W A R S Z A W A

W A R S Z A W A 2 0 3 0 MIESZKALNICTWO ANALIZA NA POTRZEBY OPRACOWANIA DIAGNOZY STRATEGICZNEJ Urząd m.st. Warszawy sierpień 2016

Opracowanie przygotowane na potrzeby aktualizacji Strategii Rozwoju m.st. Warszawy do 2020 roku przez zespół Biura Funduszy Europejskich i Rozwoju Gospodarczego we współpracy z innymi Biurami Urzędu m.st. Warszawy.

MIESZKALNICTWO Mieszkalnictwo jako istotna dziedzina polityki społecznej i gospodarczej w hierarchii potrzeb społeczeństwa zajmuje jedną z kluczowych pozycji. Przede wszystkim stanowi podstawę do zaspokajania potrzeb wyższego rzędu, co może przyczynić się do stymulowania rozwoju całej gospodarki. Celem polityki mieszkaniowej jest dążenie do zapewnienia lokum wszystkim członkom społeczności. Budowa i remonty mieszkań konieczne są ze względu na zmiany demograficzne, zmiany struktury gospodarstw, migracje, degradację budynków, podwyższenie standardów, ale również tym, iż substancja mieszkaniowa wymaga stałego odnawiania i uzupełniania. Mieszkańcy Warszawy, w dużej mierze (70%), są zadowoleni ze swoich warunków mieszkaniowych. Jednakże duże zróżnicowanie opinii Wykres 1. Odsetek pozytywnych odpowiedzi dot. warunków występuje między mieszkańcami mieszkaniowych [%] dzielnic. Najbardziej zadowoleni z warunków mieszkaniowych są 90 80 mieszkańcy Mokotowa oraz Ochoty 70 (odsetek pozytywnych odpowiedzi 60 powyżej 75%), natomiast najmniej zadowolonych mieszka w Ursusie, 50 40 30 Białołęce, Wawrze oraz Pradze- 20 Północ (odsetek odpowiedzi poniżej 10 65%). Różnica pomiędzy najlepiej 0 a najgorzej ocenianymi dzielnicami (Mokotów vs. Ursus) w zakresie warunków mieszkaniowych wynosi 18 pkt. proc. (Wykres 1). Źródło: opracowanie własne na podstawie badania Jakość życia w dzielnicach, 2013 Potrzeby mieszkaniowe aspekt ilościowy Warszawa dysponuje największym zasobem mieszkań. W 2014 r. było łącznie 900 tys. mieszkań (Wykres 2), przy łącznej ich Wykres 2. Liczba mieszkań w 2004, 2009 i 2014 r. [tys. szt.] powierzchni użytkowej blisko 53 mln m 2. Najwięcej mieszkań znajduje się w Mokotowie (14% ogólnego zasobu), na Pradze- Południe (10%) oraz na Woli (9%). Na przestrzeni dziesięciu lat liczba mieszkań wzrosła o blisko 22%, natomiast powierzchnia o 28%. Liczba mieszkań przypadająca na 100 mieszkańców, na tle innych dużych miast w Polsce, w Warszawie jest najwyższa i wynosi 52 mieszkania. 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Warszawa Kraków Łódź Wrocław Poznań Gdańsk 2004 2009 2014 Strona 3

W analizowanym okresie wzrosła liczba mieszkańców stolicy oraz liczba gospodarstw domowych, co stanowi odzwierciedlenie rosnącego popytu na mieszkania. Niemniej jednak Warszawa cały czas boryka się z deficytem mieszkań. W 2011 r. 1 około 35 tys. gospodarstw domowych nie posiadło własnego mieszkania 2. Choć jak wynika ze struktury zasobów mieszkaniowych tylko 68% całego zasobu to mieszkania zamieszkałe przez właścicieli oraz 11% ogółu stanowią mieszkania komunalne, TBS, zakładowe i Skarbu Państwa. Zatem Wykres 3. Struktura zasobów mieszkaniowych szacunki [%] Mieszkania zamieszkałe przez właścicieli Mieszkania komunalne, TBS, zakładowe i Skarbu Państwa Mieszkania przeznaczone na wynajem za zasadach rynkowych Pustostany mieszkanlne Lokale mieszkalne wykorzystywane na cele komunalne (niezamieszkane) Źródło: K. Kirejczyk, Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie w kontekście strategii rozwoju do 2030 r., materiał pokonferencyjny Warsaw Days 2016: http://warsawdays.pl/materialy-do-pobrania-2/ [23.05.2016] wydaje się, że ta liczba w kontekście wielkości zasobu, który przeznaczony jest na wynajem (10%) oraz na cele komercyjne (5%) lub jest pustostanem (6%) jest niedoszacowana (Wykres 3). Zgodnie z prognozami 3 w latach 2018-2030 powinno zostać oddanych do użytku łącznie ok. 167 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych. Przy czym w latach 2018-2020 powinno zostać oddanych do użytku 26% planowanych inwestycji, w latach 2021-2025 39%, zaś w ostatnim okresie 35%. Przewidziano, iż najwięcej nowych mieszkań powstanie na Białołęce (13% ogólnej liczby mieszkań planowanych do oddania do użytku), Mokotowie (11%), Woli (10%) oraz w Bemowie i Bielanach (po 8%). Ponadto do 2030 r. będzie rosła liczba kompleksowo wyremontowanych lokali w istniejących zasobach, zwłaszcza w rejonie dzielnic centralnych. Mapa 1. Prognoza przyrostu liczby mieszkań w latach 2018-2030 Źródło: REAS, Obszary potencjalnego zainwestowania w budownictwo mieszkaniowe i priorytety w zakresie infrastruktury miejskiej w perspektywie do 2030 roku, Warszawa 2014. 1 Na podstawie Narodowego Spisu Powszechnego. 2 A. Bierzyński, Wybrane elementy współczesnych przemian demograficznych Warszawy, 2014. 3 REAS, Obszary potencjalnego zainwestowania w budownictwo mieszkaniowe i priorytety w zakresie infrastruktury miejskiej w perspektywie do 2030 roku, grudzień 2014 r. Strona 4

Najwięcej lokali mieszkalnych w Warszawie jest własnością wspólnot mieszkaniowych (ponad 36% ogółu mieszkań), osób fizycznych we wspólnotach mieszkaniowych (31%) oraz spółdzielni mieszkaniowych (blisko 24%), natomiast zasób gminny wynosi blisko 8% (Wykres 4). Największy przyrost liczby mieszkań na przestrzeni lat miał miejsce w zasobach Towarzystwa Wykres 4. Zasoby mieszkaniowe wg form własności w 2013 r. [%] wspólnot mieszkaniowych Budownictwa Społecznego. Od osób fizycznych we wspólnotach mieszkaniowych 2004 r. liczba mieszkań wzrosła spółdzielni mieszkaniowych ponad dwa i pół razy i obecnie wynosi blisko 3,5 tys. mieszkań. A dzięki ponownemu uruchomieniu środków przez Bank Gospodarstwa Krajowego w najbliższych latach (do 2020 r.) powstanie około 2 tys. lokali TBS, w tym 670 mieszkań w zmodernizowanych kompleksowo gminy Skarbu Państwa pozostałych podmiotów zakładów pracy TBS kamienicach w ramach rewitalizacji 4. Zasób mieszkań osób fizycznych we wspólnotach mieszkaniowych od 2009 r. 5 wzrósł o 16% i wynosi blisko 332 tys., a zasób wspólnot mieszkaniowych od 2009 r. zwiększył się o 13% i wynosi obecnie nieco ponad 386 tys. mieszkań. Natomiast zmniejszyły się zasoby Skarbu Państwa (od 2009 r. o 32% i obecnie wynoszą nieco ponad 5 tys. mieszkań), spółdzielni mieszkaniowych (od 2004 r. o 27% i obecnie wynoszą nieco ponad 245 tys. mieszkań), zasoby gminne (o 22%) oraz zakładów pracy (od 2004 r. ubytek dziesięciokrotny, obecnie wynoszą 3,5 tys. mieszkań). Zasób mieszkaniowy należący do m.st. Warszawy wynosi blisko 83 tys. lokali 6. Na spadek wielkości zasobu miały wpływ takie zjawiska, jak zwroty nieruchomości dawnym właścicielom lub ich następcom prawnym w trybie Dekretu Bieruta, rozbiórki budynków z uwagi na zły stan techniczny, ale przede wszystkim, we wcześniejszych latach, sprzedaż lokali. Pomimo realizacji przez Warszawę programu budownictwa komunalnego na niespotykaną dotąd skalę, przyrost lokali pozyskanych w ten sposób nie jest w stanie zrównoważyć poziomu ubytków. W latach 2007-2015 zasób mieszkań komunalnych zwiększył się o 3 tys. mieszkań, co stanowiło 20% mieszkań komunalnych oddanych do użytkowania w tym czasie w Polsce, i jest cztery i pół razy większy niż w dekadzie wcześniejszej. 4 M. Olszewski, Polityka mieszkaniowa m.st. Warszawy, materiał pokonferencyjny, http://fundacjablisko.pl/index.php/mieszkania2030_debata/ [11.07.2016]. 5 Brak danych za lata wcześniejsze. 6 Urząd m.st. Warszawy, Zasób mieszkaniowy m.st. Warszawy wg stanu na koniec roku w latach 2004-2014 (w tym lokale socjalne). Strona 5

W strukturze dzielnic największy zasób mieszkaniowy miasta zlokalizowany jest na Woli, który w 2014 r. wyniósł ponad 14 tys., co stanowiło 17% ogólnego zasobu komunalnego, w Śródmieściu (15%) oraz na Mokotowie (14%). Z kolei najmniejszy zasób mieszkaniowy miasta znajduje się w Wilanowie i wynosi 25 lokali (Wykres 5). Nowe mieszkania komunalne zostały wybudowane głównie na Białołęce, Bielanach, Ursynowie, we Włochach, w Targówku, Wawrze, Woli i Pradze-Północ. W najbliższych latach planowane są kolejne inwestycje, w wyniku których powstanie ok. 800 mieszkań komunalnych. Będą one zlokalizowane w Ursusie, Białołęce, Wawrze, Targówku, Wesołej, Bemowie i Ursynowie 7. Lokalizacja planowanych budynków Wykres 5. Liczba lokali m.st. Warszawy w 2004, 2009 i 2014 r. [tys. szt.] Wola Śródmieście Mokotów Praga Północ Praga Południe Bielany Ochota Targówek Włochy Wawer Żoliborz Ursus Białołęka Ursynów Rembertów Bemowo Wesoła Wilanów 0 5 10 15 komunalnych wynika z ustawy o ustroju m.st. Warszawy, która zobowiązuje dzielnice do zapewniania lokali komunalnych w ramach własnego zasobu. Łącznie we wszystkich mieszkaniach komunalnych (w 2014 r.) mieszka ponad 177 tys. osób. W związku z kurczącym się zasobem komunalnym liczba ta w ostatnich latach malała. Zasób mieszkań socjalnych, przeznaczonych dla osób będących w najtrudniejszej sytuacji materialnej, systematycznie i szybko rośnie. Na przestrzeni dziesięciu lat (2004-2014) liczba lokali socjalnych wzrosła trzykrotnie i na koniec analizowanego okresu wyniosła blisko 6,3 tys. mieszkań. Najwięcej lokali socjalnych znajduje się na Woli (21% ogółu zasobu lokali socjalnych), w Śródmieściu (18%) oraz na Pradze-Północ i Południe (kolejno 16 i 12%), najmniej zaś w Wilanowie. Natomiast najwięcej lokali tego typu w analizowanym okresie przybyło w Śródmieściu (780), na Pradze-Południe (709) oraz na Woli (702), natomiast w dwóch dzielnicach zmniejszyła się liczba lokali socjalnych na przełomie analizowanych lat tj. w Wesołej (o 1 mieszkanie) oraz w Rembertowie (o 24 mieszkania). W 2014 r. liczba gospodarstw domowych oczekujących na lokal socjalny wyniosła 3,2 tys. Od 2011 r., w którym zarejestrowano największą liczbę oczekujących na lokal socjalny (3,4 tys.) na przestrzeni dziesięciu lat, odnotowywany jest spadek ogólnej liczby gospodarstw oczekujących na najem lokalu z mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy 8. Następuje wyraźny spadek liczby gospodarstw domowych oczekujących na najem lokalu na czas nieoznaczony, wzrasta natomiast liczba gospodarstw domowych oczekujących na najem lokalu socjalnego, co w znacznej mierze jest konsekwencją nałożonego przez ustawodawcę na gminę obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego w przypadku orzeczenia eksmisji i przyznania uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Na koniec 2014 r. gospodarstwa oczekujące na najem lokalu socjalnego stanowiły ponad 80% ogółu gospodarstw domowych oczekujących na pomoc mieszkaniową (na 4 tys. ogólnej liczby gospodarstw domowych oczekujących na najem lokalu, blisko 3,2 tys. gospodarstwa oczekiwały na lokal socjalny). Mimo stale rosnącej liczby lokali socjalnych w zasobie m.st. Warszawy, liczba oczekujących na lokal socjalny wzrosła od 2006 r. o blisko 35%, co związane jest ze stałym napływem nowych wyroków sądowych. Najwięcej gospodarstw domowych oczekujących na lokal socjalny w 2014 r. było wśród mieszkańców Pragi-Północ (22%), Śródmieścia (10%) oraz Mokotowa i Targówka (po 9% wśród ogółu oczekujących) 9. Należy też zaznaczyć, że większość z osób oczekujących na lokal socjalny oczekuje na jego wynajęcie z uwagi na orzeczoną 2014 2009 2004 7 M. Olszewski, Polityka mieszkaniowa m.st. Warszawy, materiał pokonferencyjny, http://fundacjablisko.pl/index.php/mieszkania2030_debata/ [11.07.2016] 8 Jest to w części efekt przyjętej polityki w Programie Komunalnego Budownictwa Mieszkaniowego m.st. Warszawy na lata 2008-2012. 9 Urząd m.st. Warszawy, Biuro Polityki Lokalowej i Rewitalizacji. Strona 6

eksmisję. Oznacza to, że osoby te mają zabezpieczone miejsce zamieszkania, a oczekują na dostarczenie przez gminę innego lokalu, z reguły o niższych kosztach utrzymania. Na ogólną kondycję zasobu mieszkaniowego ma wpływ wiek budynków. Przedział czasowy wybudowania budynku, jego Wykres 6. Odsetek mieszkań zamieszkanych według okresu budowy przebudowy bądź remontu daje budynku w 2011 r. [%] informacje nt. kondycji technicznej zasobu. W 2011 r. 47% ogółu 100 2008-2011 (łącznie z budynkam będącymi w budowie) mieszkań stanowiły mieszkania 90 2003-2007 80 w budynkach wybudowanych 70 1989-2002 w latach 1989-2002. Kolejną grupę 60 stanowiły budynki wybudowane 50 1971-1988 w okresie 2003-2007 (27% ogółu 40 1945-1970 30 mieszkań) (Wykres 6). Podobnie jak 20 1918-1944 w Warszawie, tak i w pozostałych 10 przed 1918 analizowanych miastach, budynki 0 Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław wybudowane w tych przedziałach czasowych stanowiły największy odsetek. Nowopowstające budynki charakteryzują się na ogół wyższym standardem. Poprawę warunków mieszkaniowych obrazuje wzrastająca przeciętna powierzchnia użytkowa jednego mieszkania 10, która w 2014 r. w Warszawie wyniosła 58,8 m 2. Wartość ta na przestrzeni badanego okresu rosła (+ 2,8 m 2 ) (Wykres 7). W poszczególnych dzielnicach warszawskich przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań 11 jest zróżnicowana. Największe Wykres 7. Przeciętna powierzchnia użytkowa jednego mieszkania mieszkania znajdują się w Wesołej, w 2004, 2009 i 2014 r. [m 2 ] Wawrze oraz Wilanowie odpowiednio 112, 100 i 98 m 2. Z kolei dzielnice, w których wartość tego wskaźnika jest najniższa to Praga-Północ (45 m 2 ) oraz Wola (46 m 2 ). Należy również podkreślić, iż w analizowanym okresie nastąpiły 80 70 60 50 40 30 istotne zmiany przeciętnej 20 powierzchni użytkowej 10 0 w poszczególnych dzielnicach. W Wawrze odnotowano największy Wrocław Poznań Gdańsk Warszawa Kraków Łódź wzrost (10%) przeciętnej 2004 2009 2014 powierzchni mieszkań, natomiast w Wilanowie największy spadek, wynoszący 10%, co było związane ze zmianą charakteru zabudowy. W 2014 r. na jednego warszawiaka przypadało średnio 30,5 m 2 powierzchni użytkowej mieszkań i była to wartość o 6 m 2 większa niż w 2004 r. Wartość wskaźnika dla Warszawy stanowi jedną z najwyższych 10 Mieszkanie to lokal składający się z jednej lub kilku izb łącznie z pomieszczeniami pomocniczymi, wybudowany lub przebudowany dla celów mieszkalnych, konstrukcyjnie wydzielony (trwałymi ścianami) w obrębie budynku, do którego to lokalu prowadzi niezależne wejście z klatki schodowej, ogólnego korytarza, wspólnej sieni bądź bezpośrednio z ulicy, podwórza lub ogrodu, US. 11 Powierzchnia użytkowa mieszkania suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, tj. pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alkow, holi, korytarzy, łazienek, ubikacji, obudowanej werandy, ganku, garderoby oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania (m.in. pracownia artystyczna, pomieszczenia rekreacyjne itp.), GUS. Strona 7

w stosunku do pozostałych analizowanych miast (Wykres 8). Wyższą wartość tego wskaźnika odnotowano jedynie we Wrocławiu. Na przestrzeni dziesięciu lat przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań w każdym z miast ulegała systematycznemu zwiększeniu. W strukturze dzielnic Warszawy przeciętna powierzchnia użytkowa na jedną osobę również uległa zwiększeniu. Największą zmianę odnotowano w dzielnicach Wola (32%), Wawer i Żoliborz (po 29%). Z roku na rok zwiększeniu ulega przeciętna powierzchnia użytkowa na jedną osobę w Wilanowie, gdzie dominuje zabudowa jednorodzinna, a w związku z tym wartość wskaźnika dla tej dzielnicy przyjmuje najwyższe wartości, w 2014 r. wyniosła 58 m 2. Na Pradze-Północ, w dzielnicy o najniższej wartości analizowanego wskaźnika, wyniosła 22,6 m 2. O warunkach mieszkaniowych decyduje również liczba osób przypadająca na jedną izbę. W mieszkaniach, w których na jedną izbę przypada dwie lub więcej osób, w 2011 r. mieszkało blisko 149 tys. osób 12. Wyposażenie techniczne Poziom techniczny zasobów mieszkaniowych określa wyposażenie mieszkań w instalacje wodnokanalizacyjne oraz urządzenia Wykres 9. Odsetek mieszkań wyposażonych w instalacje techniczno-sanitarne. wodociągowe w 2004, 2009 i 2014 r. [%] Warszawskie mieszkania w porównaniu z poznańskimi, gdańskimi czy wrocławskimi nie odbiegają poziomem wyposażenia w instalacje wodociągowe. Wszystkie ww. osiągnęły w 2014 r. poziom powyżej 99% (Wykres 9). Natomiast wyposażenie mieszkań w instalacje wodociągowe jest nieco niższe w Wesołej (98,6%), Wawrze i we Włochach (po 98%) oraz w Rembertowie (96%). Wykres 8. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę w 2004, 2009 i 2014 r. [m 2 ] 35 30 25 20 15 10 5 0 2004 2009 2014 100 99 98 97 96 95 Wrocław Warszawa Poznań Kraków Łódź Gdańsk Poznań Gdańsk Wrocław Warszawa Kraków Łódź 2004 2009 2014 12 Na podstawie Narodowego Spisu Powszechnego 2011. Strona 8

Zgodnie z danymi GUS 2% warszawskich mieszkań nie jest wyposażona w łazienkę (Wykres 10). Przy czym w najgorszej sytuacji pod tym względem są mieszkańcy Pragi- Północ (15% ogółu mieszkań), Włoch i Rembertowa (po 7%) oraz Wawra (5%). Warszawa natomiast na tle 80 analizowanych miast cechuje się najlepszym wyposażeniem 75 Kraków Poznań Warszawa Gdańsk Wrocław Łódź mieszkań w centralne ogrzewanie. W 2014 r. takich mieszkań było 95% 2004 2009 2014 (Wykres 11). Przy czym o ile w Bemowie i na Żoliborzu mniej niż 1% mieszkań pozostaje bez centralnego ogrzewania, to w Wesołej takich mieszkań jest 9%, w Wawrze 12%, we Włochach 15%, w Rembertowie blisko 17%. Najgorsza sytuacja pod tym względem występuje na Pradze-Północ (29% mieszkań nie jest podłączonych do centralnego ogrzewania). Z powyższych danych wynika, iż mocno niedoinwestowana pod względem wyposażenia mieszkań w udogodnienia jest przede wszystkim Praga-Północ. I to właśnie obszar tej dzielnicy, obok Pragi-Południe oraz Targówka, jest priorytetowym w ramach programu rewitalizacji 13. W ramach obszaru priorytetowego wyznaczono podobszary, na których zostaną skoncentrowane programy rewitalizacyjne, są nimi na Pradze- Północ: Stara Praga, Nowa Praga oraz Szmulowizna, na Pradze- Południe: Kamionek, zaś na Wykres 10. Odsetek mieszkań wyposażonych w łazienkę w 2004, 2009 i 2014 r. [%] 100 95 90 85 Wykres 11. Odsetek mieszkań wyposażonych w centralne ogrzewanie w 2004, 2009 i 2014 r. [%] 100 95 90 85 80 75 70 Warszawa Gdańsk Kraków Poznań Wrocław Łódź 2004 2009 2014 Targówku: Targówek Fabryczny oraz Targówek Mieszkaniowy. Obszar priorytetowy obejmuje ponad 1,4 tys. ha, co stanowi 2,75% powierzchni miasta. Obszar ten zamieszkuje 130 tys. osób (7,5% mieszkańców Warszawy) 14. Zakłada się, iż na realizację kluczowych przedsięwzięć rewitalizacyjnych zostanie przeznaczonych 1,44 mld zł. Celem nadrzędnym programu jest odnowa, ożywienie i włączenie społeczno-gospodarcze wybranych obszarów kryzysowych, zaś głównymi celami są podniesienie jakości przestrzeni publicznych oraz poprawa środowiska przyrodniczego zgodnie z wymogami gospodarki niskoemisyjnej; rozwój turystyki, kultury i sportu w oparciu o tożsamość lokalną oraz zasoby dziedzictwa kulturowego; zapobieganie i przeciwdziałanie wykluczeniu społecznemu oraz zwiększenie aktywności mieszkańców obszaru kryzysowego i ich udziału w życiu społecznym 15. 13 Uchwała nr XVII/367/2015 Rady m.st. Warszawy w sprawie przyjęcia Zintegrowanego Programu Rewitalizacji m.st. Warszawy do 2022 roku z dnia 17 września 2015 r. 14 Urząd m.st. Warszawy, Broszura Zintegrowanego Programu Rewitalizacji m.st. Warszawy do 2022 roku. 15 Uchwała nr XVII/367/2015 Rady m.st. Warszawy w sprawie przyjęcia Zintegrowanego Programu Rewitalizacji Strona 9

Potrzeby mieszkaniowe aspekt ekonomiczny O dostępności mieszkania decyduje jego cena, która uzależniona jest od szeregu czynników, wśród których można wymienić: lokalizację, powierzchnię, standard wyposażenia oraz dostępność usług. Średnia cena mieszkań w Warszawie utrzymuje się na najwyższym poziomie w porównaniu do pozostałych analizowanych miast. W Warszawie w 2015 r. 16 wyniosła 8,2 tys. zł za m 2 na rynku pierwotnym oraz 8,6 tys. zł/m 2 na rynku wtórnym, dla porównania w Łodzi, gdzie ceny były najniższe, średnia cena 1 m 2 mieszkania na rynku pierwotnym wyniosła 5,1 tys. zł, zaś na rynku wtórnym 3,9 tys. zł 17 (Wykres 12). W dużych polskich miastach na przestrzeni analizowanego okresu nastąpił najpierw dynamiczny wzrost, Wykres 12. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w 2015 r. [tys. zł] 10 8 6 4 2 0 Warszawa Kraków Poznań Wrocław Gdańsk Łódź rynek pierwotny rynek wtórny Źródło: opracowanie własne na podstawie Raportu z rynku nieruchomości 2015. a następnie spadek średnich cen za metr kwadratowy mieszkania. W Warszawie na początku analizowanego okresu (w 2004 r.), średnia cena mieszkania wyniosła 4,3 tys. zł/ m 2, a już cztery lata później ceny wzrosły dwukrotnie. W 2008 r. odnotowano najwyższe ceny mieszkań w stolicy, średnio za m 2 mieszkania trzeba było zapłacić 9,3 tys. zł, od tego roku ceny mieszkań spadały 18. Warszawski rynek mieszkaniowy jest zróżnicowany pod względem cen oferowanych na sprzedaż lokali. Średnie ceny za 1m 2 mieszkania kształtowały się w 2015 r. w przedziale 6 11 tys. zł/m 2. Do dzielnic o największej dostępności ekonomicznej mieszkań (poniżej 7 tys. za m 2 ) należały dzielnice prawobrzeżnej Warszawy tj. Wesoła, Białołęka, Rembertów, Targówek oraz Wawer. Najdroższymi pod tym względem dzielnicami, z cenami powyżej 9 tys. zł/m 2, są Mokotów, Żoliborz i przede wszystkim Śródmieście. W Śródmieściu średnia cena za m 2 wyniosła ponad 11 tys. zł 19. Na tle stolic europejskich w Warszawie ceny za m 2 są jednymi z najniższych. Średnia cena transakcyjna na warszawskim rynku nieruchomości wyniosła 1,7 tys. euro/m 2, wśród analizowanych stolic europejskich taniej było jedynie w Budapeszcie (1,2 tys. euro/m 2 ). Najwyższe ceny jednego metra kwadratowego odnotowano w centrum Londynu (14 tys. euro) oraz Paryża (10 tys. euro/m 2 ). W Wiedniu ceny transakcyjne za m 2 nowego mieszkania wyniosły 4 tys. euro, w Berlinie i Madrycie średnie ceny nowych mieszkań kształtują się na poziomie 3 tys. euro/m 2, zaś w Pradze 2 tys. euro 20. Niemniej jednak, w opinii jedynie 24% mieszkańców Warszawy w stolicy Polski łatwo jest znaleźć dobre mieszkanie za rozsądną cenę. To plasuje Warszawę na czwartej pozycji wśród analizowanych miast europejskich, a na 56. miejscu w ogólnym zestawieniu miast europejskich wśród 81 pozycji 21. Sytuację mieszkaniową najlepiej oceniają mieszkańcy Madrytu 37% z nich nie widzi problemu ze znalezieniem odpowiedniego lokum w dobrej cenie. Najtrudniejsza sytuacja, w opinii mieszkańców, występuje w Paryżu, którego jedynie 4% mieszkańców uznaje, że łatwo i za rozsądną cenę można znaleźć mieszkanie. 16 Stan na grudzień 2015 r. 17 Na podstawie Raportu z rynku nieruchomości 2015, http://www.bankier.pl/wiadomosc/raport-z-rynku-mieszkan-styczen-2016-7294818.html [04.02.2016]. 18 Na podstawie http://www.bankier.pl/wiadomosc/to-byla-ciekawa-dekada-na-warszawskim-rynku-nowych-mieszkan- 2274089.html [04.02.2016]. 19 Na podstawie http://otodom.pl/wiadomosci/?id=3923 [04.02.2016]. 20 Deloitte Real Estate, Property Index. Overview of European Residential Markets, 2015. 21 European Commission, Quality of life in european cities 2015, styczeń 2016. Strona 10

Aby zwiększyć dostępność do mieszkań, w 2014 r. został uruchomiony rządowy program Mieszkanie dla Młodych (wcześniej Rodzina na swoim). Program ma na celu ułatwienie zakupu ludziom młodym 22 pierwszego mieszkania lub domu zarówno z rynku pierwotnego, jak również na rynku wtórnym (od września 2015 r.). Jednak warszawiacy, z uwagi na dużą różnicę między średnią ceną transakcyjną a przyjętymi limitami cen w programie, mają ograniczony dostęp do mieszkań, które mogłyby być dofinansowane w ramach tego programu. Dla rynku pierwotnego w 2015 r. jedynie 19% zawartych transakcji spełniało wymogi programu, jeszcze gorsza sytuacja jest na rynku wtórny, gdzie 7% transakcji odpowiadało limitom cen w programie i jest to najniższy odsetek spośród analizowanych miast 23. O dostępności mieszkań decyduje nie tylko ich podaż, ale również popyt, uzależniony od dochodów mieszkańców. Mieszkańcy o najniższych dochodach mogą ubiegać się o mieszkania komunalne. Zgodnie z przyjętymi kryteriami dochodowymi uprawniającymi do najmu z mieszkaniowego zasobu m.st. Warszawy w 2014 r. dla 1-osobowego gospodarstwa domowego maksymalny dochód brutto wyniósł blisko 2,4 tys. zł 24. Odsetek zatrudnionych, których wynagrodzenie nie przekroczyło tej kwoty, wyniósł 17% i na przestrzeni analizowanych lat spadł o ponad 4 pkt proc 25. Natomiast minimalny dochód brutto dla 1-osobowego gospodarstwa domowego, które mogło ubiegać się o lokal w zasobie Towarzystwa Budownictwa Społecznego wyniósł nieco ponad 4,6 tys. zł i nie mógł on przekroczyć kwoty 8,5 tys. zł, przy czym w tym przypadku wymagane jest wniesienie wkładu własnego 26. Odsetek pracowników, których dochód w 2014 r. kształtował się w ww. przedziale wyniósł 28% ogółu pracujących i na przestrzeni lat wzrósł o 5 pkt proc. Natomiast największą grupę stanowili pracownicy, których wynagrodzenie brutto kształtowało się w przedziale 2,4 tys.-4,6 tys. zł. Choć na przestrzeni lat odsetek ten spadł o 5 pkt proc., to w 2014 r. wyniósł blisko 40% ogółu pracujących. Wzrósł natomiast odsetek osób najlepiej zarabiających (powyżej 8,5 tys. zł), w 2014 r. wyniósł 15%, przy czym jeszcze w 2008 r. wynosił blisko 11%. Wynajem kawalerki w Warszawie to koszt ok. 1,5 tys., zaś mieszkania 2-pokojowego 2,2 tys. Warszawiacy na wynajem 2-pokojowego mieszkania wydają ok. 47% swoich zarobków, zaś dla mieszkania 3-pokojowego 67% 27. To oznacza, że brakuje mieszkań dostępnych cenowo. Liczba osób, którym nie przysługuje mieszkanie komunalne ze względu na przekroczone progi dochodowe, a równocześnie ich osiągane dochody są zbyt niskie, aby uzyskać i spłacić kredyt mieszkaniowy oscylują w granicach 317-349 tys. osób, co w przeliczeniu na mieszkania daje 100-150 tys. jednostek 28. Oznacza to, iż szczególnie ludzie młodzi mają utrudniony start życiowy. Zadłużenie mieszkań W Warszawie wraz ze wzrostem kwoty dodatków mieszkaniowych zmniejszeniu ulega liczba mieszkań zadłużonych w zasobie gminnym. Liczba takich mieszkań w 2013 r. zmniejszyła się o ok. 30% w stosunku do 2009 r. (kiedy odnotowano najwyższą liczbę niemal 45 tys.). W Warszawie udział mieszkań zadłużonych w mieszkaniach znajdujących się w zasobach gminy należy do najniższych w grupie polskich miast porównawczych (38%) i na przestrzeni lat spada (Wykres 13). 22 Ustawa z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych [Dz.U.2013 poz.1304]. 23 AMRON-SARFiN, Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 4/2015, Warszawa 2016. 24 Biuro Polityki Lokalowej. 25 Urząd Statystyczny w Warszawie, na podstawie badań podmiotów gospodarki narodowej o liczbie pracujących powyżej 9 osób, w podziale terytorialnym wg lokalizacji siedziby. 26 Towarzystwo Budownictwa Społecznego Warszawa Południe sp. z o.o. http://www.tbswarszawapoludnie.pl/informacje-o-tbs- 1.html [03.08.2016]. 27 Materiał pokonferencyjny Mieszkania2030. Jaka polityka mieszkaniowa dla Warszawy http://fundacjablisko.pl/index.php/mieszkania2030_debata/ [03.08.2016 r.]. 28 P. Śleszyński, Szacunek liczby osób o potencjalnie trudnej sytuacji mieszkaniowej w Warszawie, Warszawa 2010. Strona 11

W poszczególnych dzielnicach Wykres 13. Zadłużenie mieszkań w zasobach gminy w 2013 r. udział mieszkań zadłużonych jest zróżnicowany. Na Ochocie nie odnotowano zadłużonych mieszkań. Najmniej dotkliwy jest to problem 35 30 25 w dzielnicach Wawer (4%), 20 Białołęka (10%) i Włochy (11%). Najwięcej mieszkań z zaległościami w stosunku do ogółu mieszkań 15 10 w zasobie gminy znajduje się 5 w Ursusie (65%), Ursynowie (65%) 0 i Targówku (59%). Od 2009 r. Warszawa Wrocław Łódź Kraków Poznań Gdańsk w większości dzielnic udział ten liczba mieszkań z zaległościami [tys.] spadł. Wyjątek stanowią dzielnice: Targówek (+2%), Ursynów (+8%), Praga-Północ (+25%), Wawer (+27%), Wesoła (+130%) i Wilanów (+150%). Zadłużenie mieszkania jest jedną z głównych przyczyn wykonanych eksmisji w Warszawie był to powód 94% wykonanych w 2013 r. eksmisji (w polskich miastach, poza Wrocławiem również 85-98%). Udział ten wzrósł od 2003 r. Znaczna liczba osób eksmitowanych trafia do lokali socjalnych (przyznanych w wyroku sądu orzekającym eksmisję) lub tymczasowych pomieszczeń 29, w którym mogą mieszkać przez pół roku. W Warszawie w 2013 r. wykonano 664 eksmisje. Są dzielnice, na terenie których nie przeprowadzono ani nie orzeczono w 2013 r. żadnej eksmisji z zasobu gminnego, nie toczyły się również żadne postępowania eksmisyjne (Bielany, Ochota, Ursynów 30 ). Zaś najwięcej eksmisji wykonano na Woli, Pradze-Południe oraz Mokotowie (odpowiednio 25% oraz po 22% eksmisji wykonanych w stolicy z zasoby gminnego). W ciągu ostatnich dziesięciu lat (lata 2003-2013) liczba wykonanych eksmisji w Warszawie systematycznie wzrastała (od 2003 r. ponad 2-krotnie). Na tym tle wyjątki stanowią dzielnice Wawer, Ochota i Bielany (w przypadku dwóch ostatnich wiązało się to również z mniejszą liczbą orzeczeń sądowych oraz postepowań eksmisyjnych). Największy wzrost odnotowano w dzielnicach Mokotów (6-krotny wzrost), Ursus (4-krotny) i Targówek (3-krotny). Osiedla zamknięte Źródło: opracowanie własne na podstawie danych BDL GUS (brak danych dla 2004 r.) Specyfiką warszawskiego rynku mieszkaniowego jest duża liczba osiedli grodzonych. W 2004 r. zostało zidentyfikowanych ponad 200 tego typu osiedli, a już w 2007 r. takich osiedli było dwa razy więcej 31. Zamknięte osiedla są budowane na obrzeżach dzielnic. Najwięcej ich występuje na Ursynowie, w Białołęce, w Ursusie oraz na Ochocie, gdzie rozwija się nowe budownictwo mieszkaniowe. Częstą praktyką jest również grodzenie bloków już istniejących. Ten proces zaobserwować można w dzielnicach centralnych (Śródmieście, Mokotów, Wola, Żoliborz) 32. Przyczyną rosnącego zapotrzebowania na zamieszkanie w tego typu osiedlach jest niski poziom zaufania do instytucji publicznych i ich skuteczności w zapewnieniu poczucia bezpieczeństwa 33. Ludzie młodzi, często dobrze wykształceni i dobrze wynagradzani stanowią największe grono 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% udział mieszkań z zaległościami 29 Zgodnie z ustawą o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2011 nr 224 poz. 1342), za pomieszczenie tymczasowe należy rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m 2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane. 30 W Rembertowie nie wykonano żadnej eksmisji, ale orzeczono 3, a kolejne 37 postępowań było w toku. Również w Wesołej nie wykonano i nie orzeczono żadnej eksmisji, ale w sądach trwało 5 postępowań eksmisyjnych. 31 D. Owczarek, Zamknięte osiedla, czyli dylemat współczesnych polskich miast. Badanie porównawcze mieszkańców zamkniętych i otwartych osiedli w Warszawie, Przegląd Socjologiczny, nr 60, 2011. 32 Ibidem. 33 Ibidem. Strona 12

zainteresowanych zamieszkaniem na osiedlach zamkniętych. Ich głównym motywem wyboru mieszkania na tego typu osiedlu jest zapewnienie sobie poczucia bezpieczeństwa, prestiżu i spokoju 34, a tym samym zaznaczenie swojej odrębności. Ale mieszkańcy osiedli zamkniętych są mniej aktywni społecznie, mają niższy poziom lokalnego kapitału społecznego oraz mniej przywiązują się do miasta, a więcej do własnego mieszkania 35. Nowo powstające osiedla, często z uwagi na mnogość inwestorów są podzielone wewnętrznie i częstą praktyką jest dzielenie poszczególnych budynków wewnątrz grodzonego osiedla. To sprawia, że tworzą się wyspy utworzone z pojedynczych bloków. Kolejnym problemem grodzonych osiedli jest często brak podstawowej infrastruktury społecznej (przedszkoli, szkół czy przestrzeni publicznych). 34 R. Wałkuski, Zamknięte osiedla wyspa paradoksów (http://inicjatywysasiedzkie.pl/zamkniete-osiedla-wyspy-paradoksow/) [04.02.2016]. 35 M. Lewicka, Badania na osiedlach otwartych i zamkniętych w Warszawie w 2006 i 2008 r. Strona 13