Nieruchomości Mieszkaniowe

Transkrypt

1 Analizy Sektorowe 16 grudnia 216 W 3q16 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się dobra koniunktura. Wzrost cen mieszkań był umiarkowany, ponieważ rosnącemu popytowi na mieszkania towarzyszyła wysoka podaż. Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w 3q16 w Warszawie i 6 największych aglomeracjach była niewielka (wynosiła odpowiednio 1% i 3%), w przypadku 1 mniejszych miast wojewódzkich wzrosła do 6%. Na rynku wtórnym cena transakcyjna odbiegała od ofertowej o 9%-17% (zależnie od grupy miast). Jest to efekt naturalnie większego zróżnicowania oferty na tym rynku; w 3q16 rozpiętość ta w Warszawie nadal rosła, co może wskazywać na mniejszą elastyczność sprzedających w warunkach dużego popytu; w 6 największych aglomeracjach i pozostałych mniejszych miastach wojewódzkich rozpiętość malała, odzwierciedlając ożywienie rynku. Indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast (łącznie) w 3q16 sygnalizuje kontynuację niewielkiego wzrostu cen na rynku wtórnym w tych miastach, widoczną też w większości pozostałych miast wojewódzkich. Obserwowany jednocześnie w 3q16 spadek przeciętnej ceny mieszkania w kilku miastach może oznaczać prawdopodobnie duży udział tańszych (o mało atrakcyjnej lokalizacji czy gorszej jakości) mieszkań w badanej próbie. W porównaniu z boomem lat ceny ofertowe (baza PONT Info) na rynku pierwotnym i wtórnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) były niższe w przypadku aglomeracji o 12-22%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 6-9%. Różnica w poziomie cen w porównaniu ze szczytem z lat nadal malała. Według ZBP w 3q16 wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 9,6 mld zł (spadek o 8,8% q/q; zbliżony poziom r/r). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 46,1% ogółu nowoudzielonych (wzrost o 3 pp wobec 2q16). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 3q16 największy udział miały Warszawa (34,4%), aglomeracja katowicka (6,9%) i Wrocław (5,4%). Znaczenie programu MdM słabnie, w 3q16 dofinansowanie wniosków z MdM zmalało q/q o połowę (152 mln zł vs. 35 mln zł w 2q16) w sytuacji szybkiego wyczerpywania się środków do wypłaty, limitowanych na każdy rok. Środki na wypłaty w latach zostały wyczerpane, z kwoty na 218 r. (762 mln zł) do r. wykorzystano 13,2%. Dobra sytuacja na rynku deweloperskim na rynku pierwotnym 6 aglomeracji monitorowanych przez REAS łącznie w ostatnich czterech kwartałach sprzedano 58 tys. mieszkań - wg monitoringu REAS jest to najwyższy odnotowany w kolejnych 12 miesiącach wolumen sprzedaży. Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik Wanda Urbańska (22) Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) (22) Zmiana cen mieszkań (%, r/r) Segment rynku 4q15 1q16 2q16 3q16 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe -,1 2,9,7 3,1 pierwotny, ceny transakcyjne,7 2,1 1,6 4,5 wtórny, ceny ofertowe 2,5,8 4,5 6,2 wtórny, ceny transakcyjne -,3,7 4,5 3,8 Polska^ ogółem, ceny transakcyjne 1, 1,,4 bd. źródło: *ofertowe (PONT), transakcyjne (CBN); ^transakcyjne EUROSTAT, GUS Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 8 3q7 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 * lista miast por. str. 6 1

2 Analizy Sektorowe Liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży utrzymuje się od 2 lat na poziomie tys. mieszkań, brak istotnych problemów z zapasem niesprzedanych mieszkań (w 6 aglomeracjach spadek o 8,4% q/q i o 2% r/r) sygnalizuje elastyczne dostosowanie oferty deweloperskiej do sytuacji rynkowej. W 3q16 liczba transakcji, po ośmiu kwartałach wzrostu, zmalała do 14,1 tys. (15,1 tys. w 2q16), nastąpiła zmiana tendencji na malejącą. Spadek liczby transakcji wiąże się m.in. z malejącą liczbą mieszkań nabywanych z dopłatą MdM, w przypadku monitorowanych przez REAS 6 aglomeracji mieszkania z dopłatą stanowiły 8,4% wszystkich sprzedanych mieszkań (vs.19% w 2q16). Liczba mieszkań oddanych do użytku w 3q16 wzrosła, ale słabiej niż w 2q16 (o 3,2% r/r vs. 12,6% r/r, w tym deweloperskie odpowiednio o 13% r/r vs. 38% r/r). Mieszkania deweloperskie stanowiły 48% wybudowanych ogółem w 3q16 (wzrost o 4,2 pp r/r). W 3q16 nastąpił niewielki spadek liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem (-2,9% r/r vs. 7,2% r/r w 2q16), w przypadku mieszkań deweloperskich po 1 kwartałach wzrostu - spadek o 9,2% r/r (vs. wzrost o 9,8% r/r w 2q16); utrzymuje się, choć słabszy, wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (8,4% r/r vs. 17% r/r w 2q16), w przypadku deweloperów odpowiednio 4,9% vs. 2%. Powoli malejąca liczba mieszkań w trakcie budowy może oznaczać dostosowanie podaży do oczekiwanego słabszego popytu w dalszych kwartałach. W perspektywie roku prawdopodobnie kontynuowana będzie niewielka tendencja wzrostowa cen mieszkań. Wzrostowym tendencjom cen sprzyjają utrzymujący się popyt w warunkach niskich stóp procentowych, alternatywne źródła finansowania zakupu mieszkania, dobra sytuacja na rynku pracy i wzrost dochodów gospodarstw domowych. Niepewność otoczenia może też skłaniać do zakupów mieszkania, jako względnie bezpiecznego aktywa, wzmacniając popyt. Nie można jednak wykluczyć stabilizacji cen w sytuacji rosnącej podaży nowych projektów na rynku pierwotnym, przy słabszym popycie z uwagi na wzrost kosztów kredytu (koszty regulacyjno-nadzorcze), zmianę trendów w zakresie skali finansowania zakupów mieszkań za gotówkę czy wygaszanie MdM (szybko wyczerpane środki na kolejne lata ustawowo przewidziane do 218 r.). Wzrost podaży mieszkań na wynajem może skutkować w dłuższej perspektywie spadkiem stawek czynszowych. Głównym ryzykiem dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego (skutki regulacji podnoszących koszty funkcjonowania banków) oraz zewnętrznego (pogorszenie perspektyw wzrostu w strefie euro związane m.in. z sytuacją banków, ryzykiem politycznym oraz Brexit). Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) mln zł 34,5% źródło: BGK 84,7% 96,1% 48,7% 13,2% Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki Oddziaływanie kluczowych czynników na ceny nieruchomości w perspektywie roku Sfera oddziaływania Wpływ na ceny w perspektywie roku Otoczenie makroekonomiczne - stopy procentowe - wzrost gospodarczy - rynek pracy Otoczenie regulacyjne - koszty kredytu - ust. dot.obrotu ziemią rolną - MdM - Mieszkanie Plus Rynek mieszkaniowy - popyt na mieszkania - podaż mieszkań * więcej por. Tab.5 2

3 Spis treści... 1 Spis treści Uwarunkowania makroekonomiczne Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 3q Trendy demograficzne Ramka 2. Prognoza liczby gospodarstw domowych GUS Otoczenie regulacyjne Ramka 3. Mieszkanie Plus rozpoczęty program pilotażowy, wyniki wstępnej kwerendy gruntów Perspektywy zmian cen w średnim okresie Regionalne rynki mieszkaniowe Mazowieckie Warszawa, powiaty grodzkie i ziemskie Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i ziemskie Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i ziemskie Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i ziemskie Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i ziemskie Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i ziemskie Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i ziemskie Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i ziemskie Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i ziemskie Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i ziemskie Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i ziemskie... 7 Świętokrzyskie Kielce i powiaty ziemskie Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i ziemskie Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i ziemskie... 8 Opolskie Opole i powiaty ziemskie Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty ziemskie Aneks metodologiczny

4 1. Uwarunkowania makroekonomiczne Średnioterminowe perspektywy wzrostu gospodarczego w Polsce są pozytywne. Wzrost PKB w 3q16 obniżył się do 2,5% r/r (wzrost konsumpcji przyspieszył do 3,9% r/r, a inwestycje spadły o 7,7% r/r). Spowolnienie wzrostu PKB i spadek inwestycji są przejściowe i związane z opóźnieniami absorpcji środków UE z nowej perspektywy finansowej UE. Na przejściowy charakter spadku inwestycji wskazują m.in. kontynuacja wzrostu wartości kosztorysowej noworozpoczętych inwestycji, kontynuacja spadkowego trendu stopy bezrobocia, rosnące finasowanie rynku przez firmy leasingowe, a także wysokie wykorzystanie mocy produkcyjnych i nadal dobre nastroje przedsiębiorstw. Wzrost gospodarczy oraz aktywizacja bezrobotnych sprzyjają dalszej poprawie sytuacji na rynku pracy. W 3q16 zwiększyła się dynamika zatrudnienia, utrzymał się spadkowy trend bezrobocia i nieco szybciej rosły realne dochody ludności. Po raz kolejny poprawiły się wskaźniki nastrojów gospodarstw domowych. Wypowiedzi członków RPP, a w szczególności deklaracje A.Glapińskiego, wskazują, że Rada przyjęła strategię wait-and-see, a najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na najbliższe kwartały jest stabilizacja stóp procentowych na obecnym poziomie (referencyjna: 1,5%). Uważamy, że kolejną zmianą stóp będzie podwyżka, ale nastąpi ona najwcześniej w 1h18 ze względu na wzrost niepewności co do perspektyw globalnej gospodarki oraz przejściowe spowolnienie wzrostu w Polsce. Pomimo spadku dynamiki PKB nie spodziewamy się obniżki stóp z uwagi na: powrót inflacji, dbałość o stabilność sektora finansowego oraz osłabienie kursu złotego po wyborach prezydenckich w USA. Przewidywane podwyżki stóp procentowych w USA oraz negatywny wpływ spowolnienia gospodarczego w Chinach na złotego związany z pogorszeniem nastawienia do rynków wschodzących powinien do końca 216 r. utrzymać kurs EURPLN blisko poziomu 4,4, a kurs USDPLN blisko 4,11. Podwyżki stóp w USA oraz ekspansja ilościowa EBC powinny do końca 217 r. spowodować aprecjację dolara (poniżej parytetu), przez co na koniec grudnia 217 r. kurs EURPLN wyniesie 4,45, a USDPLN 4,54. Ultra łagodna polityka EBC będzie zwiększać presję na aprecjację franka wobec euro, która jedynie częściowo będzie neutralizowana oczekiwaniami na podwyżki stóp w USA. W efekcie do końca 216 r. kurs EURCHF powinien osiągnąć poziom 1,8, a do końca 217 r. poziom 1,9. W rezultacie prognozowany na koniec 216 r. kurs CHFPLN wynosi 4,7, a na koniec 217-4,8. W 3q16 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych (po skorygowaniu o wpływ FX) wyniosło 5,2% r/r vs. 5,3% w 2q16. Na koniec 216 r. oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do 4,9%, w 217 r. dalsze osłabienie do 3,6% r/r, a roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych skorygowanych o FX osiągnie odpowiednio 12,6 mld zł i 9,1 mld zł wobec 16,2 mld zł w 215 r., wskutek ostrożnej polityki banków w warunkach zmian regulacyjnych. Przejściowe spowolnienie wzrostu gospodarczego na przełomie 216/217 Kontynuacja pozytywnych trendów na krajowym rynku pracy Oczekujemy, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian co najmniej do 1h18 Prognozowany na koniec 217 r. kurs CHFPLN wynosi 4,8 W 217 r. oczekiwane jest wyhamowanie tempa wzrostu akcji kredytowej do 3,6% r/r wobec 4,9% r/r w 216 r. 4

5 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów W 3q16 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się dobra koniunktura. Pomimo wysokiego wzrostu popytu wzrost cen mieszkań był umiarkowany. Na rynku pierwotnym w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) ceny transakcyjne (CBN) mieszkań nie zmieniły się istotnie q/q; na rynku wtórnym, z wyjątkiem Warszawy, wystąpił lekki wzrost cen transakcyjnych w największych aglomeracjach i stolicach województw (o 4,2% - 5,4% q/q; por. Wykresy 1-2, a także Roz. 7). W odniesieniu do okresu boomu cenowego przełomu lat ceny ofertowe (baza PONT Info) w analizowanych trzech grupach miast (Warszawa, 6 miast o liczbie ludności od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) były niższe w przypadku największych aglomeracji o 12-22%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 6-9%, zwraca przy tym uwagę tendencja zmniejszania tej rozpiętości, szczególnie na rynku wtórnym (por. Wykresy 3-4). Na rynku wtórnym w 3q16 ceny transakcyjne (CBN) w Warszawie i 6 miastach wojewódzkich kształtowały się blisko poziomu z 1q8 (por. Wykres 6), w przypadku 9 miast wojewódzkich były o prawie 6% wyższe. W 3q16 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) sygnalizuje kontynuację niewielkiego wzrostu cen na rynku wtórnym w tych miastach (por. Wykresy 7-8), widoczny też w większości miast wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz. 7). Indeks hedoniczny odzwierciedla "czystą" zmianę cen mieszkań, tj. wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań. Obserwowany jednocześnie w 3q16 spadek przeciętnej ceny mieszkania w kilku miastach oznacza prawdopodobnie duży udział tańszych (o mało atrakcyjnej lokalizacji czy gorszej jakości) mieszkań w badanej próbie. Ceny ofertowe wobec 1q8 były niższe w przypadku największych aglomeracji o 12-22%, w mniejszych miastach wojewódzkich o 6-9%, ta rozpiętość w 3q16 była mniejsza niż w 2q16 Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego w 7 największych miastach sygnalizuje kontynuację niewielkiego wzrostu cen w tych miastach w 3q16 Rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania na rynku pierwotnym w ostatnim kwartale w Warszawie i 6 największych aglomeracjach była niewielka (wynosi odpowiednio 1% i 3%); w przypadku 1 mniejszych miast wojewódzkich wzrosła do 6%. Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 3q16 na rynku pierwotnym (%, q/q) Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 3q16 na rynku wtórnym (%, q/q) 9 miast** 9 miast** 6 miast* 6 miast* Warszawa rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) Warszawa rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) 1 5

6 Wyk.3 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek pierwotny 115 1q8= q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.5 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN)-rynek pierwotny 135 1q8= q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.4 Ceny ofertowe mieszkań (PONT) - rynek wtórny 115 1q8= q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.6 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny 115 1q8= q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** uwaga: *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra %, r/r Wyk.7 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) Wyk.8 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 11 3q 7=1 indeks ceny metra kw. (7 miast*) indeks hedoniczny NBP ceny metra kw. (7 miast*) 8 3q7 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6

7 Wyk.9 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach* w okresie 3q8-3q16 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 Wyk.1 Cena transakcyjna vs. ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach* w okresie 3q8-3q16 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP Tak niewielka rozpiętość oznacza nadal szybkie finalizowanie transakcji, inaczej niż np. w okresie gorszej koniunktury na rynku deweloperskim w 2q9 czy 4q12 (por. Wykres 9). Niewielka rozpiętość w Warszawie sugeruje szybkie decyzje kupujących, jak i politykę deweloperów ukierunkowaną na minimalizowanie zapasów. Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 9%-17%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty na tym rynku (por. Wykres 1); w 3q16 rozpiętość ta w Warszawie nadal rosła, co może wskazywać na mniejszą elastyczność sprzedających w warunkach dużego popytu; w 6 największych aglomeracjach i pozostałych mniejszych miastach wojewódzkich rozpiętość ta malała, odzwierciedlając ożywienie rynku. Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest także m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku) skutkuje małą reprezentatywnością danych o transakcjach z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane roczne (ew. z ostatnich 12 miesięcy przy narastających danych kwartalnych). Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 211: - 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; 18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ziemskich. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą w powiatach ziemskich w latach wybudowano w tym segmencie 77% mieszkań; w powiatach grodzkich (bez stolic województw) ten rodzaj budownictwa stanowił 37% wybudowanych mieszkań, w stolicach województw 15%. Dla powiatów ziemskich i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej Malejąca rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej na rynku wtórnym w największych miastach z wyjątkiem Warszawy Ograniczenia porównywania cen domów Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ziemskich; 77% ogółu mieszkań wybudowanych w latach to budownictwo indywidualne 7

8 Wyk.11 Cena transakcyjna domów (CBN) na rynku wtórnym w największych miastach q15-3q16^ Warszawa 6 miast* 9 miast** ^ ostatnie cztery kwartały; * Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.12 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach ogółem oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie ogółem 8 77 % domy jednorodzinne* budownictwo indywidualne w latach Stolice województw Grodzkie pozostałe Ziemskie *budynki z 1., 2. i 3. mieszkaniami wg NSP 211 i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 7, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach cechował powiaty ziemskie i grodzkie (bez stolic) województwa śląskiego (91% i 65%), małopolskiego (9% i 79%) i podkarpackiego (92% i 76%). Budownictwo indywidualne oznacza przede wszystkim budowę systemem gospodarczym, działalność deweloperów w tym segmencie budownictwa jest niewielka. Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, po niewielkich spadkach w 215 r., w okresie ostatnich czterech kwartałów (4q15-3q16) 2 kształtowały się na poziomie 214 r. - w Warszawie średnia cena 1 m kw. domu jednorodzinnego wynosiła ok. 5 tys., w 6 kolejnych największych miastach cena kształtowała się na poziomie ok. 3,7 tys. zł, w 9 pozostałych stolicach województw ok. 3,2 tys. zł. Na poziomie powiatu zwraca uwagę wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich niż w powiatach ziemskich (por. Roz. 7, Wykresy 6 i 7 dla każdego województwa), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego konkretnego powiatu. Przykładowo, wyraźnie powyżej pozostałych powiatów województwa kształtowały się ceny domów w powiatach ziemskich sąsiadujących z Warszawą (m.in. pruszkowski, otwocki, wołomiński), Krakowem (krakowski) czy Łodzią (zgierski). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna w przypadku powiatu tatrzańskiego (woj. małopolskie), kartuskiego i puckiego (woj. pomorskie), kołobrzeskiego (woj. zachodniopomorskie). Z kolei dobry rynek pracy wpływał na wyższe ceny domów w powiecie puławskim (woj. lubelskie), czy słubickim (woj. lubuskie). Ceny transakcyjnych domów jednorodzinnych w największych miastach w ostatnich czterech kwartałach na poziomie z 215 r. Kluczowe znaczenie atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej, przeciętnie wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ziemskich 2 Liczba transakcji dot. domów w okresie 4q15-3q16: Warszawa 82; 6 miast 346; 9 miast 292 8

9 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 3q16 decydował rosnący popyt, istotnie wspierany zakupami za gotówkę, któremu towarzyszyła duża podaż mieszkań. Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: nieznaczna tendencja wzrostowa oprocentowania kredytów mieszkaniowych z uwagi na wzmocnienie tendencji wzrostu marż (wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł z na 25 lat o LTV 75%: 2,1% w 3q16 vs. 1,72% w 3q15), w konsekwencji czego, pomimo nadal niskich stóp procentowych NBP, oprocentowanie wzrosło do 5,91% (5,16% w 3q15). Wartość nowoudzielonych kredytów mieszkaniowych w 3q16 wg danych Związku Banków Polskich 3 wyniosła 9,6 mld zł, tj. o 8,8% mniej niż w poprzednim kwartale, na poziomie zbliżonym do 3q15 (-,3% r/r). W 2q16 banki udzieliły 42,6 tys. nowych kredytów (-13,2% q/q; +3% r/r). Na koniec 3q16 banki ankietowane przez ZBP obsługiwały 2,39 mln umów (2,28 mln na koniec czerwca 216). Średnia wartość nowoudzielonego kredytu w 3q16 wynosiła 224,5 tys. zł (+3,9% q/q); przeciętny denominowany w zł wynosił 283 tys. zł (-8,7% q/q), udzielony w zł 223,7 tys. zł (+4,3% q/q). W strukturze wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od 1 do 2 tys. zł (36,4%), następnie od 2 do 3 tys. zł (24,9%). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 3q16 największy udział miała Warszawa (por. Wykres 15), następnie aglomeracja katowicka (6,9% nowoudzielonych kredytów) i Wrocław (5,4%). Takie proporcje utrzymywały się w okresie ostatnich kilku kwartałów (na trzeciej pozycji poprzednio Trójmiasto), w 3q16 zwraca uwagą mniejszy udział Warszawy (34,4% vs. 43,3% w 2q16). W nowoudzielanych kredytach w 3q16 nadal najwyższy był udział kredytów o średniej wartości LTV powyżej 8% - wynosił 46,1% (wzrost o 3 pp wobec 2q16). Domi- Niskie stopy procentowe i zakupy gotówkowe wspierały popyt mieszkaniowy W 3q16 wartość nowoudzielonych kredytów wyniosła 9,6 mld zł mniej o 8,8% q/q, na poziomie zbliżonym do 3q15 (-,3% r/r/) Prawie 47% kredytów ogółem w miastach udzielono w 3q16 łącznie w trzech aglomeracjach (Warszawie, aglomeracji katowickiej i Wrocławiu), o 7 pp mniej niż 2q16 (mniejszy udział Warszawy) 12 1 Wyk.13 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) mld zł 6, 5, 6, 5, Wyk.14 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* 4,87 8 4, 4, 3, , 2, 3, 2, 1,36 2,1 2 1, 1, 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 wartość nowych umów w kwartale (L) liczba nowych umów (P),, 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 3q15 1q16 3q16 średnie oprocentowanie średnia marża źródło: AMRON na podstawie ofert banków; * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% 3 Bazy AMRON-SARFiN zasilane przez 19 banków; dane reprezentatywne dla ok. 95% rynku kredytów dla klientów indywidualnych. 9

10 nują kredyty o zapadalności powyżej 25 lat (64,7%). Kredyty złotowe stanowiły 98,4% nowoudzielonych ogółem (98,6% w 2q16); od kredyty denominowane w walutach obcych są dostępne tylko dla zarabiających w danej walucie. Na koniec września 216 r. wg danych NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 329,4 mld zł (skorygowane o kurs walutowy); udział kredytów walutowych w ogółem wynosił 3% (-4,4 pp wobec czerwca 216). Kredyty zagrożone stanowiły 2,9% kredytów mieszkaniowych ogółem (bz. wobec czerwca 216), w przypadku kredytów w CHF 3,7% (3,6% na koniec czerwca 216). Na tle zagrożonych kredytów konsumpcyjnych dla ludności (12,3% kredytów konsumpcyjnych ogółem na koniec września 216) jest to dobry poziom wskaźnika. Wartość kredytów zagrożonych udzielonych na cele mieszkaniowe wynosiła 11,3 mld zł na koniec września 216 i zmalała (-5,4% r/r); w przypadku kredytów w CHF wzrosła (2,1% r/r). program MdM (uruchomiony na pięć lat, tj. do końca 218 r.); znaczenie programu słabnie, w 3q16 dofinansowanie wniosków z MdM zmalało q/q o połowę (152 mln zł vs. 35 mln zł w 2q16 i rekordowe 391 mln w 4q15). Z uwagi na wykorzystanie limitu środków przewidzianych w programie na 216 r (w marcu, po wykorzystaniu 95% limitu) oraz na 217 r. (przy wykorzystaniu 5% z przewidzianych 746 mln zł na 217), BGK wstrzymał przyjmowanie wniosków z terminem wypłaty z Funduszu Dopłat zaplanowanym na 216 r. i 217 r. (wznowienie przyjmowania tych wniosków od ). Z kwoty na 218 r. (762 mln zł) do r. wykorzystano 13,2%. Taka sytuacja oznacza wyhamowanie oddziaływania programu na rynek wtórny (kredytobiorcy oczekują wsparcia finansowego na bieżąco na etapie finalizowania zakupu); w przypadku rynku pierwotnego, gdy mieszkanie jest w budowie, późniejszy odbiór dofinansowania jest akceptowalny dla kredytobiorcy. Łącznie za pośrednictwem 14 banków, które podpisały umowę z BGK na udział w MdM, od początku funkcjonowania programu do BGK złożono 73,7 tys. wniosków o dofinansowanie na kwotę 1,8 mld zł. Średnie dofinansowanie wyniosło ok. 25 tys. zł. Na koniec września 216 r. kredyty walutowe stanowiły 3% zadłużenia ogółem z tytułu kredytów mieszkaniowych (o 4 pp mniej niż na koniec czerwca 216). W 3q16 słabsze znaczenie MdM jako czynnika generującego popyt na mieszkanie z uwagi na kończące się limity środków na kolejne lata (wyczerpane środki na wypłaty w latach ; wykorzystane 13% limitu na 218 r.) Średnie dofinansowanie w ramach MdM to ok. 25 tys. zł Wyk.15 Wartość nowoudzielonych kredytów w największych miastach q13 1q14 3q14 1q15 3q15 1q16 3q16 źródło: ZBP (bazy AMRON-SARFiN) pozostałe miasta Łódź Szczecin Poznań Trójmiasto Kraków Wrocław aglomeracja katowicka Warszawa Wyk.16 Wykorzystanie rocznego limitu na wsparcie z MdM (na ) źródło: BGK mln zł 34,5% 84,7% 96,1% 48,7% 13,2% Wykorzystane środki z ustalonego rocznego limitu wsparcia finansowego Niewykorzystane środki 1

11 zakupy mieszkań finansowane gotówką to zakupy o charakterze inwestycyjnym (motyw nabywania mieszkania wzmacniający się w niepewnych czasach; na rynku pierwotnym w 6 największych aglomeracjach szacunkowo w ostatnich kwartałach ok.2% mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych) oraz zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym na rynku pierwotnym, po sprzedaży poprzedniego mieszkania na rynku wtórnym). Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu, pomimo ryzyk prawnych związanych z ochroną lokatora; wg szacunków NBP zakupy gotówkowe w ostatnich kwartałach finansują ok. 6%-65% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach zainteresowanie wynajmem - inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem była nadal konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych - lokaty bankowej czy obligacji skarbowych. Rosnące stawki wynajmu przy stabilnych cenach mieszkań podtrzymywały tendencję wzrostową stopy zwrotu z wynajmu mieszkań w dużych miastach (por. roz.7, wyk. 5 dla poszczególnych miast). Szacunki opłacalności najmu wymagają zastrzeżenia pomijania istotnego ryzyka prawnego wynajmu mieszkania (koszty ew. eksmisji), małej płynności mieszkania (długi okres wychodzenia z inwestycji), ryzyka spadku cen, jak i kosztów transakcyjnych (opłat sądowych, notarialnych i podatkowych, czy przygotowania mieszkania do wynajmu), które długookresowo zmniejszają realizowany zysk z wynajmu. zachowania konsumentów monitoring transakcji przez Metrohouse wskazuje, że w Warszawie średni upust od ceny wyjściowej na rynku wtórnym we wrześniu październiku 16 utrzymywał się na poziomie ok. 1% (-1,2 pp wobec maja-sierpnia 16), przy czym podczas ekspozycji oferty na rynku jej cena bywa kilkukrotnie obniżana, co ogranicza możliwość negocjacji na etapie finalizowania umowy. Średni czas sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie w tym okresie skrócił się do 86 dni ( w okresie maj - sierpień 216 r.). Taka sytuacja wskazuje na ożywiony rynek wtórny. Pozycja sprzedających jest mocna, niemniej kupujący mają jednocześnie duży wybór. Zakupy mieszkań za gotówkę w dalszym ciągu ważnym czynnikiem generującym popyt na mieszkania Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem nadal konkurencyjna wobec lokaty bankowej Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny należały: kontynuowany, ale słabszy r/r, wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 3q16 oddano 38,6 tys. mieszkań (3,2% r/r vs. 12,6% r/r w 2q16), w tym deweloperskich 18,6 tys. (tj. 13% r/r vs. 38% r/r w 2q16). Mieszkania deweloperskie stanowiły 48% wybudowanych ogółem w 3q16 (+4,2 pp r/r). W 1 największych miastach (tj. o liczbie mieszkańców powyżej 3 tys.) w 3q16 łącznie oddano do użytku 12,3 tys. mieszkań (1,8 tys. w 3q15). Wzrost liczby oddawanych mieszkań zwolnił (13,5% r/r vs. 31,7% w 2q16). Liczba mieszkań oddanych do użytku w tej grupie miast wzrosła najbardziej w Szczecinie (+223% r/r), Krakowie (+121% r/r) i Warszawie (+32% r/r), natomiast najbardziej zmalała w Łodzi (-67% r/r), Bydgoszczy (-37% r/r) i Poznaniu (-26% r/r). niewielki spadek liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem (-2,9% r/r vs. 7,2% r/r w 2q16), w przypadku mieszkań deweloperskich po 1 kwartałach wzrostu Kontynuowany wzrost podaży nowych mieszkań Spadek liczby rozpoczynanych mieszkań deweloperskich w 3q16 (-9,2% r/r) po 1 kwartałach wzrostu; w przypadku mieszkań ogółem niewielki spadek (-2,9% r/r vs. 7,2% r/r w 2q16); osłabienie wzrostu liczby wydanych pozwoleń na budowę 11

12 25 2 Wyk.17 Mieszkania oddawane do użytku i rozpoczynane (średnia ruchoma z lat ) tys. Wyk.18 Wskaźnik koniunktury produkcji deweloperskiej (mieszkania rozpoczęte minus oddane) i pozwolenia w poprzednich czterech kwartałach tys q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 źródło: GUS oddane bez deweloperów rozpoczęte bez deweloperów oddane deweloperskie rozpoczęte deweloperskie -4 3q6 3q 7 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 mieszkania rozpoczęte minus oddane w poprzednich 4 kwartałach suma pozwoleń z ostatnich 4 kwartałów źródło: obliczenia własne na podstawie GUS spadek o 9,2% r/r (vs. wzrost o 9,8% r/r w 2q16); w 3q16 liczba mieszkań rozpoczętych przez deweloperów wynosiła 2,5 tys. (vs. 26,5 tys. w 2q16 i średnio ok.19,9 tys. kwartalnie w ostatnich 1 kwartałach). Nastąpiło osłabienie wzrostu liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (8,4% r/r vs. 17% r/r w 2q16, w przypadku deweloperów odpowiednio 4,9% r/r i 2% r/r). wskaźnik koniunktury deweloperów (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku) w 3q16 wskazuje na jeszcze wysoką liczbę mieszkań oddawanych do użytku (dużo zaawansowanych projektów); jednocześnie powoli malejąca liczba mieszkań w trakcie budowy może oznaczać dostosowanie podaży do oczekiwanego słabszego popytu w dalszych kwartałach. Jednocześnie kontynuowana tendencja wzrostu liczby pozwoleń na budowę, warunkujących ciągłość procesów inwestycyjnych, oznacza pozytywną ocenę perspektyw przez deweloperów. duża oferta mieszkań do sprzedaży (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) w 3q16, przy niewielkim spadku liczby sprzedanych Wskaźnik koniunktury deweloperów sygnalizuje nadal ożywiony rynek; jednocześnie nieco mniejsza liczba mieszkań w budowie może oznaczać dostosowanie podaży do oczekiwanego słabszego popytu Duża oferta deweloperska mieszkań do sprzedaży Wyk.19 Oferta mieszkań deweloperskich oraz liczba kwartałów niezbędnych do wyprzedaży oferty wg REAS Wyk.2 Struktura oferty deweloperskiej w ostatnich 4. kwartałach wg deklarowanej daty oddania projektu 1 kwartały Oferta mieszkań do sprzedaży (P) Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (L) tys. 6 3q q q16 4q q15 2 1q13 3q13 1q14 3q14 1q15 3q15 1q16 3q do po 217 źródło: REAS, dane zagregowane dla 6 aglomeracji 12

13 mieszkań (-6,3% q/q) i mniejszej liczbie mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (- 2,1% q/q). Wg monitoringu REAS rynków mieszkaniowych w 6 aglomeracjach 4 w 3q16 sprzedano 14,1 tys. mieszkań (15,1 tys. w 2q16) i wprowadzono do sprzedaży 14,2 tys. mieszkań (17,7 tys. w 2q16). Łącznie w ostatnich czterech kwartałach sprzedano 58 tys. mieszkań - wg monitoringu REAS jest to najwyższy odnotowany w kolejnych 12 miesiącach wolumen sprzedaży. Liczba gotowych niesprzedanych mieszkań maleje W 3q16 liczba transakcji po ośmiu kwartałach wzrostu zmalała, nastąpiła zmiana tendencji na malejącą. Spadek liczby transakcji wiąże się m.in. z malejącą liczbą mieszkań nabywanych z dopłatą MdM, w przypadku monitorowanych 6 aglomeracji mieszkania z dopłatą stanowiły 8,4% wszystkich sprzedanych mieszkań (vs.19% w 2q16). Liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży utrzymuje się od 2 lat na poziomie tys. mieszkań, brak istotnych problemów z zapasem niesprzedanych mieszkań (w 6 aglomeracjach spadek o 8,4% q/q i o 2% r/r) sygnalizuje elastyczne dostosowanie oferty deweloperskiej do sytuacji rynkowej. W porównaniu z 2q16 zmiany oferty w 3q16 w poszczególnych aglomeracjach były niewielkie (por. roz.7; tab.7), wyróżnia się jedynie Wrocław ze spadkiem oferty o 7,7% q/q. Od 2 lat ok tys. mieszkań w ofercie deweloperskiej Tab.1 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Mieszkania Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* % pow.objętej miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego Przeciętna pow. mieszkań oddawanych do użytku Mieszkania oddane do użytku ogółem q16 1-3q16 1-3q15=1 Warszawa , , ,4 Kraków , , ,9 Łódź , , ,6 Wrocław , , ,1 Poznań , , ,1 Gdańsk , , ,7 Szczecin , , ,9 Bydgoszcz , , ,3 Lublin , , ,5 Katowice , , ,1 Białystok , , ,8 Toruń , , ,8 Kielce , , ,9 Rzeszów , , ,3 Olsztyn , , ,6 Gorzów Wlp , , ,7 Opole , , ,6 Zielona Góra , , ,3 uwaga: * liczba mieszkań na 1 osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na 1 osób źródło: Bank Danych Lokalnych GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I-IIIQ 216, US Wrocław, 3 listopada Rynek mieszkaniowy w Polsce, III kwartał 216, REAS, październik

14 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali Nieruchomości Mieszkaniowe 1. Kos zty budowy wybranych o biektów budownictw a jedno- i wielorodzinnego w 3q16 Ramka 1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 3q16 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 3q16 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 2,6 3,1 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 8-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z najwyższym udziałem (2%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (33-44%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (21-29%). W strukturze ceny obiektu 51 65% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 17-25% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2,3%, koszty pośrednie to 13-18%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,4-4,7%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w 3q16 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. p.u instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 3q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna zerowy Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 3q16 wg danych SEKOCENBUD ok. 2,5 4,5 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 11-16% droższa). Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczbę garaży (więcej informacji w główce tabel na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok % kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (16%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (3-46%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (13-22%). W strukturze ceny obiektu 52 6% to koszty materiałów; 13-21% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 3-9% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 14-17%. Zysk wykonawcy szacowany na ok. 3,9-4,6%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 3q16 wg stawek kosztorysowych* zł m kw. pu instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej*wybranych typów budynków wielorodzinnych w 3q % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, III kwartał 216, SEKOCENBUD 14

15 Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok.15-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia działki budowlanej, stanu jej uzbrojenia, jak i wielkości (liczba kondygnacji) wznoszonego obiektu. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału wg badań własnych Emmerson Evaluation w 215 r. sięgała w Warszawie 34%, w Krakowie i Wrocławiu 28-29%. Region Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 3q16 Dom jednorodzinny wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego Dom jednorodzinny wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 Dom jednorodzinny wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,7 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, III kwartał 216 r., zeszyt 5/216 (1672), SEKOCENBUD Region Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 3q16 Budynek mieszkalny wielorodzinny 4 kondygnacje podpiwniczony budownictwo socjalne Budynek mieszkalny wielorodzinny, 4 kondygnacje garaż podziemny Budynek mieszkalny wielorodzinny 5 kondygnacji 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny stan deweloperski Budynek mieszkalny wielorodzinny 5/1 kondygnacji garaż podziemny (2 kodygn.) apartamentowiec stan deweloperski 258,3 m kw. p.u m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u ,65 m kw. p.u. 258 mieszkań mieszkania 56 mieszkań 146 mieszkań lokal usługowy dla osob. 283 miejsca garażowe Mazowieckie Warszawa Małopolskie Łódzkie Dolnośląskie Wielkopolskie Pomorskie Zachodnio-pomorskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Śląskie Podlaskie Świętokrzyskie Podkarpackie Warmińsko-mazurskie Opolskie uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 15

16 Czas wyprzedaży oferty w kwartałach (relacja liczby mieszkań będących w ofercie na koniec kwartału do średniej sprzedaży w ostatnich czterech kwartałach) wskazuje na w dalszym ciągu szybką komercjalizację, wskaźnik na 6 największych rynkach utrzymuje się w okresie ostatnich trzech kwartałów na poziomie 3,5-3,6. W strukturze oferty wg deklarowanej przez dewelopera daty oddania projektu (por. Wykres 2) wzrasta udział mieszkań później oddawanych do użytku, co oznacza duży portfel mieszkań rozpoczętych w kontekście pozytywnie ocenianej koniunktury na rynku. W 3q16 deweloperzy deklarowali 74,2% projektów oddawanych po 216 r. (vs. 66% na koniec 2q16 i 53% na koniec 1q16), na koniec 3q16 mieszkania oddane do użytku do 215 r. stanowiły 6,7% oferty deweloperskiej (vs. odpowiednio 9% i 13%); 19% projektów będzie oddawane w 216 (vs. odpowiednio 25% i 34%). W 3q16 koszty budowy obiektów mieszkaniowych były stabilne ceny materiałów zużywanych w budownictwie nie zmieniły się istotnie, koszty budowy domów i budynków mieszkalnych były mniejsze r/r o,5-,6%. W 216 r. ceny materiałów i robót budowlanych nadal są czynnikiem stabilizującym ceny nieruchomości mieszkaniowych. Wg prognozy SEKOCENBUD w perspektywie dwóch lat zmiany cen nie przekroczą 2,7% (1q15=1). Zarysowana tendencja wzrostowa wynika z oczekiwanego wzrostu stawek robocizny (efekt malejącego bezrobocia i wzrostu minimalnej stawki godzinowej); ceny materiałów budowlanych zużywanych w budownictwie nie zmienią się znacząco (duża podaż materiałów i konkurencja na rynku). Średnia dostępność mieszkania (czyli liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach wojewódzkich w 3q16 utrzymywała się na poziomie poprzedniego kwartału, wskaźnik lekko zmalał jedynie w Katowicach. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,2) i Łódź (1,5), najmniejsza jest w Warszawie (,74) i Krakowie (,77). W okresie ostatnich 9 lat dostępność mieszkania w miastach wojewódzkich średnio wzrosła o 48% (tj. o ok.,3 m kw.). W ofercie deweloperskiej dominuje (i wzrasta) udział mieszkań z rozpoczętych projektów, z przewidywanym oddaniem do użytku w 217 r. i później. Wg prognozy SEKOCENBUD w perspektywie 217 r. oczekiwana tendencja wzrostowa kosztów płacowych W 3q16 dostępność mieszkania utrzymywała się w tendencji wzrostowej; na przestrzeni ostatnich 9 lat średnio wzrosła o 48% Wyk.21 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych po 3q lat ,5 -,5-1 -1,5 % jednorodzinny bez podpiwniczenia wielomieszkan. 5 kondygn. -2 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 źródło: Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, GUS, wrzesień 216, oraz analogiczna publikacja z lat Wyk.22 Prognoza zmian cen domów, materiałów i sprzętu budowlanego wg SEKOCENBUD q15=1 ceny materiałów zużywanych w budownictwie ceny pracy sprzętu budowlanego ceny budynków wielorodzinnych ceny domów jednorodzinnych 1 1q15 2q15 3q15 4q15 1q16 2q16 3q16 4q16 1q17 2q17 3q17 4q17 źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, I kwartał 216 r., z.18/216 (164), SEKOCENBUD 16

17 Tab.2 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (% na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw 1-3q15 1-3q16 1-3q16 1-3q15=1, Warszawa 3,7 3, ,4 Kraków 4,6 3, ,2 Łódź 9,9 8, ,8 Wrocław 3,5 3, ,1 Poznań 2,5 2, 48 16,6 Gdańsk 4,5 3, ,2 Szczecin 7,4 5, ,2 Bydgoszcz 5,7 4, ,3 Lublin 8, 7, ,5 Katowice 3,9 3, ,6 Białystok 1,9 9, ,7 Kielce 8,4 7, ,7 Toruń 7,1 6, ,5 Rzeszów 7,3 6, ,1 Olsztyn 5,9 5, ,2 Gorzów Wlp. 4,8 3, ,9 Opole 5,3 4, , Zielona Góra 6,7 4, ,7 źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.28 [w:] Wrocław, sytuacja społeczno-gospodarcza, I-IIIQ 216, US Wrocław, 3 listopada 216 Wyk.23 Dostępność mieszkań (liczba metrów za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1,5 1,2,9,6,3 3q8 3q9 3q1 3q11 3q12 3q13 3q14 3q15 3q16 Warszawa Kraków Wrocław Gdańsk Poznań Katowice Łódź źródło: dane WUS i NBP 4. Trendy demograficzne Czynniki demograficzne należą do fundamentalnych przesłanek kształtowania się popytu mieszkaniowego (i pośrednio cen mieszkań). Prognoza ludności Polski do 25 r. sygnalizuje stopniowy spadek liczby ludności w efekcie zmian intensywności urodzeń i zgonów oraz migracji ludności. Stopniowy spadek liczby ludności Polski na skutek zmian intensywności urodzeń i zgonów oraz migracji Wyk.24 Prognoza ludności ogółem wg funkcjonalnych grup wieku Wyk.25 Prognoza zmiany liczby ludności w województwach w 225 w porównaniu z mln mln źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień 215 ogółem (P) przedprodukcyjny (L) pierwsze mieszkanie (2-35;L) mobilny (18-44;L) niemobilny (L) poprodukcyjny (L) Zachodniopomorskie Wielkopolskie Warmińsko-mazurskie Świętokrzyskie Śląskie Pomorskie Podlaskie Podkarpackie Opolskie Mazowieckie Małopolskie Łódzkie Lubuskie Lubelskie Kujawsko-pomorskie Dolnośląskie tys źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień

18 Wyk.26 Prognoza zmiany liczby ludności w miastach wojewódzkich w 225 w porównaniu z tys. źródło: Prognoza demograficzna GUS, wrzesień 215 Zielona Góra Opole Gorzów Wlp. Olsztyn Rzeszów Kielce Toruń Białystok Katowice Lublin Bydgoszcz Szczecin Gdańsk Poznań Wrocław Łódź Kraków Warszawa Wyk.27 Liczba ludności w wieku 2-35 lat (potencjalni nabywcy pierwszego mieszkania) mln źródło: World Population Prospects, the 215 Revision, Population Division, UN W perspektywie 225 r. ubytek wobec 215 r. wyniesie 677 tys. osób (spadek o 913 tys. w miastach i wzrost o 236 tys. na wsi). W 225 r. populacja obszarów miejskich będzie stanowiła 96% populacji miejskiej z 215 r., w perspektywie 25 r. zmaleje do 81%. Do 22 r. roczny spadek ludności miejskiej będzie wynosił ok. 88 tys. rocznie, po 22 r. spadek wzrośnie do 1 tys. rocznie. W 225 r. ubytek ludności wobec 215 wyniesie ok. 72 tys., w grupie wiekowej potencjalnych kandydatów na pierwsze mieszkanie spadek ludności w tym okresie wyniesie 2,3 mln (tj. - 27,5%). Zmiany liczby ludności do przebiegają z różnym nasileniem regionalnym. W 12 województwach spadek ludności jest prognozowany od 215 r., w 4 województwach będzie jeszcze obserwowany okresowy wzrost liczby ludności - są to województwa wielkopolskie (do 223), małopolskie (do 226), pomorskie (do 227) oraz mazowieckie (do 228); w województwach tych są zlokalizowane największe aglomeracje. W perspektywie 25 r. oczekiwany spadek liczby ludności wystąpi w 15 województwach, jedynie w województwie mazowieckim w całym okresie objętym prognozą liczba ludności będzie większa niż obecnie. Wyk.28 Liczba mężczyzn na 1 kobiet w wieku Wyk.29 Współczynnik obciążenia demograficznego osobami starszymi 66+ vs. (18-65).6 W latach grupa wiekowa potencjalnych nabywców pierwszego mieszkania (2-35 lat) zmaleje o 2,3 mln osób, tj. o 27,5%. W perspektywie prognozy postępujący spadek liczby ludności w większości województw, jedynie w 4 województwach przez kilka lat oczekiwany wzrost liczby ludności źródło: World Population Prospects, the 215 Revision, Population Division, UN 18

19 Polska weszła w fazę starzenia się społeczeństwa, które oznacza zwiększenie odsetka osób starszych przy jednoczesnym zmniejszaniu się odsetka dzieci. Wg kryterium ONZ za starą uważa się populację, w której udział ludności w wieku 65+ przekracza 7%, poziom powyżej 1% jest fazą zaawansowanej starości społeczeństwa. W Polsce w perspektywie 225 r. liczebność grupy 65+ wzrośnie o 2,5 mln osób, udział osób starszych zbliży się do 24% w miastach i 19% na obszarach wiejskich. Zdecydowany wzrost grupy 65+ występuje już w pierwszych latach prognozy, zasilają ją roczniki wyżu z lat 5. zmiana liczebności tej grupy wiekowej pokrywa się z falowaniem wyżów i niżów urodzeń. Starzenie się społeczeństwa oznacza zmianę struktury wg grup funkcjonalnych wieku maleje udział osób w wieku produkcyjnym (w tym wieku mobilnym 18-44), wzrasta współczynnik obciążenia demograficznego (osób w wieku aktywności zawodowej dziećmi i osobami starszymi). Te tendencje demograficzne niosą zasadnicze konsekwencje dla sytuacji mieszkaniowej (por. Tab.4). Generalnie oznaczają poprawę wskaźników ilościowych sytuacji mieszkaniowej i jednocześnie zmiany jakościowe struktury popytu na mieszkania. Poprawa wskaźników ilościowych sytuacji mieszkaniowej i zmiany struktury popytu na mieszkania na skutek prawdopodobnych zmian demograficznych Tab.3 Wpływ tendencji demograficznych na sytuację mieszkaniową Uwarunkowania demograficzne Malejąca liczba ludności (przede wszystkim miejskiej) na skutek naturalnych procesów starzenia się społeczeństwa oraz migracji Wzrost liczby i udziału małych gospodarstw (1- i 2- osobowych) w liczbie gospodarstw ogółem w efekcie starzenia się społeczeństwa, jak i zmian kulturowych (wcześniejsze decyzje o usamodzielnianiu się, późniejsze macierzyństwo, wzrost liczby osób pozostających w związkach partnerskich) Rosnąca liczba starszych pełnych (kobieta i mężczyzna) gospodarstw Wzrost współczynnika obciążenia demograficznego osobami starszymi Wzrost poziomu wykształcenia społeczeństwa Skutki dla sytuacji mieszkaniowej poprawa ilościowa sytuacji mieszkaniowej, syntetycznie widoczna w poprawie nasycenia zasobem mniejsza grupa potencjalnych nabywców pierwszego mieszkania (grupa wiekowa 2-35 lat) popyt na mieszkania w istotnej mierze określony przez potrzeby wymiany mieszkań zaspokajanie popytu mieszkaniowego realizowane z udziałem środków z pracy za granicą zmiana struktury popytu na mieszkania w kierunku wzrostu popytu na małe mieszkania, jak i mieszkania dostosowane do potrzeb osób w podeszłym wieku możliwe osłabienie podaży większych mieszkań związanej z wymianą mieszkania na mniejsze w kontekście samotnej starości kobiet popyt na większe mieszkania w starszych grupach wiekowych, silniej odczuwany już od 215 r.; wzrost popytu na mieszkania dostosowane do potrzeb osób w podeszłym wieku 5, szczególnie potrzeb osób w wieku powyżej 7 lat na mieszkania określane jako mieszkania serwisowane" (z ofertą wspomagania - pomocą domową i doraźną opiekę zdrowotną) dla dojrzałych seniorów (7-8 lat) oraz na mieszkania opiekuńcze" (stała opieka i pielęgnacja w formie rodzinnej i instytucjonalnej) dla sędziwych seniorów (powyżej 8 lat) wzrost aspiracji mieszkaniowych, widoczny w oczekiwaniach kupujących odnośnie standardu wielkości i wyposażenia mieszkania, 5 Budownictwo senioralne w Polsce, Perspektywy rozwoju, REAS