Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (I kw roku.)

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Macroeconomic and Sector Analyses Department Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (I kw roku.) Summary 3 Najważniejsze fakty i komentarze 4 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe 5 2. Podaż lokali mieszkalnych 6 3. Popyt na lokale mieszkalne 8 4. Tendencje cenowe 10 Quarterly Residential Real Estate Market Report (Q1 2013) Summary 3 1. Real Estate Market in Poland and European countries 5 2. The supply of dwellings 6 3. The demand for dwellings 8 5. Price trends 10 Przygotowały/ Prepared by: Martyna Dziubak Monika Orłowska Warszawa, 11 czerwca

2 Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w I kw roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania się cen. Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji występujących na analizowanym rynku. Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkalnych oraz ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. This report presents trends in the Polish real estate market in the Q1 of 2013, with particular emphasis on the price fluctuations. In addition, the following material presents the expectations concerning future trends for the analyzed market. Detailed information on the real estate market, non-residential building and agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analyses Department. Kontakt/ Contact: Monika Orłowska Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/ Macroeconomic and Sector Analyses Department Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters ul. Kasprzaka 10/16, Warszawa tel ; , fax monika.orlowska1@bgz.pl 2

3 Summary Real estate market In 2012 we observed the growth in housing prices in 23 out of 34 analyzed countries. The situation was particularly favourable on the US market, where the prices grew by 7.35% yoy, while in 2011 they recorded declines. In Europe the situation was different although in a half of the analyzed countries the prices were rising, still the most indebted countries like Greece or Spain reported strong declines. However on the Asian market, most countries maintained a positive growth rate, but lower than in In Q the growth in supply on the domestic market slowed down. However, the housing stock is still very high. Number of units offered for sale in the six largest cities amounted to 50.5 thous. (a decrease of 6.5% qoq) at the end of Q1 2013, of which 15.5 thous. were completed units (an increase of 4% qoq) (REAS data). Although the number of dwellings completed slightly increased, the strong declines were reported in the case of dwellings started and issued permits (by 31.2% yoy and 23.3% yoy respectively). It was the result of remaining oversupply in previous periods and base effect stemming from greater investment before the entry into force of Developer Act in April At the same time most of the investments placed on the market in Q1 2013, does not provide escrow for buyers. According to REAS data, on the Warsaw market there have been introduced about 7 thous. flats since H Only half of the 2.8 thous. housing - that are obligated to have an escrow account - meets this obligation. The slowdown in supply and possible consolidation of real estate developers is likely in the medium term. In the six largest city 38% of the housing on offer should be completed in 2013, while in 2014 this percentage is 34%, and after 2015 only 2% (according to data REAS). The problem for small businesses becomes assume an escrow account. Enterprises financing previous investment from its own fund do not have a credit history. Moreover, from the banks point of view they act in the risky industry so they will be new, more risky clients. The demand for dwellings in Q remained at the level similar to the amount reported in Q After expiration of Family on its own scheme (the largest drop in demand occurred in the cities where the program was the most popular) and in the face of falling interest rates, the greater interest in properties on behalf of a client bought for cash, considering apartments as capital investment, was observed. We estimate that they account for about 1/3 of all transactions. In Q in most Polish cities we observed continued declines in housing prices. It was the result of great number of dwellings in the offer on the market and moderate demand. The deepest declines were reported in Poznan and Gdansk. In next quarters of 2013 we expect further pressure on the price reduction, however following the improvement in macroeconomic situation, their stabilization may be observed. 3

4 Najważniejsze fakty i komentarze Rynek nieruchomości mieszkaniowych W 2012 r. w 23 z 34 analizowanych krajów obserwowany był wzrost cen mieszkań. W szczególności korzystna sytuacja miała miejsce na rynku amerykańskim, gdzie ceny wzrosły o 7,35% r/r, podczas gdy jeszcze w 2011 r. notowały spadki. W Europie sytuacja była zróżnicowana. Chociaż w połowie analizowanych krajów obserwowano wzrost cen, to wciąż kraje wysoko zadłużone tj. Grecja czy Hiszpania notowały silne spadki. Na rynku azjatyckim większość krajów utrzymała dodatnią dynamikę wzrostu, choć niższą niż w 2011 r. W I kw r. na krajowym rynku nieruchomości nastąpiło wyhamowanie podaży. Niemniej jednak wielkość oferty jest nadal bardzo wysoka. Liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu największych miastach na koniec I kw r. wyniosła 50,5 tys. (spadek o 6,5% kw/kw), z czego 15,5 tys. stanowiły mieszkania gotowe niesprzedane (wzrost o 4% kw/kw) (dane REAS). Mimo że liczba mieszkań oddanych do użytkowania nieznacznie wzrosła, to w przypadku rozpoczętych inwestycji i wydanych pozwoleń odnotowano silne spadki (odpowiednio o 1,2% r/r i o 23,3% r/r). Wynikało to m.in. z utrzymującej się w poprzednich okresach nadpodaży mieszkań i z efektu bazy związanego ze wzmożonymi inwestycjami przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej w kwietniu 2012 r. Jednocześnie większość mieszkań wprowadzanych do oferty w I kw r. nie zapewnia nabywcom rachunku powierniczego. Zgodnie z badaniami REAS, na rynku warszawskim od II polowy 2012 r. wprowadzono na rynek ok. 7 tys. lokali mieszkalnych. Jedynie połowa z ponad 2,8 tys. mieszkań, które powinny posiadać rachunek powierniczy, spełnia ten obowiązek. Wyhamowanie podaży i możliwa konsolidacja branży deweloperskiej w średnim okresie jest prawdopodobna. Wg danych REAS w sześciu największych aglomeracjach 38% mieszkań znajdujących się w ofercie powinno zostać oddanych do użytkowania w 2013 r., natomiast na 2014 r. ten odsetek wynosi 34% a po 2015 tylko 2%. Problemem dla małych podmiotów staje się założenie rachunku powierniczego. Przedsiębiorstwa finansujące poprzednie inwestycje ze środków własnych nie mają historii kredytowej a działając w branży podwyższonego ryzyka są dla banków nowym, bardziej ryzykownym klientem. Popyt na lokale mieszkalne w I kw utrzymał się na poziomie zbliżonym do wielkości notowanych w IV kw r. Po wygaśnięciu programu Rodzina na Swoim (największy spadek popytu nastąpił w miastach gdzie program cieszył się największą popularnością) i w obliczu spadających stóp procentowych, pojawiło się większe zainteresowanie nieruchomościami ze strony nabywców gotówkowych, częściowo traktujących lokale mieszkalne jako lokatę oszczędności. Szacuje się, że stanowią oni ok. 1/3 wszystkich transakcji. W I kw r. w większości miast Polski obserwowane były dalsze spadki cen lokali mieszkalnych. Było to związane z wysoką liczbą mieszkań znajdujących się w ofercie oraz umiarkowanym popytem. Najgłębsze spadki cen odnotowano w Poznaniu i Gdańsku. W kolejnych kwartałach 2013 r. należy oczekiwać dalszej presji na obniżkę cen, aczkolwiek wraz z polepszaniem się sytuacji makroekonomiczne może następować ich stabilizacja. 4

5 Australia Niemcy Tajwan Singapur Ukraina - Kijów Izrael Finlandia Islandia Estonia - Talin Norwegia USA (S&P) Dania RPA Nowa Zelandia Brazylia - Sao Paulo Indie - Delhi Hong Kong Grecja Hiszpania Holandia Portugalia Irlandia Francja Litwa - Wilno Bułgaria Rumunia Japonia - Tokio Wielka Brytania Chiny - Szanghaj Słowacja Tajlandia Łotwa - Ryga Szwajcaria Szwecja 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe W 2012 r. obserwowane były symptomy lekkiego ożywienia sytuacji na światowym rynku nieruchomości. Tendencja ta była obserowana głównie za sprawą rynku amerykańskiego. W 23 z 34 analizowanych krajów (patrz tabela poniżej), ceny nieruchomości wzrosły, przy czym w przypadku 5 z nich jeszcze w 2011 r. notowane były spadki, a w 6 dynamika była wyższa od ubiegłorocznej. Wciąż najmniej korzystna sytuacja Zmiana cen mieszkań (w %) w 2012 r. miała miejce na rynku europejskim. Mimo, że w 11 z tych krajów ceny nieruchomości wzrosły, to w 9 państwach zanotowało głębokie spadki. Przyczyniła się do tego niekorzystna sytuacja makroekonomiczna większości z nich. Największy spadek cen odnotowano w krajach wysoko zadłużonych Grecji (-13,6% r/r) i Hiszpanii (-10,0% r/r). Natomiast najwyższe wzrosty cen w Europie zanotowano w Danii, Norwegii i Estonii odpowiednio o 7,9% r/r, 6,6% r/r i 5,9% r/r. W 2012 r. najbardziej optymistyczna sytuacja dotyczyła amerykańskiego rynku nieruchomości. Pomimo słabych odczytów makroekonomicznych, odnotowano zarówno wzrost popytu jak i ilości wydanych pozwoleń na budowę. Ceny nieruchomości wzrosły o 7,4% r/r, podczas gdy w 2011 r. zanotowały spadek o 3,7% r/r. Chociaż spośród analizowanych azjatyckich krajów tylko w Japonii odnotowano spadek cen nieruchomości (o- 1,2% r/r), to w większości pozostałych państw dynamika wzrostu cen była niższa od tej z 2011 r. Było to przede wszytkim skutkiem światowego spowolnienia gospodarczego. Jedynie w Hong Kongu zanotowano znaczne ożywienie rynku nieruchomosci, gdzie ceny wzrosły o 24,9% r/r (w 2011 r. o 11,1% r/r). Wysoki wzrost cen miał miejsce także w Indiach - 16,8% r/r. Niemniej jednak dynamika ta zmiejszyła się ponad dwukrotnie (w 2011 r. ceny wzrosły średnio o 35,8% r/r). Roczna dynamika cen mieszkań (w %) Wielka Brytania Rumunia Bułgaria Litwa - Wilno Francja Irlandia Portugalia Holandia Hiszpania Grecja Dania USA (S&P) Norwegia Islandia Finlandia Ukraina - Kijów Niemcy Australia Szwecja Szwajcaria Łotwa - Ryga [%] Źródło: Global Property Guide ,7-6,8-3,4-5,1-16,7 3,7 0,8-6,2-4,1-3,7 1,1 0,8-2,7 4,6 5,8 4,4-3, ,3-10,0-7,0-5,0-4,5 1,6-1,4-1,4-1,3-1,2-1,1 0,5 0,9 1,7 2,1 2,1 2, ,4 5,4 4,9 5,9 0,7 0,0 1,4 8,1 15,8 8,0-3,7-7,0 1,0 0,9 27,0 35,8 11, ,1 2,2 2,5 2,8 4,0 4,5 4,6 4,6 5,9 6,6 7,4 7,9 9,5 9,6 15,8 16,8 24,9 Źródło: Global Property Guide 5

6 [ tys.] [%] 2. Podaż lokali mieszkalnych W I kw r. na rynku nieruchomości obserwowane było wyhamowanie wzrostu podaży mieszkań. Chociaż oddano ich do użytkowania nieznacznie więcej r/r, to wyraźnie spadła liczba rozpoczętych inwestycji oraz wydanych pozwoleń na budowę. Ponadto liczba ofert na rynku pozostaje bardzo wysoka, pomimo że w II połowie 2012 r. z rynku ubyły mieszkania kupione w ramach zakończonego programu Rodzina na Swoim (RnS). Wysoka podaż to również konsekwencja formalnego rozpoczęcia dużej liczby nowych inwestycji przed wejściem w życie postanowień tzw. ustawy deweloperskiej w kwietniu 2012 r. Większość mieszkań wprowadzanych do oferty w I kw r. nie zapewnia nabywcom rachunku powierniczego. Według informacji przedsiębiorstw deweloperskich są to kolejne etapy rozpoczętych przed r. inwestycji. Tym samym nie podlegają one jeszcze wymogom ustawy. Zgodnie z badaniami REAS, na rynku warszawskim od II polowy 2012 r. wprowadzono na rynek ok. 7 tys. lokali mieszkalnych, wśród nich ponad 2,8 tys. mieszkań powinna posiadać rachunek powierniczy. Obowiązek ten spełnia tylko połowa z nich Mieszkania oddane do użytkowania: pozostałe spółdzielcze indywidualne sprzedaż lub wynajem Dynamika l.mieszkań indywidualnych (prawa oś) Dynamika l.mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (prawa oś) Wg danych GUS w I kw r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania wyniosła 37,2 tys., tj. wzrost o 2,5 % r/r i spadek o 22,7% kw/kw (przy czym spadek ma charakter sezonowy). Przyczyniło się do niego zwiększenie liczby oddanych mieszkań zarówno indywidualnych o 1,5% r/r, jak i deweloperskich o 6,5% r/r (kategoria na sprzedaż lub wynajem ), które stanowią 95,3% ogółu gotowych mieszkań. Wzrost odnotowano także w przypadku mieszkań spółdzielczych (o 4,8% r/r), natomiast spadła ilość oddanych mieszkań w kategorii pozostałe (komunalne, zakładowe, społeczne czynszowe), ale stanowią one marginalną część rynku. Wielkość podaży jest także determinowana przez liczbę rozpoczętych inwestycji oraz liczbę wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. W I kw r. w obu kategoriach zanotowano silne spadki. Wg danych GUS rozpoczęto budowę niemal 21,6 tys. mieszkań, tj. spadek o 31,2% r/r. Przyczynił się do tego duży spadek zarówno w kategorii mieszkań deweloperskich (-38,6% r/r), jak i indywidualnych (-22,5% r/r). Podobna tendencja była obserwowana w przypadku wydawanych pozwoleń na budowę mieszkań. Ich liczba zmniejszyła się o 23,2% r/r i wyniosła 29,4 tys. -60 Źródło: GUS 6

7 [ tys.] W przypadku mieszkań deweloperskich spadek ten był nawet głębszy -34,1% r/r, natomiast liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszań indywidualnych zmalała o 17,2% r/r. Spadki te były efektem m.in. wysokiej bazy z I kw r. (wejście w życie ustawy deweloperskiej) Natomiast na pogorszenie koniunktury w budownictwie indywidualnym wpływała przede wszystkim niekorzystna sytuacja gospodarcza (m.in. wysokie bezrobocie i niepewność co do przyszłej kondycji rynku pracy) powstrzymująca gospodarstwa domowe przed podjęciem inwestycji oraz koniec programu RnS. Realizowane i planowane budownictwo mieszkaniowe Mieszkania oddane do użytkowania Mieszkania których budowę rozpoczęto Mieszkania na realizacje których wydano pozwolenia Wyhamowanie nowej podaży mieszkań potwierdzają dane REAS. W I kw r. w sześciu głównych aglomeracjach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) wprowadzono do sprzedaży 4,7 tys. mieszkań, co oznacza mniej o ponad 2 tys. kw/kw i o ok. 5 tys. r/r. Jest to najgorszy wynik od III kw r. Liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w tych miastach na koniec I kw r. zmalała o 6,5% kw/kw i wyniosła 50,5 tys., z czego 15,5 tys. stanowiły mieszkania gotowe niesprzedane (wzrost o 4% kw/kw). Największe spadki wielkości oferty miały miejsce w Trójmieście (-10,6% kw/kw) oraz Wrocławiu (-8,7% kw/kw). Sytuacja ta jest powiązania z wygaśnięciem programu RnS i dużymi zakupami mieszkań na tych rynkach w ostatnich miesiącach 2012 r. Źródło: GUS Budownictwo mieszkaniowe w I kw r. Mieszkania, których budowę rozpoczęto Mieszkania -wydane pozwolenia Mieszkania oddane do użytkowania Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Spółdzielcze ,5% ,1% ,8% Indywidualne ,5% ,2% ,5% Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ,6% ,1% ,5% Pozostałe * ,3% ,7% ,5% Ogółem ,2% ,2% ,5% Źródło: GUS W związku ze spadającą liczbą rozpoczynanych inwestycji i wydawanych pozwoleń na budowę, w kolejnych kwartałach można spodziewać się dalszego wyhamowania ilości mieszkań oddanych do użytkowania, przy czym powinno być ono silniejsze w 2014 r. Wg danych REAS w sześciu największych aglomeracjach 38% mieszkań znajdujących się w ofercie powinno zostać oddanych do użytkowania jeszcze w 2013 r., natomiast na 2014 r. ten odsetek wynosi 34%. Po 2015 planowanych jest do ukończenia jedynie 2% inwestycji. Wyhamowanie podaży i możliwa konsolidacja branży deweloperskiej w średnim okresie jest prawdopodobna. Problemem dla małych podmiotów często staje się założenie rachunku powierniczego, bez którego nowe inwestycji nie będą realizowane. Przedsiębiorstwa finansujące poprzednie inwestycje ze środków własnych nie mają historii kredytowej a działając w branży podwyższonego ryzyka są dla banków nowym/nieznanym a tym samym bardziej ryzykownym klientem. Oczekiwać zatem można, że w całym procesie zyskają duzi deweloperzy, którzy współpracowali z bankiem przy realizacji wcześniejszych projektów budowlanych. Co więcej, utrudnione staje się też wejście na rynek nowych podmiotów. 7

8 3. Popyt na lokale mieszkalne Sprzedaż mieszkań w I kw r. była zaskakująco wysoka, zbliżona do statystyk z roku poprzedniego. W samej Warszawie w okresie tym sprzedano ok. 3 tys. lokali mieszkalnych. Gdyby skala ta utrzymała się do końca br., to wskaźniki sprzedaży dorównywałyby danym z 2012 r. Realizacja takiego scenariusza oznacza bardzo wysoką sprzedaż, pomimo braku Rodziny na swoim oraz niekorzystnej koniunktury gospodarczej. Zakupy związane z wygaśnięciem rządowego programu skumulowały się szczególnie w IV kw r. Problemy na rynku pracy były zaś widoczne po stronie spadku popytu na kredyt bankowy. W I kw r. banki notowały najgorsze wyniki akcji kredytowej na rynku hipotecznym od 2009 r. Jednak pomimo tych niesprzyjających czynników, dzięki wsparciu popytu przez nabywców kupujących mieszkania za gotówkę, sprzedaż mieszkań I kw r. była wysoka. Szacuje się, że stanowią oni ok. 1/3 wszystkich transakcji. W obliczu najniższych w historii poziomów stóp procentowych RPP i relatywnie niskich cen lokali mieszkalnych, zakup mieszkania dla części inwestorów staje się atrakcyjnym sposobem lokaty oszczędności w porównaniu z nisko oprocentowanymi depozytami. Wg danych REAS w I kw r. liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w sześciu największych aglomeracjach wyniosła ponad 7,4 tys., tj. spadek o 11% kw/kw. Ujemna dynamika była głównie efektem wysokiej bazy z końca 2012 r., (efekt wygasania RnS). Natomiast w porównaniu z I kw r., w którym sprzedano nieco ponad 7,5 tys. mieszkań, liczba transakcji zmniejszyła się nieznacznie. Spadek popytu był najsilniejszy w miastach, w których program RnS cieszył się dużą popularnością we Wrocławiu spadł o ponad 22% kw/kw, a w Trójmieście o 16% kw/kw. Natomiast w Krakowie liczba sprzedanych mieszkań wzrosła o 19% kw/kw. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży oraz sprzedane kwartalnie na tle oferty na koniec kwartału (agregacja dla rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi) Wyniki sprzedaży mieszkań analizowanych deweloperów wskazują także na niewielkie osłabienie popytu. W przypadku większości analizowanych deweloperów odnotowano spadki zarówno w ujęciu kwartalnym jak i rocznym. Jednakże były i takie projekty, które sprzedają się bardzo dobrze, a wskaźnik przedsprzedaży po kilku miesiącach od rozpoczęcia inwestycji przekracza 50%. Co więcej, statystyki istotnie zaniża Gant Development, który ze względu na trudną sytuację finansową zawiesił sprzedaż mieszkań. Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybrane, wiodące na rynku firmy deweloperskie Źródło: REAS I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I Gant Development * 251* 168* * JW. Construction * Dom Development Polnord Marvipol Ronson *brutto bez rezygnacji Źródło: Parkiet. 8

9 Rynek wtórny (bez RnS) wypada nieznacznie gorzej niż rynek pierwotny. Statystyki Metrohouse dotyczące upustu przy i średniego czasu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie pokazują spadek popytu. W pierwszych dwóch miesiącach 2013 r. ilość dni potrzebna do sprzedaży mieszkania wzrosła do 167 (tj. wzrost o 58 dni r/r). Wynika to z coraz mniejszej atrakcyjności rynku wtórnego w stosunku do pierwotnego, gdzie ceny lokali spadają. Właściciele mieszkań mają zaś mniejszą skłonność do obniżania cen niż deweloperzy. Czasem wycofują ofertę i wybierają wynajem mieszkania niż jego sprzedaż za zbyt niską cenę. Podczas gdy na rynku pierwotnym szacuje, że upusty sięgają 5-11% to wartość negocjacji przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym od końca 2011 r. oscyluje wokół 3%. Spadek stóp procentowych nie wypełnił całkowicie luki w popycie na kredyt hipoteczny po wygaśnięciu rządowego programu RnS. Tym samym, pomimo kwartalnego spadku o 1,3 pp. średniego oprocentowania kredytu hipotecznego (wynosiło ono 4,87%), I kw r. był okresem dalszego wyhamowywania akcji kredytowej. Według danych Związku Banków Polskich (ZBP) liczba nowo udzielonych kredytów zmniejszyła się o 12,4% kw/kw do 41,6 tys., a ich wartość o 8,9% kw/kw do 8,0 mld zł. W ujęciu rocznym spadki były jeszcze głębsze wspomniane kategorie spadły odpowiednio tys. szt ,2 286,7 Nowo udzielane kredyty o 14,6% r/r i 21,4% r/r. Ostatni raz gorsze wyniki zanotowano w I kw r. Statystyczny nabywca, który jednak zdecydował się na zakup lokalu mieszkalnego z kredytem w I kw r., zaciągał kredyt o 3,2% wyższy niż w IV kwartale 2012 r. Średnia wartość kredytu wynosiła 189 tys. zł. Ponadto spadł udział kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80% (o 1,4 pp). Wydaje się, że wciąż niepewna sytuacja makroekonomiczna i oczekiwanie na kolejny program wsparcia rządowego powstrzymują nabywców przed zaciąganiem zobowiązań na spłatę lokalu mieszkalnego. Dotyczy to, szczególnie potencjalnych nabywców mieszkań <70 mkw. Jednakże szacujemy, że siła korzystnego oddziaływania najniższych w historii stóp procentowych na rynek nieruchomości będzie się nasilała, a jej skutki będą widoczne w średniej perspektywie. W kolejnym kwartale nie spodziewamy się wystąpienia czynników, które mogłyby istotnie ożywić popyt na lokale mieszkalne. Nadal słabe odczyty wskaźników z rynku pracy powstrzymują gospodarstwa domowe przed zaciąganiem wysokich, długoterminowych zobowiązań. Ponadto część nabywców może być skłonna do wstrzymania się z zakupem nieruchomości do wejścia w życie od 2014 r. nowego programu rządowego Mieszkanie dla młodych. Chociaż pojawia się coraz więcej wątpliwości co do daty jego wprowadzenia oraz faktycznej dostępności w dużych miastach, gdzie rynek pierwotny- inwestycje deweloperskie skupiają się. Natomiast podtrzymywać obecny poziom popytu mogą niskie ceny nieruchomości oraz niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. 38,7 189,2 30,9 48,6 49,3 230,4 231,2 43,1 39,0 196,5 51,3 45,8 6,6 5,4 8,1 10,2 7,9 41,6 1,9 0, IQ 2013 Liczba nowo udzielonych kredytów Liczba nowych kredytów w RnS Wartość nowych kredytów w RnS (prawa oś) Wartość nowo udzielonych kredytów (prawa oś) 8,0 mld PLN ,2 Źródło: ZBP, BGK 9

10 4. Tendencje cenowe Utrzymująca się duża liczba mieszkań w ofercie oraz umiarkowany popyt doprowadziły do dalszego spadku cen nieruchomości w I kw r. Było to kontynuacją trendu z 2012 r., kiedy ceny spadały głównie za sprawą pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej oraz dostosowywania oferty deweloperów do wymogów programu Rodzina na Swoim. Średnia cena lokalu mieszkalnego w 2012 r. wynosiła 4877 PLN i była niższa o 4,6% r/r. Pojawiające się na początku 2013 r. informacje o wzroście przeciętnej ceny, są powiązane pośrednio z wygasaniem programu RnS. Kumulacja zakupów mieszkań w IV kw r. spełniających wymogi tego rządowego dofinansowania zakupu mieszkania spowodowała, że w ofercie pozostały lokale droższe, lepiej zlokalizowane lub o wyższym standardzie. Tym samym, powstał nieco sztuczny wzrost cen. W I kw r. w większości analizowanych miast nadal notowano spadki cen. Jedynie w Łodzi obserwowano dodatnią dynamikę cen (r/r). Najwyższy spadek dotyczył cen lokali w Poznaniu i Gdańsku odpowiednio o 11,5% r/r i 9,1% r/r. Najwyższy ich poziom utrzymywał się w Sopocie i Warszawie, gdzie za 1 mkw lokalu mieszkalnego trzeba było zapłacić odpowiednio 9580 PLN i 7758 PLN. Wg danych REAS, w I kw r. rosła średnia cena lokali wprowadzanych do oferty w tym okresie. Ponadto, przewyższała ona cenę mieszkań znajdujących się już w ofercie. Miało to związek przede wszystkim ze wspominanym wygaśnięciem programu RnS. Oczekujemy, że w kolejnych kwartałach 2013 r. rynek nieruchomości będzie nadal determinowany głównie przez niekorzystną sytuację makroekonomiczną. Będzie to stwarzało presję na dalsze obniżki cen, które jednak mogą być powstrzymywane przez hamującą podaż oraz popyt ze strony tzw. nabywców gotówkowych, którzy traktują zakup lokalu jako inwestycję. Ponadto pro popytowo zaczną oddziaływać najniższe w historii stopy procentowe, które zwiększają dostęp do kredytów hipotecznych. Z drugiej strony dla części inwestorów, niskie oprocentowanie depozytów przy relatywnie niskich cenach i dużej ofercie mieszkań może skłonić ich do inwestycji w nieruchomości. Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego Dynamiki oraz przeciętna cena 1 mkw. mieszkania mieszkaniaieszkalnego Średnia ceny transakcji kupna/sprzedaży 1 mkw. lokalu mieszkalnego wg województw. Źródło: AMRON Źródło: AMRON Q Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Poznań Źródło: AMRON