Podstawy wyceny nieruchomości 09.03.2008r Egzamin test wielokrotnego wyboru. 1. Definicja rzeczoznawcy majątkowego. 1.1 Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowaniu nieruchomości, nadane przez Ministra Infrastruktury w trybie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r, o gospodarce nieruchomościami (obecnie ustawa z dnia 24 sierpnia 2007r). 1.2 Nie jest rzeczoznawcą majątkowym osoba, której nadano przed dniem 29 listopada 1991r uprawnienia do szacowania gruntów z z wyłączeniem ich części składowych w trybie ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Nie wyłącza to możliwości szacowania przez tę osobę wyłącznie gruntów, zgodnie z art. 231 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Osoba taka nie ma prawa używania pieczęci właściwej dla rzeczoznawców majątkowych, której wzór zawarty jest w punkcie 1.7. 1.3 Prowadzenie działalności zawodowej w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego bez stosownych uprawnień zagrożone jest karą grzywny przewidzianą w ustawie o gospodarce nieruchomościami. 1.4 Rzeczoznawca majątkowy uzyskuje prawo wykonywania czynności zawodowych od dnia wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministerstwo Infrastruktury. Wyciągi z Centralnego Rejestru, Rzeczoznawców Majątkowych dotyczące rzeczoznawców majątkowych zamieszkałych w poszczególnych województwach, ogłaszają wojewodowie w wojewódzkich dziennikach urzędowych. 1.5 Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych. 1.6 Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc w e własnym imieniu działalność gospodarczą, jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie. Rzeczoznawca majątkowy nie może łączyć wykonywania zawodu w formach wymienionych wyżej. Przepisy te nie dotyczą biegłych sądowych w wykonujących wycenę na zlecenie sądu. 1.7 Osoby powoływane lub ustanawiane i wpisywane na listę biegłych sądowych 1.8 Rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek posługiwać się jednolitą dla wszystkich osób wykonujących ten zawód pieczęcią o treści: w otoku w części górnej RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY, symetrycznie w części środkowej dwa logo 2. Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. 2.1 Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony i zobowiązany do prowadzenia działalności zawodowej na podstawie przepisów oraz standardów zawodowych. 2.4 W wyniku wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy: a) określa wartość rynkową nieruchomości, b) wartość odtworzeniową nieruchomości, c) ustala wartość katastralną. 1
2.5 Rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do określenia wartości nieruchomości w zakresie wynijącym nie tylko z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, lecz także z innych przepisów, o ile wynika z nich potrzeba określenia wartości nieruchomości. 2.6 Wybór właściwego podejścia, oraz metody i techniki wyceny, z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego, chyba, że wynika on z wyraźnego przepisu prawa. Rzeczoznawca nie jest związany w tym zakresie żądaniem zamawiającego wycenę. 2.7 Rzeczoznawca majątkowy może żądać od właściwych organów i sądów udostępnienia mu danych jakie zostały wymienione w art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezbędnych do prawidłowego wykonywania jego zawodu. 2.8 Rzeczoznawca majątkowy ma prawdo do sporządzania wypisów i wyrysów z danych i dokumentów, o których mowa w punkcie 2.7, a także poświadczania tych wypisów, lub wyrysów, dla potrzeb wyceny. 2.9 Właściwe organy, agencje, spółdzielnie mieszkaniowe, sądy oraz urzędy skarbowe są zobowiązane udostępniać rzeczoznawcom majątkowym niezbędne dane. 2.10 Rzeczoznawca majątkowy posiadający niezbędną wiedzę i kwalifikacje wymagane odrębnymi przepisami może sporządzać nie stanowiące operatu szacunkowego opinie i ekspertyzy dotyczące: a) rynek nieruchomości oraz doradztwo w zakresie tego rynku, b) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju, c) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, d) oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali, e) bankowo hipotecznej wartości nieruchomości, f) określanie wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, g) wycena nieruchomości zaliczanej do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości, h) wycena nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. 2.11 Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo do wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego rzeczoznawcy majątkowego. Tytuł zawdowy rzeczoznawca majątkowy podlega ochronie prawnej. 3. Obowiązki rzeczoznawcy majątkowego 3.1 Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych z określaniem wartości nieruchomości: a) zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, b) z zachowaniem reguł, określonych w Kodeksie Etyki Zawodowej, c) przy zachowaniu szczególnej staranności właściwej ze względu na zawodowy charakter jego czynności, d) w sposób obiektywny i niezależny. 3.2 Rzeczoznawca majątkowy powinien odmówić wykonania wyceny lub czynności o których mowa w punkcie 2.10 w warunkach zagrażających jego obiektywizmowi, w szczególności wówczas, gdy okoliczności wskazywałyby na konflikt interesów pomiędzy nim a zamawiającym wycenę, lub też jeżeli ze strony zamawiającego lub osób trzecich wywierane byłyby na rzeczoznawcę niedozwolone naciski. 2
3.3. Szczególna staranność obowiązująca rzeczoznawcę co do wykonywania przez niego działalności zawodowej polega zwłaszcza na: a). SYSTEM SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI. Podejście mieszane - metoda pozostałościowa. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów. Wartość katastralna Liczona musi być w dość prosty sposób. W PL jest 65.000.000 nieruchomości. Ustalanie wartości będzie się odbywało gminami. W gminie będzie się wyodrębniało rodzaje nieruchomości. Spośród tych grup w każdej gminie wybierze się nieruchomość reprezentatywną operat tego zrobi rzeczoznawca. Podstawy wyceny nieruchomości 30.03.2008r Podejście kosztowe Można wykonywać metodą: - kosztów odtworzenia, - kosztów zastąpienia, - metoda kosztów likwidacji. Techniki: - szczegółowa, - szczegółowa uproszczona, - elementów scalonych, - wskaźnikowa. Wszystkimi tymi technikami możemy szacować każdą metodą. Szacowanie tyczy się czegoś co na gruncie już istnieje. Kosztorys byłby do rzeczy budowanych dopiero. Jak określać przedmiot szacowania: - budynek taki obiekt budowlany trwale z gruntem związany, posiada fundament oraz dach, posiada przegrody wydzielone z przestrzeni, Budynek trwale z gruntem związany budynki, które nie są usadowione poniżej głębokości przemarzania nie są trwale z gruntem związane (wg prawa budowlanego). Głębokość jest uzależniona od strefy. W Polsce jest 5 stref przemarzania. W Warszawie to minimum to 80 cm. Ten wymóg odnosi się wyłącznie do budynków nie podpiwniczonych. W przypadku podpiwniczenia ten wymóg nie stosuje się. Wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród zewnętrznych ściany zewnętrzne w zależności od układu konstrukcyjnego powinny spełniać dwie funkcje: nośną i izolacyjną. Gdy mówimy o przegrodach zawsze musimy 3
rozpoznać te przegrody jakie one są. W Polsce grubość ściany z cegły pełnej musiałaby wynosić około metra grubości (jest to bez sensu). Informacje te znajdziemy w ustawie o prawie budowlanym tekst jednolity w Dz.U. z 2006 nr 156 pozycja 1118. z 1.IX.2006r. ( znajdziemy tam nazewnictwo, słownik ). Budynek jednorodzinny gdy gabinet lub powierzchni usługowa w domu zajmuje mniej niż 30% całej powierzchni. Budynek użytkowy z częścią mieszkalną gdy w domu gabinet, lub powierzchnia przeznaczona na handel itp., zajmuje ponad 30% całej powierzchni. Tymczasowe obiekty budowlane obiekty budowlane do czasowego użytkowania w okresie krótszym od ich trwałości technicznej. Podział budynku na wysokie elementy scalone o wysokim stopniu agregacji: - stany zerowe do budynków niepodpiwniczonych wykopy pod ławy i ściany fundamentowe, zasypianie ziemią ścian fundamentowych, wywóz nadmiaru ziemii (kubatora) wykonanie ław i fundamentów i niezbędna izolacja, - budynek podpiwniczony dodatkowo plus strop nad piwnicami, ściany piwnic ociepleniem, strop nad piwnicami z ociepleniem, oraz schody wejściowe do piwnicy, stropy nad piwnicami z wieńcami, - kolejnym elementem są ściany konstrukcyjne, stropy, płyty balkonowe, daszki i inne płyty oraz biegi klatek schodowych i schody w stanie surowym wraz z wykonaniem i ociepleniem wieńcem, - dachy obejmują konstrukcję przykrycia budynku wraz z ociepleniem i pokryciem (wykończenie dachu i materiał użyty na to pokrycie; natomiast przykrycie jest to zwieńczenie konstrukcyjne budynku, np. dach drewniany ) oraz obróbkami blacharskimi i rynnami, - posadzki obejmuje wykonanie podsypek, podłoży, gładzi wyrównawczych i nawierzchni posadzkowych, - stolarka i ślusarka - Ilość robót w budynku, materiałów ich rodzaj jest bardzo duży, nie można byłoby takimi ilościami posługiwać się w sposób racjonalny Zasady ustalania zużycia obiektów budowlanych zielona książka! Podstawy wyceny nieruchomości 13.04.2008r Książka: Nieruchomości. Definicje, funkcje i zasady wyceny Mieczysła Prystupa, Kazimierz Rygiel. Wycena przy zastosowaniu podejścia porównawczego standard 3, pkt 7. znajdziemy to w internecie na stronie prawdopodobnie PRFNu. Materiały na stronie będą. Wartość nieruchomości określa się z transakcji z dwóch ostatnich lat, nie mogą to być transakcje zbyt odległe. Podejściem porównawczym możemy wyceniać nie tylko wartość całości całej nieruchomości można tylko część lub pojedyncze prawa do nieruchomości. Nie wyceniamy nigdy oddzielnie gruntu i budynku na tym gruncie wyceniamy zawsze łącznie w podejściu porównawczym. 2 i 7 transakcja 3 i 8 transakcja 13 i 14 transakcja 4
Wyliczenia robimy na cenach jednostkowych W konspekcie str. 9. 5