PETRA - Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin tel. (091) 4892530; 0506 01 11 36 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ - LOKALU UśYTKOWEGO POŁOśONEGO W ŚWIĘCIECHOWIE NR 50, GMINA DRAWNO KSIĘGA WIECZYSTA NIERUCHOMOŚCI NR SZ1C/0024945/7 PROWADZONA PRZEZ SĄD REJONOWY W CHOSZCZNIE, V WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH OPRACOWAŁ(A): MAŁGORZATA SNARSKA SZCZECIN, DNIA 15 WRZEŚNIA 2012 R.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Adres Gmina Drawno, Święciechów 50 Księga Wieczysta Oznaczenie w ewidencji gruntów KW nr SZ1C/00024945/7 Sąd Rejonowy w Choszcznie, V Wydział Ksiąg Wieczystych obręb: Święciechów, gmina Drawno SKRÓCONY OPIS NIERUCHOMOŚCI Forma władania Opis lokalu Lokalizacja Dostęp do nieruchomości Prawo własności lokalu uŝytkowego pomieszczenia kotłowni wraz z udziałem w prawie własności gruntu oraz w prawie własności części budynku i urządzeń, które nie słuŝą wyłącznie do uŝytku właścicieli lokali Pomieszczenie kotłowni o powierzchni uŝytkowej: 54,20 m 2 zlokalizowane w piwnicy budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Składa się z kotłowni, magazynu opału, pomieszczenia gospodarczego, komunikacji. Standard wykończenia podstawowy. Budynek w którym znajduje się wyceniany lokal zlokalizowany jest w miejscowości Święciechów, gmina Drawno. Budynek posadowiony w pierwszej linii zabudowy od drogi. Sąsiedztwo stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W dalszym sąsiedztwie podobna zabudowa oraz obiekty produkcji rolnej i pola uprawne. Na dzień wizji lokalnej bezpośredni dojazd drogą utwardzoną asfaltem. DANE DOTYCZĄCE OSZACOWANIA WARTOŚCI Cel oszacowania Dla potrzeb sprzedaŝy Wartość rynkowa Wartość rynkowa prawa własności do lokalu uŝytkowego kotłowni na datę wyceny: 7 500 zł Słownie złotych: siedem tysięcy pięćset Daty oszacowania Operat szacunkowy wykonano: w dniu 15 września 2012 roku, według stanu na dzień 10 września 2012 roku, na poziomie cen na dzień 15 września 2012 roku, na podstawie wizji lokalnej z dnia 10 września 2012 roku. Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 2
SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT WYCENY...4 2. ZAKRES WYCENY...4 3. CEL WYCENY...4 4. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...4 4.1. PODSTAWA FORMALNA...4 4.2. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI...4 4.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE...4 4.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH...4 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO...5 6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...5 6.1. LOKALIZACJA, SĄSIEDZTWO...5 6.2. OPIS BUDYNKU...6 6.3. OPIS LOKALU...6 6.4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI...7 6.5. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO...8 7. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY...8 7.1. WSTĘP...8 7.2. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE...8 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...9 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UśYTKOWEGO NA DZIEŃ OGLĘDZIN...11 TABELE PORÓWNAWCZE...12 10. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIA...13 11. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA...13 12. ZAŁĄCZNIKI...14 Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 3
1. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest lokal uŝytkowy kotłownia, zlokalizowany w Święciechowie nr 50, zapisany w księdze wieczystej KW nr SZ1C/00024945/7 prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Choszcznie. 2. ZAKRES WYCENY Zakres opracowania obejmuje prawo własności nieruchomości lokalowej obejmującej: lokal uŝytkowy kotłownię o powierzchni uŝytkowej 54,20 m 2, udział 12/100 w prawie własności działki gruntowej oraz w prawie własności części wspólnych budynku i urządzeń, które nie słuŝą wyłącznie do uŝytku właścicieli lokali. w stanie na dzień oględzin. 3. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb sprzedaŝy. 4. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Podstawę formalną stanowi zlecenie Syndyka Masy Upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej w Chomętowie. Zleceniobiorca: Małgorzata Snarska, Szczecin ul. Zygmunta Starego 5/6, 70-504 Szczecin, rzeczoznawca majątkowy nr upr 4097 (uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia 30 października 2003r.). Specjalista szacowania wartości nieruchomości dla potrzeb sektora bankowego nr certyfikatu 155/2012 z dnia 31 maja 2012r. Specjalista szacowania wartości nieruchomości i praw majątkowych na potrzeby sądu nr zaświadczenia 579/XIV/05 z dnia 18 marca 2005r. 4.2. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603), Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109), Kodeks Cywilny Ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13 grudnia 2007r., Noty Interpretacyjne i standardy zgodne z zasadami dobrej praktyki zawodowej. 4.3. PODSTAWY METODOLOGICZNE Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Radę Krajową PFSRM w dniu 13 grudnia 2007r. Noty Interpretacyjne i standardy zgodne z zasadami dobrej praktyki zawodowej. Literatura specjalistyczna 4.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH Wizja terenowa w dniu 10 września 2012 r., badanie księgi wieczystej, Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych PETRA Małgorzata Snarska Informacje z Internetu i prasy specjalistycznej. Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 4
5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia wyceny 15.09.2012r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 15.09.2012r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 10.09.2012r. Data dokonania oględzin nieruchomości 10.09.2012r. 6. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 6.1. LOKALIZACJA, SĄSIEDZTWO lokalizacja przedmiotu opracowania dojazd oraz otoczenie nieruchomości Święciechów wieś sołecka połoŝona w powiecie choszczeńskim, w gminie Drawno. Zabudowę stanowi rozproszona zabudowa zagrodowa i zabudowa wielorodzinna skupiona wzdłuŝ drogi głównej. W roku 2007 wieś liczyła 505 mieszkańców. Wieś leŝy ok. 5,5 km na północny zachód od Drawna, między Drawnem a miejscowością śółwino. Szacowana nieruchomość lokalowa połoŝona jest w centrum wsi przy drodze o trwałej nawierzchni w enklawie osiedlowej budynków tego samego typu. W dalszej odległości znajduje się zabudowa jednorodzinna, obiekty produkcji rolnej oraz pola uprawne. Dostępność komunikacyjna słaba. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą utwardzoną asfaltową. Otoczenie nieuciąŝliwe. Rejon lokalizacji uzbrojony jest w następujące sieci infrastruktury technicznej: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 5
6.2. OPIS BUDYNKU Widok budynku oraz wejścia do lokalu Wejście prowadzące do lokalu Budynek mieszkalny 8 lokalowy z 1978r., wykonany w konstrukcji prefabrykowanej, 1 piętrowy, podpiwniczony, ze stropodachem. Stropy Ŝelbetowe monolityczne, ścianki działowe murowane z cegły ceramicznej. Główne wejście do lokalu od strony podwórka. Instalacje w budynku: wodnokanalizacyjna, elektryczna, c.o.. Stan elewacji średni. Budynek nieocieplony. ZuŜycie techniczne budynku normatywne. Dojście do budynku wygodne. Stan techniczny budynku średni. Teren nieruchomości - płaski. W obrębie budynku nieruchomość jest zagospodarowana wydzielone ogródki przydomowe dla mieszkańców. 6.3. OPIS LOKALU Widok pomieszczeń z zewnątrz Kotłownia Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 6
Pomieszczenia kotłowni Lokal uŝytkowy kotłownia o powierzchni uŝytkowej 54,20 m 2 zlokalizowany jest w kondygnacji podziemnej (piwnicy) budynku mieszkalnego. Wejście bezpośrednio z podwórza. Ściany prefabrykowane, strop Ŝelbetowy. Drzwi do pomieszczenia stalowe. Lokal posiada otwory okienne w części szklone, reszta zabezpieczona poprzez kraty lub stalowe okiennice. Składa się z czterech pomieszczeń kotłowni, magazynu opału, pomieszczenia gospodarczego i komunikacji. Lokal wyposaŝony jest w następujące instalacje: wod.-kan. wentylacyjną (grawitacyjna), Dane techniczne: powierzchnia uŝytkowa: 54,20 m 2, (ustalona na podstawie zapisów w księdze wieczystej). Stan techniczny i standard: Budynek, w którym zlokalizowany jest przedmiotowy lokal, znajduje się w średnim stanie technicznym. Lokal wykończony jest w standardzie podstawowym, jak dla pomieszczeń technicznych i gospodarczych w budynkach wielorodzinnych. Stan techniczny lokalu zadawalający. W lokalu znajduje się stary piec 44KW w duŝej mierze zuŝyty. 6.4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest księga wieczysta KW nr SZ1C/00024945/7 przez Sąd Rejonowy w Choszcznie, V Wydział Ksiąg Wieczystych. Na podstawie badania księgi wieczystej w dniu 10 września 2012r. stwierdzono następujące wpisy: Dział I Gmina Drawno, Święciechów, lokal niemieszkalny, kotłownia, magazyn opału, pomieszczenie gospodarcze, komunikacja, powierzchnia uŝytkowa 54,20m 2 Dział I sp Właściciel lokalu uŝytkowego wpisanego w KW nr 24945 ma udział wynoszący 12/100 (dwanaście setnych) w częściach wspólnych budynku oraz taki sam udział w prawie własności gruntu nr 133/4 o pow. 0,2527ha objętej księgą wieczystą KW 6325 A. Dział II Właściciel: udział 1/1 Spółdzielnia Mieszkaniowa Chomętowo, regon 81184533300000 Dział III Inny wpis: 1. ZGODNIE Z ART. 29 UST. 4 USTWY Z DNIA 19 PAŹDZIERNIKA 1991 R. O GOSPODAROWANIU NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI SKARBU PAŃSTWA, AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH PRZYSŁUGUJE PRAWO PIERWOKUPU PRZY ODSPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE 5 (PIĘCIU) LAT OD NABYCIA JEJ OD AGENCJI. 2. ZGODNIE Z ART. 29 UST. 5 USTWY Z DNIA 19 PAŹDZIERNIKA 1991 R. O GOSPODAROWANIU NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI SKARBU PAŃSTWA, AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH PRZYSŁUGUJE USTAWOWE PRAWO ODKUPU W OKRESIE 5 (PIĘCIU) LAT LICZĄC OD DNIA NABYCIA NIERUCHOMOŚCI OD AGENCJI Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 7
Dział IV Brak wpisu. 6.5. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Zgodnie z art. 154 ust. 2 oraz 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 141 z 2004 r., poz. 1492): 1. Rzeczoznawca uwzględnia przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym 2. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób uŝytkowania nieruchomości. Aktualnie dla przedmiotowego terenu nie ma opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego. Biorąc pod uwagę w/w przepisy przyjęto przeznaczenie terenu zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Drawno uchwalone 30 grudnia 1998r. Uchwała nr IV/28/98 przewiduje dla tego terenu zabudowę siedliskową i funkcję rolniczą. Faktyczny sposób uŝytkowania nieruchomości jest zgodny z ww. studium. 7. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 7.1. WSTĘP Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. wyceny nieruchomości dokonano poprzez określenie jej wartości rynkowej. Definicję wartości rynkowej przyjęto wg Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny KSWP1 w treści: Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moŝliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących załoŝeń: - strony umowy są od siebie niezaleŝne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaŝy oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. W niniejszym operacie szacunkowym oszacowano wartość rynkową nieruchomości. Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: - postanowienia umowy z zamawiającym wycenę - celu sporządzenia wyceny - wyniki analizy cen transakcyjnych nieruchomości o podobnej funkcji, Mając na uwadze powyŝsze oraz podstawy prawne i metodologiczne zawarte w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oszacowano wartość rynkową lokalu uŝytkowego kotłowni podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. 7.2. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a takŝe gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. W procesie porównania naleŝy uwzględnić szereg czynników wpływających na wartość, a w szczególności: Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 8
zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu, cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne, ekonomiczne po przez właściwy dobór nieruchomości podobnych. W podejściu porównawczym stosuje się metody: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku (wyłącznie do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W metodzie porównywania parami podstawowym załoŝeniem jest określenie wartości poprzez porównywanie nieruchomości parami. Porównuje się parami nieruchomość wycenianą, dla której znane są cechy, ale nie znana jest wartość, kolejno z nieruchomościami, które były przedmiotem transakcji rynkowych, a więc znane są ich zarówno cechy jak i ceny transakcyjne. W ten sposób otrzymuje się kilka wartości wycenianej nieruchomości z porównania w kaŝdej parze, które powinny być zbliŝone do siebie. Wybór liczby cech porównawczych zaleŝy od stopnia podobieństwa obiektów jak i dokładności analizy. Im większe podobieństwo obiektów tym liczba cech porównawczych będzie mniejsza. Ostateczną wartość przyjęto jako średnią arytmetyczną z otrzymanych w efekcie analizy wyników. 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Rodzaj rynku Dla przedmiotowej analizy istotny jest segment rynku: rynek lokali uŝytkowych Obszar rynku Zakres terytorialny badanego rynku nieruchomości obejmuje powiat Choszczno, gminy Trzcińsko Zdrój, Mieszkowice, Boleszkowice Okres badania cen Lata - 2010-2012 Lokalny rynek nieruchomości charakteryzuje się nikłym popytem na tego typu lokale. Z uwagi na brak transakcji tego typu lokali w gminie Drawno, poszerzono analizę rynku na powiat Choszczno i gminy sąsiednie. Analizę zawęŝono do lokali małych i średnich do 75m². Na rynku bardzo mało jest transakcji lokali uŝytkowych o funkcji gospodarczej. Zazwyczaj jeŝeli są - to funkcjonują jako pomieszczenia przynaleŝne do innych lokali. MoŜna by było się odnieść do rynku komórek lokatorskich, ale z uwagi na brak transakcji, rynek ten pominięto w analizie. W analizie skupiono się na małych miejscowościach i wsiach, pomijając większe ośrodki. W badanym okresie ceny 1mkw wahają się od 168 zł/m² do prawie 1100 zł/m². Z transakcji wynika, Ŝe wpływ na cenę ma głównie lokalizacja, połoŝenie szczegółowe w budynku oraz powierzchnia lokalu. Przy wyborze transakcji do porównania kierowano się zasadami określonymi w Nocie Interpretacyjnej NI 1, w której jest mowa, Ŝe dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznych nieruchomości stanu prawnego nieruchomości cech uŝytkowych i ekonomicznych Tabela 1. Charakterystyka transakcji kupna-sprzedaŝy lokali uŝytkowych połoŝonych na analizowanym rynku Lp. Data transakcji Gmina Obręb Powierzchnia (m 2 ) Cena transakcyjna (zł/m 2 ) Skorygowana cena transakcyjna (zł/m 2 ) 1 mar 10 Pełczyce Pełczyce 23,79 168,14 168,14 2 gru 11 Trzcińsko - Zdrój Trzcińsko - Zdrój 58,75 187,91 187,91 3 mar 12 Mieszkowice Mieszkowice 33,90 619,47 619,47 Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 9
4 sie 11 Boleszkowice Namyślin 30,10 649,17 649,17 5 mar 12 Pełczyce Pełczyce 43,00 813,95 813,95 6 cze 11 Krzęcin Krzęcin 46,00 934,78 934,78 7 kwi 12 Mieszkowice Mieszkowice 19,46 976,36 976,36 8 lip 11 Boleszkowice Boleszkowice 15,30 980,39 980,39 9 paź 10 Choszczno Choszczno 75,99 1 052,77 1 052,77 Źródło: Opracowanie własne na podstawie monitoringu rynku lokalnego Ceny transakcyjne objęte analizą nie zostały skorygowane poprawką ze względu na upływ czasu. Trend czasowy przyjęto 0% w skali roku. Na podstawie powyŝszego zestawienia określono następujące mierniki statystyczne: Statystyki Średnia cena transakcyjna (zł/m 2 ) 709,22 Odchylenie standardowe (zł/m 2 ) 335,59 Mediana 813,95 Minimalna cena transakcyjna (zł/m 2 ) 168,14 Maksymalna cena transakcyjna (zł/m 2 ) 1 052,77 Rozstęp (zł/m 2 ) 884,63 Zdefiniowany w punkcie 8 rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w róŝnym stopniu mogą wpływać na wartość rynkową nieruchomości, co wyraŝa się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zaleŝności od stanu rynku: 1) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen 2) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych 3) na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie informacji z biur obrotu nieruchomościami, analizy zebranych cen transakcyjnych oraz badań własnych. Ostatecznie ustalono, Ŝe na wartość nieruchomości lokalowych, zebranych w danej próbce, mają wpływ poniŝsze cechy rynkowe (atrybuty cenotwórcze), którym przypisano następujące wagi: DLA NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ: Cechy rynkowe Waga cechy [%] Rozpiętość cech rynkowych Lokalizacja 30 bardzo dobra, dobra, średnia, słaba Pow. uŝytkowa lokalu 15 bardzo mała, mała, średnia PołoŜenie w budynku 20 parter, piętro, piwnica Standard 35 średni, przeciętny, podstawowy PołoŜenie (lokalizacja) pokrywa się w sensie znaczeniowym z pojęciem połoŝenia. Mówi o szerszym kontekście posadowienia nieruchomości. W zakresie lokalizacji rozpatrywać naleŝy przede wszystkim jej atrakcyjność rynkową na tle rynku lokalnego. Bardzo zła oznacza połoŝenie na obszarze zdecydowanie negatywnie wyróŝniającym się na tle danej miejscowości (rynku), połoŝenie takie cechuje się duŝą odległością od centrum, w strefie peryferyjnej (w odniesieniu do z góry nakreślonego zakresu przestrzennego badanego segmentu), itp. PołoŜenie złe oznacza posadowienie na obszarze gorszym w stosunku do lokalizacji przeciętnej, tzn. najbardziej rozpowszechnionej na danym rynku, niewyróŝniającej się poziomem swojej atrakcyjności. Przymiotem lokalizacji dobrej i bardzo dobrej jest wysoka bądź wybitnie wysoka atrakcyjność Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 10
obszaru. MoŜe być to ciesząca się wyjątkowym zainteresowaniem strefa miejska, dzielnica czy teŝ modna, poszukiwana przez stronę popytową miejscowość, itp. Bardzo korzystne otoczenie wiąŝe się z bezpośrednim sąsiedztwem znacząco wpływającym na atrakcyjność wizualną (ciekawa architektura otaczających zabudowań, zharmonizowana optycznie i w zakresie programu uŝytkowego z nieruchomością wycenianą, funkcjonalne zagospodarowanie przyległego terenu). Oceny pośrednie przypadają w udziale nieruchomościom, gdzie brak idealnego ładu przestrzennego w najbliŝszym sąsiedztwie, tym niemniej architektura i cechy uŝytkowe otoczenia nie raŝą swym charakterem. Dopiero w przypadku zdecydowanej dysharmonii oraz utrudniania realizacji podstawowej funkcji wycenianej nieruchomości trzeba nadać otoczeniu noty niekorzystne bądź bardzo niekorzystne (np. obecność w pobliŝu uciąŝliwych zakładów usługowych i wyjątkowo hałaśliwych dróg, długoterminowych inwestycji budowlanych). W ramach tej cechy wyróŝniono cztery stany: bardzo dobre, dobre, średnie, słabe. W oparciu o tendencje panujące na rynku najkorzystniej, w odniesieniu do 1 m 2, wypadają nieruchomości o najmniejszej powierzchni. Jest to prostą ilustracją ekonomicznego prawa rzadkości dóbr: im czegoś mniej, tym bardziej jest przez rynek poŝądane (a zatem wyŝej cenione). Przyjęta w procesie wyceny gradacja jest uzaleŝniona od zróŝnicowania powierzchni lokali przyjętych do analizy porównawczej. Generalnie, stopniowanie oceny atrybutu powierzchnia musi korespondować z realnymi oczekiwaniami i preferencjami kupujących. W ramach tej cechy wyróŝniono trzy stany: mała (do 20m²), średnia (pow.20 do 45m²), duŝa (pow.45m²) PołoŜenie w budynku cecha bardzo istotna przy lokalach uŝytkowych. W ramach tej cechy wyróŝniono trzy stany: parter, piętro, piwnica Standard wykończenia aranŝacja pomieszczeń wewnętrznych i nowoczesność ich urządzenia, elementy wykończenia wnętrza (podłogi, ściany i sufity), rozwiązania materiałowe, w tym jakość dobranych materiałów, ciekawe rozwiązania kompozycyjne; najwyŝsze ceny uzyskują zadbane budynki z pomieszczeniami o wysokim standardzie wykończenia wnętrz, o pełnym wyposaŝeniu w instalacje: P,W,K,G,co, itp. W ramach tej cechy wyróŝniono stany: średni: materiały wykończeniowe o dobrej jakości, typowa aranŝacja wnętrz przeciętny : materiały wykończeniowe o średniej jakości, typowa aranŝacja wnętrz podstawowy: lokale w stanie niewykończonym lub nieremontowane przez dłuŝszy okres czasu Nieruchomości porównawcze pod względem pozostałych cech są takie same, stąd nie wprowadzono ich jako cech róŝnicujących. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU UśYTKOWEGO NA DZIEŃ OGLĘDZIN W celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny analizą objęto 9 transakcji lokali uŝytkowych, połoŝonych na lokalnym rynku. Spośród transakcji odnotowanych na lokalnym rynku nieruchomości przedstawionych w pkt. 8 niniejszego opracowania, do analizy porównawczej przyjęto następujące transakcje: Data transakcji Obręb Pu lokalu Cena 1 mkw pu Ulica Zaktualizowana cena 1 mkw pu sie 11 Namyślin 30,10 649,17 Namyślin 649,17 gru 11 Trzcińsko Zdrój 58,75 187,91 Trzcińsko Zdrój 187,91 mar 12 Mieszkowice 33,90 619,47 Mieszkowice 619,47 ZałoŜenia przyjęte do analizy : analizę przeprowadzono z wykorzystaniem programu WALOR, jednostką odniesienia jest 1 m 2 powierzchni uŝytkowej lokalu, powierzchnia uŝytkowa lokalu wynosi 54,20 m 2, w analizie prowadzącej do oszacowania wartości rynkowej posłuŝono się transakcjami nieruchomościami lokalowymi (analiza w punkcie 8), trend czasowy przyjęto 0% w skali roku Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 11
dla wybranych transakcji określono następujące wartości : Cena minimalna = 168,14 zł Cena maksymalna = 1 052,77 zł DELTA = 884,63 zł poszczególnym wartościom danej cechy przyporządkowano zakres kwotowy poprawek korygujących w ten sposób, Ŝe kwoty poszczególnych wartości dla danej cechy są stopniowane proporcjonalnie co do liczby wartości tej cechy, w odpowiednio przygotowanych tabelach dokonano korekty cen transakcyjnych, a następnie określono wartość 1 m 2 powierzchni uŝytkowej, wynik wyceny i tabele porównawcze załączono poniŝej. Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 649,17 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga Zakres Wartość cechy Wartość cechy cechy [%] kwotowy (Nier. wyceniana) (Nier. por.) Poprawki [zł]. Standard 35 309,62 podstawowy średni - 309,62 Lokalizacja 30 265,39 słaba słaba 0,00 PołoŜenie w budynku 20 176,93 piwnica piętro - 88,47 pow.uŝytkowa lokalu 15 132,69 duŝa średnia - 66,35 Suma: - 464,44 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 187,91 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga Zakres Wartość cechy Wartość cechy cechy [%] kwotowy (Nier. wyceniana) (Nier. por.) Poprawki [zł]. Standard 35 309,62 podstawowy podstawowy 0,00 Lokalizacja 30 265,39 słaba słaba 0,00 PołoŜenie w budynku 20 176,93 piwnica piętro - 88,47 pow.u. lokalu 15 132,69 duŝa duŝa 0,00 Suma: - 88,47 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 619,47 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga Zakres Wartość cechy Wartość cechy cechy [%] kwotowy (Nier. wyceniana) (Nier. por.) Poprawki [zł]. Standard 35 309,62 podstawowy przeciętny - 154,81 Lokalizacja 30 265,39 słaba średnia - 88,46 PołoŜenie w budynku 20 176,93 piwnica parter - 176,93 pow.u. lokalu 15 132,69 duŝa średnia - 66,35 Suma: - 486,55 Ceny: Cena minimalna = 168,14 zł Cena maksymalna = 1 052,77 zł DELTA = 884,63 zł Liczba próbek = 9 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = 335,59 Liczba transakcji Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 139,03 200 300 400 500 600 700 Cena 1 mkw 800 900 1 000 Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 12
Przyjęte cechy rynkow e Standard 1 35 % Lokalizacja 30 % pow.u. lokalu 15 % PołoŜenie w budynku 20 % Wartości cząstkowe: Wx-187,91 = 187,91+(-88,47) = 99,44 Wx-649,17 = 649,17+(-464,44) = 184,73 Wx-619,47 = 619,47+(-486,55) = 132,92 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia arytmetyczna Wartość 1 mkw nieruchomości wycenianej: 139,03 zł słownie sto trzydzieści dziewięć zł. 3/100 Wartość rynkowa odniesiona do 1 m 2 powierzchni uŝytkowej nieruchomości lokalowej wynosi: 139,03 zł Stąd wartość rynkowa lokalu uŝytkowego kotłowni wraz z udziałem w prawie własności części budynku i urządzeń oraz udziałem w gruncie według stanu na datę wyceny wynosi: 54,20 m 2 x 139,03zł/m 2 = 7 535,43 zł przyjęto 7 500zł Słownie złotych: siedem tysięcy pięćset 10. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIA Wartość rynkowa lokalu uŝytkowego kotłowni połoŝonego w Święciechów nr 50 na dzień oględzin wynosi: 7 500 zł Określone wartości odzwierciedlają stan rynku w dniu wyceny i odpowiadają cenie, jaką moŝna uzyskać przy zawarciu umowy kupna sprzedaŝy zakładając, Ŝe w czasie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie. Określona wartość rynkowa nie obejmuje podatków i opłat, jakie potencjalny nabywca zobowiązany jest zapłacić, a w szczególności podatku VAT. 11. KLAUZULE I ZASTRZEśENIA Niniejsze opracowanie nie moŝe być wykorzystywane dla innych celów jak określone w pkt. 3, Operat wykonano w dwóch jednobrzmiących opracowaniach, Operat sporządzono zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, Wyceniający nie bierze odpowiedzialności za wiarygodność załączonych przez Zleceniodawcę dokumentów, Wszelkie prawa zastrzeŝone. śaden fragment niniejszego operatu nie moŝe być powielany, publikowany, przekazywany za pomocą środków elektronicznych, mechanicznych lub innych, nie moŝe być fotografowany, nagrywany w całości lub w części bez uprzedniej zgody autora, Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 13
Wartość nieruchomości oszacowano według stanu nieruchomości, aktualnego poziomu cen na rynku oraz przepisów prawnych obowiązujących w dniu sporządzania wyceny. Zmiana wyŝej wymienionych czynników moŝe spowodować zmianę wartości nieruchomości; Oszacowana wartość rynkowa jest wolna od wszelkich podatków i opłat, a w szczególności od podatku VAT, 12. ZAŁĄCZNIKI - Badanie księgi wieczystej SZ1C/00024945/7 z dnia 10.09.2012r. - plan lokalu Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 14
PROTOKÓŁ Z BADANIA KSIĘGI WIECZYSTEJ NR SZ1C/00024945/7 PROWADZONEJ PRZEZ SĄD REJONOWY W CHOSZCZNIE, V WYDZIAŁ KSIĄG WIECZYSTYCH, SPORZĄDZONY W DNIU 10 WRZEŚNIA 2012R. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Choszcznie, V Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta KW nr SZ1C/00024945/7. W poszczególnych działach Księgi Wieczystej zapisano według stanu z dnia 10 września 2012r.: DZIAŁ I POŁOśENIE PołoŜenie: Gmina Drawno, Święciechów, lokal niemieszkalny, kotłownia, magazyn opału, pomieszczenie gospodarcze, komunikacja, Powierzchnia uŝytkowa 54,20m 2 DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) Właściciel lokalu uŝytkowego wpisanego w KW nr 24945 ma udział wynoszący 12/100 (dwanaście setnych) w częściach wspólnych budynku oraz taki sam udział w prawie własności gruntu nr 133/4 o pow. 0,2527ha objętej księgą wieczystą KW 6325 A. Wpisano na wniosek nr 2824/04 dnia 30 listopada 2004 roku. DZIAŁ II WŁASNOŚĆ Właściciel: udział 1/1, Spółdzielnia Mieszkaniowa w Chomętowie, regon 81184533300000 Podstawa prawna: umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa nieodpłatnego przekazania akt not. Rep. A nr 6558/2004 z 08 listopada 2004r. sporządzona przez Not. Joannę Sobolewską w KN w Szczecinie oraz na wniosek Dz.KW 2824/04/ z dnia 15.11.2004r. godz. 12:00, wpisano 30.11.2004r. DZIAŁ III prawa, roszczenia, cięŝary i ograniczenia Inny wpis: 1. ZGODNIE Z ART. 29 UST. 4 USTWY Z DNIA 19 PAŹDZIERNIKA 1991 R. O GOSPODAROWANIU NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI SKARBU PAŃSTWA, AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH PRZYSŁUGUJE PRAWO PIERWOKUPU PRZY ODSPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI W OKRESIE 5 (PIĘCIU) LAT OD NABYCIA JEJ OD AGENCJI. 2. ZGODNIE Z ART. 29 UST. 5 USTWY Z DNIA 19 PAŹDZIERNIKA 1991 R. O GOSPODAROWANIU NIERUCHOMOŚCIAMI ROLNYMI SKARBU PAŃSTWA, AGENCJI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH PRZYSŁUGUJE USTAWOWE PRAWO ODKUPU W OKRESIE 5 (PIĘCIU) LAT LICZĄC OD DNIA NABYCIA NIERUCHOMOŚCI OD AGENCJI Podstawa wpisu: umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i umowa nieodpłatnego przekazania akt not. Rep. A nr 6558/2004 z 08 listopada 2004r. sporządzona przez Not. Joannę Sobolewską w KN w Szczecinie oraz na wniosek Dz.KW 2824/04/ z dnia 15.11.2004r. godz. 12:00, wpisano 30.11.2004r. DZIAŁ IV HIPOTEKA Brak wpisu Rzeczoznawca Majątkowy Małgorzata Snarska ul. Zygmunta Starego 5/6 70-504 Szczecin nr upr.4097 15