Wykonywanie wyroków zobowiązujących lokatorów do opróżnienia zajmowanego mieszkania

Transkrypt

1 Wypowiedzenie najmu/prawa do korzystania z lokalu W praktyce problemy sprawia wynajmującym norma z art. 11 ust. 2 pkt 2 - dopiero zwłoka w zapłacie należności związanych z najmem lokalu mieszkalnego za 3 pełne okresy płatności, upoważnia wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu lokalu - zdarzają się przypadki w których najemcy będą w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych należności przez znaczny okres czasu, jednakże dopóki dług nie wzrośnie do kwoty równej sumie zaległości za trzy pełne okresy płatności, wynajmujący nie ma prawa wypowiedzieć umowy. Pozew o eksmisję najczęściej wnoszony do sądu rejonowego (wps ponad 75tys zob. art. 23 kpc) Udział w postepowaniu gmina (bo l.socj. lub pom. tym. + inne osoby zamieszkujące jeżeli tez mają być eksmitowane) Wyrok - sąd orzeka o obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego art. 14 ust. 1 uopl, sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego albo o braku takiego uprawnienia. W art. 14 ust. 4 ustawy wymienione zostały osoby, wobec których orzeczenie o przyznaniu lokalu socjalnego jest obowiązkowe Od 2005 r. art. 14 ust. 7 uopl obow. Orzekania o lokalu socjalnym nie dotyczy zasobów prywatnych (najmy od r) uwaga art. 24 dzicy lokatorzy art. 16 uopl- zakaz wykonywania wyroków eksmisyjnych w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego. Według art. 17 ustawy, przepisów art. 14 i art. 16 nie stosuje się wobec osób, których eksmisja została nakazana z powodu znęcania się nad rodziną 1

2 5 lutego 2005 r. now. k.p.c. - wykonywanie eksmisji z lokalu mieszkalnego zgodnie z poszanowaniem konstytucyjnych praw człowieka: przepis przewidujący prawo do tymczasowego pomieszczenia dla osób, którym sąd nie przyznał lokalu socjalnego ani zamiennego TK (wyrok z dnia 4 listopada 2010 r., K 19/06) Rzecznik Praw Obywatelskich: wskazał, że od chwili wejścia w życie 5 lutego 2005 r. nowelizacji art k.p.c., dokonanej ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 172, poz. 1804), wyegzekwowanie orzeczonego wyrokiem sądowym obowiązku opróżnienia lokalu przez osobę, której sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, stało się w praktyce niemożliwe. Przeszkodą w wykonaniu wyroku jest regulacja przewidziana w art k.p.c., zgodnie z którą komornik ma obowiązek wstrzymać się z wykonaniem czynności egzekucyjnej do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. W myśl art k.p.c. pomieszczenie tymczasowe może również wskazać wierzyciel. Ponieważ ani dłużnicy, ani gminy z reguły nie dysponują stosownym pomieszczeniem tymczasowym, prawomocne orzeczenie eksmisyjne, w którym dłużnikowi nie przyznano prawa do lokalu socjalnego, nie może zostać wykonane (paraliż wykonywania orzeczeń eksmisyjnych). Ustawa z dnia 31 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy Kodeks postępowania cywilnego wprowadziła nowe zasady w zakresie eksmisji z lokali mieszkalnych, które miały zapewnić większą skuteczność w wykonywaniu wyroków eksmisyjnych. Według art k.p.c., jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. 2

3 Art kpc 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Art kpc 5. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. 5^1. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie właścicielowi nieruchomości, jednakże niezwykle często dochodzi do sytuacji, w których lokatorzy nie ponoszą tych opłat, a właściciel zmuszony jest we własnym zakresie regulować opłaty związane z utrzymaniem mieszkania aer. 18 uopl 3

4 Odszkodowanie od gminy Do ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzony został art. 18 ust. 5: jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze od gminy, na podstawie art. 417 Kodeksu cywilnego. art. 417 k.c.: za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej ponosi odpowiedzialność Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego lub inna osoba prawna wykonująca tę władzę z mocy prawa. Podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej stanowi więc sam fakt nie wskazania osobie uprawnionej lokalu socjalnego, a nie konieczność wykazania winy w działaniu gminy. Naprawienie szkody w tym przypadku, zgodnie z obowiązującymi zasadami kodeksu cywilnego będzie obejmowało zarówno poniesione straty, jak i zysk, który właściciel mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono (lucrum cessans). Trybunał Konstytucyjny, wyrok z dnia 8 kwietnia 2010 roku (sygn. akt P1/08): konstytucyjność art. 18 ust. 5 cytowanej ustawy + de lege lata odpowiedzialność gminy wobec właściciela lokalu wynika z faktu niedostarczenia lokalu socjalnego w sytuacji, gdy uprawnienie do lokalu socjalnego zostało przyznane orzeczeniem sądu. Wskazanie jako podstawy odpowiedzialności art. 417 KC oznacza, że przesłanką powstania odpowiedzialności jest stwierdzenie niewykonania przez gminę swojego obowiązku, niezależnie od przyczyn takiego stanu rzeczy. Odszkodowanie obejmuje zarówno rzeczywisty uszczerbek majątkowy jak i utracone przez właściciela lokalu korzyści, zgodnie z art KC. Brak jest bowiem przepisów szczególnych, które mogłyby ograniczać rozmiary kompensaty. Z kolei Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 maja 2012 r. (sygn. akt III CZP 12/12) wskazał, że odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy z r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego może obejmować opłaty związane z korzystaniem z lokalu. 4

5 Najem okazjonalny Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. 1a. Przepis ust. 1 nie ma zastosowania do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego i lokali, o których mowa w art. 20 ust. 2a. 2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności: 1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2; 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; 3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. 3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. 5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4. Art. 19d. 1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. 2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. 3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: Najem okazjonalny 1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; 2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; 3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. 4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się: 1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; 2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela; 3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 3, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. 5