Niniejszy raport został przygotowany przez specjalistów portalu nieruchomości KRN.pl. Raport KRN.pl: ANALIZA RYNKU SPRZEDAŻY W KRAKOWIE W I KWARTALE 2008 r. Niniejszy raport został przygotowany przez specjalistów portalu nieruchomości KRN.pl.
Wprowadzenie Mamy przyjemność zaprezentować Państwu Raport z krakowskiego rynku nieruchomości w I kwartale 2008 r. wraz z przewidywaniami na II kwartał roku 2008. Jest to już kolejny z serii raportów z rynku nieruchomości opracowany przez zespół portalu KRN.pl. KRN Media nieprzerwanie od 1994 r. monitoruje rynek nieruchomości, będąc jednocześnie wydawcą największego i najbardziej liczącego się w Małopolsce periodyku branżowego Krakowski Rynek Nieruchomości. KRN Media jest również właścicielem czołowego ogólnopolskiego branżowego portalu nieruchomościowego KRN.pl. Portal KRN.pl, mający około 2 mln odsłon miesięcznie, zawiera najpełniejszą i najbardziej szczegółową bazę ofert sprzedaży i wynajmu nieruchomości z rejonu Małopolski. W maju 2008 r. w portalu KRN.pl liczba ofert z Krakowa i okolic tak z rynku pierwotnego, jak i wtórnego przekroczyła 57 tys. Jest to efektem stałej współpracy z ponad 300 małopolskim biurami i agencjami nieruchomości, a także z ok. 180 deweloperami. Całość danych liczbowych przedstawionych w niniejszym raporcie opiera się na analizie ofert prezentowanych w portalu KRN.pl w pierwszych trzech miesiącach 2008 r. Odnotowaliśmy 8167 unikalnych, pierwszy raz oferowanych do sprzedaży, nieruchomości z rynku wtórnego. Tym samym podstawę do określenia średniej ceny mieszkań w danym miesiącu stanowiły tylko nowo oferowane nieruchomości, a nie wszystkie, które w danym miesiącu były wystawione na sprzedaż. Przyjęcie tego systemu obliczania to najlepszy sposób na zobrazowanie, jak w danych miesiącach zmieniały się ceny. Podstawą do obliczenia średnich kwartalnych w niniejszym raporcie jest średnia wszystkich ofert dodanych do analizowanej bazy pomiędzy pierwszym stycznia a końcem marca 2008 r. Należy mieć na uwadze fakt, że prezentowane ceny to tzw. ceny ofertowe, a nie ceny transakcyjne. Szacuje się, że obecnie ceny transakcyjne są niższe od ofertowych średnio o 6-8 proc. Liczba ofert na portalu KRN.pl w I kwartale 2008 r. dla miasta Krakowa 3500 3000 2805 2841 2500 2364 2000 1500 1000 500 Wychodzimy z założenia, że głos ludzi, którzy każdego dnia zawodowo stykają się z lokalnym rynkiem nieruchomości, będzie niezwykle istotny nie tylko przy ocenie okresu minionego, ale i próbie odpowiedzenia sobie na pytanie, jak rynek będzie się rozwijał w obecnym i kolejnych kwartałach. Wykorzystany materiał został więc wzbogacony o wyniki ankiety przeprowadzonej w połowie kwietnia 2008 r. wśród 50 czołowych krakowskich biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Dzięki temu raport w zdecydowanie bardziej kompleksowy sposób opisuje rynek. 0 liczba ofert trend KRN Media Sp. z o.o. udziela zgody na publikowanie całego raportu lub jego części, z zastrzeżeniem, że zawsze będzie podana nazwa raportu (tj. Raport z krakowskiego rynku nieruchomości ) i źródło ( portal KRN.pl ) lub informacja, że dane pochodzą z raportu portalu KRN.pl.
3 Krakowski rynek nieruchomości w I kwartale 2008 r. Analiza cen krakowskich nieruchomości w pierwszych trzech miesiącach 2008 r. wskazuje na tendencję spadkową. Jest to kontynuacja trendu z ostatniego kwartału 2007 r., kiedy średnie ceny spadły z 8324 w październiku do 8031 zł w grudniu. W pierwszym kwartale dynamika spadków była znacznie mniejsza. Średnia cena dla Krakowa zmniejszyła się w ciągu całego I kwartału o 1,3 proc. W styczniu i lutym ceny praktycznie nie uległy zmianie. Zauważalną różnicę widać dopiero przy porównaniu cen w lutym z cenami marcowymi. Korekta cen na rynku wtórnym jest spowodowana m.in. sytuacją na rynku pierwotnym, gdzie już od kilku miesięcy można zauważyć spadki cen mieszkań oferowanych do sprzedaży. Deweloperzy prześcigają się w sposobach przyciągnięcia klienta, oferując różnego rodzaju promocje oraz obniżając swoje marże. Rynek pierwotny jest obecnie rynkiem klienta. Kształtowanie się ceny mieszkań w Krakowie w I kwartale 2008 r. 7896 7897 7790 ceny mieszkań trend Rynek wtórny był dotychczas znacznie bardziej konkurencyjny w porównaniu do rynku pierwotnego. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów związanych z jego wykończeniem i urządzeniem. W porównywalnej cenie można kupić kilkuletni lokal z rynku wtórnego w dobrym standardzie, który nadaje się od razu do zamieszkania. Taka sytuacja spowodowała spowolnienie na rynku pierwotnym, wydłużenie się czasu oczekiwania na klienta. W odpowiedzi na to część deweloperów zdecydowała się na nieznaczne obniżki cen. Zawirowania te nie pozostają bez wpływu na rynek wtórny, który także skorygował ceny o kilka procent. Koniec ostatniego kwartału 2007 r. nie zwiastował dalszych znacznych spadków cen nieruchomości. Wielu analityków pisało o stabilizacji, prognozując dalsze wolniejsze wzrosty cen. W międzyczasie doszło jednak do kolejnych podwyżek stóp procentowych dokonanych przez RPP. Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych może spowodować spadek popytu na rynku z powodu większych problemów z otrzymaniem kredytu. Kredyty zdrożeją na tyle, że uzyskanie wymaganej zdolności kredytowej będzie bardzo trudne. Banki, widząc spadające ceny mieszkań, mogą również szacować wzrost ryzyka dla zabezpieczenia, jakim jest dla nich hipoteka nieruchomości. Stąd też część banków wycofuje się z oferty kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich, które do tej pory stanowiły najbardziej atrakcyjną ofertę na rynku. Jest więc kilka symptomów, które po pewnym czasie mogą stać się samospełniającą się przepowiednią i rynek nieruchomości w Polsce będzie przeżywał prawdziwe cenowe turbulencje w nadchodzących miesiącach.
4 Ceny mieszkań a liczba pokoi W I kwartale 2008 r. ceny spadały w przypadku mieszkań 1-pokojowych oraz 2- pokojowych. W przypadku mieszkań 3- i 4-pokojowych oraz większych można było obserwować delikatne wzrosty, które świadczą o pewnej stabilności cen dla lokali o większej liczbie pomieszczeń. 1-pokojowe > spadek o 2,1 proc. (I III 2008 r.) Kształtowanie się ceny mieszkań 1-pokojowych w Krakowie w I kwartale 2008 r. 8102 8094 7933 Ceny mieszkań 1-pokojowych spadły o około 2 proc. w ciągu całego kwartału. Podobną dynamikę spadków odnotowaliśmy w ostatnich miesiącach 2007 r. Mieszkania 1-pokojowe stanowiły w I kwartale 2008 r. 15 proc. wszystkich ogłoszeń nieruchomości. Należy zauważyć, że jest to kolejny miesiąc, w którym ceny lokali 1-pokojowych spadły. Jest to interesujące, szczególnie że ofert mieszkań 1- pokojowych jest niewiele, a pośrednicy nieruchomości uważają, że takie lokale cieszą się dużą popularnością. Średnia kwartalna cena mieszkania 1-pokojowego wynosiła w tym okresie 8043 zł. 2-pokojowe > spadek o 2,1 proc. (I III 2008 r.) Kształtowanie się ceny mieszkań 2-pokojowych w Krakowie w I kwartale 2008 r. 8093 8087 7920 Podobnie jak w przypadku mieszkań 1-pojowych, również lokale 2-pokojowe odnotowały spadek w pierwszych miesiącach 2008 r. Średnio za mieszkanie 2- pokojowe trzeba było w tym okresie zapłacić 8033 zł. Lokali 2-pokojowych jest zdecydowanie najwięcej z całej bazy unikalnych ogłoszeń oferowanych w portalu KRN.pl stanowią one aż 42 proc. całej bazy ofert. Na obniżenie się cen może wpływać właśnie duża podaż podobnych lokali. Oferenci, widząc dużą konkurencję, obniżają ceny, starając się tym samym przyciągnąć uwagę klientów. Średnia kwartalna cena mieszkania 1-pokojowego wynosiła w tym okresie 8043 zł.
5 3-pokojowe > wzrost o 0,3 proc. (I III 2008 r.) Kształtowanie się ceny mieszkań 3-pokojowych w Krakowie w I kwartale 2008 r. 7871 7854 7895 Inaczej niż w przypadku mieszkań mniejszych ceny lokali 3-pokojowych praktycznie nie zmieniły się w ciągu całego kwartału. Wzrost na poziomie 0,3 proc. jest zbyt mały, żeby móc mówić o silnej tendencji wzrostowej dla mieszkań dużych. Ceny lokali 3-pokojowych wahają się zdecydowanie najsłabiej. W lutym lekko wzrosły (o 0,2 proc. w porównaniu do stycznia), ale już w marcu obserwować można spadek cen mieszkań o 0,5 proc. Warto przypomnieć, że w IV kwartale 2007 r. spadki cen były najgwałtowniejsze właśnie w przypadku mieszkań 3-pokojowych. Ceny spadały wówczas o 4,4 proc. i 1,3 proc. kolejno w listopadzie i grudniu. W I kwartale 2008 r. średnia kwartalna cena dla mieszkań 3-pokojowych wyniosła 7873 zł. 4-pokojowe i większe > wzrost o 0,7 proc. (I III 2008 r.) Kształtowanie się ceny mieszkań 4-pokojowych i większych w Krakowie w I kwartale 2008 r. 7738 7976 7794 Średnia kwartalna mieszkań 4-pokojowych i większych wyniosła w I kwartale 2008 r. 7837 zł. Jest to niewiele mniej od średniej ceny mieszkań 3-pokojowych. Podaż mieszkań największych jest zdecydowanie najmniejsza tylko 9 proc. z całkowitej bazy ogłoszeń stanowią oferty mieszkań 4-pokojowych i większych. Pierwsze miesiące 2008 r. charakteryzowały się zauważalnymi wahaniami ceny dla tego segmentu mieszkań. W lutym odnotowaliśmy wzrost cen mieszkań o 3,1 proc., a już w marcu spadek o 2,3 proc. Ostatecznie cena ustabilizowała się w marcu na poziomie 7794 zł, co oznacza wzrost ceny w porównaniu ze styczniem o 0,7 proc.
6 Ceny a położenie Najważniejszą determinantą ceny nieruchomości jest lokalizacja. Liczba pokoi nie ma takiego znaczenia jak położenie. Cenowy ranking dzielnic w I kwartale 2008 r. nie różni się specjalnie od tego z ostatnich miesięcy 2007 r. Wciąż najdroższe są dzielnice położone w centrum Krakowa oraz w zachodniej części miasta. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że ceny mieszkań również w drogich dzielnicach spadły na Starym Mieście średnia kwartalna cena mieszkania spadła o ponad 200 zł, a w dzielnicy Zwierzyniec o prawie 450 zł na metrze kwadratowym. W IV kwartale różnica pomiędzy najdroższą dzielnicą a najtańszą wynosiła 6093 zł. W I kwartale amplituda wahań spadła zaś do 5736 zł. Jest to kolejny symptom stabilizującego się rynku w Krakowie. Trzecie miejsce wśród analizowanych dzielnic wciąż zajmuje Krowodrza średnia cena w tej dzielnicy to 8747 zł (8862 zł w IV kwartale 20007 r.). Najtańszą dzielnicą w I kwartale 2008 r. była Nowa Huta. Za mieszkanie w tej dzielnicy trzeba średnio zapłacić 5981 zł za m kw. Ceny mieszkań w Krakowie wg dzielnic w IV kwartale 2007 r. Stare Miasto 11717 Zwierzyniec 9942 Krowodrza 8747 Grzegórzki 8707 Bronowice 8556 Dębniki 7835 Prądnik Biały 7789 Swoszowice 7705 Łagiewniki - Borek Fałęcki 7476 Prądnik Czerwony 7455 Czyżyny 7337 Podgórze Mistrzejowice Wzgórza Krzesławickie Podgórza Duchackie Bieżanów - Prokocim Bieńczyce Nowa Huta 5981 6545 6511 6460 6405 6324 7258 źródło: opracowanie własne KRN.pl 5000 9000 10000 11000 12000
7 Najczęściej poszukiwane w Krakowie Najczęściej poszukiwanymi nieruchomościami w portalu KRN.pl były mieszkania 2-pokojowe. Aż 42 proc. wszystkich zapytań dotyczyło lokali tego typu. Na drugim miejscu w rankingu popularności znalazły się mieszkania 3-pokojowe, jednak zainteresowanie nimi było już o 10 proc. mniejsze. Na trzecim miejscu uplasowały się mieszkania 1-pokojowe, a na ostatnim mieszkania 4-pokojowe i większe. Popularność ofert w Krakowie w I kwartale 2008 r. 4 i więcej pokojowe 11% 3-pokojowe 32% 2-pokojowe 42% 1-pokojowe 14% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% źródło: opracowanie własne KRN.pl popularność ofert w Krakowie w I kwartale 2008 r. W ostatnim kwartale pośrednicy w obrocie nieruchomościami największe ożywienie odnotowali dla segmentu: działki 56% mieszkania 2-pokojowe 42% oferty komercyjne (lokale do wynajmu i sprzedaży) mieszkania 1-pokojowe domy jednorodzinne wolnostojące mieszkania 3-pokojowe oferty inwestycyjne (np. kamienice do remontu) domy szeregowe-bliźniacze mieszkania 4 i więcej-pokojowe 22% 22% 20% 18% 16% 16% 6% 14% źródło: opracowanie własne KRN.pl 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Oprócz badania popularności zapytań w wyszukiwarce nieruchomości portalu KRN.pl badaliśmy zainteresowanie poszczególnymi grupami lokali drogą ankietowania pośredników nieruchomości. Zapytani o ożywienie w ostatnim kwartale dla konkretnego segmentu pośrednicy wskazali obok działek właśnie mieszkania 2-pokojowe. Ponad 40 proc. ankietowanych uważa, że właśnie ta grupa lokali sprzedawała się najlepiej. Na mieszkania 1-pokojowe wskazało niewiele ponad 20 proc. pośredników. Nieco mniej respondentów (18 proc.) twierdzi, że spore ożywienie cechowało grupę lokali 3-pokojowych. Zdecydowanie najmniej klientów poszukiwało mieszkań 4-pokojowych i większych. Ponad połowa ankietowanych (56 proc.) uważa, że działki cieszyły się największą popularnością.
8 I kwartał 2008 r. okiem krakowskich pośredników Tradycyjnie jak co kwartał KRN przeprowadził wśród krakowskich pośredników w obrocie nieruchomościami badanie mające na celu zobrazowanie kondycji rynku. Biura i agencje nieruchomości, jako firmy branżowe znajdujące się najbliżej rynku, na podstawie liczby zawartych transakcji są w stanie najszybciej określić zmianę sytuacji na tymże rynku. Bardzo duże znaczenie ma również możliwość obserwacji zainteresowania ze strony klientów odwiedzających biura pośrednictwa i poszukujących nieruchomości do wynajmu czy kupna. Obrót w okresie od stycznia do marca pośrednicy oceniają średnio odpowiedziało tak aż 38 proc. ankietowanych. Jest to dokładnie tyle samo, co w przypadku odpowiedzi podsumowujących IV kwartał. O 1 proc. spadła liczba pesymistów, oceniających słabo obrót na rynku nieruchomości. Wzrosła natomiast liczba skrajnych optymistów, którzy są zadowoleni z sytuacji na rynku (4 proc. uważa, że obrót w IV kwartale był bardzo dobry). Podczas ostatniego badania żaden z pośredników nie zdecydował się uznać mijającego okresu za bardzo dobry. Podobnie jak w poprzednim opracowywanym raporcie rysuje się struktura popytu ze względu na standard mieszkań. Dominują tutaj przede wszystkim mieszkania w standardzie średnim ponad połowa pośredników uważa, że zainteresowanie takimi lokalami było największe. Wzrósł udział lokali w standardzie bardzo wysokim. Wynika z tego, że coraz silniejsza staje się grupa klientów zamożnych. Spadła natomiast sprzedaż mieszkań w standardzie bardzo niskim. Jakie mieszkania ze względu na standard wykończenia sprzedawały się najlepiej? Jak oceniacie Państwo obrót na wtórnym rynku nieruchomości w ostatnim kwartale? standard standard niski bardzo wysoki 30 % 4 % standard wysoki 28 % słabo 30 % bardzo dobrze 4 % dobrze 28 % 38 % standard średni 38 % średnio źródło: opracowanie własne KRN.pl
Opracowanie merytoryczne: Filip Jurczak analityk portalu KRN.pl Bartłomiej Burejza redaktor portalu KRN.pl Opracowanie graficzne: Tomasz Rupik