OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY WYCENY NIERUCHOMOŚCI 13/WN/R-66/TK/09/11/P ADRES NIERUCHOMOŚCI: WŁAŚCICIEL: Warszawa, ul. Aleja Komisji Edukacji Narodowej 20; Lokal mieszkalny nr 27 oraz miejsca parkingowe i komórki lokatorskie w hali garażowej oznaczone symbolami: A9, A55, A29, B5, k2, B53, B55, B7; KW WA5M/ /6 (garaż A); KW WA5M/ /3 (garaż B); KW WA2M/ /3 (grunt). Edbud Spółka Akcyjna w upadłości z siedzibą w Warszawie Tomasz Kotrasiński WARSZAWA, 22 WRZEŚNIA 2011 r. Niniejszy operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa oraz Międzynarodowymi Standardami Wyceny (MSW) International Valuation Standards Committee (IVSC) 9 th ed

2 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO WYCENY NIERUCHOMOŚCI 1. Przedmiot wyceny: Lokal mieszkalny nr 27 z przynależnymi komórkami oraz miejsca parkingowe i komórki lokatorskie w hali garażowej oznaczone symbolami: A9, A55, A29, B5, K2, B53, B55, B7, dla których prowadzone są księgi wieczyste KW nr WA5M/ /6 (garaż A), WA5M/ /3 (garaż B), WA2M/ /3 (grunt). 2. Zakres wyceny: Wartość prawa własności lokali mieszkalnych oraz miejsc parkingowych i komórek lokatorskich, wraz z odpowiednimi częściami wspólnymi budynku oraz prawa własności gruntu. 3. Właściciel: Edbud S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie. 4. Zamawiający: Edbud S.A. w upadłości z siedzibą w Warszawie. 5. Cel wyceny: Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dla celów sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. 6. Podstawa wyceny: Wartość rynkowa nieruchomości (WR) przy przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania, jako tożsamego z aktualnym sposobem. 6. Zastosowane podejścia i metody: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej; 7. Daty istotne dla wyceny: Data sporządzenia wyceny: r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: r. 8. Wyniki wyceny: Typ pomieszczenia Numer Pow ierzchnia w [m2] Udział w nier. w spólnej Wartość w zł garaż A9 16,1 161/ zł garaż A55 13,2 132/ zł garaż A29 13,9 139/ zł garaż B5 13,7 komórka k2 15,7 lokal mieszkalny 27 60,7 komórka k75 12,9 komórka k109 4,6 294/ / zł zł garaż B53 13,2 132/ zł garaż B55 15,5 155/ zł garaż B7 16,2 162/ zł Tomasz Kotrasiński Niniejszy operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa oraz Międzynarodowymi Standardami Wyceny (MSW) International Valuation Standards Committee (IVSC) 9 th ed

3 3 CZĘŚĆ WSTĘPNA 1.1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny: lokal mieszkalny nr 27 z przynależnymi komórkami oraz miejsca parkingowe i komórki lokatorskie w hali garażowej oznaczone symbolami: A9, A55, A29, B5, K2, B53, B55, B7, dla których prowadzone są księgi wieczyste KW nr WA5M/ /6 (garaż A), WA5M/ /3 (garaż B), WA2M/ /3 (grunt). Zakres wyceny, zgodnie z dyspozycją Zamawiającego, dotyczy określenia wartości ww. prawa do nieruchomości lokalowej oraz pomieszczeń gospodarczych/komórek lokatorskich i miejsc parkingowych w lokalu garażowym podziemnym oznaczonych symbolami: A9, A55, A29, B5, k2, B53, B55, B7 (działy w lokalu garażowym związane z miejscami parkingowymi i pomieszczeniami), w stanie technicznoużytkowym deweloperskim wraz z odpowiednimi częściami wspólnymi budynku oraz prawa własności gruntu Cel wyceny Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości lokalowej będących przedmiotem niniejszego opracowania oraz miejsc parkingowych i komórek lokatorskich w określonym powyżej zakresie, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym Podstawy sporządzenia operatu szacunkowego Podstawa formalna Umowa zawarta pomiędzy Edbud S.A. w upadłości a RealExperts.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie Podstawy materialnoprawne Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16/1964 poz. 93 z późn. zm.); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz.U. nr 102/2010, poz. 651); Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednol. Dz.U. nr 124/2001, poz. 136 z późn. zm.); Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80/2003 poz. 717 z późn. zm.);

4 Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jednol. Dz.U. nr 100/2000 poz z późn. zm.); Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednol. Dz.U. nr 207/2003 poz późn. zm.); Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (tekst jednol. Dz.U. nr 101/2002, poz. 926); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109); Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. nr 38/2001 poz. 454) Źródła danych merytorycznych Wgląd do KW nr WA5M/ /6 (garaż A), WA5M/ /3 (garaż B), WA2M/ /3 (grunt). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą XXXVI/1090/2008 Rady Miasta Stołecznego Warszawy w sprawie uchwalenia miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Ursynów Południowy Kabaty. Ze względu na specyfikę wyceny wycenę w stanie techniczno-użytkowym deweloperskim wizji lokalnej miejsc postojowych i lokali mieszkalnych nie dokonywano. Baza Cen Transakcyjnych Nieruchomości w posiadaniu autora operatu Podstawy metodologiczne International Valuation Standards, 9 th ed., wyd. IVSC, London 2007; Międzynarodowe standardy wyceny IVSC, PFSRM, Warszawa 2005; Europejskie standardy wyceny 2000, PFSRM, Warszawa 2001; Wycena nieruchomości wydanie polskie, PFSRM, Warszawa 2000; Daty istotne dla wyceny nieruchomości Data sporządzenia wyceny: r. Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny: r. Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: r Zastosowany sposób wyceny Wskazanie rodzaju określanej wartości W niniejszej wycenie określono wartość rynkową nieruchomości (WR).

5 Przyjęty sposób wykorzystania: przy przyjęciu optymalnego sposobu wykorzystania jako tożsamy aktualnym sposobem wykorzystania w funkcji aktualnej nieruchomości lokalowej. Przyjęta definicja wartości rynkowej nieruchomości (uogn art 151): Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 5 Dookreślenie i wyjaśnienie definicji wartości zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny IVSC: MSW : Wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. MSW Wartość rynkowa przedstawia wartość wymienną lub kwotę, którą można uzyskać w dniu wyceny za składnik mienia sprzedawany na (wolnym) rynku w okolicznościach spełniających wymogi definicji wartości rynkowej. W celu określenia wartości rynkowej, rzeczoznawca majątkowy powinien w pierwszej kolejności określić sposób optymalnego wykorzystania lub najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia (zob. Międzynarodowe Standardy Wyceny [MSW], rozdz. Ogólne pojęcia i zasady wyceny, pkt 6.3, 6.4, 6.5). Wykorzystanie to może stanowić kontynuację dotychczasowego sposobu korzystania ze składnika mienia lub też jego alternatywny sposób użytkowania. Wyboru dokonuje się na podstawie informacji rynkowych Sposób optymalnego wykorzystania (SOW). Najbardziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość wycenianego składnika mienia Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Wartość rynkową nieruchomości (WR) określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, tj. podejściem identyfikującym wartość nieruchomości przez porównanie do cen transakcyjnych otrzymywanych za podobne nieruchomości na wolnym rynku obrotu nieruchomościami. Uwzględniając dostępność i strukturę danych transakcyjnych, dla określenia wartości nieruchomości zastosowano metodę korygowania ceny średniej.

6 Oświadczenia o zgodności z prawem i MSW Niniejszy operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa oraz Międzynarodowymi Standardami Wyceny (MSW) International Valuation Standards Committee (IVSC) 9 th ed Autor niniejszego operatu szacunkowego oświadcza, że: zgodnie z najlepszą wiedzą autora fakty przedstawione w niniejszym operacie szacunkowym są poprawne; analizy i wnioski są ograniczone jedynie zawartymi w niniejszym operacie szacunkowym założeniami i warunkami; autor niniejszego operatu szacunkowego nie ma interesu prawnego ani faktycznego w odniesieniu do przedmiotu wyceny; autora niniejszego operatu szacunkowego nie łączą żadne szczególne stosunki prawne ani faktyczne z zamawiającym ani z podmiotami sprawującymi kontrolę nad przedmiotem wyceny; wynagrodzenie autora niniejszego operatu szacunkowego ani przedsiębiorcy wykonującego niniejszy operat szacunkowy nie jest zależne od jakiegokolwiek aspektu tego operatu szacunkowego, w szczególności od określonej w niniejszym operacie szacunkowym wartości przedmiotu wyceny; wycena przedmiotu oszacowania przedstawiona w niniejszym operacie szacunkowym została wykonana zgodnie z kodeksem etyki oraz z MSW; autor niniejszego operatu szacunkowego, jako rzeczoznawca majątkowy spełnił warunki odnośnie wykształcenia zawodowego; autor niniejszego operatu szacunkowego jako rzeczoznawca majątkowy ma doświadczenie w odniesieniu do rynku lokalizacji oraz rodzaju szacowanej nieruchomości; wizja lokalna nieruchomości ze względu na specyfikę wyceny (wycena lokali w stanie deweloperskim i miejsc postojowych) jako nie dostarczająca żadnej użytecznej informacji w sprawie stanu technicznego lokali/powierzchni nie została przeprowadzona; nikt, poza osobami wymienionymi w operacie szacunkowym, nie udzielił autorowi niniejszego operatu szacunkowego profesjonalnej pomocy przy jego sporządzaniu.

7 7 OPIS SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI 2.1. Opis formalny szacowanej nieruchomości Szacowany lokal mieszkalny oraz miejsca postojowe zlokalizowane są w budynku położonym w Warszawie, przy Aleja K.E.N. 20. Z geodezyjnego punktu widzenia nieruchomość w której znajdują się szacowane pomieszczenia stanowi dz. ew. nr: 39/5, 39/3, 35/6 o powierzchni m 2 w obrębie geodezyjnym Rysunek 1Fragment mapy ewidencyjnej Powierzchnie pomieszczeń stanowiących przedmiot zamówienia przedstawionych przez Zamawiającego przedstawiono poniżej: Typ pomieszczenia Numer Pow ierzchnia w [m2] Poziom/Piętro garaż A9 16,1-1 garaż A55 13,2-1 garaż A29 13,9-1 garaż B5 13,7-2 komórka k2 15,7-2 lokal mieszkalny 27 60,7 3 komórka k75 12,9-1 komórka k109 4,6 3 garaż B53 13,2-2 garaż B55 15,5-2 garaż B7 16,2-2 Lokal mieszkalny znajduje się na 3 piętrze.

8 Zgodnie z Księgą Wieczystą łączna liczba udziałów będąca w posiadaniu Zamawiający przedstawia sie następująco: Stan prawny nieruchomości został określony na podstawie wglądu do odpisu KW z dnia r. WA5M/ /6 Garaż A Typ pomieszczenia Udział Garaż A 432/10253 Garaż B 743/11564 Grunt 782/ Numer księgi wieczystej oraz oznaczenie Sądu Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Dział II Własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Dział IV Hipoteki Księga wieczysta WA5M/ /6 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych Typ księgi: lokal stanowiący odrębną własność Położenie: Warszawa, Ursynów, Al. KEN 20 Numer lokalu: Garaż A Przeznaczenie lokalu: lokal niemieszkalny Pomieszczenie: 1 Kondygnacja:-1 Przyłączenie nowej księgi: WA2M/ /3 Obszar1025 m2 Udział związany z własnością lokalu: 10253/ Numer księgi wieczystej: WA2M / / 3 Numer udziału w prawie: 83 Edbud Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, udział 432 / Pozostałe udziały są własnością osób fizycznych właścicieli wyodrębnionych lokali. ROSZCZENIE o prawo do korzystania z miejsc postojowych na rzecz osób fizycznych OSTRZEŻENIE o ogłoszeniu upadłości Edbud S.A. z siedzibą w Warszawie obejmującej likwidację majątku upadłego. Hipoteki zabezpieczające wierzytelności osób fizycznych właścicieli wyodrębnionych lokali wpisane do niniejszej KW jaki do KW wsopółobciążonej KW WA5M/ /3 Garaż B Numer księgi wieczystej oraz oznaczenie Sądu Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Dział II Własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Dział IV Hipoteki Księga wieczysta KW WA5M/ /3 prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych Typ księgi: Lokal stanowiący odrębną nieruchomość Położenie: Warszawa, Ursynów, Al. KEN 20 Numer lokalu: Garaż B Przeznaczenie lokalu: lokal niemieszkalny Pomieszczenie: 1 Kondygnacja:-2 Przyłączenie nowej księgi: WA2M/ /3 Obszar: 1156,4 m Udział związany z własnością lokalu: 11564/ Numer księgi wieczystej: WA5M/ /3 Numer udziału w prawie: 74 Edbud Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, udział 743/ Pozostałe udziały są własnością osób fizycznych właścicieli wyodrębnionych lokali. ROSZCZENIE o prawo do korzystania z miejsc postojowych na rzecz osób fizycznych OSTRZEŻENIE o ogłoszeniu upadłości Edbud S.A. z siedzibą w Warszawie obejmującej likwidację majątku upadłego. Hipoteki zabezpieczające wierzytelności osób fizycznych właścicieli wyodrębnionych lokali wpisane do niniejszej KW jaki do KW wsopółobciążonej

9 9 KW WA5M/ /3 Grunt Numer księgi wieczystej oraz oznaczenie Sądu Dział I-O Oznaczenie nieruchomości Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością Dział II Własność Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Księga wieczysta WA2M / / 3prowadzona przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych Typ księgi: nieruchomość gruntowa Położenie: Warszawa, Ursynów, Al. KEN 20 Numer działki: 39/5 Obręb: 1111 Sposób korzystania: Bp Przyłączenie: WA2M / / 1 Obszar: 1222 m2 Działka nr: 39/3 Obręb: 1111 Sposób korzystania: Bp Obszar: 1241 m2 Działka nr: 35/6 Obręb: 1111 Sposób korzystania: Bp Przyłączenie: WA2M / / 3 Obszar: 1874 m2 Budynek: Położenie: Al. KEN 20 Liczba kondygnacji:9 Powierzchnia użytkowa budynku: 11092,5 m2 Przeznaczenie budynku: Budynek mieszkalny Odrębność: Nie Informacje o wyodrębnionych lokalach z podaniem numeru i księgi wieczystej Obszar: 4337 m2 Brak wpisów Edbud Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, udział 782/ Pozostałe udziały są własnością osób fizycznych właścicieli wyodrębnionych lokali. Ograniczone prawo rzeczowe: bezpłatne i bezterminowe prawo użytkowania, którego wykonywanie ograniczone będzie do pasa gruntu o szerokości 1,5 m jeden i pięć dziesiątych metra), wzdłuż przebiegu przewodów energetycznych w celu dokonania naprawy, remontu konserwacji i modernizacji istniejących urządzeń energetycznych, a ponadto rozbudowy polegającej na położeniu kabli w przedmiotowym pasie gruntu na rzecz STOEN Operator Bezpłatne i bezterminowe prawo użytkowania pomieszczenia zlokalizowanego na poziomie "0" o powierzchni ok.10 m2 (dziesięć metrów kwadratowych) szczegółowo oznaczonego w załączniku do aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu, w celu wybudowania stacji transformatorowej 15/0,4 kv, a ponadto dokonania naprawy, remontu, konserwacji i modernizacji istniejących urządzeń elektrycznych stacji transformatorowej 15/0,4 kv, rozbudowy stacji transformatorowej 15/0,4 kv w obszarze użytkowanych pomieszczeń na rzecz RWE Stoen nieodpłatne i na czas nieokreślony prawo użytkowania polegające na korzystaniu z pasa gruntu o szerokości 3 metrów nad przewodem cieplnym i przyłączami sieci cieplnej w celu umożliwienia dostępu do wymienionych wyżej instalacji i wykonywania czynności związanych z ich remontem, modernizacją, eksploatacją i konserwacją a także dostępu do układu pomiarowego Rawo wykonywania : działka 39/3 na rzecz SPEC bezpłatne i bezterminowe prawo użytkowania, ograniczone w wykonywaniu do pasa gruntu o szerokości 1,5 m nad trasą przebiegu sieci i przyłączy w celu umożliwienia zainstalowania lub demontażu wodomierza głównego, przeprowadzenia kontroli urządzeń pomiarowych, wodomierza głównego lub wodomierzy

10 10 zainstalowanych przy punktach czerpalnych i dokonania odczytu ich wskazań oraz dokonania badań i pomiarów, przeprowadzenia przeglądów i napraw urządzeń, sprawdzenia ilości i jakości odprowadzanych ścieków do urządzeń kanalizacyjnych, odcięcia przyłącza wodociągowego lub przyłącza kanalizacyjnego oraz usunięcia wszelkich awarii, a także wykonywania wszelkich innych czynności związanych z ich remontem, modernizacją, eksploatacją i konserwacją. Na rzecz MPWiK bezpłatne i bezterminowe prawo użytkowania, ograniczone w wykonywaniu do pasa gruntu o szerokości 1,5 m nad trasą przebiegu sieci w celu jej budowy, rozbudowy lub przebudowy oraz dalszej eksploatacji, w tym konserwacji lub modernizacji sieci telekomunikacyjnej połączenia wybudowanej sieci z innymi operatorami świadczącymi usługi telekomunikacyjne o charakterze powszechnym, rozszerzania systemu sieci, konserwacji, przeglądów, dostępu do sieci w razie awarii, dostępu do urządzeń pomiarowych. na rzecz TP S.A. bezpłatne i bezterminowe prawo użytkowania, ograniczone w wykonywaniu do pasa gruntu o szerokości 1,5 m nad trasą przebiegu sieci w celu jej budowy, rozbudowy lub przebudowy oraz dalszej eksploatacji, w tym konserwacji lub modernizacji sieci telekomunikacyjnej połączenia wybudowanej sieci z innymi operatorami świadczącymi usługi telekomunikacyjne o charakterze powszechnym, rozszerzania systemu sieci, konserwacji, przeglądów, dostępu do sieci w razie awarii, dostępu do urządzeń pomiarowych. na rzecz UPC sp z o.o. bezpłatne i bezterminowe prawo użytkowania, ograniczone w wykonywaniu do pasa gruntu o szerokości 1,5 m nad trasą przebiegu sieci w celu jej budowy, rozbudowy lub przebudowy oraz dalszej eksploatacji, w tym konserwacji lub modernizacji sieci telekomunikacyjnej połączenia wybudowanej sieci z innymi operatorami świadczącymi usługi telekomunikacyjne o charakterze powszechnym, rozszerzania systemu sieci, konserwacji, przeglądów, dostępu do sieci w razie awarii, dostępu do urządzeń pomiarowych. na rzecz Aster sp.z o.o. zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany na zasadach wynikających z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej KEN 20 w warszawie zgodnie z uchwałą nr 5/2010 z dnia 30 czerwca 2010 r. podjętą przez właścicieli lokali w nieruchomości przy al. KEN 20 w warszawie, zaprotokołowaną przez notariusza w warszawie Dorotę Kossewską za nr rep. a 2596/2010. podział do korzystania z nieruchomości wspólnej każdoczesnym właścicielom lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalnym- lokali usługowych o, to jest obecnie spółce Exbud S.A., a w przypadku ich zbycia na rzecz osób trzecich każdoczesnym ich nabywcom, przysługiwać będzie uprawnienie w zakresie nieruchomości wspólnej - prawo do korzystania z uwzględnieniem wszelkich obowiązujących w tym zakresie regulacji prawnych z części elewacji budynku w obrębie kubatury każdego z tych lokali, polegające na prawie posadowienia w obrębie przedmiotowych lokali szyldów informacyjnych i banerów reklamowych podmiotów działających w tych lokalach, których treść ograniczona będzie do określenia zakresu prowadzonych w tych lokalach usług, z zastrzeżeniem wymienionych w kolejnych aktach notarialnych przywołanych w KW Dział IV Hipoteki ogłoszono upadłość dłużnika EDBUD S.A. w Warszawie obejmującą likwidację majątku upadłego postanowieniem sądu rejonowego dla m. st. warszawy x wydziału gospodarczego z dnia 12 stycznia 2011 roku, sygn. akt X GU 466/10 Brak wpisów

11 Opis funkcjonalny nieruchomości Lokalizacja i komunikacja Nieruchomość w której znajdują się szacowane pomieszczenia znajduje się na obszarze dzielnicy Ursynów, na terenie Kabat, przy ul. Al. Komisji Edukacji Narodowej 20. Oddalona jest od centrum miasta o 8 km w linii prostej, zaś do najbliższej stacji metra jest ok. 150 m. Sąsiedztwo nieruchomości stanowią nieruchomości zabudowane budynkami pełniącymi funkcję mieszkaniową. Budynek w którym znajdują się szacowane pomieszczenia jest budynkiem mieszkalnym, 9-kondygnacyjnym, posadowionym na terenie oznaczonym jako działki nr: 39/5, 39/3, 35/6. Lokalizację szacowanej nieruchomości przedstawia poniższy plan: Rysunek 2 Lokalizacja szacowanej nieruchomości Uregulowania planistyczne dla nieruchomości Dla obszaru na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość jest sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą XXXVI/1090/2008 Rady Miasta Stołecznego Warszawy w sprawie uchwalenia miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Ursynów Południowy Kabaty. Aktualnie działki nr 39/5, 39/3, 35/6 położone są na terenie oznaczonym 17MW czyli o przeznaczeniu terenu pod mieszkalnictwo wielorodzinne wraz z usługami podstawowymi. Działki zabudowane są budynkiem wielorodzinnym. Okoliczne tereny są zagospodarowane budynkami pełniącymi funkcję miesz-

12 kaniową i mieszkaniowo usługową. Taki też sposób zagospodarowania przyjęty zostaje jako sposób optymalnego użytkowania nieruchomości. 12 Rysunek 3 Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Teren, na którym zlokalizowany jest budynek w którym znajdują się przedmiotowe pomieszczenia wyposażony jest we wszelkie konieczne urządzenia infrastruktury technicznej dla funkcji wynikającej z przeznaczenia zabudowy nieruchomości energia elektryczna, instalacja wodna, instalacja kanalizacyjna, instalacja gazowa, ogrzewanie c.o. Stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości. Nieruchomość zarówno sposobem zabudowy jak i dostępną infrastrukturą techniczną pozwala na niezakłócone korzystanie z przedmiotowych pomieszczeń. Tendencje rozwojowe otoczenia nieruchomości uznać należy jako stabilne, szczególnie w zakresie lokalizacji oraz rodzaju zabudowy w skład której wchodzą przedmiotowe pomieszczenia.

13 Stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości. Lokalizacja sprawia, że stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji należy, biorąc pod uwagę rodzaj pomieszczeń przedmiotowych, do optymalnych. 13 Stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości Omawiane pomieszczenia wyceniane są, zgodnie z dyspozycją Zamawiającego, w stanie deweloperskim, w zakresie instalacji i elementów wykończeniowych oraz standardowym stanie w zakresie rozkładu funkcjonalnego. Lokal mieszkalny nr 27 o powierzchni 60,70 m 2 składa się z 2 pokoi, kuchni, łazienki i korytarza. Do lokalu przynależy loggia o powierzchni 5,5 m 2 i dwie komórki lokatorskie o powierzchni K = 4,6 m 2 i K75 = 12,9 m 2.

14 14 III. OKREŚLENIE WARTOŚCI LOKALU PODEJŚCIEM PORÓWNAWCZYM 3.1. Procedura szacowania Do analizy wartości ceny jednostkowej wartości szacowanego lokalu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizę przeprowadzono wg metodyki przewidzianej dla ww. metody: ustalono wagi dla cech rynkowych w analogii do znanych rynków podobnych z uwzględnieniem preferencji uczestników rynku; ustalono zakresy współczynników korekcyjnych dla poszczególnych cech rynkowych i określono cechy rynkowe oraz współczynniki korygujące dla poszczególnych cech. Dla wyeliminowania wpływu pojedynczych transakcji współczynniki korekcyjne określono w stosunku do pułapu dolnego i górnego cen określonego jako rozpiętość rynku średnia(x)±1,96*σ (odchylenie standardowe), obejmujące ok. 95% rozpiętości rynku. określono wartość współczynnika korekcyjnego dla nieruchomości; określono wartość 1 m 2 powierzchni dla nieruchomości szacowanej i wartość nieruchomości szacowanej Analiza rynku ze względu na cechy rynkowe Analiza transakcji i korelacji pomiędzy cechami rynkowymi i uzyskiwanymi cenami jednostkowymi dla lokali rynku położenia nieruchomości szacowanej pozwalają określić istotne dla szacowania cechy rynkowe nieruchomości i ich wpływ (wagę): lokalizacja: odgrywa mniejszą rolę na stosunkowo małym obszarowo rynku Zależność mniej wyraźna. Przyjęta waga cechy: 13,5%. stan techniczno-funkcjonalny budynku: najwyższe ceny uzyskują powierzchnie nowe lub w budynkach wyremontowanych i zmodernizowanych niedawno, nie wymagające istotnych nakładów inwestycyjnych i konserwacyjnych oraz związanych z tym wydatków wspólnoty, o wysokim standardzie wykończenia i funkcjonalności. Zależność bardzo wyraźna. Przyjęta waga cechy: 33,1%. stan techniczno-wykończeniowy lokalu: wyższą ceną uzyskują lokale nowe lub niedawno remontowane o wysokim standardzie wykończenia, najniższe ceny uzyskują lokale zdewastowane, przeznaczone do generalnego remontu z wymianą instalacji i stolarki oraz lokale do wykończenia. Zależność dość wyraźna. Przyjęta waga cechy: 15,9%.

15 funkcjonalność lokalu: najwyższe ceny uzyskują lokale z dodatkowymi funkcjonalnościami (tarasy, komórki lokatorskie itp.), wyższe ceny uzyskują lokale w pełni funkcjonalne i ustawne, najniższe z pomieszczeniami w amfiladzie, ciemnymi kuchniami, nieustawne, z niewygodnym wejściem. Zależność dość wyraźna. Przyjęta waga cechy: 17,5%. lokalizacja na piętrze: najwyższe ceny uzyskują mieszkania zlokalizowane na piętrach I. i II., najniższe na piętrach wyższych niż IV. i na parterze oraz, niezależnie od wysokości budynku, piętra zlokalizowane bezpośrednio na najwyższej kondygnacji, bezpośrednio pod dachem. Zależność mało wyraźna. Przyjęta waga cechy: 5,4%. wielkość lokalu: spadek ceny jednostkowej wraz z wielkością powierzchni lokalu. Zależność przeciętnie wyraźna. Przyjęta waga cechy: 14,7%. Powyżej określone udziały względne wag cech rynkowych ilustruje poniższy graf: 15 Lokalizacja budynku 13,5% Wielkość lokalu 14,7% Stan techniczny budynku 33,1% Lokalizacja na piętrze 5,4% Funkcjonalność lokalu 17,5% Waga cechy Stan techniczny lokalu 15,9% Określone wagi cech rynkowych dla analizowanej populacji stanowić będą podstawę przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości szacowanej metodą korygowania ceny średniej. Analizę wykonano dla małych obszarów na poziomie MSI i rynków lokalnych w promieniu 1 km. Ze względu na bardzo dużą spójność i jednolitość topologiczną, obejmującą blisko położone lokalizacje w jednej okolicy, oraz funkcjonalną zabudowy, czynniki szczegółowe dotyczące położenia i lokalizacji szczegółowej grają na tak zarysowanym rynku lokalnym małą rolę. Decydujące znaczenie dla wartości lokali ma głównie stan techniczny budynku i lokalu oraz funkcjonalność lokalu, pewną mniejszą rolę odgrywają także lokalizacja lokalu na piętrze i wielkość lokalu.

16 Analizę rynku i określenie wpływu przeanalizowanych cech rynkowych wykonano na bazie ok opisanych szczegółowo budynków w Warszawie, na bazie ok transakcji dotyczących lokali mieszkalnych. Lokalizację budynków i transakcji uwzględnionych w analizie przedstawia poniższa mapka: 16 Rysunek 4 Mapa transakcji lokali stanowiących podstawę analizy rynku 3.3. Baza transakcyjna stanowiąca podstawę oszacowania Jako bazę transakcyjną wykorzystano transakcje w budynkach zlokalizowanych w promieniu do 1 km od nieruchomości szacowanej.

17 Częstość Warszawa, ul. Al. K.E.N. 20, lokal mieszkalny, pomieszczenia gospodarcze i m.p. Lokalizację budynków, w których zanotowano transakcje przedstawia poniższa mapa: 17 Rozkład zaobserwowanych na rynku lokalnym, dotyczących lokali mieszkalnych na wolnym rynku wtórnym, obrazuje poniższy graf, dla 96 lokalizacji (adresów) transakcji odniesienia: 0,40 0,35 Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=8924,07; σ=1429,37) Dominanta (D) zł Mediana (Me) zł Średnia (μ) zł 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0, zł zł zł zł zł zł cena lokalu mieszkalnego w zł/m2

18 Określenie stopni i wartości cech rynkowych W związku z powyższym określa się determinanty (wartości cech) rynkowe dla nieruchomości najlepszej, najgorszej i nieruchomości szacowanej zgodnie z poniższą tabelą: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy 1. Lokalizacja budynku 13,5% 2. Stan techniczny budynku 33,1% 3. Stan techniczny lokalu 15,9% 4. Funkcjonalność lokalu 17,5% Wartości cech rynkowych Min. Max. Szacowana Lokalizacja najbardziej oddalona od centrum = 1/3 Lokalizacja najbliżej centrum = 3/3 Lokalizacja pośrednia = 2/5 budynek w b. słabym stanie budynek w b. dobrym stanie budynek w b. dobrym stanie technicznym, wymagające remontu technicznym, wymienione instalacje i technicznym, wymienione instalacje i instalacji i remontu dachu oraz przeprowadzona termomodernizacja przeprowadzona termomodernizacja termomodernizacji =1/5 lub budynek nowszy = 5/5 lub budynek nowszy = 5/5 lokal w b. słabym stanie technicznym, lokal b. dobrze utrzymany, elementy wykończenia wewnętrznego przeprowadzony remont, wymienione lokal w stanie deweloperskim, do silnie zużyte, materiały niskiej okna i drzwi, materiały wykończenia = 0/5 jakości, lokal do remontu lub wykończeniowe b. dobrej jakości = wykończenia = 1/5 5/5 lokal z dodatkowymi lokal o obniżonej funkcjonalności i lokal o typowej funkcjonalności = funkcjonalnościami i pow. bez powierzchni przynależnych =1/3 2/3 przynależnymi = 3/3 5. Lokalizacja na piętrze 5,4% parter i piętra wyższe = 1/3 I. i II. piętro = 3/3 parter i piętra wyższe = 1/3 6. Wielkość lokalu 14,7% większe pow. > 80 m2 = 1/3 małe pow. < 35 m2 = 3/3 pow. średnia > 35 m2 i < 80 m Określenie wartości 1 m 2 p.u. lokalu W związku z powyższym określa się wagę i wartości współczynników korygujących dla zakresu minimum, maksimum i nieruchomości szacowanej, zgodnie z poniższą tabelą (dla lokali stanowiących bazę transakcyjną): Uwzględniając wyżej określone parametry wartość współczynnika korekcyjnego stawki wartości 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu wyniesie: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy L.p. Parametr Wartość 1 Średnia cen zł/m2 2 Mediana cen zł/m2 4 Odchylenie standardowe zł/m2 5 Pułap dolny cen (x-1,96*σ) zł/m2 6 Pułap górny cen (x-1,96*σ) zł/m2 7 Rozstęp cenowy (DC) zł/m2 8 Pułap dolny / C. średnia 0,686 9 Pułap górny / C. średnia 1,314 Wartości współczynników korygujących Min. Max. Szacowana 1 Lokalizacja budynku 13,5% 1 / 3 = 0,092 0,177 = 3 / 3 2 / 3 = 0,135 2 Stan techniczny budynku 33,1% 1 / 5 = 0,227 0,435 = 5 / 5 5 / 5 = 0,435 3 Stan techniczny lokalu 15,9% 1 / 5 = 0,109 0,208 = 5 / 5 0 / 5 = 0,084 4 Funkcjonalność lokalu 17,5% 1 / 3 = 0,120 0,230 = 3 / 3 2 / 3 = 0,175 5 Lokalizacja na piętrze 5,4% 1 / 3 = 0,037 0,071 = 1 / 1 1 / 3 = 0,037 6 Wielkość lokalu 14,7% 2 / 3 = 0,101 0,193 = 2 / 2 2 / 3 = 0,147 Suma: 100,0% 0,686 1,314 1,012

19 Density Cumulative relative frequency Density Cumulative relative frequency Warszawa, ul. Al. K.E.N. 20, lokal mieszkalny, pomieszczenia gospodarcze i m.p Określenie wartości lokalu Uwzględniając wyżej określone parametry współczynnika korekcyjnego stawka wartości 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu i wartość szacowanego lokalu mieszkalnego wyniesie: Wartość średnia 1 m zł Wartość poprawki 1,012 Wartość 1 m2 p.u. lokalu zł Pow. użytkowa lokalu 60,70 m2 Wartość lokalu zł 3.7. Wartość miejsca postojowego i komórek lokatorskich Dla określenia wartości garażu zlokalizowanego na nieruchomości przyjęto do analizy ceny miejsc postojowych na terenie Warszawy z lat (łącznie 493 transakcje miejscami postojowymi i komórkami lokatorskimi). Uwzględniając powyższe uzyskano rozkład cen całkowitych dla miejsc garażowych w garażach podziemnych (dla wyceny miejsc garażowych) oraz dla 1 m 2 powierzchni podziemnej (dla wyceny komórek): 19 Histograms Cumulative distributions 0, , , , , , , , , Cena 1 miejsca garażowego w zł 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0, Cena 1 miejsca garażowego w zł Cena 1 miejsca garażowego w zł Normal(23896,6661;10125,1206) Cena 1 miejsca garażowego w zł Normal(23896,6661;10125,1206) Histograms Cumulative distributions 0,0009 0,0008 0,0007 0,0006 0,0005 0,0004 0,0003 0,0002 0, zł/m2 powierzchni podziemnej 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0, zł/m2 powierzchni podziemnej zł/m2 powierzchni podziemnej Log-normal(6,8006;0,5269) zł/m2 powierzchni podziemnej Log-normal(6,8006;0,5269) Dla wyceny miejsc garażowych (w zł/szt.) i komórek lokatorskich (w zł/m 2 ) wykorzystane zostaną dystrybuanty rozkładów wartości, przedstawione poniżej:

20 Cumulative relative frequency Cumulative relative frequency Cumulative relative frequency Cumulative relative frequency Warszawa, ul. Al. K.E.N. 20, lokal mieszkalny, pomieszczenia gospodarcze i m.p. 20 Cumulative distributions 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65 0,6 0,55 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, Cena 1 miejsca garażowego w zł Cumulative distributions 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65 0,6 0,55 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, zł/m2 powierzchni podziemnej Normal(23896,6661;10125,1206) Log-normal(6,8006;0,5269) Ceny miejsc garażowych, stanowiących składnik towarzyszący nieruchomości lokalowej stanowią korelat cen nieruchomości głównych, plasując się względnie na tych samych poziomach cenowych. W związku z tym względna pozycja ceny miejsca garażowego empirycznie zaobserwowanym rozkładzie cen miejsc garażowych (kwantyl) odpowiadać będzie względnej pozycji wartości lokalu w rozkładzie cen lokali. Dystrybuanta rozkładu cen lokali wykorzystana do odczytania odpowiadającej względnej wartości cen miejsc garażowych i komórek lokatorskich dla całego zakresu i zakresu 5-85 percentyli przedstawiają poniższe wykresy: Empirical cumulative distribution (zł/m2) 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 0, zł/m2 z m2 pow. użytkowej lokalu mieszkalnego Empirical cumulative distribution (zł/m2) 0,9 0,85 0,8 0,75 0,7 0,65 0,6 0,55 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, zł/m2 z m2 pow. użytkowej lokalu mieszkalnego Uzyskane wyniki wyceny wykazują, że poziom ceny jednostkowej dla lokalu na poziomie zł/m 2 pow. użytkowej stanowi ok. 75-percentyl cenowy. Uwzględniając ww. ustalenie można określić na podstawie rozkładu cen miejsc garażowych odpowiadające sobie poziomy cenowe dla 75-percentylu: dla miejsc garażowych: zł/szt. dla komórek lokatorskich: zł/m 2.

21 3.8. Zestawienie wyników oszacowania Uwzględniając powyższe wyliczenia wyniki oszacowania zestawione zostały, z uwzględnieniem typów powierzchni i ich agregacji funkcjonalnej w poniższej tabeli: Typ pomieszczenia Numer Pow ierzchnia w [m2] Poziom/Piętro Udział w nier. w spólnej Cena jednostkow a Wartość w zł Wartość w zł garaż A9 16, / zł/szt zł zł garaż A55 13, / zł/szt zł zł garaż A29 13, / zł/szt zł zł garaż B5 13, / zł/szt zł komórka k2 15, zł/m zł lokal mieszkalny 27 60, zł/m zł komórka k75 12, / zł/m zł komórka k109 4, zł/m zł zł zł garaż B53 13, / zł/szt zł zł garaż B55 15, / zł/szt zł zł garaż B7 16, / zł/szt zł zł 21

22 22 IV. WYNIKI OSZACOWANIA Uwzględniając powyższe analizy wartość przedmiotu oszacowania, tj. prawo własności lokalu mieszkalnego nr 27 oraz miejsc parkingowych i komórek lokatorskich w hali garażowej oznaczone symbolami:a9, A55, A29, B5, k2, B53, B55, B7 dla których prowadzone są księgi wieczyste KW nr WA5M/ /6 (garaż A), WA5M/ /3 (garaż B), WA2M/ /3 (grunt), wynosi (w zaokrągleniu do pełnych zł): Typ pomieszczenia Numer Pow ierzchnia w [m2] Udział w nier. w spólnej Wartość w zł garaż A9 16,1 161/ zł garaż A55 13,2 132/ zł garaż A29 13,9 139/ zł garaż B5 13,7 komórka k2 15,7 lokal mieszkalny 27 60,7 komórka k75 12,9 komórka k109 4,6 294/ / zł zł garaż B53 13,2 132/ zł garaż B55 15,5 155/ zł garaż B7 16,2 162/ zł Tomasz Kotrasiński Niniejszy operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa oraz Międzynarodowymi Standardami Wyceny (MSW) International Valuation Standards Committee (IVSC) 9 th ed

23 23 ANEKS OKREŚLENIE WSPÓŁCZYNNIKA WARTOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY 1. Określenie charakterystyki sprzedaży wymuszonej dla nieruchomości Zgodnie z celem wyceny (sprzedaż w postępowaniu upadłościowym) niezbędne jest uwzględnienie ograniczeń wpływających na tryb i możliwości nieruchomości mającej stanowić przedmiot zabezpieczenia, w ramach ewentualnej sprzedaży w warunkach odbiegających od standardowych tzw. sprzedaż wymuszona. Przyjęte orientacyjne parametry realizacji wartości w trybie sprzedaży wymuszonej: sprzedaż szacowanej nieruchomości w stanie aktualnym; sprzedaż w trybie publicznego przetargu ofertowego; zakładany efektywny okres sprzedaży: zazwyczaj 2/3-krotnie krótszy. Warunki sprzedaży w ww. trybie z sposób istotny odbiegają od warunków określonych w definicji określania wartości rynkowej nieruchomości. Różnice sprzedaży nieruchomości szacowanej w trybie sprzedaży wymuszonej w stosunku do sprzedaży nieruchomości przy braku ograniczeń określonych dla warunków określenia wartości rynkowej nieruchomości dotyczą: efektywnego czasu ekspozycji nieruchomości na rynku, co powoduje, że efektywny czas ekspozycji nieruchomości na rynku jest często znacznie krótszy niż średni. zwiększonej presji dotyczącej determinacji sprzedającego nieruchomość, wyrażonej zwiększeniem oczekiwanej pewności sprzedaży nieruchomości w założonym czasie ekspozycji nieruchomości na rynku (oczekiwanie, że założony czas ekspozycji nieruchomości będzie czasem maksymalnym w którym sprzedana zostanie nieruchomość, a nie średnim niezbędnym dla sprzedaży nieruchomości właściwym dla rynku); presji i ograniczeń trybu ekspozycji, negocjacji i sprzedaży wynikających z ograniczeń nakładanych przez procedury prawne. presji i oczekiwań potencjalnych nabywców nieruchomości, którzy ze względu na świadomość ww. uwarunkowań oczekują nadzwyczajnej premii efektywności kupna nieruchomości w warunkach wymuszonych. Ustawodawca zdając sobie sprawę ze zmniejszonej efektywności sprzedaży wymuszonej, np. w trybie licytacji publicznej w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez komornika (mającej bardzo wyraźne cechy sprzedaży wymuszonej)

24 24 wprowadził obniżenia ceny wywoławczej w stosunku do ceny oszacowania na poziomie: dla nieruchomości: do ¾ dla I. licytacji i do ⅔ dla drugiej licytacji, dla ruchomości: do ¾ dla I. licytacji i do ½ dla drugiej licytacji oraz w upadłości w drodze licytacji publicznej dla ruchomości: do ½. Zaobserwowana praktyka pokazuje, że efektywność egzekucji komorniczej, nawet przy ww. opustach jest dość niska, a wiele przetargów komorniczych nie dochodzi do skutku z braku oferentów. Powyżej określone ograniczenia sprzedaży nieruchomości szacowanej, wynikające z sytuacji sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, stanowić będą podstawę do określenia jej wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży (WRW). 2. Metodyka określenia WRW w zależności od okresu ekspozycji nieruchomości na rynku, założonego prawdopodobieństwa sprzedaży nieruchomości i ceną dla sprzedaży wymuszonej Dla określenia wpływu skrócenia okresu ekspozycji nieruchomości na rynku na spodziewaną cenę jej sprzedaży przyjęto następujące założenia: popyt na nieruchomość jest proporcjonalny do okresu efektywnej ekspozycji nieruchomości na rynku, a stosunek %-owych odchyleń standardowych dla różnych okresów ekspozycji zmienia się zgodnie z pierwiastkiem z odwrotności stosunków tych okresów (zgodnie rozkładem Poissona); stosunek %-owych odchyleń standardowych wynikający z popytu dla różnych okresów ekspozycji nieruchomości na rynku cechował będzie w tej samej proporcji %-owe odchylenia standardowe opisujące rozrzut cenowy transakcji dla tych okresów ekspozycji; %-owe odchylenie standardowe określone dla danego okresu ekspozycji nieruchomości na rynku cechować będzie spodziewany rozrzut transakcji dla danego okresu ekspozycji z zachowaniem rozkładu normalnego (co pozwala na określenie relacji cena-prawdopodobieństwo sprzedaży nieruchomości dla założonego stopnia pewności sprzedaży); Powyżej wyprowadzona metodyka pozwala na określenie zależności pomiędzy założoną pewnością sprzedaży nieruchomości w okresie ekspozycji (mierzoną prawdopodobieństwem sukcesu) a %-ową ceną nieruchomości w stosunku do wartości rynkowej, przy założeniu normalnego rozkładu cen z wyżej określonym %-owym odchyleniem standardowym transakcji. 3. Przyjęte parametry wartości dla sprzedaży wymuszonej Posiadając wyżej wyprowadzony model określenia wartości sprzedaży wymuszonej nieruchomości ze względu na czas ekspozycji nieruchomości na rynku i stopień pewności sprzedaży nieruchomości w założonym czasie, można określić spodziewaną wartość nieruchomości przy sprzedaży wymuszonej.

25 Dla liczbowego ujęcia wartości rynkowej nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej konieczne jest przyjęcie parametrów dotyczących: współczynnika skrócenia czasu ekspozycji (WSE); %-owego rezydualnego (resztkowego) odchylenia standardowego cechującego rozrzut cen na rynku lokalnym (%ROS); założonego stopnia pewności sprzedaży nieruchomości w założonym okresie jej ekspozycji na rynku. a) Współczynnik skrócenia czasu ekspozycji (WSE) Dla potrzeb niniejszej analizy przyjęto średni efektywny okres ekspozycji nieruchomości na rynku pozwalający na realizację wartości rynkowej (WR) nieruchomości typu szacowanej: 9-12 miesięcy, co przy przyjętym dla trybu sprzedaży nieruchomości okresie ekspozycji nieruchomości na rynku (założonym okresie sprzedaży) wynoszącym dla okresu sprzedaży: dla okresu sprzedaży ok. 6/9 miesięcy: WSE = 3/6/9/12 1/2; 25 b) %-owe rezydualne odchylenie standardowe cen (%ROS) Uwzględniając zróżnicowanie cenowe rynku lokalnego, wynikające ze zróżnicowania stanu technicznego i funkcjonalnego obiektów transakcyjnych z empirycznym zróżnicowaniem (%EOS) wyrażonym współczynnikiem zmienności (ok. 24% dla danych modelowych), zróżnicowanie rezydualne %ROS przyjęte zostanie zgodnie z poniższą tabelą: Typ zróżnicowania rynku Empiryczne zróżnicowanie rynku %EOS Rezydualne zróżnicowanie rynku %ROS Rynek skrajnie niezróżnicowany < 5% < 5% Rynek bardzo mało zróżnicowany 5% - 10% 5% - 6% Rynek mało zróżnicowany 10% - 20% 6% - 9% Rynek przeciętnie zróżnicowany 20% - 30% 9% - 11% Rynek silnie zróżnicowany 30% - 45% 11% - 13% Rynek bardzo silnie zróżnicowany 45% - 60% 13% - 15% Rynek skrajnie zróżnicowany > 60% > 15% lub, zgodnie z uzyskaną dokładnością oszacowania uzyskaną w podejściu porównawczym przyjmuje się niższą wartość współczynnika zmienności. Uwzględniając powyższe rezydualne zróżnicowanie rynku %ROS przyjęte zostanie na poziomie wynoszącym 9%.

26 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% WRW/WR Warszawa, ul. Al. K.E.N. 20, lokal mieszkalny, pomieszczenia gospodarcze i m.p. 26 c) Stopień pewności dokonania transakcji w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku Uwzględniając okoliczności związane ze specyfiką sprzedaży nieruchomości w trybie otwartego przetargu ofertowego, z wnoszonym wadium, należy przyjąć, że sprzedający zakłada wysoki stopień pewności sprzedaży określony na poziomie 95% (co oznacza ok. 10-krotne zwiększenie pewności dokonania transakcji w stosunku do założeń typowych), co przyjęte zostanie do obliczeń. 4. Określenie wartości współczynnika dla wymuszonej sprzedaży WRW/WR Uwzględniając powyższe określić można spodziewaną zależność pomiędzy wartością dla wymuszonej sprzedaży nieruchomości a skróceniem okresu ekspozycji na rynku współczynnik WRW/WR, co przedstawia poniższy graf : Zależność współczynnika WRW/WR od współczynnika skrócenia okresu ekspozycji (WSE) i zróżnicowania rynku (%ROS) 90%-100% 80%-90% 70%-80% 60%-70% 50%-60% 100% 90% 80% 70% 60% 40%-50% 50% 40% 30%-40% 20%-30% 10%-20% 30% 20% 10% 0% 5/12 7/12 3/4 0%-10% 1/12 1/4 Skrócenie okresu ekspozycji Zróżnicowanie rynku (%ROS) Uwzględniając parametry przyjęte dla określenia wsp. WRW/WR, dla parametrów %-owego rezydualnego standardowego odchylenia cen %ROS = 10% i stopnia pewności dokonania transakcji na poziomie 95%, dla poszczególnych wartości współczynnika skrócenia okresu ekspozycji WSE, można określić wartość dla wymuszonej sprzedaży, zgodnie z poniższą tabelą:

27 Skrócenie okresu ekspozycji Warszawa, ul. Al. K.E.N. 20, lokal mieszkalny, pomieszczenia gospodarcze i m.p. 27 WRW / WR Zróżnicowanie rynku - rezydentne odchylenie standardowe (%ROS) 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 1/12 72% 66% 60% 54% 49% 43% 37% 32% 26% 20% 15% 1/6 80% 76% 72% 68% 64% 60% 56% 52% 48% 44% 40% 1/4 84% 80% 77% 74% 70% 67% 64% 61% 57% 54% 51% 1/3 86% 83% 80% 77% 74% 72% 69% 66% 63% 60% 57% 5/12 87% 85% 82% 80% 77% 75% 72% 69% 67% 64% 62% 1/2 88% 86% 84% 81% 79% 77% 74% 72% 70% 67% 65% 7/12 89% 87% 85% 83% 81% 78% 76% 74% 72% 70% 68% 2/3 90% 88% 86% 84% 82% 80% 78% 76% 74% 72% 70% 3/4 91% 89% 87% 85% 83% 81% 79% 77% 75% 73% 72% WRW/WR (1/2;8%; 95%) = 79%; Uwzględniając powyższe analizy wartość współczynnika WRW/WR obrazującego efektywność dla wymuszonej sprzedaży wyniesie 79% w stosunku do określonej w operacie szacunkowym wartości rynkowej nieruchomości.

28 28 V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego opracowania oszacowana została w postaci wolnej od obciążeń hipotecznych, ciążących ew. na nieruchomości. Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku od towarów i usług (VAT) jaki należy się ewentualnie od transakcji sprzedaży nieruchomości ani innych podatków i opłat związanych z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości. Wartość szacowanej nieruchomości dokonana została na dzień wyceny i może ulec zmianie w wyniku zmiany relacji popytowo-podażowych na rynku nieruchomości oraz stanu technicznego i prawnego nieruchomości oraz jej otoczenia. Opracowanie niniejsze może być wykorzystywane do celu, dla którego zostało sporządzone, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Wykorzystanie niniejszego opracowania po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia nie rodzi dla autora żadnych skutków prawnych. Niniejsze opracowanie nie stanowi ekspertyzy technicznej, budowlanej, geotechnicznej, toksykologicznej lub środowiskowej nieruchomości lub obiektów budowlanych. Opracowanie niniejsze wykonane zostało wyłącznie dla celów określonych w pkt i do wykorzystania wyłącznie przez zamawiającego wycenę określonego w pkt Wykorzystanie niniejszego opracowania dla celów innych niż określone w pkt. 1.2., bądź przez osoby trzecie albo wobec osób trzecich bez zgody autora jest zabronione i nie rodzi dla niego żadnych skutków prawnych. Opracowanie niniejsze wykonane zostało przy założeniu prawdziwości dokumentów i informacji uzyskanych od w toku czynności szacowania. Autor w dobrej wierze wykorzystuje te dane, informacje i dokumenty, które uzyskane zostały od Zamawiającego niniejsze opracowanie lub właściciela (resp. użytkownika wieczystego), na które powołał się w niniejszym operacie szacunkowym i nie bierze odpowiedzialności ich za prawdziwość i kompletność oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na wartość nieruchomości. Autor zastrzega sobie prawa autorskie do niniejszego opracowania. Niniejsze opracowanie nie może być opublikowane w całości lub w części w jakimkolwiek opracowaniu bez zgody autora i bez uzgodnienia formy i treści takiej publikacji, o ile taka publikacja nie wynika wprost z celu wykonania niniejszego opracowania lub przepisów prawa. Przed skopiowaniem całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania lub odwołaniem się do niego w jakimkolwiek piśmie, dokumencie lub oświadczeniu albo włączeniu lub dołączeniu całości lub jakiejkolwiek części niniejszego opracowania do jakiegokolwiek pisma, dokumentu lub oświadczenia albo przed ujawnieniem treści niniejszego opracowania jakiejkolwiek stronie trzeciej, wymagana jest pisemna zgoda autora, o ile takie skopiowanie, odwołanie lub ujawnienie treści nie wynika wprost z celu wykonania opracowania lub przepisów prawa. Taka zgoda jest wymagana również, jeśli autor nie jest wymieniony z imienia i nazwiska lub jeśli część niniejszego opracowania będzie połączona z innym opracowaniem. Wg informacji i dokumentów uzyskanych przez autora niniejszego opracowania na dzień szacowania dla nieruchomości nie występują ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, które eliminują możliwość przyjęcie nieruchomości na zabezpieczenie, tj. zajęcie nieruchomości w trybie egzekucji, zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości na zabezpieczenie roszczeń niepieniężnych lub roszczeń w postępowaniu karnym, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, wszczęcie postępowania scaleniowego lub wymiennego.

29 XXIX Warszawa, ul. Al. K.E.N. 20, lokal mieszkalny, pomieszczenia gospodarcze i m.p. VI. ZAŁĄCZNIKI 1. Rzuty kondygnacji z lokalami/powierzchniami. 2. Odpis KW nr WA5M/ /6 (garaż A), WA5M/ /3 (garaż B), WA2M/ /3 (grunt) (w postaci elektronicznej).