Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (II kw roku.)

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Macroeconomic and Sector Analyses Department Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (II kw roku.) Summary 3 Poland housing market 3 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe 5 2. Podaż lokali mieszkalnych 6 3. Popyt na lokale mieszkalne 9 4. Tendencje cenowe 12 Quarterly Residential Real Estate Market Report (Q2 2014) Summary 3 1. Real Estate Market in Poland and European countries 5 2. The supply of dwellings 6 3. The demand for dwellings 9 5. Price trends 12 Przygotowała/ Prepared by: Monika Orłowska Akceptował/ Accepted by: Dariusz Winek Warszawa, 17 września

2 Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w II kw roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania się cen. Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji występujących na analizowanym rynku. Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkalnych oraz ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. This report presents trends in the Polish real estate market in the Q2 of 2014, with particular emphasis on the price fluctuations. In addition, the following material presents the expectations concerning future trends for the analyzed market. Detailed information on the real estate market, non-residential building and agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analyses Department. Kontakt/ Contact: Monika Orłowska Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/ Macroeconomic and Sector Analyses Department Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters ul. Kasprzaka 10/16, Warszawa tel ; , fax monika.orlowska1@bgz.pl 2

3 Summary Global tendencies Despite recovery on the global housing market, in Q still the weakest situation was observed in Europe. In the US housing market price increase slowed down after a doubled -digit growth observed since March 2013 (in May 2014 increase in housing prices measured by S & P/Case-Shiller index amounted to 9.3% y/y). Government intervention in the Asian market has resulted in the deceleration of housing prices. In I-V 2014 a number of housing sold in Beijing declined by 35% y/y. Therefore it is speculated, that if the government does not decide to intervene to counteract, the price bubble is likely to burst in the Chinese property market in the short term. Domestic housing market Demand on primary markets was still high; although the sales was slightly lower than it in the two previous quarters; On the secondary market the demand was stable, but still lower than on primary market. In Poland in Q sale of housing on the level of 10.4 thou. on the primary market in 6 the largest cities (according to REAS) was only slightly lower than the volume of 11 thou. housing sold in record Q At that time, on the secondary market such good results were not observed. Although the condition of this market is also improving. The demand was supported by historically low NBP s interest rates as well as by shrinking oversupply and increasing pressure on prices. Both cash buyers and debtors were still present on the housing market. Still high demand for housing According to AMRON-Sarfin in Q value of newly granted loans loans. amounted to 9.6 bn PLN i.e. growth by 6.4 % y/y and their number stood at (increase by 3.2% y/y). In those number about 11% are loans with government funding. In 2014 the MdM scheme 8.2 thou. applications in the value of mln PLN were adopted (of which 53% were agreements concluded in the Q1 2014). Quarterly demand for MdM slowed down due to i.e. the low offer of housing eligible for this program. Increase in supply; Next quarter of increased activity of developers and rebuilding market offer. Stabilization in housing prices was continued in Q Possible slight price increases in newly started investment, especially in those with high pre-sale level achieved in latest project Q was fourth in the row with positive net number of started dwellings (+42,3% y/y, 9,0% q/q) since implementation of Developer Act. Moreover, it was second quarter when building permits increased, including developers apartments (29.2 % y/y and 11.0% q/q). This growth confirms significant decline in housing oversupply and it also signalizes the growth of optimism among domestic developers that the recovery on the described market will maintain in the medium term. The arithmetic average value of 1 sqm housing in Q amounted to PLN i.e. decline by -1.5% y/y and increase by 5.6% q/q (according to AMRON). Maintaining a relatively high demand with dynamic rebuilding market offer, the large supply of housing on the secondary market and unstable geopolitical situation stops developers from strong price increases. The disproportion in housing price between the primary and the secondary market remains high. In Q the average housing prices on the primary market were higher than on the secondary one by 12.1% (in the largest 7 cities) and 23.4% (other markets). The outlook for the housing To the end of 2014 historically low interest rates (their further decline is market remains favourable very likely) will favour further housing price stability in the secondary to the end of market and the slight increases in the primary ones. They will also support demand which will remain high (supported by MdM scheme). Another increase in maximum of LTV to 90% (according to Recommendation S) may increase seasonally interest in purchasing homes in Q Potential for stronger price growth will be connected with scale of economic recovery, which due to Ukrainian conflict is receding over time. Moreover, from the demand side, there are little chance of a second effect of the purchase of dwellings by individuals of the baby boom. Thus, the housing deficit should not worsen, and dynamic increase in price is unlikely. 3

4 Streszczenie Tendencje globalne Pomimo poprawy kondycji na globalnym rynku nieruchomości w I kw r. wciąż najsłabszy był rynek europejski. Po okresie dwucyfrowych wzrostów cen od marca 2013 r., również na rynku amerykańskim dynamika cen wyhamowała (w maju 2014 r. przyrost cen mieszkań mierzony indeksem S & P/Case-Shiller wyniósł 9,3% r/r). Rządowy interwencjonizm chłodzi rynek azjatycki. Sprzedaż domów w Pekinie w okresie I-V 2014 r. spadła o 35% r/r. Spekuluje się zatem, czy jeśli rząd chiński nie zdecyduje się na kontr interwencję, to w krótkim okresie nie wykluczone jest pęknięcie bańki cenowej na tamtejszym rynku nieruchomości. Rynek krajowy Popyt na r. pierwotnym w dalszym ciągu wysoki, chociaż wolumen sprzedaży nieznacznie niższy względem dwóch poprzednich kw.; Na r. wtórnym popyt stabilny, ale niższy niż na r. pierwotnym. Sprzedaż lokali w II kw r. na poziomie 10,4 tys. na rynku pierwotnym w sześciu największych aglomeracjach (wg REAS) była tylko nieznacznie niższa od wolumenu 11 tys. mieszkań sprzedanych w rekordowym I kw r. Jednocześnie tak dobrych wyników sprzedażowych nie notuje się obecnie na rynku wtórnym. Chociaż kondycja tego rynku również poprawia się. Pro popytowo oddziaływały niskie stopy procentowe, sygnały kurczenia się nadwyżki podażowej oraz nieznaczna presja na wzrost cen. Popyt na mieszkania zgłaszali zarówno nabywcy gotówkowi jak i kredytobiorcy. W II kw r. wg AMRON-Sarfin wartość nowo podpisanych umów kredytowych wyniosła 9,6 mld zł, tj. wzrost o 6,4 % r/r i ich liczba stanowiła sztuk (wzrost o 3,2 % r/r). W liczbie tej ok. 11% stanowią kredyty z rządowym dofinansowaniem. W I półroczu 2014 r. przyjęto do realizacji ponad 8,2 tys. wniosków na kwotę 187,0 mln zł (z czego 53% to umowy zawarte w I kwartale br.). Popyt na MdM wyhamował również ze względu na niską ofertę mieszkań kwalifikujących się do tego programu. Popyt na kredyt hipoteczny dalej wysoki. Wzrost podaży; Kolejny kwartał wzmożonej aktywności deweloperów i odbudowywania oferty rynkowej. Ceny stabilne; możliwe niewielkie wzrosty w nowo rozpoczynanych inwestycjach, w których przedsprzedaż poprzednich etapów była/ jest wysoka. II kw r. był czwartym z rzędu okresem z dodatnim saldem liczby rozpoczętych budów (+42,3% r/r, 9,0% kw/kw) od wprowadzenia ustawy deweloperskiej. Ponadto był drugim kwartałem wzrostu liczby pozwoleń na nowe inwestycje mieszkaniowe, w tym deweloperskie (29,2% r/r i 11,0% kw/kw). Wskazany wzrost potwierdza istotne zredukowanie nadwyżki podaży oraz sygnalizuje wzrost optymizmu krajowych deweloperów co do utrzymania się korzystnej koniunktury w średnim okresie. Średnia arytmetyczna wartość 1 m. kw. nabytego w II kw r. mieszkania wyniosła 3 922,6 PLN, oznacza to spadek o -1,5% r/r i wzrost o 5,6 % kw/kw (wg AMRON). Utrzymanie relatywnie wysokiego popytu przy dynamicznym odbudowywaniu oferty rynkowej, dużej podaży mieszkań na rynku wtórnym oraz mało stabilnej sytuacji geopolitycznej powstrzymuje deweloperów przed silnymi podwyżkami cen. Dysproporcje w cenach mieszkań pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym pozostają wysokie. Przeciętnie ceny lokali w stanie deweloperskim były w II kw r. o 12,1% (największe 7 miast) i o 23,4% (pozostałe rynki) wyższe od rynku wtórnego. Historycznie niskie stopy procentowe (których prawdopodobieństwo Perspektywy na rynku dalszego spadku jest wysokie) w perspektywie końca 2014 r. będą nieruchomości do końca w dalszym ciągu sprzyjały stabilizacji cen lokali mieszkalnych na rynku 2014 r. pozostają korzystne. wtórnym i nieznacznym ich podwyżkom na rynku pierwotnym. Będą one utrzymywały również popyt na wysokim poziomie (wsparty programem MdM). Kolejna podwyżka maksymalnego poziomu LtV do 90% (zgodnie z rekomendacją S) może sezonowo zwiększyć zainteresowani nabywaniem mieszkań w IV kw r. Potencjał do wzrostów cen będzie powiązany ze skalą poprawy sytuacji gospodarczej w kraju, która w kontekście negatywnych konsekwencji konfliktu ukraińskiego oddala się w czasie. Jednocześnie od strony popytu znikome są szanse na wystąpienie drugiego efektu zakupu mieszkań przez osoby z wyżu demograficznego lat Tym samym deficyt mieszkaniowy nie powinien się pogłębiać, a dynamiczny wzrost cen jest mało prawdopodobny. 4

5 Szwajcaria Łotwa - Ryga Szwecja Kanada Litwa - Wilno RPA Ukraina - Kijów Norwegia Rosja Portugalia Bułgaria Finlandia Słowacja Holandia Chorwacja - Zagrzeb Rumunia Grecja ZEA - Dubaj Estonia - Talin Indonezja - Makati CBD Filipiny Brazylia - Sao Paulo Turcja Chiny - Pekin USA (Case- Shiller) Australia Austria - Wiedeń Islandia USA (FHFA) Wielka Brytania Izrael Irlandia Tajlandia Japonia - Tokio 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe Wyhamowanie dynamiki wzrostów cen mieszkań na rynku amerykańskim i azjatyckim było obserwowane w Q r. Pomimo, kolejnego kwartału silnych wzrostów cen mieszkań na Tajwanie i na Filipinach, wydaje się, że dynamiki na tych rynkach wyhamowywały a wzrosty przenoszą się na rynki Pacyfiku. Na rynku azjatyckim (w Hongkongu, Singapurze i Chinach) cen spowolniły dzięki rządowemu ograniczeniu akcji kredytowej. Co więcej, jeśli rząd nie zdecyduje się na kontr interwencję, w krótkim okresie może dojść do pęknięcia bańki cenowej na chińskim rynku nieruchomości. Sprzedaż domów w Pekinie w okresie I-V 2014 r. spadła o 35% r/r. Podobne załamanie tj. -33,6 % r/r zanotowano w sprzedaży budynków handlowych i komercyjnych (źródło: W całym kraju spadek sprzedaży mieszkań wyniósł w I półroczu br. około 10% r/r, a druga połowa roku zapowiada się jeszcze gorzej. Narodowe Biuro Statystyczne podało, że ceny mieszkań spadły w 70 chińskich miastach. Poprawia się w dalszym ciągu sytuacja na rynkach Zagrzeb Hiszpania europejskich. Już kilka kwartałów dominuje Grecja wzrostowy trend cen mieszkań. Jednakże pomimo ożywienia w dalszym ciągu w Europie dominują spadki, chociaż są one zdecydowanie mniejsze względem ub.r. Największe ujemne dynamiki cen odnotowano w krajach borykających się z wysokim zadłużeniem np. Grecja (-8,3% r/r) i Hiszpania (-5,5% r/r). Nieznacznie wyhamowuje dynamika cen mieszkań na amerykańskim rynku nieruchomości. W maju 2014 r. dynamika cen wyniosła 9,3% r/r (mierzona indeksem S & P / Case-Shiller), podczas gdy w od marca 2013 r. utrzymywała się powyżej 10%. W Q r. zmniejszyła się również liczba zakupów mieszkań na rynku pierwotnym (-4,5% r/r) i wtórnym (-6,4% r/r). Jednocześnie w okresie tym wzrosła o 4,5% r/r liczba wydanych pozwoleń na budowę. Roczna dynamika cen mieszkań (w %) Bułgaria Ukraina - Kijów Słowacja Rumunia Chorwacja - Zmiana cen mieszkań (r/r w %) Litwa - Wilno Niemcy Łotwa - Ryga Szwecja Szwajcaria Portugalia Holandia Chiny - Pekin Australia Wielka Irlandia Brytania USA (Case- Shiller) Rosja Norwegia Finlandia ZEA- Dubaj Q Q [%] Źródło: Global Property Guide Q ,8 9,3 11,0 5,6 14,4 16,0 9,1 10,1 3,4 11,4 4,6 7,1 0,2 9,8-3,0 4,6 2,4 Q ,0 20,8 9,1 13,4 13,3 16,1 12,6 6,9 11,5 8,1 9,7 6,6 9,2 3,2 7,8 5,7 5,0 Q ,8 1,6 2,7 2,6-1,1 8,5 4,3 6,1 6,8-6,8-1,9 1,8 0,4-9,6-6,2-4,5-11,2 Q ,6 4,8 4,5 4,6 5,0 7,0-1,4 0,1 0,9 1,2-0,1 0,0-1,5 1,2-3,7-2,1-8,4 5 Źródło: Global Property Guide

6 [ tys.] [%] 2. Podaż lokali mieszkalnych Poprawa koniunktury na rynku nieruchomości, szczególnie na rynku pierwotnym, oraz wysokie stopy zwrotu osiągane z inwestycji deweloperskich sprzyjały w II kw r. wzmożonej aktywności deweloperów. Co prawda, w kategorii liczby lokali oddawanych do użytkowania, odczyt za ostatnie 12 miesięcy pokazuje jeszcze nieznaczny spadek -3,9% r/r, to już liczba pozwoleń i nowo rozpoczynanych budów są kolejny kwartał bardzo wysokie. Wyprzedanie oferty mieszkań z rynku pierwotnego dało optymistyczny impuls dla deweloperów, którzy od początku 2014 r. dynamicznie rozpoczynają nowe projekty. II kw. br. był czwartym z rzędu okresem z dodatnią roczną dynamiką liczby rozpoczętych budów (+42,2% r/r) oraz drugim z dodatnią liczbą pozwoleń wydawanych na budowę (+ 29,2% r/r) od wprowadzenia ustawy deweloperskiej. Ponad dwuletnie doświadczenie w spełnianiu ww. ustawy zaczyna zmniejszać rolę tego czynnika jako bariery do rozpoczynania nowych inwestycji. Wg danych REAS najwięcej, bo prawie wszystkie nowe inwestycje mieszkaniowe oferujące rachunek powierniczy dostępne są na rynku poznańskim. Odsetek ten jest również wysoki we Wrocławiu (76%) i Łodzi (73%). Dużo mniej jest takich mieszkań w nowych inwestycjach w Krakowie (47%), Warszawie (44%) oraz Gdańsku (31%). Jednocześnie odsetek inwestycji z rachunkiem powierniczym jest zdecydowanie mniejszy, wśród całej oferty dostępnej na rynku. Wg REAS w poszczególnych dużych aglomeracjach na koniec Q wynosił on: 53% dla Wrocławia, 50% - Poznania, po 36% dla Warszawy i Łodzi, 24% - Krakowa oraz 18% w przypadku Gdańska Mieszkania oddane do użytkowania: pozostałe spółdzielcze indywidualne sprzedaż lub wynajem Dynamika l.mieszkań indywidualnych (prawa oś) Dynamika l.mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (prawa oś) Optymizm w sektorze budownictwa mieszkaniowego w II kw r. był wyraźniejszy wśród budownictwa deweloperskiego niż inwestorów indywidualnych budujących na własne potrzeby. Statystyki GUS pokazują: Utrzymanie łącznej liczby mieszkań oddawanych do użytkowania na poziomie analogicznym do zeszłorocznego tj. 30,6 tys. lokali (-0,6% r/r i -15,3% kw/kw). Źródło: GUS 6

7 W ramach tej liczby odnotowano istotny wzrost oddanych do użytkowania lokali deweloperskich (15,2 %r/r i 5,1% kw/kw), przy spadku liczby oddanych mieszkań indywidualnych (-8,3% r/r i -15,3% r/r). Negatywne odczyty zanotowano w przypadku mieszkań spółdzielczych (-51,4 % r/r) oraz pozostałych mieszkań(-0,5% r/r) (komunalne, zakładowe, społeczne czynszowe), które stanowią marginalną ok. 3% część rynku. Dysproporcje pomiędzy dominującymi typami budownictwa w dużym stopniu powiązane są z mniejszymi wpływami zmian regulacyjnych (np. tzw. ustawa deweloperska ) jakimi podległo budownictwo deweloperskie, a które nie dotyczyło budów na własne potrzeby. Co więcej, ostatnia z wymienionych kategorii nie doświadczyła tak dużego jak deweloperzy spadku popytu. Rynek ten w ostatnich latach był w większym stopniu stabilny względem deweloperskiego. Obecne wyhamowanie liczby oddawanych domów budowanych systemem gospodarczym w znacznym stopniu powiązane jest z pogorszeniem koniunktury w branży budowlanej z 2012 r. (ok. 2 letnie okres realizacji inwestycji). Następuje dynamiczne odbudowywanie oferty deweloperów. Rośnie zarówno liczba nowo rozpoczynanych inwestycji (42.3% r/r i 9% kw/kw) jak i wydawanych pozwoleń (29,2% r/r i 11,0% kw/kw)(patrz tabela poniżej). Tak dobre wskaźniki liczby nowych budów są sygnałem wzrostu optymizmu u deweloperów oraz ich przekonania co do utrzymania się korzystnej koniunktury na rynku w średnim okresie. Niejako chcą oni również wykorzystać fale silnego popytu na mieszkania z rynku pierwotnego. Jednocześnie tak duża liczba rozpoczynanych nowych inwestycji może determinować wzrost ryzyka przeinwestowania. Właśnie to ryzyko wraz z niepewną sytuacją na rynku pracy stymuluje deweloperów od dynamicznego podnoszenia cen mieszkań z nowych projektów. Budownictwo mieszkaniowe w II kw r. Mieszkania, których budowę rozpoczęto Mieszkania -wydane pozwolenia Mieszkania oddane do użytkowania Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Liczba Zmiana r/r Spółdzielcze ,63% ,75% ,41% Indywidualne ,38% ,84% ,28% Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ,25% ,23% ,18% Pozostałe * ,92% ,64% 657-0,15% Ogółem ,91% ,80% ,63% *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe Źródło: GUS Zgodne z przewidywaniami odbudowywanie podaży poprzez wprowadzanie do sprzedaży nowych inwestycji potwierdzają statystyki REAS. W II kw r. w sześciu głównych aglomeracjach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) wprowadzono do sprzedaży 14 tys. mieszkań, czyli o 4,5 tys. kw/kw. Co więcej wielkość ta jest prawie trzykrotnie większa względem 4,7 tys. z I kw r. kiedy to wprowadzono do sprzedaży w ciągu kwartału najmniej mieszkań od III kw r. Odnotowany wzrost zbliża liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek w ciągu ostatniego roku (36,6 tys. lokali) do średniej z kilku ostatnich lat. Co więcej, po raz pierwszy od roku liczba lokali wprowadzonych do oferty jest wyraźnie wyższa od liczby mieszkań sprzedanych, pomimo że tak utrzymała się na wysokim poziomie. Wynikiem tego jest pierwszy od ośmiu kwartałów wzrost liczby lokali w ofercie do poziomu 44 tys. (względem 39,7 tys. na koniec I kw r.). Dalsza poprawa kondycji branży deweloperskiej w średnim okresie jest bardzo prawdopodobna. Ze względu na dużą liczbę nowych budów, a przy tym wysoki popyt utrzymujący się już od kilku kwartałów, już teraz bieżące wyniki finansowe są gorsze od faktycznej kondycji branży. Co więcej z uwagi na finalizowanie nisko marżowych inwestycji, jeszcze co najmniej w 2014 r. wyniki finansowe deweloperów pozostaną relatywnie słabe 7

8 [tys.] (patrz wykres obok). Przy utrudnionym wejściu na rynek nowych podmiotów rośnie pozycja konkurencyjna dużych, stabilnych deweloperów. Problemy z płynnością są coraz mniejsze, a po oddaniu do użytkowania nisko marżowych projektów rozpoczynanych w okresie spowolnienia, poprawić powinny się wskaźniki rentowności. Co prawda, instytucje finansowe nadal ostrożnie podchodzą do finansowania deweloperów, to dostęp do zewnętrznego kapitału, chociażby ze strony obligacji korporacyjnych, jest relatywnie wysoki. Z drugiej strony, wysoka liczba lokali wprowadzanych do sprzedaży zwiększa ryzyko przeinwestowania, szczególnie gdyby oczekiwana koniunktura gospodarcza miała się nie poprawić. Wskaźniki finansowe przedsiębiorstw z branży Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. OPM1 (stopa zysku operacyjnego) (prawa oś) QR (płynność szybka) ROA (prawa oś) 1,2% 18,6% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% ,6% 12,6% 9,6% 6,6% 3,6% 0,6% -2,4% Źródło: PONT Info Gospodarka, dane dotyczą podmiotów dużych, > 49 prac. Do końca 2014 r. strona podażowa rynku nieruchomości będzie utrzymywać tendencje z I połowy br. Opisane w poprzednim raporcie kwartalnym trzy główne tendencje, będą występowały na rynku w średnim okresie: - już od II połowy 2014 r., co najmniej dwatrzy kwartały widoczne będzie wyhamowanie podaży mieszkań oddawanych do użytkowania. Jednakże skala spadku nie będzie tak wysoka jaką zanotowano na przełomie lat 2010/2011. Prognozowana ujemna dynamika będzie pochodną niskiej liczby rozpoczętych budów w okresie Q Q (bliska spowolnieniu z 2009 r.) - optymizm deweloperów wynikający z utrzymywania się wysokiego popytu na mieszkania będzie się co najmniej do końca 2014 r. przekładał się na dobre statystyki Statystyki budownictwa mieszkaniowego przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem (liczone za ostatnie 4 kwartały) projektów nowo rozpoczynanych, szczególnie że od początku br. obserwujemy dynamiczny przyrost liczby wydanych pozwoleń. Jednakże dynamika ta powinna powoli wyhamowywać (prawdopodobnie od 2015 r., gdzie może już być widoczny efekt wysokiej bazy). - jeszcze co najmniej do końca br. poprawiać się powinna również statystyka liczby pozwoleń na nowe budowy. Ponad dwuletnie doświadczenie w spełnianiu tzw. ustawy deweloperskiej zaczyna zmniejszać rolę tego czynnika jako bariery do rozpoczynania nowych inwestycji. Przy obecnym znacznym wzroście zasobu mieszkaniowego, który będzie jeszcze wsparty mieszkaniami z tzw. Funduszu Mieszkań na Wynajem (z tego tytułu w ciągu 3 lat rynek najmu ma zostać zasilony ok. 20 tys. lokali, tj. ok % łącznej rocznej produkcji nowych mieszkań deweloperskich) prawdopodobieństwo wystąpienia luki podażowej jest niskie. Jednocześnie od strony popytu marginalne są szanse na wystąpienie drugiego efektu zakupu mieszkań przez osoby z wyżu demograficznego lat Tym samym deficyt mieszkaniowy nie powinien się pogłębiać, a skala i szybkość jego zmnieszania się będzie zróżnicowana regionalnie ok. 2 letni okres prac budowlanych Ustawa deweloperska mieszkania, na których budowę wydano pozwolenia w ciągu ostatnich 12 m mieszkania, których budowę rozpoczęto w ciągu ostatnich 12 m mieszkania oddane do użytkowania w ciągu ostatnich 12 m Źródło: GUS 8

9 [tys.] [tys.] 3. Popyt na lokale mieszkalne II kw r. był okresem kontunuowania wysokiej sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Jednakże dynamika wzrostu wyhamowała, a wolumen nieznacznie spadł względem dwóch poprzednich kwartałów. Popyt na mieszkania w II kw. br. był wsparty: - historycznie niskimi stopami procentowymi NBP, których kolejne obniżenie przez RPP oczekiwane jest w IV kw. br., - relatywnie niskimi cenami mieszkań, - sygnałami kurczenia się nadwyżki podażowej, - nieznaczną presją na wzrost cen, chociaż dynamiczne wzrosty są mało prawdopodobne, szczególnie w obliczu szybkiego odbudowania oferty mieszkań, - rządowym dofinansowaniem zakupów mieszkań, tj. programem Mieszkanie dla Młodych, wraz z aktualizacją maksymalnych wskaźników cenowych (co z reguły oznaczało ich wzrost). Jednocześnie II kw r. był okresem pojawienia się sygnałów zmniejszenia oczekiwanego w 2014 r. wzrostu gospodarczego, co wraz z powolną eskalacją konfliktu Ukraińskiego mogło nieco hamować zakupy inwestycyjne. Popyt na rynku nieruchomości Wg danych REAS w analizowanym kwartale liczba transakcji na rynku mieszkaniowym w sześciu największych aglomeracjach wyniosła ponad 10,4 tys. (względem 11 tys. lokali z I kw r.). Wśród kupujących na rynku nieruchomości obecni byli w dalszym ciągu nabywcy gotówkowi oraz kredytobiorcy. W II kw r. wg AMRON- Sarfin wartość nowo podpisanych umów kredytowych wyniosła 9,6 mld zł, tj. wzrost o 6,4 % r/r i ich liczba stanowiła sztuk (wzrost o 3,2 % r/r). Po I kw r., w którym obserwowaliśmy skumulowany efekt wprowadzenia z początkiem roku rządowego programu Mieszkanie dla Młodych, kolejny kwartał był już nieco słabszy pod względem popytu na MdM. Szacuje się, że udział kredytów ze wsparciem w liczbie udzielonych kredytów ogółem w I półroczu 2014 r. stanowi ok. 11%. Jednocześnie poprawy z 2013 r. i wysokiej sprzedaży nie notowano na rynku wtórnym. Co prawda, tutaj również koniunktura poprawiła się, jednak jej skala była zdecydowanie niższa. Obecnie rynek ten wydaje się być stabilny. Deweloper Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybranych giełdowych deweloperów I II III IV 2011 I II III IV 2012 I II III IV 2013 I II Robyg Gant Development * bd. bd. bd. bd. - - JW. Construction * Dom Development Polnord Ronson Europe Budimex Nieruchomości Marvipol Inpro Wikana *brutto bez rezygnacji , ,0 36,0 25,4 27,7 29,7 30, , Q1-Q Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym w sześciu miastach* Liczba nowo udzielonych kredytów hipotecznych (prawa oś) *dane dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi; Źródło: REAS, SARFIN Źródło: Parkiet, PAP 9

10 Kontynuację wysokich wyników sprzedażowych zrealizowanych w II kw r. potwierdzają zarówno statystyki REAS jak i sami czołowi deweloperzy. Indywidualne dane sprzedażowe (patrz tabela powyżej) zależą w istotnym stopniu od dostępności oferty i szybkości z jaką deweloper zareagował na pierwsze symptomy poprawy popytu z 2013 r. Sumaryczne zaś statystyki REAS dla sześciu największych rynków pokazują utrzymanie w II kw r. czwarty kwartał z rzędu wysokiej liczby transakcji, równiej 10,4 tys. mieszkań (nieznaczny 6% spadek kw/kw). W okresie III kw r.- II kw r. (ostatnie 12 miesięcy) na rynku pierwotnym 6. miast podpisano umowy na nabycie rekordowej liczby 41,9 tys. lokali mieszkalnych. Sprzedaż w tym okresie była o 16% wyższa od rekordu z 2007 r. Wprowadzany w życie 1 stycznia 2014 r. rządowy program Mieszkanie dla Młodych wpłynął pozytywnie na popyt na rynku nieruchomości. Pomimo mało korzystnych limitów cen, w okresie I-VI br. przyjęto do realizacji ponad 8,2 tys. wniosków na kwotę 187,0 mln zł (z czego ok. 53% to umowy zawarte w I kw. br.). Stanowi ona ok. 25% łącznej puli dopłat zaplanowanych przez rząd w br. Z puli środków zaplanowanych na udzielenie finansowego wsparcia kolejnych 2015 i 2016 r. wykorzystano odpowiednio 4,95% i 0,25%. Ponadto ze względu na ograniczenie wsparcia tylko do rynku pierwotnego, wnioski o MdM pochodzą w ok. 60% od mieszkańców stolic woj. gdzie buduje się najwięcej mieszkań w skali kraju (patrz tabela obok) oraz bezdzietnych małżeństw i osób samotnych (patrz wykres obok). Zwiększenie dostępności i atrakcyjności programu dla beneficjentów z co najmniej dwójka dzieci jest jedną ze zmian proponowanych w konsultowanej nowelizacji programu MdM, planowanej do wprowadzenia w 2015 r. Główne zmiany to: umożliwienie nabywania mieszkań z dofinansowaniem przez członków spółdzielni mieszkaniowych. Zwiększenie państwowej dopłaty z 15% do 20% dla beneficjentów z dwojgiem dzieci oraz z 15% do 25% w przypadku beneficjentów z co najmniej trojgiem dzieci, przy jednoczesnym zwiększeniu podstawy wymianu wsparcia o 15 m 2 (z 50 m 2 do 65 m 2 ) powierzchni użytkowej mieszkania. Liczba wniosków i wysokość przyznanego dofinansowania wg woj. w okresie I-VI 2014 r. województwo Liczba wniosk ów Udział w kwocie dofin. Udział stolic w l. wniosków Rozszerzenie katalogu osób, które mogą przystąpić do kredytu, kiedy kupujący nie ma wystarczającej zdolności kredytowej. Po nowelizacji do umowy kredytu beneficjenta programu będą mogły przystępować dowolne osoby. Jednocześnie należy podkreślić, że nawet gdyby nowelizacja weszła w życie jeszcze w br. to pula środków z budżet państwa zaplanowana na wypłaty z MdM i tak nie zostałaby wykorzystana. Mała oferta mieszkań gotowych spełniających wymogi rządowego programu, będzie w dalszym ciągu sprzyjała ożywianiu podaży i zachęcała do rozpoczynania nowych inwestycji spełniających kryteria MdM-u. Udział stolic w kwocie dopłat Średnia wartość dopłaty (tys. zł) pomorskie ,6% 51,1% 53,0% 24,8 mazowieckie ,3% 63,1% 70,6% 24,9 wielkopolskie ,0% 35,4% 37,8% 23,4 dolnośląskie 670 7,7% 49,4% 53,7% 21,5 małopolskie 525 6,6% 63,6% 65,5% 23,6 warmińsko-mazurskie 469 5,1% 35,6% 40,5% 20,3 kujawsko-pomorskie 376 4,0% 66,8% 69,2% 20,0 śląskie 353 3,8% 27,5% 30,5% 20,0 zachodniopomorskie 335 3,6% 59,4% 61,2% 20,3 łódzkie 312 3,8% 69,9% 71,9% 22,6 podlaskie 271 2,9% 62,0% 63,2% 20,1 lubuskie 262 2,8% 73,3% 73,6% 20,3 lubelskie 196 2,1% 71,9% 78,6% 19,8 podkarpackie 158 1,7% 63,9% 68,7% 19,6 świętokrzyskie 96 1,1% 92,7% 95,2% 21,7 opolskie 84 0,9% 53,6% 53,5% 20,5 SUMA Bez dzieci (76%) 187,04 mln zł Beneficjenci programu MdM wg liczby dzieci (stan na koniec r.) 1 dziecko (19,5%) Osoby samotne Małżeństwa 2 dzieci (3,6%) 3 i więcej dzieci (0,2%) 21,5 Źródło: Open finance (za BGK); Opracowanie :AM BGŻ Źródło: BGK; Opracowanie :AM BGŻ 10

11 Pomimo utrzymania się wysokiego popytu, jak wspomnianio w poprzednim rozdziale, po raz pierwszy od roku liczba lokali wprowadzonych do oferty w II kw r. była wyraźnie wyższa od liczby mieszkań sprzedanych. Tym samym pierwszy raz od kilku kwartałów wydłużył się nieznacznie (głównie na rynku łódzkim) okres jaki jest potrzebny do wyprzedaży całej oferty mieszkań (o ok. 0,25 kwartału). Najkrótszy czas potrzebny do wyprzedaży całej bieżącej oferty mieszkań z ryku pierwotnego równy ok. 3,3 kwartału notowany jest w Trójmieście, najdłuższy w dalszym ciągu dotyczy Łodzi (patrz wykres poniżej). Relacja wielkości oferty do sprzedaży oraz czas niezbędny do wyprzedaży oferty Opracowanie : AM, Bank BGŻ; Źródło: REAS Pierwsze symptomy obserwowanej nieznacznej poprawy kondycji na rynku wtórnym pojawiły się zdecydowanie później niż na rynku pierwotnym. Co więcej, skala poprawy - mierzona przyrostem liczby transakcji - nie jest aż tak wyraźna jak w segmencie mieszkań deweloperskich. Przewaga rynku pierwotnego nad wtórnym jest szczególnie widoczna na obrzeżach miast, gdzie skala nowych inwestycji jest wysoka, a rządowy program MdM może te dysproporcje jeszcze powiększyć. Jednakże jeśli kondycja krajowej gospodarki będzie się poprawiała, a siła nabywcza gospodarstw domowych rosła to rynek ten ma szanse rosnąc w tempie szybszym niż obecnie. Statystyki Metrohouse pokazują, nieznaczne zmniejszenie średniego czasu sprzedaży mieszkania. Na koniec czerwca br. na rynku warszawskim był on najkrótszy od końca 2012 r. i wynosił 149 dni (względem 162 dni rok wcześniej; wg Metrohouse). Skłonność do upustów przy sprzedaży mieszkań w Warszawie pozostaje niska. W okresie V-VI 2014 r. wyniosła ona 2,8% (mieściła się w przedziale wahań 2,1% w III-IV 2011 r. do 3,8 w V-VI 2013 r.). Do końca 2014 r. oczekujemy utrzymania relatywnie wysokiego poziomu sprzedaży lokali mieszkalnych, choć utrzymanie historycznie wysokiego wolumenu z I kw r. na rynku pierwotnym będzie trudne. Jednocześnie popyt w IV kw r. może być wsparty skumulowanymi zakupami przed wejściem w życie kolejnego podniesienia poziomu maksymalnego wskaźnika LTV =90% (zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S; do końca 2014 r. minimalna wartość wkładu własnego wynosi 5%). Czynnikiem podtrzymującym wysoki popyt na mieszkania będą w dalszym ciągu historycznie niskie stopy procentowe, które pod koniec 2014 r. prawdopodobnie zostaną jeszcze zmniejszone. Negatywnie zaś nie tylko na kondycję gospodarczą ale i popyt inwestycyjny na nieruchomości wpływa konflikt Ukraiński. Tym samym siła pro popytowego odziaływania poprawy koniunktury gospodarczej odsuwa się w czasie. 11

12 4 543, , , , , , , , , , ,9 4. Tendencje cenowe Na rynku mieszkań w dalszym ciągu ma miejsce stabilizacja cen. Tendencja do kilku procentowych wzrostów obserwowana jest na rynku pierwotnym w dużych aglomeracjach miejskich. W II kw r. średnia cena za 1 mkw mieszkania wynosiła 3 922,6 PLN 1, oznacza to wzrost o 5,6% kw/kw oraz spadek o -1,5% r/r. Nieznaczny roczny spadek ceny jest w dalszym ciągu częściowo efektem bazy - niejako sztucznie zawyżonej ceny lokalu w pierwszych miesiącach 2013 r. Sytuacja ta powiązana jest pośrednio z kumulacją zakupów mieszkań w IV kw r. spełniających wymogi rządowego programu RnS. Przez co w ofercie na początku 2013 pozostały lokale droższe, lepiej zlokalizowane lub o wyższym standardzie. Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego ,0% 7,5% 5,0% 2,5% 0,0% -2,5% -5,0% -7,5% % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% Q Q Q Q Q Q ,0% Przeciętna cena 1 mkw. (śr. arytmetyczna cen z poszczególnych województw) Dynamika cen r/r (prawa oś) Źródło: AMRON Q Q Dynamika r/r (prawa oś) Pozostawanie krajowych stóp procentowych na historycznie niskich poziomach sprzyja popytowi na kredyt hipoteczny a tym samym wspiera rynek nieruchomości mieszkaniowych. Wysoka liczba transakcji zawieranych na rynku pierwotnym przełożyła się na zminimalizowanie nadpodaży mieszkań wygenerowanej w okresie wejścia w życie zapisów ustawy deweloperskiej. Utrzymanie sprzedaży na rynku pierwotnym na poziomach z boomu 2007 zachęca deweloperów do podnoszenia cen mieszkań w nowych projektach. Skala tych podwyżek nie jest dynamiczna, a jedynie kilkuprocentowa. Presje podwyżek cen hamuję bowiem dynamiczny wzrost nowych budów i relatywnie szybka odbudowa oferty dostępnych mieszkań. Ponadto silnym wzrostom cen nie sprzyja duży zasób ofert na rynku wtórnym oraz limity programu Mieszkanie dla Młodych. Co więcej, oba te czynniki nie dają szansy na powrót do wzrostu cen na rynku wtórnym, na którym dominuje stabilizacja cen lokali. Przypominamy, że dysproporcje w cenach mieszkań pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym pozostają wysokie. Przeciętnie ceny lokali w stanie deweloperskim były w II kw r. o 12,1% i o 23,4% wyższe od rynku wtórnego wśród mieszkań z 7 dużych miastach Polski (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) i pozostałych 10 rynków (dot. miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Źródło: AMRON 1 Ze względu na spadek reprezentatywności danych w 2013 nastąpiła zmiana metodologii obliczania średniej ceny transakcyjnej lokalu mieszkalnego. Podane ceny są obliczane jako średnia arytmetyczna dla 16 województw, a nie jak to miało miejsce w poprzednich wydaniach raportu jako średnia ważona liczbą transakcji w poszczególnych województwach. Prezentowane dane począwszy od 2013 r. zostały zaktualizowane, wg stanu bazy AMRON na r. 12

13 Nieznaczne wzrosty cen potwierdzają dane o średnich cenach transakcyjnych nieruchomości w największych aglomeracjach. Według danych AMRON najwyższe roczne wzrosty obserwowano we Katowicach (+12,2% r/r i +8,5% kw/kw) i Gdańsku (+9,5% r/r i 12,9% kw/kw). Spadki odnotowano jedynie w Łodzi, gdzie średnia cena za 1 mkw mieszkania była niższa o -2,5% r/r i o -1,7% kw/kw. Tak duże wahania cen wynikają z mniejszej liczby transakcji w porównaniu do pozostałych analizowanych miast, a co za tym idzie większej podatności średniej ceny na wprowadzanie do sprzedaży nowych inwestycji (istotnie droższych lub tańszych względem bieżącej średniej). Średnia ceny transakcji kupna/sprzedaży 1 mkw. lokalu mieszkalnego wg województw Q Q Q Q Q Q Wrocław , , , , , ,0 Łódź , , , , , ,7 Kraków , , , , , ,6 Warszawa , , , , , ,5 Gdańsk , , , , , ,9 Katowice , , , , , ,8 Poznań , , , , , ,1 Źródło: AMRON W drugim półroczu 2014 r. oczekujemy utrzymania stabilizacji cen lokali mieszkalnych na rynku wtórnym i nieznacznych podwyżek cen mieszkań w noworozpoczynanych projektach. Popyt będzie wspierany prawdopodobnymi dalszymi obniżkami stóp procentowych NBP. Które będą sprzyjać wzrostowi popytu na kredyt, ale i zakupowi nieruchomości w celach inwestycyjnych. Do przejściowego wzrostu popytu na mieszkania w ostatnim kwartale br. przyczyni się też wprowadzenie od 2015 r. kolejnych obostrzeń maksymalnego poziomu LtV= 90% (zgodnie z rekomendacją S). 13