POLSKA RYNEK KOMERCYJNY DOBRA KONIUNKTURA NA RYNKU KOMERCYJNYM NOWI GRACZE NA RYNKU KAPITAŁOWYM
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE Zasoby powierzchni biurowej: 5,05 mln m ² Nowa podaż: 407.000 m ² w 21 projektach Powierzchnia biurowa w budowie: 674.000 m² Wolumen transakcji najmu: 755.000 m² Wskaźnik pustostanów: 14,2% całkowitych zasobów RYNEK MAGAZYNOWY Podaż powierzchni magazynowej w kraju 11,2 mln m 2 5,5 % współczynnik pustostanów Rekordowy wolumen wynajętej powierzchni ponad 3 mln m 2 RYNEK BIUROWY W REGIONACH Rekordowa nowa podaż: 477.000 m ² w 56 projektach Powierzchnia biurowa w budowie: 770.000 m² Wysoki poziom popytu: 577.000 m ² wynajęte w roku Wzrost pustostanów na większości rynków Bema Plaza, DEKA Immobilien, Wrocław 2
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE RYNEK INWESTYCYJNY Zainwestowany kapitał w nieruchomości komercyjne w Polsce 4,5 mld EUR 11% wzrost całkowitego wolumenu transakcji r-d-r Kompresja stóp kapitalizacji we wszystkich sektorach Ponad 80% wolumenu inwestycji przyciągnęły sektory handlowy i biurowy RYNEK HOTELOWY Rekordowy wskaźnik obłożenia pokoi hotelowych (I-IX ) 51,6 % Ponad 40 nowych obiektów oddanych do użytku Ponad 126.600 pokoi hotelowych na rynku Atrium Garden, Deka Immobilien, Warszawa RYNEK HANDLOWY Nowa podaż: 378.000 m 2 powierzchni handlowej oddane do użytku w roku, niemal o 40% mniej niż w poprzednim roku 576.000 m 2 w budowie, z czego ukończenie ponad 70% planowane w 2017 roku Wzrost nasycenia do: 252 m 2 /1.000 mieszkańców przekracza średnią europejską, ale nadal na niższym poziomie niż średnia w Europie Zachodniej 3
RYNEK BIUROWY W WARSZAWIE W roku na warszawskim rynku biurowym można było zaobserwować wzmożoną aktywność deweloperów. Ich działania przełożyły się na najwyższą w historii nową podaż, ale także dużą liczbę nowych inwestycji w budowie. Jest to odpowiedź na ożywiony popyt obserwowany na stołecznym rynku już od dwóch lat. Mimo wysokiego zapotrzebowania na powierzchnię biurową, odnotowano wzrost współczynnika pustostanów. Zasoby powierzchni biurowej: 5,05 mln m ² Nowa podaż: 407.000 m ² w 21 projektach Powierzchnia biurowa w budowie: 674.000 m² Wolumen transakcji najmu: 755.000 m² Wskaźnik pustostanów: 14,2% całkowitych zasobów Na koniec roku, całkowite zasoby biurowe w stolicy wynosiły ponad 5 mln m². W okresie od stycznia do grudnia minionego roku oddano do użytku ponad 407.000 m² powierzchni biurowej w 21 projektach. Tym samym rok okazał się rekordowy pod względem nowej podaży, która znacznie przekroczyła średnią zarejestrowaną w latach 2011-2015 (250.000 m²). Nienotowana dotychczas aktywność deweloperów doprowadziła do ukończenia w ubiegłym roku kilku wielkoskalowych projektów, m.in. Warsaw Spire A (59.100 m²), Gdański Business Center II (49.000 m²) czy Q22 (46.400 m²). Mimo intensywnego wzrostu nowej podaży, deweloperzy nie wstrzymują się z rozpoczynaniem kolejnych budów. Aktualnie na etapie realizacji znajduje się ok. 674.000 m², z czego około dwie trzecie przypada na projekty rozpoczęte w roku. Dla porównania, w całym 2015 roku przystąpiono do budowy ok. 108.000 m². Udana komercjalizacja projektów wieżowych, zachęciła deweloperów do rozpoczynania kolejnych tego typu inwestycji. W roku WYKRES 2 Popyt na powierzchnię biurową w Warszawie 2011 - Roczny popyt na powierzchnię biurową Średni popyt w latach 2011-2015 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 m² 0 WYKRES 1 Nowa podaż i wspóczynnik pustostanów w Warszawie 2008 - Nowa podaż Współczynnik pustostanów 500 000 16% 400 000 14% 12% 300 000 10% 8% 200 000 6% 100 000 4% 2% m 2 0 0% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2011 2012 Źródło: Knight Frank, PORF 2013 2014 2015 Źródło: Knight Frank, PORF Atrium Garden, Deka Immobilien, Warszawa 4
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE WYKRES 3 Podaż w budowie wg lokalizacji i planowanej daty ukończenia IV kw. 2017 2018 2019 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 m² 0 COB Służewiec Przemysłowy Aleje Jerozolimskie Bliska Wola Żoliborz Pozostałe Źródło: Knight Frank, PORF Atrium Garden, Deka Immobilien, Warszawa rozpoczęto realizację biurowców Warsaw Hub (76.000 m², Ghelamco Poland) oraz Mennica Legacy Tower (66.000 m², Golub GetHouse). Na początku stycznia 2017 roku rozpoczęła się także budowa flagowej inwestycji HB Reavis Varso Tower (133.000 m²). WYKRES 4 Wolna powierzchnia wg lokalizacji (m 2 ) 2014-2015 2014 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 m 2 0 COB Służewiec Przemysłowy Miniony rok to także kontynuacja wzmożonej aktywności najemców, która utrzymuje się już od dwóch lat. Wolumen podpisanych umów w roku sięgnął 755.000 m² i był co prawda o 7% niższy od rekordu zanotowanego w 2015 roku, jednak wynik ten zdecydowanie przekroczył średni roczny popyt Aleje Jerozolimskie Żoliborz Pozostałe notowany w okresie 2011-2015 (646.000 m²). W ubiegłym roku najwięcej nowej powierzchni zostało wynajęte w Centralnym Obszarze Biznesu 241.000 m² oraz na Służewcu Przemysłowym 137.000 m². Roczna absorpcja netto wyniosła 261.000 m² i była nieznacznie niższa od rekordowej absorpcji zanotowanej w 2015, ale dużo wyższa niż średnia z ostatnich 5 lat (180.000 m²). Na koniec roku w Warszawie dostępne było ok. 719.000 m² na wynajem. Oznacza to, że wskaźnik pustostanów wyniósł 14,2% i był o niemal 2 pp. wyższy niż przed rokiem. Najwyższy wzrost odnotowano w centrum miasta ze względu na znaczącą ilość nowej powierzchni (wzrost o 3,5 pp. w ciągu roku, do poziomu 16,9%). Trend wzrostowy może się utrzymać ze względu na znaczącą skalę nowej podaży oczekiwaną w 2017 roku. Pod koniec roku odnotowano niewielki spadek czynszów wywoławczych. W przypadku powierzchni biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu wahały się w granicach 14-23 EUR/m²/miesiąc, natomiast poza centrum zaczynały się od 10,5 dochodząc do 18 EUR/m²/miesiąc. Jednak ze względu na zachęty oferowane najemcom przez właścicieli biurowców, efektywne stawki czynszów osiągają wartości nawet 15-25% niższą od stawek wywoławczych. Źródło: Knight Frank, PORF 5
RYNEK BIUROWY W REGIONACH Rok okazał się bardzo dobrym okresem na rynku biurowym w miastach regionalnych. Rekordowa aktywność deweloperów przełożyła się na niespotykany dotychczas poziom nowej podaży. Zgodnie z przewidywaniami, na rynkach gdzie dostarczono najwięcej nowej powierzchni można było zaobserwować wzrost współczynnika pustostanów, nie wpłynęło to jednak na wywoławcze stawki czynszu. Deweloperom sprzyjał rosnący popyt na powierzchnię biurową. Rekordowa nowa podaż: 477.000 m ² w 56 projektach Powierzchnia biurowa w budowie: 770.000 m² Wysoki poziom popytu: 577.000 m ² wynajęte w roku Wzrost pustostanów na większości rynków Na sześciu badanych rynkach (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź) oddano do użytku 477.000 m² nowej powierzchni w 56 projektach, a na etapie budowy zidentyfikowano ponad 770.000 m², z czego aż 530.000 m² może zostać ukończone w 2017 roku. W minionym roku wynajęto około 577.000 m² powierzchni, co nieznacznie przekroczyło rekordowy wynik odnotowany w 2015 roku. KRAKÓW Kraków nadal utrzymuje pozycję lidera i zbliżając się do granicy 1 mln m² powierzchni biurowej pozostaje największym spośród rynków regionalnych. W roku w stolicy Małopolski padł rekord nowej podaży na rynek dostarczono 149.000 m² w 18 projektach. Najwyższy w historii wynik osiągnął także popyt w minionym roku na lokalnym rynku podpisano umowy obejmujące łącznie blisko 188.000 m² powierzchni. Wraz z oddaniem do użytku nowych budynków w mieście przybyło powierzchni dostępnej do wynajęcia od zaraz, co przełożyło się na wzrost współczynnika pustostanów do 7,2% (wzrost o 3,5 pp. r/r), jednak mimo to współczynnik wciąż pozostaje jednym z najniższych w Polsce. WROCŁAW Wrocław w roku utrzymał swoje drugie miejsce w regionach. W minionym roku w mieście przybyło 141.500 m² nowej powierzchni biurowej, m.in. w największym projekcie ukończonym w tym okresie na rynkach regionalnych Business Garden Wrocław (36.600 m²) zrealizowanym przez Vastint Poland. Rekordowej podaży towarzyszyło wyraźne ożywienie po stronie popytu wolumen podpisanych umów najmu osiągnął nienotowany dotychczas poziom 124.500 m². Mimo tak wysokiej aktywności najemców, pustostany w stolicy Dolnego Śląska przekroczyły 100.000 m², co oznacza wzrost współczynnika o 4,5 pp. r/r do poziomu 12,5%. WYKRES 1 Czynsze wywoławcze na głównych rynkach regionalnych IV kw. EUR/m 2 /miesiąc 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 Kraków Poznań Wrocław Źródło: Knight Frank, PORF Trójmiasto Katowice Łódź Bema Plaza, DEKA Immobilien, Wrocław TRÓJMIASTO W Trójmieście rok był okresem stabilnego wzrostu sektora biurowego. Nowa podaż na poziomie 57.000 m² była o około 17% wyższa w porównaniu do średniej z ostatnich 5 lat. Wyraźnie widoczny jest natomiast wzrost zainteresowania tym rynkiem ze strony najemców. W minionym roku podpisano tam umowy najmu obejmujące 93.200 m², co było wynikiem tylko nieznacznie niższym niż w rekordowym 2015 roku, ale przekraczającym średnią z ostatnich pięciu lat o ponad 50%. W efekcie utrzymania się tak silnego popytu przy stabilnym poziomie podaży, współczynnik pustostanów na lokalnym rynku pozostał niemal niezmieniony (wzrost o 0,1 pp. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku). 6
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE ŁÓDŹ W Łodzi rok upłynął pod znakiem rosnącej aktywności deweloperów na rynku biurowym. Po impasie inwestycyjnym lat 2013-2014 obecnie obserwujemy stale rosnący poziom nowej podaży. W minionym roku do użytku oddano blisko 36.100 m², a w budowie było już niemal 138.000 m² nowych biur. Jednocześnie w mieście obserwowane jest rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. W ciągu ostatnich 12 miesięcy w Łodzi podpisano umowy najmu obejmujące 66.800 m² powierzchni biurowej, co stanowiło historyczny rekord. Efektem tak wysokiej aktywności najemców był spadek pustostanów do najniższego poziomu w kraju, tj. 6,2%. KATOWICE Katowice to rynek, który jako następny ma szansę przekroczyć w ciągu najbliższego roku - dwóch granicę 0,5 mln m² powierzchni biurowej. Wysoka aktywność deweloperów zaowocowała dostarczeniem na rynek w roku blisko 52.000 m² nowej powierzchni, co było drugim najwyższym wynikiem w historii lokalnego rynku. W tym samym okresie popyt utrzymał się na poziomie zbliżonym do średniej z ostatnich 5 lat i wyniósł 40.900 m². W efekcie odnotowano wzrost współczynnika pustostanów o 1,3 pp. do poziomu 14%. POZNAŃ W Poznaniu rok na rynku biurowym to z kolei okres nieznacznego obniżenia aktywności deweloperów i utrzymującego się ożywionego popytu. W stolicy Wielkopolski w minionym roku dostarczono na rynek około 41.100 m² nowej powierzchni biurowej, ale inwestorzy wstrzymali się z rozpoczynaniem kolejnych projektów. Niewielkie ożywienie można było zaobserwować dopiero pod koniec roku, kiedy to ruszyły nowe inwestycje i zostały zapowiedziane kolejne, które mogą rozpocząć się w ciągu najbliższych miesięcy. Jednocześnie w ciągu ostatnich 12 miesięcy wynajęte zostało 64.100 m², co stanowiło najwyższy wynik w historii lokalnego rynku. W rezultacie, w Poznaniu obserwowaliśmy dalszy systematyczny spadek współczynnika pustostanów. W porównaniu z IV kw. 2015 roku na koniec grudnia roku pustostany spadły o 2,1 pp., tj. do poziomu 13,6%. Equal Business Park, Midvest, Kraków WYKRES 2 Istniejące zasoby, nowa podaż i projekty w budowie Całkowite zasoby na koniec 2015 roku Nowa podaż Nowa podaż 2017 - prognoza 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 m 2 0 Źródło: Knight Frank, PORF Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Poznań Łódź WYKRES 3 Dostępna powierzchnia, wolumen popytu i współczynnik pustostanów na głównych rynkach regionalnych Powierzchnia dostępna Wolumen popytu Współczynnik pustostanów 200 000 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 m 2 0 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Poznań Łódź Źródło: Knight Frank, PORF 7
RYNEK MAGAZYNOWY Rok to okres dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. Odnotowano najlepsze historycznie wyniki, zarówno pod względem nowej podaży, jak i wolumenu podpisanych umów najmu. Ponadto, rosnącej aktywności deweloperów towarzyszył spadek współczynnika pustostanów, co obrazuje wzrost zapotrzebowania na powierzchnię magazynową. Rozwój infrastruktury drogowej, położenie w centralnej części Europy, skala lokalnego rynku i relatywnie niskie koszty pracy sprawiają, że Polska postrzegana jest jako atrakcyjna lokalizacja dla logistyki, centrów dystrybucyjnych i firm z branży e-commerce. Waimea Logistic Park Korczowa, Waimea Holding SA, Korczowa Pod koniec minionego roku całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych przekroczyły 11,2 mln m², co porównując z poprzednim rokiem stanowiło wzrost o niemal 12%. Skoncentrowane są one w siedmiu największych ośrodkach logistycznych, tj. w Warszawie i okolicach, w rejonie Górnego i Dolnego Śląska, w Wielkopolsce, w Polsce Centralnej, a także w Trójmieście i Krakowie. Nie bez znaczenia pozostaje także rozwój mniejszych, atrakcyjnie położonych lokalizacji, takich jak Szczecin, Lublin, Rzeszów czy Kujawy. Łączne zasoby powierzchni magazynowych na rynkach wschodzących szacowane są na 725.000 m², co stanowi około 7% podaży w Polsce. Z kolei największym obszarem koncentracji pozostaje region Warszawy, posiadający aż 30% wszystkich zasobów magazynowych w Polsce, które usytuowane są w trzech strefach logistycznych, określanych odległością od centrum miasta (Strefa I do 12 km, Strefa II - 12-30 km, Strefa III powyżej 30 km). Utrzymujące się trendy wzrostowe podaży i popytu sprawiły, że rok był rekordowy pod względem wolumenu wynajętej powierzchni. W całym roku podpisano umowy najmu na ponad 3 mln m², co było najlepszym wynikiem w historii polskiego rynku magazynowego. Nowych najemców przyciągały przede wszystkim największe obszary koncentracji, takie jak Warszawa czy Górny Śląsk, jednak dwie największe tegoroczne transakcje zostały zawarte w Szczecinie ze światowymi gigantami sektora e-commerce. Australijski deweloper Goodman zawarł transakcję na 130.000 m² z Zalando, a Panattoni podpisał umowę na czwarty WYKRES 1 Nowa podaż i współczynnik pustostanów 2007-20% 15% 10% 5% 0% Nowa podaż Źródło: Knight Frank Współczynnik pustostanów Podaż powierzchni magazynowej w kraju 11,2 mln m 2 5,5 % współczynnik pustostanów Rekordowy wolumen wynajętej powierzchni ponad 3 mln m 2 magazyn Amazon w Polsce na niemal 160.000 m². Rok przyniósł również wzmożoną aktywność deweloperów, a wraz z nią rekordowy wolumen powierzchni logistycznych oddanych do użytku. Nowa podaż w minionym roku w Polsce przekroczyła 1,1 mln m², co stanowiło 22% wzrost w porównaniu z rokiem 2015. Najwięcej, bo aż 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 m 2 8
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE po 20% całkowitej nowej powierzchni oddano do użytku w okolicach Warszawy i na Górnym Śląsku. Utrzymująca się dobra koniunktura na rynku skłania deweloperów do coraz częstszych inwestycji spekulacyjnych, niezabezpieczonych umowami najmu. Jednak wciąż znakomita większość nowych nieruchomości magazynowych budowana jest na zasadach BTS (built-to-suit). W minionym roku oddano do użytku m.in., BTS dla Bombardier (21.000 m²), BTS dla InPost (15.300 m²), BTS dla Arvato Polska (22.000 m²) czy BTS dla Joanna (7.000 m²). Prognozy rynku magazynowego na kolejny rok są optymistyczne i spodziewamy się jego dalszego rozwoju. Potwierdza to przede wszystkim wolumen powierzchni w budowie, opiewający na niemal 1.3 mln m², z czego najwięcej budów rozpoczęto w Szczecinie i w Warszawie. Zgodnie z planami deweloperów znacząca część podaży ma zostać oddana do użytku w 2017 roku. Najbardziej aktywnymi inwestorami na rynku wciąż pozostają takie firmy jak Panattoni, Prologis, Goodman, Hillwood, Logicor, MLP, P3, Segro. Ich aktywność widoczna jest nie tylko w dużych obszarach koncentracji, ale także na mniejszych rynkach wschodzących. Niesłabnący wzrost popytu na powierzchnie WYKRES 2 Powierzchnia wynajęta wg obszarów koncentracji 2007 - Warszawa 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 Regiony m 2 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Źródło: Knight Frank magazynowe sukcesywnie prowadzi do spadku współczynnika pustostanów. W roku w Polsce pozostawało ponad 600.000 m², co pozycjonowało pustostany na poziomie 5,5%, stanowiąc spadek o 0.1 pp. w porównaniu z poprzednim rokiem. Wywoławcze stawki czynszów we wszystkich rejonach koncentracji rynku magazynowego w Polsce utrzymują się na stabilnym poziomie 2,50-5,00 EUR/m²/miesiąc, przy czym najwyższe z nich odnotowano w granicach administracyjnych Warszawy. Wysokość czynszu zależna jest przede wszystkim od lokalizacji obiektu, dostępu do infrastruktury, specyfiki obiektu, wielkości wynajmowanej powierzchni oraz długości trwania umowy. WYKRES 3 Zasoby magazynowe wg obszarów koncentracji Trójmiasto 355 000 m 2 11,2 mln m 2 Szczecin 190 000 m całkowite zasoby 2 Bydgoszcz powierzchni magazynowych Toruń w Polsce Wielkopolska 1,7 mln m 2 Warszawa 3,3 mln m 2 Dolny Śląsk 1,45 mln m 2 Polska Centralna Górny Śląsk 1,9 ml m 2 1,4 mln m 2 Kraków 305 000 m 2 Lublin Rzeszów 2,5-5,0 EUR czynsze wywoławcze za powierzchnię magazynową 9
RYNEK INWESTYCYJNY Rok był rekordowy pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości w ciągu ostatnich 10 lat. W minionym roku Polska przyciągnęła inwestycje opiewające na ponad 4,5 mld EUR, co stanowiło 11% wzrost w porównaniu z rokiem 2015. Ponadto, Polska jako alternatywny rynek alokacji kapitału posiada bogatą ofertę nowoczesnych aktywów każdej kategorii, dzięki czemu z roku na rok zwraca uwagę coraz większej grupy nowych inwestorów. Jako przykład w roku sfinalizowano największą transakcję w historii krajów Europy Środkowo-Wschodniej - przejęcia 75% udziałów w portfelu Echo Prime Properties przez południowoafrykański fundusz Redefine Properties. Zainwestowany kapitał w nieruchomości komercyjne w Polsce 4,5 mld EUR 11% wzrost całkowitego wolumenu transakcji r-d-r Kompresja stóp kapitalizacji we wszystkich sektorach Ponad 80% wolumenu inwestycji przyciągnęły sektory handlowy i biurowy Rekordowy rok został zdominowany przez transakcje na rynku handlowym i biurowym, stanowiące odpowiednio 43% i 40% udziałów w całkowitym wolumenie inwestycyjnym. Przejęcia w sektorze magazynowym opiewały na kwotę 774 mln EUR, co przełożyło się na 17% wolumenu wszystkich transakcji. W roku całkowity wolumen transakcji biurowych w Polsce wyniósł niemal 1,8 mld EUR, co stanowiło 32% wzrost w porównaniu z rokiem 2015. Transakcje w sektorze biurowym skoncentrowały się głównie w Warszawie, w przeciwieństwie do roku poprzedniego, kiedy to inwestorzy skupiali swoją uwagę przede wszystkim na miastach regionalnych. Na stołecznym rynku zainwestowano 1,15 mld EUR, czyli ponad 63% wszystkich środków ulokowanych w minionym roku w sektorze biurowym w Polsce. Do największych przeprowadzonych transakcji pod względem wolumenu zaliczyć można m.in.: zakup biurowca Q22 przez Invesco RE, Hotel The Westin Warsaw, Al Sraiya Group, Warszawa WYKRES 1 Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce 2004 - mld EUR 6 5 4 3 2 1 0 Biura Źródło: Knight Frank, IRF Handel Magazyny Hotele Pozostałe 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 przejęcie przez Savills Investment Management części kompleksu Gdański Business Centre, nabycie Konstruktorska Business Centre przez Golden Star oraz zakup Prime Corporate Centre przez Warburg-HIH Invest Real Estate. Podobnie jak w 2015 roku, najwięcej kapitału przyciągnął sektor handlowy z wolumenem transakcyjnym w wysokości 1,9 mld EUR. Najbardziej pożądanymi aktywami handlowymi były centra handlowe z dominującą pozycją w regionie, parki handlowe, a także centra outlet. Zainteresowaniem inwestorów cieszyły się zarówno obiekty w głównych miastach regionalnych, jak i w mniejszych ośrodkach, pozwalające na bezpieczną alokację kapitału. Zakup krakowskiego centrum Bonarka City Centre przez Rockcastle za 361 mln EUR to 10
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE największa sfinalizowana transakcja handlowa w roku. Ponadto, inwestor podpisał dwie umowy: przejęcia Galerii Warmińskiej w Olsztynie oraz Focus Mall w Zielonej Górze i Piotrkowie Trybunalskim. Najmniej umów sfinalizowano w sektorze magazynowym, jednak w porównaniu do poprzedniego roku odnotowano 66% wzrost wartości zainwestowanego kapitału w tym segmencie. Najbardziej pożądanymi aktywami logistycznymi były portfele nowoczesnych obiektów magazynowych, które przyciągnęły ponad 70% kapitału zainwestowanego w tym sektorze. Znaczące przejęcia na rynku to m.in.: zakup portfela Hillwood przez CBRE GI, przejęcie portfela P3/TPG przez GIC oraz nabycie przez Hines portfela NBGI. WYKRES 3 Stopy kapitalizacji (prime) 2004-10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Biura Źródło: Knight Frank, IRF Handel Magazyny 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 WYKRES 2 Struktura transakcji inwestycyjnych w roku Magazyny Handel Biura 40% Źródło: Knight Frank, IRF 17% 43% Stabilne poziomy czynszów w każdym segmencie nieruchomości komercyjnych oraz niskie stopy kapitalizacji za najlepsze aktywa, pozwalają inwestorom zagranicznym postrzegać Polskę jako lokalizację umożliwiającą dywersyfikację ryzyka oraz gwarantującą stabilne zyski z inwestycji w dłuższym okresie. Obecnie najlepiej zlokalizowane obiekty biurowe w ścisłym centrum Warszawy są wyceniane przy stopach kapitalizacji na poziomie 5,25%, natomiast poza centrum miasta stopy kapitalizacji nieco wzrosły i kształtują się pomiędzy 7,00% a 7,50%. Z kolei w miastach regionalnych stopy kapitalizacji szacuje się na poziomie 6,25% - 7,00% za najlepsze nieruchomości biurowe. Natomiast w sektorach handlowym i magazynowym w ostatnich latach obserwowana była kompresja i obecnie w przypadku obiektów handlowych typu prime oczekiwany poziom to 5,25% - 5,50%, a w przypadku obiektów magazynowych - blisko 6,75%. Pomimo coraz bardziej ograniczonej liczby najlepszych obiektów dostępnych na sprzedaż, aktywność inwestorów rośnie. Poszukiwane są aktywa inwestycyjne we wszystkich sektorach nieruchomości położone nie tylko w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Atrakcyjność Polski jako lokalizacji dla inwestycji potwierdza liczba nowych inwestorów aktywnych na rynku. W roku na rynku pojawili się tacy gracze jak południowoafrykański fundusz Redefine Properties, niemiecki fundusz Warburg-HIH Invest Real Estate czy singapurski państwowy fundusz majątkowy GIC. Ilmet, Skanska Property Poland, Warszawa 11
RYNEK HOTELOWY Miniony rok potwierdził dynamiczny rozwój sektora hotelowego w Polsce. W ciągu 12 miesięcy roku przybyło ponad 40 nowych obiektów oraz zaobserwowano zwiększony popyt na usługi hotelowe, który przekłada się na wysokie wskaźniki obłożenia pokoi hotelowych oraz zyski osiągane przez inwestorów. Główne czynniki warunkujące rozwój sektora to coraz większa liczba turystów krajowych jak i zagranicznych, zarówno w dużych miastach biznesowych jak i mniejszych typowo wypoczynkowych miejscowościach. Prognozy dla rynku na najbliższy rok pozostają korzystne. Rekordowy wskaźnik obłożenia pokoi hotelowych (I-IX ) 51,6 % Ponad 40 nowych obiektów oddanych do użytku Ponad 126.600 pokoi hotelowych na rynku Pod koniec roku w Polsce funkcjonowało niemal 2.600 skategoryzowanych hoteli, oferujących ponad 126.600 pokoi hotelowych. W ciągu roku podaż obiektów hotelowych zwiększyła się o przeszło 40 nowych obiektów, a także została wzbogacona o kolejne 40 obiektów już istniejących, które w minionym roku otrzymały kategoryzację. Struktura zasobów hotelowych według kategorii nie zmieniła się znacząco na przestrzeni ostatnich lat. Ponad 44% podaży pokoi na rynku stanowią ekonomiczne 3* hotele, z kolei 4* hotele wyższej kategorii stanowią 29% i w ciągu minionego roku zwiększyły swój udział o 2 pp. Rok przyniósł również rekordowe wyniki w segmencie hotelowym pod względem wielkości obłożenia. Średni wskaźnik w minionym roku w okresie od stycznia do listopada uplasował się na poziomie 51,6%, co było historycznie najlepszym wynikiem na rynku. Analizując średnie miesięczne obłożenie pokoi hotelowych, w porównaniu do roku poprzedniego wyraźnie widać wzrost w każdym kolejnym miesiącu roku, przy czym największy wzrost obłożenia odnotowano w kwietniu (wzrost o 5 pp. r-d-r). Z roku na rok coraz większa liczba polskich i zagranicznych turystów wybiera hotele jako miejsce zakwaterowania. Na przełomie ostatnich sześciu lat odnotowano niemal 35% wzrost ogólnej liczby turystów w hotelach. W głównej mierze jest to konsekwencja rozwoju oferty infrastruktury turystycznej w Polsce dla klientów indywidualnych i biznesowych. Dodatkowo rynek hotelowy napędzają promocja kraju na arenie WYKRES 2 Średnie obłożenie hoteli w Polsce 2010 - I-XI I-XI 52% WYKRES 1 Turyści nocujący w hotelach w Polsce 2012 - I-XI 2015 48% Turyści zagraniczni Turyści polscy Turyści ogółem 20 000 000 2014 45% 18 000 000 16 000 000 14 000 000 12 000 000 2013 44% 10 000 000 8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000 2012 43% 2011 43% 2010 41% 0 2012 2013 2014 2015 I-XI Źródło: Knight Frank na podstawie GUS Źródło: Knight Frank na podstawie GUS 12
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE Warsaw Marriott Hotel, Marriott International, Warszawa WYBRANE HOTELE OTWARTE W ROKU Kategoria Nazwa hotelu Miasto Sieć hotelowa Liczba pokoi Bellotto Warszawa 20 DoubleTree by Hilton Wrocław Hilton Worldwide 189 Indigo Kraków Old Town Kraków IHG 56 Mercure Stare Miasto Kraków Accor 200 Golden Tulip Kraków Kazimierz Kraków LHG 139 Almond Gdańsk 110 Sadova Gdańsk 164 Focus Hotel Premium Gdańsk Gdańsk Focus Hotels 116 Hotel Sopot Sopot 126 Holiday Inn Dąbrowa Górnicza Dąbrowa Górnicza IHG 160 Molo Sopot 70 Ibis Styles Nowy Sącz Nowy Sącz Accor 57 Ibis Styles Siedlce Siedlce Accor 101 Ibis Styles Białystok Białystok Accor 129 Ibis Styles Gniezno Stare Miasto Gniezno Accor 70 Ibis Poznań Północ Poznań Accor 77 Ibis Gdańsk Stare Miasto Gdańsk Accor 120 międzynarodowej, organizacja światowych imprez i wydarzeń kulturalnych, sportowych oraz rozwój połączeń linii lotniczych. Rok to rekordowy okres dla Lotniska Chopina w Warszawie, w którym obsłużono ponad 12,8 mln pasażerów. Prognozuje się, że dobra koniunktura rynku hotelowego utrzyma się w najbliższych latach. Potwierdza to rosnące zainteresowanie międzynarodowych sieci hotelowych polskim rynkiem i rosnąca wartość hoteli, co w konsekwencji coraz częściej zwraca uwagę inwestorów instytucjonalnych na rynku kapitałowym. Jednocześnie rośnie liczba projektów w budowie, a także planowanych inwestycji. Największe projekty realizowane są aktualnie w Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu. WYKRES 3 Obłożenie pokoi hotelowych wg miesięcy I-XI 2015 - I-XI 65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 2015 I II III IV V VI VII VIII IX X XI Źródło: Knight Frank na podstawie GUS 13
RYNEK HANDLOWY W roku w sektorze handlowym obserwowany był spadek aktywności deweloperów. Ukończono długo oczekiwany projekt w Poznaniu o powierzchni 100.000 m², który stanowił znaczącą część podaży oddanej do użytku w roku. Pozostałe projekty ukończone w minionym roku to przede wszystkim centra handlowe i retail parki o mniejszej skali zlokalizowane w największych aglomeracjach lub w małych miastach. Czynsze za wynajem powierzchni handlowej utrzymywały się na stabilnym poziomie. Na rynku zadebiutowały nowe marki, a jednocześnie kilka sieci handlowych wycofało się z lokalnego rynku, jednak wskaźniki pustostanów pozostały na stabilnym poziomie. W roku rynek odnotował znaczący spadek nowej podaży w porównaniu z wolumenem powierzchni ukończonej w poprzednich latach. Do użytku oddano niespełna 380.000 m² (spadek o 38% w porównaniu z poprzednim rokiem), i był to najniższy poziom od 2004 roku. Nowa podaż została oddana do użytku głównie w ostatnim kwartale roku (75% całkowitej nowej podaży). Posnania (Apsys; 100.000 m²) była największym projektem oddanym do użytku w roku i stanowiła 26% całkowitej nowej powierzchni ukończonej w roku. Pozostała zrealizowana powierzchnia to projekty średniej wielkości, m.in. Galeria Metropolia w Gdańsku WYKRES 1 Nowa podaż z prognozą na 2017 rok 2000-2017p 800 000 (34.200 m²), Galeria Glogovia (21.000 m²) i Galeria Wołomin (23.500 m²), rozbudowy i modernizacje istniejących centrów handlowych, m.in. Atrium Promenada w Warszawie, oraz parki handlowe (łącznie 69.000 m²). Wyraźne spowolnienie rynku ma kilka przyczyn: rosnące nasycenie rynku handlowego w Polsce, zmieniające się preferencje zakupowe Polaków oraz rosnący udział sektora e-commerce w handlu. Rynek e-commerce w Polsce to 10% ogółu handlu. Eksperci Polskiej Izby Gospodarki Elektronicznej szacują, że jego wartość będzie nadal rosła o ok. 12-15% i w 2017 roku może osiągnąć wartość 38 mld zł. 8 głównych aglomeracji Średnie rynki (100.000-400.000 mieszkańców) Małe rynki (< 100,000 mieszkańców) Nowa podaż: 378.000 m 2 powierzchni handlowej oddane do użytku w roku, niemal o 40% mniej niż w poprzednim roku 576.000 m 2 w budowie, z czego ukończenie ponad 70% planowane w 2017 roku Wzrost nasycenia do: 252 m 2 /1.000 mieszkańców przekracza średnią europejską, ale nadal na niższym poziomie niż średnia w Europie Zachodniej 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 m 2 0 2000 2001 p- prognoza Źródło: Knight Frank 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017p W porównaniu z poprzednimi latami, obniżył się także wolumen podaży w budowie. Na koniec roku na etapie realizacji było około 576 000 m² powierzchni handlowej, głównie w dużych aglomeracjach (78%). Budowane inwestycje handlowe to przede wszystkim projekty o dużej skali m.in. Wroclavia we Wrocławiu (62.000 m²), Galeria Północna w Warszawie (60.000 m²), Galeria Młociny w Warszawie (76.000 m²), Galeria Libero w Katowicach (42.000 m²) oraz Forum w Gdańsku (62.000 m²). Około 420.000 m² ma zostać oddane do użytku w 2017 roku. Deweloperzy koncentrują się niemal wyłącznie na największych rynkach i dużych projektach z rozbudowaną częścią usługową 14
RYNEK KOMERCYJNY W POLSCE WYKRES 2 Podaż w budowie IV kw. w latach 2013-1 000 000 900 000 800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 m 2 0 IV kw. 2013 Źródło: Knight Frank IV kw. 2014 IV kw. 2015 IV kw. i rozrywkową. W związku ze zmianą preferencji zakupowych Polaków strefa gastronomiczna i rozrywkowa (food court i leisure) zaczynają odgrywać coraz większą rolę w nowych centrach handlowych. Urozmaiceniem oferty handlowej są również Posnania, Apsys, Poznań projekty mixed-use łączące funkcje rozrywkowe, kulturalne, handlowe, biurowe i mieszkaniowe. Ten trend obserwowany jest na razie w Warszawie, ale w planach jest coraz więcej tego typu inwestycji w największych aglomeracjach. Przykładami są oddana do użytku Hala Koszyki (6.000 m²), realizowane Centrum Praskie Koneser (21.000 m²), czy też planowane Browary Warszawskie i ArtN. W roku kilka marek zadebiutowało na polskim rynku, np. Forever 21, Steve Madden, Tezenis, Skechers, US Polo Assn., L Erbolario, Maxi Bazar, Lego Store, Uterque, Dunkin Donuts. Brytyjski gigant w sektorze zabawek Hamley s planuje otwarcie swojego pierwszego sklepu w Polsce w 2017roku. Sieci, które w roku wycofały się z lokalnego rynku to m.in. American Eagle Outfitters, Marks & Spencer s, Mothercare. Te zmiany nie wpłynęły jednak znacząco na poziom pustostanów w centrach handlowych i łączny współczynnik badany dla 9 największych aglomeracji w Polsce nadal utrzymuje się poniżej 5%. Miesięczne stawki czynszu utrzymywały się na stabilnym poziomie. Najwyższe czynsze były notowane w Warszawie, gdzie stawki za lokale do 100 m² w najlepszych lokalizacjach przekraczały 100 EUR/m²/miesiąc. Na rynkach regionalnych stawki te są niższe i ustalane indywidualnie dla najemcy i lokalizacji. NOWE TRENDY W związku ze zmieniającymi się preferencjami zakupowymi klientów, rosnącym udziałem sektora e-commerce w handlu i rozwojem nowych technologii, ale przede wszystkim rosnącym nasyceniem sektora handlowego, zarówno właściciele i deweloperzy centrów handlowych, jak i najemcy poszukują nowych sposobów przyciągnięcia klientów. W rezultacie, w centrach handlowych pojawia się coraz więcej rozwiązań, które wprowadzają urozmaicenia i podnoszą atrakcyjność oferty. Przykłady: 3 mln m 2 Miasta średniej wielkości 6.2 mln m 2 8 głównych aglomeracji Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej 2.1 mln m 2 Małe miasta selfie booth do personalizacji zdjęć i udostępniania ich w social media, aplikacje służące do lokalizacji samochodu na parkingu centrum handlowego, wirtualni doradcy zakupowi, np. wirtualny sommelier w dużych supermarketach, personalizacja oferty wprowadzana przez kolejne marki, np. O-Bag, Gucci, Łukasz Jemioł, Levi s, Nike, Loft 37, rosnąca popularność tymczasowych sklepów pop-up, w lokalach handlowych lub w formie wysp, w celu uatrakcyjnienia oferty i sprawdzenia potencjału rynku, oraz w mniej tradycyjnej formie i zaskakujących lokalizacjach, np. ciężarówki lub obiekty wolnostojące podczas festiwali muzycznych, w letnich miejscach spotkań, często oferujące dodatkowe usługi (np. Levi s Tailor Truck, H&M Pop-up Shop nad Wisłą, NYX przed centrum handlowym Złote Tarasy), rosnący udział butików nowych marek i młodych projektantów w tenant-mix centrów handlowych (dzky, By Oh Lala, Sugarfree), marki, które dotychczas dostępne były tylko online otwierają sklepy w centrach handlowych np. Uterque, Westwing Home & Living. 15
Jako jeden z największych i najbardziej doświadczonych zespołów monitorujących rynek nieruchomości w Polsce, świadczymy usługi doradcze, opracowujemy prognozy oraz diagnozujemy wszystkie sektory rynku nieruchomości. Naszym klientom, do których należą m.in. deweloperzy, fundusze inwestycyjne, instytucje finansowe, przedsiębiorstwa oraz inwestorzy indywidualni, oferujemy: doradztwo strategiczne, niezależne prognozy i analizy dostosowane do specyficznych wymogów klientów, prezentacje na indywidualne zapotrzebowanie/zamówienie. Prowadzimy kwartalnie aktualizowane bazy danych, obejmujące wszystkie sektory rynku nieruchomości komercyjnych (biurowy, handlowy, magazynowy, hotelowy) w głównych miastach i regionach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Śląsk, Trójmiasto, Wrocław). Dzięki naszym oddziałom w tych lokalizacjach, posiadamy wiedzę o lokalnych rynkach, którą wykorzystujemy w przygotowywaniu raportów. Kontakty w Polsce: +48 22 596 50 50 www.knightfrank.com.pl Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT Monika A. Dębska-Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - OFFICE AND LOGISTICS Maja Meissner maja.meissner@pl.knightfrank.com ASSET MANAGEMENT - RETAIL Małgorzata Szychułda malgorzata.szychulda@pl.knightfrank.com CAPITAL MARKETS Joseph Borowski joseph.borowski@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - OFFICE Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com COMMERCIAL AGENCY - RETAIL Paweł Materny pawel.materny@pl.knightfrank.com PROPERTY MANAGEMENT Aneta Rogowicz-Gała aneta.rogowicz-gala@pl.knightfrank.com NASZE NAJNOWSZE PUBLIKACJE: PROPERTY MANAGEMENT COMPLIANCE Magdalena Oksańska magdalena.oksanska@pl.knightfrank.com VALUATIONS Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Służewiec. Życie nie ogranicza się do biura. Rynek biurowy w Warszawie: IV kw. Rynek biurowy we Wrocławiu: III kw. Miejsca Spotkań. Kulinarna mapa Warszawy: Kontakt w Londynie: INTERNATIONAL Matthew Colbourne matthew.colbourne@knightfrank.com Raporty Knight Frank są dostępne do pobrania na stronie KnightFrank.com.pl/badanie-rynku/ Knight Frank Sp. z o.o. 2017 Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione na skutek działań podjętych na podstawie zawartości niniejszego raportu. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań i zachowania należytej staranności Knight Frank nie gwarantuje ani nie zapewnia, że informacje zawarte w raporcie są prawdziwe lub że nie uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank.