Analizy Sektorowe 6 czerwca 2013 Ceny na rynku nieruchomości mieszkaniowych I kw. 2013 r. Przedmiotem kwartalnego raportu jest analiza zmian cen ofertowych w okresie ostatniego półrocza i ostatnich dwóch lat oraz przewidywania trendów w perspektywie średniookresowej na rynku nieruchomości na największych rynkach. Analiza jakościowa podejmuje kwestie ryzyka spadku cen. W okresie IV kw. 2012 r. I kw. 2013 r. w dalszym ciągu utrzymywał się niewielki, choć słabnący, trend spadkowy cen ofertowych mieszkań o różnym nasileniu regionalnym, jest to efekt nadal dużej (choć powoli malejącej) podaży mieszkań przy słabym popycie mieszkaniowym (z wygasającym impulsem związanym z wnioskami kredytowymi złożonymi ale nie rozpatrzonymi przed zamknięciem programu RnS); jednocześnie warte odnotowania są sygnały z rynku pierwotnego lekkiego wzrostu cen wiązanego z pojawieniem się zakupów gotówkowych mieszkań o charakterze inwestycyjnym, co może się wiązać z rosnącymi oczekiwaniami na wyhamowanie spadku cen mieszkań. Wg danych ZBP w I kw. 2013 r. wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 8,02 mld zł (-9,3% kw./kw.; -21,4% r/r), jest to najniższa kwartalna sprzedaż od I kw. 2009 r. W I kw. 2013 r. w 10 największych miastach oddano do użytku 11,2 tys. mieszkań (wobec 9,7 tys. w I kw. 2012 r.). Spadkowy trend liczby rozpoczynanych mieszkań deweloperskich (-39% r/r) i wydanych pozwoleń na budowę (- 34% r/r) zapowiada stopniowe zmniejszanie podaży prawdopodobnie wyraźniej odczuwalne w 2014 r. Projekt nowego programu Mieszkanie dla młodych, przekazany do Sejmu 27.05 br., jest na etapie prac legislacyjnych; projekt przewiduje uruchomienie programu od 1 stycznia 2014 r. na okres 5 lat. W perspektywie 2-3 kwartałów ocena kierunku zmian cen nieruchomości nie jest już tak jednoznaczna, jak dotychczas. Bardziej prawdopodobny wydaje się jeszcze lekki trend spadkowy cen mieszkań z uwagi na utrzymującą się presję powoli malejącej podaży na rynku, przy słabym popycie, ograniczanym konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych klientów, a także wstrzymywaniem się części potencjalnych nabywców z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na wsparcie z nowego programu MDM; niemniej nie można wykluczyć też lekkiego wzrostu cen mieszkań z uwagi na możliwy wzrost popytu na mieszkania o dobrym standardzie w celach inwestycyjnych. Ryzyko spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% w ciągu najbliższych dwóch lat (próg w scenariuszach stress-testowych stosowany w praktyce nadzorczej) wynosi nie więcej niż 15%. Taki scenariusz mógłby zmaterializować się w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego masowymi problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych), gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych (szczególnie CHF) i ograniczonej transakcyjności rynku. Departament Analiz Ekonomicznych www.serwisrynkowy.pkobp.pl Zespół Analiz Sektorowych Agnieszka Grabowiecka-Łaszek tel. (22) 521 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) tel. (22) 521 81 28 1
1. Uwarunkowania makroekonomiczne Po wyhamowaniu szybkości spadku tempa wzrostu krajowej gospodarki w I kw. 2013 r. (do 0,5% r/r wobec 1,9% przeciętnie w 2012 r.) w dalszej części roku oczekiwana jest stopniowa poprawa tempa wzrostu PKB od ok. 1% r/r w II kw. 2013 r. do ok. 2% r/r w IV kw. 2013 r. Mimo prawdopodobnej poprawy realnych dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych w I kw. wskutek silnego spadku inflacji CPI prawdopodobny wzrost stopy oszczędności przyczynił się do stagnacji konsumpcji prywatnej. Inwestycje w I kw. spadły tylko o 2,0% r/r przy prawdopodobnie silnym spadku publicznego popytu inwestycyjnego oraz spadku cen dóbr inwestycyjnych. Czwarty kwartał z rzędu ujemnej kontrybucji zmiany zapasów sugeruje, że dostosowanie aktywności gospodarczej do bieżących warunków popytowych prawdopodobnie dobiega końca. Oczekujemy, że PKB wzrośnie w 2013 r. o 1,4%. W I kw. 2013 r. tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych (po skorygowaniu o wpływ kursu walutowego) obniżyło się do 6,7% r/r z 7,2% r/r w IV kw. 2012 r. W nadchodzących kwartałach oczekiwane jest dalsze osłabienie tempa wzrostu akcji kredytowej do ok. 6% r/r w I poł. 2013 r. oraz ok. 4% w II poł. 2013 r. W 2012 r. nastąpiło zmniejszenie przyrostu wolumenu kredytów mieszkaniowych do ok. 18 mld zł (wobec prawie 26 mld zł w 2011 r., uwzględniając korektę o wpływ kursu), w 2013 r. przewidywana kontynuacja tendencji spadkowej i przyrost o ok. 11 mld zł. Oczekujemy, że ogłoszenie zakończenia luzowania polityki pieniężnej będzie miało miejsce po lipcowym posiedzeniu RPP i ewentualnej kolejnej obniżce do 2,50% dla stopy referencyjnej (-25 pb, -225 pb w całym cyklu). Głównym czynnikiem ryzyka pozostaje inflacja CPI utrzymująca się głęboko poniżej celu NBP (0,8% r/r w kwietniu wobec celu na poziomie 2,5% +/-1 pp). Oczekiwane ożywienie gospodarcze powinno jednak pozwolić na powrót do poziomów około 1,5% r/r przed końcem roku. Lepsza koniunktura w Szwajcarii oraz agresywna ekspansja ilościowa Banku Japonii (zwiększa popyt na obligacje krajów peryferyjnych strefy euro obniżając w ten sposób ryzyko eskalacji kryzysu zadłużeniowego w strefie euro) przy równoczesnych oczekiwaniach poprawy globalnej koniunktury od II połowy 2013 r., będą sprzyjać stopniowej aprecjacji kursu EUR/CHF (ok. 1,24 do końca 2013 r.). Jest jednak wysoce prawdopodobne, że mimo to SNB do końca 2013 r. utrzyma dolny limit dla EUR/CHF na poziomie 1,20. W I kw. 2013 r. nastąpiło osłabienie złotego (PLN/EUR koniec I kw. ok 4,18; PLN/CHF koniec I kw. ok. 3,43) do czego przyczyniły się gorsze dane makroekonomiczne z Polski, które wpłynęły na kontynuację cyklu obniżek stóp procentowych (m.in. w marcu obniżka aż o 50 pkt. bazowych) oraz nerwowe negocjacje odnośnie wsparcia cypryjskiego systemu finansowego przez EBC, które uruchomiły mechanizm risk-off globalnych rynków finansowych osłabiając w ten sposób wszystkie waluty rynków wschodzących. Od końca II kw. 2013 r. do końca 2013 r. spodziewane jest stopniowe umocnienie złotego ze względu na poprawę koniunktury w Polsce oraz pozytywny skumulowany wpływ ekspansji ilościowych głównych banków centralnych na popyt na waluty rynków wschodzących (PLN/EUR na koniec IV kw. 2013 r. ok. 3,90 oraz PLN/CHF na koniec IV kw. 2013 r. ok. 3,15). Stabilizacja tempa wzrostu PKB w I poł. 2013 r. ok. 0,9% r/r wobec 1,0% w II poł. 2012 r. na skutek stagnacji konsumpcji prywatnej, słabnących inwestycji publicznych oraz konsolidacji fiskalnej Przewidywane osłabienie dynamiki wolumenu kredytów mieszkaniowych (z uwzględnieniem korekty o wpływ kursu walutowego) do 6% r/r w I poł. 2013 r. oraz ok. 4% w II poł. 2013 r. Oczekujemy, że obniżki stóp procentowych zakończą się na poziomie 2,50-2,75% dla stopy referencyjnej Złoty prawdopodobnie mocniejszy na koniec 2013 r. wobec 2012 r. 2
2. Tendencje zmian cen i ich uwarunkowania po stronie popytu i podaży w III kw. 2012 I kw. 2013 oraz w ostatnich dwóch latach W okresie IV kw. 2012 I kw. 2013 w monitorowanych największych miastach utrzymał się niewielki spadkowy trend cen ofertowych mieszkań, w odniesieniu do sytuacji sprzed dwóch lat w największych miastach poziom cen ofertowych wg PONT Info był wyraźniej niższy. Na koniec I kw. 2013 r. w porównaniu z sytuacją na koniec III kw. 2012 r. ceny ofertowe spadły o 5% w przypadku Katowic i Łodzi, o 3% w przypadku Wrocławia, w pozostałych czterech aglomeracjach spadki nie przekraczały 2%, co wskazuje na słabnący trend spadku. W stosunku do sytuacji sprzed dwóch lat ceny ofertowe były wyraźnie (o 7-10%) niższe we wszystkich analizowanych miastach (por. Aneks statystyczny, tab.1). Z uwagi na regionalne uwarunkowania rynku mieszkaniowego zmiany mają lokalnie różne nasilenie (por. Wykresy 1-8). Rynek wtórny na ogół podąża za rynkiem pierwotnym, niemniej dla poziomu cen na tym rynku istotna jest także struktura zasobu mieszkaniowego w poszczególnych miastach wg okresu budowy czy wg wielkości mieszkań, a także atrakcyjność miasta dla inwestorów, co jest szczególnie widoczne w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, gdzie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym są o kilka procent wyższe niż na rynku pierwotnym. Z kolei w przypadku Katowic i Łodzi miast z dużym udziałem starszego zasobu i dużą ofertą mieszkań na rynku wtórnym, przeciętne ceny ofertowe mieszkań z rynku pierwotnego są wyższe niż z rynku wtórnego. Spadek cen ofertowych dotyczył także w ostatnich dwóch kwartałach domów, z wyraźnym zróżnicowaniem zależnie od miasta - średnia cena ofertowa 1 m kw. domu na rynku wtórnym na koniec I kw. 2013 r. w porównaniu z III kw. 2012 r. była niższa o 4-7% we Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku; praktycznie nie zmieniła się w Łodzi i Warszawie. W perspektywie ostatnich dwóch lat kierunek zmian cen ofertowych m kw. domu był zróżnicowany regionalnie, spadki w granicach 9-11% dotyczyły Warszawy, Poznania i Gdańska, o 3-4% ceny spadły w Krakowie i Wrocławiu; w Katowicach odnotowany został spadek o 18% (co może się też wiązać z dużą zmiennością notowań w bazie dla tego miasta w kolejnych kwartałach). Spadkowy trend cen mieszkań na rynku wtórnym sygnalizuje również indeks hedoniczny cen mieszkań, publikowany przez NBP 1. Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Przedmiotem analizy jest cena wystandaryzowanego mieszkania, co pozwala uwzględnić zmiany jakości mieszkań próby badawczej w każdym z kwartałów i odróżnia indeks hedoniczny od dynamiki średniej ceny czy mediany w próbie, które reagują silnie na zmianę, np. wzrost lub spadek udziału droższych mieszkań w badanej próbie. W I kw. 2013 r. indeksy hedoniczne zarówno dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław,, Gdańsk, Gdynia), jak i 10 miast (pozostałe miasta wojewódzkie - stolice województw) W dalszym ciągu niewielki, choć słabnący, trend spadkowy cen ofertowych mieszkań Różnokierunkowe zmiany cen ofertowych domów w poszczególnych miastach Spadkowy trend cen mieszań na rynku wtórnym sygnalizowany przez indeks hedoniczny publikowany przez NBP 1 http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html 3
Wyk.1 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.) na rynku pierwotnym 10000 8000 6000 4000 2000 1Q 11 3Q 11 1Q 12 3Q 12 1Q 13 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) a ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym (w zł za m kw.) Katowice Wrocław 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Łódź Kraków Wyk.2 Ceny ofertowe mieszkań (w zł za m kw.) na rynku wtórnym 10000 8000 6000 4000 2000 1Q 11 3Q 11 1Q 12 3Q 12 1Q 13 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) a ceny transakcyjne (CBN ) na rynku wtórnym (w zł/ m kw.) Wrocław Katowice 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 Łódź Kraków Gdańsk Warszawa 1Q 11 3Q 12 1Q 13 1Q 13 T rp* T* transakcyjne 1Q 13 wg CBN PKO BP ; dla Gdańska ceny Trójmiasta Wyk.5 Dynamika cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym (poprzednie dwa kwartały =100) 105 100 95 90 Gdańsk Warszawa 1Q 11 3Q 12 1Q 13 1Q 13 T rw* Wyk.6 Dynamika cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym (1Q 2011=100) 105 100 95 90 85 1Q 11 3Q 11 1Q 12 3Q 12 1Q 13 Wrocław Łódź Warszawa Gdańsk Katowice śr 7 miast 85 1Q 11 3Q 11 1Q 12 3Q 12 1Q 13 Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice śr 7 miast źródło: PONT Info 4
Wyk.7 Indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkania w największych miastach (analog. kw. poprzed. roku=100) 103 100 Wyk.8 Dynamika cen ofertowych domów na rynku wtórnym (1Q 2011=100) 130 120 97 110 94 91 88 7 miast* 10 miast** 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 100 90 80 70 1Q 11 3Q 11 1Q 12 3Q 12 1Q 13 źródło: NBP *Warszawa, Kraków, Wrocław,, Łódź, Gdańsk, Gdynia **Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra Wrocław Kraków Gdańsk Łódź Warszawa Katowice śr 7 miast wskazywały na niższy poziom cen mieszkań na rynku wtórnym (por. Wykres 7). W przypadku 10 mniejszych miast wojewódzkich po wyhamowaniu spadku w połowie 2012 r., w ostatnich dwóch kwartałach nasiliła się ponownie tendencja spadkowa. Analiza zmian cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w oparciu o bazę cen NBP zwraca też uwagę na pojawiające się w niektórych miastach wojewódzkich wzrosty cen w I kw. 2013 r. wobec poprzedniego kwartału (zarówno ofertowych jak i transakcyjnych), wiązane ze wzrostem popytu na mieszkania o lepszym standardzie. W I kw. 2013 r. średnia cena transakcyjna dla zbiorowości 7 największych miast wzrosła wobec poprzedniego kwartału o 4%, a dla zbiorowości 10 miast (mniejsze miasta wojewódzkie - stolice województw) o 1%. Może być to sygnał zmiany trendu, ale i także krótkotrwały wzrost związany z pojawieniem się droższych mieszkań w ofercie. Sygnały niewielkiego wzrostu cen mieszkań na rynku pierwotnym w niektórych miastach wojewódzkich w I kw. 2013 r. wobec poprzedniego kwartału Wyk.9 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych w okresie 1Q 10 1Q 13 16 mld zł tys. 70 Wyk.10 Struktura walutowa nowoudzielonych kredytów w pierwszym kwartale lat 2011-2013 14 12 60 50 EUR 10 8 6 40 30 CHF 0,01 4 20 PLN 2 10 0 0 1Q10 1Q11 1Q12 1Q 13 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 w % 1Q 11 1Q 12 1Q 13 5 źródło: ZBP
Wyk.11 Udział nowo udzielonych kredytów o LTV pow.80% 60 % 50 40 30 49,8 50,6 50,7 Wyk.12 Wartość i liczba kredytów z programu Rodzina na swoim w kolejnych kwartałach lat 2010 2013 3,5 mld zł 3 2,5 2 18 tys. 16 14 12 10 20 10 0 2009 2010 2011 2012 1Q 12 2Q 12 3Q 12 4Q 12 1Q 13 1,5 1 0,5 0 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 8 6 4 2 0 źródło: ZBP wartość (L) liczba kredytów (P) źródło: dane BGK O poziomie cen mieszkań w I kw. 2013 r. decydowała nadal duża (choć z tendencją powolnego zmniejszania się) podaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, przy słabym popycie mieszkaniowym (z wygasającym impulsem dla sprzedaży z wniosków kredytowych złożonych ale nie rozpatrzonych przed zamknięciem programu Rodzina na swoim od stycznia 2013 r.); niemniej warte odnotowania są sygnały z rynku pojawienia się zakupów gotówkowych mieszkań o charakterze inwestycyjnym, co może się wiązać z rosnącymi oczekiwaniami na wyhamowanie spadku cen mieszkań. Przyczyną takiej sytuacji jest oddziaływanie następujących czynników występujących po stronie popytowej: konserwatywna ocena zdolności kredytowej gospodarstw domowych ograniczała popyt mieszkaniowy, banki prawdopodobnie zaczęły już stopniowo dostosowywać wymagania względem kredytobiorców do zapowiadanych w projekcie nowelizacji Rekomendacji S wymogów KNF (m. in. dotyczących LTV czy ograniczania kredytów walutowych); wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w I kw. 2013 r. wg danych Związku Banków Polskich 2 wyniosła 8,02 mld zł, tj. o 9,3% mniej w porównaniu z poprzednim kwartałem, i o 21,4% mniej r/r, jest to najniższa kwartalna sprzedaż od I kw. 2009 r. Na koniec I kw. 2013 r. banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 1,738 mln umów (1,732 mln na koniec IV kw. 2012 r.). W nowo udzielonych kredytach w I kw. 2013 r. zmalał udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 80% (50,7% wobec 52,1% IV kw. 2012 r.). Udział kredytów złotowych w nowo udzielonych był podobny jak w poprzednim kwartale (98,8% wobec 98,7% w IV kw. 2012 r. i 84,2% rok wcześniej); wśród kredytów denominowanych udział denominowanych w CHF wynosił 0,01% (wobec 0,02% kwartał temu i 1,1% rok wcześniej), a w euro 1,1% (wobec 1,3% w IV kw. 2012 r. i 14,7% rok wcześniej). Obecnie kredyty walutowe stanowią ok. 54% (zależnie od kursu złotego wobec CHF i Nadal duża podaż mieszkań, (choć z tendencją powolnego zmniejszania się) przy słabym popycie W I kw. 2013 r. wg danych ZBP sprzedaż kredytów mieszkaniowych mniejsza o 9,3% kw./kw., o 21,4% mniejsza wobec I kw. 2012 r.; jest to najniższa kwartalna sprzedaż od I kw. 2009 r. 98,8% nowo udzielanych kredytów to kredyty złotowe; udział kredytów o LTV powyżej 80% wśród udzielonych w I kw. 2013 r. zmalał do 50,7% 2 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez największe banki; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 6
euro) zadłużenia ogółem. Na koniec marca 2013 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 324,5 mld zł. poprawa dostępności kredytu wraz z obniżeniem oprocentowania kredytów mieszkaniowych w ślad za obniżkami stóp procentowych przez RPP nie przełożyła się na odczuwalny wzrost popytu prawdopodobnie z uwagi na dużą niepewność zmian w otoczeniu makroekonomicznym w ocenie potencjalnych kredytobiorców; istotne znaczenie może mieć też krótki jeszcze okres niższych stóp, jak również równoległe podnoszenie marż kredytów przez banki, konsumujące efekt obniżki stóp; sprzedaż kredytów z dopłatą w I kw. 2013 r. z programu Rodzina na swoim, wygaszonego od 1.01.2013 r., są to kredyty rozpatrzone już w I kw. 2013 r., ale z wniosków zgłoszonych w ostatnich miesiącach 2012 r. Relatywnie wysoka kwota podpisanych umów, porównywalna z analogicznymi okresami poprzednich lat, pokazuje skalę wzrostu zainteresowania programem przed jego zamknięciem, jak i zapotrzebowanie na kontynuację programu o takim charakterze. Wg danych BGK w I kw. 2013 r. udzielono 10,2 tys. kredytów (-29,5% kw./kw.) na kwotę 1,92 mld zł (-35,4% kw./kw.), w relacji do analogicznego kwartału 2012 r. w IV 2013 r. sprzedano o 29% więcej kredytów wartościowo i o 18% więcej ilościowo. W strukturze udzielanych kredytów wg przeznaczenia w I kw. 2013 r. utrwaliła się tendencja wzrostu udziału rynku pierwotnego w wartości udzielonych kredytów (wzrósł do 44% ogółem, był najwyższy w okresie funkcjonowania programu), obserwowana po nowelizacji programu w połowie 2011 r.; kredyty na budowę domu stanowiły 30,6% wartości udzielonych kredytów a na zakup na rynku wtórnym 25%. Także pod względem liczby kredytów udział rynku pierwotnego był największy (39,5%), choć tu przewaga nad rynkiem wtórnym (z udziałem 35% w ogółem) nie była tak duża, co ilustruje potencjał rynku wtórnego z punktu widzenia możliwości znalezienia mieszkania spełniającego wymogi do uzyskania preferencyjnego kredytu, w tym w regionach o słabszej aktywności deweloperów. W porównaniu z 2012 r. nieznacznie wzrosła przeciętna wartość udzielanych kredytów. Średnia kwota kredytu udzielonego w 2013 r. wyniosła w przypadku miast wojewódzkich 204,7 tys. zł (40% liczby udzielonych kredytów i 44% kwoty udzielonych kredytów), natomiast województw 177 tys. zł (60% liczby udzielonych kredytów i 56% wartości udzielonych kredytów); była wyraźnie zróżnicowana zależnie od lokalizacji inwestycji (miasta/województwa), jak i przeznaczenia (rynek wtórny/ pierwotny/ budowa domu); generalnie najwyższa w przypadku budowy domu w miastach (277 tys. zł), a najniższa w przypadku rynku wtórnego w województwach (122 tys. zł). W strukturze wieku kredytobiorców dominują kredytobiorcy w wieku 25-34 lata (69,7% ogółu), kolejna duża grupa wiekowa to 35-39 lat (19,1% kredytobiorców). W latach 2007-2013 banki uczestniczące w programie łącznie udzieliły prawie 192 tys. kredytów o wartości 34,9 mld zł. Złożone do końca 2012 r. wnioski o preferencyjne kredyty mieszkaniowe będą realizowane jeszcze w I poł. 2013 r., a budżet państwa będzie ponosił do 2021 r. wydatki związane z dopłatami do ich oprocentowania. Sprzedaż kredytów z Rodziny na swoim kontynuowana w I kw. 2013 r. (-35% kw./kw.; +29% r/r), jest to realizacja wniosków złożonych jeszcze przed zamknięciem programu od 1.01.2013 r. 44% wartości udzielonych kredytów to kredyty na mieszkania z rynku pierwotnego 7
zachowania konsumentów rynek mieszkaniowy nadal rynkiem kupującego, z dużymi możliwościami wyboru mieszkania i negocjacji ceny. Ceny transakcyjne są wyraźnie niższe od ofertowych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przy generalnej prawidłowości wyższego poziomu cen w największych miastach. Zestawienie cen ofertowych z bazy PONT info z cenami transakcyjnymi z CBN dla I kw. 2013 r. w największych miastach (por. Wykres 3 i 4 ) również wskazuje na niższy poziom cen transakcyjnych niż ofertowych, szczególnie w odniesieniu do rynku wtórnego na rynku wtórnym we wszystkich badanych miastach, poza Łodzią, cena transakcyjna jest o kilkanaście procent niższa w porównaniu z ofertową; na rynku pierwotnym największa rozpiętość jest w przypadku Katowic, Wrocławia i Krakowa, najmniejsza Warszawy i Łodzi. zakupy gotówkowe, niekiedy wspierane kredytem bankowym; mniejsza pula mieszkań o lepszym standardzie, widoczna w ofercie deweloperów, wskazuje na wzrost takich zakupów; zakupy te mogą być mieć charakter inwestycyjny (konkurencyjna forma lokaty kapitału wobec niskiego oprocentowania lokat bankowych) z założeniem także wynajmu, nawet przy ryzkach prawnych związanych z ochroną lokatora. Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników należały: wyhamowująca podaż mieszkań oddanych do użytku r/r: w I kw. 2013 r. oddano 37,2 tys. mieszkań (+2,4% r/r wobec +32% r/r w I kw. 2012 r.); wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku wystąpił w przypadku mieszkań deweloperskich (+7,9% wobec +69,8% w I kw. 2012 r.) i budowanych indywidualnie (odpowiednio +2% wobec +12,9%). Mieszkania deweloperskie stanowiły 39% wybudowanych ogółem a budowane przez inwestorów indywidualnych 56%. W kwietniu br. trend ograniczania nowej podaży wzmocnił się oddano mniej mieszkań ogółem (-6,2% r/r), liczba mieszkań deweloperskich oddanych do użytku w tym miesiącu zmalała o 30,3% r/r. Wyk.13 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z ostatnich 4. kw.) 30 tys. mieszkań 25 Rynek mieszkaniowy nadal rynkiem konsumenta z dużymi możliwościami wyboru mieszkania i negocjacji cen Ceny transakcyjne niższe od cen ofertowych na rynku pierwotnym, jak i wtórnym Powoli wyhamowująca podaż nowych mieszkań oddawanych do użytku w 1Q 2013 r. (mieszkania deweloperskie +7,9% r/r wobec +69,8% w 1Q 2012 r.) 20 15 10 5 oddane bez deweloperów rozpoczęte bez deweloperów oddane deweloperskie rozpoczęte deweloperskie 0 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS 8
w przypadku 10 największych miast (tj. o liczbie ludności powyżej 300 tys.) liczba oddanych mieszkań w I kw. 2013 r. w porównaniu z I kw. 2012 r. wzrosła w 6 miastach (w tym znacznie w Gdańsku i Bydgoszczy), była zbliżona do poprzedniego roku we Wrocławiu, znacząco zmalała w Łodzi, Lublinie i Katowicach (por. Wykres 15 oraz Aneks statystyczny, tab.2); łącznie w 10 największych miastach w I kw. 2013 r. oddano do użytku 11,2 tys. mieszkań wobec 9,7 tys. w I kw. 2012 r. (+15,3% r/r wobec +66,9% w I kw. 2012 r.) spadkowy trend liczby rozpoczynanych mieszkań i wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w I kw. 2013 r. liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 9,4 tys. (-38,6% r/r); w sposób zbliżony zmieniła się liczba wydanych pozwoleń dla deweloperów, których wydano w I kw. 2013 r. o 34% mniej r/r. W kwietniu br. trend ograniczania rozpoczynanych projektów i wydawanych pozwoleń ogółem o ok. 1/3 r/r, w tym przez deweloperów o ok. 50%, utrzymał się, co oznacza dostosowanie do obecnych warunków rynkowych i zapowiada odczuwalne obniżenie rozmiarów budownictwa deweloperskiego w 2014 r. dobre wyniki sprzedaży w I kw. 2013 r., mniejsza liczba nowych inwestycji i w efekcie mniejsza oferta, niemniej pula niesprzedanych mieszkań na największych rynkach nadal duża. Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach 3 w I kw. 2013 r. wprowadzono do sprzedaży 4,7 tys. mieszkań (tj. o ponad 2 tys. mniej niż w poprzednim kwartale), jest to najmniejsza liczba wprowadzonych mieszkań od III kw. 2009 r. W dalszym ciągu w zasadniczej części są to oferty bez możliwości rachunku powierniczego dla nabywcy - wg informacji firm są to kolejne etapy już realizowanych przedsięwzięć, oraz nowe inwestycje, w przypadku których został spełniony formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży przed wejściem w życie Ustawy Deweloperskiej. Wysoka podaż nowych mieszkań w 10 największych miastach, niemniej wolniej rosnąca niż rok temu (+15,3% r/r wobec + 66,9% w I kw.2012 r.) Kontynuowany spadkowy trend liczby rozpoczynanych mieszkań i wydanych pozwoleń na budowę Mniej nowych inwestycji deweloperskich i w efekcie mniejsza oferta, niemniej pula niesprzedanych mieszkań (50,5 tys.) w 6 aglomeracjach nadal duża dostępności mieszkań Wyk. 14 Liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży mieszkań z oferty deweloperskiej na koniec 4Q 2012 r. i 1Q 2013 r. wg monitoringu REAS Wyk.15 Mieszkania oddane do użytku w największych miastach (analogiczny okres poprzedniego roku=100) Łódź 7 6,9 Katowice Gdańsk Trójmiasto Wrocław Kraków Warszawa 5,9 5,8 6,5 8,3 Wrocław Łódź Kraków Warszawa 10 najw.miast 0 50 100 150 200 250 300 350 400 0 3 6 9 1Q 12 1Q 13 4Q 12 1Q 13 źródło: dane WUS 3 Rynek mieszkaniowy w Polsce, I kwartał 2013, REAS, kwiecień 2013 9
Mniejsza liczba ofert wprowadzonych na rynek przy relatywnie dobrych wynikach sprzedaży w I kw. br. (obserwowany, przy atrakcyjnym dla klientów poziomie cen mieszkań, wzrost zakupów gotówkowych mieszkań o dobrym standardzie, ew. jedynie uzupełnianych kredytem), skutkowała zmniejszeniem puli niesprzedanych mieszkań do 50,5 tys. na koniec I kw. 2013 r., tj. o 6,5% mniej niż na koniec IV kw. 2012 r. Największy spadek oferty wystąpił w Trójmieście (o 10,6%) i Wrocławiu (o 8,7%), przeciętny w Warszawie (o 5,5%), Łodzi (o 5,4%) i Krakowie (o 4,9%), najmniejszy w Poznaniu. Czas niezbędny do skomercjalizowania oferty w porównaniu z końcem IV kw. 2012 r. skrócił się w wszystkich monitorowanych miastach z wyjątkiem Poznania (gdzie nie zmienił się kw./kw.); najkrótszy był we Wrocławiu (5,8 kw.) i Trójmieście (5,9 kw.), najdłuższy zaś w Krakowie 8,3 kw.). Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w 6 aglomeracjach w na koniec I kw. 2013 r. wzrosła o 4% kw./kw. (wobec wzrostu o 18% kwartał wcześniej) i wynosiła ok.15,5 tys. (w tym 5,3 tys. w Warszawie). 72% oferty stanowiły mieszkania w trakcie budowy z przewidywanym oddaniem w 2013 r. lub 2014 r., jedynie 2% projektów będzie oddane w 2015 r. i później. W I kw. 2013 r. utrzymał się notowany od połowy 2012 r. spadek cen produkcji budowlano-montażowej. Wg GUS w I kw. 2013 r. ceny produkcji budowlanomontażowej były o 1,6% niższe r/r (w IV kw. 2012 r. spadek o 1,1%), w skali roku obserwowano spadek o 1,8%. Zmiany cen materiałów budowlanych były różnokierunkowe, zależnie od asortymentu, przy czym generalnie zwraca uwagę silniejsza skala spadku niż wzrostu. Miesięczny monitoring prowadzony przez Polskie Składy Budowlane 4 wykazuje, że w kwietniu 2013 r. w porównaniu do marca 2013 r. w 7 grupach ceny spadły, najbardziej narzędzi i sprzętu budowlanego (-5,6%), gazobetonów (-3,4%), suchej zabudowy (-2,3%) i chemii budowlanej (-1,4%); wzrosły natomiast ceny m.in. materiałów ściennych ceramicznych (+3,3%) i izolacji termicznej (+0,4%). W kategorii inne spadły ceny farb, lakierów, tapet (-8,4%), instalacji i techniki grzewczej, kanalizacji, odwodnień, wentylacji (-3%), płytek ceramicznych, wyposażenia łazienek i kuchni (-0,6%) i wyrobów stalowych (-0,5%). Ceny drewna i materiałów drewnopochodnych, kostki brukowej, bram i ogrodzeń nie zmieniły się. Wg notowań Sekocenbud koszty materiałów stanowią 54-61% całkowitych kosztów budowy domów jedno- i wielorodzinnych, robocizna 12-17%, a praca sprzętu ok.9% 5. Przy utrzymującej się spadkowej tendencji cen ofertowych mieszkań i niewielkim wzroście r/r wynagrodzeń w I kw. 2013 r. utrzymał się trend lekkiej poprawy wskaźnika dostępności mieszkania (czyli liczby metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie). W I kw. 2013 r. dostępność mieszkań wzrosła we wszystkich badanych miastach. Zestawienie wskaźnika dla 7 największych miast w okresie ostatnich dwóch latach pokazuje, że najniższy poziom osiągnął on we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Poznaniu w I kw. 2011 r., w przypadku Łodzi, Nieco krótszy czas konieczny do skomercjalizowania obecnej oferty deweloperskiej Nadal lekki trend spadkowy cen robót i wielu rodzajów materiałów budowlanych Spadkowy trend cen ofertowych mieszkań przy niewielkim wzroście wynagrodzeń sprzyja poprawie dostępności mieszkań 4 Trendy zmian cen materiałów budowlanych w kwietniu, Grupa PSB, 12 listopada 2012 5 Nasze drogie mieszkania [w:] Gazeta Wyborcza, 25.02.2013 10
Wyk.16 Dynamika wynagrodzeń brutto (sek. przedsiębiorstw) w największych miastach (analog. okres poprzed. roku =100) Wyk.17 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 110 108 106 104 102 100 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 98 Warszawa Kraków Łódź Wrocław Gdańsk Katowice Wrocław Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Katowice 1Q 11 1Q 12 1Q 13 ódło: dane WUS źr źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS i PONT info Warszawy i Katowic w III kw. 2011 r.; natomiast najwyższy poziom wystąpił we wszystkich miastach w I kw. 2013 r. W dalszym ciągu relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,28) i Gdańsk (0,87), najmniejsza natomiast jest w Krakowie (0,61) i Wrocławiu (0,63). Osłabienie czynników fundamentalnych, takich jak słabsze tempo dochodów W dłuższym okresie słabną ludności, wyhamowywanie wzrostu liczby gospodarstw domowych czy trend czynniki fundamentalne wzrostu popytu mieszkaniowego, powolnego spadku liczby ludności, o ile w okresie kilku kwartałów będzie słabo przede wszystkim odczuwalne, to w dłuższym okresie może zmniejszać popyt mieszkaniowy, a także o charakterze demograficznym zmieniać jego strukturę (większe zapotrzebowanie na mniejsze mieszkania przy rosnącym udziale mniejszych gospodarstw domowych). W okresie międzyspisowym (2002-2011) przy niewielkim wzroście liczby ludności i odczuwalnym wzroście liczby mieszkań poprawiło się nasycenie zasobem: obecnie na 1000 osób przypada 357 mieszkań wobec 328 w 2002 r. Dotychczas GUS opublikował imienne dane dla Spadkowy trend liczby ludności w największych miast dotyczące jedynie liczby ludności. W porównaniu z 2002 r. liczba wielu największych miastach ludności tych miast, z wyjątkiem Warszawy, zmalała, najbardziej znacząco w (sygnalizowany przez NSP 2011), przypadku Łodzi, Katowic i Poznania. Szacunek liczby mieszkań w największych miast przy wzroście zasobów mieszkaniowych powoduje znaczący (brak nadal oficjalnych danych nsp w tym zakresie) i odniesienie jej do liczby wzrost nasycenia zasobami mieszkańców (por. Aneks statystyczny, tab.2) sygnalizuje poprawę pod względem mieszkaniowymi nasycenia zasobem w 10 największych miastach, o największej skali w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Poprawa wskaźników ilościowych zmniejszy presję na nowe budownictwo. 0,40 1Q 11 3Q 11 1Q 12 3Q 12 1Q 13 11
3. Ceny na rynku nieruchomości w średniej perspektywie; ryzyka spadku cen W perspektywie najbliższych dwóch trzech kwartałów ocena kierunku zmian cen nieruchomości nie jest już tak jednoznaczna, jak dotychczas. Bardziej prawdopodobny wydaje się jeszcze lekki trend spadkowy cen mieszkań z uwagi na utrzymującą się presję wolno malejącej podaży na rynku, przy słabym popycie, ograniczanym konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych klientów przez banki po doświadczeniach ostatnich lat, a także wstrzymywaniem się części potencjalnych nabywców z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na wsparcie z nowego programu MdM; niemniej nie można wykluczyć już lekkiego wzrostu cen mieszkań o atrakcyjnej lokalizacji i dobrym standardzie z uwagi na możliwy wzrost popytu o charakterze inwestycyjnym na takie mieszkania (konkurencyjność takich inwestycji względem nisko oprocentowanych lokat bankowych). W kolejnych kwartałach raczej jeszcze lekki trend spadkowy cen mieszkań, choć nie można wykluczyć już lekkiego wzrostu cen w segmencie mieszkań o dobrym standardzie Malejąca liczba mieszkań deweloperskich w budowie, widoczna od III kw. 2012 r. (por. Wyk.18) - oszacowana poprzez zmniejszenie zasobu rozpoczętych mieszkań o oddane do użytku, zapowiada stopniowe zmniejszanie podaży mieszkań deweloperskich, prawdopodobnie wyraźniej odczuwalne w II poł. 2013 r. Jest to konsekwencja powolnego dostosowywania deweloperów i do sytuacji rynkowej (trudny rynek sprzedaży mieszkań), i do obowiązujących regulacji, czyli m.in. unikania konieczności prowadzenia rachunku powierniczego (zgodnie z Ustawą deweloperską) poprzez spory portfel zbudowany przed wejściem w życie tej Ustawy. Niemniej przy znaczącej zbieżności liczby mieszkań oddawanych do użytku z liczbą rozpoczętych 6-7 kwartałów wcześniej (por. Wyk.19) prawdopodobnie można w perspektywie najbliższego roku - dwóch lat oczekiwać rozmiarów budownictwa deweloperskiego na poziomie 45-50 tys. rocznie, a w odniesieniu do całego budownictwa 122-130 tys. mieszkań rocznie; obserwowane ostatnio wyhamowanie liczby rozpoczynanych Wyk. 18 Tendencje na rynku deweloperskim mieszkania w budowie i pozwolenia na budowę w kolejnych kwartałach lat 2006-2013 35 tys. 30 Wyk. 19 Mieszkania oddane do użytku kwartalnie przez deweloperów w okresie 1Q 2010-1Q 2014 w zestawieniu z rozpoczynanymi przez nich 6 kw. wcześniej 25 tys. Wyhamowanie wzrostu liczby mieszkań deweloperskich w budowie od III kw. 2012 r. zapowiada stopniowe zmniejszanie podaży mieszkań deweloperskich, prawdopodobnie wyraźniej odczuwalne w II poł. 2013 r. 25 20 15 10 5 0-5 -10-15 deweloperskie w budowie (rozpoczęte minus oddane) pozwolenia dla deweloperów 1Q06 1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 źródło: obliczenia własne na podstawie danych GUS 20 15 10 5 0 oddane do użytku rozpoczęte prawdop. oddane (rozpoczęte 6 kw. wcześniej) 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 12
mieszkań i wystąpień o pozwolenia na budowę, zapowiada niższy kwartalny poziom budownictwa od 2014 r. Wraz z zamknięciem Rodziny na swoim z dniem 1 stycznia 2013 r. wygasł jeden z istotniejszych czynników spowalniających spadek cen, szczególnie w końcu 2012 r. 14 maja 2013 r. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, przedłożony przez resort budownictwa; 27 maja br. projekt wpłynął do Sejmu i został skierowany do opinii Biura Legislacyjnego. Główne założenia opiniowanego projektu: - pomoc państwa w nabyciu pierwszego, samodzielnego mieszkania przez małżeństwa, osoby samotnie wychowujące dzieci i osoby samotne do 35. roku życia. W przypadku małżeństw, ograniczenie wiekowe do 35. roku życia będzie dotyczyć tylko jednego z małżonków. Przyjęta w projekcie formuła pomocy preferuje model rodziny 2+3. Wspierane będą transakcje zawierane na rynku pierwotnym. Kredyt będzie udzielany jedynie w złotych, dodatkowym kredytobiorcą mogą być członkowie najbliższej rodziny; - dwie formy wsparcia finansowego - dofinansowanie wkładu własnego i spłata części kredytu. Dofinansowanie wkładu własnego będzie przysługiwać nabywcy nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego od osoby, która wybudowała ten lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (rynek pierwotny), który zaciągnął na ten cel kredyt. Dofinansowanie wkładu własnego ma wynosić 10% (dla singli i rodzin bezdzietnych) kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. pow. użytkowej budynków, obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie. Wielkość powierzchni użytkowej mieszkania nie może być większa niż 75 m kw., przy czym dofinansowaniem będzie objęty metraż do maksymalnie 50 m kw. Osoby wychowujące przynajmniej jedno dziecko - własne lub przysposobione - mogą otrzymać kwotę dofinansowania wkładu własnego w wysokości 15% kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. pow. użytkowej budynków. Dodatkowe wsparcie finansowe w postaci spłaty części kredytu - przewidziano dla nabywcy mieszkania, któremu w ciągu 5 lat od dnia nabycia mieszkania urodziło się trzecie lub kolejne dziecko lub który przysposobił trzecie lub kolejne dziecko. To wsparcie może być udzielone tylko raz. Spłata części kredytu wyniesie 5% kwoty określonej zgodnie z zasadami obowiązującymi dla dofinansowania wkładu własnego; - program ma obowiązywać przez 5 lat od 2014 do 2018 roku; - wsparcia finansowego będzie udzielał BGK ze środków Funduszu Dopłat. Zainteresowane nabyciem mieszkania osoby powinny złożyć wniosek do BGK (w terminie do 30 września 2018 r.) za pośrednictwem instytucji kredytującej, która ma dokonywać weryfikacji uprawnień nabywcy na podstawie dołączonych do wniosku dokumentów. Wnioski będzie można składać od stycznia 2014 r.; - program MdM będzie finansowany z budżetu państwa. W 2014 r. limit wydatków na realizację programu ma wynieść 600 mln zł, będzie on stopniowo rósł Nowy program wsparcia zakupu mieszkania - Mieszkanie dla młodych na etapie prac legislacyjnych w Sejmie, projekt zakłada start programu od stycznia 2014 r. 13
w następnych latach. Źródłem pokrycia wydatków będą środki pochodzące z wygaszanego systemu zwrotu osobom fizycznym części wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym; - przewiduje się, że z dofinansowania skorzysta ok. 115 tys. beneficjentów, a 15% beneficjentów (ok. 17,2 tys.) skorzysta również z dodatkowego dofinansowania w formie spłaty części kredytu z tytułu urodzenia lub przysposobienia trzeciego lub kolejnego dziecka. Niepewność co do ostatecznych rozwiązań regulacyjnych w zakresie wsparcia ze strony państwa powoduje w 2013 r. wstrzymywanie się części potencjalnych nabywców z zakupem, tym samym osłabiając popyt na mieszkania, podtrzymuje spadkowe tendencje cen. Zapowiadane zmiany programu poprzez ograniczenie do wsparcia jedynie rynku pierwotnego (czyli głównie budownictwa deweloperskiego) ograniczą ten program głównie do rynku dużych miast, gdzie przede wszystkim są aktywni deweloperzy. Zachowanie się cen po uruchomieniu programu może istotnie zależeć od dopuszczalnego wskaźnika kosztów mieszkania, uprawniającego do zakupu wspieranego jednorazową dopłatą. Nowelizacja Rekomendacji S, przekazana 20 grudnia 2012 r. przez KNF do konsultacji, dotychczas nie nastąpiła. Rekomendacja, po raz pierwszy wydana w 2006 r., obecnie jest trzecią nowelizacją, która wynika z doświadczeń akcji kredytowej ostatnich lat. Intencją projektodawcy jest uelastycznienie i złagodzenie rekomendowanego podejścia, jednak w zakresie ograniczonym koniecznością przeciwdziałania możliwości wystąpienia ryzyka systemowego. KNF, rozpoczynając proces uzgodnień, przewidywał wprowadzenie Rekomendacji od marca 2013 r. i następnie stosowanie się do niej przez Banki nie później niż 6 miesięcy od uchwalenia. Zapowiadane zmiany opóźniają się. Znowelizowana Rekomendacja J wchodzi w życie 1 października 2013 r. Zapowiadana nowelizacja Rekomendacji S opóźnia się w stosunku do zapowiadanego terminu w końcu 2012 r. Zalecenia Rekomendacji J dot. zasad gromadzenia i przetwarzania przez banki danych o nieruchomościach (znowelizowanej 11 września 2012 r.) wchodzą w życie 1 października 2013 r., z wyjątkiem rekomendacji 11 i 12 (dot. stosowania statystycznych modeli oceny ryzyka zmiany wartości), które będą obowiązywać od 1 kwietnia 2014 r. Postanowienia Rekomendacji J dotyczą banków, w których udział ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie we własnych portfelach kredytowych przekracza 10%. Ryzyko kredytowe banków związane bezpośrednio ze znacznym spadkiem cen nieruchomości (i w efekcie wartością zabezpieczeń) pozostaje istotne z uwagi na sytuację po stronie podaży mieszkań na rynku pierwotnym (niemniej presja podaży stopniowo maleje); jednocześnie pozytywne jest zdecydowane zahamowanie udzielania nowych kredytów walutowych (niekorzystne w przypadku tych kredytów kumulowanie się ryzyka kredytowego z ryzykiem kursowym). Istotne pozostaje też ryzyko kredytowe związane z nadmiernym zadłużeniem gospodarstw domowych lub utratą pracy przez kredytobiorcę, co przekłada się na pogorszenie spłacalności kredytów mieszkaniowych. 14
Na koniec marca 2013 r. wg danych NBP zagrożone kredyty stanowiły 2,9% kredytów mieszkaniowych ogółem (wobec 2,8% na koniec grudnia 2012 r.), co jest dobrym wskaźnikiem na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (17,3% kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec marca 2013 r., podobnie na koniec grudnia 2012 r.); niemniej o wzroście portfela kredytów zagrożonych ogółem decydowało zwiększenie zagrożonych kredytów mieszkaniowych; ich przyrost w 2012 r. nieco zwolnił r/r, ale nadal jest relatywnie wysoki - wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wzrosła r/r o 20,9%, do prawie 9,5 mld zł na koniec marca 2013 r. Dynamika wzrostu wartości zagrożonych kredytów była większa w przypadku kredytów złotowych niż denominowanych w walutach obcych (odpowiednio o 33% r/r wobec wzrostu o 2% r/r w przypadku kredytów w CHF i o 22% r/r kredytów w pozostałych walutach obcych); złotowe stanowiły 65% ogółu zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe 6. Relatywnie dobre wskaźniki dla segmentu mieszkaniowego będą się prawdopodobnie nadal niekorzystnie zmieniać; portfel mieszkaniowy zaczyna się psuć zwykle po ok. 5-7 latach. W perspektywie najbliższych dwóch - trzech kwartałów ocena kierunku zmian cen nieruchomości nie jest już tak jednoznaczna, jak dotychczas. Bardziej prawdopodobny wydaje się jeszcze lekki trend spadkowy cen mieszkań z uwagi na utrzymującą się presję powoli malejącej podaży na rynku, przy słabym popycie, ograniczanym konserwatywną oceną zdolności kredytowej potencjalnych klientów, a także wstrzymywaniem się części potencjalnych nabywców z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na wsparcie z nowego programu MdM; niemniej nie można wykluczyć już lekkiego wzrostu cen mieszkań z uwagi na możliwy wzrost popytu na mieszkania o dobrym standardzie w celach inwestycyjnych. Prawdopodobieństwo realizacji scenariusza spadku cen na rynku nieruchomości o więcej niż 30% (próg w scenariuszach stresstestowych stosowany w praktyce nadzorczej) w ciągu najbliższych dwóch lat wynosi nie więcej niż 15%. Taki scenariusz mógłby zmaterializować się w sytuacji gwałtownego wzrostu bezrobocia (skutkującego masowymi problemami z obsługą kredytów mieszkaniowych), gwałtownych szoków stóp procentowych i kursów walutowych (szczególnie CHF) i ograniczonej transakcyjności rynku. Niewielki udział zagrożonych kredytów w kredytach mieszkaniowych ogółem, niemniej dynamika wzrostu wartości zagrożonych kredytów pozostaje wysoka W perspektywie dwóch-trzech kwartałów ocena kierunku zmian cen mieszkań nie jest już tak jednoznaczna jak dotychczas Prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań o więcej niż 30% w ciągu najbliższych 2 lat wynosi nie więcej niż 15%. 6 Badania KNF wskazują na zbliżoną jakość obydwu portfeli, wysoki udział kredytów zagrożonych w portfelu złotowych wiąże się z przewalutowaniem zagrożonych kredytów walutowych na złotowe. 15
Aneks Zał.1. Źródła informacji o cenach Analiza obejmuje ceny ofertowe z bazy PONT info Nieruchomości; baza zawiera (średnio dla jednego okresu) ok. 47,8 tys. notowań cen mieszkań oraz 15,1 tys. domów. W przypadku mieszkań istotną część stanowią notowania z rynku pierwotnego (66% notowań), natomiast w przypadku domów podstawowa informacja pochodzi z rynku wtórnego 90% notowań. Rynek nieruchomości ma charakter lokalny, analiza tych rynków pozwala na pewne uogólnienia dla oceny sytuacji w kraju, przy zastrzeżeniu oczywistych, regionalnych specyfik. Analiza koncentruje się na największych rynkach 10 największych (o liczbie ludności powyżej 300 tys. osób) miast w Polsce koncentruje ok. 27% ludności miejskiej i ok. 47% nowego budownictwa w miastach. Ograniczenia informacyjne raportu wiążą się z jakością analizowanych danych z bazy, jak również ze sposobem jej zasilania. Są to dane dotyczące cen ofertowych, pozyskiwane z różnych źródeł, często ta sama oferta powtarza się w kolejnych aktualizacjach, a pozostawanie w bazie w kolejnych okresach notowań tych samych nieruchomości (zwykle dłużej pozostają droższe) powoduje zawyżanie średniej ceny ofertowej, zniekształcając wyniki analizy. Istotna dla jakości wnioskowania jest również nieporównywalność niektórych danych w czasie z uwagi na rosnącą liczebność notowań bazy rozbudowywanej od 2004 r. Dla potrzeb raportu z analizy zostały wyeliminowane informacje ze skrajnych decyli (najwyższe i najniższe obserwacje poziomu cen ofertowych), co urealniło w wielu przypadkach analizowany materiał. Dane z bazy nie mogą być podstawą budowy indeksu ze względu na niedostateczną liczbę danych o mieszkaniach o podobnych atrybutach (a przez to trudność ze sprowadzeniem ich do porównywalności); dobrze natomiast ilustrują trend zmian w czasie i tak też są wykorzystywane. Zał.2. Aneks statystyczny Tab.1 Cena ofertowa 1 m kw. mieszkania/domu na koniec 1Q kwartału 2013 r. w relacji do jej poziomu dwa lata, rok i pół roku temu Cena ofertowa w 1Q 2013 w relacji do ceny ofertowej w 1Q 2011 Cena ofertowa w 1Q 2013 w relacji do ceny ofertowej w 1Q 2012 Cena ofertowa w 1Q 2013 w relacji do ceny ofertowej w 3Q 2012 Miasta (1Q 2011=100) (1Q 2012=100) (3Q 2012=100) Mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym Wrocław 92 95 97 Łódź 92 93 95 Kraków 90 100 101 Warszawa 91 95 99 Gdańsk 93 97 98 Katowice 92 92 95 93 95 98 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 92 96 98 Domy na rynku wtórnym Wrocław 91 94 96 Łódź 103 90 100 Kraków 76 93 94 Warszawa 102 107 101 Gdańsk 86 88 93 Katowice 97 89 82 83 92 94 przeciętna dla 7 miast (ważona l. ludności) 93 97 97 źródło: obliczenia własne na podstawie danych bazy PONT Info Nieruchomości 16
Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji demograficzno-ekonomicznej i wyniki budownictwa mieszkaniowego w miastach o liczbie ludności powyżej 300 tys. Ludność wg stanu na 31.12. 2012 Saldo migracji na 1000 ludności 2012 Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w 2011 * Stopa bezrobocia Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (miesięczne brutto w zł) Nowe mieszkania Miasto 1Q 2013 1Q 2013 1Q 2012=100 1Q 2013 1Q 2012=100 Warszawa 1715,5 3,9 494 4,9 4928 102,5 4012 138,9 Kraków 758,3 1,0 437 6,6 3959 104,0 2421 132,4 Łódź 719,0-2,3 468 12,8 3542 105,4 259 29,0 Wrocław 631,2 1,4 433 6,2 3756 102,3 1760 92,8 550,7-4,2 466 4,7 4251 103,3 335 164,2 Gdańsk 460,4 bd. 414 7,4 4786 102,8 1228 250,1 Szczecin 408,9 0,5 400 11,7 3783 101,9 505 120,2 Bydgoszcz 361,3-3,0 388 9,3 3247 99,6 479 239,5 Lublin 347,7-2,7 401 10,5 3514 95,6 163 21,9 Katowice 307,2-3,2 441 5,7 5420 105,7 66 38,4 Źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.32 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I Q 2013 US we Wrocławiu, Wrocław 2013, 3 czerwca 2013; obliczenia własne; * szacunek liczby mieszkań w 2011 r. za Raportem NBP nt sytuacji na rynku nieruchomości w 2011 r., sierpień 2012 Niniejszy materiał został opracowany wyłącznie w celach informacyjnych i nie może być traktowany jako oferta lub rekomendacja do zawierania jakichkolwiek transakcji. Informacje zawarte w materiale pochodzą z ogólnie dostępnych, wiarygodnych źródeł, jednak PKO BP SA nie może zagwarantować ich dokładności i pełności. PKO BP SA nie ponosi odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym materiale. Materiał może być wykorzystywany do opracowań własnych pod warunkiem powołania się na źródło. Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie przy ul. Puławskiej 15, 02-515 Warszawa, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS 0000026438; NIP: 525-000-77-38 REGON: 016298263; kapitał zakładowy (kapitał wpłacony) 1 250 000 000 zł. 17