on point Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce Podsumowanie 2013 roku taż n ru ed Gna sprz
2 On Point Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce 2013 Rok 2013 upłynął pod znakiem ożywienia na rynku gruntów inwestycyjnych. Wzrost aktywności na rynku gruntów inwestycyjnych W porównaniu z latami 2009-2012, w 2013 r. obserwowaliśmy wyraźne ożywienie na rynku gruntów inwestycyjnych. Jego symptomy były odczuwalne już w 2012 r., jednak dopiero aktywność deweloperów i inwestorów, którzy w 2013 r. przeszli od prowadzenia rozmów i negocjacji do faktycznej realizacji transakcji kupna i sprzedaży, pozwala w pełni mówić o prawdziwym ożywieniu na rynku gruntów. Segment gruntów mieszkaniowych lokomotywą wzrostu Ożywienie na rynku gruntów w 2013 r. było widoczne w szczególny sposób w III kwartale tego roku w segmencie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Rekordowe wyniki sprzedaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym, spowodowane przez takie czynniki jak: niskie stopy procentowe, aktywność nabywców gotówkowych, jak również mobilizacja nabywców, zaciągających kredyty na 100% wartości nieruchomości w ostatnich miesiącach przed wejściem w życie rekomendacji SIII, wpłynęły na zmniejszenie wielkości oferty deweloperów oraz ich zainteresowanie zakupem nowych terenów inwestycyjnych. Z jednej strony możemy więc mówić o powrocie trendu zakupowego sprzed 2008 r. Z drugiej strony warto zauważyć, że nie jest to już ten sam model transakcyjny, który funkcjonował przed załamaniem finansowym. Niemal regułę stanowiły wtedy negocjacje trwające 6-12 miesięcy i kończące się podpisaniem wstępnej umowy sprzedaży. Jednocześnie podpisanie ostatecznej umowy sprzedaży było często uzależniane od uzyskania pozwolenia na budowę lub uregulowania sytuacji prawnej nieruchomości. Średnie ceny gruntów inwestycyjnych w Polsce w 2013 r. Przeznaczenie gruntu Warszawa COB* Warszawa poza COB Miasta powyżej 400 tys. mieszkańców Biurowy grunt inwestycyjny (PLN / m 2 PUB) 2 000 4 000 PLN 600 2 000 PLN 400 1 100 PLN Handlowy grunt inwestycyjny (PLN / m 2 PUU) 2 000 2 500 PLN 1 500 2 000 PLN 600 1 700 PLN Mieszkaniowy grunt inwestycyjny (PLN / m 2 PUM) 1 500 4 000 PLN 400 2 500 PLN 400 1 300 PLN *COB Centralny Obszar Biznesowy
On Point Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce 2013 3 Dla odmiany w 2013 r. byliśmy świadkami transakcji, które zostały sfinalizowane po kilku tygodniach rozmów i dotyczyły nieruchomości o nieuregulowanym statusie prawnym. Zjawisko to można wytłumaczyć tym, że zachęceni rekordowymi wynikami sprzedaży bieżącej oferty deweloperzy i inwestorzy starali się zabezpieczyć pod przyszłe projekty mieszkaniowe tereny inwestycyjne położone w dobrych lokalizacjach, niezależnie od stopnia ich przygotowania. Tym samym wyjątkowo krótkie terminy finalizacji procesu sprzedaży, jak również bardziej elastyczne podejście do nieuregulowanej sytuacji prawnej nieruchomości, to cechy wyróżniające transakcje zawierane pod koniec roku 2013 r. na rynku nieruchomości gruntowych. Aktualne trendy Biurowe grunty inwestycyjne Wzrost podaży powierzchni biurowej i ostrożny dobór nowych projektów przez inwestorów. Stałe zainteresowanie gruntami biurowymi w największych miastach Polski. Napływ kapitału z mniejszych miast do stolicy. Stale utrzymująca się, wysoka popularność gruntów położonych w Warszawie, w Centralnym Obszarze Biznesowym, na bliskiej Woli oraz na Powiślu. Grunty mieszkaniowe i biurowe w dużych miastach niezmiennie w centrum zainteresowania W 2013 r. największym zainteresowaniem inwestorów segmentu mieszkaniowego oraz biurowego cieszyły się niezmiennie grunty w takich miastach Polski jak Warszawa, Wrocław, Kraków i Poznań. Warszawa zajmowała stabilną od lat pozycję lidera pod kątem liczby zapytań o grunty inwestycyjne kierowanych przez deweloperów i inwestorów. Ożywienie było zauważalne również w Łodzi i Katowicach, a także w aglomeracji Trójmiejskiej. Grunty pod zabudowę handlową w Warszawie na celowniku Pomimo coraz większego nasycenia powierzchnią handlową w stolicy, Warszawa wciąż cieszyła się sporym zainteresowaniem inwestorów poszukujących gruntów pod zabudowę komercyjną. Wzrost podaży gruntów inwestycyjnych W 2013 r. obserwowaliśmy również wzrost podaży gruntów w obrocie inwestycyjnym spowodowany między innymi przez zmianę strategii funduszy inwestycyjnych i deweloperów. Reorientacja w kierunku innego segmentu gruntów zmuszała ich do zbycia posiadanych gruntów, nierzadko położonych w atrakcyjnych lokalizacjach. Dodatkowym źródłem nowych komercyjnych gruntów inwestycyjnych były nieruchomości stanowiące zabezpieczenie niespłaconych kredytów bankowych. Mieszkaniowe grunty inwestycyjne Rekordowy popyt na mieszkania i ograniczona liczba nowych inwestycji pod koniec 2013 r. Zwiększone zainteresowanie gruntami mieszkaniowymi wyrażane przez największych deweloperów, którzy niemal wyprzedali bieżącą ofertę mieszkań i są w stanie zdobyć finansowanie dla nowych projektów. Na skutek przyjęcia przez rząd programu Mieszkanie dla młodych, który ma obowiązywać w latach 2014-2018, powrót do analizy gruntów inwestycyjnych pod projekty mieszkaniowe niższego i średniego standardu i zainteresowanie deweloperów lokalizacjami umożliwiającymi realizację tego typu inwestycji. Minimalny wzrost cen i potencjał do dalszego zrównoważonego wzrostu (maksymalnie 5-10% w 2014 r.). Handlowe grunty inwestycyjne Coraz większe nasycenie powierzchnią handlową. Tendencja do rewitalizacji i/lub rozbudowy oraz repozycjonowania funkcjonujących obiektów. Lokowanie projektów handlowo-usługowych w miastach o niskiej podaży powierzchni handlowej. Stała atrakcyjność gruntów przeznaczonych pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe.
4 On Point Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce 2013 Prognoza na 2014 rok Podaż W 2014 r. spodziewamy się wzrostu podaży gruntów w segmencie mieszkaniowym. W 2014 roku zwiększy się zainteresowanie inwestorów gruntami mieszkaniowymi. Popyt W 2014 r. będziemy obserwować stały popyt na biurowe i handlowe grunty inwestycyjne. Zwiększony popyt będzie dotyczył terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w tym również mniej atrakcyjnych działek inwestycyjnych, pozwalających na wzniesienie budynków mieszkaniowych niższej klasy, w których lokale będą mogły zostać zakupione z wykorzystaniem dofinansowania w ramach programu rządowego Mieszkanie dla młodych. Ceny Ceny gruntów pozostaną stabilne w segmencie biurowym i handlowym. W segmencie mieszkaniowym występuje już teraz wyraźny trend zwyżkowy, który nie powinien jednak przekroczyć 5-10% w skali roku. Warto zwrócić uwagę, że główną przyczyną aktualnego wzrostu cen działek w segmencie mieszkaniowym jest nie tyle liczba zawieranych transakcji, ale wcześniejszy spadek cen gruntów w okresie załamania finansowego oraz wyprzedaż bieżącej oferty mieszkań przez deweloperów, która skutkuje wzrostem ich zainteresowania nowymi inwestycjami. Tym samym, jeśli oczekiwania cenowe sprzedających znacząco wzrosną, tempo zawierania nowych transakcji sprzedaży zwolni. Prognozowane zmiany popytu, podaży i cen w 2014 r. Wskaźnik Biurowe grunty inwestycyjne Handlowe grunty inwestycyjne Mieszkaniowe grunty inwestycyjne Podaż Popyt Ceny Źródło: Jones Lang LaSalle
On Point Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce 2013 5 Szacunkowa wartość gruntów inwestycyjnych Dotyczy gruntów w wybranych miastach Polski, przygotowanych lub będących aktualnie przedmiotem sprzedaży* 1,5 miliarda PLN 0,9 miliarda PLN 3,2 miliarda PLN 1,3 miliarda PLN 0,9 miliarda PLN * Dotyczy nieruchomości gruntowych posiadających warunki zabudowy lub uchwalony plan miejscowy, bez uwzględnienia terenów oferowanych na sprzedaż przez Skarb Państwa i Agencję Mienia Wojskowego; Podane wartości odnoszą się do aktualnych, średnich cen rynkowych. Źródło: Jones Lang LaSalle
6 On Point Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce 2013 Przykładowe nieruchomości gruntowe oferowane na rynku Warszawa ul. Marywilska mieszkaniowa 70 261 m 2 PUM* ul. Wolska biurowo-usługowa 14 200 m 2 PUB** Al. Prymasa Tysiąclecia wielofunkcyjna 40 000 m 2 PUM* i 4 000 m 2 PUU*** i 35 000 m 2 PUB** ul. Suwak biurowa 10 000 m 2 PUB** ul. Kasprzaka biurowo-usługowa 30 000 m 2 PUB** ul. Powązkowska biurowo-usługowa 22 000 m 2 PUM* ul. Żwirki i Wigury wielofunkcyjna 300 000 m 2 PUU*** Konstancin Jeziorna ul. Mirkowska wielofunkcyjna 250 000 m 2 PUU*** i PUM* Wrocław ul. Popowicka wielofunkcyjna 60 000 m 2 PUM* i 9 000 m 2 PUU*** ul. Piłsudskiego wielofunkcyjna 23 000 m 2 PUU*** Kraków ul. Mogilska biurowa 23 000 m 2 PUB** ul. Konopnickiej wielofunkcyjna 12 000 m 2 PUU*** Gdańsk ul. Jagiellońska wielofunkcyjna 5 500 m 2 PUU*** i 12 000 m 2 PUM* ul. Jana z Kolna wielofunkcyjna 200 000 m 2 PUU*** Poznań ul. Polska wielofunkcyjna 45 000 m 2 PUU*** i PUB** Konin ul. Spółdzielców usługowa 2 000 m 2 PUU*** Sosnowiec ul. Staszica usługowa 4 300 m 2 PUU*** Źródło: Jones Lang LaSalle *PUM **PUB ***PUU powierzchnia użytkowo-mieszkaniowa powierzchnia użytkowa biur powierzchnia użytkowa usług
On Point Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce 2013 7
on point Kontakty Daniel Puchalski Marta Sikora-Drozda Mateusz Dembiński Joanna Kieszczyńska National Director Land Advisory Services +48 607 606 660 daniel.puchalski@eu.jll.com Senior Consultant Land Advisory Services +48 508 122 312 marta.sikora-drozda@eu.jll.com Senior Consultant Land Advisory Services +48 602 756 256 mateusz.dembinski@eu.jll.com Consultant Land Advisory Services +48 660 664 704 joanna.kieszczynska@eu.jll.com On Point Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce Styczeń 2014 www.joneslanglasalle.pl COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.