BIBLIOTEKA. za 2013 i 2014 rok

BIBLIOTEKA za 2013 i 2014 rok jakie są formy opodatkowania najmu prywatnego kiedy trzeba płacić VAT wzory formularzy interpretacje izb skarbowych porady eksperta tabela limitów odliczeń w podatku dochodowym od osób fizycznych

Adres redakcji: 01-042 Warszawa, ul. Okopowa 58/72, www.dziennik.pl, www.gazetaprawna.pl, www.forsal.pl Autorzy: Marek Kutarba, Grzegorz Ziółkowski Redaktor merytoryczny: Grzegorz Ziółkowski Redaktor prowadzący: Renata Krasowska-Kłos Projekt graficzny okładki: Kinga Pisarczyk DTP: Joanna Archacka Biuro Obsługi Klienta: 05-270 Marki, ul. Okólna 40, tel. 22 761 30 30, 801 626 666, e-mail: bok@infor.pl Copyright by INFOR Biznes Sp. z o.o. Wydanie I/2014, styczeń 2014 r. ISBN 978-83-64085-72-7

Spis treści Wstęp...5 Rozdział 1. Umowa najmu... 7 Zasady opłacania czynszu... 7 Rozdział 2. Jakie źródło przychodu...11 Przychód z działalności gospodarczej... 15 Przychód z najmu poza działalnością gospodarczą... 15 Rozdział 3. Formy opodatkowania najmu prywatnego... 17 Ryczałt... 17 Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu...19 Wzór oświadczenia o zrzeczeniu się opodatkowania w formie ryczałtu...20 Wzór oświadczenia o wyborze ryczałtu OPłACANego co kwartał...23 Wzór oświadczenia o rezygnacji z ryczałtu opłacanego co kwartał...24 Ulgi ryczałtowca...25 Odliczenie straty...26 Składki na ubezpieczenia społeczne...27 Zwrot kwot nienależnych...28 Ulga rehabilitacyjna...29 Wydatki nielimitowane...29 Wydatki limitowane... 31 Leki...32 Ulga internetowa... 33 Odliczanie darowizn...34 Darowizny na cele pożytku publicznego...34 Limitowane darowizny na cele kultu religijnego...36 Darowizny na działalność charytatywną kościoła... 37 Darowizny na rzecz krwiodawstwa... 37 Ulga na emeryturę... 37 Ulga odsetkowa...38 Składka zdrowotna... 40 Oszczędzanie w kasie mieszkaniowej... 40 Ulga na powrót... 41 Najem prywatny opodatkowany według skali podatkowej... 41 Miesięczne rozliczanie PIT...42 Koszty przy wynajmie prywatnym...44 Wyposażenie mieszkania...45 Amortyzacja nieruchomości...55 Przyśpieszona amortyzacja nieruchomości...59 3

Rozdział 4. Rozliczenie małżonków...67 Wzór oświadczenia o wyborze opodatkowania PRZez małżonków...69 Rozdział 5. Co się bardziej opłaca: skala czy ryczałt... 71 Rozdział 6. Zwolnienie dla agroturystyki... 73 Rozdział 7. Kiedy trzeba płacić VAT... 75 Czy potrzebna jest kasa fiskalna... 77 Obowiązek w VAT...78 Rozdział 8. Jak kontrolowany jest najem...79 Jak prowadzi się czynności sprawdzające... 80 Rozdział 9. Porady Czy najem pozbawia ulgi prorodzinnej...83 Czy wynajem samochodu opodatkować ryczałtem...83 Czy prywatny najem daje prawo do wspólnego PIT...84 Gdzie opodatkować wynajem, posiadając nieruchomości w kilku państwach...84 Czy przedsiębiorca rozliczy prywatny najem...85 Czy dzierżawa gruntów rolnych jest działalnością gospodarczą...85 Czy wynajmujący odlicza ulgę rodzinną od ryczałtu... 86 Jak rozliczyć zapłatę za najem biura... 86 Czy trzeba płacić podatek, gdy nie wpłynął czynsz z najmu firmowego...87 Rozdział 10. Limity odliczeń w podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w 2013 r... 88 4

Wstęp Umowa najmu to popularna umowa cywilnoprawna, która pozwala na użytkowanie składników majątku innych osób przez czas oznaczony lub nieoznaczony za odpłatnością, którą jest czynsz oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Stronami tej umowy jest wynajmujący, czyli najczęściej właściciel danego składnika, oraz najemca, czyli osoba użytkująca składnik na podstawie umowy najmu w zamian za czynsz. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych przychody z umowy najmu mogą być opodatkowane na kilka, różnych od siebie sposobów. W niniejszym opracowaniu koncentrujemy się na najmie majątku prywatnego, który jest rozliczany poza działalnością gospodarczą. Podatnik w przypadku takiego najmu może wybierać pomiędzy ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a opodatkowaniem dochodu według skali podatkowej (zasady ogólne). Przy każdym z tych sposobów opodatkowania inaczej ustala się podstawę opodatkowania czy zakres przysługujących odliczeń. Podatnik składa również inne zeznanie podatkowe, przy tym w całkowicie różnych terminach. Skala różnic jest naprawdę duża. W opracowaniu Czytelnik znajdzie omówienie wszystkich tych różnic. Dowie się m.in.: kiedy powstaje przychód z najmu i co jest tym przychodem, przy którym sposobie rozliczyć koszty i jakie rodzaje wydatków może zaliczyć do kosztów, jak amortyzować wynajmowane lokale, do kiedy zapłacić zaliczkę na podatek, a do kiedy ryczałt, w jakim zeznaniu rozliczyć ryczałt, a w jakim dochód opodatkowany według skali, jakich odliczeń może dokonać przy ryczałcie, a jakich na zasadach ogólnych. Jednak podatek dochodowy to nie jedyny obowiązek fiskalny, który towarzyszy najmowi. Równie ważny jest podatek od towarów i usług. W publikacji wyjaśniamy: kiedy podatnik może korzystać ze zwolnienia od VAT przy najmie, oraz czy ma obowiązek zainstalowania kasy fiskalnej. Nie braknie również tematów związanych z kontrolowaniem najmu. Dzięki naszym wyjaśnieniom Czytelnik dowie się czego spodziewać się w trakcie kontroli i jak się do niej przygotować. Wszystkie zagadnienia i niuanse omówione są w jasny, praktyczny sposób poparty licznymi przykładami oraz najnowszymi interpretacjami organów podatkowych. 5

Rozdział 1. Umowa najmu Przez umowę najmu, w myśl art. 659 k.c., wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez oznaczony lub nieoznaczony czas, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz wynajmującemu. Należy zaznaczyć, że aby można było w ogóle mówić o umowie najmu, należy określić w niej czynsz. Jak podkreślał Sąd Najwyższy w wyroku z 6 kwietnia 2004 r. (sygn. akt I CK 513/03): Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czynszu. Działania osoby trzeciej nie mogą tego obowiązku uchylić. Czynsz stanowi rzecz jasna przysporzenie majątkowe wynajmującego, a każde przysporzenie majątkowe przekłada się na skutki podatkowe. W przypadku umowy najmu problemów podatkowych pojawia się wiele i dotyczą one zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Najem to umowa konsensualna, która dochodzi do skutku w sytuacji, gdy obie strony złożą oświadczenia woli, i co należy podkreślić, skuteczność tej umowy nie zależy od wydania rzeczy najemcy. Zgodnie z art. 662 k.c. wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do określonego w umowie użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez cały czas trwania umowy najmu. Z kolei najemca jest obciążony drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. Należy jeszcze dodać, że gdyby rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to w takiej sytuacji wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Ważne Umowy najmu nie trzeba rejestrować w urzędzie skarbowym. Nie trzeba też od niej uiszczać opłaty skarbowej czy podatku od czynności cywilnoprawnych. Możemy być jednak poproszeni o przedstawienie takiej umowy w urzędzie skarbowym wówczas, gdy urząd ten będzie prowadził wobec nas czynności sprawdzające lub kontrolę (np. będzie sprawdzał, czy właściwie wyliczyliśmy płacone miesięcznie lub kwartalnie zaliczki albo ryczałt lub też czy prawidłowo wyliczyliśmy podatek w zeznaniu rocznym). W takim przypadku nie wolno nam odmówić przedstawienia takiej umowy. Zasady opłacania czynszu Najemca jest zobowiązany uiszczać czynsz w terminie ustalonym w umowie. Może to być dowolnie wybrany przez strony umowy dzień. Można też umówić się na zapłatę czynszu z góry za określony okres, np. za rok, za kwartał etc. Ustalenie takiego terminu to jeden z podstawowych elementów umowy. Gdyby jednak taki termin nie był wskazany wprost w umowie, czynsz trzeba płacić z góry. Oznacza to, że gdy najem ma trwać krócej niż miesiąc (rzadka sytuacja), czynsz płaci się za cały okres z góry. Gdy zaś ma trwać dłużej, czynsz trzeba płacić mie- 7

Jak rozliczać najem za 2013 i 2014 rok 8 sięcznie do dziesiątego dnia miesiąca. Ta ostatnia reguła dotyczy także czynszu płaconego w przypadku umów zawartych na czas nieokreślony. Zwłoka z zapłatą czynszu przez co najmniej dwa okresy (czynsz może być w umowie ustalony nie tylko jako płatny co miesiąc, lecz także np. kwartalnie lub rocznie) powoduje, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku wypowiedzenia umowy najemca musi zwrócić przedmiot najmu w nienaruszonym stanie. W przeciwnym przypadku wynajmujący może żądać naprawienia szkód. W przypadku innych rozliczeń, np. za media, strony umowy mogą dowolnie ustalić zasady rozliczeń. Może to wyglądać np. w ten sposób, że w przypadku rozliczeń za prąd najemca zwraca wynajmującemu ponoszone przez niego koszty zakupu energii elektrycznej według rzeczywistych wskazań licznika. Mogą też umówić się na zwrot takich kosztów według stawki zryczałtowanej lub też opłacanie rachunków bezpośrednio przez najemcę. Istnieje tu swoboda co do przyjętych przez strony zasad rozliczenia. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Oznacza to, że dla celów podatku dochodowego przychodem jest czynsz otrzymywany przez wynajmującego. Stanowisko takie potwierdzają również organy podatkowe m. in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 16 września 2013 r. (nr IPPB1/415-640/13-4/IF): Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że zgodnie z zawartą umową najmu, to najemca obowiązany jest do zapłaty czynszu miesięcznego, płatnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz do ponoszenia opłat licznikowych (według wskazań rachunków oraz taryfikatorów pochodzących od dostawców tych usług), które są płatne wynajmującemu, a następnie przekazywane dostawcom odpowiednich usług. Zgodnie z umową najmu najemca nie jest zobowiązany do ponoszenia opłat podatku od nieruchomości podatek ten płaci Wnioskodawca jako współwłaściciel nieruchomości. Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, że jedynie określona w umowie wysokość czynszu (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności z tytułu opłat licznikowych (należnych usługodawcom), do których zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu najemca, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy. W zakresie uiszczania opłat licznikowych Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić u Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie.