Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2012 r.

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Stan i perspektywy rozwoju rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w 2012 r r. Warszawa Opracowali: Monika Orłowska tel Łukasz Patoła Akceptował: Dariusz Winek tel

2 I Najważniejsze fakty i komentarze... 3 II Krajowy rynek nieruchomości mieszkalnych Zasoby mieszkaniowe Czynniki podażowe Czynniki popytowe Tendencje cenowe Wartość kredytów hipotecznych Główne czynniki ryzyka III Rynek nieruchomości mieszkalnych w wybranych krajach

3 Najważniejsze fakty i komentarze Nieznaczny spadek cen nieruchomości mieszkaniowych przy silnej presji ograniczeń regulacyjnych i zmian w programie Rodzina na swoim (RnS) sprzyjały zwiększaniu popytu szczególnie w końcowych miesiącach I i III kwartału 2011 r. Liczba kredytów mieszkaniowych udzielanych w ramach programu RnS w 2011 r. była o 19% wyższa niż w 2010 r. (a roczna dynamika dla pierwszych trzech kwartałów 2011 r. wyniosła 43,5%). Łącznie zaś w 2011 r. banki udzieliły 231,2 tys. kredytów mieszkaniowych na 49,2 mld zł., podczas gdy w 2010 r. udzielono ich 230,4 tys. (wzrost o 0,4 % r/r) na sumę 48,7 mld zł (wzrost o 1,1% r/r) (wg danych ZBP). Ważnym zjawiskiem wpływającym na rynek kredytów mieszkaniowych było wycofywanie z oferty banków lub silne zaostrzanie warunków udzielania kredytów walutowych. Tym samym w strukturze nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych udział produktów walutowych spadł z 69% w 2008 r. do 21% w 2011 r. (przy zmianie waluty kredytu z CHF na EUR). Istotne ograniczenia na rynku kredytowym wyhamują popyt na mieszkania w 2012 r., z możliwym jego okresowym wzrostem na koniec 2012 r., czyli przed likwidacją RnS. Ponadto, utrzymujący się brak presji na wzrosty cen w 2012 r. nie będzie sprzyjał przyśpieszaniu podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości. Największy popyt będzie dotyczył mieszkań z segmentu popularnego (lokale 2-3 pokojowe o powierzchni mkw.) W segmencie mieszkań dużych i apartamentów popyt pozostanie niski a klienci będą czekać na okazje cenowe. Niska liczba nowych mieszkań oddawanych do użytkowania na początku 2011 r., została zrekompensowana wzrostami w IV kw r. Wysoka podaż nowych mieszkań, zarówno tych ukończonych jak i w trakcie realizacji, zrównoważyła wyhamowanie budownictwa z 2009 r. Co więcej, wg NBP wielkość zapasów kontraktów na budowę mieszkań w III kw r. wynosiła ok. 50 tys. Na rynku dominowały projekty z segmentu popularnego, lokale 2-, 3 pokojowe o coraz większej efektywności wykorzystania powierzchni użytkowej (niższy metraż, przy wzroście liczby lokali). Początek 2012 r., podobnie jak koniec 2011 r., będzie charakteryzował się dużą liczbą rozpoczynanych nowych projektów deweloperskich, częściowo z racji vacatio legis (do r.) tzw. ustawy deweloperskiej. Oczekujemy utrzymania się zdecydowanie lepszej koniunktury wśród deweloperów dużych względem małych jednostek. Oprócz zdecydowanie większego dostępu do kredytu bankowego mają oni coraz większe pozabankowe (np. z emisji obligacji na rynku Catalyst) możliwości pozyskania kapitału niż mniejsze przedsiębiorstwa. Na rynku mieszkaniowym w 2011 r. odnotowano nieznaczny, bo ok. 2% roczny spadek cen mieszkań. Przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON kształtowały się na poziomie zł/mkw. Ujemna dynamika cen to w największym stopniu efekt dostosowywania nowej, bardzo dużej oferty, do podsycanego zmianami regulacyjnymi popytu. Dopasowanie oferty widoczne jest na rynku pierwotnym, gdzie nowo wprowadzane projekty różnią się zarówno standardem mieszkań, jak i niższą lub porównywalną ceną ofertową, podczas gdy średnie ceny lokali pozostających w ofercie są wyższe. Wyższa podaż, a przy tym ograniczony popyt, będą wpływały na dalsze nieznaczne spadki cen mieszkań w 2012 r. 3 Opracowanie AM

4 Rynek nieruchomości mieszkaniowych 4

5 Zasoby mieszkaniowe kraju i ich struktura Struktura zasobów mieszkaniowych według okresu oddania do użytkowania. Wybudowane w latach: Struktura mieszkań oddanych do użytkowania w latach przed Liczba w mln 1,24 1,58 5,39 2,22 1,44 1,23 % ogółu 9,47% 12,06% 41,16% 17,56% 11,36% 9,37% 5 Zasoby mieszkaniowe kraju stanowiły na koniec grudnia 2011 r. 13,5 mln mieszkań o powierzchni ok. 963,5 mln mkw. Średni czas trwania budowy nowego budynku mieszkalnego w okresie I-III 2011 r. wyniósł 62,1 miesiąca w przypadku budownictwa indywidualnego i 26 miesięcy w odniesieniu do inwestycji deweloperskich. Rozwój budownictwa, notowany w ostatnich kilku latach, zmniejsza dysproporcje w liczbie nowych i starych lokali. Wzrost skali budownictwa deweloperskiego (mieszkania na sprzedaż lub wynajem). W dalszym ciągu marginalna względem lat 80- tych pozostaje aktywność spółdzielni mieszkaniowych. Podczas gdy w latach 80-tych budowały one 160 tys. mieszkań rocznie, w 2011 r. było to 3,8 tys. (tj. spadek o 25,5% r/r). Zdecydowana większość lokali mieszkalnych (ponad 67,4%) zlokalizowana jest na terenach miast (wg stanu na koniec 2010 r.). W pięciu największych miastach z ok. 18,9% ludności miejskiej, czyli w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu i Poznaniu skoncentrowanych było 14,9% mieszkań spośród wszystkich zasobów mieszkaniowych w Polsce. Największy rozwój budownictwa mieszkaniowego obserwujemy w woj. o dodatnim saldzie migracji (mazowieckie- 19,0% nowych mieszkań na rynku w I-III kw r., wielkopolskie - 11,0%, małopolskie 10,1%, pomorskie 8,5% i dolnośląskie 8,1%). Jednocześnie w tych regionach kraju budownictwo najsilniej wyhamowało w 2011 r. Największy procentowy wzrost liczby nowych mieszkań w okresie I-III kw r. odnotowano w woj. świętokrzyskim (21,6% r/r) i podkarpackim (15,0% r/r). Źródło: GUS, Opracowanie AM

6 Charakterystyka zasobów mieszkaniowych w przekroju regionalnym 2010 r. był kolejnym okresem poprawy warunków mieszkaniowych w Polsce. Powierzchnia użytkowa przeciętnego mieszkania w kraju wzrosła o 0,4 mkw. do poziomu 70,9 mkw. Mieszkania o największej przeciętnej powierzchni użytkowej zlokalizowane są w woj.: podkarpackim (78,6 mkw.) i wielkopolskim (78,2 mkw.). Najmniejszej natomiast w woj.: warmińsko- mazurskim (66,2 mkw.), łódzkim (66,4 mkw.). Przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na 1 osobę wzrosła w 2010 r. o 0,3 mkw. i wyniosła 24,9 mkw. Jednocześnie była wyższa na wsi niż w miastach o ok. 1,3 mkw. (wzrost w miastach z 24,0 mkw. do 24,4 mkw., na wsi z 25,4 mkw. do 25,7 mkw.). W układzie regionalnym wskaźnik ten wahał się od 22,4 mkw. w woj. warmińsko-mazurskim do 26,8 mkw. w woj. mazowieckim. Na koniec 2010 r. na 1 mieszkanie w miastach przypadało przeciętnie 2,57 osoby, a na wsi 3,41. Ponadto zależność: im większe miasto tym mniejsza liczba izb dalej występuje. Regionalnie wskaźnik był najwyższy w woj. podkarpackim tj. 3,38 os., a najmniższy w woj.: mazowieckim tj. 2,59 os. Oczekujemy dalszej poprawy krajowych warunków mieszkaniowych. Jednocześnie wraz z dostosowaniem oferty deweloperów do zmieniających się warunków rynkowych tj. skupieniem się na inwestycjach z lokalami 2-3 pokojowymi i rezygnacją z wielkopowierzchniowych mieszkań, oczekujemy wyhamowania poprawy części opisanych wskaźników, w tym m.in. wskaźnika pow. użytkowej przeciętnego mieszkania. Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 osobę Przeciętna pow. użytkowa w mkw. na 1 mieszkanie Przeciętna liczba osób w 1 mieszkaniu 6 Źródło: GUS, Opracowanie AM

7 [ tys.] Determinanty podaży Budownictwo mieszkaniowe w Polsce Mieszkania oddane do użytkowania Mieszkania których budowę rozpoczęto Mieszkania na realizacje których wydano pozwolenia Struktura ceny m 2 mieszkania w Warszawie (w %) 2011 r. dla branży deweloperskiej był okresem dobrej koniunktury. Wysoka podaż nowych mieszkań, zarówno tych ukończonych, jak i w trakcie realizacji, zrównoważyła wyhamowanie budownictwa w 2009 r. Korzystne warunki atmosferyczne w IV kw r. sprzyjały intensyfikacji prac budowlanych. Tym samym w okresie tym deweloperzy ukończyli ok. 34,8% r/r więcej nowych mieszkań. Niska liczba nowych mieszkań oddawanych do użytkowania na początku 2011 r., w ostatnim jego kwartale została wyrównana. W 2011 r. oddano łącznie 131,7 tys. mieszkań (spadek o 3% r/r), w tym 50,2 tys. przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem (spadek o 6,2% r/r) oraz 73,0 tys. indywidualnych (wzrost o 3,7% r/r). Ponadto podaż rosła z tytułu zwiększania liczby rozpoczynanych nowych projektów deweloperskich. W 2011 r. wyniosła ona ok. 64,7 tys. (wzrost o 2,7% r/r) mieszkań i stanowiła ok. 39,9% wszystkich rozpoczętych 162,2 tys. mieszkań. Rekordowa prawie 50 tys. (wg NBP) wielkość zapasów kontraktów na budowę mieszkań wprowadzonych na rynek w III kw r. Wysoką podaż nowych projektów można częściowo wiązać z vacatio legis (do r.) tzw. ustawy deweloperskiej. Przedsiębiorstwa starają się jak najdłużej opóźnić przymus wprowadzenia tzw. rachunku powierniczego. Tym samym w 2011 r. wrosła liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań o 5,2% r/r, a przypadku lokali deweloperskich o 19,2% r/r. W dalszym ciągu dominują inwestycje w segmencie popularnym z przewagą mieszkań 2-, 3-pokojowych, przy jednoczesnej coraz większej efektywności wykorzystania powierzchni użytkowej (coraz niższy metraż, przy wzroście liczby lokali). Wzrost podaży nowych mieszkań, nieznaczny spadek ich cen a przy tym wzrost cen większości materiałów budowlanych, wpłynęły na pogorszenie się rentowności branży. Jednocześnie, zgodnie z szacunkami NBP, operacyjny, przeciętny poziom marży deweloperskiej wynosi około 25-27%, choć według środowiska deweloperskiego osiągają oni zdecydowanie niższą marżę (wskazując marże 10% jako już bardzo korzystne), ten poziom wydaje się być w dalszym ciągu bardzo wysoki. 7 Źródło: GUS, NBP; Opracowanie AM

8 Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2012 r. czynniki podażowe Struktura oferty wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu. (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódz) Stan na koniec 2011 r. Źródło: REAS Oczekujemy wzrostu podaży nowych lokali mieszkalnych w 2012 r. Początek roku, podobnie jak koniec 2011 r. będzie charakteryzował się dużą liczbą rozpoczynanych nowych projektów deweloperskich. Podmioty z branży budowlanej będą zapewne chciały jak najdłużej opóźnić przymus wprowadzenia tzw. rachunku powierniczego (postanowienia ustawy zaczynają obowiązywać od r.). W dłuższym terminie nowa regulacja może negatywnie wpłynąć na wielkość podaży oraz nieco zmienić strukturę przedsiębiorstw w branży, wzmacniając siłę dużych podmiotów, które już dziś nie mają problemów z pozyskaniem finansowania zewnętrznego. Jednocześnie wzrost skali rozpoczętych nowych projektów deweloperskich w 2010 r. i I połowie 2011 r. pozwala zakładać, że koniec 2012 r. upłynie pod znakiem wysokiej liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. Lokale w budowie na koniec 2011 r. stanowiły 77 % całej oferty (wg. REAS), z czego prawie dwie trzecie znajduje się w inwestycjach, które mają być oddane w 2012 r., a kolejne 30% w 2012 r. Kluczowe w dalszym ciągu pozostaną dwa źródła finansowania inwestycji: środki własne oraz kredyt bankowy (dostęp do nich w 2011 r. nieznacznie się pogorszył). Jednocześnie coraz większe znaczenie dla tego rynku ma możliwość pozyskania środków z emisji obligacji obracanych na rynku Catalyst. Oczywiście koszty emisji oraz stopa zwrotu dla klienta jest zdecydowanie wyższa od marży bankowej, ale w sytuacji ograniczonych możliwości kredytowych, oferty te stają się coraz bardziej popularne nawet wśród renomowanych przedsiębiorstw deweloperskich. Na rynku tym są już obecne takie przedsiębiorstwa jak m.in.: Trust, Marvipol, Gant Development, ROBYG, Rank Progress, Ronson Europe. W 2012 r. utrzyma się struktura podaży nowych mieszkań. Branża deweloperska w dalszym ciągu będzie skupiała się na inwestowaniu w popularny segment mieszkań. Preferencje klientów skupiają się na niewielkich powierzchniowo lokalach z maksymalnie dużą liczbą pokoi. Tym samym w ofercie deweloperów dominować będą mieszkania o powierzchni m2 oraz m2. Zdecydowanie mniejszy procent całości inwestycji będą stanowiły lokale o dużej powierzchni użytkowej. W dłuższym terminie podaż mieszkań mogłaby być wspierana dzięki ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym. Według optymistycznych rządowych zapowiedzi ustawa ma wejść w życie jeszcze w na wiosnę 2012 r. Jednakże duża liczba uwag/ zastrzeżeń, które są kierowane pod adresem opisywanego projektu ze strony sektora finansowego, stawia pod znakiem zapytania faktyczną możliwość wprowadzenia nowego produktu do oferty bankowej. Tym samym pojawia się pytanie, czy ustawa ta w ogóle znajdzie zastosowane. Najwięcej wątpliwości budzi rozszerzenie grupy odbiorców na każdego, kto posiada zdolność kredytową. Pierwotnie miał on być przeznaczony dla osób powyżej 65 roku życia, tak jak jest to w krajach Unii Europejskiej. W projekcie ustawy brakuje między innymi uregulowań sytuacji, w których np.: kredytobiorca-senior ożeni się ze znacznie młodszą od siebie kobietą. Czy w takiej sytuacji bank zostałby wówczas zobowiązany do oczekiwania na spłatę kredytu do śmierci obydwu małżonków. Wątpliwość budzi także sytuacja, w której spadkobiercy rezygnują z ubiegania się o mieszkanie po seniorze. Zgodnie z warunkami umowy bank musi spłacić ich w ciągu 30 dni, a sprzedaż nieruchomości z reguły trwa zdecydowanie dłużej. Źródło: 8 Źródło: REAS; Opracowanie AM

9 Determinanty popytu Liczba sprzedanych lokali mieszkalnych przez wybrane, wiodące na rynku firmy deweloperskie Gant Development* JW. Construction *** Dom Development Polnord 1046** Marvipol 173**** Ronson 88**** *Jako pierwszy zdecydował się na wprowadzenie znacznych obniżek cen mieszkań, co przyniosło wzrost sprzedaży lokali mieszkalnych. **Polnord poinformował o sprzedaży 717 mieszkań. W tym jest jednak projekt w Gdańsku (działka z pozwoleniem na budowę przeszło 630 mieszkań) sprzedany z zyskiem innej firmie.***brutto bez rezygnacji ****brak wyników o sprzedaży w III kwartale Dynamika zatrudnienia i przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw oraz inflacja cen konsumenta w ujęciu r/r. Brak wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych przy zapowiedziach i następnie wprowadzeniu ograniczeń regulacyjnych, sprzyjały zwiększaniu popytu w 2011 r. Popyt na kredyty w ramach programu Rodzina na Swoim, a tym samym pośrednio na mieszkania, zwiększał się bezpośrednio przed wprowadzeniem w nim zmian (patrz slajd 18). Na sprzedaż w II połowie 2011 r. miały też wpływ zapowiedzi wprowadzenia obostrzeń wynikających z drugiej części postanowień Rekomendacji S. Szacunki Home Broker wskazują, że dostęp do kredytów hipotecznych zostanie ograniczony o ok %. Już w styczniu 2012 r. miesięczna dynamika wzrostu złotowych kredytów mieszkaniowych była najniższa od kwietnia 2009 r. Podobnie jak w poprzednich latach, również w 2011 r., polityka banków w kwestii udzielania k. hipotecznych oddziaływała na popyt na nieruchomości. Oprócz praktycznie całkowitego wycofania się z udzielania kredytów mieszkaniowych we franku szwajcarskim, banki silnie ograniczają dostęp do finansowania w euro. Ponadto, rosło przeciętne oprocentowanie nowych umów złotowych, z poziomu 6,1 % w I 2011 r. do 7,0% w XII 2011 r. Statystyki sprzedaży mieszkań wybranych giełdowych deweloperów potwierdzają informacje o wzroście sprzedaży nieruchomości w 2011 r. Portfel w kolejnych miesiącach 2011 r. był i jest w 2012 r. odbudowywany nowymi projektami, które jako nieruchomości w początkowej fazie realizacji są wystawiane na sprzedaż. Jednocześnie obecnie częściowo wysoką podaż nowych projektów można wiązać z vacatio legis (do r.) tzw. ustawy deweloperskiej. Negatywna relacja kursu PLN do CHF w 2011 r. nie pozwalała w istotnym stopniu na wprowadzenie do obrotu nieruchomości kupowanych przy wsparciu kredytu walutowego. Jednocześnie zmniejsza możliwość wymiany takiego lokalu na większy. Tym samym ogranicza potencjalny obrót nieruchomościami a dodatkowo zwiększa ryzyko nasilenia się problemów z obsługą kredytów walutowych. Brak silnej poprawy koniunktury na rynku pracy i jednoznacznych sygnałów o jej znacznym polepszeniu w przyszłości nie sprzyja rynkowi nieruchomości. W 2011 r. przeciętny wzrost zatrudnienia (o 3,2% r/r) i wynagrodzenia (o 5,0% r/r), przy jednoczesnym wyhamowaniu trendu wzrostowego w II półroczu 2011 r., nie pozwoliły na dynamiczną, pociągającą za sobą wzrost cen, odbudowę popytu na nieruchomości. 9 Źródło: GUS, Parkiet, Opracowanie AM

10 Perspektywy rozwoju rynku nieruchomości w Polsce w 2012 r. czynniki popytowe Oczekujemy wyhamowania popytu na nieruchomości mieszkaniowe w 2012 r. Czynnikami ograniczającymi popyt będą m.in. wymagana wyższa zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców, wynikająca częściowo z obostrzeń wprowadzonych wraz z nowelizacją Rekomendacji S, zmianami w programie Rodzina na swoim, prawdopodobnym wzrostem marż kredytowych. Co prawda, likwidacja kredytów z RnS z końcem br., w jego ostatnich miesiącach, może łagodzić spadki popytu. Jednakże nie spodziewamy się, aby czynnik ten determinował tak silne jak w 2011 r. zainteresowanie nabyciem mieszkania. Utrzymujący się brak presji na wzrosty cen w 2012 r. nie będzie sprzyjał przyśpieszaniu podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości. Prognozy dotyczące bankowości hipotecznej, sporządzone przez Pentor w lutym 2012 pokazują, że sam sektor bankowy, oczekuje osłabienia się tego segmentu rynku. 52 % z przebadanych placówek bankowych szacuje, ze bieżący rok dla kredytów hipotecznych będzie gorszy niż Poprawę przewiduje 11 %, a brak zmian 37 %. Co więcej, zgodnie z poniższym wykresem zmiana polityki banków w kwestii udzielania kredytów hipotecznych (np. możliwe podwyżki marż, wzrost udziału własnego kredytobiorcy) będzie zmniejszała popyt na mieszkania w 2012 r. Pro popytowo mogą na rynek mieszkań wpływać w IV kwartale 2012 r. oczekiwane obniżki stop procentowych w Polsce. Czynnikiem wpływającym nadal negatywnie na popyt w 2012 r. będzie utrzymujące się wysokie poczucie zagrożenia utraty miejsca pracy, wzrost stopy bezrobocia na początku roku oraz spadek dynamiki wielkości wynagrodzeń. Ponadto potencjalny popyt, który mógłby być generowany przez walutowych kredytobiorców, zgłaszających potrzebę zmiany nieruchomości będzie w dalszym ciągu ograniczany niekorzystnym kształtowaniem się kursu CHF/PLN. Choć niewątpliwie umacnianie się krajowej waluty następuje. Zmiany parametrów polityki banków w kredytach mieszkaniowych Szacujemy, że największy popyt, podobnie jak dotychczas, będzie dotyczył mieszkań z segmentu popularnego tj. 2-, 3-pokojowych lokali o mniejszej powierzchni użytkowej. Ponadto większego popytu można spodziewać się na lokale z inwestycji wprowadzanych na rynek w latach niż na lokale z oferty mieszkań gotowych, z lat poprzednich. Tendencja ta częściowo powiązana jest z niższą ceną lokali z nowych inwestycji, a zarazem lepiej dopasowaną ofertą (bardziej ekonomiczny rozkład pokoi, coraz częściej porównywany do mieszkań z tzw. wielkiej płyty ). W segmencie mieszkań dużych i apartamentów popyt pozostanie niski, a klienci będą czekać na okazje cenowe. Czynnikami pro popytowymi mogą być w przyszłości: fundusze inwestycji zamkniętych (FIZ) - nowa forma finansowania mieszkaniówki nad którą pracuje Związek Banków Polskich oraz rozwój budownictwa czynszowego, które forsuje Polski Związek Firm Deweloperskich. 10 Źródło: NBP, Opracowanie AM

11 * Tendencje cenowe na rynku nieruchomości mieszkaniowych Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym i wtórnym Przeciętna cena 1mkw Dynamika cen r/r [%] (prawa oś) * Zmiana śr. cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i mieszkań w ofercie (agregacja dla : Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania, Łodzi, 1Q 2007 = 100) Na rynku mieszkaniowym w 2011 r. miała miejsce stabilizacja cen z lekką przewagą spadków. Średnioroczna przeciętna cena transakcyjna z Systemu AMRON ukształtowała się na poziomie zł/mkw. Oznacza to spadek kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio o 2,0 % w stosunku do 2010 r. Roczny nieznaczny spadek cen to w największym stopniu efekt dostosowywania nowej, bardzo dużej oferty, do zgłaszanego popytu, podsycanego zmianami regulacyjnymi. Dopasowanie oferty widoczne jest na rynku pierwotnym, gdzie nowo wprowadzane projekty różnią się zarówno standardem mieszkań, jak i niższą lub porównywalną ceną ofertową, podczas gdy średnie ceny lokali pozostających w ofercie są wyższe. Z uwagi na obostrzenia w udzielaniu kredytów deweloperom i wymagania wysokiego poziomu przedsprzedaży ceny mieszkań w początkowej fazie realizacji mogą być niższe, niż te z końcowego etapu. Deweloperzy stosując świadomie taką politykę przyciągają potencjalnych klientów, którzy podejmując wyższe ryzyko ukończenia projektu nabywają lokal po niższych kosztach. Deweloper natomiast dąży do osiągnięcia wymaganego przez banki poziomu przedsprzedaży mieszkań. Wysoka pozostaje różnica pomiędzy przeciętnymi cenami mieszkań budowanych po 2000 r. i lokalami z tzw. wielkiej płyty. Dysproporcje w dużych miastach zaczynają się od 4,1% w Krakowie do 24,1% w Poznaniu. Popyt na tego typu lokale jest zróżnicowany regionalnie, jednak odsetek transakcji takimi mieszkaniami jest >= 30 %. (wg Metrohouse & Partnerzy., analiza z I-VIII 2011 r. uwzględnia Warszawę, Wrocław, Kraków, Gdańsk, Poznań, Łódź). W 2011 r. wzrosła dysproporcja pomiędzy ceną ofertowa a transakcyjną. W przypadku rynku warszawskiego różnica ta wzrosła z 2,1% w miesiacach III-IV do 3,2% XI-XII 2011 r. Przeciętna długość pozostawania oferty na rynku była w ciągu roku zmienna. Dla rynku warszawskiego utrzymała się ona w przedziale dni. * Z uwagi na spadek reprezentatywności danych wojewódzkich w 2011 r. dynamika i przeciętna cena inaczej niż dla poprzednich okresów została wyliczona na bazie statystki dotyczących cen mieszkań notowanych w osiemnastu miastach wojewódzkich. Źródło: AMRON- dane generowane na dzień r., REAS Opracowanie AM 11

12 I 2004 II 2004 III 2004 IV 2004 I 2005 II 2005 III 2005 IV 2005 I 2006 II 2006 III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009 I 2010 II 2010 III 2010 IV 2010 I 2011 II 2011 III 2011 IV 2011 I 2004 III 2004 I 2005 III 2005 I 2006 III 2006 I 2007 III 2007 I 2008 III 2008 I 2009 III 2009 I 2010 III 2010 I 2011 III 2011 [tys.] [tys.] I 2004 III 2004 I 2005 III 2005 I 2006 III 2006 I 2007 III 2007 I 2008 III 2008 I 2009 III 2009 I 2010 III 2010 I 2011 III 2011 [tys.] I 2004 III 2004 I 2005 III 2005 I 2006 III 2006 I 2007 III 2007 I 2008 III 2008 I 2009 III 2009 I 2010 III 2010 I 2011 III 2011 [tys.] Przeciętne ceny mieszkań w ujęciu wojewódzkim Podobnie jak w poprzednich latach, również w 2011 r. utrzymało się znaczne, stabilne lokalne rozwarstwienie przeciętnych cen. Różnica w średniej cenie 1 mkw. lokalu mieszkalnego w 2011 r. pomiędzy najtańszym woj. lubuskim, a najdroższym woj. mazowieckim, wyniosła ponad 4,3 tys. zł (wskazane dysproporcje są zbieżne z danymi za 2010 r.). Przedział wahań przeciętnych cen kupna/ sprzedaży lokali mieszkalnych w 2011 r. wyniósł zł/mkw zł/mkw. Niezmiennie najwyższe ceny notowane są w woj., na terenie, których zlokalizowane są największe aglomeracje miejskie (wyłączając aglomerację łódzką). Regionalnie dominowała stabilizacja cen mieszkań. Jednocześnie warto zaznaczyć, że tendencje cenowe w miastach wojewódzkich, przeciwnie do całych regionów, wykazywały spadki cen mieszkań. Skala budownictwa mieszkaniowego jest bardzo zróżnicowana. W części regionów jest niewielka, przez co każdorazowe wprowadzenie do sprzedaży mieszkań z nowej inwestycji powoduje istotne zmiany średniego poziomu cen. Mniejsza skala obrotu nieruchomościami wpływa na wyższe wahania przeciętnych cen w czasie. Ponadto może ona w mniejszym stopniu odzwierciedlać faktyczne trendy rynkowe mazowieckie małopolskie pomorskie wielkopolskie dolnoslaskie 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 zachodniopomorskie lubelskie warminsko-mazurskie łódzkie opolskie slaskie lubuskie podlaskie swietokrzyskie kujawsko-pomorskie podkarpackie 12 Źródło: AMRON, Opracowanie AM

13 Procesy cenowe na rynku nieruchomości w 2012r. Dostosowywanie podaży do popytu, przy realnym spadku cen, na rynku krajowym ma miejsce już od 2009 r. Korekta cen była oczekiwana od kilku lat. Faktycznie dzisiejsze ceny ofertowe są niższe od tych z 2009 r., jednak brak jest nie są to spektakularne spadki. W ostatnich dwóch latach nominalne obniżki cen mieszkań były raczej nieznaczne. Wg danych AMRON, w 2010 r. przeciętnie w Polsce ceny nominalne spadły o 5,7% r/r, a w 2011 r. dynamika cen dla 18-stu miast wojewódzkich wyniosła -2,0% r/r. Niemniej jednak uwzględniając rosnącą inflację, realny spadek cen był większy. Co więcej, uwzględniając roczny realny wzrost wynagrodzeń w gospodarce narodowej (1,4% w 2010 r. i 1,2% w 2011 r.) można stwierdzić, że dostępność mieszkań dla przeciętnego Polaka wzrosła. Indeks Dostępności Mieszkaniowej, liczony przez ZBP, wzrósł ze 123,96 pkt. w grudniu 2010 r. do 129,48 pkt., tj.o 3,61% w grudniu 2011 r r. dla sektora mieszkaniowego zapowiada się raczej mało optymistycznie. Brak jest jednoznacznych czynników, które mogłyby wpłynąć na wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych. Przeciwnie zaś, wysoka podaż mieszkań na rynku przy niższym, ograniczonym m.in. regulacyjnie, popycie będzie prowadziła do dominacji kilkuprocentowych spadków cen w I połowie 2012 r. W scenariuszu optymistycznym spadki powinny w II połowie 2012 r. wyhamować, choćby ze względu na wzrost popytu przed całkowitą likwidacją programu Rodzina na swoim. Jednak gdyby zaczął realizować się scenariusz pesymistyczny i spowolnienie gospodarcze byłoby silniejsze od oczekiwań, szczególnie na rynku pracy, należy spodziewać się, że II półrocze br. upłynie również pod znakiem spadków cen. Na większą stabilizację cen mogą liczyć inwestorzy sprzedający nieruchomości z segmentu popularnego - lokale o powierzchni ok. 55 mkw. (dwu-, trzypokojowe). Na rynku mieszkań wielkopowierzchniowych i apartamentów popyt utrzyma się na niskim poziomie, a tym samym potencjalna korekta cen może być wyższa. Wzrosnąć mogą koszty budowy mieszkań indywidualnych. Jednocześnie zainteresowanie tą formą budownictwa pozostanie w 2012 r. wysokie. Prawdopodobnym wydaje się niewielki (kilkuprocentowy) wzrost cen towarów i usług budowlanych. 13 Opracowanie AM

14 37,9 45,6 71,6 67,8 62,7 58,7 52,9 52,8 48,3 49,6 64,0 61,2 56,9 57,6 62,2 59,6 88,4 86,6 82,3 83,0 [tys.] Wartość kredytów hipotecznych w Polsce Relatywnie dobra koniunktura na rynku nieruchomości w 2011 r. powiązana była ze wzrostem popytu na kredyty hipoteczne, szczególnie widocznym w pierwszych trzech kwartałach 2011 r. Wzrost popytu na kredyt hipotecznych determinowała też obawa przed wprowadzeniem zmian regulacyjnych (związanych m.in. z nowelizacją Rekomendacji S i zmianami w programie Rodzina na swoim ). Zgodnie z danymi ZBP w 2011 r. udzielono 49,0* mld zł kredytów mieszkaniowych (228,9* tys. szt.). W 2010 r. udzielono ich 230,4 tys. szt. na kwotę 48,6 mld zł. Wyhamowanie akcji kredytowej w IV kw r. wynika pośrednio ze zmniejszenia dostępu do kredytów z rządową dopłatą. Szacujemy, że średnia wartość kredytu w 2011 r. wyniosła 214,2 tys. zł (w 2010 r. było to 211,1 tys. zł). W 2011 r. w dalszym ciągu dominowały kredyty w walucie krajowej (ok. 78% wszystkich nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych). Dość popularne pozostały kredyty udzielane w euro (ok. 14% wolumenu). Jednakże dostęp do tego typu finansowania jest ograniczony. Wysoka zmienność kursu EUR/PLN podwyższa ryzyko tego typu kredytów. Z drugiej strony niskie stopy procentowe (LIBOR EUR 3M = 1,2921 ; WIBOR 3M = 4,99 wg stanu na r.) i perspektywa umacniania się waluty krajowej względem euro w długim terminie, zwiększa atrakcyjność zaciągania zobowiązań w tej walucie. Jakość portfela kredytów mieszkaniowych w 2011 r. uległa pogorszeniu. Udział kredytów zagrożonych w ogólnym wolumenie kredytów mieszkaniowych wzrósł zarówno w przypadku kredytów zlotowych (z 2,8% na koniec 2010 r. do 3,5% na koniec 2011 r.) jak i walutowych (z 1,3 % na koniec 2010 r. do 1,8 % na koniec 2011 r.). Jednocześnie tempo pogarszania się kredytów walutowych było wyższe od złotowych Liczba i wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych 12,0 15,9 15,2 12,7 12,1 16,4 16,8 11,9 7,6 9,4 10,9 10,8 9,8 13,5 13,1 13,4 12,8 12,2 12,3 10,6 18 % [ ] 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Struktura walutowa wartości nowo udzielonych kredytów 30 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV* 0 0% II III IV I II III IV I II III IV I II III IV* Liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w mld PLN (prawa oś) 14 PLN CHF EUR Inne * Prognoza AM Bank BGŻ na IV kw r., opracowana została na podstawie danych SARFIN Źródło: NBP, ZBP, REUTERS; Opracowanie AM

15 Program Rodzina na swoim 2011 r. był rokiem istotnych zmian w programie Rodzina na swoim, a jednocześnie dużego popytu na ten produkt. W 2011 r. udzielono ponad 51,3 tys. kredytów (wzrost o 19,0% r/r) z tego programu na kwotę 10,2 mld zł (wzrost o 26,9% r/r). Od początku jego obowiązywania (tj. od 2007 r.) przyznano ich razem ponad 136 tys. na łączną sumę ok. 25,0 mld zł. Analogicznie jak w poprzednich latach, również w 2011 r. wśród kredytów dominowały zakupy z rynku wtórnego (53,9%- liczbowo, 46,8%- wolumenowo), 19% stanowiły kredyty na budowę domu jednorodzinnego, a 27% na zakup mieszkania z rynku pierwotnego. Rządowe zapowiedzi częściowego ograniczania, a następnie całkowitego wycofania się z programu, przyśpieszały decyzje o zakupie nieruchomości. Liczba kredytów mieszkaniowych udzielonych w marcu (przewidywany pierwszy termin wprowadzenia zmian) i wrześniu 2011 r. dynamicznie wzrosła. We wskazanych miesiącach udzielono ich po ok. 5,8 tys., podczas gdy w pozostałych miesiącach średnio udzielano po 4,3 tys. (śr.dla I, II, IV, V, VI, VII, VIII). Ograniczenie dostępności RnS w IV kw r. determinowało spadek wolumenu oraz wartości udzielanych tego typu kredytów. Znaczne ograniczenie limitów cen mieszkań kwalifikowanych do RnS silniej wpłynęło na rynek pierwotny niż wtórny. Już w IV kw r. wartość tego typu kredytów na mieszkania z r. wtórnego średnio spadła o 75%, a liczba z ok. 600 kwartalnie do 165 sztuk. Podczas gdy, na rynku pierwotnym ich liczba wzrosła z 454 na początku roku do 774 w IV kw. ub. r. Całkowite wycofanie funkcjonowania programu nastąpi r. Najczęstszymi beneficjentami programu RnS, w ujęciu woj., byli mieszkańcy woj.: śląskiego (13,8% wszystkich kredytów RnS ) i mazowieckiego (12,5%). Wśród miast wojewódzkich dominowała Warszawa (22,4%) oraz Kraków (9,5%). Najmniej kredytów preferencyjnych udzielono w Zielonej Górze (750 szt.) i Opolu. (778 szt.) 3500 Liczba i wartość kredytów udzielonych w programie Rodzina na swoim Wartość w mln PLN (lewa oś) Łączna wartość kredytów 2500 udzielonych w 2011 r. wg. Ilość w szt. (prawa oś) przeznaczenia IQ IIQ IIIQ IV Q IQ IIQ IIIQ IV Q IQ IIQ IIIQ IV Q I Źródło: BGK, prnews.pl Opracowanie AM

16 Podstawowe czynniki ryzyka Ryzyko dalszego pogorszenia koniunktury na rynku pracy oraz wzrostu kosztów utrzymania gospodarstwa domowego Rosnące ryzyko pogorszenia się koniunktury na rynku pracy w konsekwencji spowolnienia gospodarki krajowej. Ponadto dynamicznie rosnące koszty utrzymania gospodarstwa domowego (utrzymująca się wysoka inflacja) ograniczają potencjalne możliwości inwestycyjne, które przy braku wzrostów cen mieszkań są na rynku minimalizowane. Tym samym czynniki te negatywnie wpływają na popyt na nieruchomości oraz zwiększają prawdopodobieństwo wzrostu liczby nieobsługiwanych zgodnie z terminem kredytów hipotecznych. Stopień zagrożenia (w skali 1-5): 4 Ryzyko kursowe Powrót do tendencji osłabiania się waluty krajowej, szczególnie względem franka szwajcarskiego i euro, na skutek zrealizowania się scenariusza zakładającego powrót kryzysu zadłużeniowego w strefie euro, zwiększy koszt obsługi już zaciągniętych hipotecznych kredytów. Co więcej, dalsze wzrosty miesięcznych zobowiązań kredytowych mogą zwiększyć skalę tzw. kredytów przeterminowanych. Ponadto kolejna fala perturbacji na światowych rynkach finansowych nie będzie sprzyjała odbudowywaniu się popytu inwestycyjnego na rynku nieruchomości. Stopień zagrożenia (w skali 1-5): 3 Ryzyko wzrostu stóp procentowych (wzrost) Utrzymywanie się inflacji na poziomie zdecydowanie przekraczającym górną granicę celu inflacyjnego i niebezpieczeństwo dalszego jej wzrostu może pociągnąć za sobą podwyżki stóp procentowych RPP. Działania tę mogą pogłębić i tak już zmniejszony regulacyjnie popyt na kredyty mieszkaniowe. Zagrożenie to może być szczególnie odczuwalne dla gospodarstw domowych z niższymi dochodami, których zdolność kredytowa jest graniczna, a kolejne podwyżki stopy referencyjnej wykluczą je z rynku, ale i jeszcze bardziej zmniejszą maksymalną dostępną kwotę kredytu. Stopień zagrożenia (w skali 1-5): 3 Ryzyko wprowadzenia rachunków powierniczych W początkowym etapie obowiązywania ustawa wprowadzająca obowiązek zakładania przez dewelopera tzw. rachunku powierniczego może negatywnie wpłynąć na sektor deweloperski i przejrzystość podaży. Może też przejściowo zmniejszyć poziom zaufania do sektora bankowego, który ma niejako odgrywać nie w pełni zdefiniowaną funkcję nadzorującego inwestycję. Sama ustawa w wielu aspektach wydaje się być niedoprecyzowana, w szczególności wątpliwości budzi brak jednoznacznego uregulowania upadłości deweloperskiej np.: czy hipoteka ustanowiona na rzecz banku ma pierwszeństwo zaspokojenia w stosunku do wierzytelności nabywców. Stopień zagrożenia (w skali 1-5): 2 Ryzyko zmian regulacyjnych Wycofanie programu Rodzina na swoim z końcem 2012 r., jest pewne i częściowo jest dyskontowane już od IV kw r. Jednakże, może ono nieznacznie ograniczyć popyt w kolejnym 2013 r. Co więcej, z uwagi na ograniczenia budżetowe, nie należy spodziewać się w najbliższym okresie wprowadzenia innych rządowych programów wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Stopień zagrożenia (w skali 1-5): 1 16 Opracowanie AM

17 Rynek nieruchomości mieszkaniowych w wybranych krajach 17

18 [tys.] [tys.] Podaż mieszkań- porównanie międzynarodowe Liczba mieszkań nowo oddanych do użytku w 2010 r. w Polsce jest jedną z najwyższych wśród prezentowanych krajów europejskich. Wyższą wartość zanotowano jedynie dla Francji i Niemiec. Skala budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest bardzo zbliżona do tej realizowanej u naszych zachodnich sąsiadów. W dalszym ciągu najwięcej tego typu inwestycji jest realizowanych w USA. Choć niekorzystny wpływ kryzysu finansowego istotnie zredukował skalę nowego budownictwa w USA, w dalszym ciągu wielkość ta jest zdecydowanie wyższa niż dla krajów europejskich. W odniesieniu do 2009 r. liczba nowo oddanych do użytku mieszkań spadła w Polsce o 15,1%. Nie jest to jednak zły wynik, biorąc pod uwagę jeszcze niższe ujemne dynamiki w większości pozostałych krajów UE, a także w USA. Rekordowe spadki odnotowano w przypadku Litwy (-61%), Łotwy (-54,2%) i Irlandii (-44,7%). Dodatnie dynamiki r/r zanotowano jedynie dla 3 krajów, tj. Islandii (26,6% - rok wcześniej spadek o 73% r/r), Finlandii (11,7%) oraz Niemiec (0,5%). Mimo rosnącej bazy nowych mieszkań, łączne zasoby mieszkaniowe w Polsce wciąż są na jednym z niższych poziomów wśród krajów europejskich. Potencjał branży budownictwa mieszkaniowego pozostaje wysoki, a w dłuższej perspektywie wielkość zasobów dążyć będzie do poziomów notowanych dla krajów Europy Zachodniej. Zestawiając dane demograficzne z liczbą nowo oddanych do użytku mieszkań, Polska w międzynarodowym porównaniu również wypada dobrze, znacznie powyżej średniej dla analizowanych krajów. (patrz następny slajd) Liczba pozwoleń na budowę w tys. 165,1 187,7 2,6 3,9 4,2 5,8 6,3 8,8 12,8 14,2 16,2 17,4 27,4 33,4 39,2 42,2 49,4 49,4 61,0 91,5 Liczba nowych mieszkań oddawanych do użytkowania w tys ,0 598, , , ,1 1,9 2,3 3,7 6,4 11,1 14,6 15,8 17,1 17,4 19,6 20,8 24,5 36,4 48,8 56,0 135,8 159, Źródło: EMF- European Mortgage Federation, Opracowanie AM

19 Liczba mieszkań oddawanych do użytkowania na 1000 mieszkańców Hiszpania Finlandia Norwegia Islandia Polska Czechy Holandia Irlandia Słowacja Słowenia Rumunia Szwecja USA Bułgaria Węgry Dania Niemcy Estonia Litwa Łotwa 0,9 1,1 3,6 3,6 2,8 3,6 4,6 4,1 4,4 4,2 3,5 3,7 3,4 5,0 3,3 3,1 3,5 3,1 4,2 2,3 2,9 2,1 2,5 2,1 2,6 2,1 2,9 2,1 3,2 2,0 3,0 2,0 1,9 1,7 2,3 2,8 1,9 5,6 5, ,4 W 2011 r. w Polsce na każdy tysiąc mieszkańców oddano do użytkowania 3,4 mieszkania, podczas gdy rok wcześniej wartość tego wskaźnika wyniosła 3,5 (spadek o 3%). Opisywana statystyka dla Polski zbliżyła się do krajów Europy Zachodniej. W dużym stopniu jest to wynik gorszej koniunktury na rynku mieszkaniowym w tych krajach względem naszego rynku. Warty odnotowania jest fakt, że w latach opisywana statystyka wykazywała większe wartości dla Polski, niż dla USA (ok. 2,1 tys. mieszkań na tys. mieszkańców - spadek o 19% r/r w 2010 r.). W 2010 r. ujemna roczna dynamika wskaźnika mieszkań nowo oddanych do użytku na 1000 mieszkańców dotyczyła niemal wszystkich krajów ujętych w zestawieniu. Głowna determinanta tej sytuacji to światowy kryzys finansowy i wynikające z niego wysokie ryzyko inwestowania tego sektora. Największy spadek wskaźnika odnotowano w przypadku Litwy (61% r/r), zaś w odniesieniu do wszystkich analizowanych krajów Europy Zachodniej* wskaźnik obniżył się o 24,1% r/r. W skali roku wzrosty odnotowano jedynie dla Islandii (27,2%), Finlandii (11,1%) i Niemiec (0,8%). *zaliczono następujące kraje: Niemcy, Szwecja, Dania, Holandia, Finlandia, Norwegia, Islandia, Irlandia, Hiszpania Z uwagi na zwiększającą się liczbę rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych w Polsce w ostatnich 2 latach, oczekujemy niewielkiego wzrostu wartości omawianego wskaźnika w krótkim okresie Źródło: EMF- European Mortgage Federation, Opracowanie AM

20 Ceny nieruchomości w wybranych krajach ,00 25,00 15,00 5,00-5,00-15,00 Roczna dynamika cen mieszkań [w %] Islandia Hiszpania Wielka Brytania Holandia Polska Irlandia Niemcy Polska RPA Chiny- Shanghaj USA - FHFA W 2011 r. w dalszym ciągu w większości krajów spadały ceny nieruchomości. Choć dynamika tych spadków wyhamowała, to rynek wciąż odczuwał skutki kryzysu. Z kolei w krajach, w których do tej pory odnotowywano największe dodatnie dynamiki wzrostów cen, w poszczególnych kwartałach 2011 r. coraz rzadziej występowały wzrosty dwucyfrowe (r/r), a w III kwartale takich wartości nie zanotowano już dla żadnego analizowanego kraju. Znacznie wyhamowały wzrosty cen zwłaszcza w krajach azjatyckich, w tym przede wszystkim w Chinach. Tamtejszy rynek w dużym stopniu poddawał się spekulacji, a działania rządu mające na celu ograniczenie tego procesu okazały się skuteczne. O nieznacznym ożywieniu można mówić w przypadku amerykańskiego rynku nieruchomości, który jednak ciągle potrzebuje czasu na odbudowanie się po kryzysie hipotecznym. W III kw r. najwyższe dodatnie dynamiki cen (r/r) dotyczyły krajów nieujętych na wykresach, tj. Singapuru (8,49%), Norwegii (8,32%) oraz Francji (7,05%). W III kw r. najwyższa ujemna dynamika roczna cen występowała w Irlandii (-13,5%). Sytuacja ta jest w dalszym ciągu skutkiem kryzysu finansowego. Oprócz tego kraju, istotne spadki cen zanotowano w Hiszpanii (-5,61%). Najbardziej prawdopodobny scenariusz rozwoju rynku nieruchomości w 2012 r. to stabilizacja cen mieszkań na obecnych poziomach, z tendencją do dalszych spadków. Scenariusz negatywny przede wszystkim odnosi się do krajów, które najbardziej ucierpiały w czasie kryzysu. Rynek nieruchomości pozostaje postrzegany jako mało stabilny, a ryzyko inwestowania na nim pozostanie relatywnie wysokie. 20 Źródło: Global Property Guide, AMRON, Opracowanie AM

21 Wartość kredytów mieszkaniowych w tys. EUR na jednego mieszkańca Norwegia Dania Holandia Luksemburg Irlandia Szwecja USA Wielka Brytania Belgia Cypr Hiszpania Finlandia Niemcy Francja Portugalia Austria Grecja Malta Włochy Estonia Łotwa Węgry Słowenia Słowacja Litwa Polska Czechy Bułgaria Rumunia Rosja Ukraina Grecja Malta Włochy Estonia Łotwa Węgry Słowenia Słowacja Litwa Polska Czechy Bułgaria Rumunia Rosja Ukraina Niska zmienność struktury demograficznej powoduje, że zmiany wskaźnika wartości kredytów mieszkaniowych w tys. EUR na jednego mieszkańca są w znacznym stopniu determinowane zmianą poziomu zadłużenia. W 2010 r. najwyższe wartości wskaźnik ten osiągnął w Norwegii, Danii, Holandii oraz Luksemburgu. Z uwagi na zaostrzenie polityki udzielania kredytów hipotecznych, od 2009 r. dynamika wzrostów wyhamowała. Wartość wskaźnika w Polsce na tle pozostałych krajów Europy podobnie jak w 2009 r., tak i w 2010 r. wykazuje relatywnie niską wielkość. Jednocześnie jego poziom od kilku lat znajduje się w trendzie wzrostowym. Dynamika w 2011 r. wyniosła 15,4% r/r. Wartość całego portfela kredytów hipotecznych w 2010 r. była najwyższa w Wielkiej Brytanii i Niemczech. Poziom tego typu zadłużenia wzrósł w pierwszym z wymienionych krajów o 5,1% r/r, a w drugim o 0,5% r/r. Głównym czynnikiem determinującym zmiany w Wielkiej Brytanii był wzrost popytu na mieszkania, połączony ze spadkiem oprocentowania kredytów. Najwyższe wzrosty wartości całego portfela kredytów hipotecznych były notowane w Słowenii (23% r/r), Włoszech (20,9% r/r) oraz Szwecji (20,1 % r/r). Szacujemy, że w 2011 r. wartość portfeli kredytów hipotecznych krajów Europy przeciętnie wzrosła w porównaniu z 2010 r., Wartość kredytów mieszkaniowych w tys. EUR na jednego mieszkańca w Polsce w latach ,0 1,5 1,0 0,5 0, Źródło: EMF- European Mortgage Federation, Opracowanie AM

22 Wielkość kredytów hipotecznych jako procentowy udział w PKB w 2010 r. Utrzymanie wyższego poziomu zadłużenia gospodarstw domowych względem PKB w krajach Europy Zachodniej w odniesieniu do krajów regionu Europy Środkowo- Wschodniej oraz Rosji. Spośród krajów ujętych w zestawieniu, w 2010 r. najwyższe wartości wskaźnika zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w stosunku do PKB, wynoszące ponad 100%, zanotowano dla Holandii (107,1%) i Danii (101,4%). W drugim z wymienionych państw wartość wskaźnika spadła w porównaniu z 2009 r., na co wpływ miał przede wszystkim wzrost PKB. W Holandii z kolei wartość wskaźnika zwiększyła się, ponieważ przyrost wolumenu kredytów hipotecznych był szybszy niż wzrost całej gospodarki, a poza tym rynek nieruchomości jest wciąż stosunkowo wąski, co wywołuje presję na szybki zakup mieszkania. Najniższą wartość wskaźnika w 2010 r., podobnie jak rok wcześniej, zanotowano dla Rosji - 2,7%. Poza tym poziom 10% nie został przekroczony w Turcji (5,5%), Rumunii (5,6%) i w Ukrainie (8,5%). Na przestrzeni lat 2009 i 2010 zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych względem PKB wśród analizowanych krajów zmniejszyło się w dwóch piątych z nich. Największy spadek po raz kolejny dotyczył Stanów Zjednoczonych (-5,9 pp.), gdzie wpływ kryzysu finansowego na rynek kredytów hipotecznych był jednym z największych. Ponadto istotny spadek w ujęciu rocznym zanotowano w Irlandii (-5 pp.), która dotkliwie odczuła skutki recesji, w tym załamanie się rynku mieszkaniowego. Polska z ok. 21% (szacunkowy stan na koniec 2011 r.) udziałem poziomu zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w PKB utrzymuje się znacznie poniżej średniej ok. 52% dla EU27. Jednocześnie wskaźnik ten dla Polski wzrastał na przestrzeni ostatnich lat, od poziomu 2,1% w 2000 r. do około 21% w 2011 r. Szacujemy, że w 2012 r. restrykcyjna polityka kredytowa spowodowana rekomendacją KNF-u wyhamuje rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce. Holandia Dania Irlandia Wielka Brytania Szwecja USA Norwegia Cypr Portugalia Hiszpania EU27 Niemcy Belgia Malta Finlandia Estonia % 101% 87% 85% 82% 77% 70% 69% 66% 64% 52% 47% 46% 44% 42% 42% % 104% 92% 88% 81% 82% 73% 62% 66% 64% 52% 48% 45% 42% 41% 44% Luksemburg Francja Łotwa Grecja Austria Węgry Włochy Litwa Polska Słowacja Słowenia Czechy Bułgaria Ukraina Rumunia Rosja % 41% 36% 35% 28% 25% 23% 22% 19% 17% 14% 13% 12% 9% 6% 3% % 39% 37% 34% 27% 24% 19% 23% 18% 15% 11% 12% 12% 11% 5% 3% 22 Źródło: EMF- European Mortgage Federation, GUS, NBP. Opracowanie AM