2010-20112011
Analiza rynku, wybrane elementy przydatne w czynnościach rzeczoznawcy majątkowego
Rynek lokalny rynek miasta i gminy Łódź na prawach powiatu. Łódź to miasto liczące ok 745 tysięcy mieszkańców oraz ponad milion w aglomeracji. Miasto jest obecnie trzecim największym ośrodkiem miejskim Polski po Warszawie i Krakowie.
Rejony administracyjne Łodzi BAŁUTY POLESIE ŚRÓDMIEŚCIE GÓRNA WIDZEW
Analiza została wykonana w oparciu o Bazę Danych o Rynku Nieruchomości pod patronatem ŁSRM, prowadzoną przez 65 Sygnatariuszy. Dla miasta Łodzi jest to baza kompletna, to znaczy, że z dokładnością do błędu wpisywania i pozyskiwania danych, zawiera wszystkie transakcje z badanego obszaru zawarte w określonym czasie. Na dzień wykonania niniejszej analizy baza zawiera 63 tys. rekordów. W bazie gromadzone są jedynie transakcje rynkowe kupna-sprzedaży nieruchomości. Kompletność bazy stanowi jej unikatową jakość.
Sporządzono analizę rynku wraz z badaniem cen transakcyjnych w okresie 2010-2011r. W analizie przedstawiono także porównanie podstawowych parametrów cenowych dla okresów 2010r. i 2011r.
Przedmiotem analizy jest rynek mieszkaniowy : a) Nieruchomości lokalowe z podziałem na rynek pierwotny i rynek wtórny. Transakcje stanowią przedmiot prawa własności oraz prawa własności i prawa u.w. do gruntu b) Grunty pod budownictwo mieszkaniowe rezydencjonalne i developerskie. Do tej kategorii gruntów zakwalifikowano grunty o powierzchni powyżej 2000 m 2. Wszystkie transakcje stanowią przedmiot prawa własności. c) Nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi Analizą objęto transakcje o powierzchni gruntu nie większej niż 2000 m 2.
NIERUCHOMOŚCI LOKALOWE MIESZKALNE Łącznie na przestrzeni 2010-2011r. odnotowano 3817 transakcji. Udział rynku wtórnego wyniósł ok.90% w stosunku do rynku pierwotnego stanowiącego ok.10%. Łódź Rynek nieruchomości lokalowych mieszkalnych 2010-2011r. 89,68% 10,32% Rynek pierwotny Rynek wtórny
Średnie ceny jednostkowe na rynku pierwotnym (stan developerski) są o ok. 25% wyższe od jednostkowych cen średnich na rynku wtórnym.
RYNEK PIERWOTNY Podstawę lokalnego rynku pierwotnego stanowi prawo własności do gruntu. Transakcje nieruchomościami powstającymi na gruncie we własności stanowią już ok.73% rynku.
Rozkład jednostkowych cen transakcyjnych - 2010r. Rozkład jednostkowych cen transakcyjnych - 2011r.
Trend czasowy 2010r.-2011r. - stabilny
Rozkład normalny jednostkowych cen transakcyjnych w okresie 2010r.-2011r. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: 769,50 Cena średnia: 4 765,89 Średnia = 4765,9 Śr -odch. = 3996,4 Śr + odch. = 5535,4 Min = 2223,8 Max = 8771,7 2 173,8 3 173,8 4 173,8 5 173,8 6 173,8 7 173,8 8 173,8
Udział w rynku pierwotnym nieruchomości lokalowych wg wielkości powierzchni użytkowej. Największy udział w rynku pierwotnym mają lokale o powierzchni z przedziału <60; 90> m2, bowiem stanowią prawie 50% rynku. Najmniejszy udział w rynku pierwotnym mają lokale o powierzchni <40 m2. Stanowią one poniżej 6% rynku. Nieruchomości lokalowe mieszkalne -rynek pierwotny 2010-2011r. Udział procentowy w rynku pierwotnym wg struktury powierzchni użytkowej 11,4 5,6 33,5 Pu<40m2-22 szt. 49,5 Pu<40; 60>m2-132 szt. Pu<60; 90>m2-195 szt. Pu>90m2-45 szt.
Zależność ceny średniej od powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Najwyższą cenę osiągają lokale o powierzchni w przedziale <40; 60>m2
RYNEK WTÓRNY Podstawę lokalnego rynku wtórnego stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu. Transakcje nieruchomościami na gruncie w prawie użytkowania wieczystego stanowią ok.71% lokalnego rynku.
Rozkład średnich cen jednostkowych w poszczególnych latach. Różnica w poziomie cen średnich pomiędzy 2010r. i 2011r. wyniosła zaledwie ok. 2,2%
Trend czasowy w poszczególnych latach analizy nie wpływa na kształtowanie cen transakcyjnych. 10000 Nieruchomości lokalowe mieszkalne -rynek wtórny 2010r. Rozkład jednostkowych cen transakcyjnych (zł/m2pu) 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 y = 0,2052x -4445,7 R² = 0,0005 0 2009-12-032010-01-222010-03-132010-05-022010-06-212010-08-102010-09-292010-11-182011-01-072011-02-26
Rozkład normalny jednostkowych cen transakcyjnych w okresie 2010r.-2011r. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: 873,16 Cena średnia: 3 804,63 Średnia = 3804,6 Śr -odch. = 2931,5 Śr + odch. = 4677,8 Min = 636,4 Max = 8771,7 586,4 1 586,4 2 586,4 3 586,4 4 586,4 5 586,4 6 586,4 7 586,4 8 586,4
Udział w rynku wtórnym nieruchomości lokalowych wg wielkości powierzchni użytkowej. Największy udział w rynku wtórnym mają lokale o powierzchni z przedziału <40; 60> m 2. Stanowią one ok.43% rynku lokalnego. Nieruchomości lokalowe mieszkalne -rynek wtórny 2010-2011r. udział procentowy w rynku wtórnym wg struktury powierzchni uzytkowej 4,2 17,1 43,1 35,6 Pu<40m2-1220 szt. Pu<40; 60>m2-1474szt. Pu<60;90>m2-585szt..Pu>90m2-144szt.
Zależność ceny średniej od powierzchni użytkowej. Najwyższą cenę osiągają lokale o powierzchni w przedziale <60; 90>m 2, a najniższą w przedziale poniżej 40m 2
Rynek wtórny z podziałem na obszary administracyjne potocznie nazywane dzielnicami. Największy udział w obrocie rynkowym mają nieruchomości lokalowe położone na terenie Bałut, bo ok.36%, a najmniejszy w dzielnicy Śródmieście. Stanowią one ok.10% lokalnego rynku wtórnego. Widzew 14,10% Nieruchomości lokalowe mieszkalne -rynek wtórny 2010-211r. Udział procentowy w rynku wg dzielnic Śródmieście 9,80% Polesie 16,40% Górna 23,30% Bałuty 36,40% Bałuty Górna Polesie Śródmieście Widzew
Rozkład średnich cen jednostkowych w poszczególnych obszarach administracyjnych (dzielnicach). Najwyższe średnie ceny jednostkowe odnotowane zostały w Śródmieściu, a najniższe charakteryzują Polesie. Różnica wynosi zaledwie ok.7%.
NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE NIEZABUDOWANE Analizą objęto sprzedaż 100% udziałów w nieruchomościach. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od 01.01.2010r. do 31.12.2011r. to 536, w tym: - 2010r. 308 transakcji, 2011r. 228 transakcji Zauważalny jest spadek ilości transakcji w roku 2011 w stosunku do roku 2010 o ok. 35%. 400 300 200 100 0 Ilość transakcji 308 228 2010r. 2011r.
Ilość transakcji zawartych w wyselekcjonowanych, najczęściej występujących na rynku, przedziałach powierzchni gruntu, jest zróżnicowana. Najwięcej transakcji zawarto w przedziale powierzchni 600 m 2 2000 m 2. Ilość transakcji w przedziałach powierzchni 300 250 200 150 100 50 0 22 49 272 120 47 26 <200 200-600 600-2000 2000-5000 5000-10000 >10000
Ilość transakcji z podziałem na rodzaj prawa przysługującego nieruchomości. Ilość transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego jest bardzo mała. W roku 2010 stanowiła 4% wszystkich transakcji, a w roku 2011 stanowiła 5% wszystkich transakcji. 350 300 13=4% 250 200 150 100 50 295=96% 12=5% 216=95% 0 2010r. 2011r.
W dalszej analizie uwzględniono tylko transakcje sprzedaży prawa własności. Ze wszystkich transakcji stanowiących przedmiot prawa własności wyselekcjonowano : 1. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. 2. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe rezydencjonalne i developerskie.
1. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Do tej kategorii gruntów zakwalifikowano grunty o powierzchni od 200 m 2 do 2000 m 2. Uznano, że grunty o powierzchni poniżej 200 m 2 nie nadają się pod zabudowę a grunty powyżej 2000 m 2 przeznaczone są pod zabudowę rezydencjonalną. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od 01.01.2010r. do 31.12.2011r. to 295, w tym : - 2010r. 168-2011r. 127
Zauważalny spadek ilość transakcji w roku 2011 w stosunku do 2010 roku o ok. 32%. Ilość transakcji 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 168 127 2010r. 2011r.
Trend czasowy w badanym okresie był stabilny. Trend czasowy 800 700 600 500 400 300 200 100 0 y = -2E-09x 4 + 0,0003x 3-18,041x 2 + 488514x -5E+09 R² = 0,0036 2010-01-08 2010-03-08 2010-05-08 2010-07-08 2010-09-08 2010-11-08 2011-01-08 2011-03-08 2011-05-08 2011-07-08 2011-09-08 2011-11-08 Średnia cena jednostkowa. Średnia cena w roku 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 182 185 2010r. 2011r.
Rozkład normalny (Gaussa) przedstawia się następująco. Transakcje o cenach jednostkowych powyżej 303 zł/m 2 i poniżej 63 zł/m 2 wykraczają poza przedział ufności wyznaczony odchyleniem standardowym. Są to transakcje o charakterze specjalnym, nie odzwierciedlającym typowych zachowań uczestników rynku. Średnia cena wynosi 183 zł/m 2. Dominanta wynosi 154 zł/m 2. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: 119,97 Średnia = 183,0 Śr -odch. = 63,0 Śr + odch. = 303,0-40,0 60,0 160,0 260,0 360,0 460,0 560,0 660,0
Zależność ceny jednostkowej od powierzchni gruntu była nieznacznie zmienna. Generalnie za grunty o większej powierzchni płacone są nieco niższe ceny jednostkowe. Jednak dla różnych przedziałów powierzchni zależność ta jest różna. 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Zależność ceny jednostkowej od powierzchni gruntu y = -2E-07x 4 + 0,0002x 3-0,0388x 2 + 2,9673x + 172,68 R² = 0,1056 200 362 426 528 624 663 706 756 797 837 868 934 989 1 003 1 039 1 070 1 119 1 158 1 209 1 281 1 445 1 501 1 607 1 748 1 892
Najwięcej transakcji zawarto na Widzewie, nieco mniej na Bałutach i na Górnej, a najmniej na Polesiu. Najwyższe ceny jednostkowe płacone były na Bałutach i na Polesiu, a najniższe płacone były na Górnej i na Widzewie. 120 100 80 60 40 20 0 Ilość transkacji w dzielnicach Średnie ceny w dzielnicach 85 98 79 33 150 Bałuty Górna Polesie Widzew Śródmieście 246 100 0 300 250 200 50 232 148 140 0 Bałuty Górna Polesie Widzew Śródmieście
2. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe rezydencjonalne i developerskie. Do tej kategorii gruntów zakwalifikowano grunty o powierzchni powyżej 2000 m 2. Wszystkie transakcje stanowią przedmiot prawa własności. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od 01.01.2010r. do 31.12.2011r. to 171, w tym : - 2010r. 97-2011r. 74
Zauważalny jest spadek ilość transakcji w roku 2011 w stosunku do roku 2010 o ok. 31%. 120 Ilość transakcji 100 80 60 40 20 97 74 0 2010r. 2011r.
Trend czasowy w badanym okresie był stabilny, nieco malejący. Trend czasowy 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 y = 8E-10x 4-0,0001x 3 + 8,0656x 2-220110x + 2E+09 R² = 0,0656 2010-01-08 2010-03-08 2010-05-08 2010-07-08 2010-09-08 2010-11-08 2011-01-08 2011-03-08 2011-05-08 2011-07-08 2011-09-08 2011-11-08 Średnia cena jednostkowa. Średnia w roku 120 100 80 60 40 107 86 20 0 2010r. 2011r.
Rozkład normalny (Gaussa) przedstawia się następująco. Transakcje o cenach jednostkowych powyżej 206 zł/m 2 wykraczają poza przedział ufności wyznaczony odchyleniem standardowym. Są to transakcje o charakterze specjalnym, nie odzwierciedlającym typowych zachowań uczestników rynku. Średnia cena wynosi 98 zł/m 2. Dominanta wynosi 67 zł/m 2.
Zależność ceny jednostkowej od powierzchni gruntu nieznacznie zmienna. Generalnie za grunty o większej powierzchni płacone są nieco niższe ceny jednostkowe. Jednak dla różnych przedziałów powierzchni zależność ta jest różna. 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Zależność ceny jednostkowej od powierzchni gruntu y = -1E-06x 4 + 0,0004x 3-0,0515x 2 + 1,8311x + 114,28 R² = 0,0446 2 008 2 078 2 139 2 302 2 467 2 605 2 802 3 000 3 001 3 008 3 094 3 199 3 356 3 828 4 021 4 423 5 280 5 789 6 678 7 234 7 909 8 763 12 934 16 165 22 896
Ilość transakcji i średnie ceny jednostkowe w poszczególnych dzielnicach miasta przedstawiają się następująco. Najwyższe ceny płacone są na Bałutach i na Polesiu. Najniższe ceny płacone są na Górnej i na Widzewie. Ilość transakcji w dzielnicach 70 60 50 40 30 20 10 0 59 64 30 17 1 Bałuty Górna Polesie Widzew Śródmieście 900 800 700 600 Średnie ceny w dzielnicach 500 400 300 765 200 100 0 91 57 136 102 Bałuty Górna Polesie Widzew Śródmieście
NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE ZABUDOWANE BUDYNKAMI MIESZKALNYMI JEDNORODZINNYMI Analizą objęto sprzedaż 100% udziałów w nieruchomości. Jako jednostkę porównawczą przyjęto całą zabudowaną nieruchomość. Analizą objęto transakcje o powierzchni gruntu nie większej niż 2000 m 2. Uznano, że transakcje o większej powierzchni gruntu mają już charakter rezydencjonalny. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od 01.01.2010r. do 31.12.2011r. to 366, w tym : -2010r. 229-2011r. 137
Zauważalny jest spadek ilość transakcji w roku 2011 w stosunku do roku 2010 o ok. 30%. 250 Ilość wszystkich transakcji 200 150 100 50 229 137 0 2010r. 2011r.
W badanym okresie zanotowano 21 transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych starymi budynkami drewnianymi i 28 transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami murowanymi w stanie do kapitalnego remontu lub rozbiórki oraz 15 transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami w stanie surowym otwartym lub zamkniętym 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Ilość transakcji nieruchomościami zabudowanymi domami drewnianych 13 1 4 3 2010r. 2011r. Szeregowe i bliźniacze Wolnostojące
20 15 10 5 0 Ilość transkacji nieruchomościami zabudowanymi domami do kapitalnego remontu lub rozbiórki 1 17 1 9 2010r. 2011r. Szeregowe i bliźniacze Wolnostojące 12 10 8 6 4 2 0 Ilość transakcji nieruchomościami zabudowanymi domami w stanie surowym otwartym lub zamkniętym 9 5 2 1 2010r. 2011r. Wolnostojące Szeregowe i bliźniacze
W badanym okresie zanotowano 366 transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami wolnostojącymi oraz szeregowymi i bliźniaczymi. Transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych wolnostojącymi są dominujące na rynku - 296 transakcji, co stanowi 80% wszystkich transakcji. Transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami szeregowymi i bliźniaczymi stanowią 20% wszystkich transakcji.
Ilość transakcji z podziałem na rodzaj prawa przysługującego do gruntu. Ilość transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego jest mała. W roku 2010 stanowiła 12% wszystkich transakcji i w roku 2011 stanowiła także 12% wszystkich transakcji. Ilość transakcji sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa jest pomijalnie mała. 250 200 150 100 50 0 Ilość transakcji w rodzajach praw 2=1% 28=12% 0 199=87 17=12% % 120=88 % 2010r. 2011r. Spółdzielcze własnościowe prawo Użytkowanie wieczyste Własność
Dalszej analizie poddano nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi murowanymi, wykończonymi i użytkowanymi, stanowiące zarówno przedmiot prawa własności jak i prawa użytkowania wieczystego. Postąpiono tak z uwagi na fakt, że rynek nie rozróżnia w zauważalny sposób różnicy tych praw. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 1% są pomijalnie małe w kosztach utrzymania nieruchomości.
Transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od 01.01.2010r. do 31.12.2011r. to 62, w tym : -2010r. 30-2011r. 32
Rozkład normalny (Gaussa) przedstawia się następująco. Transakcje o cenach powyżej 734000 zł i poniżej 391000 zł wykraczają poza przedział ufności wyznaczony odchyleniem standardowym. Są to transakcje o charakterze specjalnym, nie odzwierciedlającym typowych zachowań uczestników rynku. Średnia cena wynosi 564000 zł. Dominanta wynosi 567000 zł. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: 171 497,20 Średnia = 562241,2 Śr -odch. = 390744,0 Śr + odch. = 733738,4 143 675,0 243 675,0 343 675,0 443 675,0 543 675,0 643 675,0 743 675,0 843 675,0
Trend czasowy w badanym okresie był stabilny, nieznacznie malejący, a średnia w każdym roku zbliżona do siebie. Trend czasowy 900000 800 000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 y = -3E-06x 4 + 0,5551x 3-34208x 2 + 9E+08x -1E+13 R² = 0,0946 600000 500000 Średnia w roku 2010-01-28 2010-03-28 2010-05-28 2010-07-28 2010-09-28 2010-11-28 2011-01-28 2011-03-28 2011-05-28 2011-07-28 2011-09-28 2011-11-28 400000 300000 200000 562 633 561 874 100 000 0 2010r. 2011r.
Transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie wolnostojącej. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od 01.01.2010r. do 31.12.2011r. to 236, w tym : -2010r. 154-2011r. 82
Rozkład normalny (Gaussa) przedstawia się następująco. Transakcje o cenach powyżej 747000 zł i poniżej 208000 zł wykraczają poza przedział ufności wyznaczony odchyleniem standardowym. Są to transakcje o charakterze specjalnym, nie odzwierciedlającym typowych zachowań uczestników rynku. Średnia cena wynosi 477000 zł. Dominanta wynosi 436000 zł. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: 269 525,22 Średnia = 477105,2 Śr -odch. = 207580,0 Śr + odch. = 746630,4 20 950,0 220 950,0 420 950,0 620 950,0 820 950,0 1 020 950,0 1 220 950,0
Trend czasowy w badanym okresie był stabilny, a średnia w każdym roku zbliżona do siebie. Trend czasowy 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 y = -5E-06x 4 + 0,7376x 3-44975x 2 + 1E+09x -1E+13 R² = 0,0168 400000 200000 0 2010-01-05 2010-03-05 2010-05-05 2010-07-05 2010-09-05 2010-11-05 2011-01-05 2011-03-05 2011-05-05 2011-07-05 2011-09-05 2011-11-05 600 000 500 000 400 000 Średnia w roku 300 000 200 000 476 872 477 542 100 000 0 2010r. 2011r.
Przedstawiona analiza oparta jest wyłącznie na transakcjach kupna-sprzedaży. Tym właśnie różni się od wielu innych analiz publikowanych na różnych łamach. Odzwierciedla typowe zachowania uczestników rynku.
DZIĘKUJEMY ZA UWAGĘ Andrzej Zarychta Tomasz Cieślak