RYNEK GRUNTÓW WOKÓŁ KRAKOWA PODMIEJSKIE GRUNTY BRONIA SIĘ NAJLEPIEJ Alicja Malczewska Gabriela Surowiec Kraków, czerwiec 2009
RYNEK GRUNTÓW WOKÓŁ KRAKOWA - PODMIEJSKIE GRUNTY BRONIĄ SIĘ NAJLEPIEJ 1. Obszar analizy Obszar analizy obejmuje trzy najbardziej aktywne podkrakowskie powiaty krakowski (17 gmin), wielicki (5 gmin) oraz myślenicki (9 gmin). Jest to teren o łącznej powierzchni 2332 km 2 zamykający się w promieniu ok. 20-30 km od Krakowa. 2. Ogólna charakterystyka rynku Rynek nieruchomości w obszarach podmiejskich skupia się przede wszystkim wokół gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, głównie jednorodzinne bądź rezydencjonalne, rzadziej wielorodzinne niskiej intensywności. Od wielu lat największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się grunty położone zachód, północ i południe od Krakowa. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości w miejscowościach graniczących z Krakowem, w gminach Zielonki, Mogilany, Zabierzów, Wielka Wieś i Michałowice. Ważnym elementem związanym z budownictwem jednorodzinnym są walory krajobrazowe i przyrodnicze, którymi charakteryzują się te gminy. Dużą aktywnośd i wysokie ceny obserwuje się także w lokalnych centrach skupionych wokół małych miasteczek, takich jak Wieliczka, Niepołomice, Myślenice, Krzeszowice, Dobczyce, Skawina. Drugim, co do aktywności segmentem podkrakowskiego rynku nieruchomości są grunty rolne i tereny zielone. W tym segmencie rysują się wyraźnie dwie grupy inwestorów: ci, którzy kupują ziemię w związku z prowadzoną produkcją rolniczą i zamierzają ją użytkowad, oraz ci, którzy w zakupie ziemi dopatrują się możliwości spekulacyjnych lub po prostu traktują ją, jako lokatę kapitału. Każda ze wspomnianych wyżej grup upodobała sobie inny obszar działania, znacznie różnią się też ceny, jakie kupujący są skłonni płacid. Rolnicy działają głównie na terenie północnych i północno wschodnich gmin (głównie ze względu na znacznie lepszą, niż gdzie indziej, jakośd gleb, tradycje rolnicze w tych rejonach, oraz znacznie niższe, niż na pozostałym obszarze ceny), natomiast pozostali inwestorzy kierują się zazwyczaj kryteriami podobnymi, jak przy zakupie gruntów budowlanych, przy czym bardzo istotną rolę odgrywają tu walory krajobrazowe i przyrodnicze. Dużym powodzeniem cieszą się działki rolne w czystych ekologicznie południowych i południowo-zachodnich gminach powiatu myślenickiego, oraz w okolicach Ojcowskiego Parku Narodowego, głównie w gminach Jerzmanowice-Przeginia oraz Skała. Zaledwie kila procent łącznej liczby transakcji stanowią grunty komercyjne, niemniej ze względu na bardzo duży popyt i wysokie ceny stanowią ważny element rynku. Największa aktywnośd w tym segmencie obserwowana jest na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, stref przemysłowych, a także wzdłuż wylotów głównych dróg i w rejonie lotniska. Najchętniej wybieranymi przez inwestorów gminami są Niepołomice, Skawina, Zabierzów, Mogilany, Myślenice, Krzeszowice, Wieliczka. 3. Obecny stan rynku na tle ubiegłych lat 3. 1. Aktywnośd rynku Po trzech latach bardzo intensywnego wzrostu cen we wszystkich segmentach rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych przy jednoczesnej stale wzrastającej liczbie transakcji, rok 2008 przyniósł
Dobczyce Lubieo Myślenice Pcim Raciechowice Siepraw Sułkowice Tokarnia Wiśniowa Biskupice Gdów Kłaj Niepołomice Wieliczka Czernichów Igołomia- Wawrzeoczyce Iwanowice Jerzmanowice- Przeginia Kocmyrzów- Luborzyca Krzeszowice Liszki Michałowice Mogilany Skała Skawina Słomniki Sułoszowa Świątniki Górne Wielka Wieś Zabierzów Zielonki dramatyczny spadek liczby transakcji, a w konsekwencji tego bardzo wyraźny spadek obrotów. Na terenie powiatów krakowskiego i wielickiego liczba transakcji spadła średnio o ponad 50%. Nieco mniejszy, 25%-towy, spadek zaobserwowano na terenie powiatu myślenickiego. 500 400 300 200 100 0 Rys. 1. Liczba transakcji powiat krakowski 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Rys. 2. Liczba transakcji powiat wielicki 500 400 300 200 100 0 Rys. 3. Liczba transakcji powiat myślenicki
Najbardziej aktywne gminy powiatu krakowskiego to Skawina (ponad 300 transakcji), Liszki, Czernichów, Krzeszowice, Kocmyrzów-Luborzyca (ponad 200 transakcji). Najmniejszy ruch panował w gminach Sułoszowa, Igołomia-Wawrzeoczyce, Jerzmanowice-Przeginia i Świątniki Górne (poniżej 100 transakcji). W powiecie wielickim najbardziej aktywną gminą okazała się Wieliczka (niespełna 400 transakcji), zaś najmniejszą liczbę transakcji zarejestrowano w gminie Kłaj (75). W powiecie myślenickim liderem pozostaje gmina Myślenice (322 transakcje), a listę zamykają Wiśniowa i Siepraw (poniżej 70 transakcji). 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 powiat krakowski powiat wielicki powiat myślenicki Rys. 4. Liczba transakcji w powiatach 50% 0% -50% -100% -150% -200% -250% Powiat krakowski Powiat wielicki Powiat myślenicki Rys. 5. Względna zmiana liczby transakcji w roku 2008 w stosunku do roku 2007 Największy względny spadek liczby transakcji (135%) zaobserwowano w gminie Zabierzów, w powiecie krakowskim. Również duże spadki aktywności (powyżej 70%) miały miejsce w Iwanowicach, Mogilanach (powiat krakowski), Biskupicach i Kłaju (powiat wielicki) oraz Sieprawiu (powiat myślenicki). Jedynymi gminami, w których wzrosła liczba transakcji były: w powiecie krakowskim - Igołomia-Wawrzeoczyce i Skała oraz w powiecie myślenickim - Lubieo, Pcim, Raciechowice i Tokarnia. Na podstawie niepełnych jeszcze
Biskupice Gdów Kłaj Niepołomice Wieliczka Czernichów Igołomia-Wawrzeoczyce Iwanowice Jerzmanowice-Przeginia Kocmyrzów-Luborzyca Krzeszowice Liszki Michałowice Mogilany Skała Skawina Słomniki Sułoszowa Świątniki Górne Wielka Wieś Zabierzów Zielonki danych z pierwszego półrocza bieżącego roku można stwierdzid, że aktywnośd rynku jest nadal bardzo niska i jeśli drugie półrocze nie przyniesie ożywienia, rok 2009 zamknie się jeszcze mniejszą liczbą transakcji. 3. 2. Obroty Konsekwencją spadku liczby zawieranych transakcji jest wyraźne zmniejszenie obrotów. Łączne obroty na analizowanym obszarze spadły z 791 mln zł do 554 mln zł w powiecie krakowskim, z 267 mln zł do 184 mln zł w powiecie wielickim i z 88 mln zł do 75 mln zł w powiecie myślenickim. W powiecie krakowskim najwyższy obrót zarejestrowano w aktywnych przemysłowo i komercyjne gminach Skawina i Liszki, zaś najniższy w gminie Sułoszowa (zaledwie kilkanaście transakcji, bardzo niskie ceny, często pomiędzy osobami spokrewnionymi) oraz typowo rolniczej gminie Igołomia-Wawrzeoczyce. 160 000 000 140 000 000 120 000 000 100 000 000 80 000 000 60 000 000 40 000 000 20 000 000-2004 2005 2006 Rys. 6. Obroty powiat krakowski 160 000 000 140 000 000 120 000 000 100 000 000 80 000 000 60 000 000 40 000 000 20 000 000 - Rys. 7. Obroty powiat wielicki
Dobczyce Lubieo Myślenice Pcim Raciechowice Siepraw Sułkowice Tokarnia Wiśniowa 60 000 000 50 000 000 40 000 000 30 000 000 20 000 000 10 000 000 - Rys. 8. Obroty powiat myślenicki W powiecie wielickim, podobnie jak w poprzednich latach najwyższymi obrotami cieszą się gminy Wieliczka i Niepołomice, a najniższe notuje się w gminie Kłaj. Na terenie powiatu myślenickiego wyraźnym liderem jest gmina Myślenice, w tyle pozostają gminy Tokarnia, Wiśniowa i Pcim. Łączne obroty na terenie powiatów krakowskiego i wielickiego są o 30%, a na terenie myślenickiego o 15% niższe niż przed rokiem, niemniej nadal znacznie wyższe, niż przed dwoma laty. Największy względny spadek obrotów w roku 2008 zanotowano w gminach Wielka Wieś i Zabierzów (powyżej 70%), a największy wzrost w gminach Igołomia-Wawrzeoczyce (ponad 200%) oraz Słomniki i Krzeszowice (ponad 80%). 900 000 000 800 000 000 700 000 000 600 000 000 500 000 000 400 000 000 300 000 000 200 000 000 100 000 000 - powiat krakowski powiat wielicki powiat myślenicki Rys. 9. Obroty powiat myślenicki
350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% -150% Powiat krakowski Powiat wielicki Powiat myślenicki Rys. 10. Względna zmiana obrotów w roku 2008 w stosunku do roku 2007 3. 3. Ceny grunty pod budownictwo mieszkaniowe Ciekawym zjawiskiem jest fakt, że mimo głębokiego zastoju nie odnotowano wyraźnego spadku cen, a w większości gmin nawet nastąpił ich nieznaczny wzrost. W odniesieniu do gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe średnie ceny spadły tylko w trzech gminach powiatu wielickiego (Niepołomice, Gdów, Wieliczka) oraz w trzech gminach powiatu myślenickiego (Pcim, Raciechowice, Lubieo). W powiecie krakowskim we wszystkich gminach nastąpił nieznaczny wzrost cen, przy czym najbardziej podrożały gminy Jerzmanowice-Przeginia i Krzeszowice (ponad 40%) oraz Świątniki Górne, Słomniki i Kocmyrzów-Luborzyca (ponad 30%). Bardzo wyraźny, ponad 40%-towy wzrost cen zanotowano także w gminie Sułkowice w powiecie myślenickim. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% Powiat krakowski Powiat wielicki Powiat myślenicki Rys. 11. Względna zmiana średnich cen gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w roku 2008 Najdroższymi gminami powiatu krakowskiego są mocno zurbanizowane gminy Zielonki (ponad 200 zł/m 2 ), Mogilany, Zabierzów, Wielka Wieś i Michałowice (ponad 145 zł/m 2 ) a najtaoszymi typowo rolnicze Igołomia-
Dobczyce Lubieo Myślenice Pcim Raciechowice Siepraw Sułkowice Tokarnia Wiśniowa Biskupice Gdów Kłaj Niepołomice Wieliczka Czernichów Igołomia- Wawrzeoczyce Iwanowice Jerzmanowice- Przeginia Kocmyrzów- Luborzyca Krzeszowice Liszki Michałowice Mogilany Skała Skawina Słomniki Sułoszowa Świątniki Górne Wielka Wieś Zabierzów Zielonki Wawrzeoczyce (poniżej 40 zł/m 2 ), Słomniki oraz Iwanowice (poniżej 60 zł/m 2 ). W powiecie wielickim, podobnie jak w poprzednich latach, najwięcej płacono za działki w gminach Wieliczka (ponad 100 zł/m 2 ), Niepołomice i Biskupice (powyżej 70 zł/m 2 ), a najmniej w gminie Gdów (nieco ponad 40 zł/m 2 ). W powiecie myślenickim do najdroższymi gminami są Myślenice (niespełna 90 zł/m 2 ) i Siepraw (ponad 60 zł/m 2 ), natomiast najtaosze grunty pod budownictwo mieszkaniowe można było kupid w gminach Tokarnia (poniżej 20 zł/m2), Wiśniowa i Lubieo (poniżej 25 zł/m 2 ). 25 20 15 10 5 2004 2005 2006 Rys. 12. Średnie ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w powiecie krakowskim 12 10 8 6 4 2 Rys. 13. Średnie ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w powiecie wielickim 10 8 6 4 2 Rys. 14. Średnie ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w powiecie myślenickim
12 powiat krakowski powiat wielicki powiat myślenicki 10 8 6 4 2 Rys. 15. Średnie ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w powiatach Rekordowe ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe padły w gminach Myślenice (705 zł/m 2 ), Zabierzów (666 zł/m 2 ), Wieliczka (500 zł/m 2 ) i Mogilany (570 zł/m 2 ). 3. 4. Ceny grunty rolne i tereny zielone Segment rynku obejmujący tereny rolnicze oraz tereny zieleni okazał się w minionym roku najbardziej niestabilny i najmniej przewidywalny. Obok nieznacznych spadków cen na terenie powiatu krakowskiego (Zielonki, Słomniki, Sułoszowa), zanotowano kilkuset procentowy wzrost cen w raczej tanich gminach powiatu myślenickiego (Siepraw ponad 600%, Tokarnia i Pcim ponad 400%). W powiecie krakowskim najbardziej podrożały gminy Igołomia-Wawrzeoczyce, Jerzmanowice-Przeginia i Liszki (ponad 100%), w powiecie wielickim Niepołomice i Wieliczka (ponad 160%). 800% 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% Powiat krakowski Powiat wielicki Powiat myślenicki Rys. 16. Względna zmiana średnich cen gruntów rolnych i terenów zielonych w roku 2008 w stosunku Rozpiętośd średnich cen gruntów rolnych jest bardzo duża od 3-4 złotych w gminach najtaoszych (Słomniki, Igołomia-Wawrzeoczyce, Czernichów w powiecie krakowskim, Kłaju w powiecie Wielickim, czy Lubniu
Dobczyce Lubieo Myślenice Pcim Raciechowice Siepraw Sułkowice Tokarnia Wiśniowa Biskupice Gdów Kłaj Niepołomice Wieliczka Czernichów Igołomia- Wawrzeoczyce Iwanowice Jerzmanowice- Przeginia Kocmyrzów- Luborzyca Krzeszowice Liszki Michałowice Mogilany Skała Skawina Słomniki Sułoszowa Świątniki Górne Wielka Wieś Zabierzów Zielonki w powiecie myślenickim) do ponad 20 zł/m 2 w gminach najdroższych (Zabierzów, Wielka Wieś, Mogilany, Wieliczka, Siepraw). W odróżnieniu od gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, grunty rolne mają obecnie podobną rozpiętośd cen we wszystkich powiatach. 3 25,00 2 15,00 1 5,00 2006 2007 Rys. 17. Średnie ceny gruntów rolnych i terenów zielonych powiat krakowski 3 25,00 2 15,00 1 5,00 2006 2007 2008 Rys. 18. Średnie ceny gruntów rolnych i terenów zielonych powiat wielicki 25,00 2 15,00 2006 2007 2008 1 5,00 Rys. 19. Średnie ceny gruntów rolnych i terenów zielonych powiat myślenicki
Czernichów Igołomia- Wawrzeoczyce Iwanowice Jerzmanowice- Przeginia Kocmyrzów- Luborzyca Krzeszowice Liszki Michałowice Mogilany Skała Skawina Słomniki Sułoszowa Świątniki Górne Wielka Wieś Zabierzów Zielonki 12 powiat krakowski powiat wielicki powiat myślenicki 10 8 6 4 2 Rys. 20. Średnie ceny gruntów rolnych i terenów zielonych w powiatach 3. 5. Ceny grunty komercyjne i przemysłowe Nieliczną, niemniej bardzo istotną grupą są transakcje dotyczące gruntów komercyjnych i przemysłowych. Są to tereny o mocno ograniczonej podaży, występujące zazwyczaj w większych miejscowościach oraz wzdłuż głównych dróg, a także na terenach specjalnych stref ekonomicznych i stref przemysłowych. Z uwagi na niewielką, w niektórych lokalizacjach, liczebnośd lub wręcz całkowity brak transakcji, statystyczne podejście do kwestii poziomu cen w tym segmencie rynku może nie byd wystarczająco miarodajne, a czynnik przypadkowości może tu występowad częściej. Na terenie powiatu krakowskiego średnie ceny gruntów komercyjnych i przemysłowych są mocno zróżnicowane i kształtują się od 20 zł/m 2 w gminie Igołomia-Wawrzeoczyce do 270 zł/m 2 w gminie Mogilany. Wysokie ceny (ponad 250 zł/m 2 ) notuje się także w gminach Wielka Wieś i Zielonki. 30 25 20 15 10 5 2006 2007 2008 Rys. 21. Średnie ceny gruntów komercyjnych i przemysłowych powiat krakowski W powiecie wielickim najdroższe grunty komercyjne i przemysłowe występują w Wieliczce (ponad 100 zł/m 2 ) i Niepołomicach (ponad 75 zł/m 2 ), a w powiecie myślenickim prym wiodą Myślenice (ponad 60 zł/m 2 ) i Dobczyce (ponad 50 zł/m 2 ).
Dobczyce Lubieo Myślenice Pcim Raciechowice Siepraw Sułkowice Tokarnia Wiśniowa Biskupice Gdów Kłaj Niepołomice Wieliczka 12 10 8 6 4 2 2006 2007 2008 Rys. 22. Średnie ceny gruntów komercyjnych i przemysłowych powiat wielicki 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2006 2007 2008 Rys. 23. Średnie ceny gruntów komercyjnych i przemysłowych powiat myślenicki 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% % Powiat krakowski Powiat wielicki Powiat myślenicki Rys. 24. Względna zmiana cen gruntów komercyjnych i przemysłowych w roku 2008 w stosunku do Segment gruntów komercyjnych i przemysłowych okazuje się byd jedynym, w którym w stosunku do roku 2007 nie odnotowano spadku cen w żadnej z gmin. Jest to w chwili obecnej rynek o największej przewadze popytu nad podażą, a zatem rokujący dalszy wzrost cen.
4. Podsumowanie 1. Największy, ponad 50%-towy spadek aktywności zaobserwowano w gminach do tej pory bardzo aktywnych, charakteryzujących się wysokim poziomem cen. 2. Mimo znacznego zmniejszenia liczby transakcji nie zanotowano istotnego spadku cen w znakomitej większości gmin ceny wzrosły we wszystkich segmentach rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych. 3. Najbardziej odporne na kryzys okazały się byd grunty komercyjne i przemysłowe na całym badanym obszarze, w żadnej z gmin nie zanotowano spadku cen. 4. Największy względny wzrost średnich cen w minionym roku zarejestrowano w segmencie gruntów rolnych i zielonych na terenie powiatu myślenickiego, w gminach Siepraw, Tokarnia, Pcim. 5. Wnioski 1. Pierwszy kwartał 2009 roku przyniósł dalszy spadek liczby transakcji, co może oznaczad pogłębienie stagnacji na rynku podkrakowskich gruntów, i o ile druga połowa roku nie przyniesie ożywienia może to, przy rosnącej podaży, wróżyd spadek cen. 2. Wobec kryzysu sektora bankowego, który finansuje większośd inwestycji na rynku mieszkaniowym, można spodziewad się spadku popytu na grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe zarówno wśród deweloperów jak i inwestorów indywidualnych, szczególnie w stosunku do działek zlokalizowanych w najdroższych miejscowościach. Skutkiem zmniejszenia popytu, przy stałej lub w niektórych gminach stale rosnącej, podaży będzie prawdopodobnie spadek cen. Jednocześnie może wzrosnąd zainteresowanie inwestorów tanimi działkami, czego skutkiem może byd zwiększenie aktywności rynku w gminach charakteryzujących się najniższymi cenami. 3. Najbardziej nieprzewidywalny jest rynek gruntów rolnych i terenów zielonych wobec bardzo gwałtownego wzrostu cen w ubiegłym roku i wyrównaniu rozpiętości cen do podobnego poziomu na terenie wszystkich analizowanych powiatów, można spodziewad się zahamowania wzrostu cen w gminach najbardziej oddalonych od Krakowa w połączeniu z nieznacznym spadkiem cen w gminach najdroższych. Ponieważ tanie grunty rolne uważane są za doskonałą lokatę kapitału, popyt na nie będzie nadal duży, a ceny nie powinny istotnie spaśd. 4. Transakcje dotyczące gruntów komercyjnych i przemysłowych stanowią najmniej liczną grupę, w związku z czym, bardzo trudno trafnie ocenid sytuację. Bez wątpienia obserwuje się stały wzrost popytu przy nadal niewielkiej podaży i bardzo wysokich cenach w Krakowie, zatem można spodziewad się dalszego, chod nie tak gwałtownego, wzrostu cen, zwłaszcza w tych lokalizacjach, gdzie nie są one wysokie. Optymistyczne prognozy może pokrzyżowad kryzys sektora bankowego, skąd pochodzi znaczna częśd środków inwestowanych w tym segmencie rynku. Alicja Malczewska Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl Gabriela Surowiec Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl