Raport Centrum AMRON: Co przyniesie kolejny rok na rynku nieruchomości?

Transkrypt

1 Raport Centrum AMRON: Co przyniesie kolejny rok na rynku nieruchomości? Sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych Co prawda nie podsumowano jeszcze wyników akcji kredytowej za ostatni miesiąc 2014 roku, ale z całą pewnością można stwierdzić, że zarówno pod względem liczby udzielonych kredytów hipotecznych, jak również ich wartości, wynik mijającego roku będzie najsłabszy od 10 lat! To był najsłabszy rok dla sektora hipotecznego od roku Zarówno liczba szacowana na 172 tys. sztuk kredytów udzielonych w roku 2014, jak i ich wartość sięgająca 37 mld złotych zamknęły się wynikiem słabszym nawet od tego uzyskanego w kryzysowym roku 2009 jak i w najsłabszym w tym okresie roku Zarówno wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów złotowych jak i atrakcyjne ceny, które zdaje się osiągnęły w większości lokalizacji swoje lokalne minima nie były w stanie nakłonić potencjalnych nabywców mieszkań do zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania hipotecznego. Nie zadziałał nawet motywator w postaci znowelizowanej Rekomendacji S, zgodnie z którą jedynie do końca minionego roku można było uzyskać kredyt dysponując wkładem własnym w symbolicznej wysokości 5 % wartości inwestycji (maksymalny wskaźnik LtV = 95%). Zapowiedź podwyższenia wymaganego wkładu własnego do 10 % z początkiem stycznia 2015 roku nie skutkowała wzrostem zainteresowania zaciągnięcia kredytu przed końcem mijającego roku. Wykres 1. Liczba czynnych umów i nowych umów o kredyt mieszkaniowy w latach r * liczba nowych umów (tys.) liczba czynnych umów (tys.) * prognoza na koniec roku na podstawie danych cząstkowych z okresu X-XI 2014 r. Źródło: ZBP - SARFiN 1

2 Wykres 2. Wartość nowo podpisanych umów i całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (w mld zł) w latach r. 313,7 316,3 330,8 350,0 263,6 192,6 214,9 116,8 42,0 77,7 55,9 57,1 38,7 48,7 49,2 39,1 36,5 37, * wartość nowo podpisanych umów (mld zł) stan zadłużenia (mld zł) * prognoza na koniec roku na podstawie danych cząstkowych z okresu X-XI 2014 r. Źródło: ZBP - SARFiN Bardzo niskie stopy procentowe spowodowały wzrost zdolności kredytowej Polaków, dlatego minimalnie spada liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych na kwoty poniżej 100 tys. zł, jednak średnia wartość kredytu udzielanego na zakup mieszkania już od kilku lat oscyluje w granicach 200 tys. zł. Już dziś warunki udzielania kredytów hipotecznych są wygórowane, a zwiększenie wymagań od nowego roku nie spowoduje radykalnej zmiany tej wartości. Chociaż w portfelach banków ciągle dominują kredyty z LtV powyżej 80% to od początku roku 2014 systematycznie spada udział kredytów z najniższym oraz najwyższym LtV rośnie udział kredytów mieszkaniowych o LtV od 50 do 80%, a w związku z wejściem w życie kolejnych wymogów Rekomendacji S spadkowy trend poziomu LtV będzie się pogłębiał. Nadal ponad 60% kredytów mieszkaniowych udzielanych jest w największych miastach Polski, gdzie ceny transakcyjne są najwyższe i w związku z tym najtrudniej jest zakupić mieszkanie z własnych środków finansowych. Jednak od kilku kwartałów udział poszczególnych miast w ogólnej liczbie nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych systematycznie spada na rzecz Warszawy. Program Mieszkanie dla Młodych Wyniki pierwszego roku funkcjonowania rządowego programu Mieszkanie dla Młodych potwierdziły sygnalizowany wcześniej przeze mnie sceptycyzm. W każdym kolejnym kwartale mijającego roku zainteresowanie udziałem w Programie MdM spadało. W ostatnim okresie funkcjonowania poprzedniego programu RnS co czwarty udzielany przez banki kredyt uczestniczył w programie. Obecnie tylko co 13 kredytobiorca może skorzystać z programu MdM. Do 20 grudnia 2014 roku zawarto umów kredytowych ze wsparciem programu MdM. Rząd liczył, że dopłata do mieszkania skłoni młode małżeństwa do powiększania rodziny. Tymczasem, jak podał właśnie Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który zarządza programem, przeszło połowa jego beneficjentów to... single. W gronie kredytobiorców, którym bank przyznał dopłatę, jest 2

3 zaledwie 36 rodzin z przynajmniej trojgiem dzieci. Na niewiele sią zdadzą sygnalizowane przez autorów programu zmiany, sprowadzające się de facto do podwyższenia wysokości pomocy państwa dla uczestników tego Programu. Wątpliwości wobec zasadności tego programu wyrazili ostatnio publicznie ekonomiści z Instytutu Ekonomicznego przy NBP. Jak już informowaliśmy w poprzednich raportach AMRON-SARFiN dostrzegalny jest już negatywny efekt tego programu w postaci wzrostu cen mieszkań w lokalizacjach, dla których zdefiniowano wyższe limity cen. Ponadto dopłatą objęte są mieszkania głównie na peryferiach, więc prowadzi to do niekontrolowanego rozlewania się miast, co z kolei oznacza dodatkowe koszty dla lokalnych samorządów. Groźne jest też i to, że rząd funduje młodym wkład własny, który dzięki zaleceniu Komisji Nadzoru Finansowego jest warunkiem uzyskania kredytu. W tej sytuacji dostają go często ludzie, którzy w życiu nie zaoszczędzili ani złotówki. Jest to swoista forma płaconej przez państwo premii za ryzyko zakupu mieszkania i zaciągnięcia kilkudziesięcioletniego zobowiązania kredytowego. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych Okazję do zakupów na rynku mieszkaniowym przy niskich cenach i rosnącej ofercie mieszkań na rynku pierwotnym wykorzystali w roku 2014 ci, którzy dysponowali gotówką lub wycofali swoje oszczędności z lokat bankowych oraz innych instrumentów finansowych i zainwestowali je w nieruchomości przeznaczane na wynajem. Rentowność z najmu zwłaszcza w Warszawie zdecydowanie przewyższa zwroty oferowane przez instytucje finansowe. Z takiego obrotu sprawy zadowoleni byli deweloperzy, dla których wyniki sprzedaży porównywalne były z wynikami z lat przedkryzysowych. Ten optymizm deweloperów przełożył się na wzrost liczby pozwoleń na budowę, jak również wzrost liczby rozpoczynanych budów. Zarówno liczba wydanych pozwoleń na budowę, jak i liczba rozpoczętych budów ogółem w okresie od stycznia do października 2014 roku wzrosła wydano pozwolenia na budowę mieszkań i rozpoczęto budowę mieszkań (wzrost odpowiednio o 14,2% oraz 15,6% w stosunku do analogicznego okresu 2013 roku). Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w tym samym okresie minimalnie spadła. Wykres 3. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania w okresie I X 2013 i I X 2014 r wydane pozwolenia budowy rozpoczęte mieszkania oddane do użytkowania I-X 2013 I-X 2014 Źródło: GUS 3

4 W przypadku mieszkań wybudowanych przez deweloperów porównując okres I-X 2013 i I-X 2014 różnica jest jeszcze większa. Deweloperzy z optymizmem patrzą w przyszłość, co widać w liczbie wydanych pozwoleń na budowę wzrost o (czyli o 39,4%) oraz liczbie budów rozpoczętych o (czyli 34,8%). Natomiast liczba mieszkań oddanych do użytkowania również wzrosła, jednak zaledwie o 854 (1,9%). W ostatnim kwartale 2014 roku zapewne wzrośnie liczba mieszkań oddanych do użytkowania sądząc po ilości rozpoczętych budów w 2012 roku (budowa trwa około 2 lat) liczba ta na koniec roku może osiągnąć poziom 60 tys. mieszkań. W roku 2013 deweloperzy rozpoczęli relatywnie mało nowych inwestycji, dlatego w roku 2015 można się spodziewać nieznacznego spadku liczby oddanych mieszkań do użytkowania, natomiast liczba rozpoczynanych budów powinna nadal rosnąć (z uwagi na dużo wydanych pozwoleń na budowę w ostatnich miesiącach). Wykres 4. Liczba wydanych pozwoleń na budowę, budów rozpoczętych oraz mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów w okresie 2012 r. I-X 2014 r. w ujęciu rocznym I-X 2014 budowy rozpoczęte mieszkania oddane do użytkowania wydane pozwolenia Źródło: GUS Ceny transakcyjne na rynku nieruchomości mieszkaniowych Ceny transakcyjne w największych miastach Polski już od początku 2013 roku podlegają jedynie nieznacznym wahaniom. Druga połowa mijającego roku, po części za sprawą programu Mieszkanie dla Młodych, po części w wyniku zakupu mieszkań na cele inwestycyjne, charakteryzowała się delikatnymi wzrostami średnich jednostkowych cen transakcyjnych w Łodzi (o 1,36%), Gdańsku (o 1,30%), Poznaniu (o 0,52%) oraz w aglomeracji katowickiej (o 0,32%). W pozostałych badanych miastach zanotowano spadki, największe w Krakowie i Wrocławiu odpowiednio o 82 (1,37%) i 64 zł/m 2 (1,18%). Utrudnienia w dostępie do kredytu, które wejdą w życie od nowego roku (podwyższenie wymaganego wkładu własnego), a także ciągle rosnąca liczba mieszkań w ofercie nie sprzyja wzrostowi średnich jednostkowych cen transakcyjnych. Natomiast za wzrostem cen przemawia dostępność programu Mieszkanie dla Młodych, który umożliwia zakup mieszkania osobom nie dysponującym wystarczającym wkładem własnym oraz bardzo niskie stopy procentowe, wpływające na oprocentowanie kredytów i zdolność kredytową. W kolejnym roku istotny 4

5 wpływ na wysokość średnich cen transakcyjnych będą miały również limity obowiązujące w programie Mieszkanie dla Młodych. W miastach o wysokich limitach, gdzie duża część dostępnej oferty spełnia kryteria programu (np. Łódź, Gdańsk, Poznań) można się spodziewać niewielkiego wzrostu średnich cen jednostkowych. Wykres 5. Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania w wybranych miastach w okresie I kw r. IV kw r I kw.ii kw. III kw Warszawa Białystok aglomeracja katowicka Wrocław Gdańsk Kraków Poznań Łódź IV kw.* * stan na 22 grudnia 2014 r. Źródło: AMRON Rok 2014 był okresem wyhamowania trwającego przez 5 lat spadku średnich cen lokali mieszkalnych w największych miastach Polski. Analizując zmiany cen w ostatnich kilku kwartałach można stwierdzić, że osiągnęły one w większości analizowanych aglomeracji swoje minima i w najbliższych kwartałach będziemy świadkami ich nieznacznych wahań, aż do otrzymania przez rynek wyraźnego impulsu. Wszystko zależy od tego, która strona przeważy: popytowa czy podażowa. Biorąc jednak pod uwagę wciąż zbyt wysokie ceny w stosunku do zarobków w najbliższym czasie nie należy spodziewać się trwałego wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych. Co przyniesie rok 2015 na rynku nieruchomości mieszkaniowych? Od lat Związek Banków Polskich monitoruje rynek kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe. Analiza wyników pozwalała przez kolejne lata definiować tzw. organiczną zdolność polskiego rynku do generowania rocznego wolumenu kredytów hipotecznych na poziomie co najmniej mld zł, przy liczbie co najmniej tys. sztuk kredytów hipotecznych udzielanych przez sektor bankowy niezależnie od tego, czy w danym roku państwo w jakiejkolwiek formie wspierało kredytobiorców, czy też nie. Ostatnie dwa lata mijający rok 2014 oraz rok 2013 uprawniają do skorygowania w dół tego poziomu finansowania obrotu na rynku mieszkaniowym komercyjnym kredytem hipotecznym. 5

6 Na chwilę obecną brak jest argumentów pozwalających na prognozowanie akcji kredytowej w obszarze finansowania zakupu mieszkań na poziomie odbiegającym znacznie od tego co miało miejsce w latach 2013 i Stopy procentowe już są na bardzo niskim poziomie i nawet kolejny ich spadek nie spowoduje istotnych zmian w poziomie akcji kredytowej, natomiast podwyższenie wkładu własnego utrudni dostęp do kredytów części polskiego społeczeństwa, która aktualnie nie posiada żadnych oszczędności lub chce je przeznaczyć na remont nowo zakupionego mieszkania. Są to głównie osoby poszukujące mieszkań z najniższej półki cenowej a cześć z nich poradzi sobie z wymogiem kapitału własnego korzystając z programu Mieszkanie dla Młodych. Zatem podniesienie poziomu wkładu własnego nie będzie sprzyjało wzrostowi dostępności kredytu, jednak nie powinno spowodować spadku akcji kredytowej w przyszłym roku. Taką prognozę potwierdzają badania przeprowadzone przez TNS Polska dla otodom.pl w okresie kwietnia 2014 roku, w wyniku których ustalono, że 23% ankietowanych 1 kupiło mieszkanie/dom bez udziału kredytu, a spośród 67% respondentów korzystających z kredytu mieszkaniowego tylko 12 % zaciągając kredyt hipoteczny dysponowało wkładem własnym w wysokości poniżej 10% wartości inwestycji. Nawet deklarowane w ostatnich dniach dalsze uatrakcyjnianie pomocy państwa w programie Mieszkanie dla Młodych nie wpłynie na wzrost liczby kredytów, gdyż nie jest rolą tego programu generowanie nowych kredytobiorców. Po ten program sięgają jeśli mogą spełnić jego warunki ci, którzy i tak zdecydowaliby się na zakup mieszkania na kredyt. Pozostaje więc liczyć na to, że obserwowane w mijającym roku ożywienie koniunktury gospodarczej oraz wzrastające zatrudnienie przełoży się w roku 2015 na wzrost inwestycji na rynku mieszkaniowym z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Hamując mój wrodzony optymizm oceniam potencjał naszego rynku na tys. nowych kredytów, które zostaną udzielone w roku 2015, dzięki czemu wartość nowo podpisanych umów powinna oscylować w granicach mld zł. Bez szybkiego działania rządu i odważnych decyzji parlamentu, podjętych ponad podziałami politycznymi, jeszcze przed nadchodzącymi wyborami parlamentarnymi, nie widzę szansy na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w kolejnych latach. Tymczasem problemy mieszkaniowe polskich rodzin są wymieniane w różnego typu badaniach i sondażach jako jedna z dwóch podstawowych przyczyn emigracji, kryzysu demograficznego i niezadowolenia. Straciliśmy kolejny rok! Szansą na pobudzenie rynku finansowania budownictwa mieszkaniowego i poprawę sytuacji mieszkaniowej jest nadal czekające na rzetelną ocenę przez administrację rządową rekomendowane przez Związek Banków Polskich uruchomienie w naszym kraju systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe opartego o model kas budowlanych. 1 próba: 501 pełnoletnich mieszkańców nowych osiedli/inwestycji, które powstały w ciągu ostatnich 2 lat w pięciu największych miastach w Polsce: w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu (po 20% ankietowanych w każdym mieście) 6

7 Dr Jacek Furga Centrum AMRON Związek Banków Polskich 7