Nieruchomości Mieszkaniowe

Analizy Sektorowe 15 marca 217 W 4q16 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się dobra koniunktura. Wysokiemu popytowi na mieszkania towarzyszyła wysoka podaż, dzięki temu wzrost cen mieszkań był umiarkowany. Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w 4q16 w Warszawie była znikoma, w 6 największych aglomeracjach kształtowała się na poziomie ok. 4%, a w przypadku 1 mniejszych miast wojewódzkich zmalała do 3%. Tak niewielka rozpiętość oznacza małe pole do negocjacji. Na rynku wtórnym cena transakcyjna odbiegała od ofertowej o 8-17% (zależnie od grupy miast). Jest to efekt naturalnie większego zróżnicowania oferty na tym rynku, utrzymywanie rozpiętości w 4q16 wskazuje na relatywnie małą elastyczność sprzedających. Indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast (łącznie) sygnalizuje kontynuację umiarkowanego wzrostu cen w 4q16 na rynku wtórnym w tych miastach, w pozostałych miastach wojewódzkich ceny były stabilne lub lekko rosły. Według ZBP w 4q16 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 9,8 mld zł (+1,1% q/q; -7,6% r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 45,3% ogółu nowoudzielonych (spadek o,8 pp wobec 3q16). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 4q16 największy udział miały Warszawa (41,4%), aglomeracja katowicka (6,3%) i Trójmiasto (5,1%). Impuls dla popytu na mieszkanie generowany z programu MdM wygasa (wg ustawy program do 3.9.218). W 4q16 dofinansowanie wniosków z MdM wyniosło 77,7 mln zł (rekordowa kwartalna wypłata to 415 mln zł w 4q15). Środki na wypłaty przewidziane na 217 r. zostały wyczerpane, a limit na 218 r. do 28.2.217 r. został wykorzystany prawie w 3%. Od początku funkcjonowania MDM do BGK złożono za pośrednictwem 14 banków 76,2 tys. wniosków o dofinansowanie na kwotę 1,93 mld zł. Wg szacunków NBP zakupy gotówkowe w 4q16 sfinansowały 65% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. Bardzo dobra sytuacja na rynku deweloperskim na rynku pierwotnym 6 aglomeracji monitorowanych przez REAS w 4q16 sprzedano 18 tys. mieszkań (+25% q/q, podobnie r/r), łącznie w 216 r. sprzedano 62 tys. mieszkań - najwyższy wynik sprzedaży odnotowany w ostatnich latach. Oferta mieszkań wprowadzonych do sprzedaży utrzymuje się od 2 lat na poziomie 47-52 tys. mieszkań, brak istotnych problemów z zapasem niesprzedanych mieszkań (w 6 aglomeracjach spadek o 8,3% q/q i o 26,3% r/r) sygnalizuje elastyczne dostosowanie oferty deweloperskiej do sytuacji rynkowej. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik Wanda Urbańska (22) 521 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) 521 81 34 Zmiana cen mieszkań (%, r/r) Segment rynku 1q16 2q16 3q16 4q16 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe 2,9 -,6 3,1 1,6 pierwotny, ceny transakcyjne 2,1 -,9 5, 7, wtórny, ceny ofertowe,8 4,5 6,2 3,7 wtórny, ceny transakcyjne,7 4,5 3,8 5,2 Polska^ ogółem, ceny transakcyjne 1,,4 2,1 bd. źródło: *ofertowe (PONT), transakcyjne (CBN); ^transakcyjne EUROSTAT, GUS Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 11 15 95 9 85 8 3q 7= indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 * lista miast por. str. 6 1

24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 1q15 2q15 3q15 4q15 1q16 2q16 3q16 4q16 Nieruchomości Mieszkaniowe Analizy Sektorowe Liczba mieszkań oddanych do użytku w 4q16 wzrosła (9,6% r/r vs 3,2% r/r w 3q16), w tym deweloperskich odpowiednio o 13,9% r/r i o 12,8% r/r w 3q16). Mieszkania deweloperskie stanowiły 49,6% wybudowanych ogółem w 4q16 (wzrost o 1,6 pp r/r). W 4q16 liczba rozpoczynanych budów mieszkań ogółem nieznacznie wzrosła r/r. W przypadku mieszkań deweloperskich drugi kwartał spadku (o 5,7% r/r i o 9,2% r/r w 3q16), po 1 kwartałach wzrostu, może sygnalizować dostosowanie podażowe. Jednocześnie utrzymuje się wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (13% r/r vs 8% r w 3q16; w przypadku deweloperów odpowiednio 8 % r/r vs 5% r/r w 3q16), który sugeruje pozytywną ocenę przyszłego popytu. W perspektywie roku prawdopodobnie utrzyma się tendencja niewielkiego wzrostu cen mieszkań. Wzrostowym tendencjom cen sprzyjają niskie stopy procentowe (tani kredyt mieszkaniowy, mieszkanie jako alternatywa dla niskooprocentowanych depozytów), dobra sytuacja na rynku pracy (rekordowo niskie i malejące bezrobocie) i wzrost dochodów gospodarstw domowych. Niepewność otoczenia może też skłaniać do zakupów mieszkania, jako względnie bezpiecznego aktywa, wzmacniając popyt. Nie można wykluczyć szybszego wzrostu cen w wyniku oczekiwań spekulacyjnych, choć z drugiej strony wzrost podaży mieszkań na wynajem może skutkować w średnim terminie spadkiem stawek czynszowych i ograniczaniem opłacalności zakupów mieszkań przeznaczonych na wynajem. Zastój w podaży na rynku działek budowlanych w 4q16 (wzrost liczby ofert jedynie o,6% r/r); niewielkie korekty cen ofertowych: - in plus w miastach wojewódzkich i powiatach ziemskich; - in minus w pozostałych miastach grodzkich. W kolejnych latach oczekiwany wzrost podaży nieruchomości gruntowych związany z utworzeniem Narodowego Funduszu Mieszkaniowego (NFM; projekt ustawy pozytywnie zaopiniowany przez Komitet Ekonomiczny RM w lutym 17). NFM jako bank ziemi (zgodnie z projektem będzie gromadził, zarządzał i obracał zasobami państwowych nieruchomości gruntowych) może wpłynąć na stabilizację cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Utrzymującym się ryzykiem dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego (skutki regulacji podnoszących koszty funkcjonowania banków) oraz zewnętrznego (niepewność polityczna w strefie euro, niestabilna sytuacja banków w strefie euro, Brexit). Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na 28.2.217) 8 7 6 5 4 3 2 mln zł 34,5% źródło: BGK 84,7% 96,1% 95,2% 29,5% 214 215 216 217 218 Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki Średnia cena gruntów rolnych w obrocie prywatnym (wg GUS) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 tys. zł/ha źródło: GUS Oddziaływanie kluczowych czynników na ceny nieruchomości w perspektywie roku Sfera oddziaływania Wpływ na ceny w perspektywie roku Otoczenie makroekonomiczne - stopy procentowe - wzrost gospodarczy - rynek pracy Otoczenie regulacyjne - koszty kredytu - ust. dot.obrotu ziemią rolną - MdM - Mieszkanie Plus Rynek mieszkaniowy - popyt na mieszkania - podaż mieszkań * więcej por. Tab.6 2

Spis treści... 1 Spis treści... 3 1. Uwarunkowania makroekonomiczne... 4 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów... 5 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 4q16... 14 4. Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową... 17 Ramka 2. Regulacje dotyczące obrotu ziemią (aktualizacja)... 2 5. Trendy demograficzne... 23 Ramka 3. Prognoza liczby gospodarstw domowych GUS... 27 6. Otoczenie regulacyjne... 28 7. Perspektywy zmian cen w średnim okresie... 31 8. Regionalne rynki mieszkaniowe... 33 Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i ziemskie... 41 Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i ziemskie... 45 Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i ziemskie... 49 Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i ziemskie... 53 Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i ziemskie... 57 Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i ziemskie... 61 Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i ziemskie... 64 Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i ziemskie... 68 Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i ziemskie... 72 Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i ziemskie... 76 Świętokrzyskie Kielce i powiaty ziemskie... 79 Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i ziemskie... 82 Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i ziemskie... 86 Opolskie Opole i powiaty ziemskie... 9 Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty ziemskie... 93 9. Aneks metodologiczny... 96 3

1. Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce są pozytywne. Wzrost PKB w 4q16 odbił do 2,7% r/r (wzrost konsumpcji przyspieszył do 4,2% r/r, inwestycje ograniczyły spadki do 5,9% r/r). Spowolnienie wzrostu PKB w drugiej połowie 216 r. i spadek inwestycji są przejściowe i związane z opóźnieniami absorpcji środków UE z nowej perspektywy finansowej UE. Na przejściowy charakter spadku inwestycji nadal wskazują m.in. kontynuacja wzrostu wartości kosztorysowej noworozpoczętych inwestycji, kontynuacja spadkowego trendu stopy bezrobocia, rosnące finasowanie rynku przez firmy leasingowe, wysokie wykorzystanie mocy produkcyjnych, dobre nastroje przedsiębiorstw czy wzrost produkcji stali. W 217 r. wzrost gospodarczy powinien stopniowo przyspieszać wraz z ożywieniem inwestycji. Wzrost gospodarczy oraz aktywizacja bezrobotnych sprzyjają dalszej poprawie sytuacji na rynku pracy. Dynamika zatrudnienia w styczniu skokowo podniosła się, a wzrost płac utrzymał się na solidnym poziomie. Silny trend spadkowy bezrobocia przyspieszył, a wskaźniki nastrojów gospodarstw domowych są blisko rekordowo wysokich poziomów. Po marcowym posiedzeniu RPP nadal przewidujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną stabilne w całym 217 r., a pierwsza podwyżka nastąpi w 218 r. Mimo podniesienia ścieżki inflacji CPI w projekcji, prezes NBP powiedział, że jeżeli obecne trendy inflacyjne utrzymają się, to nie ma podstaw, by do końca roku myśleć o zmianie poziomu stóp procentowych (wzrost inflacji ma charakter egzogeniczny). Jednocześnie nie spodziewa się, aby na posiedzeniach RPP w tym roku pojawiły się wnioski o podwyżki stóp procentowych. Jego zdaniem projekcja wskazuje, że może nie być potrzeby podwyżki stóp również w 218 r. Prezes NBP powiedział także, że Rada będzie starać się utrzymać jak najdłużej sytuację, w której gospodarka jest blisko naturalnej ścieżki wzrostu gospodarczego. Utrzymanie takiej deklaracji oznaczałoby, że oczekiwane przez nas umiarkowane poluzowanie fiskalne w przyszłym roku może zostać zneutralizowane przez niewielkie podwyżki stóp procentowych. Podwyżki stóp w USA oraz ekspansja ilościowa EBC powinny do końca 217 r. spowodować aprecjację dolara (poniżej parytetu), przez co na koniec grudnia 217 r. kurs EURPLN wyniesie 4,45, a USDPLN 4,54. Ultra łagodna polityka EBC będzie zwiększać presję na aprecjację franka wobec euro, która jedynie częściowo będzie neutralizowana oczekiwaniami na podwyżki stóp w USA. W efekcie do końca 217 r. kurs EURCHF powinien osiągnąć poziom 1,8. W rezultacie prognozowany na koniec 217 r. kurs CHFPLN wynosi 4,12. W 4q16 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ FX) wyniosło 5,3% r/r vs. 5,2% w 3q16. Na koniec 217 r. oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do 4,5%, a roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o FX osiągnie 12,6 mld zł wobec 14,2 mld zł w 216 r. Stopniowe przyspieszenie wzrostu gospodarczego w 217 r. wraz ze wzrostem wykorzystania funduszy z UE Kontynuacja pozytywnych trendów na krajowym rynku pracy Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną stabilne w całym 217 r., a pierwsza podwyżka nastąpi w 218 r. Prognozowany na koniec 217 r. kurs CHFPLN wynosi 4,12 W 217 r. oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do 4,5% r/r wobec 5,3% r/r w 216 r. 4

2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów W 4q16 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się bardzo dobra koniunktura. Na skutek wysokiej podaży mieszkań, pomimo wysokiego popytu, wzrost cen mieszkań był umiarkowany. W analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ceny transakcyjne (CBN) mieszkań nie zmieniły się istotnie q/q, zmiany nie przekraczały 2% (por. Wykresy 1-2, a także Roz. 8). W odniesieniu do okresu boomu na przełomie lat 27-28 ceny ofertowe (baza PONT Info) w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast o liczbie ludności od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) były niższe w przypadku największych aglomeracji o 1-22%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 6-9%, zwraca przy tym uwagę tendencja zmniejszania tej rozpiętości, szczególnie na rynku wtórnym (por. Wykresy 3-4). Na rynku pierwotnym w 4q16 ceny transakcyjne (CBN) kształtowały się powyżej poziomu z 1q8, natomiast na rynku wtórnym w 4q16 w Warszawie i 6 miastach wojewódzkich oscylowały wokół poziomu z 1q8 (por. Wykres 6), w przypadku 9 miast wojewódzkich kształtowały się powyżej tego poziomu. Bardzo dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym, umiarkowany wzrost cen Ceny ofertowe wobec 1q8 były niższe w przypadku największych aglomeracji o 1-22%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 6-9%, ta rozpiętość, szczególnie na rynku wtórnym, w 4q16 malała. W 4q16 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen na rynku wtórnym w tych miastach (por. Wykresy 7-8). W pozostałych miastach wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz. 8) ceny były stabilne lub lekko rosły. Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Lekka tendencja wzrostowa wystąpiła tez w 4q16 w przypadku przeciętnej ceny mieszkania. Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w ostatnim kwartale w Warszawie była nieznaczna, w 6 największych aglomeracjach utrzymywała się na poziomie 4%, a w przypadku 1 mniejszych miast wojewódzkich zmalała do 3%. Tak niewielka rozpiętość sugeruje szybkie finalizowanie transakcji, inaczej niż np. w okresie gorszej koniunktury na rynku deweloperskim w 2q9 czy Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 4q16 na rynku pierwotnym (%, q/q) Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego w 7 największych miastach sygnalizuje kontynuację umiarkowanego wzrostu cen w 4q16. Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 4q16 na rynku wtórnym (%, q/q) 9 miast** 9 miast** 6 miast* 6 miast* Warszawa -3-2 -1 1 2 3 rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) Warszawa -2-1 1 2 rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) 1 http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html 5

Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek pierwotny 115 1q8= 11 15 95 9 85 8 75 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.5 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN)-rynek pierwotny 135 1q8= 13 125 12 115 11 15 95 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek wtórny 115 1q8= 11 15 95 9 85 8 75 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.6 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny 115 1q8= 11 15 95 9 85 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** uwaga: *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra 6 4 2-2 -4-6 -8-1 %, r/r Wyk.7 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 Wyk.8 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 11 3q 7= indeks ceny metra kw. (7 miast*) 15 95 9 85 indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 8 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6

Wyk.9 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 4q8-4q16-5 -1-15 -2 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 5 Wyk.1 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 4q8-4q16-5 -1-15 -2 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 5-25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP 4q12 (por. Wykres 9). Polityka deweloperów jest ukierunkowana na minimalizowanie zapasów (mało gotowych niesprzedanych mieszkań. Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 8%-17%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty na tym rynku (por. Wykres 1). Utrzymywanie tej rozpiętości w 4q16 wskazuje na małą elastyczność sprzedających. Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest także m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych o transakcjach z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane roczne. Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego, jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 211: - 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; 18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ziemskich. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą w powiatach ziemskich w latach 21-16 wybudowano w tym segmencie 77% mieszkań; w powiatach grodzkich (bez stolic województw) ten rodzaj budownictwa stanowił 43% wybudowanych mieszkań, w stolicach województw 13%. Dla powiatów ziemskich i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 8, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach 21-16 cechował powiaty ziemskie i grodzkie (bez stolic) województwa śląskiego (91% i 6%) małopolskiego (9% i 63%) i podkarpackiego (92% i 59%). Budownictwo indywidualne oznacza przede wszystkim budowę systemem gospodar - Malejąca rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej na rynku wtórnym w największych miastach Ograniczenia porównywania cen domów Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ziemskich; 77% ogółu mieszkań wybudowanych w latach 21-216 to budownictwo indywidualne 7

65 55 45 35 25 Wyk.11 Cena transakcyjna domów (CBN) na rynku wtórnym w największych miastach 211 212 213 214 215 216 Warszawa 6 miast* 9 miast** * Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.12 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach ogółem oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie ogółem 8 77 % 7 61 6 5 4 3 2 1 12 18 domy jednorodzinne* 15 37 budownictwo indywidualne w latach 21-15 Stolice województw Grodzkie pozostałe Ziemskie *budynki z 1., 2. i 3. mieszkaniami wg NSP 211 czym, działalność deweloperów w tym segmencie budownictwa jest niewielka. W latach 21-16 deweloperzy wybudowali 12,6% mieszkań kwalifikowanych do budownictwa indywidualnego, przy widocznych różnicach regionalnych. Udział mieszkań indywidualnych budowanych przez deweloperów wynosił 5% i więcej w Siedlcach (65%), Koszalinie (63%), Białej Podlaskiej, Lublinie i Słupsku (po 61%) oraz Chorzowie (54%). Relatywnie duży udział budownictwa indywidualnego z zaangażowaniem deweloperów występował też w powiatach ziemskich atrakcyjnych turystycznie malborskim (43%), ełckim (42%), kołobrzeskim (41%), giżyckim (35%), wejherowskim (33%) oraz iławskim (32%). Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, wskazują na stabilną sytuacje w tym segmencie nieruchomości w 216 r. 2 - średnia cena 1 m kw. domu w Warszawie wynosiła 4,9 tys. zł, w 6 kolejnych największych miastach kształtowała się na poziomie ok. 3,8 tys. zł, w 9 pozostałych stolicach województw ok. 3,3 tys. zł. Na poziomie powiatu zwraca uwagę zwykle wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich niż w powiatach ziemskich (por. Roz. 8, Wykresy 6 i 7 dla każdego regionu), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego konkretnego powiatu. Przykładowo, wyraźnie powyżej pozostałych powiatów województwa kształtowały się ceny domów w powiatach ziemskich sąsiadujących z Warszawą (m.in. otwocki, pruszkowski, piaseczyński), Krakowem (krakowski) czy Łodzią (zgierski). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna w przypadku powiatu tatrzańskiego (woj. małopolskie), kartuskiego i puckiego (woj. pomorskie), kołobrzeskiego (woj. zachodniopomorskie). Z kolei dobry rynek pracy wpływał na wyższe ceny domów w powiecie puławskim (woj. lubelskie), czy słubickim (woj. lubuskie). Stabilne ceny transakcyjne domów jednorodzinnych w największych miastach w 216 r. Kluczowe znaczenie atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej, przeciętnie wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ziemskich 2 Liczba transakcji dot. domów w 216 r.: Warszawa 81; 6 miast 33; 9 miast 273. 8

3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 4q16 decydował wysoki popyt, istotnie wspierany zakupami za gotówkę, któremu towarzyszyła duża podaż mieszkań. Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niewielka tendencja wzrostowa oprocentowania kredytów mieszkaniowych z uwagi na lekki wzrost marż (wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%: 2,1% w 4q16 vs. 1,79% w 4q15), w konsekwencji czego, pomimo nadal niskich stóp procentowych NBP, oprocentowanie wzrosło do 5,93% (5,28% w 4q15). Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 4q16 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 9,78 mld zł, tj. o 1,1% więcej niż w poprzednim kwartale, natomiast mniej niż w 4q15 (-7,6% r/r). W 4q16 banki udzieliły 41,9 tys. nowych kredytów (-1,7% q/q; -13,9% r/r). Wolumen (39,5 mld zł) nowych kredytów w 216 r. był zbliżony do 215 r. (,5% r/r), ich liczba (178, 4 tys.) nieznacznie spadła (-1,6% r/r). Na koniec 4q16 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 2,57 mln umów (2,39 mln na koniec września 216). Średnia wartość nowoudzielonego kredytu w 4q16 wynosiła 232,3 tys. zł (+3,9% q/q); przeciętny denominowany w zł wynosił 3,8 tys. zł, udzielony w zł 232,2 tys. zł. W strukturze wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od do 2 tys. zł (36,6%), następnie od 2 do 3 tys. zł (25%). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 4q16 największy udział miała Warszawa (por. Wykres 15), następnie aglomeracja katowicka (6,3% nowoudzielonych kredytów) i Trójmiasto (5,1%). Takie proporcje utrzymywały się w okresie ostatnich kilku kwartałów (na trzeciej pozycji poprzednio Wrocław), w 4q16 zwraca uwagą większy udział pozostałych miast (33,5% vs. 31,2% w 3q16). W nowoudzielanych kredytach w 4q16 nadal najwyższy był udział kredytów o Niskie stopy procentowe i zakupy gotówkowe wspierały popyt mieszkaniowy. W 4q16 wartość nowoudzielonych kredytów wyniosła 9,78 mld zł więcej o 1,1% q/q, mniej (-7,6% r/r) niż w 4q15. Prawie 53% kredytów ogółem w miastach udzielono w 4q16 łącznie w trzech aglomeracjach (Warszawie, aglomeracji katowickiej i Trójmieście), o 1 pp więcej niż w 3q16. 12 1 8 6 4 2 Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) mld zł 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) 6 5 4 3 2 1 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* 4.24 1.63 3.83 2.1 4q13 2q14 4q14 2q15 4q15 2q16 4q16 średnie oprocentowanie średnia marża źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez 19 banków; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 9

średniej wartości LTV powyżej 8% - wynosił 45,3% (spadek o,8 pp wobec 3q16). Dominują kredyty o zapadalności powyżej 25 lat (64,9%). Kredyty złotowe stanowiły 98,4% nowoudzielonych ogółem (98,4% w 3q16); od 1.7.14 kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne tylko dla zarabiających w danej walucie. Na koniec grudnia 216 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 333,3 mld zł (skorygowane o kurs walutowy); udział kredytów walutowych w ogółem wynosił 29,4% (-3,3 pp wobec grudnia 215). Kredyty zagrożone na koniec grudnia 216 stanowiły 2,9% kredytów mieszkaniowych ogółem, w przypadku kredytów w CHF 3,7%; sytuacja nie zmieniła się wobec września 216 r. Wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wynosiła 11,5 mld zł na koniec grudnia 216 (wzrost o 6,9% r/r). program MdM (uruchomiony 1.1.214 na pięć lat, tj. do końca 218 r.); znaczenie programu dla rynku wygasa - w 4q16 dofinansowanie wniosków z MdM wyniosło 77,7 mln zł (vs 71,8 mln zł w 3q16); wobec rekordowej kwoty (415 mln zł) kwartalnego dofinansowania w 4q15 było o 8% mniejsze. Z uwagi na wykorzystanie limitu środków przewidzianych w programie na 217 r. (przy wykorzystaniu 95% z przewidzianych 746 mln zł na 217), BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty z Funduszu Dopłat zaplanowanym na 217 r. Z kwoty na 218 r. (762 mln zł) do 28.2.217 r. wykorzystano 29,5%, do wykorzystania w 218 r. pozostało 156 mln zł. Łącznie za pośrednictwem 14 banków, które podpisały umowę z BGK na udział w MdM, Średnie dofinansowanie wyniosło 25,3 tys. zł. Średnia cena metra kw. mieszkania nabywanego z dofinansowaniem z programu wynosi 4,1 tys. zł, a domu 3,6 tys. zł, ich przeciętna powierzchnia użytkowa odpowiednio 53,7 m kw. i 86,5 m kw. zakupy mieszkań finansowane gotówką to zakupy o charakterze inwestycyjnym (motyw nabywania mieszkania wzmacniający się w niepewnych czasach; na rynku pierwotnym w 6 największych aglomeracjach szacunkowo w ostatnich kwartałach ok.2% mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych) oraz zakupy na zaspokoje- Na koniec grudnia 216 r. kredyty walutowe stanowiły 29,4% zadłużenia ogółem z tytułu kredytów mieszkaniowych (o 3,3 pp mniej wobec grudnia 15). Gasnące znaczenie MdM jako czynnika generującego popyt na mieszkanie z uwagi na kończące się limity środków na kolejne lata (wyczerpane środki na wypłaty w 217; wykorzystane prawie 3% limitu na 218 r.) Średnie dofinansowanie w ramach MdM to 25,3 tys. zł Wyk.15 Wartość nowoudzielonych kredytów w największych miastach 9 8 7 6 5 4 3 2 1 4q13 2q14 4q14 2q15 4q15 2q16 4q16 źródło: ZBP (bazy AMRON-SARFiN) pozostałe miasta Łódź Szczecin Poznań Trójmiasto Kraków Wrocław aglomeracja katowicka Warszawa Wyk.16 Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na 28.2.217) 8 7 6 5 4 3 2 źródło: BGK mln zł 34,5% 84,7% 96,1% 95,2% 29,5% 214 215 216 217 218 Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki 1

nie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z ochroną lokatora; wg szacunków NBP zakupy gotówkowe w 4q16 sfinansowały 65% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (66% w 3q16). zainteresowanie wynajmem - inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem pozostaje konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych - lokaty bankowej czy obligacji skarbowych. Rosnące stawki wynajmu (por. Roz.8, Wyk.5) podtrzymywały tendencję wzrostową stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w dużych miastach. Szacunek opłacalności najmu wymaga zastrzeżenia pomijania istotnego ryzyka prawnego wynajmu mieszkania (koszty ew. eksmisji), małej płynności mieszkania (długi okres wychodzenia z inwestycji), ryzyka spadku cen, jak i kosztów transakcyjnych (opłat sądowych, notarialnych i podatkowych, czy przygotowania mieszkania do wynajmu), które długookresowo zmniejszają realizowany zysk z wynajmu. zachowania konsumentów monitoring transakcji Metrohouse na rynku wtórnym w Warszawie wskazuje, że średni upust od ceny wyjściowej w listopadziegrudniu 16 kształtował się na poziomie ok. 2,9%, a średni czas sprzedaży wynosił 145 dni. Taka sytuacja oznacza nadal ożywiony rynek wtórny z dużym wyborem dla kupujących, ale i dobrą pozycją sprzedających. Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należały: kontynuowany wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 4q16 oddano 5,7 tys. mieszkań (9,6% r/r vs 3,2% r/r w 3q16), w tym deweloperskich 25,1 tys. (tj. 13,9 % r/r vs. 12,8% r/r w 3q16). Mieszkania deweloperskie stanowiły 49,6% wybudowanych ogółem w 4q16 (+1,6 pp r/r). W 1 największych miastach (tj. o liczbie mieszkańców powyżej 3 tys.) w 4q16 łącznie oddano do użytku 18,3 tys. mieszkań (14,4 tys. w 4q15). Wzrost liczby oddawanych mieszkań przyspieszył Zakupy mieszkań za gotówkę w dalszym ciągu ważnym czynnikiem generującym popyt na mieszkania, w 4q16 wg NBP 65% mieszkań w 7 największych miastach to zakupy gotówkowe. Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem nadal konkurencyjna wobec lokaty bankowej Kontynuowany wzrost podaży nowych mieszkań Wyk.17 Średnia stawka wynajmu w miastach wojewódzkich 55 5 45 4 35 3 Wyk.18 Szacunek zwrotu najmu z mieszkania 1, 9, 8, 7, % Łódź Warszawa Wrocław Gdańsk 25 2 15 Warszawa 6 największych miast* (bez Warszawy) 9 mniejszych stolic wojewódzkich^ 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 6, 5, 4q 1 4q 11 4q 12 4q 13 4q 14 4q 15 4q16 Poznań Kraków *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin^, Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra źródło: NBP, PONT Info Nieruchomości źródło: NBP, PONT Info Nieruchomości 11

2 Wyk.19 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z lat 211-216) 25 tys. Wyk.2 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej (mieszkania rozpoczęte minus oddane) i pozwolenia w poprzednich czterech kwartałach 12 tys. 8 4 15 1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 oddane bez deweloperów oddane deweloperskie rozpoczęte bez deweloperów rozpoczęte deweloperskie -4 4q6 4q7 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 mieszkania rozpoczęte minus oddane w poprzednich 4 kwartałach suma pozwoleń z ostatnich 4 kwartałów źródło: GUS źródło: obliczenia własne na podstawie GUS (26,6% r/r vs 13,5% w 3q16). Liczba mieszkań oddanych do użytku w tej grupie miast wzrosła najbardziej w Szczecinie (+283% r/r), Katowicach (+156% r/r) i Łodzi (+7% r/r), natomiast najbardziej zmalała w Bydgoszczy (-5% r/r) i Poznaniu (-19% r/r). liczba rozpoczynanych mieszkań ogółem w 4q16 była nieznacznie wyższa wobec 4q15 [2,2% r/r vs (-2,9% r/r) w 3q16]; w przypadku mieszkań deweloperskich, po 1 kwartałach wzrostu wystąpił drugi kwartał spadku (o 5,7% r/r i o 9,2% r/r w 3q16), który wydaje się przejściowy; w 4q16 liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 22,3 tys. (vs. 2,5 tys. w 3q16 i średnio ok.19,9 tys. kwartalnie w poprzednich1 kwartałach). Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła (12,8% r/r vs 8,4% r/r w 3q16, w przypadku deweloperów odpowiednio 8,2% r/r i 4,9% r/r). wskaźnik koniunktury deweloperów (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku) w 4q16 wskazuje na wysoką liczbę mieszkań oddawanych do użytku (dużo zaawansowanych projektów); jednocześnie stopniowo malejąca liczba mieszkań w trakcie budowy może oznaczać dostosowanie podaży do ewentualnych zmian po stronie popytu w dalszych kwartałach, choć z drugiej strony kontynuowana tendencja wzrostu liczby pozwoleń na budowę, warunkujących ciągłość procesów inwestycyjnych, oznacza nadal pozytywną ocenę perspektyw przez deweloperów. duża oferta mieszkań do sprzedaży (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) w 4q16, przy wzroście liczby mieszkań sprzedanych (o 25% r/r i q/q) i wprowadzonych do sprzedaży (o 67,7% r/r i 3,3% q/q). Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach 4 w 4q16 sprzedano 18 tys. mieszkań (14,1 tys. w 3q16) i wprowadzono do sprzedaży 19 tys. mieszkań (14,2 tys. w 3q16). Łącznie w 216 r. sprzedano 62 tys. mieszkań (+2% r/r) - wg monitoringu REAS jest to najwyższy wynik sprzedaży odnotowany w ostatnich latach. Wzrost liczby transakcji w 4q16 w poszczególnych aglomeracjach był zróżnicowany, Zbliżona r/r liczba rozpoczynanych mieszkań ogółem, liczba pozwoleń na budowę wzrasta. Wskaźnik koniunktury deweloperów sygnalizuje ożywiony rynek. Duża oferta deweloperska mieszkań do sprzedaży 4 Rynek mieszkaniowy w Polsce, IV kwartał 216, REAS, styczeń 217 12

Wyk.21 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS Wyk.22 Struktura oferty deweloperskiej w ostatnich 4. kwartałach wg deklarowanej daty oddania projektu 1 8 kwartały Oferta mieszkań do sprzedaży (P) Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) tys. 6 5 4q16 3q16 6 4 3 2q16 1q16 4 2 4q15 2 1 4q12 2q13 4q13 2q14 4q14 2q15 4q15 2q16 4q16 1 2 3 4 5 6 7 8 9 do 214 215 216 217 po 217 źródło: REAS, dane zagregowane dla 6 aglomeracji nie wystąpił jedynie w Poznaniu (por. roz.8, tab.8). Na wysoką liczbę transakcji w 4q16 wpłynęło też kwalifikowanie przez REAS do mieszkań sprzedanych lokali wycofanych z oferty na podstawie płatnych rezerwacji są to w sporej części mieszkania, których nabywcy złożyli wnioski o dopłaty z MDM, które zostaną uruchomione w 217 r. Liczba mieszkań dostępnych w ofercie utrzymuje się od 2 lat na poziomie 47-52 tys. mieszkań, brak istotnych problemów z zapasem niesprzedanych mieszkań (w 6 aglomeracjach spadek o 8,3% q/q i o 26,3% r/r) sygnalizuje elastyczne dostosowanie oferty deweloperskiej do sytuacji rynkowej. W porównaniu z 3q16 zmiany oferty w poszczególnych aglomeracjach były niewielkie, oferta zmalała jedynie we Wrocławiu. Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (relacja liczby mieszkań będących w ofercie na koniec kwartału do średniej sprzedaży w ostatnich czterech kwartałach) wskazuje na utrzymująca się szybką komercjalizację, wskaźnik na 6 największych rynkach zmalał do 3,4 (vs 3,5-3,6 w ostatnich trzech kwartałach). W strukturze oferty wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu (por. Wykres 2) wzrasta udział mieszkań później oddawanych do użytku, co oznacza duży portfel mieszkań rozpoczętych w kontekście pozytywnie ocenianej koniunktury na rynku. W 4q16 deweloperzy deklarowali 84,9% projektów oddawanych po 216 r. (vs. 74,2% na koniec 3q16 i 66% na koniec 2q16), na koniec 4q16 mieszkania oddane do użytku w 216 r. stanowiły 1,5% oferty deweloperskiej, a z 215 r. 6,7%. W 4q16 koszty budowy obiektów mieszkaniowych były stabilne ceny materiałów zużywanych w budownictwie nie zmieniły się istotnie, koszty budowy domów i budynków mieszkalnych były mniejsze r/r o,3-,4%. Wg prognozy SEKOCENBUD w perspektywie dwóch lat zmiany cen nie przekroczą 1,8% (1q16=). Zarysowana tendencja wzrostowa (por. Wykres 24) wynika z oczekiwanego wzrostu stawek robocizny (efekt malejącego bezrobocia i wzrostu minimalnej stawki godzinowej) i niewielkiego (ograniczanego dużą podażą i silną konkurencją) wzrostu cen materiałów budowlanych zużywanych w budownictwie. Od 2 lat ok. 47-52 tys. mieszkań w ofercie deweloperskiej; liczba gotowych niesprzedanych mieszkań maleje. W ofercie deweloperskiej dominuje (i wzrasta) udział mieszkań z rozpoczętych projektów, z przewidywanym oddaniem do użytku w 217 r. i później. W perspektywie 217 r. oczekiwana tendencja wzrostowa kosztów płacowych, możliwy niewielki wzrost cen materiałów 13

4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali Nieruchomości Mieszkaniowe 1. Kos zty budowy wybranych o biektów budownictw a jedno- i wielorodzinnego w 3q16 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 4q16 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 4q16 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 2,6 3,1 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 8-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z najwyższym udziałem (2%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (33-44%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (22-29%). W strukturze ceny obiektu 51 65% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 17-25% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2,3%, koszty pośrednie to 13-18%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,4-4,7%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 4q16 wg stawek kosztorysowych* 4q16 35 3 25 2 15 5 zł m kw. p.u. 2597 2739 393 257 instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy 8 6 4 2 % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 4q16 wg danych SEKOCENBUD ok. 2,5 4,5 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 11-16% droższa). Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczba garaży (więcej informacji w główce tabel na następnej stronie) Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 73-85% kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (16%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (3-46%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (14-22%). W strukturze ceny obiektu 52 6% to koszty materiałów; 13-21% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 3-9% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 14-17%. Zysk wykonawcy szacowany na ok. 3,9-4,6%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 4q16 wg stawek kosztorysowych* 45 4 35 3 25 2 15 5 zł m kw. pu 2542 2813 2839 4481 instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej*wybranych typów budynków wielorodzinnych w 4q16 8 6 4 2 % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, IV kwartał 216, SEKOCENBUD 14

Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok.15-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia działki budowlanej, stanu jej uzbrojenia, jak i wielkości (liczba kondygnacji) wznoszonego obiektu. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału wg badań własnych Emmerson Evaluation w 215 r. sięgała w Warszawie 34%, w Krakowie i Wrocławiu 28-29%. Region Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 4q16 Dom jednorodzinny wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 Dom jednorodzinny wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,7 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie 2 555 2 695 3 43 2 529 Warszawa 2 9 3 59 3 455 2 871 Małopolskie 2 643 2 788 3 149 2 616 Łódzkie 2 625 2 769 3 127 2 598 Dolnośląskie 2 599 2 742 3 96 2 573 Wielkopolskie 2 76 2 854 3 223 2 678 Pomorskie 2 628 2 772 3 13 2 61 Zachodnio-pomorskie 2 636 2 78 3 139 2 69 Kujawsko-pomorskie 2 521 2 66 3 3 2 495 Lubelskie 2 482 2 618 2 957 2 457 Śląskie 2 597 2 739 3 93 2 57 Podlaskie 2 477 2 613 2 951 2 452 Świętokrzyskie 2 358 2 487 2 88 2 334 Podkarpackie 2 51 2 638 2 978 2 475 Warmińsko-mazurskie 2 617 2 761 3 118 2 591 Opolskie 2 698 2 846 3 214 2 67 uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, IV kwartał 216 r., zeszyt 69/216 (1691), SEKOCENBUD Region Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 4q16 Budynek mieszkalny wielorodzinny 4 kondygnacje podpiwniczony budownictwo socjalne Budynek mieszkalny wielorodzinny, 4 kondygnacje garaż podziemny Budynek mieszkalny wielorodzinny 5 kondygnacji 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny stan deweloperski Budynek mieszkalny wielorodzinny 5/1 kondygnacji garaż podziemny (2 kodygn.) apartamentowiec stan deweloperski 258,3 m kw. p.u. 1195 m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u. 16328,65 m kw. p.u. 258 mieszkań mieszkania 56 mieszkań 146 mieszkań lokal usługowy dla 1-2-3 osob. 283 miejsca garażowe Mazowieckie 2 52 2 767 2 794 4 49 Warszawa 2 84 3 141 3 171 5 5 Małopolskie 2 588 2 863 2 89 4 562 Łódzkie 2 57 2 843 2 87 4 53 Dolnośląskie 2 545 2 815 2 842 4 485 Wielkopolskie 2 649 2 93 2 958 4 669 Pomorskie 2 573 2 846 2 873 4 535 Zachodnio-pomorskie 2 581 2 854 2 882 4 548 Kujawsko-pomorskie 2 469 2 73 2 757 4 351 Lubelskie 2 431 2 688 2 714 4 284 Śląskie 2 542 2 812 2 839 4 481 Podlaskie 2 425 2 683 2 78 4 275 Świętokrzyskie 2 38 2 553 2 578 4 69 Podkarpackie 2 448 2 78 2 734 4 315 Warmińsko-mazurskie 2 563 2 834 2 862 4 517 Opolskie 2 642 2 922 2 95 4 656 uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 15

1q16 2q16 3q16 4q16 1q17 2q17 3q17 4q17 1q18 2q18 3q18 4q18 Nieruchomości Mieszkaniowe Tab.1 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Mieszkania Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* Nasilenie budownictwa^ % pow.objętej miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego Przeciętna pow. mieszkań oddawanych do użytku Mieszkania oddane do użytku ogółem 215 215 215 21-15 216 215 1-4q16 1-4q16 1-4q15= Warszawa 912 867 3,8 523 7,4 11,5 36 59,3 212 154 Kraków 359 944 27,3 473 8, 12,3 48 57,4 9365 155 Łódź 352 4 27,1 52 2,7 3, 11 77,9 266 58 Wrocław 32 639 33,4 476 9, 13,3 57 58,8 8477 149 Poznań 251 312 29,9 463 5,3 5,4 42 65,6 2918 8 Gdańsk 211 2 27,1 457 8,8 11, 65 59,7 58 99 Szczecin 172 31 27,2 425 3,8 7,3 47 62,3 2955 228 Bydgoszcz 148 55 24,1 416 2,6 2,4 35 59,4 864 142 Lublin 147 314 26, 432 5,2 6,7 47 63,2 2299 128 Katowice 141 45 28,2 47 2,8 5,6 22 66, 1675 19 Białystok 126 357 26, 427 6, 6,1 47 72,8 1795 95 Toruń 87 679 25,4 433 4,8 4,6 5 63,9 925 87 Kielce 82 929 24,5 419 4, 3,8 18 7,9 759 167 Rzeszów 73 74 26,5 397 8,8 15,8 16 64,9 2958 93 Olsztyn 76 138 25,5 439 5,6 3,2 56 72,3 548 58 Gorzów Wlp. 51 51 26,8 416 4,2 4,1 53 63,8 51 153 Opole 51 651 28,6 434 3,5 3,8 41 73,4 453 121 Zielona Góra 57 575 29,1 415 5,4 8,3 15 73,1 1146 27 uwaga: * liczba mieszkań na osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na osób źródło: Bank Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I-IVQ 216, US Wrocław, 1 marca 217 Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach wojewódzkich w 4q16 utrzymywała się na poziomie poprzedniego kwartału, wskaźnik lekko zmalał jedynie w Łodzi. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,27) i Łódź (1,2), najmniejsza jest w Warszawie (,75) i Krakowie (,75). W okresie ostatnich 9 lat dostępność mieszkania w miastach wojewódzkich średnio wzrosła o 49% (tj. o ok.,3 m kw.). W 4q16 dostępność mieszkania utrzymywała się na poziomie poprzedniego kwartału; na przestrzeni ostatnich 9 lat średnio wzrosła o 49%. Wyk.23 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych w latach 212-16 Wyk.24 Prognoza zmian cen domów, materiałów i sprzętu budowlanego wg SEKOCENBUD,5 -,5 % jednorodzinny bez podpiwniczenia 15 14 13 1q16= ceny materiałów zużywanych w budownictwie ceny pracy sprzętu budowlanego ceny budynków wielorodzinnych ceny domów jednorodzinnych -1 12-1,5 wielomieszkan. 5 kondygn. 11-2 212 213 214 215 216 99 źródło: Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, GUS, grudzień 216, oraz analogiczna publikacja z lat 212-15 źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, IV kwartał 216 r., z.74/216 (1696), SEKOCENBUD 16

Tab.2 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (% na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw 1-4q15 1-4q16 1-4q16 1-4q15= Warszawa 3,4 2,8 5538 13 Kraków 4,5 3,6 466 15 Łódź 9,5 7,9 454 14 Wrocław 3,4 2,8 4551 15 Poznań 2,4 1,9 4818 16 Gdańsk 4,1 3,6 5313 13 Szczecin 6,8 4,7 4597 17 Bydgoszcz 5,4 4,8 3688 13 Lublin 8,1 7,2 4122 15 Katowice 3,8 2,8 5268 98 Białystok 1,7 9, 3555 15 Kielce 8,7 7,7 3555 13 Toruń 6,9 6,1 413 14 Rzeszów 7,3 6,8 4328 13 Olsztyn 5,9 5,1 3949 14 Gorzów Wlp. 5,1 3,9 3486 16 Opole 5,3 4,9 4115 15 Zielona Góra 6,8 4,7 3578 16 źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I-IVQ 216, US Wrocław, 1 marca 217 Wyk.25 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,8 1,5 1,2,9,6,3 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Katowice Łódź źródło: dane WUS i NBP 4. Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Liczba działek budowlanych w bazie PONT w 4q16 wynosiła ok. 13,6 tys. i zmieniła się r/r niewiele (+,6%). Spośród 16 miast wojewódzkich, liczba oferowanych działek zmalała w 6 największych miastach (-5% r/r), w 9 pozostałych wzrosła (+15% r/r). W 4q16 ceny ofertowe działek budowlanych zmalały w porównaniu z 4q15 (-4,4% r/r), natomiast w pozostałych segmentach (rekreacyjne, siedliskowe, komercyjne, rolne) wzrosły. Nowym zjawiskiem był wzrost cen ofertowych działek rekreacyjnych i siedliskowych, które od dłuższego czasu pozostawały zamrożone. Utrzymał się trend wzrostowy cen działek komercyjnych (+6% r/r), pomimo osiągniętego wysokiego Zastój w podaży na rynku działek budowlanych w 4q16 W 4q 16 spadek r/r cen ofertowych działek budowlanych, wzrost siedliskowych i komercyjnych; wyhamowanie wzrostu cen działek rolnych Wyk.26 Liczba działek budowlanych w bazie PONT w 4q15 i 4q16 wg położenia Wyk.27 Liczba działek budowlanych w 4q15 i 4q16 w miastach wojewódzkich ogółem 13,5 13,6 Warszawa 331 327 stolice województw 2,4 2,5 w 6 największych miastach (bez W-wy) 114 144 pozostałe miasta grodzkie powiaty ziemskie,8 1, 1,3 1,1 5 1 tys. 15 4q15 4q16 w pozostałych 9 miastach 833 959 4 8 12 16 4q15 4q16 17

Wyk.28 Ceny ofertowe (PONT) gruntów wg przeznaczenia 2 15 5 4q 6 4q 7 4q8 4q9 4q1 4q 11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 budowlane komercyjne rekreacyjne siedliskowe (rolne, leśne) rolne Wyk.29 Zmiana cen ofertowych (PONT) działek wg przeznaczenia w 4q16 (r/r) Działki ogółem budowlane komercyjne rekreacyjne siedliskowe (rolne, leśne) rolne -5 5 1 15 2 % poziomu tych cen w okresach wcześniejszych. Wzrost cen działek rolnych został wyhamowany (w 4q16 +,7% r/r vs 25% w 4q15 r/r) w wyniku obostrzeń obrotu gruntami rolnymi (od maja 16). W 4q16 w porównaniu z 4q15, średnie ceny ofertowe działek budowlanych położonych w miastach wojewódzkich (bez Warszawy) i w powiatach ziemskich lekko wzrosły (odpowiednio ok. +2% i 1,5% r/r), w pozostałych powiatach grodzkich nieco spadły (ok. -3% r/r). Ocenę relacji cen transakcyjnych do ofertowych ogranicza praktyczny brak porównywalności baz ok. 4 rekordów dot. transakcji w CBN wobec 13,5 tys. rekordów dot. ofert (dodatkowo o różnym okresie odnotowania w bazie) w PONT. Przy obserwowanym w 4q16 spadku średnich cen ofertowych działek budowlanych, średnie ceny transakcyjne zbliżyły się do ofertowych w powiatach grodzkich (bez W 4q16 niewielkie korekty cen ofertowych działek budowlanych: in plus w miastach wojewódzkich i powiatach ziemskich, in minus w pozostałych miastach grodzkich. Ograniczone możliwości oceny relacji cen transakcyjnych do ofertowych (nieporównywalne bazy). Wyk.3 Zmiany cen ofertowych (PONT) działek budowlanych Wyk.31 Zmiana r/r cen ofertowych (PONT) działek budowlanych wg położenia 12 11 4q8= Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) 9 Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich 8 7 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 Powiaty ziemskie *bez Sopotu Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) Powiaty grodzkie* bez miast wojewódzkich Powiaty ziemskie -3-2 -1 1 2 3 4q16/4q15 % 18

Wyk.32 Ceny działek budowlanych ofertowe (PONT) vs transakcyjne (CBN) w powiatach grodzkich (bez miast wojewódzkich) Wyk.33 Ceny działek budowlanych ofertowe (PONT) vs transakcyjne (CBN) w powiatach ziemskich 2 15 8 6 transakcyjna (CBN) ofertowa (PONT) 5 4q6 4q7 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4 cena transakcyjna (CBN) cena ofertowa (PONT) 2 4q6 4q7 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 miast wojewódzkich), natomiast w powiatach ziemskich były wyższe (możliwy wpływ spadku podaży działek nieobejmujących gruntów rolnych). Ceny ofertowe działek budowlanych w miastach wojewódzkich cechowała nadal znaczna rozpiętość. Tab.3 Ceny minimalne i maksymalne (PONT) w miastach wojewódzkich w 4q16 Ceny działek budowlanych Miasta wg liczby ludności (zł/m2) min max Warszawa 11 5 422 Kraków 43 4 5 Łódź 55 2 683 Wrocław 42 2 82 Poznań 26 5 56 Gdańsk 28 5 392 Szczecin 42 571 Bydgoszcz 54 7 394 Lublin 2 4 238 Katowice 35 1 229 Białystok 25 1 Kielce 38 826 Rzeszów 3 1 7 Olsztyn 61 526 Opole 38 53 Zielona Góra 2 1 957 Toruń 25 1 Gorzów Wlp. 9 338 W 4q16, podobnie jak w poprzednich okresach, średnia cena ofertowa działek budowlanych dla największych 6 miast była wyższa w porównaniu ze średnią dla pozostałych 9 miast (w ostatnich trzech latach o ok. 5-6%). W dłuższym okresie ceny Znaczna rozpiętość cen ofertowych w miastach wojewódzkich. Wyższy poziom o ok. 5-6% średniej ceny ofertowej dla 6 największych miast (bez Warszawy) w porównaniu ze średnią dla pozostałych 9 miast wojewódzkich. 19