and growing number of clients taking mortgage loans. In Q both number and value of new mortgage loans increased by 4% q/q (according to AMRON-Sarfin). However the annual rates remained below 0 the value was lower by 5.0% and the number by 9.7%. Q was the next period when the number of dwellings put into offer was lower than the number of completed apartments. At the same time the analysed quarter has been the first for the year, in which the growth in the number of dwellings started in the last 12 months was observed (according to CSO growth by 9.2% q/q). Moreover the statistics on supply are still disturbed by impact of so called Developer Act. In the period preceding its implementation, the CSO data showed very high rates of started development investments (increase by 74.7% y/y in April 2012) and building permits (increase by 72.2% y y in April 2012). These projects are currently implemented and the share of investments with escrow account standing at 12 % (according to REAS) is still negligible. Especially, when taking into account that in Q the growth in the number of started development dwellings amounted to 35.4% y/y (according to CSO). In Q we observed further housing price stabilization in most Polish cities. The average price of acquired apartment in Q amounted to PLN/sqm and was lower by -4.4% y/y (according to AMRON). Some developers inform that, facing the growth in demand, in analysed period they slightly increased the price or reduced the bonuses in selected investments to research the sustainability of this improvement. In the coming quarters we expect the maintaining of relatively high level of dwellings sale. Similarly to Q1-Q cash buyers will the important group of clients. At the same time the share of customers taking mortgage loans will grow thanks to historically low rates. In Q4 we suppose that demand of clients, who want to finance the purchase by credit in 100%, will be higher than in the first quarters of 2013 (after 1 st January 2014 it will be impossible according to amendment of Recommendation S). From the beginning of 2014 the sale will be supported by government scheme MdM. The consolidation of development sector in medium-term is still likely, despite growth in the number of dwellings started. The currently reported low revenues are the result of low margin projects from years Simultaneously the average operating profit margin at 8% (Q1-Q according to PONT Info) is high in comparison to other industries. Delays in payments are the main problem in the sector, while the stability of entities is determined by access to cash, also from banking loans or bonds issue. For small developers the main problem is in foundation of an escrow account. With the difficult entry of new players on the market, big and stable entities will benefit. Furthermore this factor can accelerate process of sector consolidation. 3

4 Najważniejsze fakty i komentarze Obserwowano dalszą poprawę sytuacji na azjatyckim i amerykańskim rynku nieruchomości w II kw r. W badanym okresie w 27 z 34 przeanalizowanych krajów świata nastąpił wzrost cen mieszkań. W USA ceny wzrosły o 7,2% r/r (w II kw r. wzrost wynosił 3,2% r/r). W Europie nadal spadały ceny mieszkań w krajach najsilniej dotkniętych kryzysem, tj. na Cyprze (-13,0% r/r) i w Grecji (-11,6%). Jednakże w coraz większej liczbie europejskich krajów notowana jest poprawa. Podobnie jak w I kw. br. najwyższa dodatnia dynamika cen wystąpiła w Turcji (15,8% r/r). Trend wzrostu popytu na mieszkania w III kw r. został utrzymany (kwartalna dynamika wzrosła do 18% z 9% w II kw br.; wg REAS). Sprzedaż lokali na poziomie 9,6 tys. na rynku pierwotnym w sześciu największych aglomeracjach jest porównywalna do okresu boomu 2007 r., a liczba niesprzedanych gotowych mieszkań spadła o 8,5% kw/kw. Wysoki popyt został zrealizowany dzięki wsparciu ze strony nabywców gotówkowych oraz rosnącemu udziałowi klientów korzystających z kredytu hipotecznego. W III kw. br. wzrosła o ok. 4% kw/kw zarówno wartość jak i liczba nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny (wg AMRON- Sarfin). Przy czym w ujęciu rocznym dynamiki pozostają ujemne, wartość niższa o 5.0%, a liczba o 9,7%. III kw r. był kolejnym okresem wprowadzenia do sprzedaży mniejszej liczby mieszkań względem dodanych do użytkowania. Jednocześnie analizowany kwartał był pierwszym od ponad roku w którym odnotowano wzrost liczby rozpoczętych w ciągu ostatnich 12 miesięcy budów deweloperskich (wzrost o 9,2% kw/kw; wg GUS). Ponadto w dalszym ciągu statystyki podażowe są zaburzone oddziaływaniem tzw. ustawy deweloperskiej. W okresie bezpośrednio poprzedzającym jej wprowadzenie, dane GUS pokazywały bardzo wysokie współczynniki liczby nowych rozpoczętych inwestycji deweloperskich (wzrost o +74,7% r/r w kwietniu 2012 r.) i wydawanych pozwoleń na budowę (wzrost o +72,2% r/r w kwietniu 2012 r.). Obecnie projekty te są realizowane, a udział inwestycji objętych rachunkiem powierniczym równy 12% (wg REAS) w dalszym ciągu jest nieznaczny. Szczególnie jeśli w samym III kw. br. wystąpił 35,0% r/r wzrost liczby rozpoczętych budów deweloperskich (wg GUS). Stabilizacja cen mieszkań w III kw r. była kontynuowana. Średnia arytmetyczna wartość 1 m. kw. nabytego w III kw r. mieszkania w kraju wyniosła zł i była niższa o -4,4% r/r (wg AMRON). Część deweloperów informuje, że na fali wzrostu popytu, już w tym okresie nieznacznie podniosła ceny lub zmniejszyła skalę bonusów w wybranych inwestycjach, zaczynając sondować trwałość tej poprawy. W najbliższych kwartałach oczekujemy utrzymania relatywnie wysokiego poziomu sprzedaży lokali mieszkalnych. Podobnie jak w I-III kw. br. ważną grupą klientów stanowić będą nabywcy gotówkowi. Jednocześnie wzrośnie udział klientów finansujących się kredytem, pośrednio dzięki najniższym w historii stopom procentowym. W IV kw r. większego niż w pierwszych kwartałach br. popytu na kredyt można spodziewać się również ze strony klientów chcących w 100% sfinansować zakup lokalu kredytem (po 1 styczna 2014 r. będzie to niemożliwezgodnie z nowelizacją Rekomendacji S). Od początku 2014 r. sprzedaż mieszkań wspierana będzie rządowym programem MdM. Konsolidacja branży deweloperskiej w średnim okresie w dalszym ciągu jest prawdopodobna, pomimo wzrostu liczby rozpoczynanych inwestycji. Notowane obecnie niskie przychody branży to efekt realizacji nisko marżowych projektów mieszkaniowych z lat Jednocześnie 8% średnia stopa zysku operacyjnego (I-III kw r., wg PONT Info) na tle innych branż jest wysoka. Problemem pozostają opóźnienia w płatnościach, a o stabilności podmiotu często decyduje dostęp do gotówki, również tej pochodzącej z kredytu bankowego czy emisji obligacji. Problemem dla małych deweloperów staje się założenie rachunku powierniczego. Przy utrudnionym wejściu na rynek nowych podmiotów w całym procesie zyskają duzi, stabilni deweloperzy. Ponadto czynnik ten może przyśpieszyć proces konsolidacji branży. 4

5 Szwajcaria Szwecja Finlandia Kanada Rosja Wielka Brytania Irlandia Łotwa - Ryga Słowacja Litwa - Wilno Bułgaria Portugalia Holandia Rumunia Chorwacja - Zagrzeb Grecja Cypr - Nikozja Hong Kong Turcja Indie - Delhi Brazylia - Sao Paulo Chiny - Pekin Indonezja Japonia - Tokio Dania Estonia - Talin USA (FHFA) Ukraina - Kijów Tajlandia Niemcy Norwegia Australia Islandia Singapur 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe W II kwartale 2013 r. obserwowana była dalsza poprawa sytuacji na światowym rynku nieruchomości. W 27 z 34 analizowanych krajów (patrz tabela poniżej) ceny nieruchomości wzrosły. W 19 z nich dynamika wzrostu była wyższa od notowanej w II kw r. Pomimo ożywienia wciąż najsłabsza sytuacja na tle globalnym panowała na rynku europejskim. Chociaż w 15 krajach odnotowano wzrosty cen, to jednak 7 europejskich krajów było jedynymi, które w II kw r. charakteryzowały się ujemną dynamiką cen nieruchomości. Najgłębsze spadki cen obserwowano w krajach borykających się z wysokim zadłużeniem na Cyprze (-13,0% r/r) oraz w Grecji (-11,6% r/r). Natomiast najwyższe wzrosty cen miały miejsce w Turcji (15,8% r/r), Danii (8,8% r/r) i Estonii (8,6% r/r). W dalszym ciągu obserwowano poprawę sytuacji na amerykańskim rynku mieszkaniowym. Dzięki wyższym niż oczekiwane odczytom makroekonomicznym i poprawie aktywności budowlanej ceny nieruchomości wzrosły. W analizowanym okresie dynamika cen wyniosła 7,2% r/r, podczas gdy w II kw r. utrzymywała się na poziomie 3,2% r/r. Najlepsza sytuacja panowała na azjatyckim rynku nieruchomości, do czego przyczyniło się obserwowane ożywienie gospodarcze. Najwyższe wzrosty cen zanotowano w Hong Kongu (18,4% r/r), Indiach (15,7% r/r) i Chinach (13,5% r/r). We wszystkich analizowanych krajach poza Indiami, dynamika wzrostu cen była wyższa niż w II kw r. Roczna dynamika cen mieszkań (w %) Cypr - Nikozja Portugalia Grecja Holandia Zmiana cen mieszkań (r/r w %) Rumunia Bułgaria Szwecja Finlandia Wielka Brytania Irlandia Słowacja Litwa - Wilno Dania Estonia - Talin USA (FHFA) Ukraina - Kijów Niemcy Norwegia Turcja Chiny - Pekin Q Q Źródło: Global Property Guide Hong Kong [%] Q ,0 10,7 17,0 19,9-3,0 3,7-2,1-2,0 7,6 3,4 3,5-0,4 6,7 6,7-1,8 7,7 1,9 Q ,4 15,8 15,7 14,0 13,5 10,7 9,2 8,8 8,6 7,2 6,2 6,2 5,4 5,4 5,1 4,9 4,1 Q ,8-2,9 1,0 5,4 0,0-1,1-14,4 4,8-2,3-1,0-2,6-7,9-8,1-4,6-4,6-11,4-5,3 Q ,2 3,0 2,1 1,8 1,5 1,4 1,2 0,6 0,2 0,2-2,2-2,4-4,7-5,4-6,3-11,6-13,0 Źródło: Global Property Guide 5

6 [ tys.] [%] 2. Podaż lokali mieszkalnych W III kw r. na rynku nieruchomości zmniejszyła się nadpodaż mieszkań, jednak dostępna oferta lokali na rynku pierwotnym i wtórnym pozostaje wysoka. Co prawda w ostatnich 12 miesiącach spadła liczba oddanych do użytkowania lokali, to wraz ze wzrostem popytu na tym rynku, III kw. br. był pierwszym okresem z dodatnim saldem liczby rozpoczętych budów od wprowadzenia ustawy deweloperskiej. Pomimo, że wskazana ustawa obowiązuje już ponad rok większość nowych inwestycji nie posiada rachunku powierniczego Mieszkania oddane do użytkowania: pozostałe spółdzielcze indywidualne sprzedaż lub wynajem Dynamika l.mieszkań indywidualnych (prawa oś) Dynamika l.mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (prawa oś) Wg danych GUS w III kw r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 35,3 tys., tj. spadek o 4,2 % r/r i wzrost o 12,5% kw/kw (przy czym kwartalny wzrost częściowo ma charakter sezonowy). W analizowanym okresie wzrosła liczba oddanych mieszkań indywidualnych o 0,9 % r/r, spadła zaś lokali deweloperskich o 11,0 % r/r (kat. na sprzedaż lub wynajem ). W III kw. br. obie kategorie stanowiły 94,1% ogółu gotowych lokali. Przeciwnie do poprzedniego kwartału wzrost odnotowano w przypadku mieszkań spółdzielczych (o 22,3% r/r) oraz spadek ilość oddanych pozostałych mieszkań (komunalne, zakładowe, społeczne czynszowe), które stanowią marginalną część rynku. Jednocześnie od początku 2013 r. przybyło na rynku o 1,5% r/r mniej gotowych mieszkań (dodatnia dynamika dotyczyła jedynie mieszkań indywidualnych). Z uwagi na specyfikę polskiego rynku nieruchomości i duży udział w sprzedaży lokali z inwestycji będących jeszcze w realizacji to o wielkości nowej podaży decyduje także liczba rozpoczętych oraz wydanych pozwoleń na budowę. W III kw r. dynamiki obu tych kategorii poprawiły się. Jednocześnie o ile w przypadku rozpoczętych budów odnotowano już dodatnią dynamikę, to kwartalna liczba wydanych pozwoleń była w dalszym ciągu niższa względem III kw r. Wg danych GUS w III kw. br. rozpoczęto budowę 38,9 tys. mieszkań, tj. wzrost o 7,8% r/r. Wynik ten został osiągnięty przy spadku liczby rozpoczynanych indywidualnych budów (-4,3% r/r) i istotnym wzroście mieszkań deweloperskich (35,4% r/r). W przypadku wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań, ich liczba zmniejszyła się w każdej z wyróżnianych form budownictwa, w tym w przypadku budownictwa indywidualnego o -4,8% r/r a przeznaczonego na sprzedaż i wynajem o -6,4% r/r Źródło: GUS

7 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q [tys.] Wzrost sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w 2013 r. ma swoje odzwierciedlenie we wzroście liczby rozpoczynanych nowych inwestycji deweloperskich. Jednocześnie w dalszym ciągu statystyki zaburzane są m.in. efektem wysokiej bazy z II kw r., w szczególności skumulowanej liczbie ofert wprowadzanych na rynek w kwietniu ub. r., których sprzedaż była/lub jest zawieszona (wejście w życie ustawy deweloperskiej). Pogorszenie koniunktury w budownictwie indywidualnym to przede wszystkim pochodna krajowego spowolnienia gospodarczego i utrzymywania się dużej niepewności co do przyszłej kondycji rynku pracy. Budownictwo mieszkaniowe w III kw r. Mieszkania, których budowę rozpoczęto Utrzymywanie od kilku kwartałów niższej liczby wprowadzanych do sprzedaży względem oddawanych do użytkowania mieszkań pokazują dane REAS. W III kw r. w sześciu głównych aglomeracjach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) wprowadzono do sprzedaży 5,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o 1,0 tys. kw/kw. Wielkość ta jest ok. 3 tys. mniejsza w odniesieniu do średniej kwartalnej z ostatnich trzech lat (ok. 8 tys.). Ponadto, wg REAS liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w tych miastach na koniec III kw r. zmniejszyła się do poziomu 44 tys. (w II kw r. było 50,5 tys.), z czego 13,8 tys. stanowiły mieszkania gotowe niesprzedane (spadek o 8,5% kw/kw). Zmniejszenie skali rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy (zbliżone do spowolnienia z przełomu końca 2009 r. i początku 2010 r.) będzie prowadziło w kolejnych kwartałach do wyhamowania ilości mieszkań oddanych do użytkowania. Szacujemy, że najsilniej będzie ono odczuwalne w II połowie 2014 r. i I połowie 2015 r. W dużych aglomeracjach, szczególnie w Warszawie lukę tą będą starały się wypełniać lokale z inwestycji noworozpoczynanych. Nabywcy mieszkań w tych lokalizacjach charakteryzują się większą skłonnością do inwestycji w tzw. dziury w ziemi względem klientów Mieszkania -wydane pozwolenia Mieszkania oddane do użytkowania Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Spółdzielcze ,5% ,5% ,3% Indywidualne ,3% ,8% ,9% Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ,4% ,4% ,0% Pozostałe * ,6% ,0% ,6% Ogółem ,8% ,6% ,2% *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe Źródło: GUS Realizowane i planowane budownictwo mieszkaniowe przeznaczona na sprzedaż lub wynajem (liczone za ostatnie 4 kwartały na koniec kwartału) ok. 2 letni okres prac budowlanych mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia mieszkania, których budowę rozpoczęto mieszkania oddane do użytkowania z mniejszych miejscowości. Wykres obok pokazuje, że wzrost zainteresowania nabyciem mieszkań zachęca deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji. Tym samym w III kw. br. pierwszy raz od ponad roku odnotowano wzrost liczby rozpoczętych w ciągu ostatnich 12 miesięcy budów deweloperskich. Dodając do tego nieruchomości wprowadzone do sprzedaży przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej r., których faktyczna sprzedaż 7 Źródło: GUS

8 I-III 2007 I-IX 2007 I-III 2008 I-IX 2008 I-III 2009 I-IX 2009 I-III 2010 I-IX 2010 I-III 2011 I-IX 2011 I-III 2012 I-IX 2012 I-III 2013 I-IX 2013 została zawieszona, szacujemy że zdolność deweloperów do odbudowania podaży (mierzona liczbą dostępnych ofert na rynku, a nie mieszkań oddanych do użytkowania) w relatywnie krótkim czasie jest wysoka. Jednocześnie konsolidacja branży deweloperskiej w średnim okresie powinna się nasilić. Kondycja finansowa części podmiotów nie jest korzystna (patrz wykres obok). Spadek przychodów z branży powiązany jest z kończeniem i oddawaniem do użytkowania mieszkań z nisko marżowych projektów. Jednak śr. 8% stopa zysku operacyjnego (I-III kw. 2013r.) na tle innych sektorów gospodarki krajowej jest wysoka. Problemem pozostają opóźnienia w płatnościach, a o stabilności podmiotu często decyduje stan gotówki. Problemem dla małych podmiotów często staje się założenie rachunku powierniczego, bez którego nowe inwestycje nie będą realizowane. Obecnie wg REAS tylko 12% inwestycji jest objętych takim rachunkiem 1,10% 1,00% 0,90% 0,80% 0,70% 0,60% 0,50% Wskaźniki finansowe przedsiębiorstw z branży Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. QR (płynność szybka) Źródło: PONT Info Gospodarka, dane dotyczą podmiotów dużych, > 49 prac. (banki prowadzą ich ok. 300). Ponadto postrzeganie przez banki branży deweloperskiej jako sektora podwyższonego ryzyka i utrzymywanie dużej awersji do kredytowania tego typu podmiotów sprzyja rozwojowi rynku obligacji. Przy utrudnionym wejściu na rynek nowych podmiotów w całym procesie zyskają duzi, stabilni deweloperzy. To oni już dziś nieznacznie podnosząc ceny lub zmniejszając skalę bonusów, zaczynając sondować trwałość obserwowanej poprawy popytu. Ten niekorzystny efekt ustawy deweloperskiej może istotnie przyśpieszyć normalny/rynkowy proces konsolidacji branży. Zmiany po stronie podaży może przynieść rządowy program Fundusz mieszkań na wynajem. Przedsięwzięcie to realizowane poprzez Bank Gospodarstwa Krajowego, ma docelowa wprowadzić na rynek wynajmu ok. 20 tys. lokali mieszkalnych w ciągu 3 lat. Środki z budżetu państwa na ten cel mają wynieść ok. 5 mld zł. Z nich wspomniany fundusz inwestowałby w nieruchomości przede wszystkim w największych miastach Polski, a następnie wynajmował wykończone pod klucz mieszkania o powierzchni 50-60m2 za czynsze, który pozwoliłyby na zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie 4% rocznie. Potencjalne korzyści, jakie fundusz przyniesie dla deweloperów będą jednak zależały od tego, czy będzie on nabywał od nich mieszkania czy zdecyduje się samodzielnie pełnić rolę inwestora, przy czym ta pierwsza opcja jest bardziej prawdopodobna. Ponadto, rentowność tych przedsięwzięć dla deweloperów może okazać się niska. Dlatego w największym stopniu skorzystać na uruchomieniu funduszu mogą duzi deweloperzy posiadający w portfelu niezagospodarowane grunty bądź mniejsze firmy, które nie mogą rozpocząć budowy na swoich gruntach ze względu na niemożność założenia rachunku powierniczego. Od strony popytu fundusz może zmniejszyć zapotrzebowanie na małe mieszkania, nabywane do tej pory przez studentów i singli. Przyczyni się także do zmniejszenia średnich stawek czynszu. Według planów fundusz powinien zacząć działać w I kw r., rozmowy z deweloperami chętnymi na sprzedaż puli mieszkań prawdopodobnie już trwają. 21% 19% 17% 15% 13% 11% 9% 7% 5% OPM1 (stopa zysku operacyjnego) (prawa oś) 8

9 3. Popyt na lokale mieszkalne Sprzedaż mieszkań w III kw r. na rynku pierwotnym była wysoka (pomimo okresu wakacyjnego, w trakcie którego sezonowo popyt spada), zbliżona do statystyk notowanych w okresie boomu 2007 r. Wg danych REAS w analizowanym kwartale liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w sześciu największych aglomeracjach wyniosła ponad 9,6 tys. Dynamika sprzedaży mieszkań przyśpieszyła w III kw. br. do 18% kw/kw z 9% w II kw. br. (sprzedano 8,1 tys. lokali). Od początku 2013 r. w tych miastach podpisano umowy na nabycie 33,5 tys. lokali mieszkalnych (dla porównania sprzedaż w okresie IV kw r.- III kw r. wyniosła 29,6 tys. lokali). Statystyki REAS potwierdzają publikowane przez deweloperów wyniki sprzedażowe. Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybranych giełdowych deweloperów Deweloper I II III IV I II III IV I II III Robyg Gant Development * bd. bd. JW. Construction * Dom Development Polnord Ronson Europe Budimex Nieruchomości Marvipol Inpro Wikana *brutto bez rezygnacji Źródło: Parkiet, PAP Z informacji deweloperów wynika, że na rynek powrócili nabywcy gotówkowi i klienci z dużym kapitałem własnym wsparci częściowo kredytem. Niskie krajowe stopy procentowe sprzyjają wycofywaniu środków z depozytów bankowych i lokowaniu ich w zakup nieruchomości. Ponadto czynnik ten istotnie zmniejszył również koszty kredytu hipotecznego i wpłynął na wzrost popytu na niego. W III kw r. wartość nowo podpisanych umów kredytowych wyniosła 9,5 mld zł, tj. wzrost o 4% kw/kw i ich liczba stanowiła sztuk (wzrost o 3,84% kw/kw). Przy czym w ujęciu rocznym dynamiki pozostają nadal ujemne, w analizowanym kwartale wartość była niższa o 5,0%, a liczba o 9,7%. Popyt na mieszkania rośnie, ponieważ perspektywa szybkiego zniwelowania dzisiejszej wysokiej podaży staje się coraz bardziej prawdopodobna a cena lokalu jest coraz bardziej akceptowalna (po kilkuletnim realnym jej spadku). Jednocześnie szacujemy, że na rynku pojawili się również nabywcy, którym zależy na zaciągnięciu kredytu na 100 proc. LtV. Wchodząca od 2014 r. nowelizacja rekomendacji S2 narzuca konieczność posiadania wkładu własnego w wysokości 5 proc. wartości mieszkania (docelowo w 2017 r. Ltv=80% lub 90 % warunkowane ubezpieczeniem). Udział kredytów powyżej 80% LtV w wolumenie nowo udzielonych kredytów w III kw. br. wzrósł do 52,97% względem 46,96% w II kw. br. (wg raportu AMRON- Sarfin). Jednocześnie ze względu na utrudniony już obecnie dostęp do kredytów na 100% LtV skala przyrostu nie jest wysoka, analogiczny udział był obserwowany np. w 2011 r. Największą popularnością cieszą się lokale w inwestycjach z bliskim terminem ukończenia. Jednocześnie są i takie projekty, których współczynnik przedsprzedaży po kilku miesiącach od rozpoczęcia inwestycji przekracza 50%. 9

10 Relacja wielkości oferty do sprzedaży oraz czas niezbędny do wyprzedaży oferty Opisywany wzrost popytu na pierwotnym rynku nieruchomości istotnie zmniejszył w ciągu ostatniego roku okres jaki jest potrzebny do wyprzedaży całej oferty mieszkań (o ok. 1,5 do 3 kwartałów). Najkrótszy czas potrzebny do wyprzedaży całej bieżącej oferty mieszkań z ryku pierwotnego równy ok. 5 kwartałów notowany jest w Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście, najdłuższy zaś w Łodzi (patrz wykres obok). Ponieważ wskaźnik pustostanów równy 0% jest bardzo mało prawdopodobny (zawsze istnieje pula mieszkań niedopasowywanych popytowo- zbyt wysoka cena, niski standard lokalu, niekorzystna lokalizacja) to dojście rynku nieruchomości do poziomu równowagi popytowopodażowej jest coraz bardziej realne. Utrzymanie wysokiego popytu na mieszkania w kolejnych kwartałach przy wyhamowaniu liczby lokali oddawanych do użytkowania oraz tanim kredycie hipotecznym może zmienić trend rynku kupującego w stronę rynku sprzedawcy. Opracowanie: AM, Bank BGŻ; Źródło: REAS Wzrost popytu na wtórnym rynku nieruchomości jest również obserwowany, w tym wzrost liczby transakcji lokali z wyższego segmentu cenowego. Jednak skala poprawy i tempo spadku nadpodaży jest istotnie mniejsze względem rynku pierwotnego. Statystyki Metrohouse pokazują, że mimo wzrostu liczby transakcji, wydłużył się średni czas sprzedaży mieszkania. Na koniec października br. na rynku warszawskim wynosił on 195 dni w porównaniu do 167 dni na koniec lutego br. i 137 dni w miesiącach IX-X 2012 r. Pomimo utrzymywania wysokiej nadpodaży na rynku wtórnym (w dalszym ciągu udział mieszkań oferowanych na rynku dłużej niż 12 miesięcy jest wysoki; wg Metrohouse), skłonność do upustów przy sprzedaży mieszkań w Warszawie pozostaje niska. Jego średnia wartość w okresie IX-X br. wyniosła 2,9% (spadek z 3%; IX-X 2012 r.). Wynika to z coraz mniejszej atrakcyjności rynku wtórnego w stosunku do pierwotnego. Przewaga rynku pierwotnego nad wtórnym jest szczególnie widoczne na obrzeżach miast, gdzie skala nowych inwestycji jest wysoka, a oczekiwany od stycznia 2014 r. program MdM (obejmuje lokale tylko z rynku pierwotnego) może te dysproporcje jeszcze powiększyć. W ostatnim kwartale 2013 r. oczekujemy utrzymania relatywnie wysokiego poziomu sprzedaży lokali mieszkalnych. Podobnie jak w I-III kw. br. na rynku będą dominowali nabywcy gotówkowi. Ponadto, wzrost popytu na kredyt hipoteczny powiązany z najniższymi w historii stopami procentowymi będzie się nasilał. Większego niż w pierwszych kwartałach zainteresowania kredytem można spodziewać się również ze strony klientów chcących w 100% sfinansować zakup lokalu kredytem (po 1 styczna 2014 r. będzie to niemożliwe- zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S). Od początku 2014 r. sprzedaż mieszkań wspierana będzie rządowym programem MdM. Wydaje się, że popyt z tego tytułu na mieszkania z części inwestycji z rynku pierwotnego powinien wzrosnąć. W szczególności będzie to dotyczyło Gdańska i Łodzi, gdzie szacowany udział lokali kwalifikujących się do dopłaty przekracza 50% (szacunki REAS) oraz mieszkań zlokalizowanych na obrzeżach pozostałych aglomeracji miejskich. Podtrzymujemy tezę, że jeśli polityka banków będzie sprzyjała rozwojowi akcji kredytowej, to zjawisko to może zadziałać antycyklicznie. Efekt obniżonych stóp procentowych przy relatywnie niskich cenach mieszkań może pomóc branży deweloperskiej, szybciej niż reszcie gospodarki, wyjść ze spowolnienia. 10

11 Wprowadzany w życie1 stycznia 2014 r. rządowy program Mieszkanie dla Młodych powinien w najbliższym okresie stymulować popyt na mieszkania. Łączna pula środków na ten program na lata wynosi blisko 3,5 mld zł i chociaż jest istotnie wyższa od zakładanych dopłat do obowiązującego do końca 2012 r. programu Rodzina na swoim (2,08 mld zł) to ma finansować częściowo zakup istotnie mniejszej liczby mieszań. Plany rządowe zakładają dopłaty do 130 tys. lokali, czyli do ok. 62,1 tys. mniej względem RnS-u. Niemniej jednak w szczególności w początkowym okresie obowiązywania MdM może wpłynąć pozytywnie na popyt na rynku nieruchomości. Część nabywców planujących zakupić mieszkanie mogło odłożyć zakup w 2013 r. w oczekiwaniu na uruchomienie MdM. Ponadto mechanizm początkowej dopłaty do wkładu własnego jest atrakcyjny dla klientów, gdyż pozwoli zwiększyć kwotę za jaką nabywca będzie mógł kupić mieszkanie bądź pozwoli na zmniejszenie zapotrzebowania na kredyt. Tym samym MdM będzie nieco łagodził skutki wprowadzonej rekomendacji S, która od 2014 r. uniemożliwi finansowanie zakupu mieszkania bez wkładu własnego. Jednocześnie warunki przyznania tego dofinansowania są dla części gospodarstw domowych trudne do wypełnienia, chociażby z tytułu braku nowych inwestycji na danym rynku lokalnym. W przeciwieństwie do zakończonego w 2012 r. programu Rodzina na Swoim MdM będzie obejmował jedynie rynek pierwotny. W związku z tym większość mniejszych powiatów, gdzie inwestycje deweloperskie praktycznie nie istnieją, będzie odcięta od możliwości skorzystania ze wsparcia budżetu. Ponadto o skali i sile oddziaływania MdM-u na poszczególnych rynkach lokalnych będzie decydował maksymalny limit cenowy mieszkań kwalifikujących się do programu. Limity te znacząco odbiegają od notowanych średnich cen transakcyjnych lokali w poszczególnych miastach (patrz wykres obok). Spośród analizowanych miast najbardziej utrudniony dostęp do programu będą mieli mieszkańcy Krakowa i Warszawy. Natomiast największy odsetek transakcji w III kw r., które zmieściłyby się w limitach proponowanych przez MdM charakteryzował rynki w Łodzi i Gdańsku. Program MdM może doprowadzić do ożywienia podaży. Z drugiej jednak strony niskie limity mogą skłaniać deweloperów do cięcia kosztów, a co za tym idzie budowy mieszkań o niższej jakości i na peryferiach miast, gdzie brakuje odpowiednio rozwiniętej infrastruktury. 4. Tendencje cenowe PLN 8000 Wysoki popyt na mieszkania w III kw r. przy zmniejszającej się nadpodaży mieszkań przyczynił się do dalszej stabilizacji ich cen. Nadal jednak w analizowanym okresie oferta lokali mieszkalnych pozostawała duża, a utrzymująca się niekorzystna sytuacja makroekonomiczna oraz niepewność na rynku pracy nie pozwoliły na znaczącą poprawę sytuacji na rynku nieruchomości W III kw r. średnia cena za 1 mkw mieszkania spadła nieznacznie o 4,4% r/r i wynosiła PLN. 1 Zmiana ta wskazuje na wyhamowywanie trendu spadkowego cen mieszkań Porównanie limitów cen w programie MdM i średnich cen transakcyjnych w III kw r. w wybranych miastach 0 71% 63% 53% 43% 18% 14% 7% Łódź Gdańsk Poznań Białystok Wrocław Warszawa Kraków limit cen w programie MdM (za 1 m2) średnia cena transakcyjna (za 1 m2) w III kw r.* transkacje odpowiadające limitom cen w programie MdM *średnie ceny transakcyjne mieszkań o powierzchni do 75 m2 Źródło: AMRON 1 Ze względu na spadek reprezentatywności danych w III kw nastąpiła zmiana metodologii obliczania średniej ceny transakcyjnej lokalu mieszkalnego. Podane ceny są obliczane jako średnia arytmetyczna dla 16 województw, a nie jak to miało miejsce w poprzednich wydaniach raportu jako średnia ważona liczbą transakcji w poszczególnych województwach. 11

12 4 543, , , , , , , , Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego Q1 Q2 Q Przeciętna cena 1 mkw. (śr. arytmetyczna cen z poszczególnych województw) Dynamika cen r/r (prawa oś) Źródło: AMRON Wyhamowywanie trendu spadkowego potwierdzają także dane o średnich cenach transakcyjnych nieruchomości w największych aglomeracjach. W większości analizowanych miast obserwowana była dalsza presja na wzrost cen. Według danych AMRON najwyższe wzrosty obserwowano w Katowicach i Gdańsku odpowiednio o 11,0% r/r i 4,3% r/r. Natomiast najgłębsze spadki odnotowano w Krakowie i Wrocławiu, gdzie średnia cena za 1 mkw mieszkania była niższa o odpowiednio 6,4% r/r i 3,0% r/r. Ponadto można było zaobserwować sondowanie rynku przez niektórych deweloperów i próby nieznacznego podnoszenia cen mieszkań wprowadzanych do oferty. Głównie jednak wzrost cen nie odbywał się poprzez zmianę cenników, a redukcję bądź rezygnację z rabatów i promocji. Oczywiście mieszkanie gotowe, ukończone w poprzednich latach w dalszym ciągu można było nabyć ze znacznym rabatem. 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Q Q Dynamika r/r (prawa oś) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Źródło: AMRON W kolejnych kwartałach oczekujemy dalszej stabilizacji cen lokali mieszkalnych. Z jednej strony negatywnie na popyt będzie wpływała wciąż wysoka niepewność na rynku pracy, co nie pozwoli na znaczną poprawę sytuacji na rynku nieruchomości. Z drugiej strony w obliczu historycznie niskich stóp procentowych, skłonność do zaciągania kredytów hipotecznych powinna się zwiększać i kreować popyt na nowe mieszkania. Istotny pozostanie także wpływ nabywców gotówkowych, którzy traktują zakup mieszkania jako inwestycję. Dodatkowy popyt może wykreować wprowadzenie w 2014 r. programu MdM, jednak w związku z oferowanymi przez niego niskimi limitami cen, przeprowadzone w ramach niego transakcje mogą zaniżać średni poziom cen transakcyjnych na rynku, szczególnie w Warszawie i Krakowie. Średnia ceny transakcji kupna/sprzedaży 1 mkw. lokalu mieszkalnego wg województw Q Q Q Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań Źródło: AMRON 12