PHN S.A. Restrukturyzacja aktywów

Raport Trzymaj Dane podstawowe Cena bieżąca (PLN) 25,01 Cena docelowa (PLN) 26,30 Min 52 tyg (PLN) 23,40 Max 52 tyg (PLN) 26,20 Kapitalizacja (mln PLN) 1085,03 EV (mln PLN) 924,43 Liczba akcji (mln szt.) 43,38 Free float 25,0% Free float (mln PLN) 271,26 Śr. obrót/dzień (mln PLN) - Kod Bloomberga PHN PW Kod Reutersa PHN.WA Zmiana kursu PHN WIG 1 miesiąc -3,8% -6,6% 3 miesiące 6 miesięcy 12 miesięcy Akcjonariat % akcji i głosów State Treasury 75,00 AIVA OFE 5,05 Inicjujemy wydawanie rekomendacji dla PHN od rekomendacji Trzymaj z ceną docelową w perspektywie 12 miesięcy na poziomie 26,30 PLN. Polski Holding Nieruchomości S.A. powstał w 2011 r. w wyniku konsolidacji kilku jednoosobowych spółek Skarbu Państwa, które prowadziły działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadały w swoich aktywach dobrze zlokalizowane nieruchomości z potencjałem dla realizacji projektów inwestycyjnych. Zgodnie ze swoją strategią w ciągu ostatnich dwóch lat Spółka dokonała znacznej poprawy efektywności działania głównie poprzez restrukturyzację zatrudnienia. Efekty restrukturyzacji aktywów będą widoczne najbardziej po 2015r., a wpływ nowych inwestycji na wycenę portfela będzie ograniczony poprzez realizację większości projektów jako JV z doświadczonymi partnerami. Spółka jest w trakcie procesu pozyskiwania inwestora strategicznego. PHN S.A. Restrukturyzacja aktywów Sektor deweloperski Przedmiotem działalności Grupy jest zarządzanie portfelem 150 nieruchomości wycenianym na ok. 2,1 mld PLN, w skład, którego wchodzi 305,4 tys. m2 GLA powierzchni najmu brutto (łącznie handlowej biurowej, logistycznej, mieszkaniowej i innej), 46,2 tys. m2 łącznej powierzchni użytkowej mieszalnej (gotowej i w realizacji) i 1185,7 ha nieruchomości gruntowych. Znaczna większość wycenianego portfela nieruchomości znajduje się w Warszawie, lub jej pobliżu (ok.. 76% wg wycenianej wartości). Część nieruchomości Spółki ma duży potencjał rozwojowy, dlatego Spółka planuje znaczne inwestycje, na które w ciągu najbliższych 10 lat może wydać w naszej ocenie nawet 1 mld PLN. Do największych projektów rozwijanych w ramach JV należeć będą: wieżowiec PHN Tower, Centrum Handlowe Bartycka w Warszawie oraz zabudowa Portu Rybackiego w Gdyni. Skarb Państwa po sprzedaży 25% akcji w IPO zamierza zaoferować kontrolny pakiet Spółki inwestorowi strategicznemu. Zamiarem Skarbu Państwa jest przystąpienie do sprzedaży w taki sposób, aby zostało ogłoszone wezwanie do zapisywania się na sprzedaż akcji, które objęłoby w pełni akcjonariuszy mniejszościowych. 27 25 PHN Głównym ryzykiem dla Spółki jest sytuacja na rynku nieruchomości warszawskich, która przejawia się presją na czynsze i wzrostem udziału powierzchni niewynajętej w biurach, ze względu na wysoką podaż nowych powierzchni oraz spadkiem cen transakcyjnych na rynku nieruchomości mieszkaniowych. 23 21 13 lut PHN WIG znormalizowany Ponadto część nieruchomości Grupy posiada wady prawne. PHN klasyfikuje je jako nieruchomości z wadami prawnymi potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie oraz nieruchomości z wadami prawnymi niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie. Portfel z potencjałem na pozytywne rozstrzygnięcie ma wartość ok. 132,7 mln PLN i stanowi ok. 7% wartości wycenianego portfela. Portfel nieruchomości z niewielkim potencjałem na pozytywne rozstrzygnięcie nie jest ujmowany w bilansie. Stanisław Ozga, CFA (0-22) 521-79-13 stanislaw.ozga@pkobp.pl PKO Dom Maklerski ul. Puławska 15 02-515 Warszawa r. Dane finansowe (skonsolidowane) mln PLN 2011 2012 2013P 2014P 2015P Sprzedaż 215 188 176 162 110 EBITDA -182-228 16 17 51 EBIT -186-233 11 13 46 Zysk netto -147-171 15 19 45 Zysk skorygowany -147-171 15 19 45 EPS (PLN) - - 0,35 0,40 0,94 DPS (PLN) - - - - - P/E - - 70,96 62,18 26,65 P/BV 0,58 0,63 0,63 0,62 0,61 EV/EBITDA - - 57,34 62,74 22,61 P - prognoza PKO DM

Opis Grupy PHN Polski Holding Nieruchomości S.A. powstał w 2011 r. w wyniku konsolidacji kilku jednoosobowych spółek Skarbu Państwa, które prowadziły działalność w sektorze nieruchomości w Polsce lub posiadały w swoich aktywach dobrze zlokalizowane nieruchomości z potencjałem dla realizacji projektów inwestycyjnych lub przebudowy istniejących obiektów budowlanych. Skarb Państwa chciał utworzyć spółkę, która zarządzałaby tymi nieruchomościami i mogła wykorzystać ich potencjał rozwojowy. Strategia Skarbu zakładała także prywatyzację Spółki i jej sprzedaż na giełdzie oraz zaoferowanie pakietu akcji inwestorowi strategicznemu. Polski Holding Nieruchomości S.A. powstał w następujących etapach: 25 marca 2011 r. założona została Grupa Polski Holding Nieruchomości S.A.-spółka holdingowa. 22 kwietnia 2011 r. utworzono Polski Holding Nieruchomości (jednoosobową spółkę Skarbu Państwa, obecna nazwa Warszawski Holding Nieruchomości), w wyniku połączenia Dipservice, TON Agro, Składnicy Księgarskiej i COBO oraz spółek zależnych Kaskada i Argo w lipcu 2011 wniesiono do Grupy Polski Holding Nieruchomości S.A. akcje i udziały Warszawskiego Holdingu Nieruchomości oraz Intraco i Budexpo. w grudniu 2011r. do Grupy Polski Holding Nieruchomości S.A. wniesiono Dalmor i Wrocławskie Centrum Prasowe. 25 kwietnia 2012r. zmieniono nazwę spółki holdingowej Grupa Polski Holding Nieruchomości S.A. na Polski Holding Nieruchomości S.A. Struktura Grupy PHN Budownictwo mieszkaniowe Dzierżawa i wynajem nieruchomości Spółka holdingowa źródło: PHN 2

Krótka charakterystyka spółek wchodzących w skład grupy: Dipservice (spółka powstała w 1962 r.), Intraco (spółka powstała w 1974 r.) oraz Budexpo (spółka założona w 1960 r.) działały na warszawskim rynku nieruchomości, prowadziły działalność obejmującą zarządzanie własnym zróżnicowanym portfelem nieruchomości, wśród których były powierzchnie biurowe, handlowe i mieszkalne; TON Agro (spółka powstała w 1992 r.) była spółką dominującą grupy kapitałowej prowadzącej działalność deweloperską oraz działalność w zakresie obrotu nieruchomościami; COBO (spółka powstała w 1951 r.) zajmowała się wynajmem powierzchni biurowej, handlowo- usługowej oraz działalnością deweloperską; Składnica Księgarska (spółka powstała w 1954 r.) prowadziła działalność w zakresie wynajmu powierzchni biurowej oraz magazynowej; Wrocławskie Centrum Prasowe (spółka założona w 1993 r.) skupiała swoją działalność na zarządzaniu nieruchomościami i wynajmie nieruchomości we Wrocławiu; Dalmor (spółka założona w 1946 r. z siedzibą w Gdyni) będąca właścicielem korzystnie położonych działek gruntu w Gdyni, z wysokim potencjałem dla realizacji przyszłych projektów inwestycyjnych Grupy, koncentrowała się głównie na rybołówstwie dalekomorskim i przetwórstwie rybnym, usługach portowych i chłodniczych, a także na najmie powierzchni, w tym powierzchni magazynowych (logistycznych); Agro-man (spółka powstała w 1997 r.) była przede wszystkim zaangażowana w realizację deweloperskich projektów mieszkaniowych przeznaczonych na sprzedaż. Główny obszar działalności spółki koncentrował się na warszawskim Targówku. Wraz z wniesieniem do Grupy spółek zależnych PHN przejął ich portfele nieruchomości, a także, w niektórych przypadkach ich dotychczasową działalność: portową, chłodniczą, (Dalmor), czy hurtową sprzedaż książek i artykułów spożywczych. Działalność ta była stopniowo wygaszana i w najbliższej przyszłości będzie zaniechana. Obecnie podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest zarządzanie portfelem nieruchomości wycenianym na ok. 2,1 mld PLN, w skład, którego wchodzi łącznie 305,6 tys. m2 powierzchni najmu brutto (handlowej biurowej, logistycznej, mieszkaniowej i innej), 5,1 tys. m2 planowanej powierzchni komercyjnej w realizacji i 1185,7 ha nieruchomości gruntowych. W ciągu najbliższych kilku lat przedmiotem działalności PHN będzie także działalność deweloperska na rynku mieszkaniowym. Projekty mieszkaniowe (gotowe i w realizacji) mają łączną powierzchnię (stan na 31.12.2012) PUM 46,16 tys. m2 z czego 17,8 tys. m2 zostało już sprzedanych. Spółka chce jednak zakończyć tę działalność poprzez sprzedaż banku ziemi lub zabudowę i sprzedaż mieszkań. Główną część portfela stanowią nieruchomości klasyfikowane przez Spółkę jako generujące przychody z najmu- 1,51 mld PLN, wśród których dominują nieruchomości o przeznaczeniu biurowym 1,07 mld PLN. Do nieruchomości generujących przychody z najmu zaliczają się także nieruchomości handlowe 164 mln, logistyczne 141,3 mln PLN oraz mieszkaniowe i inne 135,8 mln PLN. Oprócz nieruchomości generujących przychody z najmu drugą główną grupą nieruchomości w portfelu są projekty inwestycyjne i bank ziemi, z czego nieruchomości gruntowe wyceniane są na 457,6 mln PLN, deweloperskie projekty mieszkaniowe na 80,2 3

mln PLN, a projekty komercyjne w realizacji na ok. 30,3 mln PLN. Spółka posiada także 50% udział we wspólnej inwestycji wraz z SEGRO dotyczącej obiektów magazynowo-logistycznych we Wrocłąwiu o planowanej powierzchni użytkowej ok. 40 tys. m2 wyceniany na 31.12.2012 r. na 17,9 mln PLN. Z różnorodności spółek, które weszły w skład portfela PHN wynika także bardzo duże zróżnicowanie portfela nieruchomości, który obejmuje zarówno nowoczesną powierzchnię biurową w Warszawie, budowle zabytkowe, bloki mieszkalne z lat 70 i 80-tych ubiegłego wieku, powierzchnie handlowe i magazynowe jak też ziemię rolną oraz mieszkaniowe projekty deweloperskie. Poszczególne nieruchomości posiadane przez Spółkę znacznie różnią się wielkością i wartością. Geograficznie znaczna większość posiadanego portfela nieruchomości znajduje się w Warszawie- ok. 76,1% wycenianej wartości, w szczególności dotyczy to portfela generującego przychody z najmu. Geograficzna struktura portfela Grupy PHN 157 44 Gdańsk 1,357 230 48 na Poznań Warszawa 19 98 na Łódź 60 Wrocław Wartość rynkowa (mln PLN) Nieruchomości generujące przychody z najmu Projekty w dewelopmencie i nieruchomości gruntowe źródło: szacunki PKO DM, stan na dzień 30.09.2012 roku 4

Charakterystyka portfela nieruchomości Grupy PHN. W portfelu prezentowanym w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej znajduje się łącznie 150 nieruchomości o wartości rynkowej na 31.12.2012r. 2079 mln PLN (włączając w to nieruchomości obciążone wadami prawnymi klasyfikowane przez Spółkę jako potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie- łącznie 8 nieruchomości o wartości 132,7 mln PLN). Wielkość ta nie uwzględnia nieruchomości obciążonych wadami prawnymi klasyfikowanych przez Spółkę jako mające niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie oraz straconych. Na portfel ten składają się łącznie 23 nieruchomości o wycenie rynkowej 204,1 mln PLN (wg wyceny na 31.10.2012r.). Spółka w powyższej wycenie uwzględnia także wycenę rynkową zapasów oraz nieruchomości wykorzystywanych na własne potrzeby (stanowiących środki trwałe). Grupa w celach prezentacyjnych i sprawozdawczych dzieli posiadany portfel nieruchomości na kilka sposobów. Pod względem uregulowania stanu prawnego nieruchomości: na nieruchomości bez wad prawnych, nieruchomości z wadami prawnymi potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie, nieruchomości z wadami prawnymi niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie, nieruchomości stracone Pod względem funkcjonalnym na: nieruchomości generujące przychody z najmu, wśród których wyróżnia się: Komercyjne: Biurowe Handlowe Logistyczne Mieszkaniowe i pozostałe projekty inwestycyjne i bank ziemi, projekty komercyjne w realizacji deweloperskie projekty mieszkaniowe nieruchomości gruntowe Ze względu na przyjętą strategię co do poszczególnych nieruchomości na: pozostające w portfelu, przeznaczone do dalszego dewelopmentu przeznaczone do sprzedaży 5

Podział nieruchomości ze względu na stan prawny. Ze względu na historię spółek zależnych posiadających nieruchomości należące pośrednio do Skarbu Państwa na terenie Warszawy część nieruchomości jest przedmiotem roszczeń byłych właścicieli lub ich prawnych spadkobierców. Wynika to z faktu, że w latach czterdziestych i pięćdziesiątych XX wieku, po zakończeniu II Wojny Światowej i zmianach ustrojowych wiele prywatnych nieruchomości oraz przedsiębiorstw zostało znacjonalizowanych przez ówczesne władze. W szczególności dotyczyło to nieruchomości w Warszawie, które były objęte dekretem z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. Na podstawie dekretu Gmina Miasta Stołecznego Warszawa, a następnie w 1950r. Skarb Państwa przejął wszystkie grunty w granicach miasta. Właściciele mieli sześć miesięcy na złożenie wniosku o ustanowienie prawa własności czasowej lub prawa zabudowy nacjonalizowanego gruntu. Znaczna część właścicieli nie zdążyła tego zrobić. Część złożonych wniosków pozostała bez rozpatrzenia lub wydawano decyzje odmowne niezgodne z prawem. Obecnie część gruntów przejętych w ten sposób jest przedmiotem roszczeń byłych właścicieli bądź ich następców prawnych. Oprócz roszczeń osób trzecich część nieruchomości Grupy PHN posiada inne wady prawne jak np.: brak tytułu własności. Spółka dokonała oceny czy istnieją podstawy prawne i faktyczne, które umożliwiają wydanie przez sąd, lub inny właściwy organ orzeczenia na korzyść Grupy, lub umożliwiają podjęcie przez Grupę działań, które spowodują nabycie/odzyskanie przez Grupę prawa własności albo innego prawa rzeczowego do władania nieruchomościami. W przypadku istnienia takich przesłanek PHN zaliczył takie nieruchomości obciążone wadami prawnymi jako Nieruchomości z wadami prawnymi, potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie. W przypadku braku wystarczających podstaw do stwierdzenia takich przesłanek Spółka klasyfikuje takie nieruchomości jako Nieruchomości z wadami prawnymi niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie. Portfel nieruchomości PHN S.A. pod względem stanu prawnego (mln PLN) 133 5,8% 204 8,9% Bez wad prawnych 1946* 85,3% Potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie Niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie* *Portfel nieruchomości z wadami prawnymi -niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie nie jest wykazywany w bilansie Źródło:DM PKO,PHN S.A.* z uwzględnieniem pełnej wartości Świetokrzyskiej 36 i Bartyckiej 26 Portfel klasyfikowany jako nieruchomości z wadami prawnymi niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie (na dzień 31 października 2012 r. portfel ten składał się z 22 nieruchomości o wycenie rynkowej 204,1 mln PLN. Portfel ten wygenerował w 2011r.przychody z 6

najmu na poziomie 14,2 mln PLN oraz NOI w wysokości 9,3 mln PLN. W jego skład wchodzą głównie budynki używane jako biura i wille na terenie Warszawy. Portfel ten nie jest wykazywany w sprawozdaniach z sytuacji finansowej. Natomiast przychody z portfela są wykazywane w sprawozdaniu z dochodów całkowitych, co może powodować w przypadku utraty nieruchomości obniżenie poziomu przychodów w przyszłości. W związku z tą grupą nieruchomości Spółka tworzy także rezerwy na roszczenia z tytułu utraconych pożytków. W 2012r. Spółka utworzyła 15,7 mln PLN rezerw, a ich łączna wielkość wynosiła na koniec 4Q 2012 r. 52 mln PLN. Z posiadanego portfela 150 nieruchomości zaklasyfikowanego jako bez wad prawnych i z wadami prawnymi, potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie Spółka posiada 54 z nich na zasadzie prawa własności, 87 jako użytkowanie wieczyste, w stosunku do 3 posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a 6 nieruchomości posiada bez podstawy prawnej. Nie wszystkie nieruchomości Grupy są użytkowane w sposób zgodny ze sposobem użytkowania określonym w decyzjach administracyjnych. Nie więcej niż 70 nieruchomości, w tym 41 nieruchomości (bez wad prawnych i wadami prawnymi, potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie) o łącznej powierzchni najmu 50,8 tys. m2 stanowiących 31% wartości portfela Grupy, które są wynajmowane na cele biurowe zostało zgłoszone organom administracji publicznej jako nieruchomości mieszkaniowe. Oprócz sankcji administracyjnych może powodować to także konsekwencje podatkowe, np.: z tytułu większej opłaty za użytkowanie wieczyste, która obecnie wynosi 1% od nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe i 3% od nieruchomości przeznaczonych na cele biurowe. W skład portfela objętego wadami prawnymi potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie wchodzą głównie budynki użytkowane jako biura i wille na terenie Warszawy. W portfelu nieruchomości objętych wadami prawnymi potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie nie znajdują się, mimo że posiadają wady prawne działki stanowiące części dwóch nieruchomości, które będą istotnymi projektami deweloperskimi grupy w przyszłości. Są to Bartycka 26 i Świętokrzyska 36, przy czym działka stanowiąca część nieruchomości Bartycka objęta jest roszczeniem osób trzecich. 7

Podział funkcjonalny portfela Spółki. Biorąc pod uwagę nieruchomości, które Spółka prezentuje w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej (pozbawione wad prawnych oraz z wadami prawnymi, potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie) Spółka dzieli nieruchomości na generujące przychody z najmu oraz projekty inwestycyjne i bank ziemi. Portfel nieruchomości PHN S.A. na 31.10.2012r. Biurowe (70) 1075,4 mln PLN Generujące przychody z najmu Handlowe (7) 170,70 mln PLN Logistyczne (2) 145,0 mln PLN Projekty inwestycyjne i bank ziemi Mieszkaniowe (7) 61 mln PLN Pozostałe (17) 83,7 mln PLN Grunty (38) 463,2 mln PLN * () liczba nieruchomości/projektów Źródło: PHN S.A. Projekty mieszkaniowe (7) 76,9 mln PLN Projekty komercyjne (2) 26,5 mln PLN Nieruchomości generujące przychody z najmu (łącznie 103 nieruchomości, łączna powierzchnia najmu 298,5 tys. m2 GLA), wśród których wyróżnia : Komercyjne biurowe (70 nieruchomości, 146,3 tys. m2 GLA) handlowe (7 nieruchomości, 51,7 tys. m2 GLA) logistyczne (2 nieruchomości, 77,2 tys. m2 GLA) Mieszkaniowe i inne (24 nieruchomości, 23,4 tys. m2 GLA) Oraz: Projekty inwestycyjne i bank ziemi projekty komercyjne w realizacji (2 inwestycje) deweloperskie projekty mieszkaniowe (7 nieruchomości) grunty (38 nieruchomości) 8

Nieruchomości generujące przychody z najmu (wg stanu na 31października 2012r.) mln PLN 140 120 100 PHN -roczne uśrednione przychody z najmu brutto i NOI (zysk operacyjny netto) w 2012 r. 122,9 89,7 80 60 40 59,6 47,7 20 0 16,9 7,2 8,7 7,7 1,4 3,3 Całość Biurowe Handlowe Logistyczne Mieszkaniowe i inne Źródło: PHN S.A. Roczne uśrednione przychody z najmu brutto roczny uśredniony NOI logistyczne; 77 174 2 Nieruchomości generujące przychody z najmu (GLA m2) i liczba nieruchomości. mieszkaniowe; 7 431 7 inne; 15 526 17 biurowe; 146 263 70 handlowe; 51721 7 Źródło: PHN S.A. stan na 31.10.2012r. Nieruchomości wchodzące w skład portfela generującego przychody z najmu odpowiadają za ponad 99% przychodów z najmu. Roczny uśredniony przychód z najmu brutto dla gruntów wyniósł za 2012 r. 0,5 mln PLN. Portfel generujący przychody z najmu stanowiący 73% wartości całego portfela nieruchomości składa się głównie z obiektów pełniących funkcje biurowe mających 70% udział w tym portfelu, powierzchnie handlowe z 11% udziałem, logistyczne stanowiące 9,4% udziału w portfelu oraz mieszkaniowe i inne o udziale także 9,4%. Geograficznie znaczna większość posiadanego portfela generującego przychody z najmu obejmująca 95 nieruchomości i 64,5% wycenianej wartości rynkowej portfela nieruchomości Grupy znajduje się w Warszawie, lub w jej pobliżu. Trzy nieruchomości stanowiące 10,1% wycenianej wartości portfela znajdują się w Gdyni. Biorąc pod uwagę nieruchomości bez wad prawnych i z wadami prawnymi klasyfikowane 9

jako potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie, czyli nieruchomości wykazywane w bilansie największy udział w generowaniu czynszów i NOI mają nieruchomości biurowe, które wygenerowały w 2011 r. 36 mln PLN NOI co stanowiło ponad 85% NOI dla tych aktywów. Za pozostałą część NOI w wysokości 6,1 mln PLN odpowiadały nieruchomości handlowe, przy czym głównie dotyczyło to centrum wyposażenia wnętrz przy ul. Bartyckiej 26. Nieruchomości biurowe. Nieruchomości biurowe(mln PLN) 1075 51,1% 66,3 129,6 81,7 102,6 108,7 380,5 Nieruchomości biurowe (mln PLN) 206 Budynki Klasy B Budynki Klasy C Mieszkania i budynki mieszkalne wykorzystywane jako biura Wille wyk jako pow biurowe Placówki Dyplomatyczne Zabytkowe Biurowe Pozostałe budynki biurowe Roczne uśrednione przychody z najmu bruttoza 2012r. (mln PLN)* 33,3 27% Roczne uśredniony NOI za 2012 r. (mln PLN)* 11,9 20% 89,7 73% 47,7 80% Biurowe Pozostałe Nieruchomości Źródło: PHN S.A. * dla nieruchomości generujacych przychody z najmu Biurowe Pozostałe Nieruchomości Źródło: PHN S.A. * dla nieruchomości generujacych przychody z najmu Podstawową grupę nieruchomości generujących przychody z najmu stanowią nieruchomości biurowe, z których zdecydowana większość położona jest w Warszawie. W przypadku PHN pojęcie nieruchomości biurowe jest szerokie i oznacza faktycznie nieruchomości wykorzystywane na cele biurowe, gdyż obejmuje także budynki mieszkalne, czy wille wykorzystywane w tym celu. Według naszych szacunków, biorąc pod uwagę dane uśrednione dla 9 miesięcy 2012r. Grupa tych nieruchomości generuje ok. 72% całości przychodów z czynszu i ok. 78% całego NOI (dla nieruchomości bilansowych). W segmencie biurowym możemy wyróżnić -dwa budynki biurowe klasy B o GLA 10 447 m2 i wycenie rynkowej 108,7 mln PLN, na które składają się Kaskada przy Jana Pawła II 12, o pow. 9477 m2 i biura w hotelu Hyatt o pow. Łącznej 970 m2, -cztery budynki biurowe klasy C o łącznej powierzchni GLA 31 978 m2 i wycenie 206 mln PLN, na które składają się Intraco, budynek Reytana 17 oraz dwa budynki przy ul. Wiśniowej 40 i 40B, -mieszkania i budynki mieszkalne wykorzystywane jako biura, które stanowią największą 10

grupę w tym segmencie razem 26 nieruchomości o łącznej powierzchni najmu brutto GLA 56,5 tys. m2 i wycenie 380,5 mln PLN, do budynków takich zaliczyć można Starościńską 1, 1a -g, Reytana 15, Świętokrzyską 34, Kubickiego 17 i 19, -wille wykorzystywane jako powierzchnie biurowe-17 nieruchomości o łącznej powierzchni najmu brutto 9,2 tys. m2 i wycenie 81,7 mln PLN, nieruchomości przeznaczone na placówki dyplomatyczne (razem 11 nieruchomości o łącznej powierzchni najmu brutto GLA 6,97 tys. m2 i wycenionej wartości rynkowej 66,3 mln PLN, -pięć budynków zabytkowych o łącznej powierzchni najmu 13,5 tys. m2 i wycenionej wartości rynkowej 130 mln PLN, do których zaliczyć można budynek przy Wierzbowej 9,11, Senatorskiej 27, Nowy Świat 19 i Podwale 62, 62A we Wrocławiu - pozostałe 4 budynki biurowe o wartości 76,1 mln PLN i GLA 7,2 tys m2, np.: Wilanowska 372, Lektykarska Według naszych szacunków kilkanaście największych budynków zajmujących ok. 50% GLA generują ok. 60% czynszu, ale ok. 80% NOI. Różnica wynika z tego, że koszty utrzymania i obsługi małych obiektów są znacznie wyższe niż w większych biurowcach, oraz w większym stopniu są refakturowane na najemców. Nie bez znaczenia jest także fakt, że średni wiek posiadanych nieruchomości wynosi 43 lata. Pod względem strategicznym z portfela powierzchni zaklasyfikowanych jako biurowe większość nieruchomości ma pozostać w portfelu. Budynek przy ul Świętokrzyskiej 36 jest zakwalifikowany do dewelopmentu, ma tam powstać biurowiec o powierzchni GLA ok. 43,8 tys. m2. Ponad 30 mniejszych obiektów biurowych: głównie wille i budynki mieszkaniowe użytkowane jako biura ma zostać sprzedanych. Większość willi, w których znajdują się placówki dyplomatyczne, została wybudowana przed II Wojną Światową lub w latach sześćdziesiątych dwudziestego wieku, natomiast większość obiektów używanych jako biurowe została wybudowana od lat pięćdziesiątych do końca lat osiemdziesiątych ubiegłego wieku. Do nowszych obiektów należą: biurowiec Kawalerii 5 pochodzący z 1993r. (obecnie budynek ten znajduje się w części portfela posiadającego wady prawne, niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie), Kaskada z 1998r, budynek Wiśniowa 40B z 2002r, Rejtana 17, oraz biura w hotelu Hyatt z 2003r. Grupa posiada także kilkanaście nieruchomości wykorzystywanych jako biura w portfelu nieruchomości z wadami prawnymi, niewielki potencjał na pozytywne zakończenie. Łączny GLA wynosi ok. 18 tys. m2, a wartość rynkowa ok. 160 mln PLN. Nieruchomości te nie są wykazywane w bilansie, ale w przyszłości w przypadku ich utraty mogą zmniejszyć przychody z czynszu wg naszych szacunków o ok. 12 mln PLN i NOI o ok. 8 mln PLN. 11

Nieruchomości handlowe. Nieruchomości handlowe (mln PLN) 170,7 8,1% Nieruchomości handlowe (mln PLN) 14,1 14,7 77,4 64,5 Portfel nieruchomości Handlowe Bartycka 26 Prymasa Tysiąclecia 83 Marszałkowska 80 Pozostałe (4 nieruchomości) Nieruchomości o przeznaczeniu handlowym mają łączną wartość 170,7 mln PLN i GLA 51 721 m2. Roczne uśrednione przychody z najmu bruttoza 2012r. (mln PLN)* 106,1 86% Roczne uśredniony NOI za 2012 r. (mln PLN)* 52,4 88% 16,9 14% 7,2 12% Handlowe Pozostałe Nieruchomości Źródło: PHN S.A. * dla nieruchomości generujacych przychody z najmu Handlowe Pozostałe Nieruchomości Źródło: PHN S.A. * dla nieruchomości generujacych przychody z najmu Największymi obiektami pod względem wartości jest Centrum Handlowe Budownictwa i Wyposażenia Wnętrz Bartycka 26, o wycenie 77,4 mln PLN i GLA ok. 17,4 tys. m2. Część działki o wartości wycenionej 10,9 mln PLN objęta jest roszczeniami osób trzecich. Drugim najważniejszym obiektem jest Prymasa Tysiąclecia 83, o wartości działki 64,5 mln PLN i powierzchni działki 28,7 tys. m2. Na działce stoją budynki o łącznej powierzchni wynajmowanej 24,8 tys. m2. Działka sąsiaduje z terenem, który kupiło w tym roku JW Construction pod zabudowę komercyjno mieszkaniową. W planach strategicznych Spółki jest przekształcenie terenu przy ul. Bartyckiej 26 w nowoczesny obiekt handlowy o GLA ok. 60 000 m2. Obiekt przy ul. Prymasa Tysiąclecia ma zostać sprzedany. Obiekty handlowe wygenerowały operacyjny netto w 2011r. na poziomie 6,1 mln PLN, na który głównie złożyły się wyniki CH Bartycka. 12

Nieruchomości logistyczne. Nieruchomności logistyczne Nieruchomości logistyczne(mln PLN) 145,0 6,9% 138 95% 7,0 5% Logistyczne Port Rybacki Gdynia Prądzyńskiego 21 Źródło: PHN S.A. Źródło: PHN S.A. 114,3 93% Roczne uśrednione przychody z najmu bruttoza 2012r. (mln PLN)* Roczne uśredniony NOI za 2012 r. (mln PLN)* 58,2 98% 8,7 7% 1,4 2% Logistyczne Pozostałe Nieruchomości Źródło: PHN S.A. * dla nieruchomości generujacych przychody z najmu Logistyczne Pozostałe Nieruchomości Źródło: PHN S.A. * dla nieruchomości generujacych przychody z najmu Nieruchomości logistyczne stanowią dwie nieruchomości o powierzchni użytkowej brutto GLA 77,2 tys. m2 i wartości wycenionej 145 mln PLN. Składają się na to dwie nieruchomości. Największą stanowi Port Rybacki Gdynia przejęty wraz z Dalmorem. Wartość nieruchomości wynosi 138 mln PLN. Łączna powierzchnia działki wynosi ok. 101 tys. m2. Na nieruchomość składają się 43 budynki magazynowe i biurowe o łącznej powierzchni GLA 76 465 m2 z czego 2 budynki o powierzchni ok. 20 tys. m2 mają status zabytków. Nieruchomość ta zgodnie z klasyfikacją Zarządu jest przeznaczona do dalszego dewelopmentu. Atutem nieruchomości jest jej lokalizacja na Molo Rybackim Portu Gdynia w bezpośrednim sąsiedztwie budynków Sea Towers oraz możliwość wykorzystania do zabudowy w zakresie powierzchni komercyjnych, mieszkaniowych i biurowych. Drugą nieruchomością jest Prądzyńskiego 21, są to powierzchnie magazynowe zlokalizowane na warszawskiej Woli. Wycena nieruchomości wynosi 7,0 mln PLN i jest ona przeznaczona do sprzedaży. W 2011r. powierzchnie logistyczne wygenerowały ujemne NOI na poziomie ok. 2,3 mln PLN. 13

Nieruchomości mieszkaniowe i inne. Nieruchomości mieszkaniowe (mln PLN) Nieruchomości mieszkaniowe (mln PLN) 61,6 3% 14,7 24% 31,4 51% 15,5 25% Mieszkaniowe Gościeradowska 2 Polna 48 Pozostałe (5 willi) Spółka posiada 7 nieruchomości mieszkaniowych o łącznej powierzchni najmu brutto GLA w wysokości ok. 7,4 tys. m2 i wartości wycenionej 61,6 mln PLN. Stanowią je dwa budynki mieszkalne zlokalizowane w Warszawie, oraz pięć willi, w tym cztery używane jako rezydencje ambasadorów. Nieruchomości inne obejmują: Inne nieruchomości PHN S.A. (mln PLN) Inne nieruchomości PHN S.A. (mln PLN) 6 8% 81,8 4% 36,2 44% 39,6 48% Inne Hotele (7 nieruchomości) Wille-szkoły/przedszkola (5 nieruchomości) Garaże (4 nieruchomości) - nieruchomości wydzierżawione przez Grupę innym kontrahentom i użytkowane jako hotele. Stanowi je siedem nieruchomości o łącznej powierzchni GLA 10,9 tys. m2 i wycenionej wartości rynkowej 39,6 mln PLN (Apartamenty Zgoda, Hotel Pruszków, Hotel Wilanów, Hotel Świebodzin), -wille wykorzystywane jako szkoły/przedszkola razem pięć willi o łącznej powierzchni 4,4 tys. m2 GLA i wycenie 36,2 mln PLN (Konstancińska 13, 2,8 tys. m2 GLA, 21,9 mln PLN) 115,3 94% Roczne uśrednione przychody z najmu bruttoza 2012r. (mln PLN)* Roczne uśredniony NOI za 2012 r. (mln PLN)* 56,3 94% 7,7 6% 3,3 6% Mieszkaniowe i inne Pozostałe Nieruchomości Źródło: PHN S.A. * dla nieruchomości generujacych przychody z najmu Mieszkaniowe i inne Pozostałe Nieruchomości Źródło: PHN S.A. * dla nieruchomości generujacych przychody z najmu 14

-garaże (razem cztery nieruchomości o łącznej powierzchni gruntu 8.283 m² i wycenionej wartości rynkowej 6,0 mln PLN). Projekty deweloperskie i bank ziemi. Deweloperskie projekty mieszkaniowe. Projekty deweloperskie (mln PLN) Projekty deweloperskie (mln PLN) 77 4% 68,7 89% 5,6 7% 2,6 3% Źródło: PHN S.A. Deweloperskie projekty mieszkaniowe Parzniew II Okrzei 18 Ukończone inwestycje(5 projektów) Źródło: PHN S.A. Projekty deweloperskie Grupy prowadzone są przez Spółkę Agro-man. Składa się na nie łącznie siedem projektów, z czego dwa są na etapie realizacji, a pięć jest zrealizowanych. Wyceniona na 31 października 2012r. wartość projektów deweloperskich wynosi 76,9 mln PLN. W projektach zrealizowanych Spółka posiada na dzień 31 października br. cztery mieszkania o łącznym PUM 365 m2 oraz kilkaset metrów powierzchni usługowej. Projekty w realizacji obejmują Parzniew II, w okolicach Pruszkowa, o PUM 42 tys.m2, liczący 610 mieszkań, z czego do sprzedaży na dzień 31.10.2012 zostało 369 mieszkań oraz w Warszawie, przy ul. Okrzei o projektowanym do sprzedaży PUM 4,2 tys m2 (68 mieszkań). Projekt w Parzniewie powinien zostać zakończony do marca 2014r. PHN nie wyklucza również możliwości sprzedaży mniejszego z tych projektów. W przyszłości PHN nie zamierza kontynuować działalności deweloperskiej. Spółka podała następujące założenia co do nakładów inwestycyjnych na powyższe projekty. Parzniew II Grupa zakłada, że łączne nakłady na inwestycję wyniosą około 135,1 mln zł, z czego do 31 października 2012 r. Grupa poniosła wydatki w kwocie 116,6 mln zł; Okrzei 18 Grupa zakłada, że łączne nakłady na inwestycję wyniosą około 21 mln zł, z czego do 31 października 2012 r. Grupa poniosła wydatki w kwocie 0,2 mln zł. 15

Projekty komercyjne w realizacji. Projekty komercyjne w realizacji (mln PLN) 23 1% Projekty komercyjne w realizacji (mln PLN) 6,1 23% 16,9 77% Projekty komercyjne w realizacji Foksal 10A Rakowiecka 19 Kategoria ta obejmuje dwa projekty przebudowy istniejących nieruchomości. Pierwszy to budowa nowoczesnego budynku biurowego klasy A przy ul. Foksal 10A o powierzchni GLA 3271 m2 na miejscu nieruchomości, która była wykorzystywana na cele komercyjne. Drugi to rozbudowa budynku Rakowiecka 19, która obejmuje przebudowę istniejącego budynku mieszkalnego wykorzystywanego na cele biurowe. Do istniejącego budynku ma zostać dobudowane jedno piętro. Po modernizacji biura mają spełniać wymagania klasy A, a GLA wyniesie ok. 1820m2. W przypadku biurowca Foksal 10A w Warszawie; Spółka zakłada, że łączne nakłady inwestycyjne wyniosą około 30,0 mln PLN, z czego przewidywane nakłady w 2012r. wyniosą 3,7 mln PLN. Przewidywane nakłady na realizację tego projektu w 2013 roku wyniosą ok. 23,1 mln PLN, natomiast w 2014 roku około 2,0 mln PLN; W przypadku biurowca Rakowiecka 19 w Warszawie: Spółka zakłada, że łączne nakłady inwestycyjne wyniosą około 11,0 mln PLN, z czego około 2,7 mln PLN zostanie poniesione w 2012 r., natomiast w 2013 roku około 7,7 mln PLN. Do projektów komercyjnych w realizacji można zaliczyć także wspólny projekt z deweloperem powierzchni logistycznych SEGRO. Projekt ten nie jest jednak wykazywany w portfelu nieruchomości inwestycyjnych, ale jako inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych. Projekt z SEGRO obejmuje budowę parku logistycznego we Wrocławiu przy ul. Bierutowskiej na działce o pow. 10,6 ha. Park ma obejmować trzy fazy 6500 m2, 13000m2 i 19000m2. Zakończenie budowy pierwszego obiektu zaplanowane jest na I kwartał 2013r. PHN ma 50% udziałów w JV. Wyceniona wartość projektu wynosi 16,9 mln PLN. Oprócz wkładu w postaci działki PHN nie będzie ponosił dodatkowych nakładów kapitałowych. 16

Bank ziemi. Grunty (mln PLN) Grunty(mln PLN) Warszawa - Lewandów 463,2 22% 207,7 82,3 52,2 Wrocław - Zakrzów Poznań - Czerwonak 34,2 39,2 47,6 Gdańsk - Firaga Warszawa - Parzeniew Grunty Pozostałe Na dzień 31 października 2012r. Portfel nieruchomości gruntowych obejmował 38 nieruchomości o łącznej powierzchni 1185,7 ha, w tym 27 nieruchomości rolnych. Część nieruchomości m.in.: Lewandów, Parzniew i Firoga przeznaczone są do dalszego dewelopmentu, a pozostałe stanowiące ok. 50% portfela do sprzedaży. Grunty rolne są oddane w dzierżawę, a przychody netto z tego tytułu wynoszą ok. 0,5 mln PLN rocznie. 17

Działalność operacyjna Grupy PHN Obecnie Grupa uzyskuje przychody w trzech segmentach: najem (głównie powierzchni biurowych, handlowych i logistycznych, a także mieszkaniowych) działalność deweloperska w zakresie powierzchni mieszkaniowych działalność pozostała i zaniechana (usługi portowe i chłodnicze, hurtowa sprzedaż książek i artykułów spożywczych). Działalność ta ma jednak zostać zakończona w najbliższym czasie. mln PLN Analiza segmentowa za 2012 rok Najem Działalność deweloperska Działalność zaniechana Pozostała działalność Niealokowane Razem Przychody ze sprzedaży 140 43,3 2,9 4,4 190,6 Koszty działalności -70,5-44 -3,3-7,1-124,9 Wynik brutto ze sprzedaży 69,5-0,7-0,4-2,7 0 65,7 Koszty administracyjne -32,4-7,9-0,4-1,6-12,7-55 Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych -222,1-222,1 Zysk/strata ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych 0,7 Pozostałe przychody 5,9 0,6 4,1 0,5 Pozostałe koszty -23,1-4,5 0-2 0-29,6 Wynik segmentu z działalności operacyjnej -201,5-12,5 3,3-5,8-12,7-229,2 mln PLN Analiza segmentowa za 2011 rok Najem Działalność deweloperska Działalność zaniechana Pozostała działalność Niealokowane Razem Przychody ze sprzedaży 139,3 57,7 8,7 17,5 223,2 Koszty działalności -87,7-36,2-16,7-14,3-154,9 Wynik brutto ze sprzedaży 51,6 21,5-8,0 3,2 0,0 68,3 Koszty administracyjne -39,3-10,8-1,2-2,0-3,4-56,7 Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych -117,0-117,0 Zysk (strata) na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych -0,3-0,3 Koszty płatności w formie udziałów -21,5 Pozostałw przychody 11,5 1,3 2,1 14,9 Pozostałw koszty -55,7-0,8-3,1-24,1-83,7 Wynik segmentu z działalności operacyjnej -149,2 11,2-10,2-22,9-24,9-196,0 mln PLN Analiza segmentowa za 2010 rok Najem Działalność deweloperska Działalność zaniechana Pozostała działalność Niealokowane Razem Przychody ze sprzedaży 137,8 100,9 10,7 22,1 271,5 Koszty działalności -91,1-63,2-18,5-15,8-188,6 Wynik brutto ze sprzedaży 46,7 37,7-7,8 6,3 0,0 82,9 Koszty administracyjne -27,5-9,2-1,6-10,6-48,9 Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych 69,0 69,0 Zysk (strata) na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych 0,0 Koszty płatności w formie udziałów -32,7 Pozostałw przychody 5,7 0,6 0,2 6,5 Pozostałw koszty -16,2-1,6-6,1-1,8-25,7 Wynik segmentu z działalności operacyjnej 77,7 27,5-15,3-6,1-32,7 51,1 Źródło: PHN 18

Kategoria/Klasa nieruchomości Działalność najem. Podstawowym segmentem działalności Grupy jest najem, który generuje największą część przychodów. W przypadku PHN przychody z najmu i generacja NOI są w dużym stopniu oparte na kilkunastu największych nieruchomościach biurowych, które wg naszych szacunków generują ok. 60% czynszów i ok. 80% NOI. Przychody z najmu są na poziomie ok. 140 mln rocznie z uwzględnieniem nieruchomości klasyfikowanych jako posiadające wady prawne niewielki potencjał na pozytywne rozstrzygnięcie. Nieruchomości te nie są wykazywane w bilansie, ale w przypadku ich utraty mogą zmniejszyć przychody z czynszu wg naszych szacunków o ok. 15 mln PLN i NOI o ok. 9-10 mln PLN. W związku z tą grupą nieruchomości Spółka tworzy także rezerwy na roszczenia z tytułu utraconych pożytków. W 2012r. Spółka utworzyła 15,2 mln PLN rezerw, a ich łączna wielkość wynosiła na koniec 2012 r. 52 mln PLN. Ze względu na średni wiek nieruchomości, który wynosi 43 lata, oraz ich rozdrobniony charakter marże na wynajmie są znacznie niższe niż w nowoczesnych powierzchniach komercyjnych. Spółka w swojej strategii dąży do poprawy marży. Oprócz działań mających na celu poprawę efektywności działania Grupa zamierza także ograniczyć wydatki operacyjne w ciągu najbliższych 3-5 lat. Planowane nakłady na bieżące modernizacje i remonty w tym okresie są na poziomie 15 mln PLN rocznie. Spółka chce zmienić także od 2013r. sposób księgowania części nakładów modernizacyjnych, które będą klasyfikowane jako inwestycje (także 15 mln PLN rocznie w ciągu najbliższych trzech lat). bez WP DWP bez WP DWP bez WP % DWP % bez WP DWP bez WP DWP bez WP DWP bez WP DWP Nieruchomości generujące przychody z najmu 93,0 10,0 1171,0 117,0 1390,3 71,1 145,5 98,6 278800,0 19715,0 16,4 10,6 112,3 10,7 54,6 5,0 Komercyjne 72,0 7,0 1078,0 111,0 1266,3 64,8 124,8 84,6 258562,0 16596,0 17,7 10,4 105,6 9,7 51,7 4,6 Biurowe 63,0 7,0 631,0 111,0 950,6 48,6 124,8 84,6 129667,0 16596,0 18,3 10,4 80,0 9,7 43,1 4,6 Handlowe 7,0 0,0 330,0 0,0 170,7 8,7 0,0 0,0 51721,0 0,0 18,3 0,0 16,9 0,0 7,2 0,0 Logistyczne 2,0 0,0 117,0 0,0 145,0 7,4 0,0 0,0 77174,0 0,0 14,4 0,0 8,7 0,0 1,4 0,0 Mieszkaniowe i inne 21,0 3,0 93,0 6,0 124,0 6,3 20,7 14,0 20238,0 3119,0 2,2 11,9 6,7 1,0 2,9 0,4 Projekty inwestycyjne i bank ziemi 46,0 1,0 8,0 0,0 564,6 28,9 2,1 1,4 nd 0,0 nd nd 2,0 0,0 0,6 0,0 Projekty komercyjne w realizacji 2,0 0,0 8,0 nd 26,5 1,4 0,0 0,0 1392,0 nd 11,8 nd 1,5 0,0 0,8 0,0 Deweloperskie projekty mieszkaniowe 7,0 0,0 nd nd 76,9 3,9 0,0 0,0 nd nd nd nd 0,0 0,0 0,0 0,0 Zakończone 5,0 0,0 nd nd 2,6 0,1 0,0 0,0 nd nd nd nd 0,0 0,0 0,0 0,0 Realizowane 2,0 0,0 nd nd 74,3 3,8 0,0 0,0 nd nd nd nd 0,0 0,0 0,0 0,0 Grunty 37,0 1,0 3,0 0,0 461,2 23,6 2,1 1,4 5447,0 0,0 0,0 0,0 0,5 0,0-0,2 0,0 Razem 139,0 11,0 1179,0 117,0 1954,9 100,0 147,6 100,0 nd 19715,0 nd nd 114,3 10,7 55,2 5,0 *bez wad prawnych (bez (WP); dotknięte wadami prawnymi (DWP) Źródło: PHN Liczba nieruchomości bez wad prawnych Liczba najemców Wycenione wartość rynkowa (mln PLN) Powierzchnia najmu brutto/użytkowa mieszkalna (m2) Wskaźnik pustostanów (%) Roczne uśrednine przychody z najmu brutto (mln PLN) Roczny uśredniny zysk operacyjny netto (mln PLN) Zdecydowana większość czynszów wyrażona jest w PLN (blisko 94% czynszów), ok.4% czynszów w EUR, a 2% w USD. Z tego powodu Spółka obecnie nie zabezpiecza się walutowo, chociaż jej strategia zakłada takie działania w przyszłości. W ciągu ostatnich kilku lat (2010-2012r.) Spółka utrzymywała relatywnie stabilny poziom przychodów. Wzrost czynszów z tytułu indeksacji, który nastąpił w kolejnych okresach rekompensował spadek czynszów z nowych umów zawieranych w latach 2010-2012 oraz wzrost powierzchni niewynajętej. Różnica w kosztach utrzymania nieruchomości w latach 2011r. i 2010r w wysokości ok. 3,4 mln PLN wynikała głównie z większego zakresu remontów bieżących w 2010r w porównaniu z typowym zakresem napraw i remontów. Natomiast istotna różnica w wysokości 17,2 mln PLN jaka powstała w 2012r. wobec 2011r. jest łącznym efektem restrukturyzacji zatrudnienia, jaka miała miejsce w spółce, przeniesienia części pracowników Dalmoru poza segment 19

najmu oraz mniejszych nakładów na bieżące remonty. mln PLN NOI 2011 r. i 2012 r. 70 60 50 40 40,9 59,6 36 47,7 30 20 10 0-10 6,1 7,2-2,3 1,4 1,1 3,3 Całość Biurowe Handlowe Logistyczne Mieszkaniowe i inne NOI w 2011 r. (mln PLN)* Roczny uśredniony NOI (mln PLN)* w 2012 r. Źródło: PHN S.A. * dla nieruchomości generujacych przychody z najmu Standardowe umowy najmu zawierane są z Najemcami na okres 2-5 lat, a przekształcane w umowy na czas nieokreślony zazwyczaj z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Na dzień 31.10.2012r. Na czas nieoznaczony zawarte było 62,8% umów, a na czas określony 37,1%, z czego ponad połowa zapadała w roku 2015 i później. Ze względu na specyfikę nieruchomości Grupa ma ponad 1200 najemców, czego ponad 80% z sektora usług biznesowych. Działalność deweloperska. Wysokie marże deweloperskie rozpoznawane w latach 2010 i 2011 w wysokości ponad 37% pochodzą z mieszkań w 2/3 sprzedawanych na szczycie hossy mieszkaniowej odpowiednio w latach 2007r. i 2008r. W 2012r., kiedy księgowane były mieszkania sprzedawane w 2009 i 2010r. widoczny jest spadek marży, ponadto w 2012r. Spółka rozpoznała na poziomie marży brutto ze sprzedaży rezerwy na naprawy gwarancyjne oraz z tytułu nieterminowego przekazywania mieszkań, które wliczając dodatkowo odpisy z tytułu utraty wartości wyniosły 14,6 mln PLN. Łączny wpływ na wynik operacyjny działalności deweloperskiej z uwzględnieniem kosztów administracyjnych wyniósł w 2012r. strata 10,5 mln PLN oraz zysk 11,2 mln PLN w 2011 r. Działalność pozostała i zaniechana. Grupa w roku 2012 raportowała ponadto dwa segmenty: działalność pozostała i działalność zaniechana. Działalność pozostała i zaniechana obejmuje zaniechaną działalność w zakresie rybołówstwa, prowadzoną w przeszłości przez DKP Dalmor oraz pozostałą działalność, obejmującą inne rodzaje działalności zaniechanej lub przewidzianej do zaniechania w najbliższej przyszłości (takiej jak sprzedaż książek, handel hurtowy artykułami spożywczymi i działalność portowa). Wszystkie rodzaje tej działalności mają zostać zamknięte w najbliższym czasie. Znaczny spadek przychodów z działalności pozostałej wynikał z wycofania się w 2011r. z działalności hotelowej i wynajęciu hoteli najemcom zewnętrznym. W przypadku działalności zaniechanej Spółka zależna Dalmoru podpisała w styczniu 2012r. umowę sprzedaży ostatniego statku. 20

Zagadnienia Finansowe. Odpisy z tytułu trwałej utraty wartości. W ciągu ostatnich trzech lat istotny wpływ na wyniki grupy miały rewaluacje aktywów z tytułu trwałej utraty wartości. Według naszych szacunków wycena portfela Grupy stanowiącego ok. 60% wycenianej wartości oparta jest na wycenie porównawczej, co daje większą uznaniowość względem nieruchomości wycenianych na podstawie generowanych przychodów. W 2009r. strata z tytułu aktualizacji wyceny nieruchomości wyniosła 308 mln PLN. Spadek ten był wynikiem sytuacji na świecie (kryzysu finansowego) i spadku z tego powodu także w Polsce oczekiwanej wartości czynszów i cen transakcyjnych. Stabilizacja sytuacji w 2010r. zaowocowała wzrostem wartości wycenianej portfela o 69 mln PLN. W 2011r. oprócz czynników ekonomicznych istotny wpływ na stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych na poziomie 117 mln PLN miał także fakt, że nastąpiła zmiana niezależnego podmiotu dokonującego wyceny i zmiana metody wyceny części nieruchomości. W 2012r. Grupa również dokonała istotnych rewaluacji portfela w wyniku czego w sprawozdaniu finansowym za okres 9 miesięcy 2012r. została wykazana strata z aktualizacji wyceny na poziomie 183,6 mln PLN. Taki wynik jest skutkiem zarówno sytuacji ekonomicznej, czyli oczekiwanego lub faktycznego zmniejszenia poziomu czynszów i wzrostu yieldów jak w przypadku biurowców Intraco, Kaskady, oraz spadku cen transakcyjnych dla porównywalnych nieruchomości jak Port Rybacki i Bartycka. Większość rewaluacji nie nastąpiła jednak ze względu na wpływ czynników zewnętrznych, ale w związku z powzięciem przez Spółkę informacji o stanie poszczególnych nieruchomości np.: wyniku wyłączenia z GLA powierzchni garażowych i nowych analiz chłonności działki. W IV kwartale 2012r. Dokonano kolejnych odpisów netto na 38,5 mln PLN. Restrukturyzacja zatrudnienia. W 2012r. w wynikach na poziomie segmentu najmu widać było pierwsze efekty redukcji zatrudnienia w wysokości ok. 6 mln PLN, w wyniku zakończenia do 30 czerwca 2012r. pierwszego etapu restrukturyzacji zatrudnienia i odejścia z grupy 196 osób. Dodatkowo w 2011r. w Budexpo miały miejsce grupowe zwolnienia, które objęły 26 osób. Łącznie na odprawy dla pracowników utworzono w 2011 r. rezerwę w wysokości 14,3 mln PLN, a 2012r. 6,5 mln PLN. Drugim etapem procesu redukcji zatrudnienia zostało objętych 140 pracowników trzech spółek zależnych: Budexpo, Intraco oraz Dalmor. Łączna liczba pracowników, którzy w ramach drugiego etapu procesu restrukturyzacji otrzymali wypowiedzenia lub zawarto z nimi porozumienia o rozwiązaniu stosunku pracy wyniosła 113 osób. Ponadto w Warszawskim Holdingu Nieruchomości w ramach porozumienia z dnia 30 października 2012 r. uruchomiono Program Dobrowolnych Odejść. Zakończenie niniejszego procesu przewidziane jest na 31 maja 2013 roku. 21

Zatrudnienie w Grupie PHN na podstawie umowy o pracę Na dzień 1 stycznia 2013 r. Na dzień 31 grudnia 2011 r. 2010 r. Spółka 11* 10** - Spółki zależne, w tym: 314 734 872 Budexpo 12 33 60 Dalmor i spółki zależne 78 204 250 Intraco 26 111 109 Warszawski Holding Nieruchomości i spółki zależne 196 381 447 Wrocławskie Centrum Prasowe 2 5 6 Razem 325 744 872 Źródło: PHN * Ponadto w Spółce na dzień 1 stycznia 2013 r. było zatrudnionych 32 pracowników na 1/10 etatu, zatrudnionych jednocześnie na pozostałe 9/10 etatu w Warszawskim Holdingu Nieruchomości ** Ponadto w Spółce na dzień 31 grudnia 2011 r. było zatrudnionych 23 pracowników, zatrundnionych jednocześnie w Warszawskim Holdingu Nieruchomości. Źródło: PHN S.A. Średnioterminowym celem Spółki jest osiągnięcie poziomu zatrudnienia w grupie na poziomie ok. 100 osób w ciągu 3-4 lat. Obecne zwolnienia powinny wpływać na obniżenie przede wszystkim kosztów administracyjnym, część stanowisk będzie jednak przedmiotem outsourcingu. Koszty świadczeń w formie akcji Pracownicy spółek zależnych grupy zgodnie z postanowieniami Ustawy o Komercjalizacji i Prywatyzacji nabyli prawo do akcji pracowniczych prywatyzowanych spółek. W celu umożliwienia pracownikom Warszawskiego Holdingu Nieruchomości, Intraco, Budexpo oraz Dalmoru nabycia akcji PHN S.A. Zarząd, we współpracy ze Skarbem Państwa, umożliwił takim osobom dobrowolną wymianę nabytych akcji albo udziałów pracowniczych na akcje nowej emisji Spółki. W związku z powyższym, Spółka wyemitowała warranty subskrypcyjne. Warunkiem wykonania przez pracowników praw z warrantów subskrypcyjnych jest uzyskanie przez Spółkę statusu spółki publicznej. W przypadku realizacji praw z warrantów subskrypcyjnych przez wszystkich Uprawnionych Pracowników, osoby te objęłyby 4.353.000 akcji Spółki, co stanowi ok. 9,12% jej kapitału zakładowego (uwzględniając podwyższenie kapitału). Prawa z warrantów subskrypcyjnych na ok. 4 mln akcji serii A nie mogą zostać wykonane przed dniem 16 lipca 2013 r. (z wyłączeniem warrantów subskrypcyjnych posiadanych przez członków Zarządu, które nie mogą zostać wykonane przed dniem 16 lipca 2014 r.), natomiast prawa z warrantów subskrypcyjnych serii B na ok. 300 tys. akcji nie mogą zostać wykonane najwcześniej w dniu 29 grudnia 2013 r. W ciągu trzech ostatnich lat z tytułu kosztów w formie akcji pracowniczych Spółka rozpoznała w 2009 r. 71,2 mln PLN, w 2010 r., 32,7 mln PLN i w 2011 r. 21,5 mln PLN. Świadczenia w formie akcji nie będą ujmowane w Skonsolidowanych Sprawozdaniach Finansowych według MSSF za rok zakończony 31 grudnia 2012 r. i w kolejnych latach obrotowych, ponieważ pracownicy poszczególnych spółek nabyli prawo do nieodpłatnego nabycia akcji w 2011 r. Dywidenda Spółka zamierza prowadzić rezydualna politykę dywidendy. Naszym zdaniem Spółka w przyszłości powinna generować wolne środki w szczególności ze sprzedaży aktywów, natomiast realizacja większości dużych projektów wraz z partnerami JV ogranicza potrzeby finansowa- 22

nia tych projektów do wysokości wnoszonych nieruchomości. Ze względu na restrukturyzację i nowe inwestycje Spółka powinna również w ciągu kilku lat istotnie poprawić przepływy operacyjne. PHN posiada istotne zyski z lat ubiegłych na poziomie spółek zależnych, które zostały osiągnięte z rewaluacji aktywów przy obejmowaniu ich przez spółkę holdingową. W naszej ocenie, w celu umożliwienia wypłaty dywidendy z tych zysków, PHN może planować przeprowadzenie odwrotnego przejęcia z udziałem spółki zależnej WHN. W latach 2011 i 2010 Spółka dokonywała wypłat dywidendy i innych wypłat na rzecz Skarbu Państwa w wysokości odpowiednio 22,7 mln PLN i 52,4 mln PLN. Ze względu na oczekiwane wejście do Spółki inwestora polityka dywidendy może jednak ulec zmianie. Optymalizacja podatkowa. Ze względu na swoją strategię Spółka w ciągu kilku kolejnych lat zamierza sprzedać 94 nieruchomości o wartości ok. 723 mln PLN, stanowiących 1/3 wycenianego portfela grupy. W okresie od lipca do września 2012r. Spółka wystawiła na sprzedaż 46 nieruchomości, o szacowanej przez nas wartości ponad 250 mln PLN, a w stosunku do siedmiu z nich otrzymała satysfakcjonujące oferty odzwierciedlające ich wycenę. Podpisana została wstępna umowa sprzedaży nieruchomości w Warszawie za 25,1 mln PLN, nieco powyżej wartości księgowej. Sprzedaż nieruchomości generować będzie istotne zobowiązania podatkowe ponieważ obecnie zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynoszą łącznie 259,9 mln PLN. PHN planuje wdrożyć program optymalizacji podatkowej, który ma na celu zwiększenie wartości podatkowej sprzedawanych aktywów i uniknięcie podatku odroczonego. Dla nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży szacujemy potencjalną wartość efektu na ok. 80 mln PLN. 23

Strategia Grupy. Obecna strategia grupy PHN została przygotowana i jest wdrażana przez Zarząd Spółki. Według decyzji Ministerstwa Skarbu Państwa prywatyzacja PHN ma nastąpić dwuetapowo. W pierwszym etapie ma zostać sprzedany pakiet akcji w ramach IPO, a następnie znaczący pakiet akcji zaoferowany inwestorowi branżowemu. Nie ma obecnie informacji jaka będzie rola inwestora branżowego i w jakim zakresie będzie on kontynuował obecną strategię. Celem strategicznym PHN jest uzyskanie pozycji największej spółki inwestycyjnej na rynku nowoczesnych nieruchomości komercyjnych w Polsce. Strategia grupy obejmuje transformację ze spółki, która posiada zróżnicowany, bardzo szeroki portfel nieruchomości, będący wynikiem wniesienia aportem poszczególnych spółek, który obejmuje głównie starsze nieruchomości (średnia wieku 43 lata), ziemię orną, grunty i projekty mieszkaniowe w spółkę, w której co najmniej 80% przyszłej wycenianej wartości portfela stanowić będą nowoczesne powierzchnie komercyjne. W dłuższym terminie PHN zamierza posiadać portfel składający się w 50% przyszłej wycenianej wartości rynkowej z powierzchni biurowych w Warszawie i dużych miastach w Polsce, w 40% z powierzchni handlowej w dużych i średnich miastach w Polsce oraz w 10% z powierzchni logistycznej w pobliżu głównych szlaków komunikacyjnych lub ważnych centrów logistycznych. Aby osiągnąć cel Grupa realizuje następujące inicjatywy strategiczne : racjonalizacja i optymalizacja struktury portfela nieruchomości, poprawa efektywności działania w zakresie zarządzania nieruchomościami poprawa efektywności funkcjonowania Grupy konserwatywna strategia finansowania działalności Racjonalizacja i optymalizacja struktury portfela. W ramach racjonalizacji i optymalizacji struktury portfela nieruchomości Spółka dokonała analizę portfela nieruchomości pod względem najlepszej strategii w stosunku do poszczególnych nieruchomości. Portfel został podzielony na trzy kategorie: Liczba nieruchomości Wyceniona wartość rynkowa Powierzchnia najmu brutto (31.10.2012r.) Przychody z Zysk operacyjny najmu za 2011 r. netto za 2011 r. (na 30.09.2012) mln PLN m2 mln PLN mln PLN Podstawowe nieruchomości komercyjne generujące przychody z najmu 42 731,6 100 700 70,1 31,9 Podstawowe nieruchomości przeznaczone na realizację projektów komercyjnych 14 648,3 113 688 32,4 9,0 Nieruchomości niezwiązane z podstawowym profilem działalności Grupy - przeznaczone na sprzedaż 94 722,5 90997 21,6 1,0 Razem 150 2 102,4 305 385 124,1 41,9 Źródło: PHN 24