Anna Szel gowska * FINANSOWANIE MIESZKA NA WYNAJEM W WIETLE RZ DOWEJ REFORMY BUDOWNICTWA SPO ECZNEGO. IMPLIKACJE DLA SEKTORA BANKOWEGO 1 WST P Kwestia mieszkaniowa by a wielokrotnie poruszana w literaturze spo ecznoekonomicznej. Mieszkanie traktowane jest bowiem nie tylko jako dobro zaspokajaj ce podstawowe potrzeby cz owieka, ale tak e jest dobrem inwestycyjnym, podlegaj cym spekulacjom rynkowym. Dost pno mieszka i ich standard determinuj stopie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych, które nie s w stanie samodzielnie s nansowa zakupu lokalu mieszkalnego po cenach rynkowych. Dla tej grupy spo ecze stwa jedynym rozwi zaniem pozwalaj cym zaspokoi jej podstawowe potrzeby mieszkaniowe, zapewniaj ce ycie w godnych warunkach, jest najem mieszkania o umiarkowanym czynszu. Z tego wzgl du za cel niniejszego artyku u przyj to zaprezentowanie kwestii nansowania mieszka na wynajem w wietle przyj tych przez Ministerstwo Infrastruktury za o- e reformy budownictwa spo ecznego w Polsce wraz z implikacjami dla sektora bankowego. Opracowaniu przypisano nast puj c hipotez badawcz : powodze- * Anna Szel gowska jest doktorem nauk ekonomicznych, adiunktem w Katedrze Inwestycji i Nieruchomo ci, Kolegium Nauk o Przedsi biorstwie w Szkole G ównej Handlowej w Warszawie. 1 Praca naukowa finansowana ze rodków bud etowych na nauk w latach 2010 2012 jako projekt badawczy nr N N113 157039 pt. Nowy paradygmat finansowania budownictwa spo ecznego w Polsce. Implikacje dla rynku finansowego. 141
Bezpieczny Bank 2(44)/2011 nie reformy budownictwa spo ecznego uzale nione jest od skali zaanga owania banków w nansowanie budowy i wykupu spo ecznych zasobów mieszkaniowych na wynajem. Maj c na uwadze powy sze, w artykule poruszono kolejno wybrane aspekty zaspokajania spo ecznych potrzeb mieszkaniowych, nast pnie zde niowano spo eczne budownictwo mieszkaniowe, po czym zaprezentowano kwesti zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w wietle za o e wspomnianej reformy budownictwa spo ecznego oraz przedstawiono nast pstwa kredytowania mieszka na wynajem o umiarkowanym czynszu w formule spo ecznych grup mieszkaniowych dla polskiego sektora bankowego. 1. ZASPOKAJANIE SPO ECZNYCH POTRZEB MIESZKANIOWYCH. WYBRANE ASPEKTY TEORETYCZNE Potrzeby mieszkaniowe s uznawane za trwa y element towarzysz cy yciu cz owieka od pocz tku cywilizacji. W badaniach tego zagadnienia od ponad wieku podkre la si, e wraz ze wzrostem zamo no ci ro nie tak e potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych. W wiatowej literaturze istnieje zgodno co do tego, e mieszkanie jest podstawow ludzk potrzeb 2. Potrzeby mieszkaniowe s fundamentem kszta towania si popytu i poda y na rynku nieruchomo ci mieszkaniowych. Jak zauwa a R. Robinson, potrzeba mieszkaniowa stanowi pewn ilo zasobów mieszkaniowych, jaka jest wymagana do zapewnienia lokali mieszkalnych o minimalnym standardzie mieszkaniowym, bior c pod uwag okre lon powierzchni u ytkow, struktur gospodarstw domowych, redni wieku cz onków gospodarstwa domowego, bez uwzgl dniania indywidualnej zdolno ci gospodarstw domowych do regulowania kosztów utrzymania tych e zasobów mieszkaniowych 3. Minimalny standard mieszkaniowy powinien stanowi jedn z g ównych determinant zasobów mieszkaniowych przeznaczanych dla osób oczekuj cych na ich przydzia lub kupno. Mieszkania o satysfakcjonuj cym standardzie mieszka- 2 W.F. Smith, What is Housing? [w:] D.R. Mandelker, R. Montgomery (red.), Housing in America: Problems and Perspectives, The Bobbs-Merrill Company Inc., New York 1973, s. 21; P. Burke, People s History or Total History, [w:] R. Samuel (red.), People s History and Socialist Theory, Routledge and Kegan Paul, London 1981, s. 4 20; W. van Vliet, S. Fava, Housing Needs and Policy Approaches: An Overview, [w:] W. van Vliet, E. Huttman, S.F. Fava (red.), Housing Needs and Policy Approaches. Trends in Thirteen Countries, Duke University Press, New York 1985, s. 1 16; S. Leckie, From Housing Needs to Housing Rights: An Analysis of the Rights to Housing under International Human Rights Law, International Institute for Environment and Development, London 1992, s. 1; United Nations Center for Human Settlements, An Urbanizing World: Global Report on Human Settlements. Oxford University Press, Oxford 1996, s. 14; D. Drakakis-Smith, Third World Cities: Sustainable Urban Development III: Basic Needs And Human Rights, Urban Studies 1997, No. 34, s. 797 823. 3 R. Robinson, Housing Economics and Public Policy, Macmillan, London 1979, s. 56 57. 142
Problemy i pogl dy niowym zapewniaj w a ciwe schronienie gospodarstwom domowym. Nie narzuca on tak e zewn trznych kosztów dla spo ecze stwa, bior c pod uwag niepo dany wp yw na przest pczo i zdrowie (tak jak ma to miejsce niejednokrotnie w przypadku lokali socjalnych). Gospodarstwo domowe nie mo e zaspokoi swoich potrzeb mieszkaniowych, kiedy nie jest ono w stanie skorzysta z oferty mieszkaniowej dost pnej po cenach rynkowych. Mieszkanie jest wi c z o onym towarem, umiejscowionym na sta e w przestrzeni, co stanowi jego cech charakterystyczn, jak równie jest ono aktywem nie tylko w wymiarze inwestycyjnym i konsumpcyjnym, ale tak e spekulacyjnym. Nieruchomo ci mieszkaniowe tworz istotny element koszyka podstawowych dóbr konsumenta. Ponadto, na co zwraca uwag M. Bryx, s one zaliczane do najdro szych dóbr konsumpcyjnych z tego zakresu, poniewa powstaj w wyniku realizacji cyklu inwestycyjnego 4. Budowa domu lub mieszkania przyczynia si do wzrostu produktu krajowego brutto, poniewa pobudza si wówczas popyt inwestycyjny. Inwestycje w nieruchomo ci mieszkaniowe przek adaj si wi c na tempo wzrostu gospodarczego. Jak zauwa a F. Hirsch, we wspó czesnym wiecie popyt na mieszkania si rzeczy uciele nia popyt na miejsce i dost p do publicznych i prywatnych us ug, co odzwierciedla fakt, e mieszkanie jest produktem maj cym okre lon lokalizacj 5. Z kolei ta lokalizacja ma wp yw na poziom czynszu lub cen 1 m 2 powierzchni u ytkowej danej nieruchomo- ci. Finansowanie budownictwa mieszkaniowego jest z o onym procesem i wynika z wielu dora nych zmian zachodz cych przez lata. Podlega ono ustawicznym procesom, na co zwraca uwag J. Conway, bowiem determinowane jest wieloma czynnikami, które oddzia uj na stron popytowo-poda ow budownictwa mieszkaniowego 6. Relacje na rynku nieruchomo ci mieszkaniowych uwarunkowane s zatem si nabywcz, popytem, poda i aktualnymi potrzebami. Realizacja potrzeb mieszkaniowych jest jednym z zada polityki mieszkaniowej pa stwa, która z kolei stanowi jeden z g ównych larów polityki spo eczno-gospodarczej. O sukcesie polityki mieszkaniowej pa stwa decyduje nie tylko kon guracja istniej cych ju zasobów mieszkaniowych oraz umiej tno ich wykorzystania, ale tak e systematyczne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez dostarczanie nowych mieszka o odpowiednich standardach. Tempo realizacji tych zada, maj cych na celu coraz lepsze zaspokojenie cz ci potrzeb mieszkaniowych, jest uzale nione od wielu czynników makro i mikroekonomicznych. Kluczow determinant zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest mo liwo ich s nansowania 4 M. Bryx, Elementy polityki mieszkaniowej USA a mo liwo ci ich zaadaptowania do warunków polskich, [w:] Ameryka ski model rozwoju gospodarczego. Istota, efektywno i mo liwo ci zastosowania, W. Bie kowski, M.J. Rad o (red.), Szko a G ówna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2006, s. 448. 5 F. Hirsch, Social Limits to Growth, Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts 1976, s. 5. 6 J. Conway, Housing Policy, the Gildgredge Press Ltd, London 2003, s. 6. 143
Bezpieczny Bank 2(44)/2011 rodkami w asnymi lub obcymi. Poniewa inwestycje mieszkaniowe charakteryzuj si wysok kapita och onno ci, znaczna cz gospodarstw domowych, podejmuj ca decyzj o budowie domu lub kupnie mieszkania, jak i bezpo rednich inwestorów na rynku mieszkaniowym, realizuje te inwestycje dzi ki kredytom bankowym zabezpieczonym na hipotece nieruchomo ci. Potrzeby mieszkaniowe s jednak znacznie wi ksze ni zg aszany efektywny popyt. Znaczna cz gospodarstw domowych w dalszym ci gu pozostaje wykluczona z rynku kredytów mieszkaniowych ze wzgl du na brak zdolno ci kredytowej i zbyt niskie dochody rozporz dzalne. Dla tej grupy spo ecze stwa rozwi zaniem mo e by najem mieszkania o umiarkowanym czynszu. 2. CHARAKTERYSTYKA SPO ECZNEGO BUDOWNICTWA MIESZKANIOWEGO Spo eczne budownictwo mieszkaniowe jest to subsektor budownictwa mieszkaniowego, którego zasoby kierowane s g ównie do niezamo nych i redniozamo nych gospodarstw domowych, i które nansowane jest, w ca o ci lub w cz ci, ze rodków publicznych (rz dowych, samorz dowych lub ze specjalnych funduszy Unii Europejskiej). Typowymi atrybutami spo ecznego budownictwa mieszkaniowego s : prywatne lub publiczne zasoby mieszkaniowe na wynajem o niskich i umiarkowanych czynszach, z mo liwo ci zastosowania opcji kupna po up ywie okre lonego czasu najmu, spo eczne organizacje mieszkaniowe non pro t, jak i te dzia aj ce dla zysku, których celem jest tworzenie spo ecznych zasobów mieszkaniowych i zarz dzanie nimi, nisko i redniozamo na grupa docelowa lokatorów podlegaj ca okre lonemu systemowi przydzia u spo ecznych zasobów mieszkaniowych, okre lone systemy nansowania spo ecznego budownictwa mieszkaniowego. W kwietniu 2006 r. Komisja Europejska uchwali a komunikat, zgodnie z którym spo eczne budownictwo mieszkaniowe jest traktowane jako socjalna us uga u yteczno ci publicznej 7. Oznacza to, e podlega ono innym, preferencyjnym regulacjom, m.in. w zakresie opodatkowania dochodów z najmu, czy te opodatkowania materia ów budowlanych wykorzystywanych do budowy spo ecznych zasobów mieszkaniowych. Spo eczne zasoby mieszkaniowe na wynajem s z regu y dostarczane przez organizacje mieszkaniowe dzia aj ce nie dla zysku, a czynsze zazwyczaj s ustalane na redniorynkowym poziomie. W rezultacie niektóre formy rz dowego subsydiowania tego rodzaju budownictwa s bardzo cz sto zawi e i skomplikowane. 7 Komunikat Komisji COM (2006) 177 wersja ostateczna, z 26 kwietnia 2006 r. 144
Problemy i pogl dy Status prawny, poziom czynszów i subsydiowanie maj wi c bardzo istotne znaczenie dla de nicji spo ecznego budownictwa mieszkaniowego dostosowywanego indywidualnie w ka dym kraju Unii Europejskiej. Jednak e kluczow i wyró niaj c cech budownictwa spo ecznego jest sposób przydzielania lokali mieszkalnych. Zasoby mieszkaniowe ze spo ecznego budownictwa mieszkaniowego przydzielane s najcz ciej z pomini ciem mechanizmów rynkowych, wed ug kryterium potrzeb, a nast pnie przy uwzgl dnieniu zdolno ci do regulowania czynszów. Oznacza to, e proces przydzia u mieszka spo ecznych odbywa si w wyniku decyzji administracyjno-politycznych, zatem dost pno mieszka jest zale na od zde niowania samych potrzeb mieszkaniowych i ich interpretacji. Zatem na podstawie powy szych rozwa a, spo eczne budownictwo mieszkaniowe mo na zde niowa jako budownictwo na wynajem, które jest przydzielane w zale no ci od potrzeb konkretnych gospodarstw domowych o niskich i rednich dochodach. Zasoby mieszkaniowe o przyst pnych cenach obejmuj zarówno spo eczne zasoby mieszkaniowe na wynajem, jak i niskonak adowe zasoby mieszkaniowe w asno ciowe i wspó w asno- ciowe. Niskonak adowe budownictwo w asno ciowe traktowane jest cz sto jako pomostowa forma budownictwa mi dzy tanim budownictwem socjalnym na wynajem a drogim (wysokonak adowym) budownictwem w asno ciowym. Po rednie budownictwo jest poj ciem cz sto u ywanym do identy kacji budownictwa czynszowego, przeznaczonego dla gospodarstw domowych o wy szych dochodach ni te gospodarstwa domowe, których nie sta na wynajem mieszka po cenach rynkowych. Bez wzgl du na rodzaj budownictwa mieszkaniowego, ka da jego forma wymaga zastosowania okre lonego systemu nansowania. Przez system nansowania spo ecznego budownictwa mieszkaniowego nale y rozumie dostosowany do potrzeb rynku ca okszta t zasad, rozwi za organizacyjnych i unormowa regulacyjnych, bezpo rednio i po rednio wp ywaj cych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych, których nie sta na nabycie samodzielnego mieszkania. System nansowania spo ecznego budownictwa mieszkaniowego jest wi c form gromadzenia i dystrybucji publicznych i prywatnych rodków pieni nych przeznaczonych na inwestycje w sektorze budownictwa mieszkaniowego, którego zasoby kierowane s g ównie do niezamo nych i redniozamo nych gospodarstw domowych. G ównym celem tworzenia systemów nansowania mieszkalnictwa jest dostarczanie rozwi za zapewniaj cych rodki nansowe s u ce zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W w szym uj ciu za celem systemów nansowania spo- ecznego budownictwa mieszkaniowego jest zapewnienie rodków nansowych s u- cych pokrywaniu kosztów budowy nowych mieszka i utrzymania istniej cych ju niskoczynszowych mieszka na wynajem. 145
Bezpieczny Bank 2(44)/2011 3. ZASPOKAJANIE POTRZEB MIESZKANIOWYCH W WIETLE ZA O E REFORMY BUDOWNICTWA SPO ECZNEGO Wed ug obowi zuj cych przepisów prawa obowi zek wspierania swych niezamo nych mieszka ców w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych spoczywa na gminach. Zgodnie z art. 75 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej: W adze publiczne prowadz polityk sprzyjaj c zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególno ci przeciwdzia aj bezdomno ci, wspieraj rozwój budownictwa socjalnego oraz popieraj dzia ania obywateli zmierzaj ce do uzyskania w asnego mieszkania. Obowi zek zapewniania mieszka dla gospodarstw domowych, których nie sta na zakup lub wynajem mieszkania po cenach rynkowych, spoczywa na gminach. Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorz dzie gminnym 8 zaspakajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty nale y do zada w asnych gminy. W szczególno ci zadania w asne obejmuj sprawy ( ) gminnego budownictwa mieszkaniowego. Gminne inwestycje zwi zane z budow niskoczynszowych zasobów mieszkaniowych s nansowane z regu y ze rodków w asnych gmin lub z kredytów bankowych. Realizacja gminnej polityki mieszkaniowej odbywa si przy udziale towarzystw budownictwa spo ecznego, spó dzielni mieszkaniowych, rm deweloperskich czy te powo anych w tym celu spó ek specjalnego przeznaczenia. W przedstawionym pod koniec kwietnia 2010 r. przez Ministerstwo Infrastruktury dokumencie zatytu owanym Za o enia projektu ustawy o spo ecznym zasobie mieszka czynszowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw 9 zawarto nowe rozwi zania, maj ce s u y poprawie stopnia zaspokojenia gminnych potrzeb mieszkaniowych. Zdaniem autorki najwa niejsze zmiany, z punktu widzenia banków jako przysz ych kredytodawców, dotycz spo ecznych grup mieszkaniowych nowego systemu realizacji przedsi wzi budownictwa mieszkaniowego w formule mieszka na wynajem, opieraj cego si na partycypacji przysz ego najemcy w kosztach budowy lokalu mieszkalnego z docelowym przeniesieniem w asno ci na najemc. Wymaga to oczywi cie b dzie przyj cia minimalnego kryterium dochodu rozporz dzalnego najemcy, co z jednej strony ma zagwarantowa terminowe uiszczanie op at z tytu u najmu, a z drugiej strony ma umo liwia stopniowy wykup wynajmowanego lokalu przez gospodarstwa domowe o rednich dochodach. Mo liwo wykupu na w asno wynajmowanego mieszkania powinna sk ania najemców do zwi kszania swych dochodów rozporz dzalnych w celu uzyskania wymaganej zdolno ci kredytowej, co ma si prze o y a priori na wzrost popytu na kredyty 8 Dz. U. 1990, Nr 16, poz. 95 ze zm. 9 Ministerstwo Infrastruktury, Za o enia projektu ustawy o spo ecznym zasobie mieszka czynszowych, spo ecznych grupach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Warszawa 29 kwietnia 2010 r. 146
Problemy i pogl dy lub po yczki hipoteczne. Z pewno ci wykszta ci si nowy obszar kredytowania stopniowego wykupu wynajmowanych nieruchomo ci. Szczególn rol odgrywa tu b dzie system zabezpiecze wierzytelno ci. Przy nansowaniu nieruchomo ci, która w ca o ci jest w asno ci kredytobiorcy, utworzenie hipoteki nie stanowi problemu. Kluczow kwesti b dzie ustalenie zabezpieczenia kredytowanej nieruchomo ci w cz ci nale cej do gminy lub prywatnego inwestora. Zapewne banki b d stara y si udziela kredytów lub po yczek umo liwiaj cych jednorazowo ca kowity wykup wynajmowanej nieruchomo ci, dzi ki czemu atwiej b dzie ustanowi hipotek na kredytowanym mieszkaniu. Istnieje tak e wi ksze prawdopodobie stwo, e najemcy takich spo ecznych zasobów mieszkaniowych b d mogli wykaza si posiadaniem zdolno ci kredytowej, poniewa : przedmiotem kredytowania b d mieszkania o niskim i umiarkowanym czynszu (o ni szym standardzie ni typowy standard deweloperski oraz usytuowanych z regu y na obrze ach miast), a zatem warto nieruchomo ci b dzie ni sza ni tradycyjne nieruchomo ci mieszkaniowe na rynku pierwotnym, przed wprowadzeniem jest wymagany od najemcy wk ad partycypacyjny nawet do wysoko ci po owy kosztów budowy danego lokalu mieszkalnego, dlatego te warto kredytów b dzie ni sza ni przeci tna warto kredytów mieszkaniowych zaci ganych na polskim rynku kredytowym 10. Zasada dzia ania spo ecznych grup mieszkaniowych ma polega na zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych poprzez budowanie budynków w celu wynajmowania znajduj cych si w tych budynkach wyodr bnionych lokali mieszkalnych, a nast pnie przenoszeniu prawa w asno ci lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców lub innych osób wskazanych w umowie najmu. System wynajmu tych mieszka ma opiera si na partycypacji najemcy w kosztach budowy, a nast pnie, w trakcie trwania umowy najmu, na ratalnej sp acie pozosta ej cz ci kosztów budowy lokalu z docelowym przeniesieniem jego w asno ci na najemc. Za budow i wynajem lokali mieszkalnych z przyrzeczeniem docelowego przeniesienia ich w asno- ci odpowiedzialny ma by inwestor prowadz cy dzia alno w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Oznacza to, e spo eczn grup mieszkaniow przypisan do budynku lub budynków zlokalizowanych na jednej nieruchomo ci b d tworzy najemcy lokali (tylko osoby zyczne) wraz z inwestorem (najcz ciej b dzie to towarzystwo budownictwa spo ecznego lub spó dzielnia mieszkaniowa, które z za o enia maj charakter misyjny, a ich g ównym celem nie jest maksymalizacja zysku, lecz realizowanie wa nych celów spo ecznych). W za o eniu Ministerstwa Infrastruktury spo eczna grupa mieszkaniowa b dzie stanowi tylko form dzia alno ci inwestora. Nie b dzie ona mog a by traktowana jako osoba prawna, a zatem nie b dzie mia a zdolno ci prawnej ani zdolno ci do wykonywania czynno- ci prawnych. 10 Wed ug danych ZBP w 2010 r. rednia warto kredytu mieszkaniowego wynosi a 205,9 tys. z. 147
Bezpieczny Bank 2(44)/2011 Z chwil zawarcia umowy przedwst pnej mi dzy inwestorem i przysz ym najemc powstaje spo eczna grupa mieszkaniowa, b d ca formu realizacji spo- ecznych inwestycji mieszkaniowych. Umowa przedwst pna ma zawiera zobowi zanie inwestora do wybudowania lokalu mieszkalnego o okre lonej powierzchni u ytkowej, jego lokalizacji oraz przynale nych pomieszcze i nast pnie zawarcia umowy najmu tego lokalu, z zastrze eniem docelowego przeniesienia w asno- ci lokalu na najemc lub wskazan przez niego osob. W umowie ponadto musi by okre lony nie tylko zakres rzeczowy robót realizowanego zadania inwestycyjnego, który b dzie podstaw ustalenia wysoko ci kosztów budowy lokalu, ale tak e sposób ustalenia kosztów budowy lokalu mieszkalnego i sposób ustalania warto ci zbywanego udzia u w gruncie. Inwestor przed podpisaniem umowy przedwst pnej b dzie zobligowany udowodni posiadanie prawa w asno ci lub prawa wieczystego u ytkowania gruntu, na którym ma by wzniesiony budynek oraz powinien mie wa ne pozwolenie na budow. W ksi dze wieczystej lokalu lub budynku powinno zosta zapisane roszczenie o zawarcie umowy najmu lokalu oraz o docelowe ustanowienie w asno ci lokalu i o przeniesienie tego prawa na najemc, po spe nieniu ustalonych w umowie warunków. Wzrost zainteresowania inwestorów t form dzia alno ci ma by podyktowany przekazywaniem przez gminy lub Skarb Pa stwa gruntu na rzecz inwestora bez przetargu, przy za o eniu, e sp ata nale no- ci za udzia w gruncie b dzie nast powa na etapie przenoszenia w asno ci lokalu. Najemcy b d zobowi zani, podobnie jak obecnie w towarzystwach budownictwa spo ecznego, do wniesienia wk adu partycypacyjnego stanowi cego wk ad w asny w kosztach budowy przedsi wzi cia w wysoko ci nie wi kszej ni 50% kosztów przypadaj cych na dany lokal. Najemcy b d ponadto zobowi zani do systematycznego wnoszenia wp at na pokrycie pozosta ych kosztów przedsi wzi cia, przypadaj cych na dany lokal, w terminach i na zasadach okre lonych w umowie. Chodzi tu o wnoszenie op at z tytu u zarz dzania nieruchomo ci wspóln, kosztów zwi zanych z eksploatacj i utrzymaniem wynajmowanego lokalu oraz kosztów zwi zanych z eksploatacj i utrzymaniem nieruchomo ci wspólnej. Koszty budowy przypadaj ce na dany lokal b d mog y by rozliczone tylko w odniesieniu do kosztów zwi zanych z budow danej nieruchomo ci, jakie inwestor poniós ze rodków w asnych lub z kredytów i po yczek bankowych. W sytuacji przeniesienia w asno ci lokalu na osob trzeci, przychód z tytu u wniesionej kwoty partycypacji nie b dzie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób zycznych. Z punktu widzenia bezpiecze stwa transakcji umowa najmu (na czas oznaczony, jednak nie d u szy ni 10 lat) powinna by zawarta po wybudowaniu lokalu oraz po uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na u ytkowanie budynku w celach mieszkaniowych. Ponadto najemca powinien by zobowi zany w umowie najmu do terminowego pokrywania op at zwi zanych z eksploatacj i utrzymaniem nieruchomo- ci wspólnej, ustalanych proporcjonalnie do udzia u powierzchni u ytkowej lokalu w stosunku do powierzchni u ytkowej wszystkich lokali mieszkalnych w budynku. 148
Problemy i pogl dy Najemca ma tak e wnosi op aty za dostaw do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór cieków, odpadów i nieczysto ci ciek ych. W umowie najmu najemca, zamierzaj cy wykupi na w asno wynajmowane mieszkanie, jest zobowi zany tak e do wp acania okre lonych, waloryzowanych rat sp aty kredytu na pokrycie pozosta- ej cz ci kosztów budowy przypadaj cych na lokal. Przeniesienie prawa w asno ci wynajmowanego przez najemc lokalu nast puje w ci gu trzech miesi cy od dnia, w którym zosta a sp acona ca o kosztów budowy przypadaj cych na dany lokal, uwzgl dniaj ca wniesiony wk ad partycypacyjny i pozosta e koszty budowy lokalu. Wykup lokalu mieszkalnego mo e nast pi nie wcze niej ni po 5 latach najmu, chyba e w umowie b dzie inny zapis, na który zgodzi si inwestor. Po wykupie na w asno lokali mieszkalnych ich w a ciciele tworz wspólnot mieszkaniow. 4. IMPLIKACJE RZ DOWEJ REFORMY BUDOWNICTWA SPO ECZNEGO DLA SEKTORA BANKOWEGO W wietle rz dowych propozycji dotycz cych wprowadzenia w Polsce nowych rozwi za, s u cych zaspokojeniu cz ci potrzeb mieszkaniowych niezamo nych gospodarstw domowych, nale y stwierdzi, e istniej szanse na ich realizacje po spe nieniu okre lonych warunków. W pierwszych kilku latach wdra ania omawianej reformy budownictwa spo ecznego niezb dne powinno by zwi kszenie pomocy nansowej pa stwa w tym obszarze. Pomoc ta powinna bazowa na instrumentarium gwarancyjno-podatkowym pobudzaj cym stron popytowo-poda- ow w subsektorze spo ecznego budownictwa mieszkaniowego. Za jeden z podstawowych mankamentów omawianego dokumentu nale y uzna brak szczegó ów dotycz cych pozyskiwania rodków na realizacj inwestycji w obszarze spo ecznego budownictwa mieszkaniowego. Wielokrotnie podkre la si jednak w tym dokumencie, e w najbli szej dekadzie podstawowe dzia ania towarzysz ce wprowadzeniu nowych instrumentów polityki mieszkaniowej b d si koncentrowa na docelowej zmianie struktury wydatków publicznych na mieszkalnictwo. Oznacza to b dzie dalsze ograniczanie wydatków bud etu pa stwa na sfer mieszkaniow i d enie do pój cia w stron modelu rezydualnego. Z modelem tego typu mamy do czynienia wówczas, gdy na skutek powi zania mi dzy rozwojem instrumentarium polityki mieszkaniowej i jego wp ywem na rynek mieszkaniowy dochodzi do wzrostu znaczenia sektora w asno ciowego na rynku mieszkaniowym i w a ciciele spo ecznych lokali mieszkaniowych koncentruj si szczególnie na gospodarstwach domowych ze rednimi dochodami. Model ten zak ada zatem zwi kszanie w asno ci prywatnej w mieszkalnictwie i przekazywanie odpowiedzialno ci za realizacj potrzeb mieszkaniowych na szczebel lokalny lub bezpo rednio na samych zainteresowanych, zmuszaj c ich do pozyskiwania funduszy ze róde prywatnych. Bior c pod uwag struktur nansowania nieruchomo ci mieszkaniowych w Polsce, przyj cie takiego 149
Bezpieczny Bank 2(44)/2011 modelu b dzie wi za o si z dalszym wzrostem zaanga owania sektora bankowego w kredytowanie nowych inwestycji, zarówno na pierwotnym rynku nieruchomo ci mieszkaniowych, jak i w subsektorze spo ecznego budownictwa mieszkaniowego. Wynika to nie tylko z faktu, e jednostki samorz du terytorialnego b d zobligowane do pozyskania wi kszo ci wymaganych rodków na realizacj inwestycji mieszkaniowych we w asnym zakresie (a wi c b d korzysta z kredytów bankowych lub z emisji obligacji), ale tak e b dzie to wynika o ze wzrostu popytu na kredyty i po yczki hipoteczne ze strony osób prywatnych, które b d lokatorami mieszka przeznaczonych do stopniowego wykupu. Nale y równie pami ta, e jednostki samorz du terytorialnego podlegaj cis ym procedurom bud etowym i, co si z tym wi e, ograniczeniom w planowaniu bud etowym. Proces planowania bud etowego uzale niony jest od wysoko ci rodków nansowych pochodz cych z bud etu pa stwa. To z kolei wp ywa na okre lenie priorytetów jednostek samorz du terytorialnego, jakimi s m.in. wycena i ocena potrzeb spo ecznych, okre lenie dost pno ci i realno ci róde nansowania czy te terminowo wykonywania poszczególnych faz inwestycji gminnych. Ostatnio coraz wi cej jednostek samorz du terytorialnego charakteryzuje si wysok nadwy k wydatków nad dochodami, w rezultacie czego zachodzi ryzyko utraty elastyczno ci bud etowej i naruszenia dyscypliny nansowej. W takiej sytuacji nansowanie za pomoc kredytów bankowych zada publicznych, do których zalicza si zaspokajanie spo ecznych potrzeb mieszkaniowych, jest utrudnione z uwagi na wysokie ryzyko nieterminowej sp aty zad u enia. Ponadto w obecnym stanie prawnym jednostki samorz du terytorialnego nie maj mo liwo ci zaci gania kredytów i po yczek z przeznaczeniem na wydatki, które nie maj pokrycia w planowanych dochodach bud etu. Dochody z czynszów za najem komunalnych zasobów mieszkaniowych w wi kszo ci gmin nie pokrywaj kosztów utrzymania tych zasobów i zarz dzania nimi. Dlatego te jedynie w sytuacji, gdy na skutek wej cia w ycie reformy budownictwa spo ecznego gminy zdecydowa yby si na realizacj inwestycji cz cych w sobie budow mieszka o umiarkowanym czynszu na wynajem wraz z lokalami handlowo-us ugowymi, dochody z najmu by yby znacznie wy sze, co umo liwi oby zaci ganie kredytów na kolejne inwestycje w obszarze spo ecznego budownictwa mieszkaniowego. Utrudnieniem jednak by oby ustanowienie hipoteki na nieruchomo ci, co do której by by nieuregulowany stan prawny (a takich jest nadal wiele w gminach miejskich) b d te nie by oby aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji wspó uczestniczenia w tego rodzaju inwestycjach inwestorów prywatnych (np. w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego) istnia aby wi ksza szansa na pozyskanie przez nich korzystnie oprocentowanego kredytu bankowego, bowiem inwestycje charakteryzowa yby si wówczas wy sz stop zwrotu. Innym czynnikiem ograniczaj cym ryzyko kredytowe jest równie d ugoterminowe utrzymanie przez gminy wysokiego ratingu komunalnego. Popyt na kredyty bankowe wzrós by równie dzi ki zastosowaniu sys- 150
Problemy i pogl dy temu gwarancji i por cze rz dowych dla jednostek samorz du terytorialnego, jak i prywatnych inwestorów zaanga owanych w budow niskoczynszowych mieszka na wynajem. Zdaniem autorki, w celu optymalizacji efektywno ci reformy budownictwa spo ecznego, nieodzownym elementem powinna by reaktywacja banków komunalnych, do których nale a aby nansowa obs uga jednostek samorz du terytorialnego, polegaj ca w g ównej mierze na gromadzeniu rodków pieni nych oraz kredytowaniu przedsi wzi inwestycyjnych realizowanych przez gmin. Reaktywowanie bankowo ci komunalnej, dzi ki wsparciu poprzez system gwarancji i kontrgwarancji, pozwala oby na pozyskiwanie ród a nansowania ta szego ni kredyty komercyjne. Z za o enia jednak banki komunalne powinny by instytucjami non pro t, co oznacza, e ich celem jest dzia alno na rzecz lokalnej jednostki samorz du terytorialnego, a nie maksymalizacja zysku. W bankach komunalnych nansowa mogliby si tak e lokatorzy mieszka spo ecznych zamierzaj cy naby je na w asno po up ywie wymagalnego terminu najmu. Oceniaj c now formu realizacji inwestycji mieszkaniowych w postaci spo ecznych grup mieszkaniowych, nale y stwierdzi, e jest ona rozwi zaniem, które z pewno ci o ywi w najbli szych kilkunastu latach rynek kredytów i po yczek hipotecznych. W Polsce brakuje ponad 1 mln mieszka 11, dlatego te, zdaniem autorki, dzi ki formule spo ecznych grup mieszkaniowych jest mo liwe w aktualnych warunkach wybudowanie rocznie rednio oko o 5 tys. lokali mieszkaniowych o niskim czynszu oraz oko o 5 tys. lokali mieszkaniowych o umiarkowanym czynszu. Oznacza oby to, e budowa spo ecznych zasobów mieszkaniowych w tej formule wymaga aby poniesienia nak adów inwestycyjnych co najmniej w wysoko ci 1,5 mld z rocznie (0,5 mld z niskoczynszowe lokale mieszkaniowe oraz 1 mld z lokale mieszkalne o umiarkowanym czynszu). W ci gu dekady mog oby powsta 100 tys. nowych lokali mieszkalnych na wynajem, z przeznaczeniem na ich wykup. Poniewa wykup przez najemców by by mo liwy po up ywie dopiero 5 lat, dlatego te popyt na kredyty mieszkaniowe z przeznaczeniem na wykup lokali mieszkalnych zg aszany przez osoby zyczne wzrós by dopiero po 7 8 latach od rozpocz cia pierwszych inwestycji. Wcze- niej natomiast odnotowany zosta by zwi kszony popyt na kredyty inwestycyjne ze strony inwestorów dzia aj cych w formule spo ecznych grup mieszkaniowych, w tym dla rm deweloperskich, spó dzielni mieszkaniowych i towarzystw budownictwa spo ecznego. Bior c pod uwag, e gminy posiadaj 80% udzia ów w towarzystwach budownictwa spo ecznego oraz to, e mog przekazywa w wieczyste u ytkowanie lub dzier aw pod budownictwo spo eczne dla tych podmiotów grunty, to koszt inwestycji móg by by ni szy. Ponadto, przekazane grunty stanowi b d zabezpieczenie na poczet sp aty zaci gni tych kredytów. Kolejn kwesti, która mo e obni y koszt inwestycji, jest mo liwo udzielenia przez gmin kontrgwarancji dla inwestora 11 Szerzej na ten temat: A. Szel gowska, Finansowanie spo ecznego budownictwa mieszkaniowego, CeDeWu, Warszawa 2011, s. 325 327. 151
Bezpieczny Bank 2(44)/2011 zaci gaj cego kredyt pod realizacj inwestycji w systemie spo ecznego budownictwa mieszkaniowego. Istotn rol mo e tu odegra, utworzony dla wsparcia rozwoju spo- ecznego budownictwa mieszkaniowego, Krajowy Fundusz Gwarancyjny Budownictwa Spo ecznego (w skrócie KFGBS), którego celem by oby zaanga owanie w adz samorz dowych w tworzenie polityki sprzyjaj cej rozwi zywaniu problemów mieszkaniowych gospodarstw domowych, które s zainteresowane wynajmem mieszkania z jego wykupieniem w formule spo ecznej grupy mieszkaniowej. Przynale no do tych funduszy gwarancyjnych nie by aby obligatoryjna, jednak gminy miejskie, w których potrzeby mieszkaniowe s najwi ksze, dzi ki uczestniczeniu w takim systemie gwarancyjnym mog yby w wi kszym stopniu wspomaga dzia aj ce na ich terenie podmioty inwestuj ce w budow mieszka w formule spo ecznej grupy mieszkaniowej. Fundusz taki powinien by dokapi talizowany w momencie jego powstania przez rz d w kwocie co najmniej kilkuset mln z, a nast pnie ka da zrzeszona w KFGBS jednostka samorz du terytorialnego wnosi aby roczne sk adki cz onkowskie w wysoko ci 0,01% dochodu z tytu u podatków od nieruchomo ci. Poza gminami sk adki cz onkowskie do KFGBS w wysoko ci 0,1% warto ci sumy bilansowej powinni wnosi tak e inwestorzy, którzy chc budowa mieszkania w formule spo ecznej grupy mieszkaniowej (towarzystwa budownictwa spo ecznego, spó dzielnie mieszkaniowe, rmy deweloperskie itp.). Dzi ki temu koszt kredytu bankowego dla tych podmiotów by by ni szy ni w tradycyjnym systemie kredytów komercyjnych. Prze o y oby si to na zmniejszenie op at ponoszonych przez najemców takich lokali mieszkalnych i przyczyni oby si do wzrostu popytu na tego rodzaju mieszkania na wynajem. Udzielanie kontrgwarancji powodowa oby, e nansowanie spo ecznych zasobów mieszkaniowych by oby obarczone ni szym ryzykiem kredytowym i dzi ki temu oprocentowanie kredytów inwestycyjnych dla inwestorów by oby ni sze. Zredukowa oby to koszty nansowania mieszka spo ecznych za pomoc kredytów bankowych i ostatecznie tak e obni y oby koszty wybudowania nowych zasobów mieszkaniowych na wynajem. Obni enie kosztu inwestycji w tej formule wynika równie z udzia u przysz ych najemców w nansowaniu budowy mieszka spo ecznych, których wk ad partycypacyjny wynosi by do 50% kosztów inwestycji przypadaj cych na dany lokal mieszkalny. To z kolei pobudza oby popyt na kredyty zg aszany przez najemców mieszka zamierzaj cych naby na w asno wynajmowany lokal mieszkalny. Godn rozwa- enia propozycj w tym obszarze by aby reaktywacja systemu d ugoterminowego oszcz dzania na cele mieszkaniowe (np. we wspomnianych wy ej bankach komunalnych), która wietnie sprawdzi aby si w pierwszych pi ciu latach od podpisania umowy najmu lokalu mieszkaniowego budowanego w formule spo ecznej grupy mieszkaniowej 12. Bez wzgl du jednak na przyj ty system nansowania spo ecznego 12 Por. A. Szel gowska, Systemy d ugoterminowego oszcz dzania na cele mieszkaniowe we wspó czesnej bankowo ci detalicznej, [w:] A. Szel gowska (red.), Wspó czesna bankowo detaliczna, CeDeWu, Warszawa 2010, s. 107 120. 152
Problemy i pogl dy budownictwa mieszkaniowego, potrzeby mieszkaniowe i zg aszany popyt na mieszkania o umiarkowanym czynszu b d determinowa y ich poda. Rola banków jest tu, i nadal b dzie, kluczowa w nansowaniu rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Skala zaanga owania banków w procesie nansowania mieszka na wynajem o umiarkowanym czynszu b dzie determinowa a rozwój tego sektora rynku nieruchomo ci mieszkaniowych i stopie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o rednich dochodach. PODSUMOWANIE Uwzgl dniaj c skal potrzeb mieszkaniowych w polskich gminach, nale y stwierdzi, e w Polsce potrzebne jest spo eczne budownictwo mieszkaniowe, którego rozwój by by wspierany przez pa stwo, jednostki samorz du terytorialnego oraz banki. Sprzyjanie powstawaniu nowych zasobów mieszkaniowych o umiarkowanych czynszach s u y rozwojowi ca ego rynku nieruchomo ci mieszkaniowych. Z kolei wi ksza poda spo ecznych zasobów mieszkaniowych na wynajem wi e si z wi kszym udzia em sektora bankowego w nansowaniu procesu inwestycyjnego w tym obszarze. Poniewa nowe inwestycje mieszkaniowe wp ywaj na wzrost produktu krajowego brutto, dlatego te ich znaczenie w rozwoju gospodarczym kraju jest nieocenione. Zapowiadana reforma budownictwa spo ecznego mo e okaza si wi c pierwszym w a- ciwym krokiem ku skutecznemu zaspokojeniu cz ci potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych, których nie sta na kupno mieszkania po cenach rynkowych. Bibliografia Bryx M., Elementy polityki mieszkaniowej USA a mo liwo ci ich zaadaptowania do warunków polskich, [w:] Ameryka ski model rozwoju gospodarczego. Istota, efektywno i mo liwo ci zastosowania, W. Bie kowski, M.J. Rad o (red.), Szko a G ówna Handlowa w Warszawie, Warszawa 2006. Burke P., People s History or Total History, [w:] R. Samuel (red.), People s History and Socialist Theory, Routledge and Kegan Paul, London 1981. Conway J., Housing Policy, the Gildgredge Press Ltd, London 2003. Drakakis-Smith D., Third World Cities: Sustainable Urban Development III: Basic Needs And Human Rights, Urban Studies 1997, No. 34. Hirsch F., Social Limits to Growth, Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts 1976. Leckie S., From Housing Needs to Housing Rights: An Analysis of the Rights to Housing under International Human Rights Law, International Institute for Environment and Development, London 1992. 153
Bezpieczny Bank 2(44)/2011 Ministerstwo Infrastruktury, Za o enia projektu ustawy o spo ecznym zasobie mieszka czynszowych, spo ecznych grupach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Warszawa 29 kwietnia 2010 r. Robinson R., Housing Economics and Public Policy, Macmillan, London 1979. Smith W.F., What is Housing? [w:] D.R. Mandelker, R. Montgomery (red.), Housing in America: Problems and Perspectives, The Bobbs-Merrill Company Inc., New York 1973. Szel gowska A., Finansowanie spo ecznego budownictwa mieszkaniowego, CeDeWu, Warszawa 2011. Szel gowska A., Systemy d ugoterminowego oszcz dzania na cele mieszkaniowe we wspó czesnej bankowo ci detalicznej, [w:] A. Szel gowska (red.), Wspó czesna bankowo detaliczna, CeDeWu, Warszawa 2010. United Nations Center for Human Settlements, An Urbanizing World: Global Report on Human Settlements, Oxford University Press, Oxford 1996. Vliet W. van, Fava S., Housing Needs and Policy Approaches: An Overview, [w:] W. van Vliet, E. Huttman, S.F. Fava (red.), Housing Needs and Policy Approaches. Trends in Thirteen Countries, Duke University Press, New York 1985. 154