RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU

Transkrypt

1 RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH - WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU DOMY JEDNORODZINNE W OBSZARZE METROPOLITALNYM Piotr Mika Kraków, czerwiec 29

2 RYNEK DOMÓW W KRAKOWIE I OKOLICACH WYSOKIE CENY BARIERĄ POPYTU Domy jednorodzinne w obszarze metropolitalnym Analiza ogólna W ostatnich latach odnotowano wysoką ilośd transakcji na rynku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi w miejscowościach powiatu krakowskiego i wielickiego. Rynek w obszarze metropolitalnym ożywiły bardzo wysokie ceny mieszkao, domów i gruntów w Krakowie (przy jednoczesnym spadku ilości transakcji nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi na terenie miasta Krakowa), a własny dom w pobliżu granic miasta stał się atrakcyjną alternatywą. Coraz lepsza infrastruktura w pobliskich miejscowościach i jednocześnie spokojne sąsiedztwo sprzyja rozwojowi w tym obszarze budownictwa jednorodzinnego. Od kilku lat nowym zjawiskiem w skali rynku jest pojawienie się deweloperów, którzy do tej pory koncentrowali się na lokalizacjach w mieście Krakowie. Od 23 roku do 27 roku następował stały wzrost ilości zawieranych umów kupna sprzedaży nieruchomości zarówno w powiecie krakowskim jak i w powiecie wielickim. W powiecie krakowskim w roku 28 odnotowano stagnację na rynku - przy 645 zanotowanych transakcjach wobec rekordowego 27 roku, w którym było 65 transakcji, co oznacza spadek o 1%. W powiecie wielickim utrzymała się tendencja wzrostowa transakcje w 28 roku, przy 326 transakcjach w 27 roku, czyli nastąpił wzrost liczby zawieranych transakcji o 4%. Pomimo stabilizacji ilości zawieranych transakcji, na rynku w latach występował ciągły wzrost obrotów, czyli sumarycznej ceny z wszystkich transakcji nieruchomości w danym roku (262,8 mln w 27 roku i 345,2 mln w 28 roku wzrost o 31%). Świadczy to o znacznym wzroście ceny transakcyjnej w przeliczeniu na 1 transakcję. Analogiczne wartości dla powiatu wielickiego to 18,9 mln w 27 roku i 151,4 mln w 28, przy czym tutaj mamy wzrost aż o 39%. Sumaryczna ilośd transakcji i obrót na terenie powiatu krakowskiego ilośd transakcji obrót [mln zł] Wykres 1 Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl ogółem Obrót *mln złotych+ linia trendu dla ilości linia trendu dla obrotu

3 Linie trendu na powyższym wykresie ilustrują stabilizację ilości zawieranych transakcji i utrzymującą się wzrostową tendencję wolumenu obrotu. ilośd transakcji Sumaryczna ilośd transakcji i obrót na terenie powiatu wielickiego obrót [mln zł] Wykres 2 Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl 5 ogółem Obrót *mln złotych+ linia trendu dla ilości linia trendu dla obrotu W powiecie wielickim przebieg linii trendu potwierdza stabilizację ilości transakcji w ostatnich 3 latach, natomiast zwraca uwagę bardzo znaczny wzrost obrotów. Analiza uwzględniająca dostępne dane za 29 rok ujawnia odwrócenie trendu wzrostowego. Zestawienie średnich cen za nieruchomośd zabudowaną domem jednorodzinnym w obu powiatach zilustrowano na poniższym wykresie. Wzrost cen w latach dotyczy w porównywalnym stopniu obydwu powiatów, natomiast na początku 29 roku nastąpiło odwrócenie tendencji, szczególnie w gminach powiatu krakowskiego, gdzie ceny są wyższe. 6 zł 5 zł Średnie ceny za dom w latach 23-1 kwartał 29 4 zł 3 zł 2 zł powiat krakowski powiat wielicki 1 zł - zł Wykres 3

4 Schłodzenia rynku dowodzi również analiza transakcji, których stroną są osoby fizyczne. Zmniejszenie ilości takich transakcji również świadczy o tendencji spadkowej na rynku w obu powiatach: 6 5 zawartych przez osoby fizyczne powiat krakowski powiat wielicki Wynika stąd, że wzrost aktywnosci rynku w ostatnich dwóch latach zilustrowany na wykresach nr 1 i 2, był spowodowany podażą domów wybudowanych przez deweloperów, dla których często ostateczne umowy sprzedaży w formie aktów notarialnych, dla inwestycji rozpoczętych w okresie boomu na rynku, były zawierane w 28 i 29 roku. Analiza transakcji deweloperskich Wykres 4 Wzrost zainteresowania nabyciem domu w okolicach Krakowa zauważyli deweloperzy, którzy w ostatnich latach dostarczyli na rynek nieruchomości nowych obiektów, zarówno w powiecie krakowskim jak i w wielickim. W latach deweloperzy byli uczestnikami marginalnej ilości transakcji, podczas gdy w roku 28 większe bądź mniejsze firmy zawarły w powiecie krakowskim ponad połowę wszystkich umów przeniesienia własności: POWIAT KRAKOWSKI ilośd transakcji Wykres 5 ogółem deweloperskich

5 Natomiast w powiecie wielickim ten trend nie był tak znaczący, wciąż sprzedający osoby fizyczne, mieli większy udział w rynku. ilośd transakcji POWIAT WIELICKI Wykres 6 ilośd transakcji deweloperskich ogółem deweloperskich Na osiedlach domów jednorodzinnych realizowanych w gminach przyległych do Krakowa: Zielonki, Zabierzów, Michałowice oraz Mogilany, realizowanych w ostatnich latach, oferowano domy w cenach zbliżonych do średnich dla danego obszaru. Deweloperzy zapewniają współczesny standard i ogrodzenie całego osiedla. Tab. zestawienie danych liczbowych dotyczących cen sprzedaży deweloperskich z wybranych gmin powiatu krakowskiego w 28r. Zabierzów Michałowice Zielonki Wielka Wieś cena średnia cena min cena max Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl Analiza przekrojowa poszczególnych gmin Największą ilośd transakcji domów jednorodzinnych zanotowano w gminach Zielonki, Zabierzów, Wielka Wieś, Mogilany i Michałowice. W tych gminach średnie ceny transakcyjne są najwyższe. Największą popularnością wśród kupujących cieszą się więc tereny przy północno-zachodnich granicach miasta Krakowa. Gmina znajdująca się od strony południowej Mogilany, przyciąga nabywców malowniczym krajobrazem i dobrymi widokami, niejednokrotnie na Tatry. W powiecie wielickim zdecydowana większośd transakcji przypada na gminę Wieliczka; na-

6 stępnie lokują się tereny gminy Niepołomice. Na poniższych wykresach zestawiono dane liczbowe dotyczące każdej z gmin powiatu krakowskiego i wielickiego w 28r. ILOŚD TRANSAKCJI W POSZCZEGÓLNYCH GMINACH Wykres WIELKOŚD OBROTU W POSZCZEGÓLNYCH GMINACH [MLN ZŁ] Wykres 8 Największy obrót kwotowy w powiecie krakowskim zanotowano w gminie Zielonki, natomiast najwyższą średnią cenę transakcyjną odnotowano również w gminie Zielonki, we wsi Januszowice (rezydencja sprzedana za 3,115 mln złotych). W 28 r. odnotowano w powiecie wielickim najdroższą transakcję o cenie 1.5., zł na terenie Zabierzowa Bocheoskiego (gmina

7 Niepołomice). W powiecie tym zdecydowanym liderem w zakresie ilości transakcji i obrotu jest gmina Wieliczka. Średnie ceny transakcyjne w tej gminie nie są jednak najwyższe w powiecie ŚREDNIA CENA TRANSAKCYJNA W POSZCZEGÓLNYCH GMINACH [ZŁ] Wykres 9 ŚREDNIA CENA 1 M 2 W POSZCZEGÓLNYCH GMINACH [ZŁ] Wykres 1 * Średnia cena 1 m2 obliczona z transakcji, w których podana była powierzchnia użytkowa budynku. Źródło: Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl Rynek ofertowy Analiza ofert wskazuje na duży rozrzut cenowy. Ilośd tych ofert i długi czas ich zamieszczania na portalach ogłoszeniowych świadczy o przewadze podaży nad popytem. W ofercie przeważają nieruchomości eksponowane na rynku od 28. Sporo jest obiektów eksponowanych od 27, a w kilku przypadkach od 26r.

8 ilośd transakcji Potencjalny nabywca ma duży wybór zarówno wśród starych jak i wśród nowych budynków, nie brakuje też ofert deweloperskich. Niektóre proponowane ceny są nierealnie wysokie na tle obecnej sytuacji rynkowej, co potwierdza bardzo długi okres ogłaszania. Tendencje rozwoju W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi obserwuje się spowolnienie, a nawet stagnację. W najbliższym okresie nie należy oczekiwad wzrostu cen. Spadek cen i stagnacja na rynku mieszkao wpłynęła również na rynek domów. Okres ekspozycji na rynku (interwał czasu pomiędzy zamieszczeniem oferty a chwilą sprzedaży) znacznie się wydłużył. Cały czas poszukiwane są nieruchomości w odległości do 25 km od Krakowa. Wciąż zwiększa się udział w ofercie rynkowej domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej, budowanych przez deweloperów, którzy znakomicie wykorzystali popyt na dom poza miastem. Mniejszym zainteresowaniem cieszą się natomiast domy z lat 7-8-tych (nieciekawe architektonicznie, budowane z materiałów słabej jakości, nie ekonomiczne). W 29 roku można oczekiwad spadku na rynku nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi (dotyczy to zarówno średniej ceny całej nieruchomości jak i średniej ceny 1m 2 pu domów). W celu oszacowania ilości transakcji w powiecie krakowskim, w całym 29 roku, dokonano analizy ilości transakcji zawartych 1 pierwszych kwartałach lat od 23 do 28. Średnia ilośd takich transakcji wyniosła 2% dla danego roku, co oznacza, że na pozostałe kwartały roku przypada przeciętnie 8% transakcji. Powiat krakowski 1 kwartał roku ilośd transakcji ilośd transakcji w stosunku do całego roku ilośd transakcji w całym roku % % % % % % Średnio - 2% Prognoza Prognoza na rok 29 wskazuje, że liczba transakcji będzie nieco mniejsza niż w roku Rok Wykres 11 ilośd transakcji w 1 kwartale ilośd transakcji w całym roku

9 W przypadku powiatu wielickiego oszacowana średnia wynosi 18%, natomiast prognozowana ilośd transakcji w 29 roku 236, co jest wartością bardzo zbliżoną do wartości z 25 roku (247 transakcji). Podsumowanie W 28 roku nastąpił znaczny wzrost średniej ceny jednostkowej transakcji, zarówno w powiecie krakowskim (16%), jak i wielickim (25%) na rynku nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi w poszczególnych gminach jest skorelowana z najwyższymi transakcjami, Istotną rolę w kształtowaniu rynku domów jednorodzinnych w gminach sąsiadujących z Krakowem odgrywają realizacje deweloperskie. W ostatnich latach wokół Krakowa powstają zorganizowane osiedla domów. Ceny w tych osiedlach odpowiadają cenom średnim z rynku lokalnego lub są nieco wyższe. Budynki takie są sprzedawane w stanie deweloperskim. Analizując ilośd transakcji, aktywnośd rynku domów jednorodzinnych odpowiada stanowi z lat Ze względu na zmniejszający się popyt przy dużej podaży nieruchomości należy spodziewad się zarówno dalszego spadku cen, jak i spadku liczby transakcji na rynku. dr inż. Piotr Mika Rzeczoznawca Majątkowy, Analityk Rynku Nieruchomości Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl