Nieruchomości Mieszkaniowe

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 15 marca 219 W 4q18 wzrost cen mieszkań utrzymał się na poziomie zbliżonym do poprzedniego kwartału przy wysokim popycie na mieszkania, wzroście kosztów budowy oraz wzroście podaży mieszkań podążającej za popytem. Roczna dynamika cen transakcyjnych (CBN) w 7 największych aglomeracjach kształtowała się w 4q18 w granicach 7-8% r/r (vs 6-9% r/r w 3q18). Indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast (łącznie) w 4q18 sygnalizuje kontynuację wzrostu cen na rynku wtórnym. Indeks hedoniczny ilustruje zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości. Ceny rosły w większości miast wojewódzkich (w 13 na 16). Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w 4q18 w największych aglomeracjach kształtowała się na poziomie ok. 5%, co oznacza nadal niewielką przestrzeń do negocjacji cenowych. Akcja kredytowa utrzymywała się na wysokim poziomie. Według ZBP w 4q18 wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (13,6 mld zł) była zbliżona do poprzedniego kwartału, zdecydowanie większa wobec 4q17 (24,7% r/r). W całym 218 wartość udzielonych kredytów wzrosła do 53,9 mld zł (+2,8% r/r), najwięcej od 28, gdy wyniosła 57,1 mld zł. Średnia wartość udzielonego kredytu w 4q18 wzrosła do 263,2 tys. zł. Według NBP w ostatnich kwartałach w 7 największych miastach finansowano gotówką ok. 67% zakupów ogółem na rynku pierwotnym. Utrzymuje się zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem. Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem pozostaje konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych jak lokaty czy obligacje skarbowe. Średnia dostępność mieszkania, ilustrowana liczbą metrów do nabycia za przeciętne wynagrodzenie, w 4q18 w większości miast wojewódzkich nie zmieniła się wobec poprzedniego kwartału; w przypadku 4 miast (m.in. w Gdańsku i Szczecinie) zmalała z uwagi na silniejszy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń w tym kwartale. Wg monitoringu REAS JLL rynków mieszkaniowych (6 aglomeracji o największych obrotach na rynku pierwotnym) w 4q18 wysokiej liczbie sprzedanych mieszkań (16,5 tys.) towarzyszyła wysoka liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (19,3 tys. - najwyższy wynik w 4. kwartale ostatnich 1 lat), co oznacza nadal dużą aktywność na rynku deweloperskim. W 218 sprzedano 64,8 tys. mieszkań (-11,1% r/r), był to drugi najlepszy wynik w historii monitorowania rynku; do sprzedaży wprowadzono 65,7 tys. mieszkań (-2,6% r/r). Liczba mieszkań w ofercie (5,7 tys.) na koniec 4q18 była większa wobec 3q18 (+8,4% kw./kw.), jak 4q17 (+5% r/r). Liczba mieszkań oddanych do użytku ogółem w 4q18 była zbliżona r/r, oddano do użytku 55 tys. mieszkań, w tym deweloperskich 33,8 tys. W całym 218 oddano 184,8 tys. mieszkań (3,7% r/r), w tym 111,6 tys. wybudowanych przez deweloperów (6,2% r/r). Od 218 GUS zalicza do mieszkań wybu- Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik Wanda Urbańska (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) Zmiana cen mieszkań (%, r/r) Segment rynku 1q18 2q18 3q18 4q18 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe 6,9 7,2 9,1 6,9 pierwotny, ceny transakcyjne 2,3,3 5,6 7, wtórny, ceny ofertowe 1, 11,9 12,4 13,8 wtórny, ceny transakcyjne 9,3 7,5 8,9 8,4 Polska^ ogółem, ceny transakcyjne 6, 6,2 6,5 b.d. źródło:*ofertowe (PONT), transakcyjne (CBN) ^ EUROSTAT, GUS Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7= indeks ceny m kw. (7 miast) indeks hedoniczny NBP ceny m kw. (7 miast) 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 * lista miast por. str. 6 1

2 BJ* bez piwnicy BJ*podpiwniczony BJ*energooszczędny BW^ socjalne 4 kondyg. BW^4 kondygn. z garażem BW^apartamentowiec Analizy Sektorowe dowanych przez deweloperów także mieszkania wybudowane w budownictwie indywidulanym z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. Kontynuacja umiarkowanego wzrostu liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem w 4q18 (6,2% r/r vs 1,% r/r w 3q18); wzrost liczby wydanych pozwoleń ogółem na budowę mieszkań w 4q18 (6,9% r/r vs 1,9% r/r w 3q18). Brak przeliczonych (zgodnie z rozszerzoną definicją) danych historycznych dla mieszkań deweloperskich rozpoczętych i pozwoleń dla deweloperów nie pozwala na analizę dynamiki zmian tych kategorii mieszkań. Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4. kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 4q18 nadal w trendzie wzrostowym - wzrost liczby mieszkań w toku budowy zapowiada kilka kwartałów kontynuacji dużej podaży nowych mieszkań; z kolei stabilizacja liczby pozwoleń na budowę mieszkań sugeruje ostrożniejszą ocenę perspektyw przez inwestorów. W 4q18 wzmocnienie obserwowanego od początku 217 wzrostu kosztów budowy obiektów mieszkaniowych. Według danych GUS ich wzrost (bez kosztów gruntu) wyniósł 2,7-3,3% r/r. Według stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztów gruntu) wybranych obiektów mieszkaniowych wzrosły w granicach 8,1%-1,8% r/r. W kolejnych latach utrzymana tendencja wzrostowa cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę, przy umiarkowanym tempie zmian. W otoczeniu regulacyjnym w 4q18 istotne fakty dla rynku mieszkaniowego to: - wejście w życie Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów mieszkaniowych w prawo własności tych gruntów; - awansowana legislacja dotycząca złagodzenia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi ( Rada Ministrów zaakceptowała projekt resortu rolnictwa nowelizacji ustawy dot. obrotu ziemią); - projekt wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w nowym projekcie Ustawy deweloperskiej UOKiK (styczeń 19). W perspektywie roku można oczekiwać kontynuacji tendencji wzrostowych cen mieszkań z uwagi na popyt wspierany niskimi stopami procentowymi i rosnące koszty budowy w warunkach konkurencji o pracowników i materiały oraz ograniczeń w dostępie do nowych terenów budowlanych. Nie można wykluczyć (prawdopodobieństwo ok. 3%) wyhamowania wzrostu cen mieszkań w sytuacji, gdyby: - nastąpiło ograniczenie zakupów mieszkań z uwagi na ich wysokie ceny, - wolniej rosłyby dochody ludności i pogorszyłyby się nastroje konsumentów, - zmalałaby opłacalność wynajmu mieszkań (na skutek dużej podaży tych mieszkań). Utrzymującym się czynnikiem ryzyka dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego oraz zawirowania w globalnej gospodarce i na rynkach finansowych. Wskaźnik koniunktury w budownictwie mieszkaniowym tys. tys. -4 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 suma pozwoleń z ostatnich 4 kwartałów (P) wsk. koniunktury ogółem - mieszkania rozpoczęte minus oddane w ostatnich 4.kwartałach;(L) źródło: GUS Zmiany stawek kosztorysowych dla wybranych obiektów jedno-i wielorodzinnych %; r/r 1q18 2q18 3q18 4q18 źródło: SEKOCENBUD; * BJ-budynek jednorodzinny; ^BW budynek wielorodzinny Oddziaływanie kluczowych czynników na ceny nieruchomości w perspektywie roku* Sfera oddziaływania 5 Wpływ na ceny w perspektywie roku Otoczenie makroekonomiczne - stopy procentowe - wzrost gospodarczy - rynek pracy Otoczenie regulacyjne - koszty kredytu - nowelizacja regulacji dot.gruntów Rynek mieszkaniowy - popyt na mieszkania - podaż mieszkań * więcej por. Tab.7 2

3 Spis treści... 1 Spis treści Uwarunkowania makroekonomiczne Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka 1. Najemcy i właściciele mieszkań w UE (dane EUROSTAT) Ramka 2. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 4q Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Trendy demograficzne Otoczenie regulacyjne Perspektywy zmian cen w średnim okresie Regionalne rynki mieszkaniowe Mazowieckie Warszawa, powiaty grodzkie i e Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i e... 4 Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i e Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i e Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i e Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i e Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i e... 6 Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i e Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i e Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i e Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i e Świętokrzyskie Kielce i powiaty e Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i e Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i e Opolskie Opole i powiaty e Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty e Aneks metodologiczny

4 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Tempo wzrostu gospodarczego w Polsce w latach obniży się w warunkach istotnego pogorszenia koniunktury w otoczeniu zewnętrznym. Skala spowolnienia krajowego wzrostu PKB będzie jednak ograniczona ze względu na zapowiedziane poluzowanie polityki fiskalnej. Po przejściowym spowolnieniu gospodarki w 1q19, wzrost PKB powinien przyspieszać. Prognozujemy, że wzrost PKB w całym 219 przekroczy 4%, a w 22 przekroczy 3%. Jak dotąd skala spowolnienia krajowej gospodarki była nieznaczna, mimo że w drugiej połowie minionego roku niemiecka gospodarka znalazła się na krawędzi technicznej recesji. Dynamika PKB w 4q18 obniżyła się tylko nieznacznie do 4,9% r/r z 5,1% r/r w 3q18. Spowolnienie konsumpcji odzwierciedla wygaśnięcie pozytywnych impulsów wzrostowych (stabilne, chociaż wciąż bardzo dobre nastroje konsumentów, stabilizacja bezrobocia i wzrostu wynagrodzeń). Wkład inwestycji do wzrostu pozostał na wysokim poziomie (1,7pp w 3q i 4q), przy spadku dynamiki do 6,7% r/r w 4q18 z 9,9% r/r w 3q18, pomimo rekordowego wykorzystania mocy wytwórczych, solidnego wzrostu wartości dodanej w budownictwie (+13,3% r/r) i postępującej intensyfikacji wykorzystania funduszy UE. Dane za 4q18 potwierdziły nasilenie ograniczeń podażowych na krajowym rynku pracy. Odzwierciedleniem wciąż silnego popytu i ograniczonej podaży pracy było przyspieszenie dynamiki wynagrodzeń w 4q18 do nieco ponad 7% w całej gospodarce i w sektorze przedsiębiorstw. Napływ zagranicznych pracowników wyhamował, ale charakter migracji ewoluuje w kierunku migracji długoterminowej, sprzyjając osiedlaniu się imigrantów na stałe. Wskaźniki koniunktury konsumenckiej utrzymują się w okolicy historycznych maksimów, co w połączeniu z bardzo dobrą sytuacją na rynku pracy sprzyja utrzymaniu popytu konsumpcyjnego i popytu gospodarstw domowych na mieszkania na wysokim poziomie. W 2h19 dodatkowym czynnikiem sprzyjającym nastrojom konsumentów i ich sytuacji finansowej (i zdolności kredytowej) będą transfery w ramach zapowiedzianej stymulacji fiskalnej (tzw. piątka Kaczyńskiego ). Przełożenie presji popytowej na inflację jest nadal znikome. W połączeniu z zamrożeniem cen prądu oznacza to, że inflacja w 219 będzie niższa niż wcześniej oczekiwano. Biorąc pod uwagę zapowiedziane luzowanie fiskalne zwiększa to szanse na stabilizację stóp procentowych NBP na obecnym poziomie (główna: 1,5%) nawet do końca 22. Wyhamowanie tempa normalizacji polityki pieniężnej w USA i w strefie euro równoważy wzrost niepewności w globalnej gospodarce (problemy niektórych rynków wschodzących, protekcjonizm), co sprawia, że zmienność kursu złotego jest rekordowo niska, a kurs EURPLN od dłuższego czasu oscyluje wokół poziomu 4,3. W 4q18 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych złotowych dla osób prywatnych wyniosło 11,6% r/r vs 1,9% w 3q18. Do końca 219 oczekiwane jest utrzymanie wysokiego tempa wzrostu akcji kredytowej (roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych złotowych wyniesie 22,3 mld zł wobec 19, mld zł w 218). W kolejnym roku powinien utrzymać się solidny, choć lekko niższy niż w ostatnich kwartałach, wzrost gospodarczy. Wzrost płac oraz wysokie odczyty nastrojów konsumentów wskazują, że w najbliższych kwartałach utrzyma się solidny wzrost konsumpcji i popytu na mieszkania. Brak symptomów narastania presji inflacyjnej i oczekiwane wyhamowanie wzrostu gospodarczego wskazują, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian nawet do końca 22. Dalszy solidny wzrost kredytów mieszkaniowych do końca 219 roku. 4

5 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów W 4q18 rynek mieszkaniowy charakteryzowała w dalszym ciągu wysoka aktywność. Ceny mieszkań rosły z uwagi na nadal duży popyt i rosnące koszty budowy. Na rynku pierwotnym w 4q18 w porównaniu z poprzednim kwartałem ceny transakcyjne (CBN) mieszkań rosły w największych aglomeracjach (o ok. 4%); w Warszawie wzrost był niewielki (o ok. 2%). W mniejszych miastach wojewódzkich ceny pozostały na poziomie 3q18. Na rynku wtórnym wzrost cen transakcyjnych wystąpił w największych aglomeracjach (w granicach 2-3% r/r); w 9 mniejszych miastach wojewódzkich nie przekroczył 1,5%. Ceny ofertowe wzrosły na rynku pierwotnym w 6 największych aglomeracjach (3,3% kw./kw.), w pozostałych miastach nie zmieniły się istotnie wobec poprzedniego kwartału. Na rynku wtórnym ceny ofertowe wzrosły w analizowanych miastach w granicach 2-3% kw./kw. (por. Wykres 1-2). W odniesieniu do okresu boomu lat ceny transakcyjne (baza CBN) na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w 4q18 kształtowały w analizowanych grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) powyżej poziomu z 1q8 (por. Wykres 5-6). W 4q18 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) jednoznacznie sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen na rynku wtórnym w tych miastach (Wykres 8). W zdecydowanej większości (13 na 16) pozostałych miast wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz.8) ceny również rosły. Indeks hedoniczny ilustruje zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości. W przypadku przeciętnej ceny mieszkania (7 miast łącznie) również utrzymywała się tendencja wzrostowa. Na rynku pierwotnym w miastach w 4q18 cena transakcyjna mieszkania odbiegała od ceny ofertowej o ok. 5% (nieco więcej niż w 3q18). Taka sytuacja oznacza nadal niewielką przestrzeń do negocjacji, inaczej niż np. w okresie gorszej koniunktury w Rosnące ceny mieszkań z uwagi na utrzymujący się duży popyt i wzrost kosztów budowy. W 4q18 ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym, jak i wtórnym kształtowały się powyżej poziomu z 1q8. Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego w 7 największych miastach sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen w 4q18. Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 4q18 na rynku pierwotnym (%, kw./kw.) Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 4q18 na rynku wtórnym (%, kw./kw.) 9 miast** 9 miast** 6 miast* 6 miast* Warszawa Warszawa rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra 1 5

6 Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek pierwotny Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek wtórny q8= 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q q8= 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.5 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN)-rynek pierwotny 14 1q8= q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.6 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny 14 1q8= q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.7 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 12 1 %, r/r q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 indeks ceny m kw. (7 miast) indeks hedoniczny NBP ceny m kw. (7 miast) Wyk.8 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7= indeks ceny m kw. (7 miast) indeks hedoniczny NBP ceny m kw. (7 miast) 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6

7 Wyk.9 Cena transakcyjna vs ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 4q8-4q q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 5 Wyk.1 Cena transakcyjna vs ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 4q8-4q q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP 29 czy 212 (Wykres 9). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 5%-2%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty (Wykres 1). Wzrost rozpiętości w 4q18 w Warszawie i mniejszych miastach wojewódzkich sugeruje mocniejszą pozycję sprzedających. Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest także m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów. Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 211: 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; 18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ch. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą budowy w powiatach ch. Jest to budowa systemem gospodarczym - od 218 GUS kwalifikuje mieszkania wybudowane w zabudowie jednorodzinnej przez deweloperów jako mieszkania z segmentu na sprzedaż lub wynajem. Przeliczone zgodnie z tą zasadą dane historyczne wskazują, że w latach budownictwo indywidualne stanowiło 64% mieszkań wybudowanych w powiatach ch, 27% mieszkań wybudowanych w powiatach grodzkich (bez stolic województw) i 5% w stolicach województw. Dla powiatów ch i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział Ograniczenia porównywania cen domów. Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ch; 64% ogółu mieszkań wybudowanych w latach to budownictwo indywidualne. 7

8 Wyk.11 Cena transakcyjna domów (CBN) na rynku wtórnym w największych miastach Warszawa 6 miast^ 9 miast^^ ^ Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ^^ Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.12 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach ogółem oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie ogółem % domy jednorodzinne^ budownictwo indywidualne stolice województw grodzkie pozostałe e *budynki z 1., 2. i 3. mieszkaniami wg NSP 211 zabudowy jednorodzinnej i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 8, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach cechował powiaty e i grodzkie województwa podkarpackiego (87% i 48%), śląskiego (85% i 44%), małopolskiego (83% i 45%) i świętokrzyskiego (95%). Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w rosły w Warszawie (średnia cena 1 m kw. to ok. 5,6 tys. zł; 13,9% r/r) i największych aglomeracjach (odpowiednio 4,3 tys. zł za m kw.; 5,3% r/r; w pozostałych miastach wojewódzkich wzrost był niewielki (3,5 tys. zł za m kw.; 1,9% r/r). Zwraca uwagę zwykle wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich niż w powiatach ch (por. Roz. 8, Wykresy 6 i 7 dla każdego regionu), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego. Przykładowo, ceny domów kształtowały się wyraźnie powyżej cen w pozostałych powiatach ch w powiatach sąsiadujących z Warszawą (pruszkowski, piaseczyński, warszawski zachodni, otwocki), Krakowem (krakowski, wielicki, myślenicki) czy Łodzią (pabianicki). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna powiatu gdańskiego i puckiego (pomorskie) czy augustowskiego (podlaskie). Z kolei dobry rynek pracy sprzyjał wyższym cenom domów np. w powiecie polickim (zachodniopomorskie). W 218 tendencja wzrostowa ceny metra domu w największych aglomeracjach, w mniejszych miastach wojewódzkich niewielki wzrost. Kluczowe znaczenie atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej, na ogół wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ch. 2 Liczba transakcji dot. domów w 218: Warszawa 26; 6 miast 448; 9 miast 36. 8

9 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 4q18 decydował wysoki popyt, w warunkach wolniej rosnącej podaży mieszkań i rosnących kosztów ich budowy (szczególnie ziemi i wynagrodzeń). Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: Niskie stopy procentowe wspierają popyt mieszkaniowy. niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (3,74% na koniec 4q18 i 3,79% na koniec 3q18) w warunkach rekordowo niskich stóp procentowych (bez zmian od 215) i niewielkiego spadku marży (2,2% na koniec 4q18 wobec 2,6% na koniec 3q18; wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł na 25 lat o LTV 75%). Akcja kredytowa utrzymywała się na wysokim poziomie. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w 4q18 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 13,6 mld zł była zbliżona do poprzedniego kwartału (+,4% kw./kw.), zdecydowanie więcej wobec 4q17 (+24,7% r/r). W całym 218 wartość udzielonych kredytów wzrosła do 53,9 mld zł (+2,8% r/r), najwięcej od 28, gdy wyniosła 57,1 mld zł. W 4q18 banki udzieliły 51,7 tys. nowych kredytów (-,7% kw./kw.; +15,6% r/r). Na koniec 4q18 liczba czynnych umów kredytowych wynosiła 2,25 mln, w ostatnim kwartale wzrosła o 3,8 tys. umów. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 4q18 wzrosła wobec 3q18 do 263,2 tys. zł (+1,1% kw./kw.); przeciętny kredyt denominowany w walutach obcych wynosił 218 tys. zł (-,5% kw./kw.), udzielony w złotych 264 tys. zł (+1,1% kw./kw.). W strukturze wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od do 2 tys. zł (31,1%), następnie od 2 do 3 tys. zł (29,1%). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 42,6% nowo udzielonych kredytów (vs 39,6% w 3q18). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 4q18 największy udział miała Warszawa (37,4%), choć jej udział maleje (-1,2 pp r/r), następnie Wrocław (6,2%; +,8 pp r/r) i Trójmiasto (6,%; +1,2 pp r/r); w tych trzech ośrodkach sprzedano prawie połowę kredytów (49,6%). Najbardziej wzrósł w ostatnim roku udział kredytów udzielonych w Poznaniu (+1,3 pp r/r, do 4,4%) Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) mld zł 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) ,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 Kolejny kwartał wysokiej sprzedaży nowych kredytów (24,7% r/r), na poziomie13,6 mld zł. Średnia wartość udzielonego kredytu w 4q18 wzrosła do 263,2 tys. zł. Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* 3,8 3,74 2,17 2,2 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 średnie oprocentowanie średnia marża źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 3 Bazy AMRON-SARFiN 9

10 Na koniec grudnia 218 wg NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 418,6 mld zł (skorygowane o kurs walutowy); udział kredytów walutowych w ogółem wynosił 3,7% (-4,3 pp wobec grudnia 217). zakupy mieszkań finansowane gotówką to zakupy o charakterze inwestycyjnym oraz zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu; wg szacunków NBP zakupy gotówkowe w ostatnich kwartałach finansowały ok. 67% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. zainteresowanie wynajmem - inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem pozostaje konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych lokaty bankowej czy obligacji skarbowych. Analizy firmy Mzuri (od lat aktywnej na rynku wynajmu mieszkań) sygnalizują w przypadku 6 największych miast w 4q18 niewielkie zmiany stawek czynszu najmu prywatnego mieszkań wobec poprzedniego kwartału (zależnie od miasta w granicach -1,4% do +2,1%) i wyraźny wzrost stawek r/r (+1,9% r/r w Łodzi; +8,7% r/r w Gdańsku; najmniej, tj.+1,4% r/r we Wrocławiu). Firma monitoruje stawki wynajmu mieszkań na podstawie umów najmu, zależnie od wielkości mieszkania (trzy kategorie mieszkań: kawalarki, mieszkania jedno- i dwupokojowe). Średni czynsz za wynajem mieszkania (niezależnie od liczby pokoi) jest najwyższy w Warszawie, następnie w Gdańsku i Wrocławiu, najniższy poziom cechuje Katowice (por. wykres 15). Zainteresowanie wynajmem utrzymuje się, świadczy o tym także wzrost liczby podatników rozliczających wynajem mieszkań ryczałtem w ostatnich latach. O ile w 211 było to 291 tys. osób, to w tys. osób. Średni roczny przychód (przed podatkiem) wzrósł w latach z 17,2 tys. zł na podatnika do ok. 19,2 tys. zł. Szacunki opłacalności najmu wymagają uwzględnienia zastrzeżenia małej płynności mieszkania (długi okres wychodzenia z inwestycji), ryzyka spadku cen, jak i kosztów transakcyjnych (opłat sądowych, notarialnych i podatkowych, czy przygotowania mieszkania do wynajmu), a także ryzyka kosztów ew. eksmisji. Wszystkie te czynniki długookresowo zmniejszają realizowany zysk z wynajmu. Wyk.15 Średni czynsz za wynajem w 4q18 wg analiz Mzuri Na koniec grudnia 18 kredyty walutowe stanowiły 31% zadłużenia ogółem z tytułu kredytów mieszkaniowych. W 7 największych miastach ok. 67% zakupów mieszkań na rynku pierwotnym finansowane gotówką. Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem w dalszym ciągu konkurencyjna wobec lokaty bankowej. Wzrostowy trend stawek wynajmu r/r w większości największych miast. W 217 średni roczny przychód z wynajmu (przed podatkiem) na podatnika to ok. 19,2 tys. zł Wyk.16 Podatnicy rozliczający wynajem ryczałtem 6 tys.osób ,5 tys.zł 19, 18,5 18, 17,5 17, 16,5 16, liczba podatników rozliczających wynajem ryczałtem średni roczny przychód na podatnika źródło: Raport AMRON SARFiN 4/218 źródło: Ministerstwo Finansów 1

11 Ramka 1. Najemc y i w łaś ciciele mieszkań w UE ( dane EUR OSTAT) Ramka 1. Najemcy i właściciele mieszkań w UE (dane EUROSTAT) Ożywienie na rynku wynajmu mieszkań w Polsce w ostatnich latach nie znajduje dotychczas odzwierciedlenia w strukturze rynku wg tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania. W 217 Polska, wg statystyk Eurostatu, sytuowała się w grupie krajów UE: o najniższym udziale mieszkań wynajmowanych po cenach rynkowych (4,3%; wśród ośmiu krajów UE o udziale jednocyfrowym); z udziałem mieszkań wynajmowanych poniżej ceny rynkowej (dotowany zasób komunalny i socjalny) na poziomie średniej unijnej (odpowiednio 11,5% i 1,7%); w grupie krajów o najwyższym udziale mieszkań własnościowych (84,2% wobec 69,3% średnio w UE). W latach w Polsce udział właścicieli mieszkań wzrósł o,7 pp (w konsekwencji spadku udziału mieszkań wynajmowanych poniżej ceny rynkowej). Ta zmiana może być skutkiem przekształceń własnościowych w zasobach komunalnych wykupu mieszkań w tych zasobach. Ludność wg tytułu prawnego do zajmowanego mieszkania w 217 (dane Eurostat) Kraj Właściciel Wynajem poniżej ceny rynkowej po cenach rynkowych % 217 vs 214 (pp) % % 217 vs 214 (pp) Rumunia Słowacja Litwa Węgry Polska Bułgaria Estonia Łotwa Czechy Hiszpania Portugalia Grecja Belgia Włochy Finlandia Irlandia Holandia UE (28) Szwecja Wlk.Brytania Francja Dania Austria Niemcy Źródło: EUROSTAT, ostatnia aktualizacja Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny w 4q18 należały: liczba mieszkań oddanych do użytku ogółem zbliżona r/r: w 4q18 oddano 55 tys. mieszkań (1,1% r/r vs 2,8% r/r w 3q18), w tym deweloperskich 33,8 tys. (2,3% r/r vs 6,6% r/r w 3q18). W całym 218 oddano do użytku 184,8 tys. mieszkań (3,7% r/r), w tym 111,6 tys. wybudowanych przez deweloperów (6,2% r/r). Mieszkania deweloperskie stanowiły 61,4% wybudowanych ogółem w 4q18 (6,7% w 4q17). Od 218 GUS zalicza do mieszkań wybudowanych przez deweloperów też mieszkania W 4q18 liczba mieszkań oddanych do użytku ogółem zbliżona r/r. 11

12 Wyk.17 Struktura budownictwa mieszkaniowego (mieszkania oddane do użytku) w Wyk. 18 Wskaźnik koniunktury w budownictwie mieszkaniowym tys. tys. -4 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 suma pozwoleń z ostatnich 4 kwartałów (P) źródło: GUS źródło: GUS wsk. koniunktury ogółem - mieszkania rozpoczęte minus oddane w ostatnich 4.kwartałach;(L) wybudowane w budownictwie indywidulanym z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. W 1 największych miastach (tj. o liczbie mieszkańców pow. 3 tys.) w 4q18 łącznie oddano do użytku 17,7 tys. mieszkań (2,3 tys. w 4q17). Liczba mieszkań oddanych do użytku znacząco zmalała w większości tych miast (Katowice -51% r/r; Szczecin -42% r/r; Poznań -4% r/r; Wrocław -19% r/r; Warszawa -13% r/r); natomiast wzrosła istotnie w Łodzi (+25% r/r) i nieco w Krakowie (+5% r/r), nie zmieniła się w Gdańsku (+2,4% r/r). kontynuowany umiarkowany wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem w 4q18 (6,2% r/r vs 1,% r/r w 3q18), rozpoczęto 47,9 tys. mieszkań; liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich wyniosła 31,3 tys., przy wspomnianym rozszerzeniu od 218 definicji mieszkań deweloperskich nie zostały przeliczone dane historyczne dla rozpoczętych mieszkań wg rozszerzonej definicji, nie ma zatem możliwości analizy dynamiki zmian. Pośrednio liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich przeliczona na osób w kolejnych kwartałach 218 może być przesłanką oceny Umiarkowany wzrost liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem w 4q18; relatywnie słabszy poziom nasilenia rozpoczętych mieszkań w kilku miastach wojewódzkich. Wyk.19 Liczba mieszkań rozpoczętych na osób w kolejnych kwartałach 218 Wyk. 2 Liczba mieszkań z pozwoleniami na osób w kolejnych kwartałach 218 Pozostałe stolice wojew q18 Pozostałe stolice wojew q18 3q18 3q18 Szczecin 2.3 2q18 Szczecin 3.3 2q18 Gdańsk Poznań Gdańsk Poznań Wrocław 4.1 Wrocław 4.6 Łódź 1.1 Łódź 2. Kraków 2.3 Kraków 3.1 Warszawa 2.7 Warszawa źródło: BDL, GUS źródło: BDL, GUS 12

13 przyszłej podaży. W 4q18 relatywnie słabszy poziom wskaźnika w kilku miastach, przy zróżnicowaniu sytuacji w poszczególnych miastach (Wykres 2): - we Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie rosnące nasilenie wzmacnia podaż w perspektywie kilku kwartałów; - w Warszawie, Krakowie i Gdańsku, po kilku kwartałch wysokiego nasilenia jego niższy poziom może zapowiadać stabilizację podaży; - w Łodzi nasilenie rozpoczętych mieszkań stabilizuje się na niskim poziomie na tle pozostałych miast wojewódzkich. wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań ogółem (6,9% r/r vs 1,9% r/r w 3q18); liczba pozwoleń dla deweloperów wyniosła 42,4 tys., podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczynanych przez deweloperów, brak przeliczonych danych historycznych wg zmienionej definicji nie pozwala na analizę dynamiki zmian. Liczba pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich przeliczona na osób w 4q18 wyraźnie wzrosła w największych miastach wojewódzkich (z wyjątkiem Łodzi); w pozostałych mniejszych miastach wojewódzkich nie zmieniła się. wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4. kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 4q18 nadal w trendzie wzrostowym - wzrost liczby mieszkań w toku budowy zapowiada jeszcze kilka kwartałów kontynuacji dużej podaży nowych mieszkań; z kolei stabilizacja liczby pozwoleń na budowę mieszkań sugeruje ostrożną ocenę perspektyw przez inwestorów. wg monitoringu REAS JLL rynków mieszkaniowych (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) 4 w 4q18 wysokiej liczbie sprzedanych mieszkań towarzyszyła wysoka liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (najwyższy wynik w 4. kwartale ostatnich 1 lat), co oznacza w dalszym ciągu dużą aktywność na rynku deweloperskim. Wzrost r/r liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w 4q18. Wsk. koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem w 4q18 nadal w trendzie wzrostowym - wzrost liczby mieszkań w toku budowy zapowiada kilka kwartałów kontynuacji dużej podaży nowych mieszkań; z kolei stabilizacja liczby pozwoleń sugeruje ostrożniejszą ocenę perspektyw. Wysoka aktywność w 4q18 na rynku deweloperskim w 6 największych aglomeracjach. Wyk.21 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS JLL 1, kwartały Oferta mieszkań do sprzedaży (P) Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) 8, tys. 6 5,7 5 Wyk.22 Liczba mieszkań w ofercie na koniec 217 i 218 wg terminu realizacji (monitoring REAS JLL) 4q18 4 6, 3 4q17 4, , 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 1 do źródło: REAS JLL Residential Advisory źródło: REAS JLL Residential Advisory 4 Rynek mieszkaniowy w Polsce, IV kwartał 218, REAS JLL Residential Advisory, styczeń

14 W 4q18 sprzedano 16,5 tys. mieszkań (wobec 14,2 tys. w 3q18, tj. +15,7% kw./kw. oraz -13% r/r). W całym 218 sprzedano 64,8 tys. mieszkań - o 8 tys. mniej niż przed rokiem, niemniej był to drugi najlepszy wynik w historii monitorowania rynku. Jednocześnie w 4q18 do sprzedaży wprowadzono 19,3 tys. mieszkań (wobec 15,5 tys. w 3q18, tj. +24,8% kw./kw.; +15,7% r/r). W całym 218 do sprzedaży wprowadzono 65,7 tys. mieszkań, liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była prawie o tysiąc wyższa niż liczba sprzedanych w tym samym okresie. Liczba mieszkań w ofercie 5 na poziomie 5,7 tys. na koniec 4q18 była większa wobec 3q18 (+8,4% kw./kw.), jak 4q17 (+5% r/r). Sytuacja była zróżnicowana na poszczególnych rynkach. W skali roku oferta zmalała znacząco w Krakowie (-16%), wzrosła natomiast w Poznaniu (+32%) i Trójmieście (+17%). Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań w skali roku zmalała w 6 miastach łącznie o 29% r/r, najbardziej w Poznaniu (-54%), Krakowie (-37%) i Warszawie (-28%). Wg monitoringu REAS JLL w 6 największych miastach na koniec 4q18 w strukturze oferty wg daty oddania projektu deklarowanej przez dewelopera dominowały mieszkania oddawane do użytku w 219 i później, co oznacza niewiele gotowych mieszkań na sprzedaż i dużo projektów w toku. W 4q18 gotowe mieszkania stanowiły ok. 1% oferty, deweloperzy deklarowali 43,6% projektów oddawanych w 219 i 38,2% w 22 i później (na koniec 4q17 odpowiednio 36,2% i 4,9%; wykres 22). W 4q18 wzmocnił się obserwowany od początku 217 wzrost kosztów budowy obiektów mieszkaniowych w 218 wzrosły one wg statystyk GUS o 2,7-3,3% r/r (bez kosztów gruntu; wykres 23). Wg stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez ceny gruntu) wybranych obiektów mieszkaniowych (por. Ramka 2) wzrosły w granicach 8,1%-1,8% w przypadku monitorowanych 8 obiektów jedno- i wielorodzinnych. Wg prognozy W 218 deweloperzy sprzedali w 6 największych aglomeracjach 64,8 tys. mieszkań jest to drugi najlepszy wynik w historii monitorowania rynku. Wg monitoringu REAS JLL liczba mieszkań w ofercie na koniec 4q18 większa wobec 3q18, jak i 4q17. W 4q18 w ofercie deweloperskiej wg deklarowanej daty oddania projektu niewiele gotowych mieszkań na sprzedaż i dużo projektów w toku. W 218 kontynuowana tendencja wzrostu kosztów budowy. Wyk.23 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych w latach , 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, % jednorodzinny bez podpiwniczenia,3 wielomieszkan. 5 kondygn. źródło: Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, GUS, luty 218 (publikacja ) oraz analogiczna publikacja z lat Wyk.24 Prognoza cen obiektów mieszkaniowych, stawek robocizny, cen materiałów i sprzętu budowlanego wg SEKOCENBUD q18= 95 4q18 1q19 2q19 3q19 4q19 1q2 2q2 3q2 4q2 ceny domów jednorodzinnych ceny budynków wielorodzinnych stawki robocizny kosztorysowej netto ceny materiałów zużywanych w budownictwie ceny pracy sprzętu budowlanego źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, IV kwartał 218, zeszyt 74/218 (1844), SEKOCENBUD 5 Od 2q18 oferta obejmuje także mieszkania z inwestycji aparthotelowych (z 23% VAT), które są reklamowane i sprzedawane przez deweloperów jak klasyczne projekty mieszkaniowe (z 8% VAT). 14

15 Ramk a 2. Koszty budowy wybr anych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 4q18 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony 4 kond. z garażem podziemnym dom energooszczędny 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom z drewnianych bali 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne dom bez podpiwniczenia 4 kond. z garażem podziemnym dom częściowo podpiwniczony 5 kond. z garażem podziemnym dom energooszczędny apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom z drewnianych bali Ramka 2. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 4q18 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 4q18 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 2,9 3,5 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 8-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z najwyższym udziałem (2%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (35-44%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (21-29%). W strukturze ceny obiektu 48 62% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 19-26% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2,2%, koszty pośrednie to 13-19%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,7-5,1%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w 4q18 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. p.u instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 4q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna zerowy Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 3q18 wg danych SEKOCENBUD ok. 2,9 5 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 11-15% droższa). Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczba garaży (więcej informacji w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok % kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (15%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (29-46%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (13-22%). W strukturze ceny obiektu 51 59% to koszty materiałów; 14-22% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 3-8% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 15-18%. Zysk wykonawcy szacowany na ok. 4,1-4,8%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 4q18 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. pu instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów budynków wielorodzinnych w 4q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, IV kwartał 218, SEKOCENBUD 15

16 Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok. 12-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia, stanu uzbrojenia działki, jak i liczba kondygnacji wznoszonego obiektu. W monitoringu rednet consulting średni udział ceny gruntu w koszcie budowy w największych aglomeracjach wynosił w 4q18 od 1% do 18%. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału do 2-23% w wybranych dzielnicach Warszawy. Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 4q18 Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Region wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,7 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, IV kwartał 218 r., zeszyt 69/218 (1839), SEKOCENBUD Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 4q18 Budynek Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny mieszkalny Budynek mieszkalny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny, 5 kondygnacji 5/1 kondygnacji Region 4 kondygnacje 4 kondygnacje 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny (2 kodygn.) podpiwniczony garaż podziemny garaż podziemny apartamentowiec budownictwo stan deweloperski stan deweloperski socjalne 258,3 m kw. p.u m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u ,65 m kw. p.u. 56 mieszkań mieszkania dla osob. 146 mieszkań 258 mieszkań lokal usługowy 283 miejsca garażowe Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 16

17 Tab.1 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (%; na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw 4q17 4q = Warszawa 2, 1, Kraków 2,8 2, Łódź 6,4 5, Wrocław 2,2 1, Poznań 1,4 1, Gdańsk 2,9 2, Szczecin 3,2 2, Bydgoszcz 3,9 3, Lublin 6,2 5, Katowice 2,2 1, Białystok 7, 6, Kielce 5,8 5, Toruń 5,2 4, Rzeszów 5,6 5, Olsztyn 4,5 3, Gorzów Wlp. 2,6 2, Opole 4,1 3, Zielona Góra 3,4 3, źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Wrocław, Sytuacja społeczno-gospodarcza, IV kw. 218, US Wrocław, stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w perspektywie dwóch lat ceny budowy (bez kosztów gruntu) wzrosną o ok. 15% (3q18=). Zarysowana tendencja wzrostowa (wykres 24) wynika z oczekiwanego dalszego wzrostu stawek robocizny (efekt deficytu pracowników), przy wolniejszym wzroście cen materiałów zużywanych w budownictwie oraz wyhamowującym wzroście wynajmu sprzętu. Średnia dostępność mieszkania (liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w większości największych aglomeracji w 4q18 nieco zmalała wobec poprzedniego kwartału, najwyraźniej w Gdańsku, Krakowie i Łodzi (wykres 25) z uwagi na silniejszy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,17) i Łódź (,94), najmniejsza jest w Warszawie (,73) i Krakowie (,76). W okresie ostatnich 1 lat dostępność mieszkania w miastach wojewódzkich średnio wzrosła o 43% (tj. o ok.,3 m kw.). Wyk.25 Dostępność mieszkań (liczba m kw. za przeciętne wynagrodzenie) 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2 4q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 W 4q18 dostępność mieszkania w największych aglomeracjach lekko zmalała kw./kw. z uwagi na szybszy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń. Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Katowice Łódź źródło: dane WUS i NBP 17

18 Tab.2 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Mieszkania Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* Średnie nasilenie budownictwa^ % pow.objętej miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego Przeciętna pow. mieszkań oddawanych do użytku Mieszkania oddane do użytku ogółem = Warszawa ,8 54 1,2 13,1 37 6, Kraków , ,7 12, , Łódź ,3 4, , Wrocław , ,5 14, , Poznań , ,6 7, , Gdańsk , ,5 14, , Szczecin ,1 44 5,6 5, Bydgoszcz , ,1 3, , Lublin , ,7 8,5 51 6, Katowice , , 3, 26 78, Białystok , 438 6,6 6,5 5 69, Toruń , 443 5,3 4, , Kielce , ,9 4, , Rzeszów , , 11, Olsztyn , , 3, , Gorzów Wlp , ,2 5, , Opole , ,6 6, , Zielona Góra ,1 43 8, 8, , uwaga: * liczba mieszkań na osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na osób źródło: Bank Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Wrocław, Sytuacja społeczno-gospodarcza, IV kw. 218, US Wrocław, Trendy cenowe na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową Liczba działek budowlanych ogółem w bazie PONT w 4q18 zmalała r/r (13,7 tys. wobec 14, tys. w 4q17), głównie w wyniku ograniczenia podaży w miastach wojewódzkich i pozostałych miastach grodzkich, przy niewielkim wzroście w powiatach ch. Ograniczona oferta zwykle droższych działek budowlanych położonych w największych aglomeracjach wpłynęła na spadek średniej ceny działek budowlanych w 4q18 (-5,5% r/r vs 1,4% r/r w 4q17). Na stosunkowo stałym poziomie utrzymuje się różnica cen ofertowych w zależności od położenia działek budowlanych - w długim okresie (ponad 1 lat) średnie ceny ofertowe działek budowlanych na terenach miast wojewódzkich (bez Warszawy) były wyższe ok. 1,5-krotnie od cen działek w pozostałych miastach grodzkich i ok. 3- krotnie od cen położonych w powiatach ch, czyli poza dużymi miastami. W 4q18 kontynuacja ograniczonej oferty działek budowlanych w dużych miastach przy niewielkim wzroście oferty w powiatach ch. 18

19 Wyk.26 Liczba działek budowlanych w bazie PONT w 4q17 i 4q18 wg położenia stolice województw Wyk.27 Ceny ofertowe (PONT) gruntów wg przeznaczenia 2 15 pozostałe miasta grodzkie powiaty e tys. 15 4q17 4q18 4q1 4q 11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 budowlane komercyjne rekreacyjne siedliskowe (rolne, leśne) rolne Generalnie w 4q18 szybciej rosły r/r cen ofertowe działek budowlanych w miastach niebędących stolicami województw (12,7% r/r) niż w stolicach województw (1,6% r/r). Ocenę relacji cen transakcyjnych do ofertowych ogranicza praktycznie brak porównywalności baz PONT i CBN (ok. 14 tys. ofert w PONT vs,5 tys. transakcji w CBN). Z dostępnych danych z bazy CBN można zaobserwować, że średnio poziom cen transakcyjnych działek budowlanych wzrósł w 4q18 o 1,6% r/r (9,5% r/r w 4q17), w tym istotnie szybsze było tempo wzrostu cen działek położonych poza największymi miastami, w porównaniu ze stolicami województw. Dane dla 4q18 potwierdzają kontynuację długoletniej tendencji kształtowania się średnich cen ofertowych działek budowlanych dla największych 6 miast na wyższym poziomie (o ok. 5-6% w ostatnich trzech latach) w porównaniu ze średnią dla pozostałych 9 miast. Dodatkowo, ceny ofertowe działek budowlanych w poszczególnych dzielnicach w miastach wojewódzkich cechowała znaczna rozpiętość (wyk. 33). W 4q18 szybszy wzrost r/r cen ofertowych działek budowlanych w miastach niebędących stolicami województw (12,7% r/r) niż w stolicach województw (1,6% r/r). Trwała rozpiętość (ok. 5-6%) średniej ceny ofertowej dla 6 największych miast (bez Warszawy) w porównaniu ze średnią dla pozostałych 9 miast wojewódzkich; znaczne zróżnicowanie w dzielnicach największych miast. Wyk.28 Ceny ofertowych (PONT) działek budowlanych wg położenia 3 25 Wyk.29 Zmiana cen ofertowych (PONT) działek budowlanych wg położenia w 4q18 (r/r) Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 Miasta wojewódzkie (bez Warszawy) Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich Powiaty e Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich Powiaty e % 19

20 Wyk.3 Ceny transakcyjne działek budowlanych (CBN) w Polsce Wyk.31 Dynamika wzrostu cen transakcyjnych (CBN) wg położenia q1= 14 linia trendu q8 4q9 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 Powiaty grodzkie bez miast wojewódzkich Miasta wojewódzkie (Warszawy) Powiaty e Pomimo wysokiego poziomu cen ofertowych działek budowlanych w 6 największych miastach, w 4q18 zanotowano ich dalszy wzrost o 9% kw./kw.; w pozostałych 9 miastach wojewódzkich o 2% kw./kw. - w tym istotnie w Katowicach i Kielcach - po ok. 11% kw./kw., spadły natomiast w Rzeszowie, Białymstoku i Lublinie. Zróżnicowanie lokalne pokazuje porównanie średnich cen ofertowych w miastach wojewódzkich (oprócz Warszawy) ze średnimi cen ofertowych w pozostałych miastach grodzkich i średnimi w powiatach ch. Oprócz tradycyjnie wysokiego zróżnicowania w małopolskim (Kraków), wielkopolskim (Poznań) i dolnośląskim (Wrocław), zwraca uwagę istotna rozpiętość cen w województwie podkarpackim pomiędzy Rzeszowem (155 w 4q18) a średnią dla powiatów ch (ok. 53 zł/z kw. w 4q18). Utrzymał się znacznie wyższy poziom cen w powiatach tatrzańskim, krakowskim i wokół Warszawy - w 4q18 ok. 4-krotnie wyższe średnie ceny ofertowe działek budowlanych w powiatach tatrzańskim i krakowskim vs średnia dla pozostałych powiatów woj. małopolskiego oraz 3-krotnie dla 1 powiatów wokół Warszawy vs średnia w woj. mazowieckim. W 4q18 dalszy wzrost cen: w 6 największych miastach o 9% kw./kw., a w 9 pozostałych miastach wojewódzkich o 2% kw./kw. Oprócz tradycyjnie wysokiego zróżnicowania cen ofertowych w województwach: mazowieckim, małopolskim, dolnośląskim i wielkopolskim, znacznie wyższe ceny w Rzeszowie niż średnia dla powiatów ch woj. podkarpackiego. Wyk.32 Ceny ofertowe działek budowlanych (PONT) w miastach wojewódzkich Wyk.33 Ceny ofertowe (PONT) uzbrojonych działek budowlanych w dzielnicach wybranych aglomeracji w 4q18 4 Warszawa 3 Poznań Kraków 2 Wrocław 3 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 Warszawa średnia dla 6 miast* średnia dla 9 miast** Krowodrza Nowa Huta Podgórze Grunwald Jeżyce Nowe Miasto min Stare Miasto Bielany Białołęka max Ursynów Mokotów Wilanów Ursus Fabryczna Krzyki Psie Pole *6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, ** 9 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Zielona Góra, obliczenia własne na podstawie bazy PONT 2

21 Wyk.34 Ceny ofertowe (PONT) działek budowlanych w największych miastach (bez Warszawy) 6 Wyk.35 Relacja cen ofertowych (PONT) w miastach wojewódzkich vs średnia dla powiatów grodzkich bez miast wojewódzkich i powiatów ch w 4q Wielkopolskie Warmińskomazurskie Świętokrzyskie Zachodniopomorskie Śląskie Dolnośląskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie* 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 Kraków Łódź Wrocław Poznań Gdańsk Pomorskie^ Mazowieckie** Podlaskie Opolskie Podkarpackie średnia dla powiatów grodzkich (bez miast wojewódzkich) średnia dla powiatów ch miasta wojewódzkie (bez Warszawy) *Małopolskie bez powiatów ch tatrzańskiego i krakowskiego, **Mazowieckie bez powiatów ch wokół Warszaw tj. żyrardowskiego, grodziskiego, mińskiego, legionowskiego, otwockiego, wołomińskiego, warszawskiego zachodniego, piaseczyńskiego, pruszkowskiego, garwolińskiego, ^Pomorskie bez Gdyni i Sopotu; obliczenia własne na podstawie bazy PONT W 4q18, wśród 16 województw w 7 (1 w 4q17) średnia cena ofertowa działek budowlanych dla powiatów ch wzrosła: najbardziej w podkarpackim i świętokrzyskim (32% i 28% r/r), tj. w województwach o stosunkowo niskim poziomie cen oraz pomorskim (14% r/r). W pozostałych nastąpiła korekta in minus, największa w kujawsko-pomorskim i warmińsko-mazurskim (po ok. 12% r/r), tj. w województwach, w których w ostatnio nastąpił wyraźny wzrost cen. Wg dostępnych danych za 3q18 (dane z raportu Pulsu Biznesu ) wśród największych miast ceny transakcyjne wzrosły znacząco r/r w Łodzi (1%) oraz Wrocławiu (8%), przy stabilizacji w Warszawie, Poznaniu i Krakowie, tj. w miastach gdzie dotychczas notowany był wysoki poziom cen. Wyższe wzrosty zanotowano w mniejszych miastach wojewódzkich, o stosunkowo niższym poziomie cen r/r - w Olsztynie o 16% i 5% w 3q17 oraz w Lublinie odpowiednio 1% i 7%. W 4q18 ok. 4-krotnie wyższe średnie ceny ofertowe działek budowlanych w powiatach tatrzańskim i krakowskim vs średnia dla pozostałych powiatów woj. małopolskiego oraz 3-krotnie dla 1 powiatów wokół Warszawy vs średnia w woj. mazowieckim. Wyk.36 Ceny ofertowe (PONT) działek budowlanych w powiatach ch wg województw w 4q17 i 4q18 Wyk.37 Ceny ofertowe (PONT) działek budowlanych w powiatach ch woj. małopolskiego i mazowieckiego Zachodniopomorskie Wielkopolskie Dolnośląskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Warmińskomazurskie Lubuskie 25 2 Świętokrzyskie 3 Łódzkie 15 Śląskie Małopolskie* Pomorskie^ Mazowieckie** Podlaskie Opolskie Podkarpackie 4q17 4q18 5 4q1 4q11 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 4q17 4q18 Małopolskie* średnia dla powiatu krakowskiego i tatrzańskiego Mazowieckie** średnia dla powiatów wokół Warszawy *Małopolskie bez powiatów ch tatrzańskiego i krakowskiego, **Mazowieckie bez powiatów ch wokół Warszaw tj. żyrardowskiego, grodziskiego, mińskiego, legionowskiego, otwockiego, wołomińskiego, warszawskiego zachodniego, piaseczyńskiego, pruszkowskiego, garwolińskiego, ^Pomorskie bez Gdyni i Sopotu; obliczenia własne na podstawie bazy PONT 21

22 Wyk.38 Ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę w największych miastach Wyk.39 Zmiana cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę w największych miastach (1q16=) q16= Lublin Olsztyn q16 4q16 1q17 2q17 3q17 4q17 1q18 2q18 3q18 8 1q16 2q16 3q16 4q16 1q17 2q17 3q17 4q17 1q18 2q18 3q18 Wrocław Lublin Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Olsztyn Poznań Wrocław Lublin Łódź Kraków Warszawa Gdańsk Olsztyn Poznań źródło: Raport o cenach nieruchomości "Puls Biznesu", Bankier.pl i Cenatorium Wzrostowy trend indeksu cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę w Polsce (wg Bankier.pl) prawdopodobnie utrzyma się w kolejnych latach, przy umiarkowanym tempie zmian. Nieracjonalnie wysokie wzrosty będą hamowane przez barierę popytową (spadek inwestycyjnej atrakcyjności nieruchomości przy zbyt wysokich cenach gruntu udział wartości gruntu w budżecie inwestycji stanowi zwykle 1% - 25%). Wyższa dynamika wzrostów oczekiwana na mniejszych rynkach lokalnych, na których poziom cen pozostaje niższy w porównaniu z dużymi miastami. Wobec słabej podaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych możliwy jest wzrost zainteresowania działkami zabudowanymi, na których mogą być realizowane projekty modernizacyjne lub można będzie wyburzyć dotychczasowy obiekt. Korzystnie na rynek gruntów budowlanych może wpłynąć wzrost podaży ziemi rolnej po procedowanej obecnie nowelizacji Ustawy dot. ustroju rolnego, zmierzającej do złagodzenia obostrzeń dla potencjalnych nabywców gruntów rolnych (projekt Ustawy zatwierdzony przez Radę Ministrów). W kolejnych latach prawdopodobnie utrzyma się tendencja wzrostowa cen gruntów budowlanych, przy umiarkowanym tempie zmian. Możliwe zwiększenie podaży gruntów budowlanych, po złagodzeniu obostrzeń dla potencjalnych nabywców gruntów rolnych (procedowana nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Wyk.4 Ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę w największych miastach vs ceny w województwach w 218 Wyk.41 Indeks cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę w Polsce 6 (Bankier.pl) zł/m.kw. mazowieckie Warszawa małopolskie Kraków łódzkie Łódź dolnosląskie Wrocław wielkopolskie Poznań pomorskie Gdańsk lubelskie Lublin warmińsko-mazurskie Olsztyn źródło: Raport o cenach nieruchomości "Puls Biznesu", Bankier.pl i Cenatorium źródło: 6 Indeks kształtowania się cen transakcyjnych gruntów pod zabudowę w Polsce, oparty na wiarygodnych danych pochodzących z państwowych źródeł zgromadzonych w Bazie Cen Cenatorium. Prezentowany Indeks jest wynikiem przetworzenia transakcji zawartych na rynku nieruchomości w Polsce zgodnie z autorską metodologią. 22