Staże Ośrodka RENOWATOR
Badanie zależności ceny nieruchomości od położenia i innych cech Analiza Beata Kalinowska-Rybka
W listopadzie 26r zbierałam informacje dotyczące nieruchomości, o następującej postaci: dzielnica ulica liczba pokoi powierzchnia piętro cena PLN cena za m²
Cel badania: Sprawdzenie na dostępnych danych prawdziwości przeświadczenia o zróżnicowaniu cen w zależności od położenia Analiza wielkości tego zróżnicowania Porównanie zróżnicowania między zgrubnie wyznaczonymi lokalizacjami (np. dzielnica) ze zróżnicowaniem wewnątrz tak określonych lokalizacji Analiza innych potencjalnych zależności ważnych dla cen nieruchomości
W analizie wykorzystałam następujące serwisy internetowe: http://mls.oferty.net/ mls.oferty.net to nowoczesny system bazodanowy, zintegrowany z internetem, główne cechy : łatwość zamieszczania ofert, zaawansowane wyszukiwanie i stała aktualizacja danych http://szybko.pl/ (BEZPŁATNIE publikowane w Dobrze Mieszkaj środowych dodatkach dziennika Metropol )
Analizowałam trzy rodzaje nieruchomości - grupy ofert: 1. mieszkania 1 2 pokojowe 2. mieszkania powyżej 4 pokoi 3. domy
Rozpatrywane lokalizacje : Dla mieszkań: Bemowo Bielany Wola Żoliborz Nie analizowałam Śródmieścia bo ono sztucznie zawyża ceny Dla domów: Izabelin Łomianki Stare Babice Nowy Dwór Mazowiecki
Mieszkania 1 2 pokojowe, cała próba: cena za m²: od 2 554 do 13 25 zł Częstość 4 35 3 25 2 15 Mieszkania 1-2 pokojowe (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola) 12 31 3 31 35 2 Średnia 8176,92635 Mediana 877 Odchylenie standardowe 1365,65266 1 8 8 5 25 3 35 3 4 45 5 55 1 6 65 7 75 cena za m 2 8 85 9 95 1 15 3 1 3 11 115 12 125 1 Więcej 2
Zróżnicowanie cen dla mieszkań 1 2 pokojowych według dzielnic 14 12 1 8 6 4 2 Bemowo 9 8 8 5 6 3 4 2 1 25 35 45 55 65 75 85 95 15 115 125 cena za m2 14 12 1 8 6 4 2 Bielany 9 1 6 4 3 1 1 1 1 1 1 25 35 45 55 65 75 85 95 15 115 125 14 12 1 8 6 4 2 Wola 13 11 9 8 3 1 8 3 2 2 1 14 12 1 8 6 4 2 cena za m2 Żoliborz 8 7 4 4 3 2 1 1 1 13 25 35 45 55 65 75 85 95 15 115 125 25 35 45 55 65 75 85 95 15 115 125 cena za m2 cena za m 2
Statystyki dla mieszkań 1 2 pokojowych Bemowo Bielany Wola Żoliborz Średnia 753,869565 7848,42153 8481,5 8742,68182 Odchylenie standardowe 133,817837 129,2244 1151,8 146,61267
Statystyki dostępne na www.szybko.pl
Statystyki dla dzielnicy Bemowo źródło oferty.net
Statystyki dla dzielnicy Bielany źródło oferty.net
Statystyki dla dzielnicy Wola źródło oferty.net
Statystyki dla dzielnicy Żoliborz źródło oferty.net
45 4 35 3 25 2 15 1 5 Mieszkania cztero- i więcej- pokojowe: Cena za m²: od 4 936,5 do 24 137,93 1 14 28 Mieszkania 4 pokojowe i powyżej (Bielany,Bemowo,Żoliborz,Wola) 42 15 19 6 2 Średnia 7984,256846 Mediana 7441,44 Odchylenie standardowe 247,25188 1 1 1 4 6 8 1 12 14 16 18 2 22 24
Porównanie średniej ceny m 2 dla mieszkań co najmniej 4 pokojowych Bemowo Bielany Wola Żoliborz Średnia 7 534,6 732,48 821,498 8229,319688 Odchylenie standardowe 1 25,63 855,12 1696,42 179,29837
Zróżnicowanie cen mieszkań w określonych lokalizacjach o co najmniej 4 pokojach Bemowo Bielany 25 25 23 2 2 15 15 1 5 5 3 7 8 1 9 5 4 11 13 15 17 Średnia cena za 1 m 2 19 21 23 Więcej 1 5 5 1 5 5 7 9 1 11 13 15 Średnia cena za 1 m 2 17 19 21 23 Więcej Wola Żoliborz 25 25 2 2 15 1 5 2 1 3 6 5 3 1 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 Więcej Średnia cena za 1 m 2 15 1 5 4 5 6 3 1 3 1 1 1 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 Więcej Średnia cena za 1 m 2 1
Korelacja model ceny na przykładzie domów Jak silna jest zależność ceny i powierzchni domu, ceny domu i powierzchni działki? Najpierw zatem zajęłam się analizą dotyczącą siły powiązań między zmiennymi uzyskany współczynnik korelacji powie nam coś o zależności
Wyniki powierzchnia domu powierzchnia działki cena PLN powierzchnia domu 1 powierzchnia działki,1318649 1 cena PLN,74871298,3453828 1 Jak widać w przypadku pary zmiennych (powierzchnia domu, cena PLN) współczynnik korelacji wynosi,75 co pozwala stwierdzić silną zależność liniową pomiędzy tymi zmiennymi.
Umowna ocena siły związku korelacyjnego r siła związku korelacyjnego. -.2 brak.2 -.4 słaba.4 -.7 średnia.7 -.9 silna.9-1. bardzo silna
Wykres rozrzutu dla modelu zależności ceny domu (y) od jego powierzchni (x) dla całej próby 2 5 2 cena 1 5 1 y = 256,2x + 233599 R 2 =,4968 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 powierzchnia domu
Analogiczny model prostej regresji dla wszystkich poszczególnych lokalizacji 2 5 Izabelin 2 5 Łomianki cena 2 1 5 1 y = 3268,6x + 196411 R 2 =,3819 cena 2 1 5 1 5 5 y = 2465,9x + 23199 R 2 =,5759 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 powierzchnia mieszkania Stare Babice powierzchnia mieszkania Nowy Dwór Mazowiecki cena 2 5 2 1 5 1 y = 872,85x + 612485 R 2 =,218 cena 2 5 2 1 5 1 y = 4255,1x - 196745 R 2 =,4993 5 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 powierzchnia mieszkania 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 powierzchnia mieszkania
Model prostej regresji we wszystkich lokalizacjach po usunięciu obserwacji odstającej w Nowym Dworze Mazowieckim Izabelin Łomianki 2 5 2 5 cena 2 1 5 1 y = 3268,6x + 196411 R 2 =,3819 cena 2 1 5 1 5 5 y = 2465,9x + 23199 R 2 =,5759 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 Stare Babice powierzchnia mieszkania 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 Nowy powierzchnia Dwór Mazowiecki mieszkania 2 5 2 5 cena 2 1 5 1 5 y = 872,85x + 612485 R 2 =,218 cena 2 1 5 1 5 y = 453,31x + 32723 R 2 =,613 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 powierzchnia mieszkania 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 powierzchnia domu
Wartości współczynnika determinacji R2 współczynnik determinacji określa, w jakim stopniu zmiany jednej cechy są wyjaśniane przez zmiany drugiej cechy. R 2,7,6,5,5759,4993,4,3819,3,2,218,1 Łomianki Nowy Dwór Mazowiecki Stare Babice Izabelin
Współczynniki dla modelu regresji uwzględniającego zarówno powierzchnię domu (x1), jak i działki (x2): y=ax1+bx2+c a b c r2 Izabelin 3 167,583 449,351-34 959,521,5649 Łomianki 2 429,3283 31,826 211 531,3421,5911 Nowy Dwór 579,737 66,6135 247 769,7141,9387 Stare Babice 882,1159-36,7193 649 88,326,2538
Współczynnik determinacji dla modelu y=ax1+bx2+c R 2 1,,9387,8,6,5649,5911,4,2,,2538 Izabelin Łomianki Now y Dw ór Stare Babice
Wnioski Jak widać zarówno powierzchnia domu jak i wielkość działki wpływają na cenę Należy pamiętać o ograniczeniach przy wykorzystywaniu tego modelu regresji do wyceny wartości domu, zakres wartości zmiennych objaśniających wynosi dla powierzchni domu <53;57> a dla powierzchni działki <;3> Dla wartości spoza przedziału powinniśmy podchodzić bardzo ostrożnie Niezależnie od tego, modele, nawet dobrze uwarunkowane, pokazują w zasadzie głównie ogólny charakter zależności, a nie jej precyzyjną postać
Udało się zatem, na podstawie powszechnie dostępnych danych, wykazać wielkość ( siłę ) pewnych zależności, w tym: od lokalizacji od wielkości domu / działki. Wnioski liczbowe i jakościowe mogą służyć do dalszych, dokładniejszych analiz rynku nieruchomości. Dziękuję za uwagę.