ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIASTA ŻYRARDÓW

Transkrypt

1 ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI MIASTA ŻYRARDÓW Żyrardów jest miastem o powierzchni ok. 14km 2, położonym w województwie mazowieckim. Miasto położone jest między dwoma największymi aglomeracjami a Polsce, w odległości 45km od Warszawy oraz 90km od Łodzi. Jest stolicą powiatu żyrardowskiego. Poniżej mapa administracyjna województwa mazowieckiego z zaznaczeniem miasta Żyrardów. Województwo mazowieckie administracja. 1

2 Miasto pełni rolę lokalnego centrum handlowo usługowego oraz produkcyjnego. Działa na jego terenie kilkanaście placówkę oświatowych oraz Muzeum Mazowsza Zachodniego w Żyrardowie. Zabytkowy dworzec kolejowy, położony na trasie Warszawa Łódź, został odnowiony i wyremontowany. Żyrardów jest miastem niezwykle wyjątkowym. Unikalność ta wynika z jego historii oraz z tego co z niej pozostało. Większość budynków zachowała swoje dawne, pierwotne funkcje (szkoły pozostały szkołami, przedszkole jest przedszkolem, w Magistracie znajduje się Urząd Miasta, funkcjonują dawne domy kultury). Żyrardów to miasto wybudowane na zasadzie koncepcji miasta idealnego, tj. miasta ogrodu, ze specyficzną zabudową o zaokrąglonych uliczkach oraz połączenie zalet życia w mieście z zaletami życia na wsi. W mieście znajduje się dużo zieleni, m. in. Park Miejski im. Karola Dittricha, liczne skwery oraz lasy wokół miasta. Wyjątkowy porządek urbanistyczny dzielący miasto na trzy części, zabudowa z czerwonej cegły oraz zachowanie niezmienionej zabudowy w blisko 95%, sprawiają że Żyrardów to unikat na skalę Europy. Osada fabryczna w Żyrardowie jest niezwykle cennym świadectwem ponad stuletnich lniarskich tradycji tego miasta i przykładem jego związków z przemysłem włókienniczym Królestwa Polskiego. To jeden z pierwszych nowoczesnych ośrodków miejskich w Polsce o tak zróżnicowanym 2

3 podziale na strefy zagospodarowania, pięknej i konsekwentnej urbanistyce oraz interesującej architekturze. Żyrardów to miasto położone na szlaku dawnej Kolei Warszawsko-Wiedeńskiej. Nazwa miasta pochodzi od nazwiska utalentowanego francuskiego inżyniera Filipa de Girarda, pierwszego technicznego dyrektora zakładu, a zarazem wynalazcy maszyny do mechanicznego przędzenia lnu. Na osadę fabryczną składa się osiedle murowanych z czerwonej cegły domów dla robotników, dzielnica willowa dla kadry kierowniczej i właścicieli fabryki, a także szereg budynków użyteczności publicznej kościoły, szkoły, przedszkole, szpital, resursa, dom kultury, a także pralnia i łaźnia miejska. Regularna siatka ulic, dużo zieleni, wyraźny podział na część mieszkaniową oraz przemysłową to najbardziej charakterystyczne elementy XIX-wiecznego Żyrardowa, stanowiące o rzeczywistym spełnieniu postulatów idealnego miasta przemysłowego przełomu wieków Osada fabryczna w Żyrardowie Ochroną konserwatorską objęty jest obszar o powierzchni około 70 ha. Świadczy to najdobitniej o niezwykłych walorach i skali przestrzennej żyrardowskiej starówki. Miasto na wiele sposobów stara się wyeksponować swój potencjał. XIX-wieczna Osada Fabryczna została doceniona i dzięki głosom internautów otrzymała w 2008 i w 2009 r. tytuł Perły w Koronie Mazowsza, znalazła 3

4 się na pierwszym miejscu w elitarnym gronie 10 największych atrakcji turystycznych województwa mazowieckiego. Żyrardów nie jest jeszcze miastem turystycznym, ale ma potencjał do rozwoju turystyki. Dlatego też jedną z gałęzi współczesnej gospodarki, która może i powinna być rozwijana w Żyrardowie, jest turystyka, a szczególnie turystyka miejska. Stanowi ona szansę na zróżnicowanie możliwości społeczno-gospodarczego rozwoju Miasta. Na potencjał Miasta, oprócz głównego waloru - zabytkowej osady fabrycznej, składają się także i inne elementy zagospodarowania przestrzennego Miasta. Są nimi: kompleks sportowo-rekreacyjny na os. Wschód, kompleks sportowo-rekreacyjny na os. Żeromskiego oraz zalew wodny o powierzchni 14 ha. Żyrardów ma dogodne położenie. Ze względu na bliskość Warszawy i związki z nią zaliczany jest do aglomeracji warszawskiej. Łatwa dostępność komunikacyjna, zaplanowana budowa obwodnicy i bliski przebieg zaplanowanej autostrady A2, to kolejne atuty Miasta. 4

5 Miasto Żyrardów przez dziesiątki lat było ważnym w kraju ośrodkiem przemysłu lekkiego. Dekoniunktura dla tego przemysłu w okresie przekształceń ustrojowych doprowadziła do upadku i likwidacji wielu zakładów przemysłowych. W mieście przeważają obecnie małe i średnie przedsiębiorstwa. Dzięki walorom Żyrardowa w mieście ulokowały się nowe podmioty gospodarcze, w tym również posiadające kapitał zagraniczny. W roku 2008 w ewidencji działalności gospodarczej zaewidencjonowanych było ponad 8 tysięcy firm, tylko 19 z nich to firmy świadczące usługi związane z obsługą rynku nieruchomości. Są to głównie jedno lub kilku osobowe firmy, często rodzinne. Poważnym problemem dla rozwoju małych firm jest ich niski potencjał, brak kapitału na 5

6 przekształcenie w średnie przedsiębiorstwa oraz warszawski i około warszawki rynek zabierający wykwalifikowaną siłę robocza, oferując lepsze warunki pracy. Prezydentem Miasta Żyrardowa jest Andrzej Wilk. Poniżej zestawienie finansów Gminy za lata Finanse budżetu Gminy Żyrardów 6

7 Liczba mieszkańców miasta systematycznie malała od roku 2001 do roku 2006, co było spowodowane ujemnym wskaźnikiem przyrostu naturalnego. Tendencja ta uległa zmianie i od roku 2007 liczba mieszkańców systematycznie rośnie, a wskaźnik przyrostu naturalnego z roku na rok poprawia się. Na strukturę gospodarczą Miasta składa się obecnie: ponad 140 spółek prawa handlowego, w tym 10 inwestorów zagranicznych ponad 7 tys. lokalnych przedsiębiorców 7 banków Obecnie w Żyrardowie działa 10 przedsiębiorstw z kapitałem zagranicznym, 8 produkcyjnych i 2 handlowe. TCL Operations Polska Sp. z o. o. (do lipca 2004 r. - Thomson Multimedia Polska Sp. z o.o., potem TTE Polska Sp. z o.o.) produkuje telewizory i jest największym 7

8 pracodawcą w Mieście. Obok znajduje się zakład produkcyjny spółki Knauf Plasitcs Sp. z o.o. wytwarzający specjalistyczne opakowania. Ruukki Polska Sp. z o. o. Polska Sp. z o.o.), przedstawiciel fińskiego koncernu metalurgicznego jest producentem pokryć dachowych (w jej strukturach dawna Asva Stal Serwis Sp. z o.o.). Spółka Stabar Sp. z o.o. j.v. specjalizuje się w konstrukcjach stalowych, które eksportuje do Niemiec. Firma Arlen SA szyje odzież ochronną i uniformy. Belgijska Girard Dupont Sp. z o.o. specjalizuje się w konfekcji damskiej. Sprywatyzowany Polmos Żyrardów Sp. z o.o. produkuje znaną na świecie wódkę Belvedere. Duże sieci handlowe reprezentują: sklep Kaufland należący do Kaufland Polska Sp z o.o. i sklep Champion należący do Carrefour Polska Sp. z o.o. W mieście zlokalizowane są dwie stacje paliw firmy ExxonMobil Poland Sp. z o.o. oraz restauracja firmy McDonald`s Polska Sp. z o.o. Przedsiębiorstwa z kapitałem zagranicznym zatrudniają w Żyrardowie łącznie ok. 1,5 tys. pracowników. Wielu mieszkańców znajduje zatrudnienie w pobliskiej Warszawie, również realizując samo zatrudnienie i zatrudniając członków najbliższej rodziny. Struktura bezrobocia według płci i pod względem wykształcenia ulega stale niewielkim zmianom maleje nieznacznie udział bezrobotnych z wykształceniem policealnym, średnim zawodowym i zasadniczym zawodowym, rośnie natomiast udział bezrobotnych z wykształceniem średnim ogólnym, gimnazjalnym i niższym. Stopa bezrobocia w powiecie żyrardowskim według stanu na marzec 2013r. wyniosła 16,8 w stosunku do osób aktywnych zawodowo, co stanowiło 4,6 tysiąca zarejestrowanych osób bezrobotnych. 8

9 Rynek mieszkaniowy miasta Żyrardów podzielony jest pomiędzy: Spółdzielczość mieszkaniową (Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa, SM Pragnienie, SM Pompeja, SM Budomal Gminę Żyrardów Żyrardowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego Budownictwo deweloperskie Prywatnych właścicieli domów jednorodzinnych i wielorodzinnych. Zasoby mieszkaniowe stan na mieszkania w m przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w m 2 55,2 liczba wypłaconych dodatków mieszkaniowych zaległości w opłatach za mieszkanie zasobach gminnych w tys. zł 895,8 Największy udział w rynku posiada Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa, w jej zasób wchodzi 6939 lokali mieszkalnych w 158 budynkach. Mieszkaniowy zasób gminy stanowią 2922 mieszkania w 137 budynkach gminy oraz w 172 budynkach wspólnot mieszkaniowych. Dynamicznie rozwija się działalność ŻTBS, posiadającego już 327 mieszkań w 11 budynkach oraz dalsze kilkadziesiąt lokali w trakcie realizacji. Wszystkie budynki zrealizowane prze Spółdzielnie Mieszkaniowe powstały w latach , a ich stan jest dobry, wyposażone są w instalacje centralnego ogrzewania, część z nich w centralnie ciepłą wodę oraz pozostałe instalacje, tj. wodnokanalizacyjną, gazu ziemnego, elektryczne, teletechniczne. W o wiele gorszym stanie są budynki będące w zasobach gminnych i wspólnotowych z udziałem Gminy. Tylko 50 z ponad 300 budynków powstało po roku Brak remontów i modernizacji, skutkuje konicznością wykwaterowywania lokatorów z wielu obiektów ze względu na ich zły stan techniczny. W efekcie większość zwalnianych budynków kwalifikuje się do rozbiórki, co poważnie uszczupla zasób gminy i zmniejsza możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców. 9

10 Najwięcej zasobów gruntowych miasta, tj ok. 43% znajduje się we własności osób fizycznych. Duże zmiany zostały odnotowane w strukturze tych gruntów. Znacznie zmniejszyła się wielkość gruntów rolnych, a zwiększyła się liczba gruntów nie wchodzących w skład gospodarstw rolnych. Zjawisko to spowodowane jest uchwalaniem kolejnych planów zagospodarowania przestrzennego oraz dokonywaniem podziałów nieruchomości na działki budowlane. Kształtowanie się cen metra kwadratowego działek na terenie Żyrardowa przedstawia poniższy wykres. Kształtowanie się cen na rynku mieszkaniowym w Żyrardowie na przełomie 2011 o 2012 oraz w pierwszym kwartale 2013 przedstawia poniższy wykres. Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w Żyrardowie 10

11 Średnie ceny sprzedaży mieszkań w Żyrardowie w okresie Średnie ceny sprzedaży domów w Żyrardowie w okresie

12 Średnie ceny wynajmu mieszkań w Żyrardowie w okresie Średnie ceny wynajmu domów w Żyrardowie w okresie Pomimo ogólnokrajowej recesji na rynku nieruchomości w Żyrardowie powstaje kilka nowych inwestycji z mieszkaniami przeznaczonymi na sprzedaż. Firma deweloperska FIB Investment oferuje mieszkania do sprzedaży, zlokalizowane w nowej inwestycji przy ul. Kilińskiego, w cenie od 3700zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu. W budynku znajdzie się 20 mieszkań o powierzchniach od 38 do 68m 2. Lokalizacja budynku w centrum Żyrardowa umożliwia 30 minutowe połączenie kolejowe do centrum Warszawy. 12

13 W centrum miasta powstaje również osiedle Okrzejówka, które obejmie realizację trzech sześciokondygnacyjnych budynków. Ofertę firmy JHM Development w nowej inwestycji w centrum Żyrardowa stanowić będzie 205 mieszkań o powierzchni 40 70m 2, 43 garaże oraz parking na 164 samochody. Ceny mieszkań na osiedlu Okrzejówka kształtują się od 4750zł do 5500zł/m 2, natomiast cena garażu to ok zł. Planuje się realizację inwestycji w trzech etapach. Zakończenie etapu pierwszego, obejmującego 88 lokali i 19 garaży została zaplanowana na czerwiec 2014r. Szybko rosnące zainteresowanie modnymi w wielu krajach loftami, czyli przestronnymi mieszkaniami utworzonymi w pofabrycznych budynkach, znalazło swoje odbicie w ciekawej inwestycji realizowanej obecnie w Żyrardowie Lofty de Girarda. Zaadaptowana na lofty zostanie budynek po żyrardowskiej przędzalni lnu. Budynek przędzalni wykonany w konstrukcji żelbetowej, powstał w 1913roku, a produkcja tkanin trwała do końca lat 90-tych XX wieku. W budynku o powierzchni całkowitej ponad 18 tysięcy metrów kwadratowych, znajdzie się 178 loftów o powierzchniach od 35 do 100m 2 oraz 30 penthousów z tarasami. Średnia wysokość mieszkań to 4,7m. Ceny metra kwadratowego loftu wahają się w granicach od 5800zł, za lofty na pierwszym piętrze budynku, do 7500zł/m 2 w lokalach położonych na najwyższej kondygnacji. Lofty de Girarda Realizację nowych inwestycji prowadzi również Żyrardowskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, planując budowę dwóch budynków wielorodzinnych, posiadających łącznie 94 lokale o powierzchniach od 39,30m 2 do 65,10m 2. Przy budynkach zaplanowane budowę parkingów, ciekawe zagospodarowanie przestrzeni. Zakończenie inwestycji planowane jest na maj 2013roku. 13

14 14

15 15

16 Mieszkania w Żyrardowie używane jak i nowe nie muszą odstawać jakościowo i wykończeniowo od tych bardzo dobrych w większych miastach, a komfort życia jaki dają mieszkania w małym mieście jest na pewno duży. Mniejsze miasto oferuje wygodniejsze życie, a mieszkania w Żyrardowie umożliwiają zakwaterowanie się właśnie w takim otoczeniu, gdzie wszędzie jest blisko i wygodnie jest przemieszczać się po mieście. Blue Center w Żyrardowie to nowoczesne śródmiejskie centrum handlowo-usługowe. Jego inwestorem jest spółka Żyrardów Investment założona w 2007 roku. Powierzchnia całkowita obiektu wynosi około 5500 mkw. Znajdzie się na niej około 25 sklepów, lokali gastronomicznych i punktów usługowych. 16

17 Atutem centrum ma być lokalizacja - znajduje się w centrum Żyrardowa niedaleko od dwóch charakterystycznych punktów miasta: Loftów de Girarda oraz Rynku. Do grona najemców Blue Center w Żyrardowie należą już m.in. supermarket Polomarket, CCC, Tabak oraz Apteka pod Różą oraz market elektroniczny RTV Euro AGD. Blue Center został zaprojektowany przez pracownię architektoniczną VIDE STUDIO Wojciech Kurzak z Krakowa. Architektura Blue Center nawiązuje do modernizmu, a nowoczesne materiały wykończeniowe i ciepła kolorystyka mają sprawiać, że obiekt będzie miał swój niepowtarzalny charakter. DARIUSZ JUTRZONKA 17