BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI- 96-100 Skierniewice, ul. MIODOWA 42,Tel.(046) 833-06-65, kom.(0601)28-78-20; REGON 750284287 NIP 836-107-24-85 EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości rynkowej ¼ niewydzielonej części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 575/6, położonej w Skierniewicach przy ul. Słonecznej, pow. Skierniewice, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/00019925/5 dla nieruchomości gruntowej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr. 2295 Skierniewice, 22 września 2016 r.
ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY SŁONECZNEJ, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 575/6 (OBRĘB 9) GRUNT BUDYNKI I BUDOWLE RAZEM DZIAŁKA NR 575/6 32 300,00 zł 0,00 zł 32 300,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 32 300,00 zł ZESTAWIENIE WARTOŚC 1/4 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY SŁONECZNEJ, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 575/6 (OBRĘB 9) GRUNT BUDYNKI I BUDOWLE RAZEM DZIAŁKA NR 575/6 8 075,00 zł 0,00 zł 8 075,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 8 075,00 zł 2
SPIS TERŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny... 4 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawa formalna... 4 3.2. Podstawy merytoryczne wyceny... 4 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 4 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY... 5 5.1. Stan zagospodarowania... 5 5.2. Stan prawny nieruchomości... 5 5.3. Stan techniczno użytkowy... 5 5.4. Stan otoczenia nieruchomości... 5 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM... 5 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA... 6 8. SPOSÓB WYCENY... 6 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO... 8 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 9 I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ... 9 11. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM... 14 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA.... 14 13. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA... 14 14. ZAŁĄCZNIKI... 15 3
1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1.Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 369 m 2 oznaczona numerem ewidencyjnym 575/6, obręb 9, jednostka ewidencyjna M. Skierniewice. Nieruchomość jest nieogrodzona. Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/00019925/5 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu. 1.2.Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo użytkowania wieczystego ¼ niewydzielonej części nieruchomości gruntowej nr 575/6 w stanie na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ¼ niewydzielonej części nieruchomości na potrzeby sądowe. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Ustawa z dnia 7.11.1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego. Ustawa z dnia 21.08.97 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z pózn. zmianami Dz.U. z 15.05.15 r., tekst jednolity z 2015 r. poz. 1774); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22.09.04 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości ( Dz. U. 2016, poz. 1263) 3.2. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny Podstawowy (KSWP1) WARTOŚĆ RYNKOWA I WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 3 ( KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Mieczysław Prystupa - Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. ; Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami. Polska Federacja Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2003 r. 3.4. Źródła danych o nieruchomości - Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 14.09.2016 roku, - Księga Wieczysta Nr LD1H/00019925/5 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. - Plan zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice. 4
- Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży uzyskane w Urzędzie Miasta Skierniewice - Własna baza danych o cenach nieruchomości na rynku lokalnym. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny - 22.09.2016 r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 22.09.2016 r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 22.09.2016 r. 4. Data oględzin wycenianej nieruchomości - 14.09.2016 r. 5. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Stan zagospodarowania Nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 575/6 o powierzchni 369 m 2 jest niezabudowana, stanowi drogę dojazdową. Przez działkę przebiegają media (wodociąg, kanalizacja, gazociąg, telefon). Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. 5.2.Stan prawny nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej niezabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/00019925/5 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w KW właścicielem gruntu jest Gmina Miasto Skierniewice, współużytkownikami wieczystymi nieruchomości są: Jagodzińscy Leszek i Wanda z udziałem ¼, Michalak Zenon i Elżbieta z udziałem ¼, Sobczyńscy Mariusz i Elżbieta z udziałem ¼, Karbowiak Zdzisław i Małgorzata z udziałem ¼. Protokół badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu. 5.3. Stan techniczno użytkowy 5.3.1. Położenie Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w centralnej części miasta w pobliżu targowiska miejskiego. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej ul. Słonecznej. 5.3.2. Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działka nr 575/6 Jednostka ewidencyjna : SKIERNIEWICE Obręb : 09 M. SKIERNIEWICE Powierzchnia gruntu: 369 m 2 Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu 5.4.Stan otoczenia nieruchomości Otoczenie terenowe Działka leży w sąsiedztwie targowiska miejskiego oraz zabudowy mieszkaniowej i terenów usługowych. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wyceniana nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: 9.39.MNp. - funkcja mieszkaniowo-usługowa 5
7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Analiza uwarunkowań daje podstawę do stwierdzenia, że optymalnym sposobem użytkowania będzie wykorzystanie nieruchomości zgodnie z dotychczasową funkcją tj. jako droga wewnętrzna. 8. SPOSÓB WYCENY 8.1.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8.2. WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY DLA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 153.1. i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). 6
WYBÓR METODY WYCENY DLA ZMNIEJSZENIA WARTOŚCI Z TYTUŁU UMIESZCZENIA W DZIAŁCE INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ Metodyka określania wartości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu nie jest dostatecznie opisana w przepisach prawa i innych aktach normatywnych. Poniżej przedstawiono akty prawne, które w swych postanowieniach traktują o służebności: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami w art. 143 ust. 2 wymienia budowę drogi do urządzeń infrastruktury technicznej: Treść art. 143 ust 2 ugn:. "Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych". Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z 1964 roku z późniejszymi zmianami, art. 285-305); Tymczasowa nota interpretacyjna Nr IV.4 Wybrane prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny". Tymczasowa nota interpretacyjna Nr V.8. Zasady określania wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i nadziemnej. Brak jest standardu precyzyjnie określającego sposób wyceny służebności. Pomimo braku unormowań prawnych w tym zakresie, wykształciła się praktyka ustanawiania służebności ptrzesyłu w zamian za określoną sumę pieniędzy. Ponieważ Wydziały Geodezji rejestrujące transakcje kupna-sprzedaży nie publikują w "rejestrach cen" transakcji z nabycia służebności oraz ze względu na unikalność tych transakcji nie istnieje możliwość wyceny służebności podejściem porównawczym. Jedyną metodyką, możliwą do zastosowania, w sposób pośredni tj przez analogię,jest metodyka zawarta w p. 3.8.4 Tymczasowej Noty Interpretacyjnej IV.4 Wybrane prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Zasady wyceny". Dla przypadku, gdy służebność przesyłu ustanowiona jest w pasie strefy ochronnej urządzenia infrastruktury technicznej nie wpływając na zmianę walorów użytkowych nieruchomości, wysokość wynagrodzenia następuje według wzoru parametrycznego: Ws = P x W1 x K gdzie: Ws - wartość prawa służebności przesyłu; P - powierzchnia pasa gruntu o ograniczonym sposobie użytkowania; W1 - wartość rynkowa m 2 gruntu przed obciążeniem; K - - współczynnik, określany przez wyceniającego, uwzględniający inne elementy wpływające na wartość szacowanego prawa ( wartość tego współczynnika może wynosić od 0 do 1). Przy braku danych rynkowych stosuje się wzór: K= [S x R + u x k x (l -S)]/R 7
gdzie: S - współczynnik zmniejszenia wartości przy braku danych rynkowych z przedziału 0.15 do 0.20; k współczynnik określający sposób współkorzystania z nieruchomości z przedziału 0 do 1 R - stopa kapitalizacji u - współczynnik rynkowej relacji stawki najmu (dzierżawy) do wartości grunt 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2014 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane jako tereny zabudowy mieszkaniowej (ze względu na brak transakcji gruntów drogowych) PRÓBKA REPREZENTATYWNA L.p. REP Data transakcji Cjedn. zł/m2 Cena skoryg. Nr działki Ulica 1. 1986/2015 27.04.2015 84,34 zł 99,61 zł 2 102/4 1162 Nowobielańska Obręb Powierzc hnia m2 2. 2041/2015 07.05.2015 119,94 zł 134,91 zł 13 155/4,160/9 467 Mandarynkowa 3. 2194/2015 15.05.2015 99,12 zł 113,85 zł 19 59/27 1119 Starbarcicha 4. 1185/2015 03.06.2015 124,09 zł 138,26 zł 9 575/4,/6,585 408 Słoneczna 5. 1826/2015 03.07.2015 80,00 zł 93,28 zł 13 294/13 159 Zadębie 6. 2881/2015 14.10.2015 125,00 zł 135,22 zł 19 48/5 1000 Starbarcicha 7. 2091/2015 26.10.2015 133,15 zł 143,01 zł 3 35/7 1795 Skłodowskiej 8. 2169/2015 09.11.2015 102,56 zł 112,00 zł 3 575/2 39 Skłodowskiej 9. 5536/2015 10.12.2015 98,52 zł 107,04 zł 19 59/30 1015 Starbarcicha 10. 5704/2015 14.12.2015 135,00 zł 143,41 zł 4 14/29,/30 686 Sobieskiego 11. 103/2015 28.12.2015 87,41 zł 95,40 zł 6 305/21,306/22 1144 Trzcińska 12. 492/2016 25.01.2016 112,32 zł 119,48 zł 4 82/3 5431 Sobieskiego 13. 1221/2016 23.03.2016 100,70 zł 106,14 zł 19 258/13 1986 Starbarcicha Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości o funkcji tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe, które mają wpływ na wartość nieruchomości : - Lokalizacja, położenie; wielkość działki; kształt działki; rodzaj nawierzchni drogi; Infrastruktura techniczna Najistotniejszym atrybutem wpływającym na cenę jest atrakcyjność położenia, położenia blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowych, usługowych i urzędów. Z punku widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni oraz uzbrojenie działki. W analizowanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi 0,0297 zł/m2/dzień. Cmax= 143,41 zł Cmin= 93,28 zł Cmax-Cmin= 50,13 zł Cśrednia 118,59 zł MEDIANA 113,85 zł Ceny transakcyjne z aktów notarialnych zostały skorygowane trendem czasowym, kształtują się na poziomie od 93,28 zł/m2 do 143,41 zł/m 2. 8
10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 1./ Określenie wartości rynkowej nieruchomości jako tereny zabudowy mieszkaniowej Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 25 % - Powierzchnia gruntu 25 % - Kształt działki 10 % - Droga 20 % - Infrastruktura techniczna 20% Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Gradacja ceny w obrębie cechy: GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA 25% 12,53 zł POWIERZCHNIA 25% 12,53 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 5,01 zł DROGA INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 20% 10,03 zł 20% 10,03 zł strefa centralna 1,000 12,53 zł strefa pośrednia 0,500 6,27 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł do 500 m2 1,000 12,53 zł do 1000 m2 0,800 10,02 zł od 1001 do 1500 m2 0,600 7,52 zł od 1501 do 2000 m2 0,400 5,01 zł od 2001 do 2500 m2 0,200 2,51 zł powyżej 2500 m2 0,000 0,00 zł prostokąt 1,000 5,01 zł trapez 0,500 2,51 zł nieforemny 0,000 0,00 zł asfalt 1,000 10,03 zł kostka 0,750 7,52 zł destrukt 0,500 5,01 zł tłuczeń 0,250 2,51 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.,w.,k.g) 1,000 10,03 zł niepełna( en.,w.k) 0,500 5,02 zł podstawowa ( en.w) 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= Cmin= Cmax-Cmin= Cśrednia MEDIANA 143,41 zł 93,28 zł 50,13 zł 118,59 zł 113,85 zł 9
Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. Charakterystyka przyjętych nieruchomości do porównań w aspekcie cech rynkowych: TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 5536/2015 1185/2015 492/2016 1221/2016 Data transakcji (wyceny) 10.12.2015 03.06.2015 25.01.2016 23.03.2016 Cena jedn. 98,52 zł 124,09 zł 112,32 zł 100,70 zł Trend czasowy zł/m2/d Cena jedn 0,029700 0,029700 0,029700 0,029700 skorygowana trendem czasowym 107,04 zł 138,26 zł 119,48 zł 106,14 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Starbarcicha Słoneczna Sobieskiego Starbacicha POWIERZCHNIA m2 1 015 408 5 431 1 986 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokat nieforemny prostokąt DROGA tłuczeń tłuczeń asfalt tłuczeń INFRASTRUKTURA niepełnej infr.tech. pełnej infr.tech. pełnej infr.tech. niepełnej infr. techn. Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Skierniewice, ul. Słoneczna strefa centralna POWIERZCHNIA [m2] 369 do 500 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI nieforemny nieforemny DROGA kostka brukowa kostka brukowa INFRASTRUKTURA pełnej infrastruktury technicznej pełnej infrastruktury technicznej 10
TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana #ADR! nr 1 #ADR! nr 2 #ADR! nr 3 #ADR! nr 4 Rep. X 5536/2015 1185/2015 492/2016 1221/2016 Data transakcji (wyceny) 22.09.2016 10.12.2015 03.06.2015 25.01.2016 23.03.2016 Cena jedn. 98,52 zł 124,09 zł 112,32 zł 100,70 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn 0,029700 0,029700 0,029700 0,029700 skorygowana trendem czasowym X 107,04 zł 138,26 zł 119,48 zł 106,14 zł LOKALIZACJA ul. Floriana strefa Starbarcicha strefa Słoneczna strefa Sobieskiego strefa Starbacicha strefa centralna peryferyjna centralna pośrednia peryferyjna wartość cechy 12,53 zł 0,00 zł 12,53 zł 6,27 zł 6,27 zł poprawka 12,53 zł 0,00 zł 6,26 zł 6,26 zł 369 1015 408 5431 1986 POWIERZCHNIA m2 do 500 m2 od 1001 do 1500 m2 do 500 m2 powyżej 2500 m2 od 1501 do 2000 m2 wartość cechy 12,53 zł 7,52 zł 12,53 zł 0,00 zł 5,01 zł poprawka X 5,01 zł 0,00 zł 12,53 zł 7,52 zł KSZTAŁT DZIAŁKI nieforemny prostokąt prostokat nieforemny prostokąt wartość cechy 0,00 zł 5,01 zł 5,01 zł 0,00 zł 5,01 zł poprawka X -5,01 zł -5,01 zł 0,00 zł -5,01 zł DROGA kostka tłuczeń grunt asfalt tłuczeń wartość cechy 7,52 zł 2,51 zł 0,00 zł 10,03 zł 2,51 zł poprawka 5,01 zł 7,52 zł -2,51 zł 5,01 zł INFRASTRUKTURA pełnej infr.techn. niepełnej infr.tech. pełnej infr.tech. pełnej infr.tech. niepełnej infr. techn. wartość cechy 10,03 zł 5,02 zł 10,03 zł 10,03 zł 5,02 zł poprawka 5,01 zł 0,00 zł 0,00 zł 5,01 zł Poprawka łaczna 22,56 zł 2,51 zł 16,28 zł 18,79 zł Cena jed. poprawiona 129,60 zł 140,77 zł 135,76 zł 124,93 zł Waga 1 1 1 1 Cena jedn. srednia 132,76 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ: 369 m 2 x 132,76 zł/m 2 = 48 988,44 zł Przyjęto wartość : 49 000 zł 2./ Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej 1/.Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr: 575/6, obręb 9 o powierzchni 369 m 2 wynosi: 49 000 zł, 11
2/.Wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego (Wk ) : gdzie: zatem: Wk = (1- Sr t T - t ) x + 0,25 x R T T Wk - współczynnik korygujący; Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 % t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego ; T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste ; R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. Sr = 1 % (grunt mieszkaniowy) t = 2092 2016 = 76 lat; T = 99 lat R = 0,12 Zastosowanie powyższego sposobu wyceny wynika z treści 30 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Uwaga: Stopę kapitalizacji ustalono na podstawie badania rynku nieruchomości, Która zawarta jest w przedziale od 0,12 do 0,18. Przyjęto stopę kapitalizacji z rynku najniższą 0,12 zgodnie z wymogami zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wk = (1-0,01 76 lat 99-76 ) x + 0,25 x 0,12 99 lat 99 W k = 0,762 Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego dla działki 575/6 wynosi: 49 000 zł x 0,762 = 36 576,00 zł Po zaokrągleniu przyjęto : 36 600 zł 2./ Określenie wysokości zmniejszenia wartości z tytułu umieszczenia infrastruktury Obliczenie wysokości zmniejszenia wartości W s = P x W 1 x K P - powierzchnia pasa gruntu o ograniczonym sposobie użytkowania; Wodociąg P= 38,00 m2 Kanalizacja P= 47,00 m2 Gazociąg- P= 40,00 m2 Telefon P= 23,00 m2 W1 - wartość rynkowa m 2 gruntu przed obciążeniem: 132,76 zł/m 2 x 0,762 = 101,16 zł/m2 (przyjęto z tabeli porównawczej, niniejszego opracowania). K - współczynnik odzwierciedlający udział proporcję korzystania z gruntu przez jego właściciela (nieruchomość obciążona) i posiadacza służebności K=[S x R + u x k x (l -S)]/R Przyjęto: S = 0,15 - droga wewnętrzna 12
Rynkowa stopa kapitalizacji z rynku kapitałowego: (R) - stopa bazowa oprocentowanie papierów długich - 2,5 % - premia ogólna inwestycji w nieruchomości ( 2 4 %) - 3,0 % - premia dla konkretnej nieruchomości (2 8 %) - 7,0 % nieruchomość o dużym wydłużeniu, użytkowana jako droga, nie może być wykorzystywana w inny sposób Razem R = 12,50 % u 0,07 - według publikacji "Wartościowy wymiar dzierżawy wieloletniej terenów zurbanizowanych" A. Trybusz, "Acta Academiae Agriculturae Technicae Olstenensis" (ART. Olsztyn, Nr 24/1993 r. k - współczynnik uwzględniający sposób współkorzystania z nieruchomości przez nieruchomość władną i nieruchomość obciążoną, zakładając współmierne korzystanie z pasa gruntu przez właściciela działki sąsiadującej i właściciela działki wycenianej. Przyjęto k = 0,50 W s = P x W 1 x K K = [ 0,15 x 0,125 + 0,04 x 0,50 x (1 0,15)]/0,125 = 0,286 W s = (38,00 m2 + 47,00 m2 + 40,00 m2 + 23,00 m2) m 2 x 101,16 zł/m 2 x 0,286 = 4 281,90 zł Przyjęto 4 300 zł 3./ Określenie wartości nieruchomości gruntowej (działki nr 575/6) z uwzględnieniem zmniejszenia wartości z tytułu umieszczenia infrastruktury trechnicznej: 36 600 zł - 4 300 zł = 32 300 zł 4./ Określenie wartości rynkowej ¼ niewydzielonej części nieruchomości: 32 300 zł x ¼ = 8 075 zł Przyjęto 8 075 zł Słownie: osiem tysięcy siedemdziesiąt pięć złotych. 13
11. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY SŁONECZNEJ, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 575/6 (OBRĘB 9) GRUNT BUDYNKI I BUDOWLE RAZEM DZIAŁKA NR 575/6 32 300,00 zł 0,00 zł 32 300,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 32 300,00 zł ZESTAWIENIE WARTOŚC 1/4 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY SŁONECZNEJ, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 575/6 (OBRĘB 9) GRUNT BUDYNKI I BUDOWLE RAZEM DZIAŁKA NR 575/6 8 075,00 zł 0,00 zł 8 075,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 8 075,00 zł Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa ¼ niewydzielonej części nieruchomości na dzień wyceny wynosi 8 075 zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości, które maja bezpośredni wpływ na wartości. Nieruchomości. Określona wartość rynkowa terenów zabudowy mieszkaniowej (132,76 zł/m2 powierzchni gruntu) mieści się w przedziale zmienności cen, Cmin 93,28 zł/m 2 do Cmax 143,41 zł/m 2. 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA. 12.1.Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW. 12.2.Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny. 12.3.Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2. 12.4.Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności. 12.5.Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora. 12.6.Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości. 12.7. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których 3 egzemplarze otrzymuje zleceniodawca, a 4 egz. zachowuje rzeczoznawca przez okres 1 roku, tj. do 22.09.2017 r. 12.8. Operat jest ważny przez okres 1 roku, tj. do 22.09.2016r. 12.9. Wartość wyliczona w niniejszym operacie nie zawiera podatku od towarów i usług. 13. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA 14
14. ZAŁĄCZNIKI 14.1. Fragment planu miasta Skierniewice. 14.2. Protokół badania księgi wieczystej 14.3. Fragment mapy zasadniczej 14.4. Wypis z rejestru gruntów. 15