Rynek nieruchomości mieszkaniowych

Transkrypt

1 1 Rynek nieruchomości mieszkaniowych RZESZÓW Powierzchnia Liczba mieszkańców (stan na ) 116,32 m Zasoby mieszkaniowe 2011 r. Liczba mieszkań (w tys.) Pow. użytkowa łącznie (w tys.) Przeciętna pow. użytkowa w przeliczeniu na 1 mieszkanie POLSKA m2 Podkarpacie 620,9 ok m2 Rzeszów 66,2 ok ,52 m2 70,17 m2 77,8 m2 64,6 m2

2 2 1. Dane statystyczne wpływające na rozwój budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie. Nastroje obecnie panujące na rynku nieruchomości mieszkaniowych, jak również sytuację jakiej spodziewać możemy się w najbliższej przyszłości, pozwala określić liczba mieszkań oddanych do użytkowania, liczba mieszkań, których budowę już rozpoczęto oraz na których budowę wydano pozwolenia. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, na których budowę wydano pozwolenia oraz oddanych do użytkowania w okresie od I 2009 do I 2014 r. (w ujęciu rocznym) Mieszkania, których budowę rozpoczęto Mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia 2013 I kw 2014 Mieszkania oddane do użytkowania Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych BDL, GUS. Rok 2013 charakteryzował się spadkiem liczby mieszkań we wszystkich kategoriach, tj. mieszkań, których budowę rozpoczęto, na których budowę wydano pozwolenia oraz oddanych do użytkowania. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w 2013 roku kształtowała się na poziomie 1346, liczba ta była niższa o 14,6% w porównaniu z rokiem poprzednim. Największy spadek odnotowano w przypadku mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia. Liczba mieszkań w tej kategorii

3 3 spadła o 37,5% w porównaniu z rokiem poprzednim. Znacznie spadła również liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto i w 2013 roku była niższa prawie o 32% w stosunku do roku 2012 (31,8%). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, na których budowę wydano pozwolenia oraz oddanych do użytkowania w okresie od I 2011 do I 2014 r. (w ujęciu kwartalnym). Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych BDL, GUS. W I 2014 roku obserwujemy wyższą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania w porównaniu z III i kw 2013r. Zauważamy niemal dwukrotnie wyższą liczbę mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia w porównaniu z kwartałem ubiegłym. Biorąc pod uwagę poziom danych z ubiegłych kwartałów oraz z I kw 2014r. można przewidywać, że w kolejnych kwartałach 2014 roku liczby te mogą ulec znacznym wzrostom.

4 4 Struktura mieszkań, których budowę rozpoczęto Struktura mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia I 2014 r. I 2014 r. mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ๘% mies z kania indywidualne ๒๖% mieszkania indywidualne ๔๒% mieszkania spółdzielcze ๕๐% mies z kania s półdz ielcz e ๐% mies z kania prz ez nacz one na s prz edaż lub wynajem ๗๔% Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych BDL, GUS. Od stycznia do marca bieżącego roku wśród mieszkań których budowę rozpoczęto dominowały mieszkania spółdzielcze i stanowiły 50% ogólnej liczby. Udział mieszkań indywidualnych kształtował się na bardzo zbliżonym poziomie i wynosił 42%. Bardzo mały odsetek stanowiły mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. W przypadku mieszkań na których budowę wydano pozwolenia obserwujemy zupełnie inną sytuację. 74% mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia stanową mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Pozostałe 26% to udział mieszkań indywidualnych. Do końca marca 2014 roku oddano do użytku 376 mieszkań. Jeżeli w kolejnych kwartałach bieżącego roku zostanie oddana podobna liczba mieszkań to w całym 2014 roku liczba mieszkań oddanych do użytkowania pozostanie na równie wysokim poziomie jak w 2012 i 2013 roku.

5 5 Struktura mieszkań oddanych do użytkowania w I 2013 r. mies zkania przez naczone na sprzedaż lub wynajem ๑๕% mies zkania s półdz ielcze ๓๑% mieszkania indywidualne ๕๔% Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych BDL, GUS. Ponad połowa mieszkań oddanych do użytkowania (54%) w I 2014r to mieszkania indywidualne. Bardzo dużym udziałem charakteryzowały się również mieszkania spółdzielcze, które stanowiły aż 31% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytku. Natomiast zaledwie 15% stanowiły mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem.

6 6 2. Ceny mieszkań w Rzeszowie wg NBP Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w okresie Ikw 2007r I kw 2013r były zdecydowanie wyższe niż na rynku pierwotnym. Sytuacja ta zmienia się od II kw 2013r. Na chwilę obecną ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym są wyższe od cen mieszkań na rynku wtórnym, różnica ta jednak nie jest wysoka. Średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym i wtórnym w Rzeszowie w okresie I 2007 I 2014 ๕ ๕๐๐ ๕ ๐๐๐ ๔ ๘๑๔ ๔ ๘๔๙ ๔ ๙๐๑ ๔ ๘๒๔ ๔ ๗๙๐ ๔ ๖๔๗ ๔ ๖๔๐ ๔ ๖๘๓ ๔ ๖๘๔ ๔ ๖๔๑ ๔ ๖๘๑ ๔ ๖๑๑ ๔ ๖๕๔ ๔ ๖๑๕ ๔ ๖๙๖ ๔ ๗๒๖ ๔ ๗๗๗ ๔ ๗๒๙ ๔ ๗๙๑ ๔ ๘๐๑ ๔ ๕๐๐ ๓๔ ๔๙๔๖ ๕๙ ๑๔๘ ๕ ๘๙ ๑๔๑ ๑๐ ๔๙ ๔ ๙๐๕ ๔ ๙๓๕ ๔ ๙๑๒ ๔ ๙๐๘ ๔ ๐๔ ๕๑๐๒ ๕๑๒๓ ๔ ๕๖๕ ๔ ๑๘๗ ๔ ๔๕๗ ๔ ๔๓๓ ๔ ๓๕๗ ๔ ๑๘๘ ๔ ๒๑๕ ๔ ๐๐๐ ๔ ๐๘๐ ๔ ๐๖๙ ๔ ๐๖๙ ๔ ๑๕๙ ๔ ๒๗๔ ๔ ๓๐๕ ๔ ๒๕๔ ๓ ๗๘๗ ๔ ๕๕๕ ๔ ๔๖๓ ๔ ๒๘๓ ๔ ๒๗๑ ๔ ๐๗๗ ๔ ๐๒๑ ๓ ๙๖๖ ๔ ๕๐๗ ๔ ๑๔๒ ๓ ๗๔๒ ๓ ๕๐๐ ๓ ๔๒๐ ๓ ๐๐๐ I II III ๒๐๐๗ I II III ๒๐๐๘ I II III I II III ๒๐๐๙ I II III ๒๐๑๐ pierwotny ๒๐๑๑ I II III ๒๐๑๒ I II III ๒๐๑๓ I ๒๐๑๔ wtórny Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych NBP. Średnie ceny transakcyjne mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym ulegały licznym wahaniom. Analizując dane przedstawione za pomocą poniższego wykresu średnie ceny transakcyjne wykazują tendencję rosnącą do kw 2013r. W I kw 2014r. sytuacja ta się zmienia. Średnia cena transakcyjna za m2 mieszkania kupionego na rynku pierwotnym spadła o ok 6% w stosunku do kwartału ubiegłego i wyniosła 4 515zł, natomiast cena na rynku wtórnym spadła o ok 2% i była równa 4 384zł.

7 7 Obserwując dotychczasowe wahania cen na rynku wtórnym nie można stwierdzić, że przedmiotowy spadek jest zapowiedzią niższych cen w Rzeszowie. Średnia cena za m2 mieszkania na rynku pierwotnym również rośnie. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w Rzeszowie w okresie I 2007 I I II III 2007 I II III 2008 I II III I II III 2009 I II III 2010 pierwotny I II III I II III 2013 I 2014 wtórny Źródło: opracowanie Certus Nieruchomości na podstawie danych NBP. Od III kw 2013r ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Rzeszowie są wyższe niż ceny mieszkań używanych. Wydaje się, że jest to tendencja oczywista, pamiętajmy jednak, że wykończenie i wyposażenie nowego mieszkania to dodatkowe min zł za każdy m2.

8 8 3. Program rządowy Mieszkanie dla Młodych. 27 września 2013 r. Sejm przyjął ustawę Mieszkanie dla Młodych. Nowy program będzie wspierał osoby młode (do 35 roku życia), które będą chciały zakupić swoje pierwsze, nowe mieszkanie lub dom. Mieszkanie dla Młodych wesprze także osoby, które będą samodzielnie budować swój pierwszy dom, jednakowoż w inny sposób, nie w formie dopłaty, a w formie zwrotu części podatku VAT, który został naliczony za zakupione przez inwestora materiały budowlane. Mieszkanie dla Młodych zastąpi poprzedni program Rodzina na Swoim, wprowadzony w 2007 r. przez PIS. Program w swych założeniach jasno określa grupę beneficjentów i warunki jakie muszą oni spełnić, aby skorzystać z państwowej dopłaty przy nabyciu własnego mieszkania lub domu. MdM określa także maksymalne ceny nieruchomości, jakie mogą zostać kupione ze wsparciem państwa, oraz ich wielkość. Ministerstwo przewiduje, że w trakcie okresu funkcjonowania programu, z dofinansowania skorzysta ok 115 tysięcy beneficjentów. MTBiGM szacuje również, że z dodatkowego dofinansowania z tytułu urodzenia lub przysposobienia trzeciego lub kolejnego dziecka skorzysta 15% beneficjentów. Przyjęto, że w 2014 roku limit rządowych wydatków na MdM wyniesie 600 mln i będzie stopniowo się zwiększał w kolejnych latach. Środki finansowe pochodzić będą z wygaszanego systemu zwrotu osobom fizycznym części wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym. Beneficjenci Program skierowany jest do ludzi młodych, pragnących zakupić swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym, albo pragnących zbudować samodzielnie swój pierwszy dom. Nabywcą lokalu mieszkalnego lub domu mogą być małżonkowie, single i osoby samotnie wychowujące dzieci. Jeden z warunków określa wiek nabywcy lokalu - 35 lat, a w przypadku osób starających się o zwrot części VAT za materiały budowlane 36 lat (przy zastrzeżeniu, że w przypadku małżeństw ograniczenie będzie dotyczyło młodszego małżonka). Drugi warunek dotyczy sytuacji mieszkaniowej beneficjenta. Ustawa ściśle określa, że nabywany lokal ma pochodzić tylko i wyłącznie z rynku pierwotnego, wyłączając tym samym nieruchomości z rynku wtórnego.

9 9 Cel kredytu Program Mieszkanie dla Młodych zakłada dofinansowanie do wkładu własnego, w związku z nabyciem nowo wybudowanego mieszkania oraz zaciągnięciem na ten cel kredytu. Wielkość powierzchni użytkowej lokalu nie może przekroczyć 75 m w przypadku mieszkania oraz 100 m w przypadku domu. Państwo preferuje rodziny wielodzietne mające troje dzieci. Takie rodziny mogą liczyć na możliwość kupna mieszkania o powierzchni większej o 10 m (czyli do 85 m ) oraz domu większego również o 10 m (czyli do 110 m ). Bez względu na to, jaką powierzchnię będzie miało mieszkanie lub dom, dofinansowaniem ze strony państwa zostanie objęte maksymalnie 50 m Państwo ustala także górne limity cen mieszkań i domów, do jakich będzie dopłacać. Będą one publikowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego w Biuletynie Informacji Publicznej. Finansowanie Ustawa wprowadza zasadę, że kwota kredytu stanowi co najmniej 50 proc. ceny należnej za zakup lokalu, przy założeniu kredytowania nie krótszego niż 15 lat. Kredyt będzie mógł być udzielany jedynie w walucie polskiej. Program Mieszkanie dla Młodych umożliwia, w przypadku osób nie dysponujących zdolnością kredytową przystąpienie do kredytu w charakterze dodatkowego kredytobiorcy członków najbliższej rodziny. W sytuacji, gdy wniosek o dofinansowanie do wkładu własnego składa bezdzietny nabywca lokalu, dofinansowanie wynosi 10 proc. wartości mieszkania. Gdy wniosek składa beneficjent posiadający w dniu jego złożenia przynajmniej 1 dziecko dopłata wynosi 15 proc. Jeżeli w ciągu pięciu lat od kupna mieszkania, beneficjentom urodzi się (lub zostanie przysposobione) trzecie lub kolejne dziecko (czwarte itd.), państwo udzieli kolejnego, jednorazowego wsparcia w wysokości 5 proc.

10 10 Limity cenowe obowiązujące w programie Mieszkanie dla Młodych w 1 kwartale 2014r. Mieszkanie dla Młodych Rzeszów Województwo podkarpackie to region, w którym program Mieszkanie dla Młodych jest najmniej popularny ze wszystkich województw. Do końca lutego zaakceptowano tutaj tylko 48 wniosków o dopłaty, a gdy uwzględnić liczbę mieszkańców tego regionu, to daje to ostatnie miejsce w klasyfikacji. Łączna kwota dofinansowań nie sięgnęła tutaj miliona złotych. Prawdopodobnie przyczyną takiego stanu rzeczy jest niski limit cenowy za jeden m², którego nie mogą przekroczyć kupujący, jeżeli chcą otrzymać dopłatę. Dla Rzeszowa limit MDM wynosi w I kw 2014r ,2 zł. Aktualna średnia, transakcyjna cena mieszkań w tym mieście, na rynku pierwotnym, wynosi zł, czyli dość znacznie przekracza ramy programowe.