OCCUPIER INSIGHT RYNEK MAGAZYNOWO-PRODUKCYJNY W POLSCE

Transkrypt

1 RYNEK MAGAZYNOWO-PRODUKCYJNY W POLSCE 217 r. z prognozą na 218 i 219 r.

2 Polska 13,8 mln mkw. Krosno Odrzańskie Szczecin 145. mkw. Lubuskie mkw. Zielona Góra Zgorzelec Świebodzin Wrocław Poznań mkw. Trójmiasto mkw mkw. Bydgoszcz i Toruń Kalisz 11.9 mkw. Polska Centralna mkw. Warszawa mkw. Polska Wschodnia Polska Wschodnia 5.4 mkw ,9% (ILO) p 8,6% średnia z lat , WZROST PKB p 2,5% średnia z lat mkw. Górny Śląsk Kielce Kraków 16.6 mkw. Polska Wschodnia 4.46 PLN średnia z lat Poziom nasycenia pow. magazynowo-produkcyjną: 1,1 mln mkw. mkw. Rynki wschodzące najmu brutto (I IV kw. 217) P - prognoza Trendy rynkowe Wskaźnik nastrojów na rynku** 3, 2, 1,, -1, -2, -3, -4, podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów **Wskaźnik nastrojów na rynku najmu powierzchni magazynowo-produkcyjnych stworzony został w oparciu o kwartalną ankietę RICS dla rynku nieruchomości komercyjnych i obliczany jest z uwzględnieniem czynników takich jak podaż, popyt i oczekiwania rynkowe. Wyższa wartość wskaźnika wskazuje na trudniejsze warunki dla najemców i tym samym presję na wzrost stawek czynszowych. Źródło: Cresa Poland, RICS, Q % 6% 2% % Początek 218 r. wskazuje na dalszy dynamiczny rozwój rynku magazynowo produkcyjnego w Polsce. Wzrost wspierany jest przez rosnące zaufanie inwestorów do krajowej gospodarki, rozwój infrastruktury drogowo - komunikacyjnej, powiększanie się rynku e-commerce i stabilność popytu na wynajęte obiekty ze strony inwestorów kapitałowych. Barierą wejścia dla największych firm jest jednak brak wyodrębnionych i przygotowanych wielkoobszarowych terenów inwestycyjnych. Może się to jednak zmienić wraz z wprowadzeniem Ustawy o zasadach wspierania nowych inwestycji, dzięki której Polska ma szansę dodatkowo poprawić swoją konkurencyjność, w szczególności w stosunku do wielu krajów sąsiedzkich. Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, CEE

3 Polska Ekonomia i prognozy rynkowe Ekonomia Polska gospodarka wciąż utrzymuje wysokie tempo rozwoju, co przekłada się na bardzo dobrą koniunkturę na rynku magazynowo przemysłowym. Wskaźnik PMI mierzący aktywność w polskim przemyśle urósł w grudniu do 55 punktów, co wskazuje na najsilniejszą od lutego 215 ekspansję tego sektora. Jednocześnie wskaźnik dynamiki produkcji względem 21 osiągnął 123,4 (wzrost o 8,2% rdr). Utrzymuje się korzystna dla pracowników sytuacja na rynku pracy. Stopa bezrobocia wyniosła na koniec roku 6,6%, głównie dzięki tworzeniu nowych miejsc pracy. Wskaźnik ten już od kilku kwartałów znajduje się już poniżej poziomu powodującego presję na płace, które w pierwszych trzech kwartałach 217 roku wyniosły średnio 4.46 zł (wzrost o 4,3% rdr). Prognoza rynkowa W kolejnych dwóch latach prognozujemy utrzymanie wysokiego popytu na powierzchnie magazynowo-produkcyjne w Polsce. Przewidujemy, że w bieżącym roku na rynek trafi ponad 1,5 mln mkw. (1/3 mniej niż w ubiegłym roku, i ok. 5% więcej w porównaniu ze średnią z lat ). Aktywność deweloperów wspierać będą korzystne warunki gospodarcze, rozwój e-commerce oraz wprowadzenie ułatwień dla przedsiębiorców w dostępie do zwolnień podatkowych. Wskaźniki dla rynku magazynowoprodukcyjnego - prognoza na lata 218 i 219 p prognoza d dane statystyczne Wzrost PKB (%) 1,6 1,4 3,3 3,9 2,9 4,4 p PKB Per Capita d Bezrobocie (%) 12,8 13,5 12,3 1,5 8,9 7,2 d Bezrobocie (% ILO) 1,2 1,4 9, 7,5 6,2 4,9 p PMI 48,5 53,2 52,8 52,1 54,3 55, d Wzrost wielkości produkcji (%) Wynagrodzenia w przedsiębiorstwach Wynagrodzenia w sektorze produkcyjnym -2,7 5,5 2,4 4,9 2,7 8,2 d d d Rozwojowi gospodarczemu sprzyjać będzie dodatkowo utrzymywanie luźnej polityki monetarnej. Zgodnie z zapowiedziami Rady Polityki Pieniężnej podwyżka stóp procentowych w tym roku jest stosunkowo mało prawdopodobna podaż Absorpcja netto Wskaźnik pustostanów W 219 r. roku spodziewamy się dalszego utrzymania tempa ekspansji rynku przy podaży na poziomie 1,3 mln. Wskaźnik pustostanów w kolejnych kwartałach pozostanie stabilny oscylując wokół poziomu 7%. 1% 6% 2% % Kluczowe założenia Ustawy o zasadach wspierania nowych inwestycji Ustawa zapowiada całkowite odejście od ograniczeń terytorialnych przy stosowaniu instrumentu zwolnień podatkowych. Zgodnie z nowymi przepisami przedsiębiorcy zyskają możliwość uzyskania zwolnienia z podatku dochodowego (CIT) dla nowych inwestycji realizowanych na terenie całej Polski Planowany czas wejścia w życie: 1 kw. 218 r. Maksymalny poziom pomocy publicznej Lokalizacja Okres przysługiwania zwolnienia podatkowego Kryteria ilościowe przyznania zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) Pozostałe aspekty SSE obecnie Strefa inwestycyjna w Polsce Maksymalnie 5% wartości nakładów inwestycyjnych lub kosztów pracy w okresie dwuletnim (maksymalnie 6% w przypadku średnich przedsiębiorstw i maksymalnie 7% w przypadku małych firm). Teren objęty statusem SSE. Do końca 226 r., czyli przez kolejne 9 lat. Kryteria ilościowe dotyczą wyłącznie wysokości nakładów inwestycyjnych i liczby tworzonych miejsc pracy. Wartość nakładów musi przekraczać 1 tys. euro. Dowolna lokalizacja na terenie kraju. Od 1 do 15 lat w zależności od lokalizacji inwestycji. Im wyższa intensywność pomocy publicznej w regionie dozwolona przez Unię Europejską tym dłuższy okres zwolnienia. W przypadku terenów obecnie objętych statusem SSE decyzja o wsparciu będzie wydawana na okres 15 lat. Konieczność spełnienia kryterium ilościowego (dot. nakładów inwestycyjnych) oraz jakościowego (np. badania i rozwój, tworzenie dobrze opłacanych miejsc pracy, inwestycje w pracowników). W regionach o wyższej stopie bezrobocia zastosowane zostanie obniżenie kryterium ilościowego dot. nakładów inwestycyjnych (czym wyższe bezrobocie tym niższe wymagane nakłady inwestycyjne). Dodatkowy system oceny dopasowany do możliwości firm z segmentu mikro-, małych i średnich przedsiębiorstw (MMŚP). Zadanie związane z obsługą inwestorów w ramach danego regionu realizowane przez spółki zarządzające przy ścisłej współpracy z lokalnymi jednostkami i przy wsparciu Ministerstwa Rozwoju i PAIH. Realizacja inwestycji podlega zasadom dotyczącym przeznaczenia terenów. W związku z zapowiadanymi zmianami dotyczącymi SSE, rozkład terytorialny popytu będzie miał charakter bardziej zrównoważony. Można spodziewać się wzrostu zainteresowania lokalizacjami, które do tej pory nie były atrakcyjne ze względu na brak dostępu do zwolnień podatkowych oferowanych przez SSE. Dodatkowo nadchodzące zmiany w Międzynarodowych Standardach Sprawozdawczości Finansowej w zakresie standardu nr 16 oraz GAAP mogą wpłynąć na zwiększenie zainteresowania nabywaniem nieruchomości na własność, głównie przez firmy o zasięgu międzynarodowym. Dr Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa

4 Warszawa 3,73 mln mkw. Rynek warszawski w 217 r. nadal pozostaje największym obszarem koncentracji powierzchni magazynowoprodukcyjnej w Polsce. W ubiegłym roku zanotował on również największy wzrost w porównaniu do pozostałych rynków w Polsce - ponad 53.6 mkw. oddanej do użytku nowej powierzchni. W tym czasie deweloperzy ukończyli między innymi kilka dużych obiektów w tym: Panattoni Park Grodzisk II i III (18.8 mkw.), P3 Błonie (48. mkw.), Hillwood Marki I (45.7 mkw.), Panattoni BTS H&M Grodzisk (37.4 mkw.) i Panattoni Park Janki II (36.5 mkw.). Na koniec 217 roku w budowie pozostawało ok mkw. powierzchni w ramach 9 projektów. Popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe w regionie utrzymuje się na najwyższym poziomie w kraju. najmu zawartych w 217 r. wyniósł mkw., z czego aż 91% to umowy zawarte w okolicach Warszawy. Nowe umowy stanowiły ok. 57% całkowitego wolumenu, natomiast renegocjacje 37,5%. Transakcje wynajmu budynków o charakterze BTS miały niewielki udział - jedynie 11, nowych umów. Wysoka podaż nie wpływa negatywnie na ilość pustostanów w regionie. Na koniec roku 217 wskaźnik wolnej powierzchni wyniósł 14,% (218.8 mkw.), czyli w stosunku rocznym spadł o blisko 4 p.p. Stopa pustostanów w Strefie I utrzymuje się na stabilnym poziomie (ok. 9%) natomiast udział wolnej powierzchni w całkowitych zasobach w Strefie II w dalszym ciągu notuje trend spadkowy (5,1% na koniec 217 r.) Mazowieckie PLN 7,1% podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów Warszawa Miasto (Strefa I) Wskaźnik pustostanów Warszawa Okolice (Strefa II) 2 2% 16% % Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) Carrefour (BTS) Panattoni BTS Carrefour 63. emag P3 Błonie 33.1 Fiege Przedłużenie P3 Mszczonów 32.7 Stokrotka Przedłużenie Prologis Park Teresin 27. Dzięki dogodnym połączeniom drogowym zachodnia część aglomeracji wciąż przyciąga zarówno najemców, jak i deweloperów. Jednocześnie ważnym dla najemców czynnikiem wyboru lokalizacji pozostaje dostęp do komunikacji publicznej. Dużo hal magazynowych powstaje w okolicach Grodziska, Pruszkowa i Janek. Ze względu na największy w Polsce rynek konsumencki, Strefa I znajduje się na pozycji lidera pod względem ilości powierzchni o charakterze SBU. Czynsze w Warszawie są zróżnicowane i uzależnione od wielkości wynajmowanej powierzchni i odległości od centrum miasta. Dla obiektów SBU mogą one wynosić nawet 5,25 EUR/mkw.. Jowita Spiżarska,

5 Górny Śląsk 2,49 mln mkw. Górny Śląsk jest drugim największym rynkiem powierzchni magazynowych w Polsce oraz drugim pod względem wielkości nowej podaży w 217 roku, która wyniosła prawie 41. mkw. Największą oddaną powierzchnią był BTS dla firmy Amazon w Sosnowcu (135. mkw.). W sumie zostało oddanych 12 inwestycji, w tym między innymi Panattoni Park Sosnowiec IV (35.8 mkw.), Panattoni Park Ruda Śląska (33.5 mkw.). Na koniec 217 roku w budowie pozostaje 15 inwestycji na łączną powierzchnię prawie 4. mkw. Śląskie PLN 5,5% Aktywność najemców w regionie z roku na rok rośnie. W 217 r. podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię 916. mkw., a więc o ponad 6% więcej niż w roku poprzednim. Nowe umowy stanowiły 7, natomiast renegocjacje 22% całości wolumenu. Duży odsetek stanowiły projekty BTS, których udział w nowych umowach wyniósł 45,6%, a znaczny wkład w ten wynik miały umowy podpisane przez firmę Amazon % 6% Ze względu na duże zainteresowanie najemców, wskaźnik pustostanów w relacji do wartości z grudnia 216 r. spadł o ok. 2 p.p. do wartości 5,5% (137.9 mkw.). Jest to dość dobry wynik w porównaniu do średniej dla lat wynoszącej 7,%. 5 podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów 2% % Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) Poufny (BTS) Panattoni BTS Gliwice 146. Amazon Poufny (BTS) Przedłużenie Panattoni BTS Amazon 135. Sosnowiec Panattoni Park 34. Sosnowiec I Żabka MLP Gliwice 24.7 Dobrym wyborem dla firm poszukujących powierzchni magazynowo produkcyjnej na rynku górnośląskim jest Sosnowiec, gdzie do inwestycji zachęcają niskie stawki czynszowe. Ponadto ze względu na dogodne położenie na skrzyżowaniu autostrad A1 i A4, coraz większym zainteresowaniem najemców cieszą się okolice Gliwic i Rudy Śląskiej. Jakub Kurek,

6 Poznań 1,88 mln mkw. W 217 r. deweloperzy dostarczyli na rynek poznański mkw. nowej powierzchni magazynowoprzemysłowej, a więc prawie dwukrotnie więcej niż w roku poprzednim. Do użytku oddano 8 inwestycji, w tym między innymi P3 Poznań (64.4 mkw.), Panattoni Park Poznań VIII (47.1 mkw.), Panattoni Park Poznań V (32.3 mkw.). Od początku 214 r. na rynku lokalnym obserwujemy wysokie wyniki podaży, a średnia utrzymuje się na poziomie 4 na kwartał. Uwzględniając, że w budowie pozostaje prawie 7. mkw. nowej powierzchni, w perspektywie średnioterminowej spodziewamy się utrzymania tego trendu. Wielkopolskie PLN 8,9% Od początku roku w regionie zawarto transakcje na łączną powierzchnię mkw. Największy odsetek stanowiły nowe umowy, które objęły mkw. (73,). Wolumen wynajętej powierzchni w ramach ekspansji i renegocjacji wyniósł odpowiednio 4.8 mkw. (12,1%) i 47.4 mkw. (14,1%). Niewielki odsetek stanowiły transakcje typu BTS (9,7% wartości nowych umów). Największą transakcją była umowa pomiędzy BMW a firmą Goodman na wynajem powierzchni w BTS Goodman Świecko (32. mkw.). Ponadto firma Ceva zawarła nową umowę z właścicielem P3 Poznań (24.6 mkw.). Ilość wolnej powierzchni w ostatnich latach wzrasta, a na koniec 217 r. wyniosła mkw., co stanowiło 8, całkowitych zasobów. Względem końca grudnia 216 r. poziom pustostanów wzrósł prawie o 2 p.p. Dla porównania średni wskaźnik pustostanów w latach wyniósł 3,7%. Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) BMW (BTS) BTS Goodman Świecko 32. Ceva P3 Poznań 24.6 Poufny Logicor Poznań III podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów Ze względu na dużą dostępność odpowiednich gruntów, większość planowanych projektów magazynowo produkcyjnych znajduje się po zachodniej stronie Poznania. Dużym zainteresowaniem najemców cieszą się okolice Gądek i Tarnowa Podgórnego. Stawki czynszów bazowych utrzymują się na poziomie 2,9 3,4 EUR/mkw., ale podobnie jak w całym kraju rosnące koszty budowy mogą spowodować ich wzrost. Adam Szyller, 1% 6% 2% % Poufny (BTS) Panattoni BTS Poznań II 15.7

7 Polska Centralna 1,76 mln mkw. Dzięki powierzchni oddanej do użytku w 217 r. (336.4 mkw.), region Polski Centralnej wyprzedził pod względem zasobów powierzchni magazynowo-produkcyjnej rynek wrocławski. Największymi ukończonymi projektami były P3 Piotrków (55.8 mkw.), Panattoni BTS Castorama II (5. mkw.), Prologis Park Piotrków II (42.3 mkw.) i znajdujący się we wschodniej części Łodzi Panattoni BTS Decathlon (32. mkw.). Aktualnie w budowie pozostaje 7 obiektów o łącznej powierzchni mkw. W 217 r. na rynku zanotowano rekordowy poziom wolumenu transakcji. Łącznie w Polsce Centralnej w tym okresie zakontraktowano przeszło 1.2 mln mkw. powierzchni magazynowej, co stanowiło wynik blisko dwukrotnie wyższy w porównaniu do 216 r. Nowe umowy stanowiły 73,2% wolumenu, z czego udział projektów BTS wyniósł prawie 5%. Renegocjacje i ekspansje wyniosły odpowiednio mkw. i 13.3 mkw. Aż 7 transakcji dotyczyło umów zawartych na powierzchnię przekraczającą 5. mkw. Wskaźnik pustostanów spadł w czwartym kwartale 217 r. do rekordowego poziomu wynoszącego,2% (3.3 mkw.), a więc o 2,7 p.p. mniej niż wynosiła jego wartość na koniec 216 r. Wysoki popyt (głównie ze strony najemców BTS) połączony z umiarkowaną podażą powierzchni spekulacyjnych powoduje, że stopa pustostanów uległa w ostatnich latach gwałtownemu obniżeniu od rekordowo wysokiej wartości (12,9%) zanotowanej w 213 r. Łódzkie PLN 6, podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów 2% 16% % Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) Zalando Castorama BSH Media Expert (BTS) (BTS) / Ekspansja (BTS) Goodman BTS Zalando Głuchów Panattoni BTS Castorama II Panattoni Central European Logistics Hub Panattoni Central European Logistics Hub Okolice Łodzi często przyciągają firmy logistyczne, których klienci rozproszeni są równomiernie na terenie całej Polski. Dogodne połączenia drogowe, są w tym przypadku kluczowym atutem regionu. Ponadto lokalny rynek pracy wciąż oferuje lepsze warunki dla firm z branży magazynowo produkcyjnej niż województwo mazowieckie. Deweloperów zaczynają przyciągać tereny położone w zachodniej części aglomeracji przy drodze ekspresowej S14. Miesięczne czynsze bazowe pozostają na stabilnym poziomie 3,2 3,6 EUR/mkw.. Katarzyna Bojanowicz, Dyrektor ds. rozwoju biznesu

8 Wrocław 1,7 mln mkw. W roku 217 deweloperzy dostarczyli na rynek wrocławski zdecydowanie więcej nowej powierzchni niż w roku poprzednim. Zasoby powierzchni magazynowej w regionie powiększyły się o 172. mkw., na co największy wpływ miały projekty ukończone w czwartym kwartale. Do użytku oddano 8 obiektów, w tym inwestycję Panattoni BTS H&M Bolesławiec (6. mkw.), Panattoni Park Wrocław VII (3. mkw.) i Hillwood Wrocław I bis (27.5 mkw.). Dla porównania w latach średnia roczna ilość powierzchni dostarczanej przez deweloperów wynosiła mkw., a największy wzrost podaży miał miejsce na przełomie 214 i 215 r. Dolnośląskie PLN 6, Łączny wolumen transakcji najmu zawartych w 217 roku wyniósł mkw., przy średniej rocznej aktywności najemców w latach na poziomie mkw. Nowe transakcje stanowiły 58,7% wolumenu natomiast ekspansje i renegocjacje odpowiednio 6,9% i 34,. Odsetek transakcji BTS w umowach nowych wyniósł 22,2%. Na koniec 217 r. wskaźnik pustostanów w regionie wyniósł 4,7% (82.7 mkw.), co stanowi spadek o 1,15 p.p. w stosunku do grudnia 216 r. Jest to również wartość o 5,7 p.p niższa od 5-letniego maksimum z 213 r., które wyniosło 1, podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów 1 1% 6% 2% % Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) H&M The Hut Group (BTS) Panattoni BTS H&M Bolesławiec Goodman Wrocław V Logistics Centre Dirks Group Przedłużenie Hillwood Wrocław II 28.6 Whirlpool Przedłużenie Prologis Park Wrocław V 18.3 Wraz z nowo powstającą infrastrukturą drogową obserwujemy dynamiczny rozwój rynku w południowej części Wrocławia. W najbliższych 2-3 latach można spodziewać się dużej liczby kończących się umów najmu i co za tym idzie wzrostu płynności rynku. Stawki czynszowe są umiarkowane i oscylują w granicach 2,9 do 3,4 EUR/mkw.. Miłosz Borkowski,

9 Szczecin 56 Rok 217 był rekordowy pod względem ilości oddanej na rynku szczecińskim powierzchni magazynowo-produkcyjnej (315.6 mkw.). Dla porównania w poprzednich 4 latach do użytku oddano łącznie ok mkw. Duży wkład w ubiegłoroczny wynik miały projekty BTS dla dużych firm sektora e-commerce. Do użytku oddano dwa duże projekty Panattoni BTS Amazon Szczecin (161. mkw.) i Goodman BTS Zalando Szczecin (13. mkw.). W budowie znajdują się dwa budynki: Prologis Park Szczecin (11.81 mkw.) oraz Panattoni Park Szczecin II ( mkw.). Zachodniopomorskie PLN 4,% w minionym roku wyniósł 145. mkw., z czego największa umowa dotyczyła wynajmu powierzchni przez DHL (31. mkw.) w Panattoni Park Szczecin I. Popyt w poprzednim roku znacząco zmniejszył się od rekordowego wyniku z 216 r. (spadek o 5) W 216 roku wolumen transakcji wyniósł mkw., gdzie aż 91% stanowiły nowe umowy. W roku 217 również przewagę stanowiły umowy nowe (7,6%), całość uzupełniły umowy przedłużenia (29,). W roku 217 nie zanotowano żadnych umów dotyczących ekspansji ani projektów typu BTS % 2% 15% 1% 5% Wskaźnik pustostanów wzrósł w stosunku do grudnia roku poprzedniego o 2,1 p.p. i wynosi aktualnie 5,1% (25.6 mkw.). W najbliższej przyszłości stopa pustostanów powinna jednak ulec zmniejszeniu w związku z niedużą liczbą projektów planowanych do oddania w kolejnych dwóch kwartałach. podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów % Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) DHL Rhenus Poufny Income Przedłużenie Panattoni Park Szczecin I Prologis Park Szczecin I Panattoni Park Szczecin I Panattoni Park Szczecin III Planowane oddanie do użytku kolejnych odcinków drogi S3 łączącej Szczecin i Wrocław, a także bliskość Niemiec i krajów skandynawskich pozytywnie wpływają na rozwój rynku szczecińskiego. Jednocześnie deweloperzy świadomi potencjału ekonomicznego regionu zabezpieczyli odpowiednią ilość gruntów pod kolejne inwestycje. Bazowe stawki czynszowe są wciąż atrakcyjne i oscylują w granicach 3,2 3,5 EUR/mkw.. Jakub Dudkiewicz,

10 Polska Wschodnia 457 Ze względu na dość słabo jeszcze rozwiniętą infrastrukturę transportową rozwój rynku wschodniego w następuje stosunkowo powoli. Od 212 rynek powierzchni magazynowo-produkcyjnych w regionie wzrasta średnio w tempie ok. 5 rocznie, z rekordową podażą zanotowaną w 215 r. (174.4 mkw.). Od początku roku deweloperzy oddali do użytku cztery budynki w tym DL Invest Dębica (2. mkw.) zrealizowany jako obiekt BTS dla firmy Hutchinson. Perspektywicznym rynkiem na wschodzie Polski jest Białystok, gdzie pomimo braku istniejących obiektów planowana jest realizacja Panattoni Park Białystok (33.6 mkw.). W 217 r. zawierano głównie nowe umowy najmu, które stanowiły 92,6% całkowitego wolumenu transakcji. Wielkość ekspansji wyniosła 5.7 mkw., natomiast nie zanotowano renegocjacji. W latach średnia roczna aktywność najemców wynosiła 63. mkw., natomiast w poprzednim roku było to 5.4 mkw. Podkarpackie PLN 8,7% STOPA BEZROBOCIA Lubelskie PLN 5,5% STOPA BEZROBOCIA Podlaskie PLN 8,9% STOPA BEZROBOCIA W porównaniu z ostatnim kwartałem poprzedniego roku wskaźnik pustostanów praktycznie nie zmienił się i na koniec grudnia wyniósł 5,3%. (wzrost o,5 p.p.). Na koniec roku odnotowano 24.1 mkw. wolnej powierzchni % 6% Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) Poufny Centrum Logistyczne Tokarska % % Stokrotka Ekspansja MLP Lublin 5.7 DPD Panattoni Park Białystok 3.8 podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wzrost netto zasobów ILS Panattoni Park Białystok 3.7 Silnym motorem napędzającym rynki wschodnie jest branża zbrojeniowa. Inwestorów przyciąga miedzy innymi Mielecka Specjalna Strefa Ekonomiczna, gdzie na firmy czekają atrakcyjne pakiety wsparcia. Ukończenie brakujących odcinków drogi S8 powinno wpłynąć pozytywnie na rozwój rynku w okolicach Białegostoku. Jakub Kurek,

11 Trójmiasto 455 powierzchni magazynowo-produkcyjnej w Trójmieście pozostaje na stabilnym i relatywnie wysokim poziomie. W latach oddawano średnio 66. mkw. W poprzednim roku swoją działalność na rynku najbardziej zaznaczył deweloper 7R, który oddał do użytku swoje budynki w Gdańsku Kowale (51.5 mkw.). W budowie pozostaje Goodman Pomorskie Centrum Logistyczne (36.8 mkw.), jednak część została już oddana w 217 roku (2.9 mkw.). Rynek najmu w regionie wciąż cechuje się wysoką aktywnością najemców. Rok 217 był rekordowy pod względem zainteresowania najemców, podpisano umowy na 157. mkw. Nowe umowy stanowiły blisko 46% wolumenu, pozostałe to umowy przedłużenia oraz ekspansji. W poprzednim roku w regionie nie zanotowano umów typu BTS. Pomorskie PLN 11, 1% w strefie trójmiejskiej spadł w relacji do wartości z końca 216 r. o,8 p.p. i na koniec roku wyniósł 5% (22.8 mkw.). Od 212 do 216 roku średnia wartość wskaźnika wynosiła 5,6% % 2% % Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów Omega Pilzno Poufny Przedłużenie Pomeranian Logistics Centre Prologis Park Gdańsk - Airport Poufny Hillwood 7R Gdańsk 2 1. Poufny Przedłużenie Prologis Park Gdańsk - Airport 8.8 Trójmiasto to region niezwykle popularny wśród firm logistycznych, a dalsza modernizacja i rozbudowa portu DCT jeszcze bardziej przyczyni się do zwiększenia jego atrakcyjności. Proces rozwoju rynku wspiera duża dostępność terenów inwestycyjnych przy trasie S6 stanowiącej istotny łącznik drogowy dla północno - zachodniej części Polski. Stawki bazowe oscylują w granicach 3,5 EUR/mkw.. Adam Szyller,

12 Kraków 425 Od 215 r. rynek krakowski rozwija się niezwykle dynamicznie. Ubiegły rok był rekordowy do użytku oddano 16.5 mkw. dzięki ukończeniu trzech obiektów: 7R w Kokotowie, Panattoni Park Kraków IV (33. mkw.) oraz BTS dla Valeo wybudowanego przez Goodmana (33.2 mkw.). W budowie pozostają dwa budynki o łącznej powierzchni ponad 52. mkw. Oba obiekty wybudowane zostaną przez 7R i powiększą park w Kokotowie. Od stycznia do grudnia 217 r. zawarto transakcje najmu obejmujące łączną powierzchnię 18. mkw. Jest to wynik dwukrotnie wyższy od średniej z ostatnich 5 lat, która wynosiła ok. 54. mkw. Dominowały nowe umowy (82,9%), które dotyczyły 18.5 mkw. Projekty BTS stanowiły 23% wszystkich nowych umów najmu. Nie zanotowano transakcji związanych z ekspansją. Rekord podażowy wpłynął na wysoki wskaźnik pustostanów, który na koniec grudnia 217 r. wyniósł 11,. W tym samym okresie ubiegłego roku było to 9,5%, natomiast dwa lata wcześniej zaledwie 1,7%. Łączna wielkość niewynajętej powierzchni na koniec 217 wyniosła 48.3 mkw. Małopolskie PLN 5,9% 1 16% 1 1% 6% 2% % Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów Velvet Care (BTS) 7R BTS Velvet Care 2.6 Rohlig Suus AUTO - GUM Poufny Przedłużenie 7R Logistic Kraków- Kokotów IV 7R Logistic Kraków- Kokotów I Goodman Krakow Airport Logistics Centre Kraków znajduje się w czołówce najdroższych lokalizacji w Polsce, przez co zainteresowanie najemców jest mniejsze niż pozwala na to potencjał gospodarczy regionu. Barierą dla realizacji nowych projektów deweloperskich jest ograniczona dostępność odpowiednich terenów, za co w części odpowiadają trudne warunki geologiczne. Skawina i Kokotów pozostają najpopularniejszymi wśród najemców lokalizacjami. Miłosz Borkowski,

13 Bydgoszcz i Toruń 265 Od stycznia do grudnia 217 r. deweloperzy dostarczyli na rynek Bydgoszczy i Torunia rekordową ilość nowoczesnej powierzchni magazynowej - ponad mkw., co stanowi blisko 43% całkowitych zasobów regionu. Największe ukończenia dotyczyły dwóch projektów realizowanych w formule BTS Panattoni BTS Kaufland (45.7 mkw.) i Panattoni BTS Carrefour (38. mkw.). W budowie pozostaje Waimea Logistics Park Bydgoszcz (16.2 mkw.), którego docelowa wielkość ma wynosić ok. 9. mkw. Kujawsko-pomorskie PLN 7, W 217 r. aktywność najemców w tym regionie była niewielka. Ogółem podpisano umowy obejmujące ok mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Dla porównania w całym ubiegłym roku zawarto transakcje na łączną powierzchnię 13.8 mkw., z czego większość (97%) stanowiły nowe umowy. Wskaźnik pustostanów w ostatnich trzech latach pozostawał na stabilnym poziomie nie przekraczającym. W ostatnim kwartale 217 r. wskaźnik ten wyniósł,9% (spadek o,2 p.p. w stosunku do tego samego okresu poprzedniego roku) % 2 2 2% 16% % Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów PHUP Gniezno MBS Logistics Poufny Boruta Zachem S.A. Przedłużenie Przedłużenie Logistic & Business Park, Bydgoszcz Logistic & Business Park, Bydgoszcz Panattoni Park Bydgoszcz Waimea Logistic Park Bydgoszcz Region Bydgoszczy i Torunia cieszy się dużym zainteresowaniem najemców poszukujących projektów typu BTS. W najbliższym czasie rynek jeszcze bardziej zyska na atrakcyjności ze względu na planowane w 219 r. ukończenie fragmentu drogi S5, która wejdzie w skład obwodnicy Bydgoszczy. Mimo presji wzrostowej bazowe stawki czynszowe wynoszą od 2,9 do 3,4 EUR/mkw. Adam Szyller,

14 Lubuskie 11 Region lubuski jest zdominowany w zdecydowanej większości przez projekty typu BTS. W roku 217 oddano do użytku dwa kolejne: Panattoni BTS Reuss Seifert (3.2 mkw.) oraz Panattoni BTS Ideal Automotive (19.6 mkw.). W budowie są też projekty spekulacyjne takie jak Hillwood Krosno (41.6 mkw.), Panattoni Park Zielona Góra (19.38 mkw.) oraz Hillwood Świecko (73. mkw.). Rok 217 był rekordowy, jeśli chodzi o aktywność najemców w tym rejonie. Podpisano umowy obejmujące mkw. Dla porównania w całym ubiegłym roku zawarto transakcje na łączną powierzchnię 64. mkw. Całość stanowiły umowy nowe, w tym projekty typu BTS wyniosły 27,7%. Ze względu na obecność na tym rynku jedynie projektów BTS, region ten odnotowuje zerowy wskaźnik pustostanów już od wielu lat. Biorąc pod uwagę nowo budowane obiekty spekulacyjne, może się to niedługo zmienić. Największe transakcje najmu (I-IV kw. 217 r.) DIRKS Hillwood Krosno 41.7 Lubuskie PLN 8,9% podaż (roczna średnia ruchoma) podaż Wskaźnik pustostanów 1% 6% 2% % Expondo Panattoni Park Zielona Góra 3.2 Dirks Group Hillwood Świecko 16.4 Kronopol (BTS) Panattoni BTS Żary 9. Do 217 roku na terenie województwa lubuskiego dominowały projekty prywatnych deweloperów oferujących mniejsze moduły oraz BTS-owe takie jak obiekt wybudowany przez Panattoni dla Recaro, Reuss Seifert. W związku z malejącym stopniem pustostanów w regionie Poznania, oraz prognozowanym wzrostem stawek czynszowych, coraz większa liczba potencjalnych klientów zwróciła się ku zachodniej granicy. Świadczą o tym nowo powstające projekty takie jak Hillwood Świebodzin, Świecko czy Panattoni Zielona Góra. Rynek zaliczany do wschodzących kusi naturalnym położeniem szlaku wschodnio-zachodniego oraz potencjałem rozwoju. Adam Szyller,

15 Strefy Ekonomiczne Specjalna Strefa Ekonomiczna to ściśle określony i wyodrębniony obszar kraju, w którym działalność gospodarcza może być prowadzona na referencyjnych warunkach w ramach udzielonej przez państwo pomocy publicznej (m.in. w formie zwolnień z podatku dochodowego). W Polsce istnieje 14 specjalnych stref ekonomicznych, które według obowiązujących przepisów będą funkcjonowały do końca 226 r. Forma pomocy Instytucja Procedura Pozwolenie Zwolnienie z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) do 216 roku mające zastosowanie do dochodów uzyskiwanych z działalności prowadzonej na terenie SSE i objętej zezwoleniem na prowadzenie działalności w SSE. Władze 14 SSE / Ministerstwo Rozwoju Obowiązująca procedura ubiegania się o zezwolenie na prowadzenie działalności na terenie SSE (do czasu wprowadzenia nowych zasad). Określa warunki, które inwestor jest zobowiązany spełnić, w szczególności w zakresie: - Wartości planowanej inwestycji - Planowanej liczby miejsc pracy - Terminów wykonania wszystkich obowiązków określonych w zezwoleniu. Ponadto określa niezbędne czynności na terenie SSE, które uprawniają do korzystania ze zwolnienia podatkowego. Maksymalny poziom pomocy publicznej dla dużych przedsiębiorstw Pomorskie Zachodniopomorskie Warmińsko-mazurskie Kujawsko-pomorskie p. ostrołęcki Podlaskie p. ciechanowski Lubuskie Wielkopolskie p. płocki p. warszawski zachodni Miasto Warszawa p. warszawski wschodni p. siedlecki Łódzkie Dolnośląskie p. radomski Lubelskie Opolskie Świętokrzyskie Śląskie Podkarpackie Maksymalny poziom pomocy 5% Maksymalny poziom pomocy 35% Maksymalny poziom pomocy 25% Maksymalny poziom pomocy 2% Warszawa: maksymalny poziom pomocy 1% Małopolskie * Na podstawie P. Barański, R. Krzyżak i in., 2 lat specjalnych stref ekonomicznych w Polsce przewodnik po SSE, Warszawa 214

16 DEFINICJE I METODOLOGIA Definicje Zasoby podaż Współczynnik pustostanów najmu brutto Synonim: aktywność najemców najmu netto Czynsz wywoławczy Czynsz bazowy Całkowita ilość nowoczesnej i powierzchni magazynowo produkcyjnej znajdującej się w danym regionie oddanej do użytku po 2 r. Ilość powierzchni magazynowo produkcyjnej dostarczonej na rynek w badanym okresie. Stosunek łącznej ilości powierzchni niewynajętej do całkowitych zasobów ustalany na koniec badanego okresu. Łączna ilość powierzchni dla której zawarto umowy najmu w danym okresie bez względu na rzeczywiste zajęcie powierzchni przez najemcę. obejmuje nowe umowy, ekspansje, jak również przedłużenia dotychczasowych umów (renegocjacje). Aktywność najemców obejmuje w ramach nowych umów również transakcje przednajmu w odniesieniu do obiektów znajdujących się w budowie, planowanych lub podlegających modernizacji. Łączny wolumen transakcji najmu, z wyłączeniem umów o charakterze renegocjacji stanowiących przedłużenie dotychczasowego najmu. Oczekiwana wstępnie przez właściciela miesięczna stawka za wynajem 1 mkw. powierzchni. Miesięczna stawka czynszu najmu płacona za 1 mkw. powierzchni określana na podstawie warunków określonych w rzeczywistych umowach najmu. Czynsz efektywny Czynsz bazowy, pomniejszony o różnego rodzaju zachęty finansowe, których zakres i wartość ustalana jest w drodze negocjacji pomiędzy najemcą i właścicielem obiektu. Build-to-Suit (BTS) Transakcja przednajmu Obiekt magazynowy lub produkcyjny realizowany na potrzeby konkretnego najemcy, którego lokalizacja, powierzchnia oraz parametry techniczno-użytkowe dopasowane są do potrzeb najemcy i zwykle uzgadniane z nim przed rozpoczęciem inwestycji. Umowa najmu zawarta przed rozpoczęciem inwestycji lub w trakcie jej realizacji (przed uzyskaniem przez budynek pozwolenia na użytkowanie). ŹRÓDŁA I AKTUALNOŚĆ DANYCH: Ludność: wielkość populacji ludności w regionie, Główny Urząd Statystyczny (stan na koniec czerwca 217 r.) Stopa bezrobocia: stopa bezrobocia rejestrowanego, Główny Urząd Statystyczny dane na koniec września 217 r. Wynagrodzenie: przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w województwie, Główny Urząd Statystyczny (średnia na pierwsze trzy kwartały 217 r.) Niniejszy raport został opracowany przez ekspertów firmy Cresa Polska Sp. z o.o. oraz podmiotów współpracujących w oparciu o powszechnie dostępne dane i informacje, które zostały zweryfikowane wyłącznie w zakresie niezbędnym do potwierdzenia ich rzetelności, jednak nie badano ich prawdziwości ani autentyczności, tym samym Cresa Polska Sp. z o.o. nie udziela żadnych gwarancji i nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody będące wynikiem decyzji podjętych w oparciu o treść i wnioski niniejszego raportu, który ma charakter wyłącznie informacyjny i nie może zastępować indywidualnych porad. Wszelkie prawa autorskie do raportu i jego poszczególnych elementów są zastrzeżone jakiekolwiek wykorzystywanie komercyjne lub w celach promocyjnych w całości lub w części wymaga zgody Cresa Polska Sp. z o.o. udzielonej w formie pisemnej.

17 CRESA Cresa, z siedzibą w Waszyngtonie, jest największą na świecie firmą doradczą na rynku nieruchomości komercyjnych świadczącą usługi agencyjne wyłącznie na rzecz najemców. Oferując usługi reprezentacji najemcy na zasadzie wyłączności, Cresa zapewnia obiektywne i wiarygodne rozwiązania biznesowe, pozbawione ryzyka konfliktu interesów. Kompleksowy zakres usług oferowanych przez firmę Cresa obejmuje każdy aspekt procesu transakcyjnego z udziałem nieruchomości, od planowania strategii, analizy struktury demograficznej pracowników i strategii miejsc pracy oraz wyboru lokalizacji, przez negocjacje zachęt dla najemcy, badania rynku, zapewnienie finansowania, do zarządzania transakcjami, projektami, portfelami nieruchomości oraz relokacją. Cresa oferuje klientom zindywidualizowane rozwiązania, prowadząc działalność w ponad 6 biurach na całym świecie. OFERUJĄC KOMPLEKSOWE PODEJŚCIE, POMAGAMY KLIENTOM PODJĄĆ PRZEMYŚLANE DECYZJE Dział Badań Rynkowych i Doradztwa Badania rynku Monitorowanie bieżącej sytuacji rynkowej oraz sporządzanie indywidualnych prognoz i planów Pogłębione analizy rynku z uwzględnieniem przyszłych trendów Doradztwo strategiczne dla najemców Opracowywanie strategii dostosowujących portfel nieruchomości do celów biznesowych najemcy Strategie dotyczące wyboru lokalizacji i zbycia dla pojedynczych nieruchomości lub portfeli obiektów Doradztwo inwestycyjne Analizy HBU Studia wykonalności Strategie dotyczące nieruchomości Opracowywanie koncepcji i pozycjonowanie projektów Analizy finansowe i macierz ryzyka Dobór partnerów biznesowych Doradztwo dla sektora publicznego Planowanie i rewitalizacja obszarów miejskich Wsparcie przy budowie partnerstwa publiczno-prywatnego Planowanie strategiczne dla pojedynczych nieruchomości lub portfeli obiektów Strategie przekształceń dotyczących nieruchomości Strategie repozycjonowania Opracowywanie indywidualnych modeli restrukturyzacji zadłużenia Analizy efektywności rynkowej wynajmowanych nieruchomości

18 Raport przygotowany przez zespół badań rynkowych Cresa Polska. Autorzy: Dr BOLESŁAW KOŁODZIEJCZYK, MBA, MRICS Dyrektor Działu Badań i Doradztwa boleslaw.kolodziejczyk@cresa.com RAFAŁ GOLUCH Analityk rafal.goluch@cresa.com Kontakt agencyjny: TOM LISTOWSKI Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, CEE tom.listowski@cresa.com CRESA POLSKA SP. Z O.O. Warsaw Financial Center ul. Emilii Plater Warszawa tel.: cresa.pl ODDZIAŁY REGIONALNE Wrocław Pegaz, ul. Grabarska 1 tel.: Gdańsk Olivia Business Centre, al. Grunwaldzka 472 tel.: