RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE I połowa 2017

Transkrypt

1 9,577 9,232 9,161 8,978 1,58 9,74 1,58 9,433 1,67 9,676 9,78 11,1 11,686 PKB 3,9% 1, 7,1% Stopa bezrobocia, Inflacja 391, RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE I połowa 217 SYTUACJA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA Polska gospodarka jest w fazie ożywienia, a napływające sygnały wskazują, że trend ten utrzyma się w kolejnych kwartałach. Tempo wzrostu gospodarczego w Polsce w pierwszej połowie 217 roku było wyższe niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Wzrost PKB w pierwszym kwartale wyniósł 4,% (wobec 2,9% r/r), a w drugim - 3,9% (wobec 3,% r/r). Głównym czynnikiem wzrostu gospodarczego było spożycie indywidualne wynikające ze zwiększenia się dochodów gospodarstw domowych w związku z korzystną sytuacją na rynku pracy, wzrostem płac oraz wypłatą świadczeń społecznych w ramach programu "Rodzina 5 plus". Na wzrost PKB oddziaływały pozytywnie inwestycje, związane z poprawą wykorzystania środków unijnych. Stopniowo poprawiała się sytuacja na rynku pracy, w końcu czerwca 217 r. stopa bezrobocia rejestrowanego osiągnęła rekordowy, najniższy od 2 r. poziom i wyniosła 7,1% - była niższa o 1,2 p.p. niż w grudniu 216 r. Wyhamowanie spadkowego trendu stopy bezrobocia przy utrzymującym się silnym popycie na pracę może powodować dalszy wzrost płac. Główne wskaźniki ekonomiczne Polski w latach % - Źródło: GUS, opracowanie Pekao BH S.A. Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych na koniec czerwca 217 r. wyniósł 1,, co oznacza spadek o,2 p.p. w stosunku poprzedniego kwartału, a jednocześnie istotny wzrost o 2,7 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu 216 r. (-,9%). Stopy procentowe w Polsce w latach II II Zmiany PKB w cenach stałych Wskaźniki cen towarów i usług Stopa bezrobocia rejestrowanego II II % % - Stopa referencyjna Stopa lombardowa Stopa depozytowa Stopa redyskonta weksli sty 1 sty 3 sty 5 sty 7 sty 9 sty 11 sty 13 sty 15 sty 17 W 217 r. Rada Polityki Pieniężnej nie zmieniła wysokości stóp procentowych, które pozostają na tym samym poziomie od marca 215 r. Był to jeden z czynników, który silnie wspierał popyt mieszkaniowy pomimo powoli rosnących marży koszt kredytu hipotecznego pozostaje nadal niski. KREDYTY MIESZKANIOWE Z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych bezpośrednio powiązany jest rynek kredytów hipotecznych. Kredyty mieszkaniowe są najsilniej oddziałującym czynnikiem na popyt mieszkaniowy to poziom ich dostępności i oprocentowania kształtuje w znacznej mierze sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Liczba czynnych kredytów mieszkaniowych i stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w latach Źródło: AMRON-SARFIN 1, opracowanie Pekao BH S.A. Na koniec czerwca 217 r. liczba aktywnych kredytów wyniosła ponad 2,15 mln sztuk 1, a łączna wartość długu wynikającego z ich tytułu kształtowała się na poziomie ok. 391, mld PLN 1. W pierwszej połowie 217 r. nastąpił przyrost czynnych umów kredytowych o 2,3 w porównaniu do stanu na koniec 216 r. Liczba i wartość nowo podpisanych umów o kredyt mieszkaniowy w mld PLN w latach r Źródło: AMRON-SARFIN 1, opracowanie Pekao BH S.A. W pierwszej połowie 217 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była wyższa w stosunku do drugiej połowy roku poprzedniego o 16,65%, natomiast pod względem wartości kredytów nastąpił wzrost o 18,3. W I połowie 217 r. banki udzieliły 1 Raport AMRON-SARFIN 2/217, Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych w mld PLN Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy * I 214 Wartość nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie w mld zł Liczba nowo podpisanych umów o kredyt kwartalnie 214 I I I

2 RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE I połowa 217 ponad 1 tys. 1 nowych kredytów, których wartość wynosiła niemal 22,7 mld PLN 1. Zgodnie z danymi Raportu AMRON-SARFIN w Polsce w dalszym ciągu najpopularniejsze są kredyty z LtV powyżej, których udział w artale 217 r. w portfelu nowo udzielonych kredytów wyniósł 44,5 2, a w Iartale o 4,66 p.p. więcej osiągając poziom 49,1 1. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Rok 217 jest okresem rozwoju sektora budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Dotychczasowe dane wskazują, że w bieżącym roku możemy spodziewać się kolejnych rekordowych wyników w tym sektorze. W pierwszych dwóch kwartałach 217 r. zakończono budowę ponad 78,2 tys. mieszkań, co w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego oznacza wzrost o 6,1%. Budownictwo mieszkaniowe w Polsce w poszczególnych kwartałach Źródło: GUS, opracowanie Pekao BH S.A. Tendencję wzrostową widać również w liczbie mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę oraz budowa których została faktycznie rozpoczęta. W I połowie 217 r. wydano prawie 13,7 tys. pozwoleń na budowę oraz rozpoczęto budowę ponad 16 tys. mieszkań, co oznacza wzrost odpowiednio o 33, i 22,9% r/r. Analizując lata ubiegłe można zauważyć, że liczba wydanych w bieżącym roku pozwoleń jest jedynie o 5, niższa niż w całym roku 213. Świadczy to o pozytywnym spojrzeniu deweloperów i inwestorów indywidualnych na przyszłość, w konsekwencji czego podaż mieszkań w najbliższych dwóch latach powinna utrzymać się na wysokim poziomie. CENY MIESZKAŃ I 216 II 216 IV wk I 217 Mieszkania oddane do użytkowania Mieszkania, których budowę rozpoczęto Mieszkania, na realizacje których wydano pozwolenia W I połowie 217 r. na rynku nieruchomości mieszkaniowych utrzymywała się dobra koniunktura. Był to okres charakteryzujący się wysokim popytem i dużą podażą mieszkań, przy jednoczesnej stabilizacji, bądź niewielkich wzrostach cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Trendy wzrostowe były wyraźniejsze na rynku wtórnym. I połowa 217 roku podobnie jak rok poprzedni była bardzo dobrym okresem dla deweloperów. Na rynku pierwotnym siedmiu głównych miast widoczna była w większości stabilizacja lub niewielkie wzrosty cen. Największe wzrosty cen w I połowie 217 roku w stosunku do roku poprzedniego zanotowano w Łodzi (2,7%) i w Krakowie (2,3%). Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Krakowie, u, Poznaniu i iu były bardzo zbliżone i kształtowały się na poziomie 6,2-6,4 tys. PLN/m 2. Analizując indeksy zmiany cen dla wybranych siedmiu miast na rynku pierwotnym od 213 r., obserwujemy zjawisko stabilizacji cen z niewielką, choć ciągłą tendencją wzrostową. Trendy średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dla 7 miast Polski ROK 212-1,1% 4,% -4,5% -8,1% -8,1% -9,9% -5,3% 213 3, -1, -9, -1,7% 3, 5,1% -1, 214, -, -, 1,7% 2, 2,7% 5,5% 215 3,3% 1, 2, 1,9% 1,9% 1,9% 4, 216 6, 1, 3,7% 1,7%,3% 2,3% 1, 217* 1, 1,5% 2,3% 2,7%,% -, 1,5% * na podstawie danych z dwóch pierwszych kwartałów 217 r. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (w PLN/m 2 ) Trendy średnich cen transakcyjnych na rynku wtórnym dla 7 miast Polski ROK 212-6,1% -3,1% -3,% -8, -3, -6, -7,5% 213-4, -4,1% -5, -2, -4,1% -6, -7, 214 1,1% 5,7%,5%,,7% 5, 1, 215 5,% 1,7% 4,1% -1,7%,7%, 1, 216 5, 2, -4,1% -1,3% 3,,5% 2,1% 217* 7,1% -, 2,7% 6,, -,3% 2,1% Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym (w PLN/m 2 ) Na rynku wtórnym wartość zmian średnich cen mieszkań była większa niż na rynku pierwotnym. 2 Raport AMRON-SARFIN 1/217, 2

3 RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE I połowa 217 Największy wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym zanotowano, podobnie jak w roku ubiegłym, w u i wyniósł on 7,1%. Istotnie wzrosły również średnie ceny w Łodzi (o 6,). Niewielkie spadki cen na poziomie, i,3% odnotowano odpowiednio w Katowicach i Warszawie. W Krakowie i iu ceny wskazywały w stosunku do roku poprzedniego niewielką tendencję wzrostową zmiana na poziomie 2-3%. Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym dla 7 miast Polski (w PLN/m 2 ) Na badanych rynkach średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Najmniejsze różnice odnotowano na rynku warszawskim, gdzie wynosiły one ok. 3%. Natomiast największe zaobserwowano na rynku łódzkim i katowickim, gdzie ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym o ok, co jest uzasadnione dużą podażą mieszkań w starych zasobach charakteryzujących się słabym stanem technicznym i niskim standardem. CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA STAN RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH Rynek wtórny Rynek pierwotny Stabilna sytuacja społeczno-gospodarcza Polepszająca się sytuacja na rynku pracy Utrzymujące się niskie stopy procentowe Program rządowy Mieszkanie dla Młodych Rekomendacja S i wymóg wniesienia zwiększonego wkładu własnego Narodowy Program Mieszkaniowy, w tym program Mieszkanie Plus PODSUMOWANIE I POŁOWY 217 ROKU Pierwsza połowa 217 roku to czas niesłabnącego ożywienia na rynku. Popyt i podaż utrzymywały się na wysokim poziomie. Średnie ceny w zależności od lokalizacji i rodzaju rynku (pierwotny i wtórny) pozostały na stabilnym poziomie lub odnotowały delikatne, kilkuprocentowe wzrosty w porównaniu z 216 r. Na wysoki popyt wpływ miały m.in.: niskie stopy procentowe, wycofywanie oszczędności z rynku finansowego, rosnąca popularność inwestowania w nieruchomości na wynajem, dopłaty z programu MdM, stabilna sytuacja społecznogospodarcza oraz poprawiająca się sytuacja na rynku pracy. Systematycznie zwiększała się zarówno liczba wydanych pozwoleń na budowę, jak i rozpoczętych inwestycji. Początek 217 r. należy uznać za czas stabilnego rozwoju rynku nieruchomości mieszkalnych. Kontynuowanym zjawiskiem było poszukiwanie przez inwestorów alternatyw, które mogłyby przynieść większy zysk niż zysk z lokat, kierując ich na rynek nieruchomości. Inwestorzy nabywali coraz więcej mieszkań pod wynajem, których rentowność kształtowała się na średnim poziomie od ok. do ok., w zależności od lokalnego rynku. Zwiększyła się też liczba transakcji gotówkowych. Zgodnie z danymi NBP w ostatnich kwartałach zakup gotówkowy stanowił 65-7% transakcji na rynku pierwotnym 7 największych miast. Wzrosło także zainteresowanie usługą kompleksowego zarządzania najmem. Popyt na nieruchomości na wynajem w znacznej mierze generowali pracownicy przyjeżdzający z Ukrainy i Białorusi, których w dalszym ciągu przybywa. Widoczne jest również zaangażowanie rządu w rozwój rynku nieruchomości na wynajem, przejawiające się m.in. poprzez program Mieszkanie Plus i projekt ustawy o REIT-ach. Program Mieszkanie Plus wpłynie na wzrost podaży mieszkań na wynajem, w szczególności w mniejszych miejscowościach, co może skutkować obniżeniem stawek czynszów najmu takich nieruchomości. W lipcu 217 r. weszła w życie Ustawa o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która nałożyła szereg obowiązków na banki oraz pośredników kredytowych, co w rezultacie ma wzmocnić pozycję klienta zaciągającego kredyt hipoteczny. PROGNOZA Prognozuje się utrzymywanie wysokiego poziomu popytu na mieszkania przy ustabilizowanej podaży, co będzie sprzyjało tendencji wzrostowej cen mieszkań. Wygaszenie w 218 programu MdM nie powinno generalnie spowodować istotnych zmian na rynku głównych polskich miast, natomiast może być odczuwalne dla deweloperów realizujących swoje inwestycje na obrzeżach dużych miast. Potencjalne zmiany na rynku mogą zajść w przypadku podwyższenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, jednak nie powinno to nastąpić wcześniej niż w artale 218 r. W dalszej perspektywie możliwy jest również początek wyhamowywania hossy deweloperów. 3

4 K. Katowicka Bydgoszcz Toruń Białystok Radom Kielce Częstochowa Rzeszów Bielsko-Biała Olsztyn Najwyższe stawki czynszu Stawki czynszu RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE I połowa 217 RYNEK NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH Pierwsza połowa 217 roku na głównych rynkach biurowych w Polsce to okres dalszej stabilizacji stawek czynszów, co jest wynikiem równowagi rosnącej podaży i rosnącego popytu na powierzchnie biurowe. Sytuacja na rynku jest korzystna dla najemców w procesie negocjacyjnym ich pozycja wzmacnia się. Na rozwój rynku biurowego w znacznej mierze wpływa dobrze prosperujący sektor technologiczny, do czego przyczynia się m.in. rosnąca popularność przedsiębiorstw start-up, a także sektor finansowo-ubezpieczeniowy. Najwięcej nowej powierzchni biurowej przybyło analogicznie jak w 216 r. na rynku warszawskim i krakowskim. Aktywność deweloperów utrzymuje się nadal na wysokim poziomie - w budowie pozostaje ponad 1,7 mln m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej 3. Ilość wynajętej powierzchni w pierwszej połowie 217 r. utrzymywała się na wysokim poziomie przeważały nowo zawierane umowy, następnie renegocjacje i przedłużenia umów. Na popyt w perspektywie czasu może wpłynąć wzrost zainteresowania powierzchniami coworkingowymi. Współczynnik pustostanów i stawki czynszu najmu na głównych rynkach biurowych w Polsce w I poł. 217 r. 24, 22, 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, Stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc) Źródło: Colliers International 3, opracowanie Pekao BH S.A. Poziom pustostanów w większości miast regionalnych odnotował nieznaczny spadek w stosunku do końca 216 r. W przypadku Krakowa odnotowano wzrost niewynajętej powierzchni, na co wpłynęły finalizacje nowych projektów. Najwyższy współczynnik pustostanów niezmiennie przypada na, najniższy zaś na. odnotowuje jeden z wyższych poziomów pustostanów w zestawieniu z głównymi miastami regionalnymi, przy czym wyraźne jest duże zróżnicowanie w poszczególnych strefach biurowych stolicy. Na rynek nieruchomości biurowych wpłynąć może Brexit, w szczególności w Warszawie, która ma potencjał, aby przyciągnąć do siebie relokujące przedsiębiorstwa i międzynarodowe korporacje. W następstwie tworzenia nowych miejsc pracy zajdzie potrzeba wynajmu nowych powierzchni biurowych % % RYNEK NIERUCHOMOŚCI HANDLOWYCH Pierwsza połowa 217 r. jest kontynuacją trendów zaobserwowanych w 216 r., tj. wyhamowania przyrostu nowej powierzchni handlowej oddanej do użytkowania. Należy jednak spodziewać się, że do końca 217 r. sytuacja może ulec zmianie wskutek dostarczenia znacznie większego zasobu powierzchni handlowej, niż w I połowie 217 r. całościowo rok 217 może zbliżyć się do poziomu z 216 r. Wpłyną na to planowane na drugie półrocze otwarcia m.in. takich obiektów jak: Galeria Północna w Warszawie, galeria Wroclavia we iu oraz centrum Serenada w Krakowie. Na wyraźne spowolnienie rozwoju rynku nieruchomości handlowych wpływa: rosnące nasycenie rynku handlowego w głównych aglomeracjach, zmieniające się preferencje zakupowe oraz coraz większy udział sektora e-commerce i m-commerce w handlu. Na sytuację rynku nieruchomości handlowych, może wpłynąć także projekt ustawy o ograniczeniu handlu w niedzielę, w zależności od ostatecznej jego wersji, jaka wejdzie w życie. Rozbudowy i modernizacje istniejących obiektów handlowych odgrywają aktualnie istotną rolę na rynku. Konkurencyjność nowoczesnych powierzchni handlowych dostarczanych na rynek w ramach najnowszych projektów generuje konieczność wprowadzania zmian w obiektach starszych. Widoczne jest wzmocnienie tendencji do poszerzania oferty rekreacyjnej, rozrywkowej i gastronomicznej. Przykładem jest m.in. powiększenie części gastronomicznej w CH Arkadia. Na popularności zyskują także pop-up story. Wskaźnik pustostanów w największych miastach w Polsce w pierwszej połowie 217 r. utrzymywał się na niskim poziomie. Najwyższe stawki czynszów typu prime nieustannie odnotowywane były w stolicy. Współczynnik pustostanów i najwyższe stawki czynszu najmu w centrach handlowych w Polsce w I poł. 217 r. 125, 115, 15, 95, 85, 75, 65, 55, 45, 35, 25, Najwyższe stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc) Źródło: Colliers International 3,4,5, opracowanie Pekao BH S.A. 1 1% % 4 Centra handlowe w aglomeracjach Iartał 217, Colliers International 5 Centra handlowe w miastach regionalnych artał 217, Colliers 3 Polska Market Insight I połowa 217, Colliers International International 4

5 - miasto - okolice Górny Śląsk Polska Centralna Toruń/Bydgoszcz Rzeszów Polska Zachodnia Nominalne stawki czynszu RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POLSCE I połowa 217 RYNEK NIERUCHOMOŚCI MAGAZYNOWYCH Rynek nieruchomości magazynowych w głównym regionach na mapie Polski w dalszym ciągu rozwija się dynamicznie, zarówno popyt, jak i podaż w I połowie 217 r. utrzymywały się na wysokim poziomie. Tendencja ta powinna być kontynuowana także w najbliższym czasie, ze względu na istniejące zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe. Rozwój rynku nieruchomości magazynowych napędza w znacznej mierze sektor e-commerce. W budowie nadal pozostają znaczne zasoby powierzchni magazynowych, przy czym wzrósł udział projektów typu BTS, a zmalał udział projektów spekulacyjnych. Wśród najemców dominuje sektor handlu detalicznego, logistycznego i lekkiej produkcji. Największe istniejące zasoby powierzchni magazynowych w Polsce występowały niezmiennie w regionie aglomeracji warszawskiej i konurbacji śląskiej. Współczynnik pustostanów w ogólnym ujęciu odnotował niewielki wzrost, nadal pozostając na stosunkowo niskim poziomie. Współczynnik pustostanów i stawki czynszu najmu na głównych rynkach magazynowych w Polsce w I poł. 217 r. 6, 5, 4, 3, 2, Nominalne stawki czynszu (EUR/m2/miesiąc) Źródło: Cushman&Wakefield 6, opracowanie Pekao BH S.A. Stawki czynszów na głównych rynkach w pierwszej połowie 217 r. nie odnotowały znacznych wahań, pozostając na podobnym jak w 216 r. poziomie. Prognozuje się dalszą stabilizację stawek czynszów i poziomu wskaźnika pustostanów w II połowie 217 r. na rynku nieruchomości magazynowych % % Wszelkie prawa zastrzeżone. Wykorzystanie części lub całości publikacji bez zgody Pekao Banku Hipotecznego S.A. jest zabronione na każdym polu eksploatacji utworu. Przedstawione informacje mają charakter wyłącznie poglądowy i nie stanowią czynności doradztwa, porady prawnej ani jakiejkolwiek innej usługi. Pekao Bank Hipoteczny S.A. nie ponosi żadnej odpowiedzialności za skutki działań podjętych na podstawie treści niniejszego opracowania. 6 Marketbeat, Rynek Magazynowy w Polsce I połowa 217 r., Cushman&Wakefield 5