Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (II kw roku.)

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Macroeconomic and Sector Analyses Department Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (II kw roku.) Summary 3 Najważniejsze fakty i komentarze 4 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe 5 2. Podaż lokali mieszkalnych 6 3. Popyt na lokale mieszkalne 8 4. Tendencje cenowe 10 Quarterly Residential Real Estate Market Report (Q2 2013) Summary 3 1. Real Estate Market in Poland and European countries 5 2. The supply of dwellings 6 3. The demand for dwellings 8 5. Price trends 10 Przygotowały/ Prepared by: Martyna Dziubak Monika Orłowska Warszawa, 6 sierpnia

2 Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w II kw roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania się cen. Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji występujących na analizowanym rynku. Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkalnych oraz ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. This report presents trends in the Polish real estate market in the Q2 of 2013, with particular emphasis on the price fluctuations. In addition, the following material presents the expectations concerning future trends for the analyzed market. Detailed information on the real estate market, non-residential building and agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analyses Department. Kontakt/ Contact: Monika Orłowska Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/ Macroeconomic and Sector Analyses Department Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters ul. Kasprzaka 10/16, Warszawa tel ; , fax monika.orlowska1@bgz.pl 2

3 Summary In Q out of 34 analysed countries reported growth in housing prices. The favourable situation remained on the US market, where the prices grew by 6.7% y/y (in Q the increase amounted to 0.7% y/y). In Europe the prices were falling in the countries most affected by the crisis in Greece (-11.6% y/y), Netherlands (-8.4% y/y) and Spain (-7.9%). However we observed the improvement on the housing market in more and more countries. In Q the highest rate of growth was reported in Turkey (16.0% y/y). In Q the housing stock remained high. At the end of the quarter the number of units offered to sale in the six largest cities amounted to 50 thou., of which 15 thou. were completed units (decrease by 3% q/q) (REAS data). Development of housing supply in 2013 is a consequence of Developer Act, which entered into force on In the period immediately preceding the date, CSO data showed high growth in the number of dwellings started (increase by 74.7% y/y in April 2012) and issued permits (rise by 72.2% y/y in April 2012). These projects are currently implemented and often their real beginning is right now. Thus the number of dwellings started and issued permits in Q fell by -40.3% y/y and -29.5% y/y respectively. In Q the demand for dwellings remained at surprisingly high level. The number of sold apartments on the primary market in six the largest Polish cities was by ca. 800 units higher than average quarterly sale reported in the last three years (according to REAS the number amounted to 8.1 thou. units). The high demand was supported by cash buyers (according to REAS they entered into 1/3, and according to NBP into 2/3 of all transactions on the housing market in H1 2013). In Q we observed housing price stabilization in most Polish cities. The average price in Q amounted to PLM/sqm (according to AMRON) and was lower by - 1.6% y/y. Despite economic uncertainty and significant decrease in lending, the large share of cash buyers in total number of transactions determines the price stabilization. The maintaining of historically low interest rates with the introduction of government scheme Apartment for Young in 2014 will support the growth in demand for dwellings in the next quarters. This will mean the termination of the downward price trend, and for the most attractive market segments slight price increases. On the other hand the uncertainty on the labour market in H will refrain customers from taking mortgage loans. The supply slowdown and possible consolidation of the developers sector is still likely in medium-term perspective. The problem for small entities is to set up an escrow account. Maintaining liquidity problems and large scale of bankruptcies of construction companies trigger that banks still include new players to high-risk category. The whole process benefits big developers whose financial condition is stable. 3

4 Najważniejsze fakty i komentarze W I kw r. w 24 z 34 analizowanych krajów obserwowany był wzrost cen mieszkań. Korzystna sytuacja utrzymała się na rynku amerykańskim, gdzie ceny wzrosły o 6,7% r/r (w I kw r. wzrost wynosił 0,7% r/r). W Europie nadal spadały ceny mieszkań w krajach najsilniej dotkniętych kryzysem, tj. w Grecji (-11,6% r/r), Holandii (-8,4% r/r), a także w Hispzanii (-7,9% r/r). Jednakże w coraz większej liczbie europejskich krajów notowana jest poprawa. W I kw. br. najwyższa dodatnia dynamika cen wystąpiła w Turcji (16,0% r/r). Wielkość oferty na krajowym rynku nieruchomości w II kw r. pozostawała wysoka. Liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu największych miastach na koniec II kw r. wyniosła ok 50,0 tys., z czego 15,0 tys. stanowiły mieszkania gotowe niesprzedane (spadek o 3% kw/kw) (dane REAS). Kształtowanie się podaży mieszkań w 2013 r. jest konsekwencją wejścia w życie z dniem r. postanowień tzw. ustawy deweloperskiej. W okresie bezpośrednio poprzedzającym tę datę, dane GUS pokazywały bardzo wysokie współczynniki liczby nowych rozpoczętych inwestycji deweloperskich (wzrost o +74,7% r/r w kwietniu 2012 r.) i wydawanych pozwoleń na budowę (wzrost o +72,2% r/r w kwietniu 2012 r.). Obecnie projekty te są realizowane a często właśnie teraz ma miejsce ich faktyczne rozpoczęcie. Tym samym liczba rozpoczętych inwestycji deweloperskich i wydanych pozwoleń w II kw r. spadła odpowiednio o -40,3% r/r i o -29,5% r/r. Popyt na lokale mieszkalne w II kw r. utrzymał się na zaskakująco wysokim poziomie. Liczba sprzedanych w tym okresie mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu największych polskich miastach była o ok. 800 lokali większa od średniej kwartalnej sprzedaży notowanej w ostatnich trzech latach (wg REAS wyniosła 8,1 tys. lokali). Wysoki popyt został zrealizowany dzięki wsparciu ze strony nabywców gotówkowych (wg REAS zawarli oni ok. 1/3, a wg NBP ok. 2/3 wszystkich transakcji zawieranych w I półroczu 2013 r. na rynku). W II kw r. w większości miast Polski obserwowana była stabilizacja cen mieszkań. Przeciętna ich cena w II kw r. wyniosła PLN/m. kw. (wg AMRON) i była niższa o -1,6% r/r. Pomimo niepewnej sytuacji gospodarczej i istotnego spadku akcji kredytowej, duży udział nabywców gotówkowych w łącznej sumie transakcji na rynku nieruchomości determinuje stabilizację cen. Utrzymanie historycznie niskich stóp procentowych wraz z wprowadzeniem rządowego wsparcia Mieszkanie dla Młodych w 2014 r. będą w kolejnych kwartałach sprzyjać wzrostowi popytu na mieszkania. Będzie to oznaczać wygaśnięcie spadkowego cenowego trendu, a w przypadku bardziej atrakcyjnych segmentów rynku nieznaczne wzrosty cen. Z drugiej jednak strony niepewność co do koniunktury na rynku pracy będzie w II półroczu 2013 r. istotnym czynnikiem powstrzymującym nabywców przed zaciąganiem kredytów hipotecznych. Wyhamowanie podaży i możliwa konsolidacja branży deweloperskiej w średnim okresie w dalszym ciągu jest prawdopodobna. Problemem dla małych podmiotów staje się założenie rachunku powierniczego. Utrzymujące się problemy z płynnością, duża skala bankructw przedsiębiorstw budowlanych sprawia, że banki w dalszym ciągu zaliczają nowe podmioty z tej branży do kategorii podwyższonego ryzyka. W całym procesie zyskają duzi deweloperzy, których kondycja finansowa jest stabilna. 4

5 Kanada Szwecja Singapur Islandia Tajlandia Ukraina Filipiny Norwegia USA (FHFA) Indonezja Estonia Dania Chiny - Pekin Brazylia - Sao Paulo Turcja Indie - Delhi Hong Kong Grecja Holandia Hiszpania Portugalia Rumunia Irlandia Niemcy Bułgaria Francja Litwa - Wilno Wielka Brytania Słowacja Łotwa - Ryga Japonia - Tokio Finlandia Szwajcaria Australia 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe W I kw r. obserwowane było wyraźne ożywienie sytuacji na światowym rynku nieruchomości. W 24 z 34 analizowanych krajów (patrz tabela poniżej) ceny nieruchomości wzrosły. W 14 z nich dynamika wzrostu była wyższa od notowanej w I kw r. Wciąż najbardziej zróżnicowana sytuacja miała miejsce na rynku europejskim. W 12 Zmiana cen mieszkań (r/r w %) krajach odnotowano wzrosty cen wśród nich najwyższe miały miejsce w Turcji (16,0% r/r), Danii (8,0% r/r) i Estonii (7,9% r/r). Jednakże europejski Dania rynek był jedynym, na którym w I kw r. obserwowano spadki cen. Ujemna dynamika USA (FHFA) wystąpiła w 10 krajach. Ceny nieruchomości Norwegia najbardziej spadały w krajach borykających się Ukraina z przedłużającą się recesją w Grecji (-11,6% r/r), Islandia Holandii (-8,4% r/r) i Hiszpanii (-7,9% r/r). Na amerykańskim rynku nieruchomości nastąpiło przyspieszenie ożywienia obserwowanego już w 2012 r. Wyraźny wzrost popytu i aktywności budowlanej doprowadził do zwiększenia dynamiki cen w analizowanym okresie. Ceny nieruchomości wzrosły o 6,7% r/r, podczas gdy w tym samym okresie 2012 r. wzrost wynosił zaledwie 0,7% r/r. Litwa - Wilno Francja Szwecja Australia Finlandia Łotwa - Ryga Słowacja Wielka Brytania Turcja Estonia Q Q Hong Kong Korzystna sytuacja panowała także na azjatyckim rynku nieruchomości, co było związane z obserwowanymi symptomami ożywienia gospodarczego. Chociaż w 3 z 9 analizowanych przez Global Property Guide azjatyckich krajów (Indie i Filipiny i Japonia), dynamika cen była niższa niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, to utrzymywała się ona na dodatnim poziomie. Najwyższy wzrost cen odnotowano w Hong Kongu (24,5% r/r), zaś najniższy w Japonii (1,2% r/r). Roczna dynamika cen mieszkań (w %) Portugalia Hiszpania Holandia Grecja Bułgaria Niemcy Irlandia Rumunia [%] Źródło: Global Property Guide Q ,2-4,2-7,2-8,6-3,8-16,3 9,8-4,3 1,9 1,1 0,2-2,3-1,5 1,7 1,2 4,6-3,4 Q ,6-8,4-7,9-6,8-4,5-3,0-1,9-1,9-1,4-1,1 0,2 0,4 0,5 1,2 1,9 2,1 2,6 Q ,1-3,5 3,5 7,3 0,9 3,2 10,7 6,3 0,7 3,6 13,9-3,0-0,4 24,7 8,7 33,3 7,1 Q ,6 3,1 3,5 4,6 4,6 4,9 5,6 6,0 6,7 7,4 7,9 8,0 8,1 14,4 16,0 20,2 24,5 Źródło: Global Property Guide 5

6 [ tys.] [ tys.] [ tys.] [%] 2. Podaż lokali mieszkalnych W II kw r. na rynku nieruchomości obserwowana była w dalszym ciągu nadpodaż. Co prawda, zarówno liczba mieszkań oddanych do użytkowania jak i nowo rozpoczętych budów spadła, to jednak liczba ofert sprzedaży pozostaje rekordowo wysoka. Sytuacja ta jest powiązana z wejściem w życie ustawy deweloperskiej. W pierwszych czterech miesiącach 2012 r. obserwowaliśmy rekordowo wysoką liczbę rozpoczynanych inwestycji, następnie zaś nastąpiło gwałtowne jej wyhamowanie. Tym samym liczba ofert na rynku pozostaje bardzo wysoka, a większość mieszkań nie zapewnia nabywcom rachunku powierniczego. Pomimo, że od wejścia w życie ww. ustawy minął już rok, większość deweloperów deklaruje, ze projekty rozpoczęte w I połowie br. są kolejnymi etapami rozpoczętych przed r. inwestycji Mieszkania oddane do użytkowania: pozostałe spółdzielcze indywidualne sprzedaż lub wynajem Dynamika l.mieszkań indywidualnych (prawa oś) Dynamika l.mieszkań przeznaczonych 20 na sprzedaż lub wynajem (prawa oś) Mieszkania oddane do użytkowania Mieszkania których budowę rozpoczęto Mieszkania na realizacje 5 6 których 7 8 wydano 9 10 pozwolenia Źródło: GUS 0 Wg danych GUS w II kw r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 37,4 tys., tj. spadek o 1,6 % r/r i o 15,6% kw/kw (przy czym kwartalny spadek częściowo ma charakter sezonowy). W analizowanym okresie wzrosła liczba oddanych mieszkań indywidualnych o 11,3% r/r, spadła zaś lokali deweloperskich o 18,3% r/r (kat. na sprzedaż lub wynajem ). W II kw. br. obie kategorie stanowiły 95,6% ogółu gotowych lokali. Spadek odnotowano także w przypadku mieszkań spółdzielczych Realizowane i planowane budownictwo mieszkaniowe (o 37,0% r/r), natomiast wzrosła ilość 20 oddanych pozostałych mieszkań (komunalne, zakładowe, społeczne 15 czynszowe), ale stanowią one marginalną część rynku. Jednocześnie 10 w całym I pół. br. liczba gotowych mieszkań wzrosła o ok. 1% r/r, głównie 5 za sprawą budownictwa indywidualnego (wzrost o 7,1% r/r) Wielkość nowej podaży jest także determinowana przez liczbę rozpoczętych inwestycji oraz liczbę wydanych pozwoleń na budowę Mieszkania oddane do użytkowania Mieszkania których budowę rozpoczęto 6 Źródło: GUS

7 mieszkań. W II kw r. w obu kategoriach kolejny raz zanotowano silne spadki. Wg danych GUS rozpoczęto budowę 37,4 tys. mieszkań, tj. spadek o 24,1% r/r. Przyczynił się do tego duży spadek zarówno w kategorii mieszkań deweloperskich (-40,3% r/r), jak i indywidualnych (-12,1% r/r). Podobna tendencja była obserwowana w przypadku wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań. Ich liczba zmniejszyła się o 23,0% r/r i wyniosła 38,4 tys. W przypadku mieszkań deweloperskich spadek ten był głębszy równy -29,5% r/r, natomiast liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszań indywidualnych zmalała o 19,6% r/r. Spadki te były efektem m.in. wysokiej bazy z II kw r., w szczególności skumulowanej nowej podaży mieszkań w kwietniu ub. r. (wejście w życie ustawy deweloperskiej). Natomiast na pogorszenie koniunktury w budownictwie indywidualnym wpływała przede wszystkim niekorzystna sytuacja gospodarcza (m.in. wysokie bezrobocie i niepewność co do przyszłej kondycji rynku pracy) powstrzymująca gospodarstwa domowe przed rozpoczynaniem inwestycji oraz koniec programu RnS. Budownictwo mieszkaniowe w II kw r. Mieszkania, których budowę rozpoczęto Mieszkania -wydane pozwolenia Mieszkania oddane do użytkowania Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Spółdzielcze ,0% 489-6,1% ,0% Indywidualne ,1% ,6% ,3% Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ,3% ,5% ,3% Pozostałe * ,6% ,0% ,2% Ogółem ,1% ,0% ,6% *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe Źródło: GUS Wyhamowanie nowej podaży mieszkań potwierdzają dane REAS. W II kw r. w sześciu głównych aglomeracjach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) wprowadzono do sprzedaży 6,3 tys. mieszkań, co oznacza więcej o 1,6 tys. kw/kw, ale w dalszym ciągu o ok. 2 tys. mniej w odniesieniu do średniej kwartalnej z ostatnich trzech lat (ok. 8 tys.). Spadek podaży na rynku pierwotnym nastąpił również z tytułu wycofania z rynku kilku inwestycji. Tym samym wg REAS liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w tych miastach na koniec II kw r. zmniejszyła się do poziomu poniżej 50,5 tys., z czego 15,0 tys. stanowiły mieszkania gotowe niesprzedane (spadek o 3% kw/kw). Największe spadki wielkości oferty miały miejsce w Trójmieście (-7% kw/kw) oraz Krakowie (15% kw/kw). Jednocześnie we Wrocławiu, po kwartale spadku wielkości oferty (-8,7% kw/kw w I kw r.), odnotowano jej istotny wzrost. Zmniejszenie skali rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych oraz wydawanych pozwoleń na budowę wraz z problemami deweloperów z uzyskaniem finansowania lub możliwości założenia rachunku powierniczego w banku, będzie prowadziło w kolejnych kwartałach do wyhamowania ilości mieszkań oddanych do użytkowania. Szacujemy, że najsilniej będzie ono odczuwalne w 2015 r. Wg danych REAS w sześciu największych aglomeracjach po 2014 r. planowanych jest do ukończenia jedynie 6,3% mieszkań znajdujących się obecnie w ofercie. Dla mieszkań z terminem ukończenia w 2013 r. odsetek ten wynosi 31,9%, a w 2014 r. 39,7%. Jednocześnie należy oczekiwać, że część projektów planowanych do ukończenia pod koniec 2014 r. przesunie się na I połowę 2015 r. 7

8 Oczekujemy dalszego wyhamowania podaży. Nie wykluczamy również konsolidacji branży deweloperskiej w średnim okresie. Problemem dla małych podmiotów często staje się założenie rachunku powierniczego, bez którego nowe inwestycji nie będą realizowane. Przy utrudnionym wejściu na rynek nowych podmiotów w całym procesie zyskają duzi, stabilni deweloperzy. Szczególnie, że kondycja finansowa części podmiotów jest niekorzystna (patrz wykres obok), a problemy z płynnością, choć nastąpiła istotna poprawa, mogą się utrzymywać. 1,1% 1,0% 0,9% 0,8% 0,7% 0,6% 0,5% Wskaźniki finansowe przedsiębiorstw z branży Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków QR (płynność szybka) OPM1 (stopa zysku operacyjnego) (prawa oś) Źródło: PONT Info Gospodarka, dane dotyczą podmiotów dużych, > 49 prac. 21% 19% 17% 15% 13% 11% 9% 7% 5% 3. Popyt na lokale mieszkalne Sprzedaż mieszkań w II kw r. była zaskakująco wysoka, zbliżona do statystyk z roku poprzedniego. Wg danych REAS w II kw r. liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w sześciu największych aglomeracjach wyniosła ponad 8,1 tys., tj. wzrost o 9% kw/kw. Zrealizowana w II kw. wielkość sprzedaży jest o ok. 800 lokali większa od średniej kwartalnej z ostatnich trzech lat. Wyniki sprzedaży mieszkań analizowanych deweloperów wskazują również na wzrost zainteresowania nabyciem nieruchomości. W przypadku analizowanych przedsiębiorstw deweloperskich wszystkie wyłączając Wikanie odnotowały wzrosty zarówno w ujęciu kwartalnym jak i rocznym. Co więcej, są i takie projekty, których współczynnik przedsprzedaży po kilku miesiącach od rozpoczęcia inwestycji przekracza 50%. Przy czym największą popularnością cieszą się lokale w inwestycjach z bliskim terminem ukończenia. Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybranych giełdowych deweloperów Deweloper I II III IV I II III IV I II Robyg Gant Development * * bd. JW. Construction * Dom Development Polnord Ronson Europe Budimex Nieruchomości Marvipol Inpro Wikana Źródło: Parkiet *brutto bez rezygnacji Opisywany wzrost popytu na ryku nieruchomości zaskakuje, bo ma miejsce w sytuacji spowolnienia gospodarki krajowej, wysokiego bezrobocia, dużej niepewności co do sytuacji na rynku pracy a przy tym utrzymującego się pesymizmu w postrzeganiu przyszłej kondycji finansowej gospodarstw domowych. Co więcej, sytuacja w mieszkaniówce poprawia się, pomimo że rynek kredytów hipotecznych w całym I półroczu 2013 r. istotnie wyhamował. Jednakże już w czerwcu 2013 r. przyrost należności z tytułu złotowych kredytów 8

9 mieszkaniowych był najwyższy od października 2012 r., i wyraźnie wyższy od średniej z ostatnich 12 miesięcy. Ponadto, brak jest rządowych stymulatorów, chociażby w postaci wygaśniętego programu RnS czy jeszcze nie wprowadzonego MdM-u. Podkreślić należy, że relatywnie wysoki popyt realizowany jest przy istotnym wsparciu nabywców gotówkowych, lub nabywców dla których kredyt bankowy stanowi niewielkie wsparcie w finansowaniu zakupu mieszkania. W zależności od źródła szacunki podają, że stanowią oni od ok. 1/3 wszystkich transakcji (źródło: REAS) do nawet ok. 2/3 (źródło: NBP). Wnioskujemy, że w obliczu historycznie najniższych poziomów stóp procentowych RPP i relatywnie niskich cen lokali mieszkalnych, zakup mieszkania dla części inwestorów staje się atrakcyjnym sposobem lokaty oszczędności w porównaniu z nisko oprocentowanymi depozytami. Utrzymanie tak wysokiego poziomu sprzedaży mieszkań w II połowie br. będzie prowadziło do przyśpieszenia dojścia rynku nieruchomości do poziomu równowagi rynkowej. Najkrótszy czas potrzebny do wyprzedaży całej bieżącej oferty mieszkań z ryku pierwotnego notowany jest w Trójmieście, najdłuższy zaś w Krakowie (patrz wykres obok, źródło: REAS).Oczywiście należy pamiętać, że zawsze w ofercie znajdą się lokale, które pozostają istotnie dłużej, od przeciętnej, w ofercie. Niedopasowanie najczęściej wynika ze zbyt wysokiej ceny a przy tym niskiej atrakcyjności lokalizacyjnej mieszkania, czy też samego standardu i cech szczególnych lokalu. Co więcej, na rynku w dalszym ciągu podaż mieszkań na rynku wtórnym jest bardzo wysoka. Rynek wtórny (bez RnS) wypada znacznie gorzej niż rynek pierwotny. Statystyki Metrohouse dotyczące upustu przy i średniego czasu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie pokazują dalszy spadek popytu. W okresie maj-czerwiec 2013 r. ilość dni potrzebna do sprzedaży mieszkania wzrosła do 162 (tj. wzrost o 32 dni r/r), a średnia wartość upustu przy zakupie mieszkania wzrosła do 3,8% z 3% w miesiącach styczeń-luty 2013 r. Wynika to z coraz mniejszej atrakcyjności rynku wtórnego w stosunku do pierwotnego, gdzie ceny lokali spadają a skala nowych inwestycji jest historycznie wysoka. Właściciele mieszkań mają zaś mniejszą skłonność do obniżania cen niż deweloperzy. Jednocześnie wydaje się, że w miesiącach przed wakacyjnych wzrasta presja sprzedażowa, a skłonność do obniżek cen na rynku wtórnym sezonowo wzrasta. W kolejnym kwartale nie spodziewamy się aby nowy popyt stymulowany spadkiem stóp procentowych wypełnił całkowicie lukę w popycie na kredyt hipoteczny po wygaśnięciu rządowego programu RnS. Tym samym sprzedaż mieszkań wspierana kredytem może być niższa względem II półrocza 2012 r. Wydaje się, że wciąż niepewna sytuacja makroekonomiczna i oczekiwanie na kolejny program wsparcia rządowego będą w dalszym ciągu czynnikiem powstrzymującym nabywców przed zaciąganiem zobowiązań. Jednocześnie relatywnie wysoki poziom sprzedaży powinien się utrzymać, podobnie jak w I półroczu br., za sprawą nabywców gotówkowych. Siła korzystnego oddziaływania najniższych w historii stóp procentowych na rynek nieruchomości będzie się nasilała. Co więcej, jeśli polityka banków sprzyjała rozwojowi akcji kredytowej, to zjawisko to może zadziałać antycyklicznie. Efekt obniżonych stóp procentowych przy relatywnie niskich cenach mieszkań może pomóc branży deweloperskiej, szybciej niż reszcie gospodarki, wyjść ze spowolnienia. 9

10 5 932, , , , , , ,7 4. Tendencje cenowe Wzrost popytu na mieszkania w I poł r. przy utrzymującej się dużej ich podaży wpłynął na stabilizację ich cen. Jednak niekorzystna sytuacja makroekonomiczna, szczególnie duża niepewność na rynku pracy nie pozwala na dynamiczną poprawę sytuacji. Średnia cena lokalu mieszkalnego ważona liczbą transakcji w II kw r. wynosiła PLN i była niższa o -1,6% r/r. Informacje o wzroście śr. ceny, są powiązane pośrednio z wygasaniem RnS. Kumulacja zakupów mieszkań w IV kw. ub. r. spełniających wymogi tego rządowego programu spowodowała, że w ofercie pozostały lokale droższe, lepiej zlokalizowane i/lub o wyższym standardzie. Nabywane więc w I poł. br. lokale są w relacji r/r droższe, a dynamika cen może być zawyżona. -8% Q Q Przeciętna cena 1 mkw. (ważona liczbą transakcji zawartych w poszczególnych województwach) Dynamika cen r/r (prawa oś) W II kw r. w większości analizowanych miast dominowała stabilizacja cen z nieznaczną presją na ich wzrosty. Wzrost popytu na mieszkania z rynku pierwotnego wpływa na zmniejszenie skłonności deweloperów do udzielania wysokich rabatów bądź oferowania atrakcyjnych bonusów wraz z lokalem Najwyższy spadek dotyczył cen lokali w Warszawie i Poznaniu odpowiednio -6,5% r/r 7000 i -5,1% r/r (wg danych AMRON). Zaś najwyższe wzrosty odnotowano w Gdańsku i Katowicach, 6000 gdzie cena za 1 mkw lokalu mieszkalnego była 5000 wyższa o odpowiednio +12,2% r/r i +8,1% r/r. Statystyki te potwierdzają dane REAS, który 4000 odnotowuje nieznaczny spadek cen lokali wprowadzonych na rynek w II kw r (w I kw. br. odnotowano niewielki wzrost). Niekorzystna sytuacja makroekonomicznej, szczególnie duża niepewność na rynku pracy będzie w dalszym ciągu wpływać negatywnie na popyt na mieszkania. Jednocześnie hamująca podaż oraz rosnący popyt ze strony tzw. nabywców gotówkowych, którzy traktują zakup lokalu jako inwestycję (wg różnych źródeł w I połowie br. było ich od 30-60% wszystkich nabywców), będzie istotnie wygasało presję na dalsze spadki cen. Wskazana niekorzystna sytuacja gospodarcza kraju oraz niska inflacja, wpłynęła na istotną redukcję krajowych stóp procentowych i obniżenie ich do historycznie niskiego 2,5% poziomu. Tym samym dostęp do kredytów hipotecznych został istotnie zwiększony i w najbliższych kwartałach będzie sprzyjał ożywieniu popytu na mieszkania. Co więcej, dla części inwestorów, niskie oprocentowanie depozytów przy relatywnie niskich cenach i dużej ofercie mieszkań może skłonić do inwestycji w nieruchomości. Średnia ceny transakcji kupna/sprzedaży 1 mkw. lokalu mieszkalnego wg województw Q Q Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań Źródło: AMRON Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego 10 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% Źródło: AMRON Warszawa Kraków Gdańsk Wrocław Poznań Łódz Katowice Q Q Dynamika r/r (prawa oś) 15% 10% 5% 0% -5% -10% Źródło: AMRON

11 11