Ceny mieszkań stabilizują się, a liczba transakcji na rynku nieruchomości maleje. Wpływ na to mogą mieć rosnące stopy procentowe, które ograniczają zdolności nabywcze konsumentów - wynika ze wspólnego raportu Oferty.net i Open Finance. STABILIZACJA NA RYNKU MIESZKANIOWYM Mimo wyraźnego spadku liczby zawieranych transakcji kupna-sprzedaży wynikającego z osłabienia popytu ceny ofertowe mieszkań w największych polskich aglomeracjach utrzymują się na stabilnym poziomie. Ani malejąca zdolność kredytowa kupujących, ani wydłużający się czas sprzedaży nie wymusiły na zbywcach ograniczenia oczekiwań finansowych i co za tym idzie nie doprowadziły do odwrócenia dotychczasowego trendu. Wg analizy serwisu OFERTY.NET przeprowadzonej na ofertach zgłoszonych do sprzedaży w sierpniu średnie ceny w czterech badanych miastach nieznacznie wzrosły a w dwóch minimalnie spadły. Jednak wahania średnich stawek za m2 na poziomie 3% w górę lub w dół przy uwzględnieniu obecnych różnic między cenami wywoławczymi i transakcyjnymi (sięgającymi 8%) pozwalają twierdzić, że rynek się uspokoił. miasto 06'07 (PLN/m2) 07'07 zmiana (PLN/m2) (%) średnia cena mieszkania o pow. 50 mkw.* (PLN) wysokość raty w PLN (5,91%) w CHF (4,20%) ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na 30 lat** (netto) w PLN w CHF Łódź 4811 4903 1,9 245 150 1456 1253 2513 2890 Warszawa 9625 9797 1,8 489 850 2909 2503 4256 5337 Kraków 8311 8563 3,0 428 150 2542 2188 3725 4665 Wrocław 7467 7314-2,0 365 700 2171 1869 3293 3985 Gdańsk 7169 7003-2,3 350 150 2079 1790 3186 3815 Poznań 6525 6725 3,1 336 250 1977 1719 3091 3664 * na podstawie cen z sierpnia br. ** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście, na 30 lat; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy Przed nami jesień, czyli tradycyjnie okres wzmożonego ruchu na rynku nieruchomości. Jednak nie należy się spodziewać w tym czasie spektakularnych wydarzeń na rynku. Wszystko wskazuje na to, że zapoczątkowany dwa lata temu wielki boom mieszkaniowy wywołany przede wszystkim wyjątkowo korzystnymi ofertami kredytowymi przy relatywnie niskich cenach mamy już za sobą. Sytuacja się normalizuje; jak potwierdzają pośrednicy oferty sprzedaży mieszkań - zarówno te z rynku pierwotnego jak i wtórnego - nie sprzedają się już "na pniu", definitywnie zakończył się okres szalonych wzrostów cen, klienci mają czas na porównywanie ofert i podejmowanie przemyślanych decyzji.
OPROCENTOWANIE KREDYTÓW PÓJDZIE W GÓRĘ Po ostatniej decyzji Rady Polityki Pieniężnej z końca sierpnia tego roku, która podniosła stopy procentowe o 0,25 pkt proc., nie jest to może specjalnie odkrywcze stwierdzenie, ale też nie dotyczy ono wcale ostatniej decyzji Rady. Sęk bowiem w tym, że rynkowa stopa procentowa, o którą opierają się kredyty hipoteczne, poszła w górę jeszcze po decyzji RPP i w tej chwili w połowie dyskontuje już kolejną decyzję o podniesieniu stóp. W ciągu ostatniego miesiąca stopa trzymiesięczna WIBOR wzrosła o 20 pkt bazowych do 5,09 proc., a licząc od lutego o 89 pkt (z 4,20 do 5,09 proc.) - wynika z wyliczeń Open Finance. W tym samym czasie RPP trzykrotnie podnosiła stopę procentową - łącznie o 75 pkt bazowych. Rynek dyskontuje zatem już kolejną podwyżkę stóp przez RPP, której ekonomiści spodziewają się w październiku. Sytuacja posiadaczy kredytów we frankach wcale nie jest lepsza w tym kontekście. W czwartek Szwajcarski Banku Narodowy po raz kolejny podniósł stopy procentowe o 25 pkt, nie mniej od ostatniej podwyżki stopa procentowa LIBOR, o którą opierają się kredyty hipoteczne w tej walucie, wzrosła z 2,49 do 2,90 proc., a więc o 41 pkt proc. Rynek zdyskontował nie tylko oczekiwaną (na 13 września) podwyżkę stóp procentowych, ale nawet część kolejnej. Zatem wszyscy kredytobiorcy, posiadający zadłużenie w tych właśnie walutach, mogą spodziewać się podniesienia oprocentowania kredytów i wyższych rat, przy czym sama zmiana zależeć będzie od długości kredytu (wedle zasady im dłuższy kredyt, tym bardziej wzrośnie rata, bowiem część odsetkowa raty ma większy udział w całości) oraz od samej umowy - banki wysyłają harmonogramy co trzy lub sześć miesięcy. I tak, jeśli ktoś posiada 30-letni kredyt złotowy, to przez ostatnie trzy miesiące wysokość raty wzrosła o prawie 7 proc. lub o 39,4 PLN na każde pożyczone 100 tys. PLN. Jeszcze bardziej przykra niespodzianka spotka osoby, którym banki zmieniają harmonogramy co sześć miesięcy - w ich przypadku wysokość raty wzrosła o 10,1 proc. lub o 56,6 PLN na każde pożyczone 100 tys. PLN - wynika z analiz Open Finance. DROGIE STARÓWKI Widocznej stabilizacji na rynku mieszkaniowym towarzyszy zjawisko wyraźnego różnicowania się ofert pod względem cen; kupujący, w zależności od swych możliwości finansowych, mogą wybierać między mieszkaniami o najniższym standardzie w oddalonych od centrum, PRL-owskich blokowiskach, droższymi mieszkaniami średniej klasy (w nowych lub gruntownie wyremontowanych budynkach) oraz mającymi nawet kilkakrotnie wyższe ceny, luksusowymi apartamentami i lokalami w starych kamienicach. Te ostatnie, położone w prestiżowych - najstarszych częściach miast, oferowane są za kwoty znacznie przewyższające cenę dużego, podmiejskiego (choć niekoniecznie) domu z okazałym ogrodem. W przypadku Warszawy ceny m2 najdroższych mieszkań na Starówce i przy Trakcie Królewskim są nawet ponad 6-krotnie wyższe od cen m2 mieszkań w innych lokalizacjach (40 000 PLN/m2 : 6 000 PLN/m2). Najdroższe oferty: Warszawa, Stare Miasto, ul. Kozia, 51 m2, 2 000 000 PLN Warszawa, Śródmieście, Aleje Ujazdowskie, 80 m2, 2 800 000 PLN Warszawa, Śródmieście, ul. Krakowskie Przedmieście, 85 m2, 2 790 000 PLN Warszawa, Śródmieście, ul. Franciszkańska, 145 m2, 4 200 000 PLN Kraków, Stare Miasto, ul. Św. Marka, 57 m2, 1 525 000 PLN Kraków, Stare Miasto, ul. Bracka, 165 m2, 2 460 000 PLN Kraków, Kazimierz, ul. Trynitarska, 118 m2, 2 600 000 PLN Wrocław, ul. Ofiar Oświęcimskich, 63 m2, 1 290 000 PLN W WARSZAWIE OD 200 TYS. W GÓRĘ W Warszawie stale maleje liczba ofert sprzedaży mieszkań, których cena całkowita nie przekracza 200 tys. PLN. Spośród ofert wystawionych do sprzedaży w sierpniu zaledwie 0,6% miało cenę poniżej tej granicy. Nieco lepiej, aczkolwiek dużo gorzej od oczekiwań klientów, przedstawia się podaż ofert w przedziale cenowym od 201 do 300 tys. PLN. Taką cenę ma zaledwie co dziesiąte oferowane do sprzedaży mieszkanie. Zwykle są to kawalerki, sporadycznie mieszkania 2-pokojowe.
Niemal jednakowy udział w podaży mają oferty z dwóch kolejnych przedziałów cenowych; mieszkania w cenie od 301 do 400 tys. PLN stanowią 23,6% podaży a mieszkania w cenie od 401 do 500 tys. PLN - 23,4%. Podobnie jak w poprzednich miesiącach w Warszawie na wysokim poziomie utrzymuje się podaż ofert drogich i bardzo drogich. Mieszkania w cenie od 501 do 800 tys. PLN stanowiły aż 27% wszystkich ofert z sierpnia. Mieszkania bardzo duże i o wysokim standardzie, a co za tym idzie w cenach powyżej 800 tys. PLN, miały blisko 15-procentowy udział w podaży. POD WARSZAWĄ NAWET O POŁOWĘ TANIEJ Dla wielu osób, które myślą o zakupie własnego mieszkania w Warszawie, wysokie ceny są barierą nie do pokonania; przy średniej cenie ofertowej na poziomie 9797 PLN za m2 i umiarkowanych zarobkach zakup nawet najmniejszego lokum pozostaje tylko marzeniem. W takiej sytuacji rozwiązaniem jest wynajem lub... zakup mieszkania w jednej z miejscowości pod Warszawą. Zaledwie 15-20 kilometrów od rogatek ceny mieszkań są nawet o połowę niższe. Niewiele ponad 3000 PLN za m2 kosztują najtańsze mieszkania w Mińsku Mazowieckim; za niespełna 4000 PLN za m2 można znaleźć lokum w Piasecznie a za 4500 w Otwocku. Średnie ceny w podwarszawskich miejscowościach, do których dojazd z centrum Warszawy nierzadko zajmuje tyle samo czasu co przejazd z jednej dzielnicy Warszawy do drugiej, oscylują w granicach 5500-6800 PLN za m2. Wraz ze stale poprawiającą się komunikacją oraz rozbudową zaplecza handlowo-usługowego i kulturalnego atrakcyjność tych lokalizacji będzie rosła. Wraz z nią i "zbliżaniem się" Warszawy będą rosły ceny.
miejscowość przedziały cenowe ofert Legionowo od 4100 do 9000 Mińsk Maz. od 3200 do 6900 Otwock od 4500 do 9500 Piaseczno od 3800 do 10700 Piastów od 4100 do 7700 Pruszków od 4100 do 10100 Wołomin od 4800 do 8300 Średnia cena mieszkania (za m2) w podwarszawskich miejscowościach CEGŁA W CENIE Istotny wpływ na cenę wystawianego do sprzedaży mieszkania ma budulec, z jakiego został wzniesiony budynek. Niezmiennie największym zainteresowaniem poszukujących cieszą się mieszkania w budynkach wzniesionych technologią tradycyjną - z cegły. W sierpniu średnia cena takich mieszkań kształtowała się w Warszawie na poziomie 10438 PLN. O blisko 1400 PLN mniej tj. 9061 kosztował średnio m2 mieszkania w budynkach o konstrukcji ramy H (betonowy szkielet i wypełnienie cegłami). Najtańsze na rynku wtórnym są mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Ich średnia cena ofertowa była o 20% niższa od cen mieszkań "w cegle" i wynosiła 8320 PLN za m2. wielka płyta 8320 rama H + 8,9 9061 cegła + 25,5 10438 RANKING POPULARNOŚCI DZIELNIC W WARSZAWIE (wg preferencji osób szukających mieszkań do kupienia) poz. dzielnica średnia cena (PLN/m2) 1 Mokotów 10342 2 Ursynów 9522 3 Śródmieście 12247 4 Ochota 10310 5 Praga Pd. 8995 6 Żoliborz 10032 7 Bemowo 8867 8 Wola 9911 9 Bielany 9070 10 Białołęka 8136 11 Wilanów 10346 12 Ursus 8848 13 Targówek 8109 14 Praga Płn. 8486 15 Włochy 9235 16 Wesoła 7293 17 Wawer 8411 18 Rembertów 8099
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE - RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W SIERPNIU miasto średnia wartość LTV (stosunek kwoty średni okres kredytu kredytu do wart. nieruch.) kredytowania Warszawa 482 256,63 84,45 33 Kraków 359 607,97 88,04 30 Wrocław 352 169,79 89,25 31 Poznań 362 220,96 89,13 30 Gdańsk 307 364,23 86,79 31 Gdynia 356 765,88 77,44 31 Katowice 252 377,41 87,00 29 Lublin 207 868,12 73,02 28 Olsztyn 245 534,37 86,61 31 Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu OFERTY.NET - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 10337 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne w sierpniu 2007 r. Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie, wskaźniki popularności dzielnic, preferencji cenowych osób poszukujących mieszkań w aglomeracjach oraz zestawienia cen transakcyjnych są dostępne w serwisie OFERTY.NET w dziale 'statystyki' na stronie: http://www.oferty.net/statystyki. Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych za pośrednictwem Open Finance w sierpniu 2007 r. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie: http://www.open.pl. W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie źródła: "Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance". OFERTY.NET Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p. tel 22 848 40 65 e-mail: m.drogomirecki@oferty.net http://www.oferty.net OPEN FINANCE Biuro Prasowe tel 22 541 51 20, -17 e-mail: pr@open.pl http://www.open.pl