Biznes dobrze czuje się w Trójmieście

Transkrypt

1 Biznes dobrze czuje się w Trójmieście Raport rynkowy wrzesień 2017

2 Biznes dobrze czuje się w Trójmieście Trójmiasto to w ostatnich latach jedna z najbardziej aktywnie rozwijających się metropolii w Polsce. Region ten jest dla wielu przedsiębiorstw coraz bardziej interesującą alternatywą lokalizacyjną dla wciąż jednoznacznie dominującej w skali kraju Warszawy. Wiele globalnych firm inwestuje w swoje siedziby w Gdańsku i Gdyni. Aglomeracja kusi biznes wyjątkową lokalizacją, dynamicznie rozwijającą się infrastrukturą oraz jedynym w swoim rodzaju nadmorskim klimatem. Powodów jest jednak znacznie więcej. Co sprawia, że firmy pokochały Trójmiasto? Przede wszystkim - potencjał W Gdańsku, Gdyni i Sopocie mieszka 750 tys. ludzi, w całej aglomeracji 1,2 mln. W okolicy trójmiasta nie ma innych, porównywalnych co do wielkości miast. Metropolia nie ma więc konkurencji o podobnym potencjale w północnej Polsce. 2

3 Komunikacja Trójmiasto jest uważane za jeden z najlepiej skomunikowanych regionów w Polsce. Dostęp do morza sprawia, że metropolia pełni funkcję ważnego krajowego węzła logistycznego. Lotnisko im. Lecha Wałęsy nie jest portem lokalnym, a międzynarodowym, o czym świadczy imponująca liczba 4 mln pasażerów odprawionych w 2016 r. Obwodnica Trójmiejska i Południowa Obwodnica Gdańska przejmują tranzytowy ruch kołowy, odciążając ulice miast. Zmodernizowane linie kolejowe oraz coraz nowocześniejszy tabor sprawiają, że podróż pociągiem stała się znacznie szybsza i wygodniejsza. Wsiadając do pociągu w Gdańsku, po niespełna trzech godzinach wysiada się w Warszawie. W związku z przygotowaniami do Euro 2012 przebudowano sieć Szybkiej Kolei Miejskiej i Pomorskiej Kolei Metropolitalnej, która rocznie przewozi 40 milionów pasażerów w obrębie aglomeracji. Główne drogowe połączenie z Warszawą, droga S7, jest sukcesywnie dostosowywana do standardu drogi ekspresowej. 3

4 Młode talenty i doświadczeni specjaliści Uniwersytet Gdański, Politechnika Gdańska, Akademia Morska w Gdyni oraz inne publiczne i prywatne szkoły wyższe zasilają lokalny rynek pracy dobrze wykształconymi absolwentami, których rocznie przybywa ok. 20 tysięcy. Najlepiej w Polsce rozwinięty wydział filologii skandynawskiej dostarcza Trójmiastu specjalistów, wspierających współpracę Polski z krajami Europy Północnej. Pracodawcy mogą liczyć na stabilny dostęp do personelu. Raport Antal, badający aktywność specjalistów i menedżerów na rynku pracy podaje, że 36% ankietowanych wskazuje Trójmiasto jako preferowany kierunek relokacji. To drugi wynik w Polsce i dowód na to, że można spodziewać się stałego dopływu kadr. W obliczu zmian na rynku pracy i narastających problemów ze skompletowaniem zespołów to istotny argument dla potencjalnych inwestorów. 4

5 Miasto przyjazne mieszkańcom Kto nie chciałby mieszkać i pracować w Trójmieście? Ma atrakcyjne położenie geograficzne, bogatą historię, interesującą architekturę, dostęp do morza, w sezonie jest oblegane przez turystów, co ma duży wpływ na atmosferę. Jest to miasto, które jest dopasowane do potrzeb ludzi. To jedna z metropolii o najmniejszym zanieczyszczeniu powietrza w Polsce, z najniższymi wskaźnikami smogu. W rankingu Europolis. Zrównoważony rozwój miast, opublikowanym w 2016 r. przez Fundację Schumanna, ogłoszono listę polskich miast, w których mieszkańcom żyje się najlepiej. Sopot zajął drugie miejsce, Gdańsk czwarte, a Gdynia dziesiąte. To jasny sygnał, że mieszkańcy trójmiejskiej aglomeracji co do zasady nie są zainteresowani opuszczaniem jej, a poziom ich satysfakcji z życia jest wyższy od średniej w Polsce. 5

6 Innowacyjność i nowoczesność To nie przypadek, że Amazon ulokował swoje Centrum Rozwoju Technologii w Gdańsku. Amerykański gigant wcześniej przejął Ivonę, innowacyjną gdańską spółkę zajmującą się rozwojem technologii text-to-speech. Trójmiasto to region, w którym szczególnie dynamicznie rozwijają się inwestycje w sektorach IT, finansowym oraz branży nowych technologii. Metropolia staje się ważnym centrum BPO/SSC. W regionie funkcjonuje już ponad 100 centrów BSS, w których pracuje ponad 19 tys. ludzi. Tylko w przeciągu ostatnich 12 miesięcy (I kwartał 2016 I kwartał 2017) powstało 2,5 tys. nowych miejsc pracy w sektorze. Firm z branży IT jest tu więcej niż w Krakowie. Gdański Park Naukowo-Technologiczny i Pomorski Park Naukowo-Techniczny w Gdyni, we współpracy z Pomorską Specjalną Strefą Ekonomiczną, wspierają start-upy i stymulują innowacyjną przedsiębiorczość. Interesującą ofertę dla młodych, kreatywnych biznesmenów tworzą Akademickie Inkubatory Przedsiębiorczości, specjalizujące się w tworzeniu ekosystemu przyjaznego nowym biznesom. 6

7 Dodatkowo, lokalna administracja ma opinię bardzo przychylnej inwestorom, co nie jest bez znaczenia przy planowaniu nowych inicjatyw. Wszystkie te elementy tworzą atrakcyjny klimat dla inwestycji, zwłaszcza w obszarze usług dla biznesu i nowoczesnych technologii. Dzięki temu Trójmiasto może w najbliższych latach zyskać, zwłaszcza w kontekście prognoz wzrostu gospodarczego, ekspansji firm ze Skandynawii na rynku polskim czy relokacji biznesu w Europie w związku z Brexitem. Globalne marki wizytówką Trójmiasta Intel, Transcom Worldwide, State Street Corporation, Bayer, Thyssenkrupp, FujiFilm, Thomson Reuters, Geoban, Nordea Bank, Adva Optical Networking te marki mówią same za siebie. Wszystkie zdecydowały się na Trójmiasto, szukając lokalizacji dla swoich biur. To najlepszy dowód na rosnącą siłę i potencjał metropolii. 7

8 m2 Całkowite zasoby powierzchni biurowej m2 Całkowita powierzchnia biur w w budowie 9,2% Współczynnik powierzchni niewynajętej Koszty eksploatacyjne 11 19,5 PLN/m2 Czynsze w klasie A EUR/m2 Czynsze w niższych klasach 8 13 EUR/m2 8

9 Jakie możliwości oferuje najemcom rynek powierzchni komercyjnych w Trójmieście? Rynek pracy w Polsce staje się typowym rynkiem pracownika. Niski poziom bezrobocia sprawia, że firmom coraz trudniej pozyskać wartościowy personel. Tradycyjne metody przestają działać dobra pensja i podstawowy pakiet świadczeń pozapłacowych nie wystarcza, aby utrzymać konkurencyjność oferty. Istotnym argumentem w walce o pracownika staje się biuro jego lokalizacja i standard z roku na rok zyskują na znaczeniu. Podaż nieruchomości biurowych w Trójmieście wynosi obecnie m2, z czego zdecydowana większość przypada na Gdańsk (72%). Druga w kolejności jest Gdynia (23%), Sopot ma w tym kontekście znaczenie symboliczne (5%). W porównaniu z Warszawą to wciąż niewiele, jednak ważna jest dynamika wzrostu i perspektywy. Nowa podaż w 2016 r. wyniosła m2, o 17% więcej niż średnia z ostatnich 5 lat. Aktualnie w budowie jest m2 powierzchni biurowych, z czego co istotne m2 zostanie oddanych do użytku jeszcze w 2017 r. Najbardziej spektakularna transakcja zeszłego roku to wynajem przez Intel m2 w Tryton Business House. Była to jedna z największych umów, podpisanych w 2016 r. w Polsce. W zeszłym roku oddano do użytku 6 nowych inwestycji, m.in. wspomniany Tryton, Business House, C200 czy Tensor. Rys. 1. Wywoławcze stawki czynszów w miastach regionalnych (EUR/m2) Kraków Wrocław Trójmiasto Katowice Poznań Łódź Szczecin Lublin

10 Rynek trójmiejskich nieruchomości komercyjnych był do niedawna zdominowany przez lokalnych deweloperów, takich jak: Olivia Business Centre, Torus, Allcon Investment, Hossa czy Euro Styl. Metropolia została jednak zauważona przez dużych deweloperów, którzy przymierzają się do realizacji nowych projektów w Gdańsku czy Gdyni. Przykładem jest Skanska, która planuje budowę kompleksu biurowego na terenie dawnych budynków Centrostalu przy Grunwaldzkiej. Realizację swoich kolejnych projektów planują również Vastint i Echo Investment. Zainteresowanie tym rynkiem przez największych rynkowych graczy można traktować jako prognozę szybkiego wzrostu potencjału inwestycyjnego Trójmiasta. Interesującym trendem jest budowanie biurowców różnych klas, nie tylko tych, które mają najwyższy standard. To odpowiedź na zapotrzebowanie na nowoczesną, ale racjonalnie skalkulowaną powierzchnię komercyjną. Dobrym przykładem jest planowany drugi etap projektu Pomerania Office Park (2019 r.) czy C300 Office w Gdańsku (2020 r.). Rys. 2. Roczna podaż, powierzchnia w budowie oraz planowana (m2) i wskaźnik pustostanów w Trójmieście (%) % % % % % % % P P Nowa podaż W budowie Planowane 10

11 Podobnie jak na innych rynkach biurowych w Polsce, najemcy mają coraz więcej korzyści. Firmy zajmujące się doradztwem na rynku nieruchomości komercyjnych, oprócz rozległej wiedzy o lokalnym rynku, oferują swoim trójmiejskim klientom nowe narzędzia i możliwości, które stały się już standardem na innych rynkach, głównie warszawskim. Koszty ich usług biorą na siebie właściciele budynków, nie obciążają one budżetów klientów. Nowe budynki oferują wyższy standard bez zwiększania nakładów finansowych nie trzeba płacić więcej, aby mieć lepiej. Nowoczesne, proekologiczne biura znacząco obniżają koszty eksploatacyjne. Coraz częściej koszty aranżacji są po stronie właścicieli budynków. Klienci mogą korzystać z wakacji czynszowych czy wsparcia przy przeprowadzce. Deweloperzy wprowadzają nowe usługi dla pracowników na przykład Olivia Business Centre udostępnia personelowi najemców bezpłatne shuttle busy, które wożą pracowników do pracy i odwożą ich do domu na wybranych trasach. Konkurencja rośnie, a tym samym korzyści dla najemców. Ci, którzy planują relokację biura, powinni zainicjować ten proces, zwłaszcza, że ma on długotrwały charakter. 11

12 Alchemia, Gdańsk, Etap IV Garnizon, Gdańsk 12

13 Olivia Business Centre, Gdańsk 13

14 The Square na skwerze Plymouth, Gdynia Heweliusza 18, Gdańsk 14

15 Your office is more than just an office. Jarosław Zdzitowiecki Head of Tricity Al. Grunwaldzka 411, Gdańsk www. nuvalu.pl Nuvalu Polska Sp. z o. o. Sp. k Prosta 70, Warszawa www. nuvalu.pl biuro@nuvalu.pl