Projekt okładki: Przemysław Małkowski Wszelkie prawa zastrzeżone. Żadna część tej książki nie może być powielana ani rozpowszechniana za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych bez pisemnej zgody autora. Plik PDF zawiera znaczniki wskazujące na nabywcę książki dla którego egzemplarz został wygenerowany. Informacje zawarte w tej książce nie są poradami prawnymi, podatkowymi i finansowymi i nie mogą być traktowane jako doradztwo. Wyrażają one opinię autora bazującą na jego najlepszej wiedzy i doświadczeniach. Opisane przypadki dotyczą typowych, najczęściej występujących przypadków. Należy wziąć pod uwagę, że mogą nie mieć zastosowania w Twojej konkretnej sytuacji. Przed wykorzystaniem wskazówek zawartych w książce należy przeprowadzić analizę konkretnego przypadku i skonsultować ją z prawnikiem. Piotr Sciesiński, Sopot 2016
Spis treści Spis treści... 1 Wstęp... 6 Część I - Zagadnienia wstępne... 8 Najem w ogólności... 8 Umowa ustna czy pisemna?... 9 W jaki sposób dochodzi do zawarcia umowy?... 10 Jak napisać umowę... 11 Moja filozofia formułowania umów najmu... 15 Część II - Określenie stron umowy... 17 Strony umowy... 17 Najczęściej występujące strony umowy najmu... 17 Osoba fizyczna... 17 Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą... 21 Kilka osób zawierających wspólnie umowę... 30 Spółka cywilna... 34 Spółka jawna... 37 Weryfikacja spółek handlowych... 38 Spółka komandytowa i komandytowo-akcyjna... 43 Spółka partnerska... 45 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna... 47 Część III - Umowa najmu oparta o zasady ogólne... 49 1 Przedmiot umowy... 49 1
Opis przedmiotu umowy... 49 Opis przedmiotu umowy - rozwinięcie... 51 Klauzula stanu lokalu... 52 Klauzula przeznaczenia lokalu... 54 2 Wydanie przedmiotu najmu... 57 Wydanie lokalu... 57 Stan lokalu w dniu wydania... 58 Klucze... 61 Protokół przekazania... 61 3 Okres trwania najmu... 64 Okres trwania umowy... 64 4 Czynsz i inne opłaty... 67 Klauzula określająca czynsz... 67 Klauzula terminu i sposobu płatności czynszu... 68 Odsetki za okres opóźnienia w płatnościach... 70 Klauzula waloryzacji czynszu... 74 Klauzula opłat niezależnych od wynajmującego... 75 Rozliczenia za media powstałe po wygaśnięciu najmu... 80 5 Kaucja zabezpieczająca... 81 Ustanowienie kaucji zabezpieczającej... 81 Wpłata kaucji zabezpieczającej... 83 Rozliczenie kaucji zabezpieczającej... 85 6 Zmiana przeznaczenia... 87 Zmiana przeznaczenia lokalu... 87 7 Utrzymanie lokalu, remonty i naprawy... 88 Utrzymanie lokalu... 88 2
Wprowadzanie ulepszeń w lokalu... 94 Rozliczenia z tytułu wprowadzonych ulepszeń... 98 8 Pozostałe prawa i obowiązki stron... 101 Klauzula dotycząca podnajmu... 101 Klauzula zakazu zmiany wierzyciela... 106 Dokonywanie inspekcji lokalu... 107 Wejście do lokalu w sytuacjach nagłych... 109 9 Zakończenie najmu... 113 Klauzule dotyczące wypowiedzenia umowy najmu... 113 Klauzula ustalająca termin zwrotu lokalu po wygaśnięciu najmu... 119 Klauzula ustalająca stan lokalu w momencie zwrotu... 121 Klauzula określająca wymogi formalne zwrotu lokalu... 123 Klauzula dotycząca używania lokalu po wygaśnięciu najmu... 124 Rozliczenia stron po zwrocie lokalu... 127 10 Odpowiedzialność... 128 Klauzula dotycząca odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu... 128 Wyłączenie odpowiedzialności za rzeczy najemcy... 131 Odpowiedzialność solidarna... 132 11 Postanowienia końcowe... 134 Sprawy nieuregulowane w umowie... 134 Tryb wprowadzania zmian w treści umowy... 135 Klauzula salwatoryjna... 139 Adresy do doręczeń... 141 Rozstrzyganie sporów... 143 Ilość egzemplarzy umowy... 145 Część IV - Najem okazjonalny lokalu... 147 3
Informacje ogólne... 147 Definicja najmu okazjonalnego lokalu... 147 Wynajmujący, znamiona podmiotowe... 149 Forma umowy najmu okazjonalnego lokalu, załączniki... 149 Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego... 153 Kaucja zabezpieczająca... 155 1 Przedmiot umowy... 156 2 Wydanie przedmiotu najmu... 157 3 Okres trwania najmu... 157 Okres trwania umowy... 157 4 Czynsz i inne opłaty... 160 Klauzula opłat niezależnych od wynajmującego... 161 5 Kaucja zabezpieczająca... 164 Ustanowienie kaucji zabezpieczającej... 164 Wpłata kaucji zabezpieczającej... 167 Rozliczenie kaucji zabezpieczającej... 168 6 Zmiana przeznaczenia... 170 Zmiana przeznaczenia lokalu... 170 7 Utrzymanie lokalu, remonty i naprawy... 171 8 Pozostałe prawa i obowiązki stron... 171 9 Zakończenie najmu... 171 Klauzule dotyczące wypowiedzenia umowy okazjonalnego najmu lokalu... 171 Pozostałe klauzule związane z zakończeniem najmu... 177 10 Odpowiedzialność... 177 11 Postanowienia końcowe... 177 4
Wyciąg z ustaw... 178 Kodeks cywilny... 179 Ustawa o ochronie praw lokatorów... 189 Indeks rzeczowy... 213 5