Capital Park S.A. Monitoring kredytowy 1H 2016 Celem raportu jest przybliżenie aktualnej sytuacji kredytowej Grupy Capital Park (Grupa, Grupa CP) oraz spółki Capital Park S.A. (Spółka, Capital Park, CP) wraz ze szczególnym umiejscowieniem w niej oceny ryzyka kredytowego dla wyemitowanych obligacji. Pierwsza część raportu poświęcona jest opisowi wyników finansowych Grupy CP za okres 6M 2016. W kolejnej części przedstawiono ocenę kluczowych miar kredytowych, analizę zapadalności zadłużenia w kontekście aktualnej płynności finansowej oraz ocenę kowenantów obligacyjnych. Na końcu przedstawiono najistotniejsze wydarzenia z punktu widzenia obligatariuszy. Sytuacja kredytowa w pigułce W 1H 2016 przychody z najmu wyniosły 54,0 mln zł i wrosły o 63% w porównaniu do 1H 2015 roku. Przychody wzrosły głównie na skutek oddania do użytkowania nowych inwestycji. Udział gotowych projektów według ich wartości wzrósł z 50% na koniec 1H 2015 do 80% na koniec 1H 2016. W 1H 2016 Grupa wynajęła ok. 12 tys. m² nowej powierzchni biurowej (w 2Q 2016 ok. 9 tys. m²). W 1H 2016 przepływy z działalności operacyjnej wzrosły ponad 14-krotnie w porównaniu do 1H 2015 i wyniosły 35,8 mln zł. Oddanie do użytkowania budynków Delta oraz Royal Wilanów w 1Q 2016 ma pozytywny wpływ na przychody oraz przepływy z działalności operacyjnej, dlatego sytuacja spółki pod względem płynności jest na chwilę obecną niezagrożona. Wskaźniki płynności kształtują się na bezpiecznych poziomach. Na koniec 1H 2016 wskaźnik bieżącej płynności Grupy CP wyniósł 1,0x, a płynności natychmiastowej wyniósł 0,8x. Wśród możliwych do wykorzystania w przyszłości źródeł płynności można wymienić środki z potencjalnej sprzedaży kompleksu Eurocentrum oraz Royal Wilanów. Nadwyżka wartości księgowej Eurocentrum i Royal Wilanów nad wartością kredytów zaciągniętych na ich budowę na koniec czerwca 2016 r. wyniosła ok. 523,8 mln zł. Spółka nie jest na chwilę obecną zmuszona do sprzedaży inwestycji i aktualnie koncentruje się na zwiększaniu powierzchni wynajętej w tych projektach. Najważniejsze wydarzenia w 2Q 2016: wynajęcie w 1H 2016 ok. 12 tys. m² nowej powierzchni biurowej (w 2Q 2016 ok. 9 tys. m²); spółka przygotowuje do budowy projekt rewitalizacji Dawnej Fabryki Norblina o powierzchni 65 tys. m²; zawarcie z Bank of China umowy kredytu inwestycyjnego o wartości 124,5 mln EUR na refinansowanie Eurocentrum. Na koniec 1H 2016 długoterminowe zobowiązania finansowe wyniosły 1 023,3 mln zł i stanowiły 89% wszystkich zobowiązań finansowych. Wskaźniki długu netto do kapitałów własnych Grupy oraz Spółki wyniosły odpowiednio 0,99 oraz 0,27 i nie przekroczyły wartości określonych w kowenantach (odpowiednio 1,2 oraz 0,35). Kowenanty, których jednoznaczna weryfikacja była możliwa, pozostały nienaruszone. 12 października 2016 r. Wyemitowane obligacje Seria Kwota nominalna % (mln zł) B 35 C 20 D 53,9 E 11,1 F 33,1 G 1,9 H 9,2 I 5,8 RAZEM: 170 WIBOR6M 5,50% WIBOR6M 5,30% WIBOR3M 4,30% WIBOR3M 4,30% WIBOR3M 4,30% WIBOR3M 4,30% WIBOR3M 4,80% WIBOR3M 4,80% Termin wykupu 2017-06-13 2017-09-23 2017-12-23 2018-03-18 2018-06-03 2018-08-14 2019-04-15 2019-04-15 Serie B-G są notowane na Catalyst. Dnia 17.08.2016 dokonano asymilacji 92 tys. sztuk obligacji na okaziciela serii H z 58 tys. sztuk obligacji na okaziciela serii I. Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 1H 2016, Catalyst. STRUKTURA AKCJONARIATU % kapitału akcyjnego % głosów CP Holding S. á r. l.* 72,97% 71,10% Jan Motz 2,66% 5,15% Michał Koślacz 0,30% 0,30% Marcin Juszczyk 0,29% 0,28% Metlife 10,28% 10,02% Pozostali 13,50% 13,15% * - współkontrolowany przez Fundusze Patron Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 1H 2016. PROFIL SPÓŁKI Grupa Capital Park jest inwestorem i deweloperem działającym na rynku nieruchomości w Polsce. Głównym przedmiotem działalności Grupy jest nabywanie nieruchomości ze znacznym potencjałem budowy wartości, np. poprzez zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie pozwolenia na budowę, budowę nowych lub przebudowę istniejących obiektów, lub poprawę zarządzania istniejącymi budynkami. Marta Kupis Analityk obligacji korporacyjnych +48 785 933 681 marta.kupis@noblesecurities.pl 1
Wyniki finansowe Wybrane dane z rachunku zysków i strat Grupy Capital Park. (tys. zł) 6M 2016 6M 2015 Y-O-Y Y-O-Y % 12M 2015 12M 2014 Przychody z wynajmu nieruchomości Koszty funkcjonowania nieruchomości 53 982 33 188 20 794 63% 72 373 50 702-11 780-7 977-3 803 48% -16 736-9 181 Zysk operacyjny netto 42 202 25 211 16 991 67% 55 637 41 521 Strata/zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości 50 254-48 112 98 366-204% 58 754-60 976 Koszty odsetek -26 272-17 617-8 655 49% -37 379-18 906 Straty z wyceny zobowiązań finansowych -45 413 9 163-54 576-596% -13 444-14 755 Strata/zysk brutto 8 571-34 921 43 492-125% 56 206-69 153 Strata/zysk netto 8 299-39 033 47 332-121% 56 220-63 615 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Przychody z najmu Grupy Capital Park wyniosły w 1H 2016 niespełna 54,0 mln zł i wrosły o 63% w porównaniu do 1H 2015. Przychody wzrosły głównie na skutek oddania do użytkowania nowych inwestycji. W 1Q 2016 oddano do użytkowania inwestycję biurową Eurocentrum Office Complex budynek Delta oraz kameralną inwestycję biurową Topos w centrum Krakowa. W 1H 2016 Grupa wynajęła ok. 12 tys. m² nowej powierzchni biurowej (w 2Q 2016-9 tys. m²). Wzrost przychodów z czynszów w porównaniu do 1H 2015 spowodowany był także wynajęciem w 2015 roku ponad 7 tys. m² w Royal Wilanów (oddany do użytkowania w sierpniu 2015) i wynajęciem w 2015 r. około 12 tys. m² Eurocentrum. Udział gotowych projektów według ich wartości wzrósł z 50% na koniec 1H 2015 do 80% na koniec 1H 2016. Przychody z najmu w podziale na segmenty działalności. (tys. zł) 6M 2016 6M 2015 Y-O-Y Y-O-Y % 12M 2015 12M 2014 Projekty biurowe 26 104 18 421 7 683 42% 37 826 25 117 Projekty handlowe 14 526 14 416 110 1% 26 819 22 286 Projekty wielofunkcyjne 13 020 2 158 10 862 503% 7 229 3 134 Projekty pozostałe 332 1 331-499 165 Razem 53 982 34 996 18 986 54% 72 373 50 702 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Wzrost udziału przychodów z projektów wielofunkcyjnych w przychodach ogółem (z 6% do 24% Y-O-Y) wiąże się z ukończeniem inwestycji Royal Wilanów. Wartość nieruchomości w podziale na segmenty działalności. Wartość nieruchomości, w tym zapasy Segment biurowy Segment handlowy Segment wielofunkcyjny Segment pozostałych inwestycji RAZEM 30.06.2016 863 691 318 417 767 045 84 820 2 033 973 Udział w 1H 2016 42% 16% 38% 4% 100% 31.12.2015 822 021 306 870 720 947 97 678 1 947 516 Udział w 2015 42% 16% 37% 5% 100% Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park za 2015 rok oraz prezentacja wyników za I półrocze 2016 Grupy Capital Park. *W segmencie pozostałych inwestycji i zapasach o łącznej wartości 84,8 mln zł zaprezentowano głównie grunty w Warszawie o wartości 49,4 mln zł, grunty poza Warszawą o wartości 30,1 mln zł, inne (na sprzedaż) o wartości 5,1 mln zł 2
Segment biurowy odpowiadał za 48% przychodów Grupy z tytułu najmu i 42% wartości portfela. Przychody z wynajmu powierzchni w projektach biurowych wzrosły o 7,7 mln zł (42%) Y-O-Y. W 2Q 2016 spółka wynajęła 9 tys. m² powierzchni biurowej (w 1H 2016 12 tys. m²). W porównaniu z 1H 2015 powierzchnia wynajęta w EC Beta Gamma wzrosła z 76% do 82%, w EC Delta z 26% do 44%, w EC Alfa z 75% do 85% i z 40% do 100% w budynku Topos. Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na koniec 2015 roku. Spółka dokonuje wyceny nieruchomości raz w roku, zmiany wartości w 1H 2016 wynikały jedynie z zmian kursu EUR/PLN. Segment biurowy Nazwa projektu Lokalizacja Status GLA (w tys. m2) Zakładane NOI (w tys. zł) Stopa kapitalizacji Wartość księgowa 30.06.2016 (w tys. zł) Obłożenie dane na 31.12.2015 Aktualne obłożenie EC Beta, Gamma Warszawa ukończony 43 32 033 6,95% 479 051 74% 82% EC Alpha Warszawa ukończony 14 9 525 8,40% 117 763 80% 85% Racławicka Point Warszawa ukończony 2 2 240 7% 33 236 100% 100% EC Delta Warszawa ukończony 27 18 721 7,40% 223 753 24% 44% Topos Kraków ukończony 1 743 7,50% 9 887 45% 100% Razem 87 63 262 863 690 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park za 2015 rok oraz prezentacja wyników za I półrocze 2016 Grupy Capital Park. W 1Q 2016 Eurocentrum budynek Delta oraz Topos w Krakowie otrzymały pozwolenie na użytkowanie. Segment wielofunkcyjny odpowiadał za 24% przychodów Grupy z tytułu najmu i 38% wartości portfela nieruchomości. Przychody z wynajmu powierzchni w projektach wielofunkcyjnych wzrosły o 10,9 mln zł (503%) w związku z oddaniem do użytkowania nowego budynku wielofunkcyjnego Royal Wilanów w sierpniu 2015 (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 79%). 100% 80% 60% 40% 20% 0% Struktura przychodów z wynajmu według segmentów 1% 1% 6% 10% 24% 41% 37% 27% 53% 52% 48% 6M 2015 12M 2015 6M 2016 Źródło: Opracowanie NS na podstawie skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na koniec 2015 roku oraz aktualne obłożenie: Segment wielofunkcyjny Projekty biurowe Projekty handlowe Projekty wielofunkcyjne Projekty pozostałe Nazwa projektu Lokalizacja Status GLA (w tys. m2) NOI (w tys. zł) Stopa kapitalizacji Wartość księgowa 30.06.2016 (w tys. zł) Obłożenie dane na 31.12.2015 Aktualne obłożenie Royal Wilanów Warszawa ukończony 36 27 404 7% 416 306 73% 79% ArtN Warszawa w przygotowaniu 65 67 143 5,75% 294 239 7% 40% Sobieskiego 104 Warszawa ukończony 4 2 655 7,75% 35 581 96% 96% Neptn House Gdańsk w przygotowaniu 7 5 403 7,25% 20 919 81% 81% Razem 112 102 605 767 045 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park za 2015 rok oraz prezentacja wyników za I półrocze 2016 Grupy Capital Park. 3
Segment handlowy odpowiadał za 27% przychodów Grupy z tytułu najmu i 16% wartości portfela nieruchomości. W 1H 2016 przychody tego segmentu kształtowały się na porównywalnym poziomie do 1H 2015. Segment handlowy obejmuje nieruchomości gotowe posiadające łącznie 38 tys. m² powierzchni użytkowej w 48 projektach. Są to lokalne centra handlowe zlokalizowane przy głównych ulicach handlowych miast. 6 kwietnia 2016 otwarto po remoncie Galerię Zaspa w Gdańsku. W 1Q 2016 podpisano umowę JV i przygotowano projekt modernizacji oraz przebudowy CH Swarzędz. Nieruchomości i zapasy stanowiły 91% wartości aktywów Grupy. Ogółem wartość nieruchomości na koniec 1H 2016 roku wyniosła ponad 2,0 mld zł. Zmiany wartości portfela prezentuje poniższy wykres. Zmiana portfela nieruchomości w 1H 2016 2 200 2 000 1 800 52 55-21 1 600 1 400 1 948 2 034 1 200 31.12.2015 Nakłady inwestycyjne Aktualizacja wyceny Sprzedaż nieruchomości 30.06.2016 Źródło: Prezentacja wyników za I półrocze 2016 Grupy Capital Park. Spółka dokonuje wyceny nieruchomości raz w roku, aktualizacja wyceny w 1H 2016 wynika ze zmian kursu EUR/PLN. Kurs EUR/PLN na dzień 31.12.2015 r. wynosił 4,2615 natomiast na dzień 30.06.2016 r. odpowiednio 4,4255. Wrażliwość wyceny nieruchomości na kurs EUR/PLN wynika z faktu, że wycena większości nieruchomości inwestycyjnych jest denominowana w EUR (czynsze stanowiące podstawę wyceny są również denominowane w EUR). Strata z tytułu sprzedaży nieruchomości wyniosła w analizowanym okresie 21 mln zł. W 1H 2016 jednostki zależne od Capital Park S.A. zbyły nieruchomości położone w Krakowie, Grudziądzu i Warszawie, które były klasyfikowane w sprawozdaniu jako zapasy oraz nieruchomość w Gdańsku, która była klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna. Nakłady inwestycyjne w 1H 2016 wyniosły 52 mln zł i obejmowały głównie wydatki na budynek Delta w kompleksie Eurocentrum, wydatki na dokończenie projektu wielofunkcyjnego Royal Wilanów oraz nakłady przygotowawcze w projekcie ArtN. Na koszty finansowe składały się koszty odsetkowe (26,3 mln zł) oraz straty z wyceny zobowiązań finansowych (45,4 mln zł). Koszty odsetkowe wzrosły z 17,6 mln zł w 1H 2015 do 26,3 mln zł w 1H 2016. Wzrost kosztów odsetkowych spowodowany był wzrostem zadłużenia o 28% w porównaniu do 1H 2015 oraz zakończeniem budowy projektu wielofunkcyjnego Royal Wilanów w 3Q 2015 oraz budynku biurowego Delta w 1Q 2016, co spowodowało, że odsetki od kredytów nie są już kapitalizowane, tylko zaliczane do kosztów finansowych. Na rachunek zysków i strat Grupy silny wpływ miało umocnienie kursu EUR/PLN (4,4255 na koniec 1H 2016 w porównaniu do 4,2615 na koniec 2015). Taki wzrost kursu spowodował z jednej strony zysk na wycenie nieruchomości w wysokości ponad 50 mln zł, z drugiej strony spółka odnotowała stratę w wysokości ok. 21,9 mln zł na wycenie instrumentów finansowych zabezpieczających ją przed zmianami kursów oraz stratę w wysokości 21,9 mln zł z tytułu nadwyżki ujemnych różnic kursowych nad dodatnimi. Nadwyżka ujemnych różnic kursowych wynikała z wyceny zobowiązań walutowych, głównie kredytów i zobowiązań z tytułu leasingów. Wyceny instrumentów pochodnych obejmują wyceny kontraktów terminowych Forward oraz instrumentów zabezpieczających IRS. Wzrost wartości kosztów z tytułu wyceny instrumentów finansowych wynika z ujęcia wyceny kilku nowych kontraktów zabezpieczających, które zostały zawarte w 2015 roku. 4
Wybrane dane z rachunku przepływów pieniężnych Grupy Capital Park. (tys. zł) 6M 2016 6M 2015 2015 CFO 35 764 2 371 31 268 CFI -59 753-150 376-292 167 CFF 25 025 71 586 204 920 Przepływy pieniężne netto razem 1 036-76 419-55 979 Środki pieniężne na początek okresu 113 607 169 586 169 586 Środki pieniężne na koniec okresu 114 643 93 167 113 607 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Dynamika wpływów z działalności operacyjnej wygląda korzystnie. W 1H 2016 wpływy z działalności operacyjnej wzrosły ponad 14-krotnie w porównaniu do 1H 2015 i wyniosły 35,8 mln zł. Największą pozycją w sprawozdaniu z przepływów były wydatki inwestycyjne, które w 1H 2016 wyniosły netto 59,8 mln zł i związane były przede wszystkim z dwoma największymi projektami Grupy zlokalizowanymi w Warszawie tj. Eurocentrum Delta i Royal Wilanów. Wpływy w rachunku przepływów z tytułu kredytów w 1H 2016 wyniosły 48,8 mln zł. Wypływy z działalności finansowej obejmowały wypłatę dywidendy dla posiadaczy certyfikatów REIA FIZ AN (-2,2 mln zł), odsetki (-26,8 mln zł w 1H 2016, na porównywalnym poziomie do 1H 2015, gdy wyniosły -22,5 mln zł) oraz spłatę kredytów, pożyczek i zobowiązań leasingowych (-9,7 mln zł). Sytuacja kredytowa Zadłużenie odsetkowe Dług odsetkowy Grupy CP (mln zł) oraz dług netto/kapitały własne 1200 1,2 1000 800 600 400 200 0,5x 0,4x 0,5x 0,6x 0,6x 0,7x 0,9x 1,0x 0,9x 1,0x 1,0x 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0 31.12.2013 31.03.2014 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 31.12.2015 31.03.2016 30.06.2016 Zobowiązania długoterminowe Zobowiązania krótkoterminowe DN/KW 0,0 Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Na koniec 1H 2016 dług odsetkowy Grupy Capital Park wynosił 1 152,3 mln zł. Strukturę zadłużenia przedstawiono w tabeli poniżej. Struktura zadłużenia Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe 30.06.2016 31.12.2015 31.12.2014 31.12.2013 Kredyty bankowe 924 882 862 959 473 827 281 765 Zobowiązania leasingowe 41 410 41 198 151 459 154 422 Obligacje 167 615 152 114 173 742 101 796 Pochodne instrumenty finansowe (IRS & Forward) 18 364 9 281 6 331 1 438 Razem 1 152 271 1 065 552 805 359 539 421 Długoterminowe 1 023 332 1 005 592 693 222 518 669 Krótkoterminowe 128 939 59 960 112 137 20 752 Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. 5
Na koniec czerwca 2016 r. długoterminowe zobowiązania finansowe wynosiły 1 023,3 mln zł (w porównaniu do 864,1 mln zł na koniec 1H 2015) i stanowiły 89% wszystkich zobowiązań finansowych. Przewaga zobowiązań długoterminowych jest charakterystyczna dla profilu działalności Grupy CP. Okres realizacji projektów od momentu rozpoczęcia budowy do skomercjalizowania i rozpoczęcia generowania środków, a następnie sprzedaży, ma charakter długoterminowy. Struktura zadłużenia odsetkowego 150 Zapadalność kredytów i obligacji w okresie 5 lat 100 50 0 109 46 127 72 15 29 37 31 2016 2017 2018 2019 2020 Kredyty Obligacje Źródło: Prezentacja wyników za 1H 2016 Grupy Capital Park. Ok. 145 mln zł zobowiązań Grupy z tytułu kredytów i obligacji zapada w roku 2017 i ok. 120 mln zł w 2018. W okresie tym zapadają m.in. obligacje, z których środki zostały przeznaczone na finansowanie nakładów inwestycyjnych na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum (seria C) oraz refinansowanie obligacji serii A, której celem było m.in. finansowanie projektu Eurocentrum (serie B, D G). Kompleks Eurocentrum (budynki Alpha, Beta, Gamma i Delta) został przeznaczony do sprzedaży na początku września 2015. Ponadto na spotkaniach z inwestorami przedstawiciele Grupy CP zapowiadali również chęć sprzedaży projektu Royal Wilanów. Spółka nie jest jednak zmuszona do sprzedaży projektów i na chwilę obecną koncentruje się na zwiększeniu powierzchni wynajętej w tych projektach. 31 marca 2016 r. kredyt na budowę Royal Wilanów został przekształcony w kredyt inwestycyjny oraz obniżona została marża dotycząca tego kredytu. Ponadto 22 września 2016 Capital Park poinformował o zawarciu umowy kredytu inwestycyjnego z Bank of China na refinansowanie Eurocentrum w wysokości EUR 124,4 mln, który jest wymagalny w ciągu 6 lat. Zawarta transakcja w znaczący sposób obniży koszty finansowe projektu. Wybrane dane dot. wartości nieruchomości w kredytów dla Eurocentrum i Royal Wilanów. Wartość Kwota Kredyt 30.06.2016 księgowa kredytu Nazwa projektu Nazwa banku Waluta 30.06.2016 (tys. zł) wg umowy* (tys. zł) (tys.) Eurocentrum 820 567 Pekao S.A. 31 146 EUR 459 573 Pekao S.A. 445 992 PLN Royal Wilanów 416 306 PKO BP S.A. PKO BP S.A. 253 487 57 131 EUR *Kwota w walucie umowy. Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Zestawiając wartość księgową Eurocentrum oraz Royal Wilanów na koniec 1H 2016 roku z kwotą kredytów zaciągniętych na finansowanie budowy tych nieruchomości można zauważyć, że nadwyżka wartości księgowej Eurocentrum nad wartością kredytu w Pekao S.A. wynosiła ok. 360,9 mln zł. W przypadku Royal Wilanów nadwyżka wartości bilansowej nieruchomości nad kredytem w PKO BP S.A. wynosiła ok. 162,8 mln zł. Łącznie daje to nadwyżkę wartości księgowej nieruchomości nad wartością kredytów w wysokości ok. 523,8 mln zł. Dług netto Grupy CP na koniec 1H 2016 wyniósł 1 037,6 mln zł, a dług netto pomniejszony o wartość kredytów zaciągniętych na budowę Eurocentrum i Royal Wilanów wynosi ok. 324,6 mln zł, co oznacza że przy założeniu sprzedaży tych dwóch inwestycji uzyskana wartość netto przewyższa o prawie 61% całe zadłużenie netto Grupy. 6
Płynność 6,0 Wskaźniki płynności 4,0 2,0 0,0 1,0 1,0 0,8 Wskaźnik bieżącej płynności Wskaźnik płynności natychmiastowej Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Wskaźnik płynności szybkiej Aktywa obrotowe Grupy Capital Park na koniec 1H 2016 r. wynosiły 147,8 mln zł i stanowiły ok. 7% sumy bilansowej. Główną pozycję aktywów obrotowych stanowiły środki pieniężne w wysokości 114,6 mln zł (w tym 40,4 mln zł o ograniczonej możliwości dysponowania). Zobowiązania krótkoterminowe wyniosły 147,8 mln zł, w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe (kredyty, leasing, obligacje) 128,9 mln zł. Wskaźniki płynności w 1H 2016 uległy obniżeniu w porównaniu do 1H 2015. Wskaźnik bieżącej płynności, liczony jako iloraz aktywów obrotowych i zobowiązań krótkoterminowych, spadł z 1,9x na koniec 1H 2015 do 1,0x na koniec 1H 2016. Wskaźnik płynności szybkiej, liczony jako stosunek aktywów obrotowych pomniejszonych o zapasy do zobowiązań krótkoterminowych, spadł z 1,7x na koniec 1H 2015 do 1,0x. Wskaźnik płynności natychmiastowej, liczony jako iloraz środków pieniężnych i zobowiązań krótkoterminowych, spadł z 1,1x na koniec 1H 2015 do 0,8x na koniec 1H 2016. Wskaźniki płynności ulegają pogorszeniu głównie na skutek zwiększania zadłużenia finansowego, w tym krótkoterminowego. Z drugiej strony Grupa utrzymuje na rachunkach wysoki poziom środków pieniężnych, a wraz ze zwiększaniem zadłużenia finansowego rosną kapitały własne i zyski. Oddanie do użytkowania budynku Delty oraz Royal Wilanów ma pozytywny wpływ na przychody oraz przepływy z działalności operacyjnej spółki, dlatego sytuacja pod względem płynności na chwilę obecną jest bezpieczna. Wśród możliwych do wykorzystania źródeł płynności w pierwszej kolejności należy wymienić rosnące przychody z najmu powierzchni, które po oddaniu Delty w Eurocentrum będą się dalej zwiększać. Ponadto na początku września Spółka poinformowała o planie sprzedaży kompleksu Eurocentrum. Środki ze sprzedaży nieruchomości mają zostać wykorzystane w pierwszej kolejności na spłatę kredytów zaciągniętych na budowę nieruchomości oraz na wykup obligacji, których celem było finansowanie budowy poszczególnych etapów kompleksu biurowego Eurocentrum. Spółka nie wyklucza też sprzedaży Royal Wilanów. Nadwyżka wartości księgowej Eurocentrum i Royal Wilanów nad wartością kredytów zaciągniętych na ich budowę na koniec czerwca 2016 wyniosła ok. 523,8 mln zł. Spółka nie jest jednak zmuszona do sprzedaży inwestycji i na chwilę obecną koncentruje się na zwiększeniu powierzchni wynajętej w tych projektach. 7
Kowenanty z warunków emisji (WE) D E B T R E S E A R C H Analiza kowenantów Z względu na obowiązujące kowenanty typu cross-default dokonano analizy kowenantów wszystkich serii notowanych na Catalyst na dzień 30.06.2016 r. Legenda: ZIELONY ŻÓŁTY kowenant niezłamany; kowenant, którego jednoznaczna weryfikacja nie jest możliwa, nie ma podstaw aby uznać, że został złamany; CZERWONY kowenant złamany. Seria B C D, E, F, G 7.1.B.2.a 8.1.B.2.a 4.8.2.1.1 7.1.B.2.b 8.1.B.2.b 4.8.2.1.2 7.1.B.2.c 8.1.B.2.c 4.8.2.1.3 7.1.B.2.d 8.1.B.2.d 4.8.2.1.4 7.1.B.2.e 8.1.B.2.e 4.8.2.1.5 7.1.B.2.f 8.1.B.2.f 4.8.2.1.6 7.1.B.2.g 8.1.B.2.g 4.8.2.1.7 7.1.B.2.h 8.1.B.2.h 4.8.2.1.8 7.1.B.2.i 8.1.B.2.i 4.8.2.1.9 7.1.B.2.j 8.1.B.2.j 4.8.2.1.10 7.1.B.2.k 8.1.B.2.k 4.8.2.1.11 7.1.B.2.l 8.1.B.2.l 4.8.2.1.12 7.1.B.3.a 8.1.B.3.a 4.8.2.2.1 7.1.B.3.b 8.1.B.3.b 4.8.2.2.2 7.1.B.3.c 8.1.B.3.c 4.8.2.2.3 7.1.B.3.d 8.1.B.3.d 4.8.2.2.4 7.1.B.3.e 8.1.B.3.e 4.8.2.2.5 7.1.B.3.f 8.1.B.3.f 4.8.2.2.6 7.1.B.3.g 8.1.B.3.g 4.8.2.2.7 Zadłużenie netto do kapitałów własnych Grupy Capital Park i Capital Park. Grupa Capital Park 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 31.12.2015 31.03.2016 30.06.2016 0,55 0,65 0,75 0,86 0,97 0,92 0,96 0,99 Capital Park 0,17 0,16 0,17 0,22 0,25 0,26 0,27 0,27 Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych i jednostkowych sprawozdań Grupy CP. Zgodnie z zapisami warunków emisji dla wszystkich serii obligacji notowanych na Catalyst wskaźnik zadłużenia netto 1 Grupy CP nie może być wyższy niż 1,2, a jednostkowy wskaźnik zadłużenia netto nie może przekroczyć poziomu 0,35. Obecny poziom wskaźników zadłużenia netto jest niższy od poziomu określonego w kowenantach. 1 Wskaźnik zadłużenie netto stosunek długu netto (wartość bilansowa oprocentowanych zobowiązań pomniejszonych o środki pieniężne i ich ekwiwalenty) do kapitałów własnych. 8
Ryzyka dla obligatariuszy Osłabienie kursu EUR/PLN będzie powodować obniżenie przychodów z tytułu czynszów wyrażone w PLN, a także spadek wyceny bilansowej nieruchomości inwestycyjnych, który może spowodować mniejsze wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyrażone w PLN. W konsekwencji środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się niższe niż przewidywano. Spółka ogranicza ryzyko kursowe poprzez dostosowywanie waluty najmu do waluty kredytu. Ponadto stosuje w ograniczonym zakresie dostępne na rynku instrumenty pochodne. Mimo to spółka ma profil eksportera. Zgodnie z przedstawioną przez spółkę analizą wrażliwości, gdyby PLN osłabł/wzmocnił się o 1 punkt procentowy w stosunku do EUR, przy niezmienionych pozostałych parametrach, wynik finansowy Grupy za okres 6 miesięcy 2016 r. byłby wyższy/niższy o 49 138 tys. PLN, głównie w rezultacie dodatnich/ujemnych różnic kursowych z przeliczenia wyrażonych w EUR nieruchomości inwestycyjnych i zobowiązań finansowych. Straty w wycenie nieruchomości inwestycyjnych spowodowane umocnieniem PLN względem EUR negatywnie wpływają na wartość kapitałów własnych zarówno CP jak i Grupy CP. Spadek kursu EUR/PLN i w konsekwencji spadek kapitałów własnych może spowodować naruszenie kowenantu dot. maksymalnego poziomu współczynnika zadłużenia netto. Spadek stawek czynszu, wzrost pustostanów oraz wzrost stóp kapitalizacji (yield) mogą powodować obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się niższe niż przewidywane i nie wystarczyć na spłatę zobowiązań finansowych. Na chwilę obecną sytuacja Spółki pod względem zadłużenia jest bezpieczna. Spółka nie jest zmuszona do sprzedaży projektów i koncentruje się na zwiększeniu powierzchni wynajętej w tych obiektach. Kredyty na budowę Royal Wilanów oraz Eurocentrum zostały przekształcone w kredyty inwestycyjne. Znaczna część zobowiązań finansowych z tytułu kredytów i obligacji zapada w okresie 2017 2018 (ok. 265 mln zł). Brak sprzedaży w ciągu najbliższych dwóch lat kompleksu Eurocentrum, Royal Wilanów lub innego istotnego aktywa generującego przychody może spowodować, że Spółka nie będzie w stanie spłacić swoich zobowiązań w terminie i będą one musiały zostać zrefinansowane. Ryzyko to, z uwagi na postępującą komercjalizację w tych lokalizacjach, która będzie mieć korzystny wpływ na późniejsze wyceny sprzedawanych nieruchomości, obecnie oceniamy jako niskie. Ponadto w przypadku nie dojścia transakcji sprzedaży do skutku, zachowanie wskaźników zadłużenia w narzuconych limitach powinno pozwolić Grupie na pozyskanie refinansowania dla zapadalnego zadłużenia. Istotne zdarzenia od dnia wydania poprzedniej notatki 2 września 2016 r. sąd zarejestrował podwyższenie kapitału zakładowego spółki z kwoty 105 348 131 zł do kwoty 106 201 813 zł w drodze emisji akcji na okaziciela serii D. 20 września 2016 r. akcje serii D zostały wprowadzone do obrotu giełdowego. Emisja akcji wynikała z wykonania praw z warrantów subskrypcyjnych wyemitowanych w ramach programu motywacyjnego dla członków zarządu. 22 września 2016 r. spółka zależna od Emitenta zawarła z Bank of China umowę kredytu o wartości 124,4 mln zł na refinansowanie Eurocentrum. Kredyt jest wymagalny w ciągu sześciu lat od podpisania umowy, czyli do dnia 22 września 2022 r. Na dzień 30 czerwca w trakcie realizacji znajdował się projekt Neptun House przebudowa zespołu kamienic przy ulicach Długiej i Piwnej w Gdańsku pod hotel Hampton by Hilton, z planowaną datą oddania do użytku na I kwartał 2018 r. Ponadto Grupa przewiduje, że w 2016 roku zostanie pozyskane finansowanie niezbędne do realizacji projektu ArtN. ArtN to obiekt zagospodarowania poprzemysłowego terenu Dawnej Fabryki Norblina przy ul. Żelaznej w Warszawie, łączący funkcje biurowe i handlowe. Uruchomienie projektu planowane jest na 1 połowę 2017 roku. 9
Ceny obligacji z dnia wydania raportu Seria Nazwa Catalyst Kurs obligacji (%) Oprocentowanie Oprocentowanie w bieżącym okresie odsetkowym (%) Najbliższy dzień wypłaty odsetek Termin wykupu B CAP0617 100,85 WIBOR6M + 5,5% 7,24% 2016-12-13 2017-06-13 C CAP0917 100,9 WIBOR6M + 5,3% 7,09% 2017-03-23 2017-09-23 D CAP1217 100,4 WIBOR3M + 4,3% 6,01% 2016-12-23 2017-12-23 E CAP0318 100 WIBOR3M + 4,3% 6,01% 2016-12-18 2018-03-18 F CAP0618 100,55 WIBOR3M + 4,3% 6,01% 2016-12-03 2018-06-03 G CAP0818 101,6 WIBOR3M + 4,3% 6,01% 2016-11-14 2018-08-14 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Catalyst. 10
Zastrzeżenia prawne Niniejszy materiał ( Raport ) wyraża wyłącznie wiedzę oraz poglądy Analityka, według stanu wiedzy na dzień jego sporządzenia. Podstawą do opracowania Raportu były tylko i wyłącznie publicznie dostępne informacje na dzień sporządzenia Raportu. Przedstawione w Raporcie prognozy oraz elementy oceny oparte są wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez Analityka opierają się na szeregu założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne. Noble Securities S.A. ani żaden Analityk nie udzielają żadnego zapewnienia, że podane prognozy sprawdzą się. POWIĄZANIA I OKOLICZNOŚCI, KTÓRE MOGŁYBY WPŁYNĄĆ NA OBIEKTYWIZM RAPORTU ANALITYCZNEGO Analityk nie jest stroną jakiejkolwiek umowy zawartej ze Spółką i nie otrzymuje wynagrodzenia od Spółki. Wynagrodzenie przysługujące Analitykowi z tytułu sporządzenia Raportu należne od Noble Securities S.A. nie jest uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych Spółki, dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane. Nie można wykluczyć, że wynagrodzenie, które może przysługiwać w przyszłości Analitykowi od Noble Securities S.A. z innego tytułu, może być w sposób pośredni uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych Spółki, dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane. Wskazuje się, iż na dzień sporządzenia niniejszego Raportu Noble Securities S.A. jest związana umową o świadczenie usług na rzecz Spółki. Ponadto Noble Securities S.A. informuje, że: Spółka nie jest akcjonariuszem Noble Securities S.A., Analityk nie posiada papierów wartościowych Spółki ani papierów wartościowych lub udziałów jej spółek zależnych, jak również jakichkolwiek instrumentów finansowych powiązanych bezpośrednio z papierami wartościowymi Spółki, jest możliwe, że Noble Securities S.A., jego akcjonariusze, podmioty powiązane z akcjonariuszami Noble Securities S.A., członkowie władz lub inne osoby zatrudnione przez Noble Securities S.A. posiadają, mogą zamierzać zbywać lub nabywać papiery wartościowe Spółki lub instrumenty finansowe powiązane bezpośrednio z papierami wartościowymi Spółki albo papiery wartościowe emitenta (emitentów) lub instrumenty finansowe powiązane bezpośrednio z papierami wartościowymi emitenta (emitentów) działającego (działających) w branży, w której działa Spółka, Noble Securities S.A. nie wykonuje czynności dotyczących instrumentów finansowych Spółki w zakresie nabywania lub zbywania instrumentów finansowych na własny rachunek w ramach i celem realizacji umów o subemisje inwestycyjne lub usługowe, ani Analityk, ani osoby blisko z nimi związane, o których mowa w art. 160 ust. 2 pkt 1 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.) nie pełnią funkcji w organach podmiotu będącego Spółką, ani nie zajmują stanowiska kierowniczego w tym podmiocie, ani Analityk, ani Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane nie pozostają stroną umowy ze Spółką której zakres obejmuje lub dotyczy sporządzenia Raportu. Zgodnie z wiedzą Analityka, pomiędzy Spółką a Noble Securities S.A., osobami powiązanymi z Noble Securities S.A. oraz Analitykiem nie występują inne niż wskazane w treści Raportu lub w zastrzeżeniach zamieszczonych poniżej treści Raportu powiązania lub okoliczności, które mogłyby wpłynąć na obiektywność Raportu. POZOSTAŁE INFORMACJE I ZASTRZEŻENIA Analityk zapewnia, iż Raport został przygotowany z należytą starannością i rzetelnością w oparciu o ogólnodostępne fakty oraz na podstawie informacji otrzymanych od Spółki uznanych przez Analityka za wiarygodne, rzetelne i obiektywne, jednak Noble Securities S.A. ani Analityk nie gwarantują, że są one w pełni dokładne i kompletne, w szczególności w przypadku gdyby informacje, na których oparto się przy sporządzaniu Raportu okazały się niedokładne, niekompletne lub nie w pełni odzwierciedlały stan faktyczny. Noble Securities S.A. ani Analityk nie ponoszą odpowiedzialności za efekty i skutki jakichkolwiek decyzji podjętych na podstawie Raportu lub jakiejkolwiek informacji w nim zawartych. Odpowiedzialność za decyzje podjęte na podstawie Raportu ponoszą wyłącznie osoby lub podmioty z niego korzystające. Osoby lub podmioty korzystające z Raportu nie mogą rezygnować z przeprowadzenia niezależnej oceny, z uwzględnieniem różnych czynników ryzyka oraz innych okoliczności niż te wskazane w Raporcie. 11
Raport ani żaden z jego zapisów nie stanowi: rekomendacji w rozumieniu rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U. z 2005 r., Nr 206, poz. 1715). oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. poz. 121), podstawy do zawarcia jakiejkolwiek umowy lub powstania jakiegokolwiek zobowiązania którego stroną byłaby Noble Securities S.A., publicznego proponowania nabycia instrumentów finansowych ani oferty publicznej instrumentów finansowych w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r. poz. 1382 z późn. zm.), zaproszenia do negocjacji, zaproszenia czy zachęty do złożenia oferty nabycia lub subskrypcji papierów wartościowych Spółki, usługi doradztwa inwestycyjnego, ani usługi zarządzania aktywami w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.) porady inwestycyjnej, porady prawnej ani podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja lub strategia jest odpowiednia i adekwatna do poziomu wiedzy o inwestowaniu w zakresie instrumentów finansowych oraz doświadczenia inwestycyjnego osoby lub podmiotu korzystającego z Raportu. Raport jest adresowany w szczególności do wybranych Klientów profesjonalnych w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.), będzie udostępniany nieodpłatnie powyższym adresatom w drodze elektronicznej lub podczas indywidualnych spotkań, a ponadto Noble Securities S.A. nie wyklucza również przekazania Raportu: Klientom Noble Securities S.A., potencjalnym Klientom Noble Securities S.A., pracownikom Noble Securities S.A oraz innym użytkownikom strony internetowej Noble Securities S.A, poprzez umieszczenie go na stronie internetowej www.noblesecurities.pl w późniejszym terminie jest przeznaczony do rozpowszechniania wyłącznie na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, a nie jest przeznaczony do rozpowszechniania lub przekazywania, bezpośrednio ani pośrednio, na terenie Stanów Zjednoczonych Ameryki, Kanady, Japonii lub Australii, ani obszaru żadnej innej jurysdykcji, gdzie rozpowszechnianie takie stanowiłoby naruszenie odpowiednich przepisów danej jurysdykcji lub wymagało dokonania uprzedniej rejestracji lub zgłoszenia w tej jurysdykcji, nie zawiera wszystkich informacji o Emitencie i nie umożliwia pełnej oceny Spółki, w szczególności w zakresie sytuacji finansowej Spółki, gdyż do Raportu zostały wybrane tylko niektóre dane dotyczące Spółki, ma wyłącznie charakter informacyjny, w związku z czym nie jest możliwa kompleksowa ocena Spółki na podstawie Raportu. integralną częścią Raportów umieszczonych na stronie internetowej www.noblesecurities.pl jest Słownik Terminologii Fachowej wykorzystywany w tego typu raportach, opracowaniach, rekomendacjach, który jest umieszony w osobnym pliku o nazwie STF.pdf na stronie internetowej www.noblesecurities.pl Inwestowanie w instrumenty finansowe, w tym w papiery wartościowe, wiąże się z różnego rodzaju ryzykami. Szczegółowe informacje w zakresie ryzyk jakie są związane z inwestowaniem w instrumenty finansowe, w tym w papiery wartościowe, są zamieszczone na stronie internetowej www.noblesecurities.pl. Podkreśla się, iż wyeliminowanie ryzyk w inwestowaniu w instrumenty finansowe jest praktycznie niemożliwe. UWAGI KOŃCOWE Dodatkowe informacje o Noble Securities S.A. i kwestiach związanych z ryzykami w inwestowanie w instrumenty finansowe za pośrednictwem Noble Securities S.A. oraz związanych ze sposobem zapobiegania przez Noble Securities S.A. konfliktom interesów występujących w prowadzonej działalności są zamieszczone na stronie internetowej www.noblesecurities.pl. Rozpowszechnianie lub powielanie, przetwarzanie lub jakiekolwiek inne wykorzystanie lub modyfikowanie treści Raportu (w całości lub w jakiejkolwiek części) bez uprzedniej pisemnej zgody Noble Securities S.A. jest zabronione. Niniejszy materiał stanowi informację handlową w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 18 lipca 2002 r. o oświadczeniu usług drogą elektroniczną (tekst jednolity z dnia 15 października 2013 r. Dz.U. z 2013 r. poz. 1422) i jest upowszechniany wyłącznie w celu reklamy lub promocji usług Noble Securities S.A. z siedzibą w Warszawie oraz na jej zlecenie. Noble Securities S.A. podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Niniejszy materiał nie był przedmiotem uzgodnień, weryfikacji ani nie został zatwierdzony lub zaakceptowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. 12