Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (I kw roku.)

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Macroeconomic and Sector Analyses Department Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (I kw roku.) Summary 3 Najważniejsze fakty i komentarze 4 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe 5 2. Podaż lokali mieszkalnych 6 3. Popyt na lokale mieszkalne 9 4. Tendencje cenowe 11 Quarterly Residential Real Estate Market Report (Q1 2014) Summary 3 1. Real Estate Market in Poland and European countries 5 2. The supply of dwellings 6 3. The demand for dwellings 9 5. Price trends 11 Przygotowała/ Prepared by: Monika Orłowska Akceptował/ Accepted by: Dariusz Winek Warszawa, 04 czerwca

2 Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w I kw roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania się cen. Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji występujących na analizowanym rynku. Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkalnych oraz ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. This report presents trends in the Polish real estate market in the Q1 of 2014, with particular emphasis on the price fluctuations. In addition, the following material presents the expectations concerning future trends for the analyzed market. Detailed information on the real estate market, non-residential building and agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analyses Department. Kontakt/ Contact: Monika Orłowska Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/ Macroeconomic and Sector Analyses Department Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters ul. Kasprzaka 10/16, Warszawa tel ; , fax monika.orlowska1@bgz.pl 2

3 Summary In 2013 further improvement on the American and Asian real estate market was observed. In 26 out of 34 analysed countries, the growth in housing prices was reported. In USA prices grew by 9.4% y/y (in 2012, after 5 years of declines, the growth amounted to 5.3% y/y). Housing supply also increased i.e. both number of completed dwellings rose by 17.9% y/y and started ones by 28.7% y/y. Despite recovery the weakest situation was observed in Europe. In half of the analysed countries prices were falling in The deepest decline (-9.3% y/y) was reported in Greece. In Q high demand for dwellings was maintained. Sale of apartments on the level of 11 thou. on the primary market in 6 the largest cities (according to REAS) has been reported for the first time since the beginning of At the same time such good results are not currently observed on the secondary market. Next quarter in the row the demand was supported by historically low NBP s interest rates as well as by low housing prices, shrinking oversupply and increasing pressure on prices. Indirectly thanks to low interest rates of banking deposits cash buyers were still present on the housing market. Simultaneously demand from borrowers was growing. According to AMRON-Sarfin in Q value of newly granted loans amounted to 8.9 bn PLN i.e. growth by 10.4% y/y and their number stood at Moreover in Q postponed demand for dwellings purchased with support of government scheme MdM was realized. During four months of the scheme 5.6 thou. applications in the value of mln PLN were adopted (18% of total pool of subsidies planned by the government this year). Shrinking offer of dwellings available on the market resulted in increased activity of developers. Q was third in the row with positive net number of started dwellings since implementation of Developer Act. At the same time the growth was twice higher (+62.6% y/y) than in the last two quarters (32-35% y/y). Moreover the first time for two years number of building permits increased including developers apartments (48.3% y/y and 21.9% q/q). This growth confirms significant decline in housing oversupply and relatively low number of new offers towards existing demand. It is also convincing developers that the recovery on the described market will maintain in the medium term. Stabilization in housing prices was continued in Q The arithmetic average value of 1 sqm amounted to PLN i.e. decline by -0.6% q/q (according to AMRON). Maintaining of relatively high demand with shrinking oversupply favours price stabilization. Some developers slightly increased prices in new projects testing durability of improvement and potential for stronger increase. However growth in prices rarely takes place by change in price lists, often by reduction or resignation from discounts and promotions. To the end of 2014 historically low interest rates will favour further stabilization in housing prices. Slightly higher, several percent growths are expected in 2015, however in case of investments with high presale ratio, increase in prices of subsequent phases may occur earlier. Durability of improvement and potential for stronger growth will be connected with scale of economic recovery, which due to Ukrainian conflict is receding over time. Low limits of prices for dwellings qualified to government scheme MdM may underestimate average prices level (higher number of transactions in suburban than in the central districts of cities). 3

4 Najważniejsze fakty i komentarze Obserwowano dalszą poprawę sytuacji na azjatyckim i amerykańskim rynku nieruchomości w 2013 r. W tym okresie w 26 z 34 przeanalizowanych krajów świata nastąpił wzrost cen mieszkań. W USA ceny wzrosły o 9,4% r/r (w 2012 r. dynamika wynosiła 5,3% r/r, który nastąpiła po 5 latach spadków). Wzrosła również podaż mieszkań, tj. zarówno liczba mieszkań ukończonych o 17,9% r/r jak i pozostających w budowie o 28,7% r/r. Pomimo ożywienia wciąż najsłabsza sytuacja na tle globalnym panowała w Europie. W połowie z analizowanych krajów w 2013 r. ceny nadal spadały. Największą roczną różnicę -9,3% r/r odnotowano w Grecji. Wysoki popyt na mieszkania w I kw r. został utrzymany. Sprzedaż lokali na poziomie 11 tys. na rynku pierwotnym w sześciu największych aglomeracjach (wg REAS) nie notowana była od początku 2007 r. Jednocześnie tak dobrych wyników sprzedażowych nie notuje się obecnie na rynku wtórnym. Popyt kolejny kwartał z rzędu wsparty był historycznie niskimi stopami procentowymi NBP. Pro popytowo oddziaływały również niskie ceny mieszkań, sygnały kurczenia się nadwyżki podażowej oraz nieznaczna jeszcze presja na wzrost cen. Pośrednio dzięki niskiemu oprocentowaniu lokat bankowych wśród kupujących na rynku nieruchomości obecni byli w dalszym ciągu nabywcy gotówkowi. Jednocześnie w analizowanym okresie rósł popyt ze strony kredytobiorców. W I kw r. wg AMRON-Sarfin wartość nowo podpisanych umów kredytowych wyniosła 8,9 mld zł, tj. wzrost o 10,4 % r/r i ich liczba stanowiła sztuk (wzrost o 0,8% r/r). Ponadto w I kw r. został zrealizowany odłożony z 2013 r. popyt na mieszkania kupowane przy wsparciu rządowego programu MdM. W ciągu czterech miesięcy jego obowiązywania przyjęto do realizacji ponad 5,6 tys. wniosków na kwotę 127,16 mln zł (tj. 18% łącznej puli dopłat zaplanowanych przez rząd na br.) Kurcząca się oferta mieszkań dostępnych na rynku skutkowała wzmożoną aktywnością deweloperów. I kw r. był trzecim z rzędu okresem z dodatnim saldem liczby rozpoczętych budów od wprowadzenia ustawy deweloperskiej. Jednocześnie skala przyrostu (+62,6% r/r) była dwukrotnie wyższa względem dwóch poprzednich kwartałów (32-35% r/r). Ponadto pierwszy raz od dwóch lat wzrosła liczba pozwoleń na nowe inwestycje mieszkaniowe, w tym deweloperskie (48,3% r/r i 21,9% kw/kw). Wskazany wzrost potwierdza istotne zredukowanie nadwyżki podaży oraz świadczy o relatywnie niskiej liczbie nowych ofert względem istniejącego popytu. Niejako sygnalizuje on przekonanie deweloperów co do utrzymania poprawy koniunktury w średnim okresie. Stabilizacja cen mieszkań w I kw r. była kontynuowana. Średnia arytmetyczna wartość 1 m. kw. nabytego w I kw r. mieszkania wyniosła 3 712,9 PLN, oznacza to spadek o -0,6% kw/kw (wg AMRON). Utrzymanie relatywnie wysokiego popytu przy stopniowej redukcji dostępnych na rynku lokali sprzyja utrzymaniu cen na stabilnym poziomie. Część deweloperów nieznacznie podnosi ceny mieszkań w nowych projektach sondując trwałość poprawy oraz potencjał do silniejszych wzrostów cen. Jednakże podwyżki rzadziej odbywają się poprzez zmianę cenników, częściej następują poprzez redukcję bądź rezygnację z rabatów i promocji. Historycznie niskie stopy procentowe w perspektywie końca 2014 r. będą w dalszym ciągu sprzyjały stabilizacji cen lokali mieszkalnych. Nieznacznie większych, kilkuprocentowych wzrostów cen można oczekiwać w 2015 r., choć w przypadku inwestycji o wysokim współczynniku przedsprzedaży, podwyżki cen kolejnych etapów mogą wystąpić wcześniej. Trwałość poprawy i potencjał do wzrostów cen będzie powiązany ze skala poprawy sytuacji gospodarczej w kraju, która w kontekście negatywnych konsekwencji konfliktu ukraińskiego nieco oddala się w czasie. Niskie limity cen dla mieszkań kwalifikujących się do rządowego programu MdM, mogą zaniżać średni poziom cen transakcyjnych (większa liczba transakcji zawieranych ma obrzeżach miast względem dzielnic centralnych). 4

5 Szwajcaria Łotwa - Ryga Szwecja Kanada Litwa - Wilno RPA Ukraina - Kijów Norwegia Rosja Portugalia Bułgaria Finlandia Słowacja Holandia Chorwacja - Zagrzeb Rumunia Grecja ZEA- Dubaj Estonia - Talin Indonezja - Makati Filipiny Brazylia Sao Paulo Turcja Chiny - Shanghai USA (Case- Shiller) Australia Austria - Wiedeń Islandia Wielka Brytania Izrael Irlandia Tajlandia Japonia - Tokio Niemcy 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe W 2013 r. obserwowana była dalsza poprawa sytuacji na światowym rynku nieruchomości. Ceny mieszkań w wielu krajach wracają do poziomów sprzed kryzysu, a od kilku kwartałów ich roczne dynamiki utrzymują się w trendzie rosnącym. Tylko w 8 z analizowanych 34 krajów (patrz tabela poniżej) ceny nieruchomości spadły. W pozostałych 26 ceny rosły, a w 16 z nich dynamika wzrostu była wyższa od notowanej w 2012 r. Pomimo ożywienia wciąż najsłabsza sytuacja na tle globalnym panowała na rynku europejskim. Połowa z analizowanych krajów notowała w 2013 r. spadki cen. Największe ujemne dynamiki obserwowano w krajach borykających się z wysokim zadłużeniem np. Grecja (-9,3% r/r). Choć i w przypadku tych krajów skala spadków zmniejsza się. Zmiana cen mieszkań (r/r w %) ZEA- Dubaj Chiny - Shanghai USA (Case- Shiller) Australia Wielka Brytania Irlandia Niemcy Łotwa - Ryga Szwajcaria Szwecja Litwa Ukraina - Kijów Norwegia Na amerykańskim rynku nieruchomości w dalszym ciągu odnotowano poprawę sytuacji. Lepsza kondycja gospodarcza przyniosła oprócz wzrostu cen poprawę odczytów budownictwa mieszkaniowego (w 2013 r. wzrosła zarówno l. mieszkań ukończonych o 17,9% r/r jak i tych w budowie o 28,7% r/r). W analizowanym okresie dynamika cen wyniosła 9,4% r/r (mierzona indeksem S & P / Case-Shiller oczyszczonym z inflacji), podczas gdy w 2012 r. utrzymywała się na poziomie 5,3% r/r (jej roczne spadki w poprzednich latach wynosiły 6,7% w 2011 r., 4,9% w 2010 r., 3,7% w 2009 r., 19,6% w 2008 r. i 11,9% w 2007r.). Stabilna sytuacja na rynku nieruchomości z dominacją wzrostów cen pozostawała na azjatyckim rynku nieruchomości. W 7 z 9 analizowanych rynków odnotowano wzrost cen, najwyższy w Tajwanie (15,1% r/r). Ponadto w dalszym ciągu rosły ceny mieszkań w krajach Bliskiego Wschodu r. był kolejnym rokiem silnych, średnio równych 23,8% r/r, wzrostów cen mieszkań w Dubaju (po ponad 21,8%r wzroście r/r w 2012 r. i 6,3% w 2011 r.) Roczna dynamika cen mieszkań (w %) Chorwacja - Zagrzeb Rumunia Grecja Portugalia Bułgaria Holandia Hiszpania Finlandia Słowacja Rosja Źródło: Global Property Guide [%] ,8 5,4 6,8 8,0 15,8 17,4 0,5 7,3 2,6 14,9 4,6-1,1 5,8-4,5 1,2-1,2 2, ,8 18,2 14,6 14,4 13,9 13,6 12,9 10,7 9,5 9,1 8,7 7,1 6,6 6,4 5,6 5,6 5, ,1 2,1 2,3 3,1-1,4 9,2 3,6 6,7 16,9-5,0-1,4 2,9 0,9-5,8-4,5-1,3-12, ,2 4,2 4,1 3,8 2,8 2,5 1,6 1,0 0,2-0,5-1,2-1,5-2,6-2,7-6,0-8,2-9,3 5 Źródło: Global Property Guide

6 [ tys.] [%] 2. Podaż lokali mieszkalnych W I kw r. kurcząca się oferta mieszkań dostępnych na rynku skutkowała wzmożoną aktywnością deweloperów. Co prawda, w ostatnich 12 miesiącach liczba oddanych do użytkowania lokali jeszcze spadła, to wraz ze wzrostem popytu na rynku nieruchomości I kw. br. był trzecim z rzędu okresem z dodatnią roczną dynamiką liczby rozpoczętych budów od wprowadzenia ustawy deweloperskiej. Jednocześnie skala przyrostu (+62,6% r/r) była dwukrotnie wyższa względem dwóch poprzednich kwartałów (32-35% r/r). Pomimo, że wskazana ustawa obowiązuje już prawie dwa lata, ponad połowa nowo wprowadzanych na sprzedaż inwestycji w dalszym ciągu nie posiada rachunku powierniczego Mieszkania oddane do użytkowania: pozostałe spółdzielcze indywidualne sprzedaż lub wynajem Dynamika l.mieszkań indywidualnych (prawa oś) Dynamika l.mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (prawa oś) Korzystne warunki atmosferyczne sprzyjały sektorowi budowlanemu w I kw r. Łagodna zima pozwalała na kontynuowanie procesów budowlanych. Wg danych GUS w tym okresie liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 35,7 tys., tj. spadek o 3,9 % r/r i o 17,0% kw/kw (przy czym kwartalny spadek częściowo ma charakter sezonowy). W analizowanym okresie spadki odnotowano w przypadku obu głównych kategorii budownictwa mieszkaniowego (94,1% ogółu gotowych lokali). Liczba oddanych mieszkań indywidualnych była mniejsza o 3,6% r/r i 6,6% kw/kw a lokali deweloperskich o 7,7 % r/r i 30,0 % kw/kw (kat. na sprzedaż lub wynajem ). Przeciwnie do poprzedniego kwartału wzrost odnotowano w przypadku mieszkań spółdzielczych (12,5% r/r) oraz pozostałych mieszkań (komunalne, zakładowe, społeczne czynszowe), które stanowią marginalną część rynku. Ujemne dynamiki mieszkań nowo oddanych do użytkowania mogłyby świadczyć o niedoborach podażowych, jednak statystyki te znacznie poprawiają lokale z budów nowo rozpoczętych. Liczba takich mieszkań w I kw r. wyniosła 32,2 tys. (wzrost o 49,4% r/r i 9,3% kw/kw). Więcej rozpoczęto zarówno indywidualnych budów (37,4%r/r i 15,0% kw/kw) jak i deweloperskich (62,6% r/r i 1,9% kw/kw). Ponadto pierwszy raz od dwóch lat wzrosła liczba pozwoleń na nowe inwestycje mieszkaniowe. W I kw r. wydano ich 33,9 tys. (wg GUS), tj. wzrost o 15,5% r/r. Wynik ten został osiągnięty przy spadku liczby pozwoleń indywidualnych budów (-3,7% r/r, -17,8% kw/kw) i istotnym wzroście liczby pozwoleń na mieszkania deweloperskie (48,3% r/r i 21,9% kw/kw). Wskazany wzrost potwierdza poprawę sytuacji na rynku nieruchomości oraz wyprzedanie dużej części oferty z mieszkań rozpoczętych po wprowadzeniu tzw. ustawy deweloperskiej. Tym samym świadczy o relatywnie niskiej 6-60 Źródło: GUS

7 [tys.] podaży nowych ofert względem istniejącego popytu. Niejako jest również sygnałem przekonania deweloperów co do utrzymania poprawy koniunktury na rynku w średnim okresie. Budownictwo mieszkaniowe w I kw r. Mieszkania, których budowę rozpoczęto Zgodne z przewidywaniami odbudowywanie podaży poprzez wprowadzanie do sprzedaży nowych inwestycji potwierdzają statystyki REAS. W I kw r. w sześciu głównych aglomeracjach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) wprowadzono do sprzedaży 9,5 tys. mieszkań względem 4,7 tys. z I kw r. kiedy to wprowadzono do sprzedaży w ciągu kwartału najmniej mieszkań od III kw r. Odnotowany wzrost poprawia niekorzystne statystyki liczby mieszkań wprowadzonych na rynek w ciągu ostatniego roku (28,8 tys. lokali) i zbliża je do średniej z kilku ostatnich lat równiej tys. Wzrost optymizmu na rynku deweloperskim wiąże się z poprawiającymi się wskaźnikami sprzedażowymi, które w I kw r. były wyższe od ww. dużej liczby rozpoczętych nowych inwestycji. W konsekwencji dostępna pula mieszkań na rynku pierwotnym zmniejszyła się siódmy kwartał z rzędu. Wg REAS na koniec analizowanego okresu w sześciu aglomeracjach w ofercie znajdowało się 39,7 tys. mieszkań na sprzedaż, tj. spadek o ok. 4% względem końca 2013 r. i o 30% względem rekordowo wysokich poziomów z II kwartale 2012 r. Analizując strukturę podaży (lokale oddane do użytkowania, rozpoczęte i pozwolenia na budowę) widać wyraźnie trzy główe tendencje, które będą występowały na rynku w średnim okresie: - niska liczba rozpoczętych budów, z dołkiem Q Q (bliska spowolnieniu z 2009 r.) będzie skutkowała wyhamowaniem podaży mieszkań oddanych do użytkowania, najsilniej widocznym w krótkim okresie, tj. w II połowie 2014 r. i I połowie 2015 r. - powstałą lukę będą wypełniać lokale z inwestycji nowo rozpoczętych, których skala do końca 2014 r. powinna rosnąć. Mieszkania -wydane pozwolenia Mieszkania oddane do użytkowania Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Spółdzielcze 235-8,20% ,26% ,51% Indywidualne ,42% ,71% ,64% Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ,62% ,29% ,72% Pozostałe * ,68% ,44% ,94% Ogółem ,43% ,51% ,92% *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe Źródło: GUS Statystyki budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem (liczone za ostatnie 4 kwartały na koniec kwartału) ok. 2 letni okres prac budowlanych Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia w ciągu ostatnich 12 m mieszkania, których budowę rozpoczęto w ciągu ostatnich 12 m mieszkania oddane do użytkowania w ciągu ostatnich 12 m Szczególnie, że zdolność deweloperów do odbudowania podaży w relatywnie krótkim czasie jest wysoka (mierzona liczbą rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń, bez uwzględnienia zmian w opłacalności rozpoczynania projektów planowanych do realizacji przy zdecydowanie wyższych cenach mieszkań). - z uwagi na rosnący popyt oraz wygasanie efektu skumulowanej liczby pozwoleń na budowę mieszkań wydanych przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, poprawiać się powinna 7 Ustawa deweloperska Źródło: GUS

8 [tys.] [tys.] również statystyka liczby pozwoleń. Dwuletni okres funkcjonowania tzw. ustawy deweloperskiej oraz doświadczenie w spełnianiu jej zapisów rośnie, a co za tym idzie czynnik ten staje się coraz mniejszą barierą rozpoczynania nowych inwestycji dla dużych podmiotów. Poprawa kondycji branży deweloperskiej w średnim okresie jest coraz bardziej prawdopodobna. Z uwagi na finalizowanie nisko marżowych inwestycji, jeszcze co najmniej w II i III kw r. wyniki finansowe deweloperów pozostaną relatywnie słabe (patrz wykres poniżej). Przy utrudnionym wejściu na rynek nowych podmiotów rośnie pozycja konkurencyjna dużych, stabilnych deweloperów. Problemem w dalszym ciągu pozostaje płynność, która w większym stopniu dotyka podwykonawców oraz mniejsze podmioty. To one mają mniejsze możliwości pozyskania kapitału, a przy tym wyższe ryzyko upadłości. Ponieważ aż 70% łącznej sprzedaży mieszkań jest realizowana przez duże podmioty (wg NBP), to w dalszym ciągu każda informacja o problemach któregoś z nich potęguje negatywne nastawienie do branży. Obserwowane pogorszenie rentowności branży można powiązać z zamrożeniem kapitału deweloperów w dużej liczbie nowo rozpoczętych budowy (większość deweloperów przychody z tytułu sprzedaży lokali wykazuje po zakończeniu inwestycji). Ze względu na dużą liczbę nowych budów analizowane wyniki mogą być gorsze od faktycznej kondycji branży. Inwestorzy w dalszym ciągu podchodzą z dużym dystansem do lokowania środków w branżę. Tym samym notowania spółek w indeksie WIG- Deweloperzy nie mogą odbić się wyraźnie od poziomów z 2012 r., podczas gdy szeroki indeks WIG rośnie (patrz wykres poniżej). Branża nadal postrzegana jest przez instytucje finansowe jako sektor podwyższonego ryzyka, tym samym szuka innego sposobu na pozyskanie kapitału (rośnie liczba emisji obligacji korporacyjnych) Notowania Indeksów: WIG, Wskaźniki finansowe przedsiębiorstw z branży WIG- Deweloperzy, WIG- Budownictwo WIG- DEWELOPERZY WIG- BUDWNICTWO WIG (prawa oś) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. 1,20% 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% QR (płynność szybka) OPM1 (stopa zysku operacyjnego) (prawa oś) ROA 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Źródło: Reuters, PONT Info Gospodarka, dane dotyczą podmiotów dużych, > 49 prac. W średnim terminie rynek nieruchomości w największych miastach powinien być zasilony ok. 20 tys mkw lokalami z rządowego Funduszu mieszkań na wynajem (co stanowi ok % łącznej rocznej produkcji nowych mieszkań deweloperskich). Nie ma jeszcze ostatecznej informacji, czy BGK zdecyduje się samodzielnie pełnić rolę inwestora, czy odkupi już istniejące lokale od deweloperów, niemniej jednak od strony popytu fundusz może zmniejszyć zapotrzebowanie na małe mieszkania, nabywane do tej pory przez studentów i singli. Co więcej, jeśli zdecyduje się na odkup lokali już istniejących to w relatywnie krótkim czasie jeszcze bardziej zmniejszy się obecny poziom dostępnej oferty. 8

9 [tys.] [tys.] 3. Popyt na lokale mieszkalne Sprzedaż mieszkań w I kw r. na rynku pierwotnym była wysoka, zbliżona do statystyk notowanych w IV kw r. Wg danych REAS w analizowanym kwartale liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w sześciu największych aglomeracjach wyniosła ponad 11 tys. Tym samym wysoki, nie notowany od początku 2007 r., poziom sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym został utrzymany. Jednocześnie tak dobrych wyników sprzedażowych nie notuje się obecnie na rynku wtórnym. Co prawda, tutaj również koniunktura poprawiła się, jednak jej skala była zdecydowanie niższa. Popyt na rynku nieruchomości Popyt kolejny kwartał z rzędu wsparty był historycznie niskimi stopami procentowymi NBP. Korzystnie na niego oddziaływały również relatywnie niskie ceny mieszkań, sygnały kurczenia się nadwyżki podażowej oraz nieznaczna jeszcze presja na wzrost cen. Tym samym, pośrednio dzięki niskiemu oprocentowaniu lokat bankowych wśród kupujących na rynku nieruchomości obecni byli w dalszym ciągu nabywcy gotówkowi. Jednocześnie w analizowanym okresie rósł popyt ze strony kredytobiorców, których zdolność kredytowa silniej poprawiła się z tytułu ww. stopy niż z uwagi na wzrost wynagrodzenia w gospodarce narodowej (+ 4,2% r/r). W I kw r. wg AMRON-Sarfin wartość nowo podpisanych umów kredytowych wyniosła 8,9 mld zł, tj. wzrost o 10,4 % r/r i ich liczba stanowiła sztuk (wzrost o 0,8% r/r). Jednocześnie, popyt zapewne byłby znacznie silniejszy gdyby banki zdecydowały się na bardziej agresywną politykę kredytową. Ponadto, w I kw r. obserwowaliśmy skumulowany efekt wprowadzenia z początkiem roku rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (szacuje się, że udział kredytów ze wsparciem w liczbie udzielonych kredytów ogółem może stanowić 11-13%). Oceniamy, że właśnie w tym kwartale odbywały się zakupy mieszkań przesunięte z 2013 r. (szczególnie jego drugiej połowy) w oczekiwaniu na wejście w życie MdM-u. Potwierdzeniem tej tezy mogą być dane o spadku o ok. 500 liczby wniosków o kredyt z dopłatą w kwietniu br. względem marca br. (1715 nowych wniosków). Deweloper Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybranych giełdowych deweloperów I II III IV 2011 I II III IV 2012 I II III IV 2013 I Robyg Gant Development * bd. bd. bd. bd. - JW. Construction * Dom Development Polnord Ronson Europe Budimex Nieruchomości Marvipol Inpro Wikana *brutto bez rezygnacji ,0 25,4 22,8 27,7 29,7 30,6 36,0 11, Q1 2014** Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu miastach* Liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych (prawa oś) *dane dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmieścia, Poznania i Łodzi; ** Prognoza BGŻ AM; Źródło: REAS, SARFIN Źródło: Parkiet, PAP

10 W okresie II kw r.- I kw r. (ostatnie 12 miesięcy) w 6 największych miastach podpisano umowy na nabycie rekordowej liczby 39,6 tys. lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym (dla porównania sprzedaż w okresie II kw r.- I kw r. wyniosła 30,5 tys. lokali). Jak podaje REAS, tak dobrej sprzedaży na rynku pierwotnym nie notowano nawet na szczycie boomu z 2007 r. (w I kw r. była ona o 10% wyższa względem sprzedaży z boomu). Kontynuację wysokich notowań potwierdzają również wyniki sprzedażowe wybranych, czołowych deweloperów. Jednocześnie indywidualne dane zależą w istotnym stopniu od szybkości z jaką deweloper mógł zareagować na poprawę popytu z 2013 i rozpocząć nowy projekt. Tym samym wiążąca jest dostępność i bieżąca pula mieszkań oferowanych przez poszczególne podmioty. Liczba wniosków i wysokość przyznanego Wprowadzany w życie 1 stycznia 2014 r. rządowy program Mieszkanie dla Młodych wpłynął pozytywnie na popyt na rynku nieruchomości. Jak wspomniano wcześniej część nabywców planujących zakupić mieszkania mogło odłożyć zakup w 2013 r. i zrealizować go na początku 2014 r. Pomimo mało korzystnych limitów cen, w okresie I-IV br. przyjęto do realizacji ponad 5,6 tys. wniosków na kwotę 127,16 mln zł. Stanowi ona ok. 18% łącznej puli dopłat zaplanowanych przez rząd w br. Liczba kredytów z MdM jest zdecydowanie mniejsza w odniesieniu do kredytów z RnS, których w kolejnych kwartałach 2012 r. przybywało: od 8,9 tys. w I kw. do 15,8 tys. w IV kw. (najwyższa wartość w całym okresie dostępności programu). Najczęstszymi beneficjentami programu są mieszkańcy woj. gdzie buduje się najwięcej mieszkań w skali kraju (patrz tabela obok). Ponadto ze względu na ograniczenie wsparcia tylko do rynku pierwotnego, wnioski o MdM pochodzą średnio w ponad 60% od mieszkańców dofinansowania wg woj. w okresie I-IV 2014 r. Udział średnia Liczba Udział w Udział stolic w wartość województwo wnios kwocie stolic w l. kwocie dopłaty ków dofin. wniosków dopłat (tys. zł) pomorskie ,1% 52% 53% 24,8 mazowieckie ,9% 64% 71% 24,71 wielkopolskie ,6% 35% 39% 22,98 dolnośląskie 469 8,0% 46% 51% 21,58 małopolskie 356 6,5% 65% 66% 23,34 warmińsko-mazurskie 327 5,2% 38% 42% 20,25 kujawsko-pomorskie 257 4,1% 68% 71% 20,13 śląskie 233 3,7% 31% 34% 19,96 łódzkie 224 4,0% 71% 73% 22,88 zachodniopomorskie 218 3,4% 55% 56% 19,9 lubuskie 199 3,2% 75% 74% 20,28 podlaskie 180 2,8% 61% 61% 19,7 lubelskie 142 2,1% 69% 76% 19,13 podkarpackie 93 1,4% 61% 61% 18,94 świętokrzyskie 64 1,1% 91% 94% 21,57 opolskie 59 0,9% 58% 58% 20,47 SUMA , 16 mln zł 22,56 stolic województw. Wg danych Open Finance w ciągu 4 miesięcy 2014 r. istotnie zmniejszyła się (o 50%-75%) pula dostępnych mieszkań, kwalifikujących się do ww. programu. Z tego tytułu BGK informuje o wzroście liczby wniosków kredytowych na mieszkania, planowane do oddawania za rok lub dwa. Z zarejestrowanych przez BGK wniosków kredytowych w kwietniu br. ponad 21% dotyczyło mieszkań z terminem ukończenia przekraczającym 2014 r. Zmniejszanie dostępnej oferty, będzie sprzyjało ożywianiu podaży i zachęcało w II połowie br. do rozpoczynania nowych inwestycji spełniających wymogi MdM-u. Rosnacy juz od 2013 r. popyt na pierwotnym rynku nieruchomości (początkowo tylko wśród klientów gotówkowych, obecnie również wspierany kredytem hipotecznym) istotnie zmniejszył w ciągu ostatniego roku okres jaki jest potrzebny do wyprzedaży całej oferty mieszkań (o ok. 1,3 do 4,5 kwartałów). Najkrótszy czas potrzebny do wyprzedaży całej bieżącej oferty mieszkań z ryku pierwotnego równy ok. 3,7-3,8 kwartału notowany jest w Warszawie, Krakowie i Trójmieście, najdłuższy w dalszym ciągu dotyczy Łodzi (patrz wykres poniżej). Ponieważ wskaźnik pustostanów bliski 0% jest bardzo mało prawdopodobny (zawsze istnieje pula mieszkań niedopasowywanych popytowo- zbyt wysoka cena, niski standard lokalu, niekorzystna lokalizacja) to dojście rynku nieruchomości do poziomu równowagi popytowo- podażowej jest coraz bardziej realne. Gdyby nie duża pula mieszkań dostępna na rynku wtórnym już teraz można by mówić nawet o zmianie trendu z rynku kupującego na sprzedawcy. 10 Źródło: Open finance (za BGK); Opracowanie :AM BGŻ

11 Relacja wielkości oferty do sprzedaży oraz czas niezbędny do wyprzedaży oferty Skala poprawy i tempo spadku nadpodaży na rynku wtórnym jest istotnie mniejsze względem rynku pierwotnego. Statystyki Metrohouse pokazują, że mimo wzrostu liczby transakcji, wydłużył się średni czas sprzedaży mieszkania. Na koniec lutego br. na rynku warszawskim wynosił on rekordowe 244 dni w porównaniu do 167 dni rok wcześniej i 184 dni na koniec 2013 r. Pomimo utrzymywania wysokiej nadpodaży na rynku wtórnym (statystyki sprzedażowe pokazują, że w dalszym ciągu wysoki 26% udział mieszkań oferowanych na rynku dłużej niż 12 miesięcy (lokale o pow. 70 mkw., zbudowanych po 1990 r.; wg Metrohouse). Pomimo, że za sprawą programu MdM część popytu z rynku wtórnego została przekierowana na rynek pierwotny, skłonność do upustów przy sprzedaży mieszkań w Warszawie pozostaje niska (są one widoczne jeśli oferta nie cieszy się w ogóle zainteresowaniem, jeśli zaś po upuście cenowym pojawi się potencjalny kupujący to skłonność do kolejnych upustów istotnie spada). Średnia wielkość upustów w okresie I-II 2014 r. wyniosła 2,2% (spadek z 3,2%; XI-XII 2012 r.). Przewaga rynku pierwotnego nad wtórnym jest szczególnie widoczna na obrzeżach miast, gdzie skala nowych inwestycji jest wysoka, a wspomniany program MdM (obejmuje tylko rynek pierwotny) może te dysproporcje jeszcze powiększyć. W kolejnych kwartałach 2014 r. oczekujemy utrzymania relatywnie wysokiego poziomu sprzedaży lokali mieszkalnych, choć na rynku pierwotnym może ona być nieco niższa względem historycznie wysokiej z I kw r. Podobnie jak w I kw. br. na rynku będą obecni zarówno nabywcy gotówkowi jak i osoby korzystające z kredytu hipotecznego. Czynnikiem podtrzymującym wysoki popyt na mieszkania będą w dalszym ciągu historycznie niskie stopy procentowe. Zmniejszy się za to siła pro popytowego odziaływania oczekiwanej w całym 2014 r. istotnej poprawy koniunktury gospodarczej, a w konsekwencji znacznej poprawy na rynku pracy. Konflikt Ukraiński negatywnie oddziałuje na kondycję gospodarczą i może zmniejszać możliwości/ popyt inwestycyjny na nieruchomości. 4. Tendencje cenowe Opracowanie : AM, Bank BGŻ; Źródło: REAS Na rynku mieszkań w dalszym ciągu dominuje stabilizacja cen. W I kw r. średnia cena za 1 mkw mieszkania wynosiła 3 712,9 PLN 1, oznacza to spadek o -0,6% kw/kw oraz -9,2% r/r. Istotny roczny spadek ceny jest częściowo efektem bazy oraz niejako sztucznie zawyżonej ceny lokalu w I kw r. Sytuacja ta powiązana jest pośrednio z wygasaniem 1 Ze względu na spadek reprezentatywności danych w 2013 nastąpiła zmiana metodologii obliczania średniej ceny transakcyjnej lokalu mieszkalnego. Podane ceny są obliczane jako średnia arytmetyczna dla 16 województw, a nie jak to miało miejsce w poprzednich wydaniach raportu jako średnia ważona liczbą transakcji w poszczególnych województwach. Prezentowane dane począwszy od 2013 r. zostały zaktualizowane, wg stanu bazy AMRON na r. 11

12 4 543, , , , , , ,9 programu RnS. Kumulacja zakupów mieszkań w IV kw r. spełniających wymogi rządowego programu Rodzina na Swoim spowodowała, że na początku 2013 r. w ofercie pozostały lokale droższe, lepiej zlokalizowane lub o wyższym standardzie. Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego Q Przeciętna cena 1 mkw. (śr. arytmetyczna cen z poszczególnych województw) Dynamika cen r/r (prawa oś) 10,0% 7,5% 5,0% 2,5% 0,0% -2,5% -5,0% -7,5% -10,0% Źródło: AMRON Utrzymanie relatywnie wysokiej liczby zawartych transakcji mieszkaniowych przy redukcji nadpodaży dostępnych na rynku lokali sprzyja utrzymaniu cen na stabilnym poziomie. Nadal jednak poprawa sytuacji makroekonomicznej nie jest na tyle duża, aby wygenerować silny wzrost cen mieszkań (szczególnie w sytuacji utrzymywania się niepewności na rynku pracy oraz w obliczu konfliktu Ukraińskiego i jego negatywnego oddziaływania na polską gospodarkę). Co prawda, część deweloperów nieznacznie podnosi ceny mieszkań w nowych projektach sondując trwałość poprawy oraz potencjał do wzrostów cen, jednak podwyżki rzadziej odbywają się poprzez zmianę cenników (choć takie operacje też można zauważyć) częściej mają miejsce poprzez redukcję bądź rezygnację z rabatów i promocji. Oczywiście mieszkania gotowe, ukończone w poprzednich latach w dalszym ciągu można było nabyć ze znacznym rabatem. Ponadto silnym wzrostom cen nie sprzyja duży zasób ofert na rynku wtórnym oraz limity programu Mieszkanie dla Młodych. Ograniczający wpływ programu MdM na wzrost cen jest szczególnie widoczny w tych miastach, gdzie liczba ofert mieszczących się w limitach jest duża (np. Łódź, Gdańsk, Gdynia). Przypominamy, że dysproporcje w cenach mieszkań pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym pozostają wysokie. Przeciętnie ceny lokali w stanie deweloperskim były w 2013 r. o 11,3% i o 22,1% wyższe od rynku wtórnego wśród mieszkań z 7 dużych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) i pozostałych 10 rynków (dot. miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) Q Q Dynamika r/r (prawa oś) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Źródło: AMRON Wyhamowywanie trendu spadkowego potwierdzają także dane o średnich cenach transakcyjnych nieruchomości w największych aglomeracjach. Według danych AMRON najwyższe roczne wzrosty obserwowano we Wrocławiu (+4,7% r/r i +2,6% kw/kw) i Krakowie (+4,7% r/r i -3,6% kw/kw). Natomiast najgłębsze spadki odnotowano w Katowicach gdzie średnia cena za 1 mkw mieszkania była niższa o -5,9% r/r i wyższa o 4,8% kw/kw. Tak duże wahania cen wynikają z mniejszej liczby transakcji w porównaniu do pozostałych analizowanych miast, a co za tym idzie większej podatności średniej ceny na wprowadzanie do sprzedaży nowych inwestycji (istotnie droższych lub tańszych względem bieżącej średniej). 12

13 Średnia ceny transakcji kupna/sprzedaży 1 mkw. lokalu mieszkalnego wg województw Q Q Q Q Q Wrocław , , , , ,3 Łódź , , , , ,3 Kraków , , , , ,1 Warszawa , , , , ,5 Gdańsk , , , , ,6 Katowice , , , , ,2 Poznań , , , , ,6 Źródło: AMRON W kolejnych kwartałach 2014 r. oczekujemy utrzymania stabilizacji cen lokali mieszkalnych. Rynek będzie w dalszym ciągu wspierany historycznie niskimi stopami procentowymi, które sprzyjają wysokiemu popytowi na kredyt, ale i inwestycyjnemu zakupowi nieruchomości, a co za tym idzie na rynku pozostaną nabywcy gotówkowi. Nieznacznie większych, kilkuprocentowych wzrostów cen można oczekiwać w 2015 r., choć w przypadku inwestycji o wysokim współczynniku przedsprzedaży, podwyżki cen kolejnych etapów mogą wystąpić wcześniej. Trwałość poprawy i skala wzrostów cen w średnim okresie będzie niewątpliwie powiązana z wielkością poprawy sytuacji gospodarczej w kraju, która w kontekście konfliktu ukraińskiego nieco oddala się w czasie. Niskie limity cen dla mieszkań kwalifikujących się do rządowego programu MdM, mogą zaniżać średni poziom cen transakcyjnych na rynku (większa liczba transakcji zawieranych na obrzeżach miast względem dzielnic centralnych). 13