Informacja sygnalna. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej III kwartał 2016 r.

Transkrypt

1 Listopad 216 r. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach oraz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej III kwartał 216 r. NBP Oddział Okręgowy w Katowicach Katowice, 216 r.

2 Synteza Synteza Informację sygnalną 1 opracowano na podstawie badania ankietowego rynku mieszkaniowego Baza Rynku Nieruchomości (BaRN), przeprowadzonego we wrześniu br. w Katowicach i niektórych miastach aglomeracji śląskiej. Analiza sytuacji na lokalnym rynku nieruchomości w III kwartale 216 r. prowadzi do następujących wniosków: W Katowicach, na rynku pierwotnym zaobserwowano, w odniesieniu do poprzedniego kwartału i w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, spadek średnich cen ofertowych i wzrost średnich cen transakcyjnych. Średnie ceny transakcyjne wzrosły we wszystkich analizowanych przedziałach powierzchni, przy czym największe tempo wzrostu dotyczyło mieszkań o powierzchni do 4 mkw. i od 4 do 6 mkw. Mieszkania o tych powierzchniach stanowiły około 72% wolumenu sprzedaży na rynku pierwotnym. W rezultacie wzrostu średnich cen transakcyjnych, przy jednoczesnym spadku średnich cen ofertowych, w relacji do poprzedniego kwartału, nastąpiło zmniejszenie odchylenia średniej ceny ofertowej od transakcyjnej. W Katowicach, na rynku wtórnym średnie ceny ofertowe wykazywały stabilizację w relacji do poprzedniego kwartału, natomiast w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku wzrosły. Średnie ceny transakcyjne zwiększyły się, zarówno w odniesieniu do poprzedniego kwartału, jak i w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Podobnie, jak na rynku pierwotnym, wzrost średnich cen transakcyjnych dotyczył wszystkich analizowanych przedziałów powierzchni. W największym stopniu zwiększyły się średnie ceny transakcyjne mieszkań najmniejszych i największych (tzn. o powierzchni do 4 mkw. i powyżej 8 mkw.). Najwięcej transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni od 4 do 6 mkw. (około 46% ogółu sprzedaży na rynku wtórnym). W III kwartale 216 r., w relacji do poprzedniego kwartału, również wzrosły średnie ceny hedoniczne 2, co oznacza, że ceny porównywalnych mieszkań (tj. w podobnej lokalizacji, o zbliżonym standardzie i powierzchni, itp.) były wyższe. Należy jednak zaznaczyć, że tempo wzrostu średnich cen hedonicznych było niższe niż średnich cen transakcyjnych. Mediana 3 cen transakcyjnych na rynku pierwotnym wyniosła zł za m kw. (średnia cena transakcyjna zł za m kw.), natomiast na rynku wtórnym zł za m kw. (średnia cena transakcyjna zł za m kw.). Na rynku pierwotnym mediana była nieznacznie wyższa od średniej ceny transakcyjnej, co oznacza, że większość mieszkań była sprzedawana powyżej średniej ceny transakcyjnej. Odwrotna sytuacja była na rynku wtórnym, gdzie w dalszym ciągu mediana 1 Informacja została przygotowana przez Narodowy Bank Polski Oddział Okręgowy w Katowicach w Wydziale Statystyczno Dewizowym wyłącznie na potrzeby respondentów biorących udział w badaniu rynku nieruchomości prowadzonym przez Narodowy Bank Polski. Nie jest zalecane jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie dokumentu. Materiał w nim zawarty nie ma charakteru doradczego i nie jest podstawą do podejmowania decyzji inwestycyjnych. 2 Indeksy hedoniczne odzwierciedlają "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. oczyszczoną ze zmian jakościowych (np. wzrostu lub spadku udziału mieszkań droższych), indeks hedoniczny uwzględnia zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z kwartałów, czym odróżnia się od prostego wskaźnika dynamiki, tj. średniej ceny czy mediany. 3 Mediana inaczej wartość środkowa, jest to miara statystyczna, która obrazuje wartość cechy w szeregu uporządkowanym, powyżej i poniżej której znajduje się jednakowa liczba obserwacji. 1

3 Synteza była niższa niż średnia cena transakcyjna, to znaczy, że większość mieszkań było sprzedawanych poniżej średniej ceny transakcyjnej. W III kwartale 216 r. w Katowicach średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 1, mkw. na rynku pierwotnym i 1,4 mkw. na rynku wtórnym. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku na rynku pierwotnym kształtowała się ona na tym samym poziomie, natomiast na rynku wtórnym była nieznacznie mniejsza. W analizowanych miastach aglomeracji śląskiej na wtórnym rynku mieszkaniowym nadal najwyższe ceny transakcyjne (powyżej 3 tys. zł za mkw.) obserwowano w Katowicach, Tychach i Gliwicach. W wyżej wymienionych miastach, poza Tychami, zanotowano wzrost średnich cen transakcyjnych, w porównaniu do poprzedniego kwartału. Najniższe ceny notowano nadal w Bytomiu. W III kwartale 216 r. kształtowały się one w dalszym ciągu na poziomie poniżej 2 tys. zł za mkw. Stosunkowo niskie ceny występowały również w Piekarach Śląskich, Rudzie Śląskiej, Czeladzi i Świętochłowicach. W miastach, poza Rudą Śląską, w których ceny transakcyjne należały do najniższych, obserwowano ich wzrost, w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrosła rozpiętość cenowa pomiędzy miastami, w których ceny mieszkań były najwyższe i najniższe (w III kwartale 216 r. wynosiła ona zł za mkw. wobec zł za mkw. w poprzednim kwartale), w rezultacie szybszego tempa wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań w Katowicach niż w Bytomiu W III kwartale 216 r. Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie. Od marca 215 r. wynoszą one: stopa referencyjna - 1,5%, stopa lombardowa - 2,5%, stopa depozytowa -,5%, stopa redyskonta weksli - 1,75%. 2

4 Synteza Tabela 1. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł za mkw.) rynek pierwotny III kwartał 216 r. II kwartał 216 r. I kwartał 216 r. IV kwartał 215 r. III kwartał 215 r. ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne średnia cena (zł/mkw.) dynamika (poprzedni kwartał = 1) 99,9 16,3 99, 96,8 98,4 99,6 1, 1,9 97,8 12,2 dynamika (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach 97,4 13,4 95,4 99,4 96,3 14,9 99,4 12,9 12,1 99,8 x 597 x 585 x 5111 x 5365 x 5221 siła nabywcza*) 1, 1, 1, 1,1 1, liczba mieszkań ogółem, w tym: do 4 mkw od 4 do 6 mkw od 6 do 8 mkw powyżej 8 mkw średnia cena mieszkania (zł/m kw.): do 4 mkw od 4 do 6 mkw od 6 do 8 mkw powyżej 8 mkw odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej: 3,7% x 1,4% x 7,8% x 9,2% x 1,1% x do 4 mkw. 2,1% x 7,5% x 2,% x 2,2% x 9,4% x od 4 do 6 mkw. 2,9% x 1,6% x 8,7% x 11,7% x 9,3% x od 6 do 8 mkw. 9,8% x 14,6% x 12,1% x 12,8% x 16,4% x powyżej 8 mkw. -4,3% x -1,5% x 1,7% x 3,7% x -14,2% x *) ilość mkw. do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach po średniej cenie transakcyjnej

5 Synteza Tabela 2. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł za mkw.) rynek wtórny III kwartał 216 r. II kwartał 216 r. I kwartał 216 r. IV kwartał 215 r. III kwartał 215 r. ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne średnia cena (zł/mkw.) dynamika (poprzedni kwartał = 1) 1,4 13,9 11,3 99,1 1,3 12,6 99,3 1,2 98,9 99,7 dynamika (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach 11,3 15,9 99,8 11,6 99,8 99,7 99,8 12,8 97,8 96,4 597 x 585 x 5111 x 5365 x 5221 siła nabywcza*) 1,4 1,5 1,4 1,6 1,5 liczba mieszkań ogółem, w tym: do 4 mkw od 4 do 6 mkw od 6 do 8 mkw powyżej 8 mkw średnia cena mieszkania (zł/m kw.): do 4 mkw od 4 do 6 mkw od 6 do 8 mkw powyżej 8 mkw odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej: 9,7% x 13,4% x 11,% x 13,6% x 14,6% x do 4 mkw. 5,3% x 7,8% x 5,6% x 8,1% x 11,6% x od 4 do 6 mkw. 11,7% x 11,8% x 1,8% x 13,8% x 11,6% x od 6 do 8 mkw. 17,7% x 19,4% x 26,5% x 17,4% x 22,2% x powyżej 8 mkw. 1,8% x 16,4% x -8,4% x 9,6% x 1,4% x *) ilość mkw. do kupienia za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Katowicach po średniej cenie transakcyjnej

6 Synteza Tabela 3. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w Katowicach (zł za mkw.) Notowanie cena ofertowa rynek pierwotny cena transakcyjna cena ofertowa rynek wtórny cena transakcyjna cena hedon. (trans.) III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw IV kw I kw II kw III kw

7 Synteza Tabela 4. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach i niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł za mkw.) rynek wtórny III kwartał 216 r. II kwartał 216 r. III kwartał 215 r. Dynamika II kw. 216 r. =1 Dynamika III kw.215 r. =1 ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne ofertowe transakcyjne Limit MdM dla rynku wtórnego (III kw. 216 r.) Katowice ,4 13,9 11,3 15,9 3968,55 Będzin ,8 98,7 12,8 15,6 3148,2 Bytom ,2 11,4 1,9 96,7 3148,2 Chorzów ,3 97,7 95,4 94,9 3558,38 Czeladź ,7 11,5 114,3 11,1 3558,38 Dąbrowa Górnicza ,4 11,1 13,2 96,4 3148,2 Gliwice ,3 13,4 12,3 12,5 3148,2 Jaworzno ,1 94,5 17,7 99, 3148,2 Mikołów ,7 89,3 9,8 99,6 3558,38 Mysłowice ,3 97,6 97,2 11,2 3558,38 Piekary Śl ,5 12,4 97,9 13,4 3148,2 Ruda Śląska ,6 99,7 96,3 96,8 3558,38 Siemianowice Śl ,1 1,1 92,2 1,5 3558,38 Sosnowiec ,8 98,6 13,3 99,4 3558,38 Świętochłowice ,1 1,1 91,3 14,6 3148,2 Tychy ,1 99,7 18,5 13,6 3558,38 Zabrze ,7 97,2 99,2 98, 3148,2

8 Rynek pierwotny Rynek pierwotny Wykres 1. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł/ mkw.) i limit RNS/MdM ceny ofertowe limit RNS/MDM Wykres 2. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (zł/ mkw.) i limit RNS/MdM ceny transakcyjne limit RNS/MDM Wykres 3. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (poprzedni kwartał = 1) ofertowe transakcyjne Wykres 4. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, 13, 12, 11, 1, 9, 8, 7, 6, 5, ofertowe transakcyjne Wykres 5. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ mkw.) Wykres 6. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ mkw.) minimalna maksymalna średnia mediana minimalna maksymalna średnia mediana 7

9 Rynek pierwotny Wykres 7. Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ mkw.) Wykres 8. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ mkw.) Katowice Chorzów Tychy Mikołów Mysłowice Zabrze Będzin Ruda Śl. Sosnowiec Gliwice Dąbrowa Górnicza Jaworzno III kw. 215 IV kw. 215 I kw. 216 II kw. 216 III kw Katowice Chorzów Tychy Mikołów Mysłowice Zabrze Będzin Ruda Śl. Sosnowiec Gliwice Jaworzno III kw. 215 IV kw. 215 I kw. 216 II kw. 216 III kw. 216 Wykres 9. Średnie ceny ofertowe domów na rynku pierwotnym o powierzchni od 1 do 16 mkw. w niektórych miastach aglomeracji śląskiej Katowice Ruda Śląska Tychy III kw. 214 IV kw. 214 I kw. 215 II kw. 215 III kw. 215 IV kw. 215 I kw. 216 II kw. 216 III kw

10 Rynek wtórny Rynek wtórny Wykres 1. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł/ mkw.) i limit RNS/MdM ceny ofertowe limit RNS/MDM Wykres 11. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (zł/ mkw.) i limit RNS/MdM ceny transakcyjne limit RNS/MDM Wykres 12. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (poprzedni kwartał = 1) ofertowe transakcyjne Wykres 13. Dynamika średniej ceny ofertowej i transakcyjnej mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (analogiczny okres poprzedniego roku = 1) ofertowe transakcyjne 9

11 Rynek wtórny Wykres 14. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana - zł/ mkw.) Wykres 15. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (minimum, maksimum, średnia, mediana, hedoniczna - zł/ mkw.) 14 minimalna maksymalna średnia mediana 12 minimalna maksymalna średnia mediana hedoniczna Wykres 16. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Katowicach (w dniach) Wykres 17. Liczba transakcji sprzedaży mieszkań rynku wtórnym w Katowicach Źródło: szacunki własne na podstawie danych uzyskanych z Urzędu Miasta w Katowicach (RCWiN) oraz ze spółdzielni mieszkaniowych 1

12 Rynek wtórny Wykres 18. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ mkw.) 4 5 Katowice Bytom Chorzów Mikołów Mysłowice Piekary Śląskie Ruda Śląska Siemianowice Śląskie Sosnowiec Świętochłowice Tychy Zabrze Gliwice Dąbrowa Górnicza Będzin Czeladź Jaworzno Wykres 19. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w niektórych miastach aglomeracji śląskiej (zł/ mkw.) 4 5 Katowice Bytom Chorzów Mikołów Mysłowice Piekary Śląskie Ruda Śląska Siemianowice Śląskie Sosnowiec Świętochłowice Tychy Zabrze Gliwice Dąbrowa Górnicza Będzin Czeladź Jaworzno

13 Rynek wtórny Wykres 2. Średnie ceny ofertowe domów na rynku wtórnym o powierzchni od 1 do 16 mkw. w niektórych miastach aglomeracji śląskiej Katowice Tychy Mikołów Chorzów Mysłowice Sosnowiec Będzin Dąbrowa Górnicza Gliwice Zabrze Bytom Jaworzno III kw. 214 IV kw. 214 I kw. 215 II kw. 215 III kw. 215 IV kw. 215 I kw. 216 II kw. 216 III kw. 216 Wykres 21. Średnie ceny ofertowe domów na rynku wtórnym w III kw. 216 r. o powierzchni od 1 do 16 mkw. i od 16 do 22 mkw. w niektórych miastach aglomeracji śląskiej od 16 m2 do 22 m2 od 1 m2 do 16 m2 Gliwice Katowice Dąbrowa Górnicza Tychy Sosnowiec Mysłowice Będzin Mikołów Zabrze

14