Kr aj o wy Z w i q z e k R e w izyj ny Spoldzielni Mieszkanio wy ch

Kr aj o wy Z w i q z e k R e w izyj ny Spoldzielni Mieszkanio wy ch ul. Prosta 2/14 00-850 Warszawa tel./fax (22) 620-00-28, tel. (22) 652-32-74 PEKAO SA O/WARSZAWA nr 26 1240 6218 1111 0000 4614 4418 NIP 525-000-98-61 e-mail: kzrsm@wp.pl REGON 010016329 L.dz. ZR/yf JjT/2014 Warszawa, dn. J..L2..1 2014 r. Rada Nadzorcza i Zarzad Spoldzielni Mieszkaniowej Parkitka" ul. Popiehiszki 10/12 42-200 Czestochowa W wyniku umowy zawartej pomiedzy Krajowym Zwia_zkiem Rcwizyjnym Spoldzielm Mieszkaniowych w Warszawie, a Spoldzielnia. Mieszkaniowa. Parkitka" w Czestochowie w dmach od 17.03.2014 r. do 23.05.2014 r. przeprowadzona zostala przez Zwia.zek lustracja pelna dzialalnosci Spoldzielm za okres od dnia 01.01.2011 r. do 31.12.2013 r. Przedmiotem lustracji byly nastepuj^ce zagadnienia: 1. Realizacja przez Spoldzielm? wmoskow przedstawionych jej na podstawie poprzedniej lustracji oraz zaleceri przekazanych w wyniku kontroli zewn?trznych przeprowadzonych przez podmioty uprawnione. 2. Zagadnienia organizacyjne Spoldzielm statut oraz normy wewn?trzne o charakterze regularninowym, organizacja dzialalnosci organow samorza.dowych Spoldzielni, organizacja sluzb etatowych, struktura organizacyjna, zatrudmeme oraz sprawy pracowmcze i wynagrodzeri, funkejonowanie systemu kontroli gospodarczej i ochrony mienia, rozpatrywame skarg i wnioskow, dzialalnosc spoleczna, oswiatowa i kulturalna. 3. Stan prawny gruntow b?d^cych we wladaniu Spoldzielni oraz racjonalnosc ich w)'korzystania. 4. Sprawy czlonkowskie, tytuly prawne do lokali i dyspozyeja lokalami. 5. Dzialalnosc inwestycyjna. 6. Zagadnienia gospodarki zasobami mieszkaniowymi stan ilosciowy estetyczno porza.dkowy i techniczny zasobow mieszkaniowych, koszty i przychody gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz prawidlowosc ustalania oplat za uzywame lokali, gospodarka lokalami uzytkowymi, terminowosc wnoszenia oplat przez uzytkownikow lokali, uslugi komunalne i inne uslugi zwia.zane z eksploatacja. nieruchomosci. 7. Zaspokajanie potrzeb technicznych meruchomosci nadzor techniczny i ustalanie potrzeb technicznych nieruchomosci oraz kolejnosci ich zaspokojenia, finansowanie robot 1

zwia^zanych z potrzebami tcchnicznymi nieruchomosci, wykonawstwo robot zwia^zanych z potrzebami technicznymi nieruchomosci. 8. Gospodarka finansowa Spoldzielni podstawy normatywne gospodarki finansowej, cfektywnosc gospodarki finansowej. Lustracja nie obejmowala badari sprawozdari finansowych Spoldzielni w rozumieniu art. 88a ustawy Prawo spoldzielczc, jak rowniez weryfikacji rozliczen kosztorysowych. Ustalenia lustracji wynikaja. ze stwierdzonych faktow na podstawie przedlozonych lustratorom dokumcntow oraz wyjasnieri zlozonych przez czlonkow Zarza^du Spoldzielni i podleglych im pracownikow. W szczegolnosci ustaleniom lustracji sluzyly: statut i unormowania wewnetrzne o charakterze regulaminowym, dokumentacja z dzialalnosci organow samorza.dowych Spoldzielni, dokumenty czlonkowskie, dokumentacja zwiazana z etapem przygotowania inwcstycji, dokumentacja zwiazana z uchwalaniem plancsw gospodarczych oraz ustalaniem oplat dla uzytkownikow lokali, dokumentacja w zakresie rozliczeri z uzytkownikami lokali kosztow dostawy mediow, dokumentacja dotycz^ca wykonania remontow, dokumenty finansowo-ksiegowe. Ustalenia lustracji zawarte w protokole lustracji l^cznie z niniejszym listem polustracyjnym stanowia. integralna. calosc. Protokol lustracji zostal podpisany przez Zarzad Spoldzielni bez zastrzezeri. Spoldzielnia przestrzega obowia.zku lustracyjnego okreslonego w art. 91 1 ustawy - Prawo spoldzielczc. Poprzednia lustracja pelna przeprowadzona zostala w dniach od 23.03. do 19.05. 2011 r. przez Krajowy Zwiazek Rewizyjny Spoldzielni Mieszkaniowych i objela calosc jej dzialania za okres od dnia 01.01.2009 r. do 31.12.2010 r. Zgodnie z art. 93 4 ww. ustawy Rada Nadzorcza przedstawila wyniki lustracji na Walnym Zgromadzeniu, ktore obradowalo w dniu 14.06.2011 roku. Podjeto uchwale m 8/2010 w sprawie przyjecia wnioskow polustracyjnych. Z poczynionych ustalen w)'nika, ze wmosek z poprzedniej lustracji dotycz^cy windykacji naleznosci Spoldzielni zostal zrealizowany, a wniosek dotycza.cy aktualizacji unormowari wewn?trznych zrealizowano czeiciowo i nadal jest w trakcie realizacji. W swiede ustalen lustracji: Spoldzielnia posiadala w badanym okresie unormowania wewnetrzne w formic regulaminow, zasad i instrukcji, wymagane statutem i aktami normatywnymi wyzszcgo rzedu, jak rowniez w\nikaj^ce z jej potrzeb; niektore, wskazane w protokole lustracji unormowania wewnetrzne wymagaja. ich dostosowania do zaktualizowanych przepisow statutu lub 2

uchylenia ze wzglcdu na kompleksowe uregulowanie regulowanych nimi zagadnieri przepisami statutu, statut Spoldzielni uwzglednia w swych unormowaniach aktualny stan prawny wynikaj^cy z ustawy o spoldzielniach mieszkaniowych i ustawy Prawo spoldzielcze, lustracja nie wykazala nieprawidlowosci i uchybieri odnosnie sposobu zwolania Walnych Zgromadzeri, uwag i zastrzczeri nie budzil rowniez tryb obradowania i udokumcntowania przebiegu obrad Walnych Zgromadzeri, a podjcte uchwaly miescily si? w ustawowych i statutowych kompetencjach tego organu i objetc byly porz^dkiem obrad doreczonym czlonkom w sposob przcwidziany w ustawie i statucie. Z ustalen lustracji wynika, iz na pozytywna. ocene zasluguje caloksztalt pracy Rady Nadzorczej, ktora zgodnie z zakresem swoich kompetencji, prawidlowo i rzetelnie wypclniala swoje funkcjc kontrolne, nadzorczc i normotworcze. Dccyzje Rady Nadzorczej nie naruszyly uprawnieri zastrzezonych do kompetencji innych organow Spoldzielni, Prezydium Rady Nadzorczej zajmowalo si? wyl^cznie organizowaniem pracy Rady, co wypelnia wymogi art. 46 3 ustawy Prawo spoldzielcze. Czestotliwosc posiedzeri Rady Nadzorczej odpowiadala wymogom okreslonym w wewnetrznych unormowaniach Spoldzielni. Nie wystaj>ily niewlasciwosci w sposobie udokumcntowania posiedzeri Rady Nadzorczej. W badanym okresie dokonano wyboru Rady Nadzorczej, w zwia^zku z uplywem jej kadencji, a lustracja nie wykazala niewlasciwosci w sposobie dokonania tych zmian. Na pozytywn^ ocene Zarz^du wskazuj^ ustalenia dotycza.ce jego funkcjonowania, jako organu kolegialnego, jak tez poszczegolnych jego czlonkow wykonuj^cych kicrownicze funkcje w ramach swych zakresow czynnosci. Zarz^d beda^cy organem wykonawczym w strukturze organow samorz^dowych pelnil jednoczesnie rol? kierownicz^ w biez^cej dzialalnosci Spoldzielni, totez ocena dzialalnosci Spoldzielni zawarta w niniejszym wystaj>ieniu jest w szczegolnosci ocena. dzialania tego organu. Zarz^d zajmowal si? caloksztaltem spraw Spoldzielni nalcza.cych do jego kompetencji, a podjcte przez ten organ uchwaly zgodne byly z przepisami prawa. Lustracja nie wykazala nieprawidlowosci w sposobie wypelniania przez Zarz^d wymogow formalnych regulaminu pracy Zarza^du (m. in. tryb zwolywania posiedzeri i podejmowania uchwal, przestrzeganie ustalonego podzialu czynnosci oraz postanowieri precyzuja^cych zakres spraw zastrzezonych do decyzji kolegialnych, udokumentowania posiedzeri). W badanym okresie Spoldzielnia posiadala uchwalon^ przez Rad? Nadzorcz^ komplctn^ struktur? organizacyjna.. Rzeczywisty poziom zatrudnicnia w okresie badanym byl nieco nizszy od przewidzianego w strukturze organizacyjnej. Badania nie wykazaly jednak, aby mialo to wplyw na poziom rcalizacji przez Spoldzielni? jej zadari. 3

W swietle ustalen lustracji: sposob prowadzenia dokumcntacji pracowniczej zastrzczeri nie budzi, Spoldzielnia posiada regulamin pracy oraz Zakladowy Uklad Zbiorowy zarejestrowany we wlasciwej miejscowo jednostcc Paristwowej Inspekcji Pracy, a przeprowadzone badania nie wykazaly przypadkow niedostosowania tych unormowari do Kodeksu pracy oraz przypadkow nieprzestrzegania ich postanowieri, Spoldzielnia wdrozyla system kontroli funkcjonalnej oraz kontroli i ochrony mienia, a przyjete rozwiazania oraz sposob ich realizacji negatywnych uwag nie budz^. Pozytywnie nalezy occnic fakt, iz Spoldzielnia wykorzystuja.c wlasna. baze lokalow^ prowadzi dzialalnosc spoleczn^, kulturaln^ i oswiatow^. Koszty prowadzenia tej dzialalnosci odnoszone byly bezposrednio w koszty dzialalnosci SpcSldzielni finansowanej wplywami z oplat oraz innymi przychodami. Spoldzielnia zakoriczyla proces wdrazania przepisow ustawy o spoldzielniach mieszkaniowych w zakresie porza.dkowania stanu geodezyjnego i prawncgo gruntow. Utworzone nieruchomosci Spoldzielni sa. w pelni przygotowane do ustanawiania w nich odrebnej wlasnosci lokali, a wnioski czlonkow w tym przedmiocie byly realizowane na biczaco. Ustalenia zawarte w protokole lustracji wskazuj^ takze na kompletnosc dokumcntacji w zakresie spraw terenowo prawnych, jak rowniez peine zabezpieczenie intercsow Spoldzielni w umowach o dzierzaw? terenow. Badania dotycz^cc spraw czlonkowsko - wykazaly nieprawidlowosci. lokalowych oraz dyspozyeji lokalami nie Spoldzielnia posiada wymagane prawem rejestry, w tym wymagany art. 176 ustawy o spoldzielniach mieszkaniowych rejestr lokali, dla ktorych zostaly zalozone ksi?gi wieczyste. Przed okresem objetym niniejsz^ lustracja Spoldzielnia rozpocz^la wdrazanie proccsu inwestycyjnego budowy 13 domkow jednorodzinnych. Faza przygotowania ww. inwestyeji zostala wydluzona z przyczyn od Spoldzielni niezaleznych (oczekiwanie na decyzj? o warunkach zabudowy z powodu braku planu micjscowego zagospodarowania przestrzennego). W okresie objetym aktualna. lustracja Spoldzielnia zakoriczyla etap przygotowania inwestyeji, uzyskuja^c pozwolenie na budowy i rozpocz^la nabor czlonkow finansuja.cych budowy. W swiede przeprowadzonych badari do dzialalnosci inwestycyjnej uwag i zastrzezeri nie wnosi si?. Selektywna wizytacja zasobow mieszkaniowych Spoldzielni z udzialem Zastepcy Prezesa ds. Technicznych, Kierownika Administracji Osiedla i Przewodmcz^cego Komisji Inwestycyjnej i GZM Rady Nadzorczej wykazala, ze s^ one utrzymane w ogolnej czystosci i nalezytym stanie estetyczno porz^dkowym. Nie stwicrdzono zadnych uchybieri w powyzszym zakresie. Na pozytywna. ocen? zasluguje fakt prowadzenia sukcesywncj rcwitalizacji dojazdow, micjsc postojowych oraz chodnikow wewna.trzosiedlowych (wymiana plyt chodnikowych na kostkej. 4

W swietle ustalen lustracji: 1. W latach 2011 2013 prowadzona przez Spoldzielni? ewidencja kosztow eksploatacji i utrzymania zasobow dostosowana byta do wymogow okreslonych przepisami art. 41 pkt 1 ustawy o spoldzielniach mieszkaniowych. 2. W latach 2011-2013 stawki oplat eksploatacji podstawowej od lokali mieszkalnych w skali calcj Spoldzielni zostalv ustalone na poziomie zapewniaj^cym peine pokrycie kosztow przypadajacych na te lokale, a procentowo wyrazony stopieri pokrycia w poszczegolnych latach tego okresu wyniosl: a) w2011 roku w odniesieniu do lokali uzytkowanych przez czlonkow (prawo lokatorskie i wlasnosciowe) 111,06%, w odniesieniu do lokali uzytkowanych przez odrebnych wlascicieli bedacych czlonkami - 103,68%, w odniesieniu do lokali uzytkowanych na podstawie wlasnosciowego prawa do lokalu przez osoby nie beda.ee czlonkami 115,16%, w odniesieniu do lokali zajmowanych przez odrebnych wlascicieli nie bedacych czlonkami-107,78%, b) w 2012 roku w odniesieniu do lokali uzytkowanych przez czlonkow (prawo lokatorskie i wlasnosciowe) 115,10%, w odniesieniu do lokali uzytkowanych przez odrebnych wlascicieli beda.cych czlonkami-106,93%, w odniesieniu do lokali uzytkowanych na podstawie wlasnosciowego prawa do lokalu przez osoby nie beda.ee czlonkami 119,18%, w odniesieniu do lokali zajmowanych przez odrebnych wlascicieli nie bedacych czlonkami - 111,02%, c) w 2013 roku w odniesieniu do lokali uzytkowanych przez czlonkow (prawo lokatorskie i wlasnosciowe) 111,24%, w odniesieniu do lokali uzytkowanych przez odrebnych wlascicieli bedacych czlonkami - 101,55%, w odniesieniu do lokali uzytkowanych na podstawie wlasnosciowego prawa do lokalu przez osoby nie beda.ee czlonkami 115,11%, w odniesieniu do lokali zajmowanych przez odrebnych wlascicieli nie bedacych czlonkami-107,36%. 5

Ustalenia lustracji wskazuj^ iz rozliczenia kosztow dostawy energii cieplnej dla potrzeb centralnego ogrzewania i podgrzania wody oraz dostawy zimnej z uzytkownikami lokali przeprowadzone byly z zachowaniem obowia^zuj^cych w Spoldzielni statutowo i regulaminowo ustalonych zasad. Lustracja nie wykazala nieprawidlowosci w gospodarce lokalami uzytkowymi. Podstaw^ wymiaru oplat przyjetych do rozliczania kosztow eksploatacji lokali uzytkowych zajmowanych na podstawie wlasnosciowego prawa do lokalu byly kalkulacje oplat eksploatacyjnych zatwierdzane przez Rade. Nadzorcza.. Umowy najmu lokali uzytkowych w sposob nalezyty zapewnialy ochron? interesow czlonkow Spoldzielni. Mimo wdrozenia przez Spoldzielni? roznorodnych przewidzianych prawem dzialari windykacyjnych stan zadluzeri z tytulu oplat za uzywanie lokali utrzymywal sie na nie zmienionym poziomie, wykazuj^c nicznaczny spadek w wymiarze procentowym; wskaznik ten na koniec badanego okresu wynosil 8% rocznych naliczeri oplat. Takze nieznaczna tendencja spadkowa wystaj>ila w odniesieniu do liczby lokali zadluzonych z 938 na koniec roku 2011 do 912 na koniec badanego okresu. W grupie lokali uzytkowych wyrazony procentowo wskaznik zadluzeri byl wyzszy niz w grupie lokali mieszkalnych, a nadto w okresie badanym illegal wzrostowi do 30% naliczeri na koniec 2013 roku, przy niemal tej samej liczbie lokali zadluzonych. Wystepuj^ce zadluzcnia ograniczaly mozliwosci gospodarcze Spoldzielni, co wskazuje na koniecznosc kontynuowania podejmowanych przez Spoldzielni? dzialari windykacyjnych. Spoldzielnia zawarla umowy z dostawcami uslug komunalnych, a umowy te zapewniaja. ochrone jej interesow. W badanym okresie Spoldzielnia: przeprowadzila okresowe przegla_dy stanu technicznego zasobow pod ka.tem okreslenia potrzeb remontowych i sporz^dzenia rocznych, rzeczowo finansowych planow remontow, ktore uchwalila Rada Nadzorcza, wykonywala wszystkie obowia.zkowe przegla^dy obiektow budowlanych i instalacji w}'magane art. 62 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane. Zgodnie z obowia.zkiem okreslonym w tych przepisach fakt przeprowadzenia przegla_dow odnotowany zostal w ksi^zkach obiektu budowlanego, ktore prowadzone s^ zgodnie z przepisami. W latach 2011 2013 naklady na zaspokojenie potrzeb technicznych zasobow Spoldzielm wyniosly l^cznie 4.269.797,53 zl. Naklady te zostaly sfinansowane srodkami zakumulowanymi na funduszu remontowym tworzonym z odpisow od lokali mieszkalnych oraz 6

innych przychodow funduszu remontowego. Na koniec roku 2013 fundusz ten wykazywal saldo w l^cznej wysokosci (+) 317.373,61 zl. Ustalenia lustracji wskazuja^ ze we wszystkich latach badanego okresu w ramach srodkow funduszu remontowego Spoldzielnia ponosila naklady na realizacjq robot energooszczednych, w tym na ocieplenia scian budynkow la.cznie i inne dzialania, np. wymiana drzwi, okien. W latach 2011 2013 na dzialania o takim charakterze poniesiono l^cznie koszty w wysokosci 1.317.555,79 zl. Roboty te przyniosly Spoldzielni wymierne oszczednosci w zuzyciu ciepla. Roboty zwiajzane z potrzebami technicznymi nieruchomosci Spoldzielm realizowane byly przez obcych wykonawcow. Spoldzielnia zatrudnia wlasne sluzby konserwatorskie w ograniczonym zakresie (3 etaty). Wykonawcy obey zostali wylonieni w procedurach okreslonych normami wewnetrznymi Spoldzielm, a zawarte z nimi umowy zapewnily ochron? jej interesow. Lustracja nie wykazala: odstepstw w sposobie realizacji postanowieri tych umow (realizacja zakresu umownego, sposob rozliczeri i ich udokumentowanie) oraz w sposobie sprawowania przez Spoldzielm? nadzoru nad prowadzonymi robotami, niewlasciwosci w sposobie rozliczenia i udokumcntowania prac w zakresie biezacego utrzymania zasobow zrealizowanych przez wykonawcow zewnettznych swiadcz^cych uslugi na rzecz Spoldzielni. Spoldzielma posiada prawidlowo okreslone podstaw)' normatywne gospodarki finansowej i ewidencji ksi^gowej uj^te w regulaminie gospodarki finansowej zaktualizowanym do obowia.zuja.cych przepisow prawa zasadach polityki rachunkowosci. Ewidencja ksi^gowa Spoldzielni byla prowadzona w oparciu o zasady (polityke} rachunkowosci, obejmuja.ee m. in. Zakladowy Plan Kont. Zasady te dostosowane sa. do wymogow ustawy o rachunkowosci. Sprawozdania finansowe Spoldzielni za lata 2011 i 2012 zostaly: sporz^dzone terminowo, zatwierdzone przez doroczne Walne Zgromadzema, przekazane w wymaganym prawem terminie (art. 69 ustawy o rachunkowosci) do instytucji uprawnionych. W wyniku przeprowadzonej kontroli formalno rachunkowej sprawozdania finansowego za rok 2013 nie stwierdzono nieprawidlowosci. W latach 2011-2013 Spoldzielnia posiadala zadluzenia z tytulu dlugoterminowych kredytow splacanych na zasadach okreslonych przepisami ustawy o pomocy paristwa w splacie niektorych kredytow mieszkaniowych i wydanych z jej delegacji przepisow wykonawczych. 7

Sposob prowadzenia ewidencji ksiegowej i splat tych kredytow objety byl kontrolami bankowymi, ktore nie wykazaly nieprawidlowosci. Lustracja nie wykazala nieprawidlowosci w gospodarce kasowej, jak rowniez w rozliczeniach Spoldzielni z czlonkami z tytulu wkladow. W badanym okresie czesc wolnych srodkow finansowych Spoldzielni zostala zdeponowana na terminowych lokatach bankowych, od ktorych to lokat uzyskala przychody z tytulu odsetek, a przychody te zasilily jej gospodark?. Z ustalen lustracji wynika, ze w latach 2011 2013 Spoldzielnia posiadala plynnosc finansowa. i zdolnosc platnicza. do terminowego regulowania jej zobowia.zari, tak o charakterze publicznoprawnym, jak i wobec dostawcow robot i uslug; nieznaczne pogorszenic wskaznikow ekonomicznych w ci^gu badanego okresu bylo spowodowane zaangazowaniem srodkow wlasnych Spoldzielm na sfinansowanie etapu przygotowania inwestyeji. Z ustalen lustracji wynika, iz nie wystapily okolicznosci uzasadniaja.ee wymierzenie Spoldzielm odsetek karnych z tytulu jakichkolwiek nieterminowych platnosci. Spoldzielnia zakoriczyla dzialania zwia.zane z realizacja. obowia.zkow wynikaj^cych z przepisow ustawy o spoldzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z roku 2003 Nr 119, poz. 116 ze zm.) dotycza.ee okreslenia przedmiotu odrebnej wlasnosci lokali, a dzialania te i ich efekty zostaly przedstawione w protokole lustracji. Na de ustalen zawartych w protokole lustracji, z ktorych wynika generalnic pozytywna ocena dzialalnosci Spoldzielni Zwia.zek nie formuluje wnioskow dotycz^cych prowadzonej przez Spoldzielni? gospodarki, w tym dzialalnosci inwestycyjnej, wnosz^c jedynie o zaktualizowanie wewn?trznych unormowari w zakresie wskazanym w protokole lustracji. Przedstawiaj^c powyzsze Zwia.zek informuje, iz zgodnie z art. 93 4 ustawy - Prawo Spoldzielcze niniejsze wystapienie winno bye przedstawione przez Rad? Nadzorcza. najblizszemu Walnemu Zgromadzeniu. Uprzejmie prosimy o powiadomienie Zwi^zku o sposobie realizacji ww. wniosku. Z powazaniem PREZES ZAR2UDU Jan Sutowski 8