Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (I kw roku.)

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Macroeconomic and Sector Analyses Department Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce (I kw roku.) Summary 3 Najważniejsze fakty i komentarze 4 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe 5 2. Podaż lokali mieszkalnych 6 3. Popyt na lokale mieszkalne 8 4. Tendencje cenowe 10 Quarterly Residential Real Estate Market Report (Q1 2012) Summary 3 1. Real Estate Market in Poland and European countries 5 2. The supply of dwellings 6 3. The demand for dwellings 8 5. Price trends 10 Przygotowała/ Prepared by: Monika Orłowska Akceptował/ Approved by: Dariusz Winek Warszawa,

2 Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych w I kw roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania się cen. Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji występujących na analizowanym rynku. Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkalnych oraz ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. This report presents trends in the Polish real estate market in the Q1 of 2012, with particular emphasis on the price fluctuations. In addition, the following material presents the expectations concerning future trends for the analyzed market. Detailed information on the real estate market, non-residential building and agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analyses Department. Kontakt/ Contact: Monika Orłowska Ekspert II Stopnia ds. Analiz, Koordynator Analiz Sektorowych Senior Regional and Real Estate Market Analyst Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/ Macroeconomic and Sector Analyses Department Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters ul. Kasprzaka 10/16, Warszawa tel , fax monika.orlowska1@bgz.pl 2

3 Summary Real estate market The condition of the global property market remained unfavorable in Among most of the analyzed over 30 countries prices dynamics was lower compared to the previous year. In a half of them, there were still reported declines. There are positive results of the governmental attempts to decelerate growth of house prices in the Asian countries. On the U.S. market there was observed a slight improve in the end of In the whole 2011 there were sold about 4.26 million homes, what means a 1.7% annual growth. The European market was diverse in 2011, with a predominance of downward trend. Prices dynamics varied from -15.8% y/y in Ireland to 12.8% in Tallinn Estonia. Further decreases are observed in the strongly indebted countries like Greece, Spain and Italy. On the domestic property market, there is a significant housing oversupply. Moreover, the share of dwellings with small usable space is growing. According to the GUS (Central Statistics Office) data, the total number of dwellings completed increased by 31.9% y/y in the Q An even greater (about 65.7%) increase concerned developer apartments. Additionally, a supply is increased by the growing number of dwellings from newly started investments. This growth results partially from the entry into force of developer act ( ). Simultaneously, a large choice of dwellings fosters the maintenance of a current sales level. Moreover, there was also observed a decline in the sales level per single investment project. In Q we estimate the high oversupply of market offers to be continued. In the subsequent quarters the number of offers from new investments should be expected to fall. There will not be longer noticeable the effect of supply growth, resulting from the introduction of developer act ( ). The act introduces some uncertainty according to changes, which should be noticed in the sales process. Furthermore, a large reluctance of the banking sector to finance developer companies increases a risk of consolidation of this market and weakens the condition of the worse-performing companies. A slightly higher than market expectations housing demand in Q was realized with the significant regulatory restrictions. Although a number of new housing loans fell by 5% q/q in this period, but the sales of dwellings by developer companies remained on the levels form the end of A relatively high price elasticity of sellers, connected with a high availability and diversity of the market offers influenced a demand positively. The market still remains the purchasers market and the competition between developers increases. This tendency will be continued in the subsequent quarters of We estimate, that the actual demand on the housing market may worsen in the coming periods. The May increase in interest rates is the another factor limiting the possibility of taking new mortgages. A growth of interest of purchasing flat is expected for the end of 2012, when will be expiring the program Family on its own. There are dominating decreases on the dwellings market. In Q the average transaction price from the System AMRON amounted PLN It means, that the average price of 1 m 2 of dwelling fell by 1.8% y/y (counted for eighteen voivodeships capitals). A high oversupply of dwellings connected with a limited demand fostered prices decreases. Moreover, there are no factors which would reverse a trend in the nearest future. 3

4 Najważniejsze fakty i komentarze Rynek nieruchomości mieszkaniowych Kondycja rynku nieruchomości na świecie w 2011 r. pozostawała niekorzystna. Wśród większości analizowanych 30. krajów dynamika cen była niższa względem roku ubiegłego, a w połowie z nich w dalszym ciągu notowano spadki. Utrzymywane w krajach azjatyckich rządowe próby wyhamowywania wzrostów cen mieszkao przynoszą efekty. Rynek amerykaoski pod koniec 2011 r. notuje nieznaczną poprawę kondycji. W 2011 r. na tym rynku sprzedano ok. 4,26 milionów domów, tj wzrost o 1,7% r/r. Europejski rynek w 2011 r. był zróżnicowany, z przewagą trendu spadkowego. Dynamiki cen wahały się od -15,8% r/r w Irlandii do 12,8 % r/r w stolicy Estonii. W dalszym ciągu spadki cen dominują w krajach silnie zadłużonych tj.: Grecja, Hiszpania czy Włochy. Na krajowym rynku nieruchomości występuje istotna nadpodaż mieszkao. Zwiększa się również udział mieszkao o małej powierzchni użytkowej. Według danych GUS, w I kw r. łączna liczba mieszkao oddanych do użytkowania wzrosła o 31,9% r/r. Jeszcze większy (ok. 65,7%) przyrost dotyczył mieszkao deweloperskich. Ponadto, podaż powiększana jest rosnącą na rynku liczbą lokali z inwestycji nowo rozpoczętych. Częściowo zwiększenie tej liczby związane jest z wejściem w życie ustawy deweloperskiej (od r.). Jednocześnie duży wybór mieszkao ofertowych sprzyja utrzymaniu dotychczasowego poziomu sprzedaży, przy spadku jej udziału w przeliczeniu na pojedynczy projekt inwestycyjny. W II kw r. oczekujemy utrzymania się wysokiej nadpodaży liczby ofert na rynku. W kolejnych kwartałach br. oczekiwad należy spadku liczby nowowprowadzanych na rynek inwestycji. Nie będzie bowiem już odczuwalny efekt wzrostu podaży powiązanej z wprowadzeniem od r. tzw. rachunków powierniczych. Ustawa wprowadza niepewnośd co do zmian, jakie powinny mied miejsce w procesie sprzedaży na rynku pierwotnym. Ponadto duża niechęd sektora bankowego do finansowania deweloperów zwiększa ryzyko konsolidacji tego rynku i pogorszenia kondycji deweloperów o nieugruntowanej sytuacji rynkowej. Nieco wyższy od oczekiwao rynkowych popyt na nieruchomości w I kw r. realizowany był przy znacznych regulacyjnych obostrzeniach kredytowych. Co prawda, liczba nowych kredytów mieszkaniowych w tym okresie spadła o ok. 5% kw/kw, to jednak sprzedaż mieszkao przez deweloperów utrzymała się na poziomach z kooca 2011 r. Relatywnie wysoka elastycznośd cenowa sprzedających przy dużej dostępności i różnorodności ofert rynkowych pozytywnie wpływa na popyt. Jednakże rynek ten w dalszym ciągu pozostaje rynkiem kupującego, a konkurencyjnośd wśród deweloperów rośnie. Tendencja ta utrzyma się w kolejnych kwartałach br. Szacujemy, że zrealizowany popyt na rynku nieruchomości mieszkalnych może w najbliższych okresach pogorszyd się. Majowa podwyżka stóp procentowych przez RPP jest kolejnym czynnikiem ograniczającym możliwośd zaciągania nowych kredytów hipotecznych. Nieznacznego wzrostu zainteresowania nabyciem mieszkania można się natomiast spodziewad pod koniec 2012 r., kiedy to będzie wygasał program Rodzina na swoim. Dominują spadki cen na rynku lokali mieszkalnych. W I kw r. przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON kształtowały się na poziomie zł. Oznacza to roczny spadek kosztów zakupu 1 mkw. mieszkania średnio o 1,8 % r/r (liczony dla osiemnastu miast wojewódzkich). Wysoka nadpodaż mieszkao, przy ograniczonym popycie, sprzyjała spadkowi cen. Co więcej, brak jest czynników, które w najbliższym okresie mogłyby odwrócid tę tendencję. 4

5 W. Brytania Chiny - Szanghaj Nowa Zelandia RPA Niemcy Szwajcaria Łotwa - Ryga Ukraina - Kijów Singapur Korea Południowa Islandia Turcja Norwegia Hong Kong Estonia- Tallinn Słowenia Irlandia Grecja - Ateny Tajwan Hiszpania Bułgaria Australia - 8 miast Portugalia Japonia - Tokio Holandia Szwecja Słowacja US (FHFA) Izrael Chorwacja Polska Finlandia 1. Rynek nieruchomości porównanie międzynarodowe Sytuacja na światowych rynkach nieruchomości w 2011 r. była niekorzystna. Ceny nieruchomości w wielu krajach pozostały w trendzie spadkowym, który pogłębił się w relacji rocznej. W ujęciu nominalnym w połowie z analizowanych krajów odnotowano spadki cen, a ich skala w cenach realnych była jeszcze wyższa. Ponadto w 18 z 30 badanych krajów zanotowało gorsze statystyki cen niż w 2010 r. Również wśród krajów europejskich dominowały spadki cen lokali mieszkalnych. Największe z nich w 2011 r. notowane były w Irlandii (-15,8% r/r) gdzie niska liczba transakcji, ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych oraz w dalszym ciągu niepewna sytuacja gospodarki negatywnie wpływa na popyt na mieszkania. Ich ceny również w 2012 r. mogą kontynuowad spadek. Przeciwnie zaś największe roczne wzrosty cen mieszkao zanotowały Estonia i Norwegia (równe odpowiednio 12,8% i 8,0%). Jednocześnie dynamiki cen w obu tych krajach wyhamowały na koniec 2011 r. Zmiana cen mieszkao (w %) Rynek nieruchomości jest jednym z najsłabszych elementów amerykaoskiej gospodarki, ale pod koniec 2011 r. pojawiły się symptomy poprawy sytuacji po około 5,5 rocznym spadku cen mieszkao. W 2011 r. na tym rynku sprzedano ok. 4,26 milionów domów, tj wzrost o 1,7% z 4,19 mln w 2010 r. W przypadku rynku azjatyckiego, w większości analizowanych krajów, nastąpiło pogorszenie koniunktury. Dla przykładu ceny domów w Singapurze wzrosły o 11,4% po wzroście o 22,1% w 2010 r., a w Singapurze dynamika 17,6% w 2010 r. zmniejszyła się do 5,9% w 2011 r. Ceny mieszkao mogą nadal wyhamowywad, szczególnie w sytuacji kontynuowania rządowego wychładzania tego rynku. Roczna dynamika cen mieszkań (w %) Źródło: Global Property Guide, AMRON ,0-5,8 10,9-3,5-5,6 4,6-2,2-5,8-1,0 5,2-2,1-4,2 17,0-5,2-2,0 5, ,8-7,9-7,4-6,8-6,2-4,8-4,2-4,0-3,4-2,8-2,7-2,4-1,2-0,9-5,7 1, ,6 2,7-0,7 3,2 3,1 1,1 10,3-9,5 17,6 1,7-1,5 2,3 6,6 22,1 13,4 2, ,2 1,3 1,8 2,8 3,9 4,4 4,8 5,3 5,9 7,0 7,2 7,3 8,0 11,4 12,8 1,4 Źródło: Global Property Guide, AMRON 5

6 2. Podaż lokali mieszkalnych Na krajowym rynku nieruchomości liczba oferowanych lokali pozostaje wysoka. Istotny wzrost zarówno liczby nowych lokali oddanych do użytkowania, jak i rozpoczętych inwestycji deweloperskich, w ostatnich kwartałach, może wskazywad na występowanie nadpodaży. Częściowo wzrost nowych budów powiązany jest z obowiązywaniem do r. vacatio legis tzw. ustawy deweloperskiej. Upływający okres przejściowy braku obowiązku zakładania rachunków powierniczych sprzyja chociażby formalnemu rozpoczęciu nowej inwestycji. Mieszkania oddane do użytkowania Według danych GUS, w I kw r. łączna liczba mieszkao oddanych do użytkowania wyniosła 36,3 tys. i wzrosła o 31,9% r/r. Jeszcze większy od ogólnego przyrost, równy ok. 65,7% r/r, odnotowano w przypadku nowych mieszkao deweloperskich. Częściowo jest to efekt odbudowywania podaży lokali z rozpoczynanych po 2009 r., czyli po okresie ograniczania, nowych inwestycji. Wolumen nowej podaży mieszkao od kilku lat jest realizowany w większości przez inwestorów indywidualnych oraz przedsiębiorstwa deweloperskie (kat. GUS mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem), których udział w I kw. br. wyniósł ponad 94% ogółu. Pozostałe ok. 6% to lokale z budownictwa spółdzielczego, komunalnego i czynszowego. Ich liczba w I kw r. wzrosła o ok. 53,8% r/r, głównie za sprawą istotnego zwiększenia podaży mieszkao spółdzielczych. Nie należy jednak oczekiwad, aby ta forma budownictwa silnie się odbudowała i powróciła do poziomu ok. 160 tys. mieszkao rocznie, jak było to w latach 80-tych. Do wielkości faktycznej podaży i bieżącej oferty lokali mieszkalnych na rynku należy doliczyd wysoki wolumen mieszkao z inwestycji będących w trakcie realizacji. Po sezonowym spadku liczby nowo rozpoczętych inwestycji pod koniec 2011 r. w I kw. br. wolumen ten wzrósł o 1,3% r/r, głównie za sprawą nowych inwestycji deweloperskich (wzrost o 15,2% r/r). Opisywany wzrost jest powiązany z rosnącą w poprzednich miesiącach liczbą pozwoleo na budowę (w II połowie 2011 r. brak było typowego dla budownictwa sezonowego zmniejszenia liczby wydanych pozwoleo). Analizowany kwartał był okresem kontynuacji wzrostu liczby pozwoleo na budowę. Jak wspomniano wcześniej należy to zapewne wiązad jeszcze z tzw. ustawą deweloperską. Źródło: GUS Realizowane i planowane budownictwo mieszkaniowe Źródło: GUS 6

7 Formy budownictwa Budownictwo mieszkaniowe w I kw r. Mieszkania, których budowę rozpoczęto Mieszkania na realizację, których wydano pozwolenia W strukturze podaży nowych mieszkao zwiększa się udział mieszkao o małej powierzchni użytkowej. Dane Home Broker pokazują, że średnia powierzchnia oddawanych przez deweloperów mieszkao wyniosła w lutym br. 65 mkw. W odniesieniu do statystyk styczniowych przeciętny metraż lokali zmniejszył się o ok. 8 mkw. Przy czym jest to wielkośd zdecydowanie powyżej 60 mkw. czyli średniej powierzchni mieszkao z września i października 2011 r. Mieszkania oddane do użytkowania Liczba Zmiana r/r [%] Liczba Zmiana r/r [%] Liczba Zmiana r/r [%] Spółdzielcze ,4% ,8% ,3% Indywidualne ,4% ,9% ,8% Przeznaczone na sprzedaż lub wynajem ,2% ,9% ,7% Pozostałe * ,2% ,0% ,5% Ogółem ,3% ,6% ,9% *zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe Źródło: GUS Informacje o pozostawaniu w ofercie dużej liczby mieszkao potwierdzają dane REAS. Wykazują one na wzrost o ponad 32% kw/kw i spadek o 10% r/r liczby nowych lokali wprowadzonych do oferty w I kw r. (dane dotyczą Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi). Zgodnie z przytoczonymi badaniami łączna podaż przekroczyła w koocu omawianego okresu 51 tys. mieszkao, rosnąc w okresie rocznym o ok. 21%. Statystyki REAS pokazują, że w ofercie dominują mieszkania w trakcie realizacji (ok. 65%). Ponadto wzrosła liczba niesprzedanych gotowych mieszkao Gotowe mieszkania w ofercie deweloperów o 11% kw/kw oraz o ponad 19% r/r. Zgodnie ze statystykami Emmerson, najwięcej gotowych mieszkao dostępnych jest w Poznaniu (patrz tabela obok). Szacujemy, że taka sytuacja ma miejsce z uwagi na wysoką liczbę nowych lokali mieszkalnych, które wprowadzono do sprzedaży w poprzednich okresach, a które do tej pory nie znalazły nabywców. Ponadto zwiększenie liczby ofert rynkowych związane jest z wejściem w życie ustawy deweloperskiej (od 30 kwietnia 2012 r.). Jednocześnie duży wybór mieszkao ofertowych sprzyja utrzymaniu dotychczasowego poziomu sprzedaży, przy spadku jej udziału w przeliczeniu na pojedynczy projekt inwestycyjny. Źródło: Emmerson W II kw r. oczekujemy utrzymania się wysokiej nadpodaży liczby ofert na rynku. Jeszcze w kwietniu br. obserwowane będzie zjawisko wprowadzania zwiększonej liczby nowych inwestycji. W kolejnych kwartałach oczekiwad należy spadku liczby nowo wprowadzanych na rynek inwestycji. Obowiązująca od r. ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadza pewien stopieo niepewności do co zmian, jakie powinny mied miejsce w procesie sprzedaży na rynku pierwotnym. Ponadto duża niechęd sektora bankowego do finansowania deweloperów zwiększa ryzyko konsolidacji tego rynku i pogorszenia kondycji deweloperów o nieugruntowanej sytuacji rynkowej, którzy mogą napotykad bariery w pozyskiwaniu źródeł finansowania. 7

8 3. Popyt na lokale mieszkalne Popyt na rynku lokali mieszkalnych w I kw r. okazał się byd lepszy od oczekiwao rynkowych. Sprzedaż mieszkao, pomimo zaostrzonych kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych, kształtowała się na poziomie zbliżonym do poziomów z IV kw r. (przy czym w styczniu br. była ona na bardzo niskim poziomie). Pozytywnie na stronę popytową oddziałuje duża dostępnośd i różnorodnośd ofert rynkowych, a przy tym relatywnie wysoka elastycznośd cenowa sprzedających. Rynek ten w dalszym ciągu pozostaje rynkiem kupującego, a konkurencyjnośd wśród deweloperów rośnie. Tym samym obserwowane są dalsze obniżki cen mieszkao. Niekorzystnie na stronę popytową niewątpliwie wpływa pogorszenie się koniunktury gospodarczej w Polsce i w dalszym ciągu niepewna sytuacja finansowa na świecie. Czynniki te marginalizują skalę zakupów mieszkao w celach inwestycyjnych. Częśd uczestników rynku sugeruje, że dobra sprzedaż mieszkao może byd powiązana z obawami uczestników rynku co do zmniejszenia limitów cenowych w programie Rodzina na Swoim z początkiem II kw. br. (Zgodnie z danymi BGK w marcu br. banki udzieliły kredytów z dopłatami do odsetek, tj. o niemal jedną trzecią ok. 800 sztuk więcej niż w lutym) Mieszkania wprowadzone do sprzedaży oraz sprzedane kwartalnie na tle oferty na koniec kwartału (agregacja dla rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi) Z analizy danych pochodzących z raportu REAS, dotyczących sprzedaży mieszkao w sześciu aglomeracjach wynika, że liczba mieszkao sprzedanych w I kw r. spadła o ok. 5,5% r/r, zachowując jednak proporcje zbliżone do poprzednich okresów (niespełna 2% wzrost kw/kw). Ponadto należy pamiętad, że sprzedaż mieszkao w marcu 2011 r. była podwyższana obawami zmian w RnS, które ostatecznie weszły w życie dopiero w II poł r. Z kolei w przypadku największych giełdowych deweloperów, popyt na ich mieszkania był również dośd wysoki. Liczba sprzedanych przez te podmioty mieszkao w I kw r. była porównywalna do wolumenów sprzedażowych realizowanych w poszczególnych kwartałach 2011 r. Co więcej, odnotowana wielkośd sprzedaży jest o tyle zaskakująco wysoka, że miała miejsce przy wyraźnie ograniczonej zdolności do zaciągania kredytów hipotecznych. Przy czym pomimo obostrzeo, banki starały się utrzymad akcję kredytową na dotychczasowym poziomie. Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybrane, wiodące na rynku firmy deweloperskie Źródło: REAS I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I Gant Development* *** 251*** JW. Construction *** Dom Development Polnord 717** Marvipol b.d Ronson b.d *Jako pierwszy zdecydował się na wprowadzenie znacznych obniżek cen mieszkao, co przyniosło wzrost sprzedaży lokali mieszkalnych. **Polnord poinformował o sprzedaży 717 mieszkao. W tym jest jednak projekt w Gdaosku (działka z pozwoleniem na budowę przeszło 630 mieszkao) sprzedany z zyskiem innej firmie.***brutto bez rezygnacji Źródło: Parkiet. 8

9 Zgodnie z danymi ZBP, w I kw r. Statystyki programu Rodzina na Swoim zmniejszyła się w relacji rocznej liczba nowych kredytów mieszkaniowych. Co więcej, ubiegłoroczne zmiany w programie RnS ograniczają skalę potencjalnych wzrostów wolumenu kredytów z rządową dopłatą. Tym samym w I kw. br. ich liczba wyniosła 8,6 tys. sztuk (spadek o 34,4% r/r i o 9,6% kw/kw), a wolumen był równy 1,5 mld zł (spadek o 43,4% r/r i o 14,8% kw/kw). Ponadto, w luty br. odnotowano najniższą od co najmniej 2 lat sprzedaż tego typu kredytów (2,5 tys. sztuk na kwotę 0,42 mld zł). Nieco większe zainteresowanie kredytami z programu Rodzina na swoim jest oczekiwane pod koniec br., czyli bezpośrednio przed jego całkowitym wygaśnięciem. Utrzymywanie się relatywnie stabilnego popytu przy wzroście liczby ofert na rynku potwierdzają dane Metrohouse. W pierwszych dwóch miesiącach br. obserwowaliśmy istotny wzrost przeciętnego okresu oczekiwania na sprzedaż nieruchomości do ok. 108 dni. Jednocześnie nie podążył za tym efekt wzrostu dysproporcji pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi (który wyniósł ok. 2,7%). Oczekujemy, że wysoka i różnorodna oferta mieszkao utrzyma się przy wydłużeniu przeciętnego czasu oczekiwania na zbycie lokalu. Źródło: BGK Średnia wartośd upustu przy negocjacji kupna mieszkania w Warszawie (w %) Średni czas sprzedaży mieszkao na rynku wtórnym w Warszawie (w dniach) Oceniamy, że w najbliższych miesiącach sytuacja popytowa na rynku nieruchomości mieszkalnych może się pogorszyd. Majowa podwyżka stóp procentowych przez RPP jest kolejnym czynnikiem ograniczającym możliwośd zaciągania nowych kredytów hipotecznych i zmniejsza grono potencjalnych kupujących. Ostatni kwartał 2012 r. będzie również ostatnim kwartałem obowiązywania programu Rodzina na swoim, tym samym można w okresie tym oczekiwad nieco wyższego zainteresowania zakupami nowych lokali mieszkalnych. Źródło: Metrohouse S.A. 9

10 4. Tendencje cenowe I kw r. charakteryzował się niewielkim rocznym spadkiem przeciętnych cen mieszkao. Bardzo wysoka podaż mieszkao, określana coraz częściej jako nadpodaż, a przy tym coraz silniejsze ograniczenia możliwości zaciągania kredytów hipotecznych osłabiają popyt. Tym samym uniemożliwiają wzrost cen lokali mieszkalnych adekwatny do wzrostu cen dóbr konsumpcyjnych. W dalszym ciągu rynek nieruchomości pozostaje rynkiem kupującego, a sprzedawcy muszą intensyfikowad działania zachęcające do zakupów. Oczekiwane spowolnienie Średnia cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego gospodarcze, majowa podwyżka stóp procentowych NBP to kolejne czynniki, które negatywnie będą wpływały na rynek nieruchomości. Co za tym idzie, brak jest sygnałów, które mogłyby wpłynąd na zmianę spadkowej tendencji cen. Zgodnie ze statystykami opartymi o dane z Systemu AMRON, przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego w I kw r. wyniosła 5 222,3 1 zł, co stanowi spadek o 1,8% r/r. Analizując zmiany w ujęciu kwartalnym, w porównaniu z IV kw r. ceny pozostały relatywnie stabilne. Podobne tendencje potwierdza raport firmy Reas pokazujący, że średnie ceny mieszkao dostępnych w ofercie rynkowej w I kw. br. zmalały. Jednocześnie wzrost można było obserwowad w przypadku oferty nowo wprowadzanej na rynek. Może to byd częściowo związane z chęcią badania faktycznego popytu rynkowego i pozostawieniem możliwości elastycznej zmiany ceny. Jednocześnie rośnie podaż mieszkao z segmentu popularnego, lepiej dopasowanych do bieżących potrzeb nabywcy oraz tych Dynamiki oraz przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego zlokalizowanych poza centrami dużych ośrodków miejskich. Podobnie jak w przypadku województw również dla miast będących ich stolicami istnieje znaczne lokalne zróżnicowanie cen 2. Spośród wybranych jedenastu miast o najwyższej w I kw r. reprezentatywności danych AMRON (Bydgoszcz, Katowice, Łódź, Szczecin, Lublin, Białystok, Źródło: AMRON 1 * Z racji spadku reprezentatywności danych wojewódzkich w 2011 r. i Q r. dynamika i przeciętna cena inaczej niż dla poprzednich okresów została wyliczona na bazie statystki dotyczą cen mieszkań notowanych w osiemnastu miastach wojewódzkich. Statystyki Systemu AMRON za I kw r. zostały wygenerowane na dzień Wraz z kolejnymi zasileniami wskazanej bazy danych, jej statystyki mogą ulec zmianom. 2 Przypominamy, że reprezentatywność baz danych w poszczególnych regionach kraju jest zróżnicowana w Q r. jest najwyższa w Warszawie (ok. 43% wszystkich transakcji odnotowanych w bazie SARFIN), najmniejsza zaś w Opolu i Rzeszowie ( po ok. 0,5%). Źródło: AMRON 10

11 Poznao, Wrocław, Gdaosk, Kraków, Warszawa) najwyższe ceny mieszkao pozostają w Warszawie. Ich średnia wartośd w I kw r. w wyniosła zł/mkw (podobnie w statystykach wojewódzkich, najwyższe ceny osiągane są w woj. mazowieckim). Jednocześnie, wyższe koszty zakupu mieszkao od Warszawy są w Sopocie (średnia cena wyniosła zł/mkw) oraz Zakopanym (przeciętna cena w I kw r. w powiecie tatrzaoskim wyniosła zł/mkw). Najtaosze mieszkania, we wskazanej grupie miast, pozostają w Bydgoszczy, gdzie średnia cena transakcyjna wyniosła w badanym okresie ok zł/mkw. Wśród wszystkich miast wojewódzkich przeciętna cena poniżej 4 tys. zł/mkw była notowana jeszcze w Lublinie, Łodzi i Zielonej Górze. Roczna dynamika cen w I kw r. była najniższa w Bydgoszczy i Wrocławiu (analizując jedenaście wskazanych miast). Wyniosła ona odpowiednio -15,7% r/r i -13,5% r/r. Z drugiej strony, najwyższe w I kw r. wzrosty cen transakcyjnych wystąpiły w Poznaniu (9,9% r/r) i Białymstoku (6,2% r/r). Średnia ceny transakcji kupna/ sprzedaży 1 mkw. lokalu mieszkalnego wg województw Q Wrocław Bydgoszcz Lublin Lodź Kraków Warszawa Białystok Gdaosk Katowice Poznao Szczecin Źródło: AMRON Oczekujemy, że w najbliższych kwartałach spadkowa tendencja cen mieszkao będzie się utrzymywała. Jako główne determinanty negatywnej sytuacji należy wymienid: utrzymująca się nadpodaż nieruchomości mieszkalnych, niepewna sytuacja gospodarcza na świecie, w tym również spowolnienie gospodarki krajowej, a także obostrzenia w udzielaniu kredytów hipotecznych (w tym m.in. podwyżka stóp procentowych NBP). Przy czym banki starały się utrzymywad akcję kredytową na jak najwyższych poziomach (wg danych ZBP w I kw r. odnotowano ok. 5% kwartalny i 15,4% roczny spadek liczby nowych kredytów hipotecznych). Negatywnie na rynek nieruchomości oddziaływad będzie również pogarszająca się sytuacja na rynku pracy (spadek zatrudnienia, wzrost stopy bezrobocia). 11