Analizy Sektorowe 17 września 219 W 2q19 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się bardzo wysoka aktywność. Wzrost cen transakcyjnych mieszkań przyspieszył, szczególnie na rynku wtórnym. Nastąpiło to przy wysokim popycie, w warunkach wolniej rosnącej podaży i wysokich kosztów budowy. Roczna dynamika cen transakcyjnych (CBN) w 7 największych aglomeracjach (por. tab.str.2) kształtowała się w granicach 8-14% (vs 7-12% w 1q19). Indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast (łącznie) pokazuje kontynuację wzrostu cen na rynku wtórnym w 2q19. Ceny rosły w zdecydowanej większości miast wojewódzkich (w 13 na 16 miast). Akcja kredytowa silnie wzrosła. Według ZBP w 2q19 wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 16,4 mld zł (19,7% r/r), ostatni raz taki poziom wystąpił w 2q8. Gotówką finansowano w ostatnich kwartałach ok. 65% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach (szacunki NBP). Utrzymuje się zainteresowanie zakupem mieszkań na wynajem. Inwestycja w mieszkanie na wynajem pozostaje wysoce konkurencyjna wobec najprostszych inwestycji alternatywnych jak lokaty czy obligacje skarbowe. Według firmy Mzuri (od lat aktywnej na rynku najmu mieszkań) w 2q19 średnie stawki wynajmu były o kilka procent wyższe r/r. Według monitoringu rynków mieszkaniowych REAS JLL (6 aglomeracji o największych obrotach na rynku pierwotnym) w 2q19 zawarto 15,1 tys. transakcji sprzedaży (-3,4% r/r) i wprowadzono do sprzedaży 14,9 tys. mieszkań (-7,9% r/r), najmniej od 6 kwartałów (przeciętnie kwartalnie w ostatnich 3 latach wprowadzano do sprzedaży 16,5 tys. mieszkań). Oferta deweloperska zawiera gotowe mieszkania, jak i rozpoczynane; obecnie w ofercie dominują projekty oddawane do użytku w 22 i później. Statystyki budownictwa sygnalizują w 2q19 wzrost liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem (+23,9% r/r; w przypadku deweloperskich +33,4% r/r), spadek liczby rozpoczętych mieszkań ogółem (-6,4% r/r; w przypadku deweloperskich -7,6% r/r) oraz wzrost liczby pozwoleń na budowę mieszkań ogółem (+9,1% r/r; w przypadku pozwoleń dla deweloperów +1,9% r/r). Mniej rozpoczętych mieszkań w 2q19 sugeruje wolniejszy przyrost podaży mieszkań w perspektywie kilku kwartałów. Zapisy księgowe firm deweloperskich (powyżej 9 osób) na koniec 2q19 wskazują na prawdopodobnie przejściowo mniejszą podaż mieszkań deweloperskich nastąpił spadek projektów w toku (-2% r/r) i spadek gotowych mieszkań na sprzedaż (-24% r/r). Taka sytuacja, przy wysokim popycie na mieszkania, sprzyja dalszemu wzrostowi cen mieszkań Departament Analiz Ekonomicznych Zespół Analiz Sektorowych analizy.sektorowe@pkobp.pl Agnieszka Grabowiecka-Łaszek Piotr Krzysztofik 22 521 81 22 Zespół Analiz Makroekonomicznych (uwarunkowania makro) 22 521 81 34 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach (dane NBP) 11 15 95 9 85 8 3q7= indeks ceny m kw. (7 miast) indeks hedoniczny NBP ceny m kw. (7 miast) 1q8 1q9 1q1 1q11 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 1q18 1q19 * lista miast por. str. 6 Aktywność deweloperów (PKD 41.1) wg zapisów księgowych 16 mln zł 14 12 8 6 4 2 1h13 1h14 1h15 1h16 1h17 1h18 1h19 projekty w toku (P) gotowe mieszkania (L) bank ziemi (L) przedpłaty klientów (L) źródło: GUS, PONT info, firmy pow. 9 pracujących 6 mln zł 5 4 3 2 1
dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony dom energooszczędny dom z drewnianych bali 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne 4 kond. z garażem podziemnym Analizy Sektorowe deweloperskich. Jednocześnie wzrost przedpłat klientów (+16% r/r vs -3% r/r na koniec 218), nadal optymistycznie oceniających perspektywy rynku, powinien działać w kierunku wzrostu podaży w dalszych kwartałach. W 2q19 utrzymywał się wzrost kosztów budowy obiektów mieszkaniowych. Według GUS koszty (bez kosztów gruntu) wzrosły o blisko 5% r/r (dot. mieszkań oddanych do użytku). Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztów gruntu) wybranych obiektów mieszkaniowych wzrosły o 8-11% r/r (zależnie od obiektu). Dostępność mieszkania, ilustrowana liczbą metrów do nabycia za przeciętne wynagrodzenie w 2q19 w 1 miastach wojewódzkich nieco zmalała z uwagi na silniejszy wzrost cen mieszkań niż wynagrodzeń w tych miastach; w 6 miastach wojewódzkich nie zmieniła się. W ostatnich miesiącach zakończył się proces legislacyjny kilku ustaw ważnych dla rynku mieszkaniowego, w szczególności: 1) Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (weszła w życie w czerwcu; łagodzi ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi, w tym działkami położonymi na terenie miast); 2) Ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (weszła w życie w sierpniu; pozwoli na zwiększenie zasobu gruntów na cele mieszkaniowe); 3) Ustawy o Narodowym Spisie Powszechnym Ludności i Mieszkań w 221 (wchodzi w życie we wrześniu). Spis jest podstawowym źródłem informacji o zasobach mieszkaniowych; obecnie zapowiadany odbędzie się w okresie 1.4.221-3.6.221, po raz pierwszy będzie w pełni realizowany z wykorzystaniem internetu. W perspektywie roku można oczekiwać kontynuacji tendencji wzrostowej cen mieszkań z uwagi na: 1) popyt wspierany niskimi stopami procentowymi; 2) wysokie koszty budowy (w warunkach konkurencji o pracowników i materiały oraz powolnej poprawy w dostępie do nowych działek); 3) wolniej rosnącą podaż nowych mieszkań. O ile dotychczasowa dynamika cen mieszkań zwiększyłaby się, możliwe jest też pojawienie się motywu spekulacyjnego (zakup mieszkania z zamiarem sprzedaży z zyskiem w oczekiwaniu na dalszy wzrost cen), czemu sprzyja niski koszt funkcjonowania zakupu mieszkania. Nie można wykluczyć (prawdopodobieństwo ok. 35%) wyhamowania wzrostu cen mieszkań w sytuacji, gdyby: 1) nastąpiło ograniczenie zakupów mieszkań z uwagi na ich wysokie ceny; 2) nastąpiło spowolnienie gospodarcze skutkujące spadkiem dynamiki dochodów i wzrostem bezrobocia; 3) zmalała opłacalność wynajmu mieszkań (na skutek dużej podaży tych mieszkań). Utrzymującym się czynnikiem ryzyka dla rynku nieruchomości (i zmiany trendów cenowych) w perspektywie roku jest niepewność otoczenia regulacyjnego oraz zawirowania w globalnej gospodarce i na rynkach finansowych. Zmiany stawek kosztorysowych dla wybranych obiektów jedno-i wielorodzinnych 14 12 1 8 6 4 2 %; r/r 1,9 1,7 8,9 9,7 1,1 3q18 4q18 1q19 2q19 źródło: SEKOCENBUD; * BJ-budynek jednorodzinny; ^BW budynek wielorodzinny Zmiana cen mieszkań (%, r/r) Segment rynku 3q18 4q18 1q19 2q19 7 największych miast* pierwotny, ceny ofertowe 9,1 6,9 8,7 6,4 pierwotny, ceny transakcyjne 5,6 7, 6,9 7,7 wtórny, ceny ofertowe 12,4 13,8 12, 8,2 wtórny, ceny transakcyjne 8,9 8,4 11,9 14,3 Polska^ ogółem, ceny transakcyjne 6,5 7,6 8,1 b.d. źródło:*ofertowe (PONT), transakcyjne (CBN) ^ EUROSTAT, GUS Oddziaływanie kluczowych czynników na ceny nieruchomości w perspektywie roku* Sfera oddziaływania 8,1 Wpływ na ceny w perspektywie roku Otoczenie makroekonomiczne - stopy procentowe - wzrost gospodarczy - rynek pracy Otoczenie regulacyjne - koszty kredytu - nowelizacje regulacji dot.gruntów rolnych i KZN Rynek mieszkaniowy - popyt na mieszkania - podaż mieszkań * więcej por. Tab.8 2
Spis treści... 1 Spis treści... 3 1. Uwarunkowania makroekonomiczne... 4 2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów... 5 3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań... 9 Ramka1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 2q19... 15 4. Trendy demograficzne... 18 5. Otoczenie regulacyjne... 22 Ramka 2. Portret frankowicza wg danych Biura Informacji Kredytowej (BIK)... 24 6. Perspektywy zmian cen w średnim okresie... 25 7. Regionalne rynki mieszkaniowe... 27 Mazowieckie Warszawa, powiaty grodzkie i e... 3 Małopolskie Kraków, powiaty grodzkie i e... 34 Łódzkie Łódź, powiaty grodzkie i e... 38 Dolnośląskie Wrocław, powiaty grodzkie i e... 42 Wielkopolskie Poznań, powiaty grodzkie i e... 46 Pomorskie Gdańsk, Trójmiasto, powiaty grodzkie i e... 5 Zachodniopomorskie Szczecin, powiaty grodzkie i e... 54 Kujawsko-pomorskie Bydgoszcz, powiaty grodzkie i e... 57 Lubelskie Lublin, powiaty grodzkie i e... 61 Śląskie Katowice, powiaty grodzkie i e... 65 Podlaskie Białystok, powiaty grodzkie i e... 69 Świętokrzyskie Kielce i powiaty e... 72 Podkarpackie Rzeszów, powiaty grodzkie i e... 75 Warmińsko-mazurskie Olsztyn, powiaty grodzkie i e... 79 Opolskie Opole i powiaty e... 83 Lubuskie - Zielona Góra, Gorzów Wielkopolski i powiaty e... 86 8. Aneks metodologiczny... 89 3
1. Uwarunkowania makroekonomiczne Po minięciu szczytu koniunkturalnego w 218, polska gospodarka spowalnia bardzo powoli (wzrost PKB w 2q19 wyniósł 4,5% r/r wobec 4,7% r/r w 1q19), a zapowiadane luzowanie fiskalne powinno utrzymać tempo wzrostu gospodarczego w kolejnych kwartałach powyżej 4%. Efekty pakietu fiskalnego będą szczególnie widoczne w przypadku konsumpcji, której dynamika może w 2h19 osiągnąć poziomy notowane w 217/218 (5,% r/r). Pogorszenie koniunktury w Europie Zachodniej nie przekłada się dotychczas istotnie na ograniczenie aktywności w krajowym przemyśle. Saldo wymiany międzynarodowej usług utrzymuje się blisko rekordowych poziomów (po czerwcu 4,5% PKB w ujęciu 12-miesięcznym). Dane z sektora przedsiębiorstw oraz gospodarki narodowej pokazują trwającą już od półtora roku stabilizację dynamiki wynagrodzeń w okolicy 7% r/r. Po wyeliminowaniu górnictwa (wysoka zmienność w wynagrodzeniach), w trakcie 2q19 nastąpiła stabilizacja trendu wzrostowego płac w sektorze przedsiębiorstw. Napływ migrantów ciągle łagodzi presję płacową, która nie jest na tyle silna, aby doprowadzić do dalszego narastania dynamiki wynagrodzeń. Jednocześnie stopa bezrobocia rejestrowanego nie przestaje spadać, a w sierpniu 219, po wyeliminowaniu wahań sezonowych, ustanowiła kolejne historyczne minimum (5,4%). Solidny rynek pracy poprawia nastroje konsumentów, które pozostają blisko historycznych maksimów. Sprzyja to utrzymaniu popytu konsumpcyjnego i popytu gospodarstw domowych na mieszkania na wysokim poziomie. W 2h19 dodatkowym czynnikiem sprzyjającym nastrojom konsumentów i ich sytuacji finansowej (oraz zdolności kredytowej) będą transfery w ramach zapowiedzianej stymulacji fiskalnej (tzw. piątka Kaczyńskiego ). Skala przełożenia presji popytowej na inflację pozostaje umiarkowana, a inflację wciąż głównie determinują czynniki regulacyjne/zewnętrzne (ceny energii, żywności i paliw). Wypowiedzi członków RPP wskazują, że w krajowej polityce pieniężnej kontynuowane będzie podejście wait-and-see, a najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na 219 i 22 jest stabilizacja stóp procentowych NBP na obecnym poziomie (stopa referencyjna: 1,5%). Uwzględniając impuls fiskalny oraz oczekiwane umiarkowane przyspieszenie inflacji, która w 22 może nieznacznie przekraczać cel, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem alternatywnym jest podwyżka stóp. Powrót do łagodzenia polityki pieniężnej w USA i w strefie euro równoważy wzrost niepewności w globalnej gospodarce (problemy niektórych rynków wschodzących, protekcjonizm), co ogranicza awersję do ryzyka i zmienność kursu złotego. Perspektywa stabilizacji stóp NBP (wobec łagodzenia polityki pieniężnej na świecie) i utrzymania solidnej dynamiki PKB powinna stabilizować notowania złotego. Krótkoterminowo czynnikiem ryzyka dla krajowej waluty może być oczekiwane sądowe rozstrzygnięcie kwestii walutowych kredytów hipotecznych (wyrok TSUE). W 2q19 tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych złotowych dla osób prywatnych wyniosło 11,6% r/r vs 11,4% w 1q19. Do końca 219 oczekiwane jest utrzymanie wysokiego tempa wzrostu akcji kredytowej (roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych złotowych wyniesie 34,1 mld zł wobec 3,2 mld zł w 218). Pomimo pogarszającej się sytuacji gospodarczej w Europie, skala spowolnienia krajowej gospodarki będzie raczej niewielka, a dynamika PKB utrzyma się do końca roku powyżej 4%. Wzrost płac oraz wysokie odczyty nastrojów konsumentów wskazują, że w najbliższych kwartałach utrzyma się solidny wzrost konsumpcji i popytu na mieszkania. Brak symptomów szybkiego narastania fundamentalnej presji inflacyjnej i nastawienie RPP wskazują, że stopy procentowe NBP pozostaną bez zmian co najmniej do końca 22. Dalszy solidny wzrost kredytów mieszkaniowych do końca 219. 4
2. Trendy cenowe na rynku mieszkań i domów W 2q19 na rynku mieszkaniowym utrzymywała się bardzo wysoka aktywność. Ceny mieszkań rosły z uwagi na duży popyt w warunkach wolniej rosnącej podaży mieszkań i wysokich kosztów budowy. W sytuacji wysokiego już poziomu cen na rynku pierwotnym, szybciej rosły ceny na rynku wtórnym. W 2q19 utrzymała się tendencja wzrostu cen transakcyjnych (baza CBN) mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym, przy czym był on wyraźnie silniejszy na rynku wtórnym (Tablica 1). Na rynku wtórnym w 2q19 ceny transakcyjne (CBN) wzrosły w trzech wyróżnionych grupach miast (Warszawa, 6 aglomeracji, 9 mniejszych miast wojewódzkich) o ok. 14% r/r. Na rynku pierwotnym w 2q19 ceny transakcyjne (CBN) mieszkań wzrosły w Warszawie o 5,8% r/r (wolniej niż w 1q19), w pozostałych miastach wojewódzkich w granicach 7-9% (kontynuacja przyspieszenia wzrostu). W odniesieniu do poprzedniego kwartału w 2q19 najbardziej wzrosły ceny transakcyjne (CBN) mieszkań na rynku wtórnym w 9 mniejszych stolicach województw (Wykres 2). Na rynku pierwotnym wzrost w miastach wojewódzkich był niewielki, w przypadku Warszawy odnotowano spadek (-4,8% kw./kw.). W przypadku cen ofertowych (PONT) zmiany były niewielkie, wzrost/spadek nie przekraczał 4,9% kw./kw. (Wykres 1-2). W odniesieniu do okresu boomu lat 27-28 ceny transakcyjne (CBN) na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w 2q19 kształtowały w analizowanych grupach miast (Warszawa, 6 miast od 4 do 75 tys., 9 pozostałych miast wojewódzkich) powyżej poziomu z 1q8 (Wykres 3-4). W 2q19 indeks hedoniczny (publikowany przez NBP 1 ) dla zbiorowości 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen na rynku wtórnym w tych miastach (Wykres 6). W zdecydowanej większości (8 na 1) pozostałych miast wojewódzkich (por. Wykres 3 dla poszczególnych miast w Roz.7) ceny również rosły. Indeks hedoniczny ilustruje zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości. W przypadku przeciętnej ceny mieszkania (7 miast łącznie) w 2q19 wystąpiło spowolnienie wzrostu, związane zapewne z charakterystyką próby wzrostem transakcji dotyczących względnie tańszych mieszkań (np. mniej atrakcyjne lokalizacje). Rosnące ceny mieszkań z uwagi na duży popyt w warunkach wolniej rosnącej podaży mieszkań i wysokich kosztów budowy. W 2q19 silny wzrost r/r cen transakcyjnych (CBN) na rynku wtórnym; na rynku pierwotnym kontynuacja szybszego wzrostu cen w mniejszych stolicach województw. W 2q19 silny wzrost kw./kw. cen transakcyjnych (CBN) na rynku wtórnym w mniejszych stolicach województw; na rynku pierwotnym niewielkie zmiany cen wobec poprzedniego kwartału w analizowanych trzech grupach miast. Indeks hedoniczny NBP dla rynku wtórnego w 7 największych miastach sygnalizuje kontynuację wzrostowych tendencji cen w 2q19. Tab.1 Zmiany cen mieszkań (%, r/r) 3q18 4q18 1q19 2q19 3q18 4q18 1q19 2q19 rynek pierwotny - ceny transakcyjne (CBN) rynek wtórny - ceny transakcyjne (CBN) Warszawa 4.9 4.8 8.3 5.8 9. 7.7 1.7 14.3 6 miast* 6.1 8.7 5.9 9. 8.9 8.9 12.8 14.3 9 miast**.7.8 5.4 7. 11.5 12.2 14. 14.8 rynek pierwotny - ceny ofertowe (PONT) rynek wtórny - ceny ofertowe (PONT) Warszawa 9.3 4. 6.4 1.6 9.2 1.7 13.2 5. 6 miast* 9. 9. 1.3 9.7 15. 16.4 11. 1.8 9 miast** 4.8 4.2 7.7 11.1 14.4 13.4 12.1 12.4 *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra źródło: bazy: CBN PKO BP, PONT Info Nieruchomości 1 http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html 5
Wyk.1 Zmiana ceny metra mieszkania w 2q19 na rynku pierwotnym (%, kw./kw.) Wyk.2 Zmiana ceny metra mieszkania w 2q19 na rynku wtórnym (%, kw./kw.) 9 miast** 9 miast** 6 miast* 6 miast* Warszawa Warszawa -5-4 -3-2 -1 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 rp transakcyjne (CBN) rp ofertowe (PONT) rw transakcyjne (CBN) rw ofertowe (PONT) *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.3 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN)-rynek pierwotny 14 1q8= 135 13 125 12 115 11 15 95 9 85 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast** Wyk.4 Ceny transakcyjne mieszkań (CBN) - rynek wtórny 14 1q8= 135 13 125 12 115 11 15 95 9 85 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 Warszawa średnia 6 miast* średnia 9 miast ** *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ** Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.5 Zmiany r/r ceny m kw. mieszkania w największych miastach* (dane NBP) 12 1 %, r/r 8 6 4 2-2 -4-6 -8-1 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 indeks ceny m kw. (7 miast) indeks hedoniczny NBP ceny m kw. (7 miast) Wyk.6 Zmiana ceny m kw. mieszkania w największych miastach* (dane NBP) 115 11 15 95 9 85 8 3q7= indeks ceny m kw. (7 miast) indeks hedoniczny NBP ceny m kw. (7 miast) 2q8 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 * Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia 6
Wyk.7 Cena transakcyjna vs ofertowa na rynku pierwotnym w największych miastach w okresie 1q9-1q19-5 -1-15 -2 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 5 Wyk.8 Cena transakcyjna vs ofertowa na rynku wtórnym w największych miastach w okresie 1q9-1q19-5 -1-15 -2 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 5-25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** -25 Warszawa 6 miast bez Warszawy* 1 miast** * 6 miast: Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia; ** 1 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce. Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; źródło: obliczenia własne na podstawie bazy cen NBP Na rynku pierwotnym w 2q19 w Warszawie cena transakcyjna mieszkania była niższa od ceny ofertowej o ok. 7% (dając kupującym możliwość niewielkich negocjacji); w pozostałych badanych miastach cena transakcyjna była niższa od ofertowej o ok. 3-4%, co praktycznie oznacza mały obszar do negocjacji (Wykres 7). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 8-19%), co wiąże się z naturalnie większym zróżnicowaniem oferty (Wykres 8). Kontynuacja wysokiej rozpiętości w 2q19 w trzech analizowanych grupach miast sugeruje mocniejszą pozycję kupujących (jest przestrzeń do negocjacji). Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest także m.in. uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów. Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 211: 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich; 18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ch. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą budowy w powiatach ch. Jest to budowa systemem gospodarczym - od 218 GUS kwalifikuje mieszkania wybudowane w zabudowie jednorodzinnej przez deweloperów jako mieszkania z segmentu na sprzedaż lub wynajem. Przeliczone zgodnie z tą zasadą dane historyczne wskazują, że w latach 216-18 budownictwo indywidualne stanowiło 64% mieszkań Ograniczenia porównywania cen domów. Domy jednorodzinne dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w powiatach ch; 64% ogółu mieszkań wybudowanych w latach 216-218 to budownictwo indywidualne. 7
Wyk.9 Cena transakcyjna domów (CBN) na rynku wtórnym w największych miastach 65 55 45 35 25 213 214 215 216 217 218 3q18-2q19* Warszawa 6 miast^ 9 miast^^ *ostatnie cztery kwartały ^ Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin; ^^ Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra Wyk.1 Udział mieszkań w domach jednorodzinnych w zasobach ogółem oraz udział budownictwa indywidualnego w budownictwie ogółem 7 6 5 4 3 2 1 % 12 18 61 domy jednorodzinne^ 5 27 64 budownictwo indywidualne 216-18 stolice województw grodzkie pozostałe e ^ budynki z 1., 2. i 3. mieszkaniami wg NSP 211 wybudowanych w powiatach ch, 27% mieszkań wybudowanych w powiatach grodzkich (bez stolic województw) i 5% w stolicach województw. Dla powiatów ch i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 7, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach 216-18 cechował powiaty e i grodzkie województwa podkarpackiego (87% i 48%), śląskiego (85% i 44%), małopolskiego (83% i 45%) i świętokrzyskiego (95%). Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w okresie ostatnich czterech kwartałów 2 rosły w największych aglomeracjach (średnia cena 1 m kw. to ok. 4,5 tys. zł) i mniejszych stolicach wojewódzkich (odpowiednio 3,6 tys. zł za m kw.); w Warszawie nie zmieniły się istotnie (5,5 tys. zł za m kw.). Zwraca uwagę zwykle wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich niż w powiatach ch (por. Roz. 7, Wykresy 6 i 7 dla każdego regionu), przy zdecydowanym oddziaływaniu atrakcyjności walorów turystycznych, rynku pracy czy położenia komunikacyjnego. Przykładowo, ceny domów kształtowały się wyraźnie powyżej cen w pozostałych powiatach ch w powiatach sąsiadujących z Warszawą (pruszkowski, piaseczyński, warszawski zachodni, otwocki), Krakowem (krakowski, wielicki, myślenicki) czy Łodzią (pabianicki, łódzki wschodni). Na wysoki poziom cen oddziaływała atrakcyjność turystyczna powiatu gdańskiego i puckiego (pomorskie) czy augustowskiego (podlaskie). Z kolei dobry rynek pracy sprzyjał wyższym cenom domów np. w powiecie polickim (zachodniopomorskie) czy puławskim (lubelskie). W ostatnich 4 kwartałach lekka tendencja wzrostowa ceny metra domu w stolicach województw; w Warszawie ceny nie zmieniły się istotnie. Kluczowe znaczenie atrakcyjności lokalizacji regionalnej i lokalnej, na ogół wyższe ceny domów w powiatach grodzkich niż ch. 2 Liczba transakcji dot. domów w 3q18-2q19: Warszawa 215; 6 miast 394; 9 miast 34. 8
3. Popyt na mieszkania i kredyt oraz podaż mieszkań O poziomie cen mieszkań w 2q19 decydował wysoki popyt, w warunkach wolniej rosnącej podaży mieszkań i wysokich kosztów ich budowy (szczególnie ziemi i wynagrodzeń). Od strony popytowej oddziaływały następujące czynniki: niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (3,77% na koniec 2q19 i 3,7% na koniec 1q19) w warunkach rekordowo niskich stóp procentowych (bez zmian od 215) i niewielkiego wzrostu marży (2,3% na koniec 2q19 wobec 1,98% na koniec 1q19; wg szacunków AMRON dla kredytu 3 tys. zł na 25 lat o LTV 75%). Akcja kredytowa silnie wzrosła, nastąpił wysoki wzrost wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych - w 2q19 wg danych Związku Banków Polskich 3 wzrosła ona o 19,7% r/r i 2,9% kw./kw., kształtując się na poziomie 16,4 mld zł, ostatni raz notowanym w 2q8. W 2q19 banki udzieliły 59,3 tys. nowych kredytów (1,5% r/r i 17,2% kw./kw.). Na koniec 2q19 liczba czynnych umów kredytowych wynosiła 2,31 mln, w ostatnim kwartale wzrosła o 36,3 tys. umów (1,6% kw./kw.). Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 2q19 wzrosła do 276,6 tys. zł (+3,2% kw./kw.); przeciętny kredyt denominowany w walutach obcych wynosił 27,5 tys. zł (-3,6% kw./kw.), udzielony w złotych 277,9 tys. zł (+3,3% kw./kw.). W strukturze wg wysokości kredytu najwyższy jest udział kredytów od do 2 tys. zł (27,8%), następnie od 2 do 3 tys. zł (29,1%). Kredyty o średniej wartości LTV powyżej 8% stanowiły 43,1% nowo udzielonych kredytów (vs 45,9% w 1q19). W strukturze udzielania kredytów mieszkaniowych wg miast w 2q19 największy udział miała Warszawa (37,9%; +,8 pp r/r), następnie Wrocław (7,1%; +,1 pp r/r) i Trójmiasto (5,6%; -,8 pp r/r); w tych trzech aglomeracjach sprzedano połowę kredytów (5,6%). W 2q19 znacząco wzrosła wartość kredytów hipotecznych udzielona z pomocą pośredników finansowych. Według informacji Związku Firm Pośrednictwa Finansowego Niskie stopy procentowe wspierają popyt mieszkaniowy. Wysoka sprzedaż nowych kredytów (19,7% r/r), na poziomie 16,4 mld zł. Średnia wartość udzielonego kredytu w 2q19 wzrosła do 276,6 tys. zł. Wyk.11 Kwartalna sprzedaż kredytów mieszkaniowych (ZBP; AMRON) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 mld zł 2q12 2q 13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 wartość nowych umów w kwartale (L) 8 7 6 5 4 3 2 1 liczba nowych umów (P) Wyk.12 Średnie oprocentowanie i marża kredytu hipotecznego* 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5 3,78 3,77 2,6 2,3 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 średnie oprocentowanie * kredyt 3 tys. zł na 25 lat przy LTV 75% źródło: AMRON na podstawie ofert banków średnia marża 3 Bazy AMRON-SARFIN 9
Warszawa Kraków Łódź Wrocław Poznań Gdańsk Katowice wartość kredytów udzielonych z pomocą pośredników wyniosła 8,4 mld zł (+25% r/r) - dotychczas nie zdarzyło się, by kwartalnie przekroczyła 7 mld zł. Oznacza to, że w 2q19 ze wsparciem pośredników udzielono 55% (wartościowo) kredytów, pozostałe 45% bezpośrednio w bankach. Na koniec czerwca 219 wg NBP zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosło 429,6 mld zł (skorygowane o kurs walutowy); udział kredytów walutowych w ogółem wynosił 28,7% (-4 pp wobec czerwca 218). zakupy mieszkań finansowane gotówką to zakupy o charakterze inwestycyjnym oraz zakupy na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakupom sprzyja niskie oprocentowanie lokat bankowych, a także korzyści wynajmu; wg szacunków NBP zakupy gotówkowe w ostatnich kwartałach finansowały ok. 61-71% zakupów ogółem na rynku pierwotnym w 7 największych miastach. zainteresowanie wynajmem - inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem pozostaje konkurencyjna wobec alternatywnych inwestycji lokaty bankowej czy obligacji skarbowych. Według szacunków średnia stawka wynajmu mieszkania w końcu oscylowała wokół 5 zł za m kw. w Warszawie, 4 zł za m kw. w pozostałych dużych aglomeracjach (o liczbie mieszkańców powyżej 3 tys.) i 3 zł w pozostałych miastach wojewódzkich (Wykres 5 dla miast wojewódzkich w Roz.7). Analizy firmy Mzuri (od lat aktywnej na rynku najmu mieszkań) sygnalizują w 2q19 w przypadku 6 największych miast praktycznie stabilizacje stawek czynszu najmu prywatnego mieszkań wobec poprzedniego kwartału (zależnie od miasta w granicach -,1% do +,9%), niewielki wzrost wystąpił jedynie w Warszawie (+1,6% kw./kw.). W porównaniu z 2q18 odnotowano kontynuację wzrostu stawek (+4,8% r/r w Łodzi; +3,5% r/r w Warszawie), jedynie we Wrocławiu odnotowano niewielki spadek (-1,6% r/r). Firma monitoruje stawki wynajmu mieszkań na podstawie umów najmu, zależnie od wielkości mieszkania (trzy kategorie mieszkań: kawalerki, mieszkania jednoi dwupokojowe). Średni czynsz za wynajem mieszkania (niezależnie od liczby pokoi) 55% kredytów (wartościowo) udzielono w 2q19 przy wsparciu pośredników finansowych. Na koniec czerwca 19 kredyty walutowe stanowiły 28,7% zadłużenia ogółem z tytułu kredytów mieszkaniowych. W 7 największych miastach ok. 65% zakupów mieszkań na rynku pierwotnym finansowane gotówką. Inwestycja w mieszkanie przeznaczone na wynajem w dalszym ciągu konkurencyjna wobec lokaty bankowej. Wzrostowy trend stawek wynajmu r/r w stolicach województw. Wyk.13 Średni czynsz za wynajem w 2q19 wg analiz Mzuri 5 2 % zł 4 16 3 12 2 8 1 4 Wyk.14 Średnia stawka wynajmu w miastach wojewódzkich 65 Warszawa 6 największych miast* (bez Warszawy) 6 9 mniejszych stolic wojewódzkich^ 55 5 45 4-1 -4 35-2 -8 3 25 średni czynsz za mieszkanie miesięcznie (P) źródło: Raport AMRON SARFiN 2/219 r/r (L) 2 1q12 1q13 1q14 1q15 1q16 1q17 1q18 *Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin^, Bydgoszcz, Lublin, Katowice, Białystok, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Opole, Zielona Góra źródło: NBP, PONT Info Nieruchomości 1
jest najwyższy w Warszawie, następnie w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu, najniższy poziom cechuje Katowice (Wykres 13). Szacunki opłacalności najmu wymagają uwzględnienia zastrzeżenia małej płynności mieszkania (długi okres wychodzenia z inwestycji), ryzyka spadku cen, kosztów transakcyjnych (opłat sądowych, notarialnych i podatkowych, czy przygotowania mieszkania do wynajmu), a także ryzyka kosztów ew. eksmisji. Wszystkie te czynniki długookresowo zmniejszają realizowany zysk z wynajmu. Po stronie podażowej do najistotniejszych czynników kształtujących ceny w 2q19 należały: większa liczba mieszkań oddanych do użytku ogółem: w 2q19 oddano 47,3 tys. mieszkań (23,9% r/r vs 6,3% r/r w 1q19), w tym deweloperskich 3 tys. (33,4% r/r vs 12,6% r/r w 1q19). Mieszkania deweloperskie stanowiły 63,5% wybudowanych ogółem w 2q19 (+4,5 pp r/r). Od 218 GUS zalicza do mieszkań wybudowanych przez deweloperów też mieszkania wybudowane w budownictwie indywidulanym z przeznaczeniem na sprzedaż lub wynajem. W 1 największych miastach (o liczbie mieszkańców pow. 3 tys.) w 2q19 łącznie oddano do użytku 15,9 tys. mieszkań (12,7 tys. w 2q18). Liczba mieszkań oddanych do użytku zmalała jedynie we Wrocławiu (-21% r/r) i Poznaniu (-3% r/r), w pozostałych 8 miastach wzrosła - istotnie w Katowicach (+121% r/r), Łodzi (+142% r/r), Bydgoszczy (+131% r/r) i Krakowie (+59% r/r). mniejsza liczba rozpoczynanych mieszkań ogółem w 2q19 (-6,4% r/r vs +12,3% r/r w 1q19), rozpoczęto 61,5 tys. mieszkań (65,7 tys. w 2q18); liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich wyniosła 33,2 tys. (-7,6% r/r). Pośrednio przesłanką oceny przyszłej podaży może też być liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich przeliczona na osób (Wykres 15). W 2q19 relatywnie mniejszy wskaźnik nasilenia liczby rozpoczętych mieszkań r/r w największych aglomeracjach (z wyjątkiem Gdańska i Łodzi) może zapowiadać słabszą podaż. Wskaźnik dla mniejszych miast wojewódzkich był zbliżony r/r. Duży wzrost r/r liczby mieszkań oddanych do użytku ogółem w 2q19. Spadek liczby rozpoczynanych mieszkań ogółem w 2q19; wskaźnik nasilenia rozpoczętych mieszkań na osób w największych aglomeracjach (z wyjątkiem Gdańska i Łodzi) mniejszy r/r; w pozostałych stolicach województw zbliżony r/r. Wyk.15 Mieszkania rozpoczęte na os. w 2q19 vs 2q18 Wyk.16 Mieszkania z pozwoleniami na os. w 2q19 vs 2q18 Pozostałe stolice wojew. 2,9 2q19 2q18 Pozostałe stolice wojew. 2,2 2q19 2q18 Szczecin 2,3 Szczecin 3,1 Gdańsk 3,4 Gdańsk 6,3 Poznań 1,8 Poznań 3,5 Wrocław 3,9 Wrocław 5,9 Łódź 2,3 Łódź 2,3 Kraków 2,1 Kraków 2, Warszawa 2, Warszawa 3,5 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 źródło: BDL, GUS źródło: BDL, GUS 11
wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (+9,1% r/r vs -14,3%); liczba pozwoleń dla deweloperów wyniosła 42,9 tys. (+1,9% r/r). Liczba pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich przeliczona na osób w 2q19 w porównaniu z 2q18 w największych aglomeracjach, z wyjątkiem Krakowa, wzrosła, zwraca uwagę wysoki poziom wskaźnika w Gdańsku i Wrocławiu; w pozostałych mniejszych stolicach województw zmalała wobec 2q18 (Wykres 16). wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4. kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 2q19 zwolnił, utrzymując się jednak na wysokim poziomie mniejsza liczba mieszkań w toku budowy może oznaczać mniejszą podaż nowych mieszkań w perspektywie kilku kwartałów; jednocześnie obserwowany wzrost liczby pozwoleń na budowę mieszkań sugeruje optymistyczną ocenę dalszej (2-3 letniej) perspektywy przez inwestorów. zapisy księgowe firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 9 osób) na koniec 2q19 wskazują na prawdopodobnie przejściowo mniejszą podaż mieszkań deweloperskich nastąpił spadek projektów w toku (-2% r/r na koniec 1h19 vs -5% r/r na koniec 218) i spadek gotowych mieszkań na sprzedaż (odpowiednio -24% r/r oraz -25% r/r; Wykres 18). Taka sytuacja, przy wysokim popycie na mieszkania, sprzyja dalszemu wzrostowi cen mieszkań deweloperskich. Jednocześnie wzrost przedpłat klientów (+16% r/r vs -3% r/r na koniec 218), nadal optymistycznie oceniających perspektywy rynku, wzmacnia przesłanki wzrostu podaży. Niewielki wzrost banku ziemi (+7% r/r vs -11% r/r na koniec 218) sprzyja rozpoczynaniu nowych projektów, choć widać, że wysokie ceny działek i niepewność regulacyjna ostatnich kwartałów dotycząca dostępu do terenów budowlanych ograniczyły nakłady na zakup gruntów (-77% r/r vs 14% r/r na koniec 218; Wykres 19). Można oczekiwać większej intensywności wykorzystania obecnych zasobów gruntów. Wzrost r/r liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań w 2q19. Wsk. koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem w 2q19 zwolnił, niemniej mniejszej liczbie mieszkań w toku budowy towarzyszy wzrost liczby pozwoleń, co sugeruje nadal optymistyczną ocenę perspektyw przez inwestorów. Spadek wolumenu środków na projekty w toku oraz spadek gotowych mieszkań na sprzedaż wskazują na prawdopodobnie przejściowo mniejszą podaż mieszkań deweloperskich, co, wraz z wysokim popytem, sprzyja dalszemu wzrostowi cen tych mieszkań. Wyk. 17 Wskaźnik koniunktury w budownictwie mieszkaniowym 5 4 3 2 1-1 -2-3 tys. -4 2q9 2q 1 2q 11 2q 12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 suma pozwoleń z ostatnich 4 kwartałów (P) wsk. koniunktury ogółem - mieszkania rozpoczęte minus oddane w ostatnich 4.kwartałach;(L) źródło: GUS tys. 35 3 25 2 15 5 Wyk.18 Aktywność deweloperów (PKD 41.1) wg zapisów księgowych 16 mln zł 14 12 8 6 4 2 1h13 1h14 1h15 1h16 1h17 1h18 1h19 projekty w toku (P) przedpłaty klientów (L) źródło: PONT Info, GUS; firmy powyżej 9 osób 6 mln zł 5 4 3 2 gotowe mieszkania (L) 12
Według monitoringu REAS JLL rynków mieszkaniowych (w 6 aglomeracjach o największych obrotach na rynku pierwotnym) 4 w 2q19 zawarto 15,1 tys. transakcji sprzedaży (-8,4% kw./kw. i -3,4% r/r); jednocześnie do sprzedaży wprowadzono 14,9 tys. mieszkań (-11,5% kw./kw. i -7,9% r/r), najmniej od 6 kwartałów (przeciętnie kwartalnie w ostatnich 3 latach wprowadzano do sprzedaży 16,5 tys. mieszkań). Łącznie w ostatnich czterech kwartałach więcej mieszkań zostało wprowadzonych do sprzedaży (o 4,2 tys.) niż sprzedanych w tym samym okresie. Jest to efekt dużej liczby mieszkań rozpoczynanych w ostatnich latach i jednocześnie zakupów nieco ograniczanych wysokimi cenami mieszkań. Mniejsza liczba transakcji zakupu może też oznaczać osłabienie zakupów mieszkań na wynajem (wzrost cen mieszkań zmniejsza rentowność najmu takich mieszkań). Na koniec 2q19 oferta mieszkań do zakupu wynosiła 51,3 tys. lokali była na poziomie zbliżonym do poprzedniego kwartału (+,3% kw./kw.), wzrosła o 14,3% r/r. Wg monitoringu REAS JLL w 6 największych miastach na koniec 2q19 w strukturze oferty wg daty oddania projektu deklarowanej przez dewelopera dominowały mieszkania planowane do oddania do użytku w 22 i później. W 2q19 gotowe mieszkania stanowiły 3,3% oferty, deweloperzy deklarowali 19,2% projektów oddawanych w 219, 49% w 22 oraz 28,5% w 221 i później; na koniec 2q18 gotowe mieszkania stanowiły 6% oferty a oddawane po 221 1,2% (Wykres 21). Struktura oferty w 2q19 wskazuje na kontynuację wielu inwestycji deweloperskich. W 2q19 utrzymywał się obserwowany od początku 217 wzrost kosztów budowy obiektów mieszkaniowych w 2q19 wzrosły one (bez kosztu gruntu) wg statystyk GUS o 3,8-4,6% r/r (dot. mieszkań oddanych do użytku; Wykres 22). Według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów mieszkaniowych (por. Ramka 1) wzrosły w 2q19 r/r w granicach 8,1-1,9% w przypadku monitorowanych 8 obiektów jedno- i wielorodzinnych. Wg prognozy stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w perspektywie dwóch lat ceny budowy (bez kosztów gruntu) wzrosną o ok. 14-16% (2q19=). Wg monitoringu REAS JLL łącznie w ostatnich czterech kwartałach więcej mieszkań zostało wprowadzonych do sprzedaży niż sprzedanych w tym samym okresie. W 2q19 w ofercie deweloperskiej wg deklarowanej daty oddania projektu dominują projekty z planowanym terminem oddania w 22 i później. W 2q19 utrzymywała się tendencja wzrostu kosztów budowy. Wyk.19 Bank ziemi deweloperów (PKD 41.1) wg zapisów księgowych 12 mln zł 8 6 4 2 1h13 1h14 1h15 1h16 1h17 1h18 1h19 bank ziemi nakłady na zakup gruntów źródło: PONT Info, GUS; firmy powyżej 9 osób Wyk.2 Oferta mieszkań deweloperskich wg REAS JLL 54 52 tys. 51,3 5 48 46 44 42 4 38 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 źródło: REAS JLL Residential Advisory 4 Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kwartał 219, REAS JLL Residential Advisory, lipiec 219 13
Wyk.21 Liczba mieszkań w ofercie na koniec 2q19 vs 1q19 i 2q18 wg terminu realizacji (monitoring REAS JLL) 2q19 1q19 Wyk.22 Zmiany (%) cen budowy domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych w latach 214-19 5, 4, 3, 2, % 1,, 2q18 1 2 3 4 5 6 7 8 9-1, -2, 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 do 218 219 22 221 i później jednorodzinny bez podpiwniczenia wielomieszkan. 5 kondygn. źródło: REAS JLL Residential Advisory źródło: Ceny robót budowlano-montażowych i obiektów budowlanych, GUS, czerwiec 219 (publikacja 22.8.19) oraz analogiczna publikacja z lat 214-18 Zarysowana tendencja wzrostowa (Wykres 23) wynika z oczekiwanego dalszego wzrostu stawek robocizny (efekt deficytu pracowników), przy wolniejszym wzroście cen materiałów zużywanych w budownictwie oraz wynajmu sprzętu. Średnia dostępność mieszkania (liczba metrów możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie) w 2q19 nie zmieniła się istotnie wobec poprzedniego kwartału w 3 analizowanych aglomeracjach; lekko zmalała kw./kw. w Krakowie, Gdańsku i Katowicach (Wykres 24) prawdopodobnie z uwagi na ceny mieszkań rosnące w ostatnim okresie silniej niż wynagrodzenia. Relatywnie większa dostępność cechuje Katowice (1,15) i Łódź (,92), najmniejsza jest w Warszawie (,74), następnie w Gdańsku (,77) i Krakowie (,78). W ostatnich 1 latach dostępność mieszkania w tych aglomeracjach średnio wzrosła o 3% (tj. o ok.,2 m kw.). W 2q19 dostępność mieszkania w największych aglomeracjach nie zmieniła się znacząco kw./kw. Wyk.23 Prognoza cen obiektów mieszkaniowych, stawek robocizny, cen materiałów i sprzętu budowlanego wg SEKOCENBUD 15 14 13 12 11 2q19= 2q19 3q19 4q19 1q2 2q2 3q2 4q2 1q21 2q21 ceny domów jednorodzinnych ceny budynków wielorodzinnych stawki robocizny kosztorysowej netto ceny materiałów zużywanych w budownictwie ceny pracy sprzętu budowlanego Wyk.24 Dostępność mieszkań (liczba m kw. za przeciętne wynagrodzenie) w największych miastach 1.6 1.4 1.2 1..8.6.4.2 2q9 2q1 2q11 2q12 2q13 2q14 2q15 2q16 2q17 2q18 2q19 Warszawa Wrocław Poznań Łódź Kraków Gdańsk Katowice źródło: Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne, II kwartał 219, zeszyt 37/219 (1881), SEKOCENBUD źródło: GUS, WUS 14
Ramk a1. Koszty budowy wybranych obiektów budownict wa jedno- i wielorodzinnego w 2q19 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne dom bez podpiwniczenia dom częściowo podpiwniczony 4 kond. z garażem podziemnym dom energooszczędny 5 kond. z garażem podziemnym apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom z drewnianych bali 4 kond. podpiwniczony, bud. socjalne dom bez podpiwniczenia 4 kond. z garażem podziemnym dom częściowo podpiwniczony 5 kond. z garażem podziemnym dom energooszczędny apartamentowiec (garaż 2 kondyg., usługi, windy) dom z drewnianych bali Ramka1. Koszty budowy wybranych obiektów budownictwa jedno- i wielorodzinnego w 2q19 Średni koszt budowy domu jednorodzinnego w 2q19 wynosił wg danych SEKOCENBUD ok. 3-3,6 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej; dane SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT oraz nie zawierają kosztu działki budowlanej. Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych domów jednorodzinnych, czynnikiem różnicującym jest podpiwniczenie, energooszczędność, materiał ścian (więcej informacji o obiektach w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 81-9% kosztu budowy domu jednorodzinnego, pozostała część to koszt instalacji z najwyższym udziałem (19%) w przypadku domu energooszczędnego. Największe pozycje kosztów to stan surowy (33-44%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (21-29%). W strukturze ceny obiektu 47 61% to koszty materiałów (najwyższe przy domu energooszczędnym); 19-27% to koszty robocizny; wynajem sprzętu nie przekraczał 2,2%; koszty pośrednie to 14-19%. Szacowany zysk wykonawcy to 3,8-5,2%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. domu jednorodzinnego w 2q19 wg stawek kosztorysowych* 4 35 3 25 2 15 5 zł m kw. p.u. 393 3278 3614 364 instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów domów jednorodzinnych w 2q19 8 6 4 2 % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna Średni koszt budowy budynku wielorodzinnego wynosił w 2q19 wg danych SEKOCENBUD ok. 3 5,2 tys. zł za m kw. powierzchni użytkowej (bez podatku VAT i kosztu działki budowlanej; stan deweloperski w przypadku większych obiektów, wersja z pełnym wykończeniem jest o 11-15% droższa). Prezentowane zestawienie obejmuje kilka typowych budynków, czynnikiem różnicującym jest liczba kondygnacji, dodatkowe funkcje, liczba garaży (więcej informacji w główce tabeli na następnej stronie). Konstrukcje i elementy budowlane stanowiły ok. 73-85% kosztu budynku, pozostałe to koszty instalacji z najniższym udziałem (15%) w przypadku apartamentowca. Największe pozycje kosztów to stan surowy (29-46%) oraz stan wykończeniowy wewnętrzny (13-23%). W strukturze ceny obiektu 51 58% to koszty materiałów; 15-23% to robocizna; wynajem sprzętu wynosił 3-8% (większy przy większych budynkach), koszty pośrednie to 16-18%. Zysk wykonawcy szacowany na ok. 4,3-5%. Średni koszt budowy 1 m kw. p.u. budynku wielorodzinnego w 2q19 wg stawek kosztorysowych* 55 5 45 4 35 3 25 2 15 5 zł m kw. pu 2997 3334 3313 5191 instalacje wykończenie zewnętrzne wykończenie wewnętrzne surowy zerowy Struktura ceny kosztorysowej* wybranych typów budynków wielorodzinnych w 2q19 8 6 4 2 % zysk koszty pośrednie wartość pracy sprzętu materiały wraz z kosztami zakupu robocizna uwaga: *ceny SEKOCENBUD nie zawierają VAT; źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, II kwartał 219, SEKOCENBUD 15
Dane SEKOCENBUD dot. kosztów budowy nie obejmują kosztu działki budowlanej. W praktyce deweloperzy tak projektują obiekty, by koszt ziemi stanowił ok. 12-2% kosztu budowy obiektu, przy silnym uzależnieniu od atrakcyjności położenia, stanu uzbrojenia działki, jak i liczba kondygnacji wznoszonego obiektu. W monitoringu rednet consulting średni udział ceny gruntu w koszcie budowy w największych aglomeracjach wynosił w 1q19 od 1% do 19%. Renta położenia lokalnego i regionalnego może powodować wzrost tego udziału do 2-23% w wybranych dzielnicach Warszawy. Tab. 1 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych domów jednorodzinnych w 2q19 Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Dom jednorodzinny Region wolno stojący bez podpiwniczenia z bloczków betonu komórkowego wolno stojący z podpiwniczeniem z bloczków betonu komórkowego wolno stojący energooszczędny bez podpiwniczenia z pustaków silka E24 wolno stojący letni bez podpiwniczenia z bali drewnianych 213,5 m kw. p.u. 142 m kw. p.u. 151,7 m kw. p.u. 128,6 m kw. p.u. Mazowieckie 3 87 3 271 3 67 3 58 Warszawa 3 362 3 563 3 928 3 331 Małopolskie 3 18 3 294 3 632 3 79 Łódzkie 3 31 3 212 3 542 3 3 Dolnośląskie 3 3 18 3 56 2 972 Wielkopolskie 3 229 3 422 3 773 3 199 Pomorskie 3 68 3 252 3 585 3 39 Zachodnio-pomorskie 3 257 3 452 3 86 3 226 Kujawsko-pomorskie 2 926 3 11 3 419 2 899 Lubelskie 2 988 3 167 3 491 2 96 Śląskie 3 53 3 235 3 567 3 24 Podlaskie 2 997 3 176 3 52 2 969 Świętokrzyskie 3 81 3 265 3 6 3 52 Podkarpackie 2 991 3 17 3 495 2 963 Warmińsko-mazurskie 3 272 3 468 3 824 3 242 Opolskie 3 99 3 285 3 621 3 7 uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT źródło: Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych, II kwartał 219 r., zeszyt 32/219 (1876), SEKOCENBUD Tab.2 Średni koszt budowy 1 m kw. wg kosztorysów SEKOCENBUD wybranych budynków wielorodzinnych w 2q19 Budynek Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny mieszkalny Budynek mieszkalny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny wielorodzinny, 5 kondygnacji 5/1 kondygnacji Region 4 kondygnacje 4 kondygnacje 2 segmenty z łącznikiem garaż podziemny (2 kodygn.) podpiwniczony garaż podziemny garaż podziemny apartamentowiec budownictwo stan deweloperski stan deweloperski socjalne 258,3 m kw. p.u. 1195 m kw. p.u. 6873,9 m kw. p.u. 16328,65 m kw. p.u. 56 mieszkań mieszkania dla 1-2-3 osob. 146 mieszkań 258 mieszkań lokal usługowy 283 miejsca garażowe Mazowieckie 2 991 3 327 3 36 5 181 Warszawa 3 258 3 624 3 61 5 643 Małopolskie 3 12 3 351 3 33 5 217 Łódzkie 2 937 3 267 3 247 5 87 Dolnośląskie 2 97 3 234 3 214 5 35 Wielkopolskie 3 129 3 481 3 459 5 419 Pomorskie 2 973 3 37 3 286 5 149 Zachodnio-pomorskie 3 156 3 511 3 489 5 466 Kujawsko-pomorskie 2 835 3 154 3 134 4 911 Lubelskie 2 895 3 221 3 2 5 15 Śląskie 2 958 3 291 3 27 5 124 Podlaskie 2 94 3 231 3 21 5 3 Świętokrzyskie 2 985 3 321 3 3 5 17 Podkarpackie 2 898 3 224 3 24 5 2 Warmińsko-mazurskie 3 171 3 527 3 55 5 492 Opolskie 3 3 3 341 3 32 5 21 uwaga: * ceny SEKOCENBUD nie uwzględniają podatku VAT; źródło: Biuletyn Cen op.cit. 16
Tab.2 Rynek pracy w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Stopa bezrobocia (%; na koniec okresu) Przeciętne wynagrodzenie miesięczne (brutto) w sektorze przedsiębiorstw 2q18 2q19 1-2q19 1-2q18= Warszawa 1,8 1,4 647 16 Kraków 2,5 2,3 5689 19 Łódź 5,9 5,2 475 16 Wrocław 2, 1,7 5519 19 Poznań 1,3 1,2 5756 16 Gdańsk 2,8 2,5 625 18 Szczecin 2,7 2,3 523 17 Bydgoszcz 3,7 3,3 486 116 Lublin 5,7 5,2 4656 15 Katowice 1,8 1,4 62 113 Białystok 6,6 5,7 415 18 Kielce 5,4 4,9 415 17 Toruń 4,7 4,2 4723 17 Rzeszów 5,5 4,9 51 18 Olsztyn 3,6 2,8 461 17 Gorzów Wlp. 2,5 2,3 4146 15 Opole 3,7 2,9 4787 16 Zielona Góra 3,2 3, 4336 18 źródło: Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Wrocław, Sytuacja społeczno-gospodarcza za I-II kw. 219, US Wrocław, 3.8.219 Tab.3 Wybrane wskaźniki sytuacji mieszkaniowej i budownictwa w miastach wojewódzkich Miasta wg liczby ludności Mieszkania Przeciętna pow. użytkowa na osobę Nasycenie mieszkaniami* Średnie nasilenie budownictwa^ % pow.objętej miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego Przeciętna pow. mieszkań oddawanych do użytku Mieszkania oddane do użytku ogółem 217 217 217 3q18-2q19 218 217 2q19 2q19 2q18= Warszawa 952 686 31,8 54 12,9 13,2 37 61,6 4 723 19 Kraków 38 88 28,6 495 15,8 12,5 62 55,3 3 62 159 Łódź 356 35 28, 516 5,6 4,1 21 69,8 984 242 Wrocław 319 767 34,9 51 14,9 14,7 58 56,8 1 63 79 Poznań 258 15 3,9 479 7,7 7,5 46 63, 1 272 97 Gdańsk 222 31 28,4 479 16,9 14,7 66 58,3 1 87 178 Szczecin 177 766 28,1 44 6,4 5,7 54 64,5 698 144 Bydgoszcz 15 39 24,7 427 3,8 3,3 37 63, 453 231 Lublin 152 118 26,9 448 7,6 8,5 53 63,6 449 12 Katowice 144 24 29,3 487 3,9 3, 26 63,1 219 115 Białystok 13 92 26, 438 7, 6,5 54 7,8 438 96 Toruń 89 785 26, 443 6,1 4,9 56 54,8 275 125 Kielce 84 233 25,1 428 4,6 4,6 18 71,2 25 138 Rzeszów 79 329 27,9 418 16,7 12, 17 63,7 1 28 228 Olsztyn 77 525 26,1 448 4,7 3,8 56 6,2 237 148 Gorzów Wlp. 52 497 27,2 422 3,6 5,8 56 72,1 17 6 Opole 55 949 29,9 437 7, 6,2 29 72,7 235 145 Zielona Góra 6 163 3,1 43 9,6 8,7 17 9,5 232 219 uwaga: * liczba mieszkań na osób; ^liczba mieszkań oddanych do użytku na osób źródło: BDL GUS, Wybrane dane dla miast wojewódzkich, tab.29 [w:] Wrocław, Sytuacja społeczno-gospodarcza za I-II kw. 219, US Wrocław, 3.8.219 17
4. Trendy demograficzne Czynniki demograficzne należą do fundamentalnych przesłanek kształtowania się popytu mieszkaniowego (i pośrednio cen mieszkań). Prognoza ludności Polski do 23 5 sygnalizuje stopniowy spadek liczby ludności w efekcie zmian intensywności urodzeń i zgonów oraz migracji ludności. Spośród ok. 2,5 tys. gmin w Polsce spadek ludności do 23 będzie miał miejsce w ok. 1,7 tys. (w ok. 1 tys. gmin ubytek ludności wyniesie powyżej 5%, a w 322 powyżej 1%). W perspektywie 225 ubytek wobec 216 wyniesie ok. 38 tys. osób (spadek o 585 tys. w miastach i wzrost o 224 tys. na wsi). W 225 populacja obszarów miejskich będzie stanowiła 98% populacji miejskiej z 216, w perspektywie 23 zmaleje do 96%. Wyraźnie spadnie liczba osób w wieku produkcyjnym (-1,7 mln osób), wobec wzrostu liczby osób w wieku poprodukcyjnym (+1,5 mln osób). Do 22 roczny spadek ludności miejskiej będzie wynosił ok. 47 tys. rocznie, po 22 spadek przyspieszy do ok. 65 tys. rocznie. W 225 ubytek ludności w miastach wobec 216 wyniesie ok. 585 tys., w grupie wiekowej potencjalnych kandydatów na pierwsze mieszkanie spadek ludności w tym okresie wyniesie 2,3 mln (tj. mniej o 27,5%). Zmiany liczby ludności przebiegają z różnym nasileniem regionalnym. Do 225 prognozowany jest spadek liczby ludności w 12 województwach największy w woj. śląskim, łódzkim i lubelskim. Wzrost liczby ludności od 216 jest prognozowany w 4 województwach: mazowieckim, małopolskim, pomorskim i wielkopolskim; w województwach tych są zlokalizowane największe aglomeracje. W perspektywie 23 pogłębią się tendencje spadku liczby ludności z województw odpływowych, wzrośnie natomiast liczba ludności w województwach z największ y- mi aglomeracjami. Prognoza ludności gmin na lata 217 23 wskazuje na kontynuację procesu suburbanizacji, który będzie prowadził do powiększania się obszarów Stopniowy spadek liczby ludności Polski na skutek zmian intensywności urodzeń i zgonów oraz migracji. Wyk.25 Prognoza ludności ogółem wg funkcjonalnych grup wieku 16 mln 14 12 1 8 6 4 2 4 mln 35 poprodukcyjny (L) 216 218 22 222 224 226 228 23 źródło: Prognoza ludności gmin na lata 217-23, GUS, sierpień 217, opracowanie eksperymentalne 3 25 2 15 1 5 ogółem (P) przedprodukcyjny (L) pierwsze mieszkanie (2-35;L) mobilny (18-44;L) niemobilny (L) Wyk.26 Prognoza zmiany liczby ludności w województwach w 225 w porównaniu z 216 Zachodniopomorskie Wielkopolskie Warmińsko-mazurskie Świętokrzyskie Śląskie Pomorskie Podlaskie Podkarpackie Opolskie Mazowieckie Małopolskie Łódzkie Lubuskie Lubelskie Kujawsko-pomorskie Dolnośląskie tys. -15 - -5 5 15 źródło: Prognoza ludności gmin na lata 217-23, GUS, sierpień 217, opracowanie eksperymentalne 5 Wg uwag metodologicznych do Prognozy ludności gmin na lata 217-23, GUS, sierpień 217, rozbieżności między rzeczywistymi a prognozowanymi wielkościami obserwowane w ciągu kolejnych lat wymagały dokonania korekty danych wejściowych i aktualizacji założeń na poziomie kraju. Nowa prognoza, jako punkt wyjścia przyjmuje stan ludności w dniu 31.12.216 i ze względu na dużą zmienność współczynników demograficznych w czasie w poszczególnych gminach jej horyzont został skrócony do 23. 18