Nieruchomości Mieszkaniowe

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 12 czerwca 217 W 1q17 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się bardzo dobra sytuacja. Pomimo wysokiego popytu, przy dużej podaży mieszkań deweloperskich, wzrost cen był umiarkowany. Lokalnie notowane spadki cen na rynku wtórnym mogły wynikać z dużego udziału w transakcjach mieszkań o słabszych parametrach jakościowych czy niedopasowanych do popytu. Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w 1q17 w Warszawie była nadal niewielka, w pozostałych miastach wojewódzkich utrzymywała się na poziomie ok. 3-4%. Niewielka rozpiętość oznacza małe pole do negocjacji. Na rynku wtórnym cena transakcyjna odbiegała od ofertowej o 1-17% (zależnie od grupy miast), jest to efekt naturalnie większego zróżnicowania oferty na tym rynku. Wzrost tej rozpiętości w 1q17 sugeruje wzmocnienie pozycji kupującego. Indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast (łącznie) sygnalizuje kontynuację umiarkowanego wzrostu cen w 1q17 na rynku wtórnym, w większości pozostałych miast wojewódzkich ceny również lekko rosły. Według ZBP w 1q17 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 11 mld zł (+12,6% q/q; +19,8% r/r). Wolumen nowych kredytów w 1q17 był najwyższy od 3q11. Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 44,5% ogółu nowoudzielonych (spadek o,8pp wobec 4q16). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 1q17 największy udział miały Warszawa (38,6%), aglomeracja katowicka (5,9%) i Trójmiasto (5,1%). Zwraca uwagą kontynuacja wzrostu udziału pozostałych miast (37,2% vs 33,5% w 4q16). Popyt na mieszkanie generowany z programu MdM (wg Ustawy program od do ) utrzymuje się; choć środki na wypłaty przewidziane na 217 r. zostały wyczerpane, a limit na 218 r. wykorzystany jest w 5%, to popyt na mieszkania wspierają transze z zawartych i sukcesywnie podpisywanych umów kredytowych - od początku funkcjonowania MDM podpisano wg zasad określonych w Ustawie 89,7 tys. umów kredytowych na kwotę 15,6 mld zł (w tym 14,9 tys. umów na kwotę 2,5 mld zł w 1q17). W perspektywie 218 r. liczbę umów z programu MdM, które jeszcze zostaną podpisane, można szacować na ok. 19 tys., co przełoży się na 5,6-5,9 mld zł kredytów na finansowanie budowy mieszkań. Według NBP w ostatnich kwartałach gotówką finansowano 65-7% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. W 216 r. wg REAS na rynku pierwotnym w 6 największych aglomeracjach 29% mieszkań zakupiono w celach inwestycyjnych (w tym w Trójmieście 33%), w znacznym stopniu bez wsparcia kredytem (72% we Wrocławiu, 69% w Warszawie, po 61% w Łodzi i Poznaniu); na rynku wtórnym udział mieszkań inwestycyjnych pośrednicy Metrohouse szacują na ok. 33%. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik Wanda Urbańska (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) Zmiana cen mieszkań (%, r/r) Segment rynku 2q16 3q16 4q16 1q17 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe -,6 3,1 1,9,7 pierwotny, ceny transakcyjne -,9 5, 6,6 2,4 wtórny, ceny ofertowe 4,5 6,2 3,7 1,9 wtórny, ceny transakcyjne 4,5 3,8 5,3 5,5 Polska^ ogółem, ceny transakcyjne,4 2,1 4, bd. źródło: *ofertowe (PONT), transakcyjne (CBN); ^transakcyjne (EUROSTAT, GUS) Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 * lista miast por. str. 6 1

2 Analizy Sektorowe Bardzo dobra sytuacja na rynku deweloperskim na rynku pierwotnym 6 aglomeracji monitorowanych przez REAS w 1q17 do sprzedaży wprowadzono 15,9 tys. mieszkań (-16% q/q; +15,9% r/r). W ostatnich 4 kwartałach łącznie sprzedano 66,2 tys. mieszkań (+21% w porównaniu z okresem 2q15-1q16). Najwięcej sprzedano w Krakowie (+17% q/q) i Wrocławiu (+8% q/q), spadek odnotowano w Trójmieście (-1% q/q). Liczba mieszkań w ofercie zmalała do 5,2 tys. (-4,8% q/q). Oferta zmalała w 5 miastach (znaczniej w Poznaniu i Warszawie), wzrosła jedynie we Wrocławiu. Według badania REAS ok.75% lokali w budynkach przewidzianych do oddania w 217 r. jest sprzedane. Liczba mieszkań oddanych do użytku w 1q17 wzrosła, choć wolniej (7,8% r/r vs 9,6% r/r w 4q16), w tym deweloperskich (odpowiednio o 9,4% r/r i 13,9% r/r w 4q16). Mieszkania deweloperskie stanowiły 47% wybudowanych ogółem w 1q17 (wzrost o,7pp r/r). W 1q17 liczba rozpoczynanych budów mieszkań ogółem była wyraźnie wyższa (28,9% r/r vs 2,2% r/r w 4q16). W przypadku mieszkań deweloperskich, po 2 kwartałach spadku, wzrosła o 4,7% r/r (vs -5,7% r/r w 4q16 i -9,2% r/r w 3q16). Wzrosła również liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (42,8% r/r vs 12,8% r/r w 4q16). Wskaźnik koniunktury deweloperów (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 1q17 wskazuje na wzrost liczby mieszkań w trakcie budowy, co wraz z rosnącą liczbą pozwoleń na mieszkania deweloperskie (54,8 % r/r vs 8,2%r/r w 4q16) oznacza nadal pozytywną ocenę perspektyw. W perspektywie roku prawdopodobnie utrzyma się tendencja wzrostu cen mieszkań, której sprzyjają niskie stopy procentowe (tani kredyt mieszkaniowy, mieszkanie, jako alternatywa dla niskooprocentowanych depozytów), dobra sytuacja na rynku pracy (rekordowo niskie i malejące bezrobocie) i wzrost dochodów gospodarstw domowych. Niepewność otoczenia może też skłaniać do zakupów mieszkania, jako względnie bezpiecznego i łatwo dostępnego aktywa, wzmacniając popyt. Nie można wykluczyć szybszego wzrostu cen w wyniku oczekiwań spekulacyjnych; szybszy wzrost cen mógłby też być efektem wolniej rosnącej podaży (o ile zacznie brakować przygotowanych terenów budowlanych), a także szybszego wzrostu kosztów w budownictwie. Z drugiej strony, wzrost podaży mieszkań na wynajem może skutkować w średnim okresie spadkiem stawek czynszowych i ograniczaniem opłacalności zakupów mieszkań przeznaczonych na wynajem. Utrzymującym się ryzykiem dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego (skutki regulacji podnoszących koszty funkcjonowania banków) oraz zewnętrznego (niepewność polityczna w strefie euro, niestabilna sytuacja banków w strefie euro, brexit), a w kolejnych latach perspektywa wzrostu stóp procentowych NBP. Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) mln zł 34,5% źródło: BGK 84,7% 96,1% 91,5% 5% Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki Oddziaływanie kluczowych czynników na ceny nieruchomości w perspektywie roku Sfera oddziaływania Wpływ na ceny w perspektywie roku Otoczenie makroekonomiczne - stopy procentowe - wzrost gospodarczy - rynek pracy Otoczenie regulacyjne - koszty kredytu - MdM - Mieszkanie Plus Rynek mieszkaniowy - popyt na mieszkania - podaż mieszkań * więcej por. Tab.5 2

3 Spis treści... 1 Spis treści Uwarunkowania makroekonomiczne Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 1q Trendy demograficzne Ramka 2. Prognoza liczby gospodarstw domowych GUS Otoczenie regulacyjne Perspektywy zmian cen w średnim okresie Regionalne rynki mieszkaniowe Mazowieckie Warszawa, powiaty grodzkie i e... 3 Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i e Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i e Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i e Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i e Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i e... 5 Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i e Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i e Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i e Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i e Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i e Świętokrzyskie Kielce i powiaty e Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i e Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i e Opolskie Opole i powiaty e Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty e Aneks metodologiczny

4 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Polska gospodarka powróciła w 1q17 na ścieżkę ożywienia, a wyprzedzające wskaźniki koniunktury sugerują, że jego siła w kolejnych kwartałach ulegnie wzmocnieniu. W 1q17 dynamika PKB przyspieszyła do 4,% r/r. Chociaż w strukturze wzrostu gospodarczego nadal dominuje konsumpcja prywatna, która od 216 r. jest głównym motorem napędzającym polską gospodarkę (w 1q17 jej dynamika przyspieszyła do 4,7% r/r wobec 4,5% r/r w 4q16), to za wyraźną poprawę dynamiki PKB w porównaniu do minionego roku odpowiadały przede wszystkim inwestycje. Nakłady brutto na środki trwałe przełamały spadkowy trend z 216 r. (spadek łącznie o 7,9% r/r) i w 1q17 były niższe jedynie o,4% r/r. Dane potwierdziły tym samym, że negatywne efekty wynikające z przestoju w absorpcji funduszy UE wygasają, co będzie wspierać wzrost inwestycji w kolejnych kwartałach. Utrzymująca się poprawa koniunktury w Polsce i na świecie oraz rosnący apetyt inwestycyjny firm podtrzymują wysoki popyt na pracę. Dynamika zatrudnienia w sektorze przedsiębiorstw utrzymuje się na poziomie ok. 4,5% r/r, a bezrobocie kontynuuje spadkowy trend. Chociaż dynamika wynagrodzeń pozostaje relatywnie stabilna, sygnalizowany w badaniach koniunktury wzrost nacisków płacowych, a także rosnący odsetek firm deklarujących podwyżki płac sugerują, że wzrost wynagrodzeń w najbliższych kwartałach przyspieszy. Korzystna sytuacja na rynku pracy wspiera nastroje konsumentów. Wskaźniki koniunktury konsumenckiej w maju 217 r. po raz pierwszy w historii znalazły się na dodatnich poziomach, wskazując na przewagę optymistycznych ocen i prognoz dotyczących bieżącej i przyszłej sytuacji gospodarstw domowych. Takie oceny sugerują, że pomimo wygasania efektów wprowadzenia programu 5+ popyt gospodarstw domowych pozostanie silny. Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje neutralne nastawienie i nadal przewidujemy, że stopy procentowe NBP w całym 217 r. pozostaną stabilne, a pierwsza podwyżka nastąpi w 218 r. Przyspieszenie dynamiki PKB i wyhamowanie trendu wzrostowego inflacji wpisały się we wcześniejsze oczekiwania RPP. Rada będzie pilnie obserwować zmiany na rynku pracy, który jak na razie nie zdradza jednak symptomów wystąpienia spirali płacowo-cenowej. Podwyżki stóp procentowych w USA w zestawieniu z wciąż łagodną polityką EBC powinny przełożyć się na ponowne umocnienie dolara względem euro. Oczekujemy, że na koniec grudnia 217 r. kurs EURPLN wyniesie 4,4, a USDPLN 4,19. Narastające spekulacje o rozważanym przez EBC rozpoczęciu normalizacji polityki pieniężnej powinny nieznacznie umocnić wspólną walutę w stosunku do franka szwajcarskiego. W rezultacie prognozowany na koniec 217 r. kurs CHFPLN wynosi 4,4. W 1q17 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ FX) wyniosło 5,4% r/r vs. 5,3% w 4q16. Na koniec 217 r. oczekiwane jest utrzymanie tempa wzrostu akcji kredytowej na poziomie z 1q17 (roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o FX wyniesie 18,1 mld zł wobec 16,8 mld zł w 216 r.). Wyraźne przyspieszenie wzrostu gospodarczego z początku roku i jego kontynuacja w kolejnych kwartałach. Kontynuacja pozytywnych trendów na krajowym rynku pracy wspiera nastroje konsumentów. Po raz pierwszy w historii w badaniach koniunktury konsumenckiej przeważyły optymistyczne oceny koniunktury i jej perspektyw. Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną stabilne w całym 217 r., a pierwsza podwyżka nastąpi w 218 r. Prognozowany na koniec 217 r. kurs CHFPLN wynosi 4,4. Po wzrostach w ostatnich trzech kwartałach (2q16-1q17) dynamika kredytów mieszkaniowych ustabilizuje się na poziomie 5,4% r/r (po skorygowaniu o wpływ FX). 4

5 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów W 1q17 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się bardzo dobra koniunktura. Pomimo wysokiego popytu, przy dużej podaży mieszkań deweloperskich, wzrost cen był umiarkowany; lokalnie obserwowane spadki na rynku wtórnym mogły wynikać z dużego udziału w transakcjach w 1q17 mieszkań o relatywnie słabszych parametrach jakościowych lub niedopasowanych do popytu. W analizowanych 3 grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, zmiany cen transakcyjnych (CBN) mieszkań nie przekraczały 3% q/q (Wyk. 1-2; też Roz. 7). W odniesieniu do okresu boomu na przełomie lat ceny ofertowe (baza PONT Info) w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast o liczbie ludności od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) były niższe w przypadku największych aglomeracji o 9-2%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 5-8%, zwraca uwagę tendencja zmniejszania tej rozpiętości w tych miastach, szczególnie na rynku wtórnym (Wykresy 3-4). Na rynku pierwotnym w 1q17 ceny transakcyjne (CBN) kształtowały się powyżej poziomu z 1q8, a na rynku wtórnym w 1q17 w Warszawie i 6 miastach wojewódzkich oscylowały wokół poziomu z 1q8 (por. Wykres 6), w przypadku 9 miast wojewódzkich kształtowały się powyżej tego poziomu. W 1q17 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen na rynku wtórnym w tych miastach (Wykresy 7-8). W większości pozostałych miastach wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz. 7) ceny również lekko rosły, w kilku miastach były stabilne. Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. W przypadku przeciętnej ceny mieszkania (7 miast łącznie) wystąpiła niewielka tendencja spadkowa, której podłożem prawdopodobnie jest większy udział tańszych mieszkań w próbie. Bardzo dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym. Ceny ofertowe wobec 1q8 były niższe w przypadku największych aglomeracji o 9-2%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 5-8%, ta rozpiętość, szczególnie na rynku wtórnym, w 1q17 malała. Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego w 7 największych miastach sygnalizuje kontynuację umiarkowanego wzrostu cen w 1q17. Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w ostatnim kwartale w Warszawie była nadal niewielka, w pozostałych aglomeracjach i miastach wojewódzkich utrzymywała się na poziomie ok. 4%. Tak niewielka Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 1q17 na rynku pierwotnym (%, q/q) Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 1q17 na rynku wtórnym (%, q/q) 9 miast** 9 miast** 6 miast* 6 miast* Warszawa Warszawa rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) 1 5

6 Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek pierwotny 115 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.5 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN)-rynek pierwotny 135 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek wtórny 115 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.6 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny 115 1q8= q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** uwaga: *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra %, r/r Wyk.7 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) -1 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 Wyk.8 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 11 3q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 8 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6

7 Wyk.9 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 1q9-1q q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 5 Wyk.1 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 1q9-1q q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP rozpiętość sugeruje szybkie finalizowanie transakcji, inaczej niż np. w okresie gorszej koniunktury na rynku deweloperskim w 29 czy 212 (Wykres 9). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 1%- 17%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty na tym rynku (Wykres 1). Wzrost tej rozpiętości w 1q17 sugeruje wzmocnienie pozycji kupującego. Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest także m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów. Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego, jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 211: - 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; 18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ch. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą w powiatach ch w latach wybudowano w tym segmencie 77% mieszkań; w powiatach grodzkich (bez stolic województw) ten rodzaj budownictwa stanowił 43% wybudowanych mieszkań, w stolicach województw 13%. Dla powiatów ch i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 7, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach cechował powiaty e i grodzkie (bez stolic) województwa śląskiego (91% i 6%) małopolskiego (9% i 63%) i podkarpackiego (92% i 59%). Budownictwo indywidualne oznacza przede wszystkim budowę systemem gospodar - Wzrost rozpiętości ceny transakcyjnej i ofertowej na rynku wtórnym w największych miastach. Ograniczenia porównywania cen domów. Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ch; 77% ogółu mieszkań wybudowanych w latach to budownictwo indywidualne. 7

8 Wyk.11 Cena transakcyjna domów (CBN) na rynku wtórnym w największych miastach q16-1q17^ Warszawa 6 miast* 9 miast** ^ ostatnie 4 kwartały; * Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.12 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach ogółem oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie ogółem 8 77 % domy jednorodzinne^ 43 budownictwo indywidualne w latach stolice województw grodzkie pozostałe e *budynki z 1., 2. i 3. mieszkaniami wg NSP 211 czym, działalność deweloperów w tym segmencie budownictwa dotychczas była niewielka, niemniej utrzymujące się ożywienie na rynku mieszkaniowym sprzyja wzrostowi aktywności deweloperów także w tym segmencie budownictwa. W latach deweloperzy wybudowali 12,6% mieszkań kwalifikowanych do budownictwa indywidualnego, przy widocznych różnicach regionalnych. Udział mieszkań indywidualnych budowanych przez deweloperów wynosił 5% i więcej w Siedlcach (65%), Koszalinie (63%), Białej Podlaskiej, Lublinie i Słupsku (po 61%) oraz Chorzowie (54%). Relatywnie duży udział deweloperskiego budownictwa indywidualnego występował też w powiatach ch atrakcyjnych turystycznie malborskim (43%), ełckim (42%), kołobrzeskim (41%) i giżyckim (35%). Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, sygnalizuje stabilne ceny w ostatnich czterech kwartałach 2 - średnia cena 1 m kw. domu w Warszawie wynosiła 4,9 tys. zł, w 6 kolejnych największych miastach kształtowała się na poziomie ok. 3,9 tys. zł, w 9 pozostałych stolicach województw ok. 3,4 tys. zł. Na poziomie powiatu zwraca uwagę zwykle wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich niż w powiatach ch (por. Roz. 7, Wykresy 6 i 7 dla każdego regionu), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego konkretnego powiatu. Przykładowo, wyraźnie powyżej pozostałych powiatów województwa kształtowały się ceny domów w powiatach ch sąsiadujących z Warszawą (m.in. otwocki, pruszkowski, piaseczyński), Krakowem (krakowski) czy Łodzią (zgierski). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna w przypadku powiatu tatrzańskiego (woj. małopolskie), kartuskiego (woj. pomorskie), kołobrzeskiego (woj. zachodniopomorskie). Z kolei dobry rynek pracy wpływał na wyższe ceny domów w powiecie puławskim (woj. lubelskie), słubickim (woj. lubuskie), czy lubińskim i polkowickim (dolnośląskie). Stabilne ceny transakcyjne domów jednorodzinnych w największych miastach w 1q17. Kluczowe znaczenie atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej, przeciętnie wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ch. 2 Liczba transakcji dot. domów w okresie 2q16-1q17: Warszawa 82; 6 miast 38; 9 miast

9 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 1q17 decydował wysoki popyt, istotnie wspierany zakupami za gotówkę, któremu towarzyszyła duża podaż mieszkań. Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niewielka tendencja wzrostowa oprocentowania kredytów mieszkaniowych z uwagi na powoli rosnące marże (wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%: 2,14% w 4q16 vs 2,3% w 1q16); pomimo nadal niskich stóp procentowych NBP, oprocentowanie wzrosło do 5,98% (5,77% w 1q16). Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 1q17 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 11,1 mld zł, tj. o 12,6% więcej niż w poprzednim kwartale i o 19,8% więcej niż w 1q16. W 1q17 banki udzieliły 5,2 tys. nowych kredytów (+19,8% q/q; +12,3% r/r). Wolumen (11 mld zł) nowych kredytów w 1q17 był najwyższy od 3q11 (12,8 mld zł), ich liczba (5,2 tys.) najwyższa od 4q11 (51,8 tys.). Na koniec 1q17 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 2,82 mln umów (2,57 mln na koniec 216). Średnia wartość nowoudzielonego kredytu w 1q17 wynosiła 219 tys. zł (-6,1% q/q); przeciętny denominowany w zł wynosił 292,6 tys. zł (-2,7% q/q), udzielony w zł 217,8 tys. zł (-6,2% q/q). W strukturze wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od 1 do 2 tys. zł (36,9%), następnie od 2 do 3 tys. zł (25,6%). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 1q17 największy udział miała Warszawa (Wykres 15), następnie aglomeracja katowicka (5,9% nowoudzielonych kredytów) i Trójmiasto (5,1%). Takie proporcje utrzymywały się w okresie ostatnich kilku kwartałów (na trzeciej pozycji poprzednio Wrocław), w 1q17 zwraca uwagą utrzymujący się wzrost udziału pozostałych miast (37,2% vs 33,5% w 4q16 i 31,2% w 3q16). W nowoudzielanych kredytach w 1q17 nadal najwyższy był Niskie stopy procentowe i zakupy gotówkowe wspierają popyt mieszkaniowy. Wzrost wartości nowoudzielonych kredytów w 1q17 do 11 mld zł, tj. więcej o 12,8% q/q i o 19,8% r/r. Prawie 5% kredytów ogółem w miastach udzielono w 1q17 łącznie w trzech aglomeracjach (Warszawie, aglomeracji katowickiej i Trójmieście), o 3 pp mniej niż w 4q mld zł Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P) , 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* 4,46 1,63 3,84 2,1 1q14 3q14 1q15 3q15 1q16 3q16 1q17 średnie oprocentowanie średnia marża źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez 19 banków; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 9

10 udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% - wynosił 44,5% (spadek o,8 pp wobec 4q16). Dominują kredyty o zapadalności powyżej 25 lat (66,6%). Kredyty złotowe stanowiły 98,42% nowoudzielonych ogółem (98,4% w 4q16); od kredyty denominowane są dostępne tylko dla zarabiających w danej walucie. Na koniec marca 217 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 337,6 mld zł (skorygowane o kurs walutowy; 393,6 mld zł bez korekty); udział kredytów walutowych w ogółem wynosił 28,6% (-3,3 pp wobec marca 216). Kredyty zagrożone na koniec marca 217 stanowiły 2,9% kredytów mieszkaniowych ogółem, w przypadku kredytów w CHF 3,8% (vs odpowiednio 2,9% i 3,7% w grudniu 216). Wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wynosiła 11,5 mld zł na koniec marca 217 (spadek o,6% r/r). program MdM (wg ustawy program od do ); popyt na mieszkanie generowany z MdM utrzymuje się. Choć środki na wypłaty przewidziane na 217 r. zostały wyczerpane, a limit na 218 r. wykorzystany w 5%, to popyt na mieszkania (głównie na rynku pierwotnym) wspierają środki z zawartych i sukcesywnie podpisywanych umów kredytowych - od początku funkcjonowania MDM podpisano 89,7 tys. umów kredytowych wg zasad określonych w Ustawie na kwotę 15,6 mld zł (w tym 14,9 tys. umów na kwotę 2,5 mld zł w 1q17). Dotychczas do BGK złożono za pośrednictwem 14 banków 94,3 tys. wniosków o dofinansowanie na kwotę 2,4 mld zł, a średnie dofinansowanie dla kredytobiorcy wyniosło 25,6 tys. zł. Średnia cena metra kw. mieszkania nabywanego z dofinansowaniem z MdM wynosi 4,1 tys. zł, a domu 3,4 tys. zł, ich przeciętna powierzchnia użytkowa odpowiednio 53,9 m kw. i 86,8 m kw. zakupy mieszkań finansowane gotówką to zakupy o charakterze inwestycyjnym oraz zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z ochroną lokatora; wg szacunków NBP zakupy gotówkowe w ostatnich kwartałach finansowały ok. 65-7% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. Wg badania REAS 4 w 216 r. na rynku pierwotnym w 6 Wyk.15 Wartość nowoudzielonych kredytów w największych miastach q14 3q14 1q15 3q15 1q16 3q16 1q17 pozostałe miasta Łódź Szczecin Kraków Poznań Wrocław Trójmiasto aglomeracja katowicka Warszawa Wyk.16 Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) mln zł 34,5% Na koniec marca 217 kredyty walutowe stanowiły 28,6% zadłużenia ogółem z tytułu kredytów mieszkaniowych (o 3,3 pp mniej wobec marca 216). Popyt na mieszkanie z programu MdM utrzymuje się; dotychczas podpisano 89,7 tys. umów na kwotę 15,6 mld zł. Zakupy mieszkań za gotówkę nadal silnie wspierają popyt na mieszkania. 84,7% 96,1% 91,5% 5% Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki źródło: ZBP (bazy AMRON-SARFiN) źródło: BGK 4 Czy nadal warto inwestować w mieszkania na wynajem?, U.Ołowniuk, Analizy REAS, maj 217 1

11 największych aglomeracjach 29% mieszkań zakupiono w celach inwestycyjnych (w tym w Trójmieście 33%), mieszkania te w znacznym stopniu zakupiono bez wsparcia kredytem (72% we Wrocławiu, 69% w Warszawie, po 61% w łodzi i Poznaniu); na rynku wtórnym udział mieszkań nabywanych inwestycyjnie pośrednicy Metrohouse szacują na ok. 33%. zainteresowanie wynajmem - inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem pozostaje konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych - lokaty bankowej czy obligacji skarbowych. Rosnące stawki wynajmu (por. Roz.7, Wykres 5) podtrzymywały tendencję wzrostową stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w dużych miastach. Szacunek opłacalności najmu wymaga zastrzeżenia pomijania istotnego ryzyka prawnego wynajmu mieszkania (koszty ew. eksmisji), małej płynności mieszkania, ryzyka spadku cen, jak i kosztów transakcyjnych, które długookresowo zmniejszają realizowany zysk z wynajmu. zakupy mieszkań przez cudzoziemców utrzymuje się tendencja wzrostowa zakupu mieszkań przez cudzoziemców. Statystyki resortu administracji 5 dla 11 najpopularniejszych miast (w ostatnich 4. latach ok. 9% transakcji dot. zakupu mieszkania odnotowane w największych aglomeracjach oraz Gorzowie Wlkp. Świnoujściu i Zakopanym; Wykres 18) sygnalizują 2859 transakcji w 216 r. (+25% vs +19% r/r w 215 i +3% r/r w 214). W latach największym zainteresowaniem cieszyła się Warszawa (44%), Kraków (2%) i Wrocław (14%). zachowania konsumentów monitoring transakcji Metrohouse na rynku wtórnym w Warszawie wskazuje, że średni upust od ceny wyjściowej w marcukwietniu 17 kształtował się na poziomie ok. 1,2% (vs 2,1% w styczniu-lutym 17 i 2,9% w listopadzie grudniu 16), a średni czas sprzedaży wynosił 15 dni (vs odpowiednio 137 dni i 145 dni). Takie tendencje oznaczają silnie ożywiony rynek wtórny z dobrą pozycją sprzedających. Wyk.17 Średnia stawka wynajmu w miastach wojewódzkich Warszawa 6 największych miast* (bez Warszawy) 9 mniejszych stolic wojewódzkich^ 4q12 4q13 4q14 4q15 4q16 *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin^, Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra źródło: NBP, PONT Info Nieruchomości Wyk.18 Sprzedaż mieszkań cudzoziemcom w latach liczba mieszkań Mieszkania nabywane inwestycyjnie stanowiły w 216 ok. 29% mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym 6 aglomeracji (badania REAS) i 33% na rynku wtórnym (badania Metrohouse). Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem nadal konkurencyjna wobec lokaty bankowej. Cudzoziemcy zakupili w 216 o 25% mieszkań więcej r/r, największe zainteresowanie lokalami w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Krótszy średni czas sprzedaży mieszkania w Warszawie w porównaniu z poprzednimi miesiącami. Zakopane:,3% Gorzów Wlkp: 1% Świnoujście: 2% Gdynia: 2% Szczecin: 3% Łódź: 4% Gdańsk: 5% Poznań: 5% Wrocław: 14% Kraków: 2% Warszawa: 44,2% źródło: Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych (op.cit), Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z realizacji w 216 r. Ustawy z dn.24 marca 192 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, Warszawa, marzec 217; analogiczne sprawozdania z lat

12 2 Wyk.19 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z lat ) 25 tys. Wyk.2 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej (mieszkania rozpoczęte minus oddane) i pozwolenia w poprzednich czterech kwartałach 16 tys q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 oddane bez deweloperów oddane deweloperskie rozpoczęte bez deweloperów rozpoczęte deweloperskie źródło: GUS -4 1q7 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 mieszkania rozpoczęte minus oddane w ostatnich 4 kwartałach suma pozwoleń z ostatnich 4 kwartałów źródło: obliczenia własne na podstawie GUS Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należały: kontynuowany, nieco wolniejszy, wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 1q17 oddano 4,3 tys. mieszkań (7,8% r/r vs 9,6% r/r w 4q16), w tym deweloperskich 18,9 tys. (tj. 9,4% vs 13,9 % r/r w 4q16). Mieszkania deweloperskie stanowiły 47% wybudowanych ogółem w 1q17 (+,7 pp r/r). W 1 największych miastach (tj. o liczbie mieszkańców powyżej 3 tys.) w 1q17 łącznie oddano do użytku 12,3 tys. mieszkań (12,9 tys. w 1q16). Wzrost liczby oddawanych mieszkań wyhamował (-2% r/r vs 27% w 4q16). Liczba mieszkań oddanych do użytku w tej grupie miast najbardziej zmalała we Wrocławiu (-44% r/r) i Szczecinie (-3% r/r), natomiast najbardziej wzrosła w Łodzi (+199% r/r) i Poznaniu (+14% r/r). liczba rozpoczynanych mieszkań ogółem w 1q17 była wyraźnie wyższa (28,9% r/r vs 2,2% r/r w 4q16); w przypadku mieszkań deweloperskich, po 2 kwartałach spadku wzrosła o 4,7% r/r (vs -5,7% r/r w 4q16 i -9,2% r/r w 3q16); w 1q17 liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 23,2 tys. (vs 21,5 tys. średnio w ostatnich dwóch latach). Wzrosła również liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (42,8% r/r vs 12,8% r/r w 4q16, w przypadku deweloperów odpowiednio 54,8% r/r i 8,2% r/r. wskaźnik koniunktury deweloperów (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4. kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 1q17 wskazuje na wzrost liczby mieszkań w trakcie budowy, co wraz z rosnącą liczbą pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich sugeruje nadal pozytywną ocenę perspektyw przez deweloperów. duża oferta deweloperska w 1q17, przy nadal wysokiej liczbie transakcji wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) 6. Do sprzedaży wprowadzono 15,9 tys. mieszkań, o 16% mniej niż w poprzednim rekordowym kwartale, jednocześnie o 15,9% więcej r/r; Kontynuowany, choć wolniejszy, wzrost podaży nowych mieszkań. Znaczący wzrost r/r liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem i liczby pozwoleń na budowę. Wskaźnik koniunktury deweloperów sugeruje nadal pozytywną ocenę perspektyw rynku. 6 Rynek mieszkaniowy w Polsce, I kwartał 217, REAS, kwiecień

13 Wyk.21 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS Wyk.22 Struktura oferty deweloperskiej w ostatnich 5. kwartałach wg deklarowanej daty oddania projektu 1 8 kwartały Oferta mieszkań do sprzedaży (P) Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) tys q17 4q q16 2q q q13 3q13 1q14 3q14 1q15 3q15 1q16 3q16 1q do jest to liczba bliska średniej kwartalnej z 216 r. W ostatnich 4. kwartałach łącznie sprzedano 66,2 tys. mieszkań (+21% w porównaniu z okresem 2q15-1q16). Największa sprzedaż wystąpiła w Krakowie (+17% q/q) i Wrocławiu (+8% q/q), spadek odnotowano w Trójmieście (-1% q/q). Z uwagi na wysoką sprzedaż, liczba mieszkań w ofercie zmalała do 5,2 tys. (-4,8% q/q). Oferta zmalała w 5 miastach (znaczniej w Poznaniu i Warszawie), wzrosła jedynie we Wrocławiu. Wg badania REAS ok. ¾ lokali w budynkach przewidzianych do oddania w 217 r. jest sprzedane, co wzmacnia finanse deweloperów Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (relacja liczby mieszkań będących w ofercie na koniec kwartału do średniej sprzedaży w ostatnich czterech kwartałach) wskazuje na utrzymująca się szybką komercjalizację, wskaźnik na 6 największych rynkach zmalał do 3 (vs 3,4-3,6 w ostatnich trzech kwartałach). źródło: REAS, dane zagregowane dla 6 aglomeracji Utrzymująca się wysoka sprzedaż w ostatnich 4 kwartałach łącznie sprzedano 66,2 tys. mieszkań. Na koniec 1q17 w ofercie 5,2 tys. mieszkań (-4,8% q/q). Duży portfel mieszkań w projektach w toku w kontekście pozytywnej oceny koniunktury - w strukturze oferty wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu (Wykres 22) wzrasta udział mieszkań później oddawanych do użytku, co oznacza duży portfel mieszkań rozpoczętych w kontekście pozytywnie ocenianej koniunktury na rynku. W 1q17 deweloperzy deklarowali 56,6% projektów oddawanych po 217 r. (vs 4,3% w 4q16 i 25,1% w 3q16), na koniec 1q17 mieszkania oddane do użytku w 216 r. i wcześniej stanowiły 1,4% oferty (vs 17,2% w 4q16). W 1q17, po czterech latach spadków, koszty budowy obiektów mieszkaniowych sygnalizują niewielki wzrost - koszty budowy domów i budynków mieszkalnych były większe r/r o,4-,6%. Wg prognozy SEKOCENBUD w perspektywie dwóch lat zmiany cen nie przekroczą 2,3% (2q16=1). Zarysowana tendencja wzrostowa (Wykres 24) wynika z oczekiwanego wzrostu stawek robocizny (efekt malejącego bezrobocia i wzrostu minimalnej stawki godzinowej) i niewielkiego (ograniczanego dużą podażą i silną konkurencją) wzrostu cen materiałów budowlanych zużywanych w budownictwie. W ofercie deweloperskiej wg deklarowanej daty oddania projektu wzrasta udział mieszkań z przewidywanym oddaniem do użytku w 218 i później. W 217 r. oczekiwana tendencja wzrostowa kosztów płacowych i niewielki wzrost cen materiałów. 13

14 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali Nieruchomości Mieszkaniowe 1. Kos zty budowy wybranych o biektów budownictw a jedno- i wielorodzinnego w 1q17 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 1q17 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 1q17 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 2,6 3,1 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 8-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z najwyższym udziałem (2%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (32-44%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (22-29%). W strukturze ceny obiektu 51 65% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 17-25% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2,3%, koszty pośrednie to 13-18%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,4-4,8%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w 1q17 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. p.u instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 1q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 1q17 wg danych SEKOCENBUD ok. 2,5 4,5 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 11-16% droższa). Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczba garaży (więcej informacji w główce tabel na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok % kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (16%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (3-46%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (14-22%). W strukturze ceny obiektu 52 6% to koszty materiałów; 13-21% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 3-9% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 14-17%. Zysk wykonawcy szacowany na ok. 3,9-4,6%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 1q17 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. pu instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej*wybranych typów budynków wielorodzinnych w 1q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, I kwartał 217, SEKOCENBUD 14

15 Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok.15-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia działki budowlanej, stanu jej uzbrojenia, jak i wielkości (liczba kondygnacji) wznoszonego obiektu. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału. Region Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 1q17 Dom jednorodzinny wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 Dom jednorodzinny wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,7 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, I kwartał 217 r., zeszyt 13/217 (179), SEKOCENBUD Region Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 1q17 Budynek mieszkalny wielorodzinny 4 kondygnacje podpiwniczony budownictwo socjalne Budynek mieszkalny wielorodzinny, 4 kondygnacje garaż podziemny Budynek mieszkalny wielorodzinny 5 kondygnacji 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny stan deweloperski Budynek mieszkalny wielorodzinny 5/1 kondygnacji garaż podziemny (2 kodygn.) apartamentowiec stan deweloperski 258,3 m kw. p.u m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u ,65 m kw. p.u. 258 mieszkań mieszkania 56 mieszkań 146 mieszkań lokal usługowy dla osob. 283 miejsca garażowe Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 15

16 2q16 3q16 4q16 1q17 2q17 3q17 4q17 1q18 2q18 Nieruchomości Mieszkaniowe Tab.1 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Mieszkania Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* Nasilenie budownictwa^ % pow.objętej miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego Przeciętna pow. mieszkań oddawanych do użytku Mieszkania oddane do użytku ogółem q16-1q17# 215 1q17 1q17 1q16=1 Warszawa , , 11, 36 69, Kraków , ,1 13, , Łódź ,1 52 2,8 3, , Wrocław , ,3 11,4 57 6, Poznań , ,6 6, , Gdańsk , ,7 11, , Szczecin , ,4 6, , Bydgoszcz , ,8 2, , Lublin , 432 5,7 6, , Katowice ,2 47 3,2 5, , Białystok , 427 6,3 7, , Toruń , ,9 5, 5 54, Kielce , ,6 3,8 18 7, Rzeszów , ,2 13, , Olsztyn , ,3 2, ,9 7 6 Gorzów Wlp , ,5 4, , Opole , ,3 3, , Zielona Góra , ,3 8, , uwaga: * liczba mieszkań na 1 osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na 1 osób; # ostatnie cztery kwartały źródło: Bank Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Sytuacja społeczno-gospodarcza Wrocławia, I kw. 217, US Wrocław, czerwiec 217 Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach wojewódzkich w 1q17 utrzymywała się w trendzie wzrostowym, wskaźnik lekko wyhamował q/q jedynie w Katowicach. Wzrostowi dostępności sprzyjał utrzymujący się wzrost przeciętnego wynagrodzenia. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,24) i Łódź (1,6), najmniejsza jest w Warszawie (,77) i Krakowie (,8). W okresie ostatnich 1 lat dostępność mieszkania w miastach wojewódzkich średnio wzrosła o 54% (tj. o ok.,3 m kw.). W 1q17 dostępność mieszkania utrzymywała się w trendzie wzrostowym; na przestrzeni ostatnich 1 lat średnio wzrosła o 54%. Wyk.23 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych w 1q lat ,5 1,5 % jednorodzinny bez podpiwniczenia Wyk.24 Prognoza zmian cen domów, materiałów i sprzętu budowlanego wg SEKOCENBUD 15 ceny materiałów zużywanych w budownictwie 2q16=1 ceny pracy sprzętu budowlanego ceny budynków wielorodzinnych ceny domów jednorodzinnych -,5-1 -1,5 wielomieszkan. 5 kondygn q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 99 źródło: Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, GUS, marzec 217 oraz analogiczna publikacja z lat źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, I kwartał 217 r., z.18/217 (1714), SEKOCENBUD 16

17 Tab.2 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (% na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw 1q16 1q17 1q17 1q16=1 Warszawa 3,4 2, Kraków 4,5 3, Łódź 9,8 7, Wrocław 3,5 2, Poznań 2,5 1, Gdańsk 4,1 3, Szczecin 6,7 4, Bydgoszcz 5,6 4, Lublin 8,2 7, Katowice 3,8 2, Białystok 1,8 9, Kielce 8,7 7, Toruń 7, 5, Rzeszów 7,4 6, Olsztyn 6,1 5, Gorzów Wlp. 5,5 4, Opole 5,5 5, Zielona Góra 6,7 4, źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Sytuacja społeczno-gospodarcza Wrocławia, I kw. 217, US Wrocław, czerwiec 217 Wyk.25 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Katowice Łódź źródło: dane WUS i NBP 4. Trendy demograficzne Czynniki demograficzne należą do fundamentalnych przesłanek kształtowania się popytu mieszkaniowego (i pośrednio cen mieszkań). Prognoza ludności Polski do 25 r. sygnalizuje stopniowy spadek liczby ludności w efekcie zmian intensywności urodzeń i zgonów oraz migracji ludności. Stopniowy spadek liczby ludności Polski na skutek zmian intensywności urodzeń i zgonów oraz migracji. Wyk.26 Prognoza ludności ogółem wg funkcjonalnych grup wieku Wyk.27 Prognoza zmiany liczby ludności w województwach w 225 w porównaniu z mln mln źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień 215 ogółem (P) przedprodukcyjny (L) pierwsze mieszkanie (2-35;L) mobilny (18-44;L) niemobilny (L) poprodukcyjny (L) Zachodniopomorskie Wielkopolskie Warmińsko-mazurskie Świętokrzyskie Śląskie Pomorskie Podlaskie Podkarpackie Opolskie Mazowieckie Małopolskie Łódzkie Lubuskie Lubelskie Kujawsko-pomorskie Dolnośląskie tys źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień

18 Wyk.28 Prognoza zmiany liczby ludności (tys.) w miastach wojewódzkich w 225 w porównaniu z tys. źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień 215 Zielona Góra Opole Gorzów Wlp. Olsztyn Rzeszów Kielce Toruń Białystok Katowice Lublin Bydgoszcz Szczecin Gdańsk Poznań Wrocław Łódź Kraków Warszawa Wyk.29 Liczba ludności w wieku 2-35 lat (potencjalni nabywcy pierwszego mieszkania) mln źródło: World Population Prospects, the 215 Revision, Population Division, UN W perspektywie 225 r. ubytek wobec 215 r. wyniesie 677 tys. osób (spadek o 913 tys. w miastach i wzrost o 236 tys. na wsi). W 225 r. populacja obszarów miejskich będzie stanowiła 96% populacji miejskiej z 215 r., w perspektywie 25 r. zmaleje do 81%. Do 22 r. roczny spadek ludności miejskiej będzie wynosił ok. 88 tys. rocznie, po 22 r. spadek wzrośnie do 1 tys. rocznie. W 225 r. ubytek ludności wobec 215 wyniesie ok. 72 tys., w grupie wiekowej potencjalnych kandydatów na pierwsze mieszkanie spadek ludności w tym okresie wyniesie 2,3 mln (tj. - 27,5%). Zmiany liczby ludności przebiegają z różnym nasileniem regionalnym. W 12 województwach spadek ludności jest prognozowany od 215 r., w 4 województwach będzie jeszcze obserwowany okresowy wzrost liczby ludności - są to województwa wielkopolskie (do 223), małopolskie (do 226), pomorskie (do 227) oraz mazowieckie (do 228); w województwach tych są zlokalizowane największe aglomeracje. W perspektywie 25 r. oczekiwany spadek liczby ludności wystąpi w 15 województwach, jedynie w województwie mazowieckim w całym okresie objętym prognozą liczba ludności będzie większa niż obecnie. W latach grupa wiekowa potencjalnych nabywców pierwszego mieszkania (2-35 lat) zmaleje o 2,3 mln osób, tj. o 27,5%. W perspektywie prognozy postępujący spadek liczby ludności w większości województw, jedynie w 4 województwach przez kilka lat oczekiwany wzrost liczby ludności. Wyk.3 Liczba mężczyzn na 1 kobiet w wieku Wyk.31 Współczynnik obciążenia demograficznego osobami starszymi 66+ vs. (18-65) źródło: World Population Prospects, the 215 Revision, Population Division, UN 18