Spis treści szczegółowy

Transkrypt

1 Wykaz skrótów Wstęp CZĘŚĆ A Wynajmujący ROZDZIAŁ I. Podmioty Uprawnienie i brak uprawnienia do zawarcia umowy najmu [1] Kto może być wynajmującym lokal użytkowy [2] Współwłaściciele jako wynajmujący lokal [3] Na czym polega zarząd nieruchomością wspólną [4] Sposób podjęcia decyzji o wynajmie wspólnego lokalu [5] Współwłaściciel jako reprezentant wynajmującego, a nie jako wynajmujący [6] Podział czynszu między współwłaścicieli [7] Wynajmującym lokal użytkowy może być także użytkownik lub współużytkownik wieczysty nieruchomości [8] Wynajmującym lokal użytkowy może być dzierżawca [9] Wynajmującym lokal użytkowy może być najemca [10] Wynajmującym lokal użytkowy może być biorący w użyczenie [11] Kto może być najemcą lokalu użytkowego (odesłanie do części B) [12] Jakie dokumenty powinien sprawdzić wynajmujący, zanim zawrze umowę najmu lokalu użytkowego [13] Brak uprawnień wynajmującego do zawarcia umowy (odesłanie do części B) [14] Plan wynajmu [15] Sprawdzenie wypłacalności najemcy

2 2. Zmiana najemcy [16] Konieczny jednocześnie przelew wierzytelności i przejęcie długu [17] Więcej niż jedna osoba po stronie najemcy [18] Sprzedaż przedsiębiorstwa wraz z prawem najmu (odesłanie do części B) Zmiana wynajmującego [19] Zbycie lokalu a odpowiedzialność wynajmującego wobec najemcy [20] Rozliczenia między stronami umowy najmu w razie sprzedaży lokalu [21] Bezskuteczność wypowiedzenia a zbycie lokalu [22] Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości (odesłanie do części B) [23] Upływ okresu wypowiedzenia przed zbyciem lokalu (odesłanie do części B) ROZDZIAŁ II. Przedmiot Lokal [24] Definicja lokalu użytkowego Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu [25] Przeznaczenie lokalu w rozumieniu ustawy Prawo budowlane [26] Wpływ uchwał wspólnoty mieszkaniowej na zmianę przeznaczenia lokalu należącego do jednego z właścicieli [27] Profil działalności najemcy według umowy a porządek domowy Stan lokalu [28] Trzy okresy odpowiedzialności za stan wynajmowanego lokalu Stan lokalu w chwili wydania go najemcy [29] Ustalenie sposobu korzystania z lokalu [30] Stwierdzenie stanu lokalu rola protokołu zdawczo- -odbiorczego [31] Lokal nieprzydatny do umówionego użytku i lokal z wadami ograniczającymi przydatność (odesłanie do części B) [32] Stan budynku w kontekście stanu lokalu przydatnego do umówionego użytku [33] Metody obrony wynajmującego przed zarzutami związanymi z wadami lokalu (odesłanie do części B)

3 3.2. Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu nakłady [34] Nakłady na lokal [35] Podział odpowiedzialności za dokonywanie nakładów pomiędzy wynajmującego i najemcę [36] Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających [37] Drobne nakłady obciążające najemcę (odesłanie do części B) [38] Sposób korzystania z lokalu przez najemcę a zmiany w lokalu [39] Rozliczenia z tytułu nakładów [40] Zastrzeżenia o rozliczeniach nakładów dokonane w interesie wynajmującego [41] Interpretacja zachowania wynajmującego wobec czynionych ulepszeń [42] Ulepszenia, na które wynajmujący obligatoryjnie musi się zgodzić [43] Wady lokalu i lokal nieprzydatny do umówionego użytku Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu [44] Kryteria oceny stanu lokalu w chwili jego zwrotu przez najemcę [45] Skutki faktycznej akceptacji przez wynajmującego nakładów dokonywanych przez najemcę (odesłanie do części B) [46] Na czym polega zwrot lokalu [47] Rola protokołu zdawczo-odbiorczego (odesłanie do części B) [48] Zabezpieczenia Ubezpieczenie (odesłanie do części B) Klucze i inspekcje [49] Inspekcje wynajmującego dokonywane w lokalu [50] Dorabianie kluczy ROZDZIAŁ III. Czynsz Ustalenie wysokości czynszu Podstawy określania stawek czynszu [51] Analiza rynku najmu komercyjnego [52] Zmienna stawka czynszu (odesłanie do części B) Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu. 75 [53] Adaptacja lokalu [54] Niewłaściwy stan lokalu a wyjściowa stawka czynszu Czynsz niepieniężny [55] Czynsz w postaci usług lub towarów

4 2. Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy [56] Niezależność wypowiadania umowy i wypowiadania wysokości czynszu Opłaty [57] Co się składa na opłaty Kaucja [58] Oprocentowanie kaucji ROZDZIAŁ IV. Forma umowy (odesłanie do części B) ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu Czas oznaczony i nieoznaczony (odesłanie do części B) Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy [59] Moment rozpoczęcia wykonywania umowy [60] Zwrot lokalu ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy [61] Różnice między sposobami zakończenia umowy Wypowiedzenie umowy Powody wypowiedzenia [62] Ustawowe powody wypowiedzenia umowy najmu [63] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia [64] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za zwłokę w zapłacie czynszu [65] Co oznacza zwłoka za dwa pełne okresy płatności [66] Wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia. 94 [67] Umownie ustalone powody wypowiedzenia umowy najmu. 95 [68] Przykładowe powody wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony z punktu widzenia interesów wynajmującego Skuteczność wypowiedzenia [69] Wątpliwości co do skuteczności wypowiedzenia [70] Forma oświadczenia woli o wypowiedzeniu [71] Wypowiedzenie umowy najmu a spór między współwynajmującymi [72] Wypowiedzenie umowy a brak odbioru pism [73] Brak oświadczenia o dokonaniu wypowiedzenia [74] Opuszczenie lokalu przez najemcę Trwanie umowy po wypowiedzeniu [75] Skutki pozostania najemcy w lokalu po wygaśnięciu umowy najmu [76] Bezumowne korzystanie z lokalu (odesłanie do części B)

5 2. Rozwiązanie umowy [77] Alternatywa dla wypowiedzenia Odstąpienie od umowy (odesłanie do części B) ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność Odpowiedzialność kontraktowa [78] Przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej [79] Przesłanki odpowiedzialności kontraktowej [80] Przypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego [81] Roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy [82] Kara umowna i odsetki [83] Odpowiedzialność za wady lokalu [84] Jednoczesna odpowiedzialność wynajmującego na podstawie przepisów o najmie i ogólnych przepisów o odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania w postaci odstąpienia lub wypowiedzenia [85] Niepłacenie czynszu jako samopomoc stosowana przez najemcę [86] Niemożliwość świadczenia [87] Roszczenia wynajmującego wobec najemcy za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie umowy (odesłanie do części B) Zabezpieczenia roszczeń [88] Ryzyko wynajmującego i mechanizmy zabezpieczeń Przedawnienie roszczeń [89] Termin przedawnienia roszczeń najemcy i wynajmującego. 122 [90] Oznaczenie początku biegu terminu przedawnienia [91] Wyłączenie innych przepisów o przedawnieniu oraz roszczenia z tytułu umowy najmu a roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia [92] Zarzut przedawnienia a zarzut nadużycia prawa (odesłanie do części B) ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie [93] Ograniczony obowiązek wynajmującego chronienia najemcy przed osobami trzecimi [94] Odpowiedzialność za osoby trzecie i wobec osób trzecich ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu [95] Alternatywy najmu (odesłanie do części B)

6 ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia (odesłanie do części B) ROZDZIAŁ XI. Konkurencja [96] Nieuczciwe postanowienia umowne CZĘŚĆ B Najemca ROZDZIAŁ I. Podmioty Uprawnienia i brak uprawnień do zawarcia umowy najmu [1] Kto może być najemcą lokalu użytkowego [2] Kto może być wynajmującym lokal użytkowy (odesłanie do części A) [3] Jakie dokumenty powinien sprawdzić najemca, zanim zawrze umowę najmu lokalu użytkowego [4] Brak uprawnień do zawarcia umowy najmu [5] Szczególne zasady przy reprezentacji spółek Zmiana najemcy [6] Konieczny jednocześnie przelew wierzytelności i przejęcie długu [7] Więcej niż jedna osoba po stronie najemcy [8] Sprzedaż przedsiębiorstwa wraz z prawem najmu Zmiana wynajmującego [9] Decydujące dla najemcy znaczenie formy umowy w przypadku zbycia lokalu [10] Definicja daty pewnej w umowie najmu [11] Skuteczność daty pewnej ujawnionej na jednym egzemplarzu umowy najmu [12] Rozliczenia w razie skutecznego wypowiedzenia umowy przez nabywcę lokalu [13] Ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości [14] Bezskuteczność wypowiedzenia a zbycie lokalu (odesłanie do części A) [15] Upływ okresu wypowiedzenia przed zbyciem lokalu ROZDZIAŁ II. Przedmiot Lokal [16] Przedmiot wynajmu lokal, powierzchnia, ściana (odesłanie do części A) Sposób korzystania z lokalu a przeznaczenie lokalu

7 [17] Przeznaczenie lokalu a sposób korzystania z lokalu oznaczony w umowie najmu [18] Kolizja praw i obowiązków wynikających z porządku domowego i umowy najmu [19] Ocena zmiany sposobu korzystania z lokalu w kontekście umowy najmu [20] Zmiana przeznaczenia lokalu [21] Wpływ wspólnoty mieszkaniowej na zmianę przeznaczenia lokalu jednego z właścicieli (odesłanie do części A) [22] Ograniczenie przez wynajmującego przydatności lokalu do celu określonego w umowie Stan lokalu [23] Trzy okresy odpowiedzialności za stan wynajmowanego lokalu Stan lokalu w chwili wydania go najemcy [24] Ustalenie sposobu korzystania z lokalu [25] Stwierdzenie stanu lokalu rola protokołu zdawczo- -odbiorczego [26] Lokal nieprzydatny do umówionego użytku i lokal z wadami ograniczającymi przydatność [27] Lokal nienadający się do umówionego użytku [28] Stan budynku w kontekście stanu lokalu przydatnego do umówionego użytku [29] Lokal z wadami [30] Zmniejszenie powierzchni wynajmowanej przestrzeni jako wada przedmiotu najmu Stan lokalu w czasie trwania umowy najmu nakłady [31] Nakłady na lokal (odesłanie do części A) [32] Podział odpowiedzialności za dokonywanie nakładów między wynajmującego i najemcę (odesłanie do części A) [33] Drobne nakłady obciążające najemcę [34] Katalogi nakładów [35] Sposób korzystania z lokalu przez najemcę a zmiany w lokalu 175 [36] Rozliczenia z tytułu nakładów [37] Interpretacja zachowania wynajmującego wobec czynionych ulepszeń (odesłanie do części A) [38] Ulepszenia, na które wynajmujący obligatoryjnie musi się zgodzić (odesłanie do części A) [39] Wady lokalu i lokal nieprzydatny do umówionego użytku Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu [40] Stan lokalu po zakończeniu umowy najmu według Kodeksu cywilnego lub według umowy

8 [41] Skutki faktycznej akceptacji przez wynajmującego nakładów dokonywanych przez najemcę [42] Rola protokołu zdawczo-odbiorczego [43] Zniszczenie lokalu [44] Zabezpieczenia zastaw wynajmującego na rzeczach najemcy i prawo zatrzymania lokalu przez najemcę Ubezpieczenie [45] Awarie i ich konsekwencje w majątku najemcy i wynajmującego Klucze i inspekcje [46] Inspekcje wynajmującego dokonywane w lokalu [47] Dorabianie kluczy ROZDZIAŁ III. Czynsz Ustalenie wysokości czynszu Podstawy określenia stawek czynszu [48] Analiza rynku najmu komercyjnego [49] Zmienna stawka czynszu Dostosowanie lokalu do potrzeb najemcy a wysokość czynszu [50] Adaptacja lokalu [51] Niewłaściwy stan lokalu a wyjściowa stawka czynszu [52] Nakłady na środki trwałe Czynsz niepieniężny [53] Czynsz w postaci usług lub towarów Zmiana wysokości czynszu a zmiana umowy [54] Niezależność wypowiadania umowy i wypowiadania wysokości czynszu Opłaty [55] Co się składa na opłaty Kaucja [56] Oprocentowanie kaucji (odesłanie do części A) ROZDZIAŁ IV. Forma umowy [57] Brak obowiązku formy pisemnej [58] Skutki zachowania formy pisemnej dla czasu trwania umowy ROZDZIAŁ V. Czas trwania umowy najmu Czas oznaczony i nieoznaczony [59] Przyczyny zawarcia umowy na czas oznaczony lub nieoznaczony [60] Oznaczenie czasu trwania umowy terminowej

9 2. Rozpoczęcie i zakończenie trwania umowy [61] Moment rozpoczęcia wykonywania umowy (odesłanie do części A) [62] Zwrot lokalu ROZDZIAŁ VI. Zakończenie umowy [63] Różnice między sposobami zakończenia umowy Wypowiedzenie umowy Powody wypowiedzenia [64] Ustawowe powody wypowiedzenia umowy najmu [65] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia 206 [66] Wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za zwłokę w zapłacie czynszu [67] Co oznacza zwłoka za dwa pełne okresy (odesłanie do części A) [68] Wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia [69] Powody wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu zawartej na czas określony Skuteczność wypowiedzenia [70] Wątpliwości co do skuteczności wypowiedzenia (odesłanie do części A) [71] Forma wypowiedzenia (odesłanie do części A) [72] Wypowiedzenie umowy a spór między współwynajmującymi [73] Wypowiedzenie umowy a brak odbioru pism (odesłanie do części A) [74] Brak oświadczenia o dokonaniu wypowiedzenia (odesłanie do części A) [75] Skuteczność wypowiedzenia a opuszczenie lokalu Trwanie umowy po wypowiedzeniu [76] Skutki pozostania najemcy w lokalu po wygaśnięciu umowy najmu (odesłanie do części A) [77] Bezumowne korzystanie z lokalu Rozwiązanie umowy najmu [78] Rozwiązanie umowy zamiast wypowiedzenia (odesłanie do części A) Odstąpienie od umowy najmu [79] Dopuszczalność odstąpienia od umowy najmu ROZDZIAŁ VII. Odpowiedzialność Odpowiedzialność kontraktowa [80] Przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej

10 [81] Przesłanki odpowiedzialności kontraktowej [82] Przypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez najemcę [83] Roszczenia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy Zabezpieczenia roszczeń [84] Zabezpieczenia umowne i ustawowe od najemcy dla wynajmującego Przedawnienie roszczeń [85] Termin przedawnienia roszczeń najemcy [86] Oznaczenie początku biegu terminu przedawnienia [87] Wyłączenie innych przepisów o przedawnieniu oraz roszczenia z tytułu umowy najmu a roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (odesłanie do części A) [88] Zarzut przedawnienia a zarzut nadużycia prawa ROZDZIAŁ VIII. Najemca i wynajmujący a osoby trzecie [89] Ochrona najemcy jak właściciela [90] Odpowiedzialność za osoby trzecie i wobec osób trzecich (odesłanie do części A) ROZDZIAŁ IX. Alternatywy najmu Dzierżawa [91] Różnice między najmem i dzierżawą lokalu użytkowego Podnajem [92] Zależność między najmem a podnajmem Użyczenie [93] Różnice między użyczeniem i najmem lokalu użytkowego Wirtualne biuro [94] Cechy najmu wirtualnego biura ROZDZIAŁ X. Dodatkowe zastrzeżenia [95] Warunek lub umowa przedwstępna [96] Obowiązki informacyjne z ustawy i z umowy oraz konsekwencje ich niedopełnienia ROZDZIAŁ XI. Konkurencja [97] Nieuczciwe postanowienia umowne (odesłanie do części A) Zakończenie