UMOWA O administrowanie nieruchomością wspólną Zawarta dnia.. r. w.

Transkrypt

1 Pomiędzy: UMOWA O administrowanie nieruchomością wspólną Zawarta dnia.. r. w. Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości, położonej w.. przy ul.. w imieniu, której działa - na podstawie uchwały nr. właścicieli lokali z dnia. Zarząd, w składzie; 1...., 6...., 2...., 7...., 3...., 8...., 4...., 9...., a firmą ADMIKOR Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami S.C. z siedzibą w Gdańsku Chełm ul. Biegańskiego 10 (pawilon 24) reprezentowaną przez : 1. Krystyna Kliber Macuga współwłaściciel legitymujący się dowodem osobistym nr AKC wydanym przez Wójta gminy Pruszcz Gdański oraz licencją zawodową nr 6831, 2. Rafał Kopczyński współwłaściciel legitymujący się dowodem osobistym nr ACD wydanym przez Prezydenta Miasta Gdańska oraz licencją zawodową nr 15150, zwanym w dalszej części Administratorem. 1 Wspólnota zleca a Administrator przyjmuje z dniem. zarządzanie nieruchomością wspólną, położoną w przy ul. w dla której w Sądzie Rejonowym w... prowadzona jest Księga wieczysta nr....

2 2 1. Wspólnota oświadcza, że w obrębie nieruchomości znajduję się jeden budynek wielorodzinny składający się z lokali mieszkalnych i.. lokali usługowych o łącznej powierzchni użytkowej.. mkw. 2. Wspólnota oświadcza, że nieruchomość wspólna, o której mowa w 1 niniejszej umowy, składa się z: a) działki gruntu o powierzchni... ha b) infrastruktury znajdującej się wewnątrz terenu: chodniki, altana śmietnikowa, drzewa, krzewy, trawniki, c) klatki schodowe, korytarze, d) części piwnic i hali garażowej, e) pomieszczenie gospodarcze, f) fundamenty oraz inne elementy posadowienia budynku, g) ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej, h) ściany działowe z wyjątkiem ścian działowych usytuowanych wewnątrz lokali, i) elewacja budynku j) stropodach oraz rynny, obróbki blacharskie, włazy oraz drabiny, k) stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami, l) przewody kominowe ( wentylacyjne) wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych, m) instalacja elektryczna, podłączona do sieci miejskiej, od złącza do indywidualnych liczników na wejściu do lokali (wewnętrzne linie zasilające), tzw. obwody administracyjne, tj. instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych wraz z urządzeniami oświetleniowymi umieszczonymi na zewnętrznych ścianach budynku oraz instalacja dzwonkowa, n) instalacja wodociągowa, podłączona do sieci wodociągowej firmy WiK Pruszcz Gdański, od pierwszego zaworu w budynku do przyłącza indywidualnego dla poszczególnych mieszkań, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, o) instalacjach centralnego ogrzewania bez grzejników i termostatów, p) urządzenia kotłowni gazowej, q) instalacja kanalizacyjna, podłączona do sieci miejskiej, do pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, z wyłączeniem odcinków służącym poszczególnym lokalom i znajdujących się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe, r) instalacja odgromowa, s) instalacja domofonowa, t) inne instalacje wykonane na zlecenie wspólnoty mieszkaniowej.

3 Wspólnota zleca Administratorowi, a Administrator przyjmuje do wykonania wszelkie czynności niezbędne do prawidłowego i zgodnego z prawem funkcjonowania Wspólnoty, a w szczególności: 1. Przejęcie nieruchomości, potwierdzone protokołem przekazania, wraz z jej dokumentacją (prawna, finansową, eksploatacyjna, techniczną w tym: budowlaną, powykonawczą i książką obiektu budowlanego); 2. Przechowywanie wszelkiej dokumentacji nieruchomości (prawnej, finansowej, eksploatacyjnej, technicznej w tym: projektowej, budowlanej, powykonawczej oraz książki obiektu budowlanego); 3 3. Bieżące prowadzenie książki obiektu budowlanego; 4. Organizowanie i nadzór utrzymania w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców i użytkowników oraz terenów zewnętrznych; 5. Zapewnienie odpowiedniego zakresu usług porządkowych zgodnych z ustaleniami z WSPÓLNOTĄ, pozwalającą na utrzymanie nieruchomości w należytym stanie technicznym i estetycznym; 6. Dokonywania kontroli technicznych budynku i znajdujących się w nim instalacji zgodnie z przepisami prawa; 7. Zabezpieczenie bieżących napraw i konserwacji budynku, w szczególności pomieszczeń wspólnych, instalacji i urządzeń umożliwiających właścicielom lokali korzystanie z energii elektrycznej, wody i gazu. 8. Stały nadzór i kontrola nad wykonywaniem zleconych prac remontowych i przeglądów technicznych; 9. Zapewnienie usuwania awarii wraz z jej skutkami oraz kontrola ich wykonawstwa; 10. Zawierania w imieniu WSPÓLNOTY i nadzór nad realizowaniem umów o dostawę energii elektrycznej, gazu, zimnej wody i odbioru ścieków kanalizacyjnych, wywozu śmieci i innych zanieczyszczeń, obsługę konserwatorską nieruchomości oraz do kontroli prawidłowego wykonywania warunków umownych; 11. Reprezentacja i prowadzenie korespondencji w imieniu WSPÓLNOTY z właścicielami oraz najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych oraz innymi podmiotami; 12. Ubezpieczenia nieruchomości wg kryterium najkorzystniejszej oferty dla WSPÓLNOTY, 13. Reprezentowanie WSPÓLNOTY na zewnątrz, w tym w Urzędzie Skarbowym, Urzędzie Statystycznym i innych urzędach; 14. Bieżąca kontrola rachunku bankowego WSPÓLNOTY;

4 15. Dokonywania terminowych płatności i rozliczeń WSPÓLNOTY poprzez rachunek bankowy; 16. Ogólna ocena techniczna nieruchomości wraz z określeniem zużycia poszczególnych elementów nieruchomości 17. Bieżąca kontrola użytkowania nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem; 18. Prowadzenie i aktualizacja dokumentacji nieruchomości: technicznej, finansowej, prawnej, eksploatacyjnej, w tym aktualnego wykazu właścicieli oraz ilości osób zamieszkujących w lokalach; 19. Prowadzenia dla nieruchomości ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z wszelkich innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, w sposób umożliwiający ustalenie wielkości przychodów tj. należnych opłat od właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz innych przychodów, wielkość kosztów zarządu nieruchomością wspólną a w szczególności: wydatków na bieżącą eksploatację, wydatków na remonty i konserwację, opłat za dostawy energii elektrycznej, wody itp. mediów, opłat za utrzymanie czystości, wydatków z tytułu ubezpieczeń, a także stanu rozrachunków (należności i zobowiązań) wg poszczególnych dłużników lub wierzycieli i o takim stopniu szczegółowości danych, aby istniała możliwość skutecznego dochodzenia należnych WSPÓLNOCIE wpływów, oraz ustalenia aktualnego stanu środków pieniężnych; 20. Lokowanie środków pieniężnych Funduszu Remontowego na bezpiecznych, atrakcyjnych lokatach terminowych, w porozumieniu z Zarządem; 21. Naliczania i doręczenie wymiarów opłat dla poszczególnych właścicieli, w rozbiciu na koszty zarządu nieruchomością wspólną, świadczenia oraz składek na Fundusz Remontowy; 22. Dokonywanie okresowych, rozliczeń poszczególnych właścicieli lokali, z tytułu świadczeń z zaliczek na media; 23. Przygotowywanie, na każdorazowy wniosek Zarządu, nie częściej niż raz na kwartał, informacji o poniesionych kosztach zarządu nieruchomością wspólną i przychodach WSPÓL- NOTY; 24. Pobieranie i egzekwowanie od właścicieli, płatnych na konto WSPÓLNOTY, miesięcznych opłat z tytułu zaliczek na poczet zarządu nieruchomości wspólną, świadczeń indywidualnych i Fundusz Remontowy; 25. Pobieranie i windykację należności z tytułu pożytków i innych przychodów z nieruchomości, bez sądowego ich dochodzenia; 26. Opracowanie, regulaminów, uchwał, petycji, oświadczeń i innych formalnych dokumentów oraz aktów normatywnych WSPÓLNOTY regulujących jej działalność wg zaleceń Zarządu; 27. Opracowanie rocznych planów gospodarczych będących podstawą naliczeń zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej;

5 28. Składania Zarządowi/Członkom WSPÓLNOTY rocznych raportów i sprawozdań finansowych dotyczących zarządzanej nieruchomości, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, którego dotyczą; 29. Obsługa i opracowanie dokumentacji, zebrań WSPÓLNOTY, w tym rocznego zebrania zwoływanego w pierwszym kwartale roku kalendarzowego, a także zebrań zwołanych na wniosek właścicieli lokali dysponujących, co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej; 30. Prawidłowe zawiadamianie właścicieli lokali o zebraniach WSPOLNOTY, z zachowaniem terminów oraz wskazaniem treści zamierzonych zmian we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli; 31. Przygotowanie i prezentacja analiz wykonania założeń rocznego planu wpływów i wydatków utrzymania nieruchomości wspólnej z wskazaniem głównych generatorów kosztów; 32. Wydawania poświadczeń w zakresie zobowiązań finansowych związanych z własnością lokali dotyczących dodatków mieszkaniowych lub pomocy społecznej Na mocy niniejszej umowy Wspólnota udziela Administratorowi pełnomocnictw do działania w jej imieniu, a w szczególności do: a) występowania przed sądami i organami egzekucyjnymi oraz udzielania pełnomocnictw procesowych, b) reprezentowania Wspólnoty wobec organów administracji rządowej i samorządowej oraz w stosunkach z członkami Wspólnoty, c) reprezentowania Wspólnoty wobec osób trzecich, w tym do zawierania i rozwiązywania umów o dostawy, roboty bądź usługi, d) do składania i podpisywania deklaracji podatkowej. 2. Administrator wykonuje obowiązki, wyszczególnione w 3 niniejszej umowy samodzielnie. 3. Administrator może zlecić część czynności innym podmiotom. 4. Na mocy niniejszej umowy Wspólnota upoważnia Administratora firmę ADMIKOR Zarządzanie i Administrowanie Nieruchomościami S.C. z siedzibą w Gdańsku ul. Biegańskiego 10 (pawilon 24) w osobach: a) Krystyna Kliber Macugą współwłaściciel legitymujący się dowodem osobistym nr AKC wydanym przez Wójta gminy Pruszcz Gdański oraz licencją zawodową nr 6831, b) Rafał Kopczyński współwłaściciel legitymujący się dowodem osobistym nr ACD wydanym przez Prezydenta Miasta Gdańska oraz licencją zawodową nr do otwarcia, zawarcia umowy z bankiem i prowadzenia rachunku bankowego Wspólnoty. Dostęp do konta Wspólnoty Mieszkaniowej z ramienia Zarządu Wspólnoty posiadać będzie... legitymujący się dowodem osobistym nr... wydanym przez....

6 5. Administrator wykonuje czynności wymienione w 3 w granicach środków preliminowanych przez Wspólnotę w rocznym planie gospodarczym i uchwale w sprawie zaliczki na koszty zarządzania nieruchomością. W razie braku środków finansowych na ich wykonanie, Zarządca może odmówić wykonania czynności, uzależniając je od uzupełnienia środków finansowych przez właścicieli Wspólnota zobowiązuje się do ponoszenia pełnych kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. 2. Właściciele wnoszą należne opłaty z góry do dnia 15 każdego miesiąca. 3. W przypadku zwłoki w opłatach Zarządca nalicza właścicielowi odsetki w wysokości prawem przewidziane 4. W uchwale nr z dnia właścicieli lokali ustalono wpłatę... zł/ mkw. powierzchni użytkowej mieszkań, piwnic i powierzchni garażowej na wyodrębniony fundusz remontowy Wspólnoty. 5. Zgodnie z uchwałą nr. z dnia właścicieli lokali zaliczka w wysokości... zł/mkw. powierzchni użytkowej mieszkań, piwnic i powierzchni garażowej jest przeznaczona na pokrycie: a) Kosztów bieżącej konserwacji, b) Kosztów zużycia energii elektrycznej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej; c) Kosztów ubezpieczenia, podatków i innych opłat publicznoprawnych, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali; d) Wydatków na utrzymanie porządku i czystości; e) Obowiązkowych przeglądów technicznych; f) Pozostałych kosztów administrowania(zarządzania). 6. Koszty administrowania obciążają właścicieli lokali w proporcji do mkw. powierzchni użytkowej mieszkań Strony zgodnie oświadczają, że Wspólnota dokonuje zakupu mediów i usług ( zimna woda i odprowadzanie ścieków, gaz, oraz wywóz nieczystości stałych) w imieniu, na zlecenie i na koszt właścicieli lokali; 2. Administrator jest uprawniony do ustalania miesięcznych zaliczek na koszty mediów i usług w wysokości 1/12 ich przewidywanych rocznych kosztów; 3. Całość kosztów mediów i usług ( w tym ich zużycia na nieruchomości wspólnej) uznaje się za koszt obciążający bezpośrednio właścicieli poszczególnych lokali; 4. Ustala się następujący podział kosztów mediów i usług w nieruchomości: a) Koszt zużycia zimnej i ciepłej wody oraz odprowadzenia ścieków będą rozliczane z właścicielami lokali na koniec każdego miesiąca, wg wskazań wodomierzy, b) Koszty ogrzewania (c.o.) będą rozliczane z właścicielami lokali na koniec każdego miesiąca, wg wskazań ciepłomierzy c) Koszty pozostałych mediów i usług będą rozliczane według mkw. powierzchni użytkowej i powierzchni garażowej. 5. Rozliczenie kosztów mediów i usług zostanie doręczone w formie pisemnej każdemu właścicielowi lokalu.

7 7 Administrator jest uprawniony do dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku bankowym zgodnie z planem gospodarczym lub odrębnymi uchwałami Administrator przeprowadza remonty lub modernizację budynku wyłącznie na podstawie planu gospodarczego zatwierdzonego uchwałą właścicieli lokali. Postanowienie to nie dotyczy stanów wyższej konieczności, w tym awarii. 2. W razie stanu wyższej konieczności, w tym awarii, Administrator samodzielnie podejmuje działania, aby usunąć awarię i jej skutki, finansuje je ze środków Wspólnoty, informując o tym właścicieli lokali na najbliższym zebraniu Wspólnoty. 3. Administrator dysponuje Funduszem Remontowym Wspólnoty Mieszkaniowej wyłącznie w ramach rocznego planu gospodarczego lub pełnomocnictw udzielonych w odrębnych uchwałach właścicieli lokali Z tytułu pełnienia powierzonych umową obowiązków Administratorowi przysługuje wynagrodzenie miesięczne w wysokości... zł/mkw powierzchni użytkowej lokali, płatne do 5 dnia następnego miesiąca; 2. Wynagrodzenie Administratora obciąża koszty zarządzania nieruchomością wspólną; 3. Administrator upoważniony jest do comiesięcznego pobrania tego wynagrodzenia z rachunku bankowego Wspólnoty Administrator ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku do Wspólnoty za zawinione działania i zaniechania własne oraz działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązania wykonuje, według zasad ogólnych kodeksu cywilnego. 2. Administrator oświadcza, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej (OC) za szkody, jakie mogą powstać w związku z wykonywaniem czynności zarządu nieruchomością wspólną Umowa wchodzi w życie z dniem. roku. 2. Niniejsza umowa została zawarta na czas nieoznaczony. 3. Umowa może być wypowiedziana z zachowaniem trzy miesięcznego okresu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego. 4. W razie nie udzielenia Zarządowi absolutorium właściciele lokali zobowiązani są do podjęcia uchwały w sprawie zmiany Zarządu Wspólnoty; Umowa może zostać rozwiązana w trybie natychmiastowym (bez wypowiedzenia) jedynie w razie rażącego naruszenia przez jedną ze stron umowy jej warunków.

8 2. Za rażące naruszenie warunków umowy może być jedynie uznane: a) zaleganie z wypłatą należnego Administratorowi wynagrodzenia przez okres dłuższy niż jeden miesiąc, b) pozbawienie Administratora w wyniku postępowania dyscyplinarnego licencji zawodowej zarządcy nieruchomości, c) zawinionego dopuszczenia przez Administratora do katastrofy budowlanej, d) zawinionego narażenia Wspólnoty na znaczną szkodę w jej majątku. 13 Po rozwiązaniu umowy Administrator jest obowiązany do: 1. Przekazania nieruchomości nowemu Zarządowi/Zarządcy Wspólnoty na podstawie sporządzonego w terminie 1 miesiąca Protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej, zawierającego: a) Opis stanu technicznego nieruchomości wspólnej, b) Spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej oraz opis stanu prawnego nieruchomości wspólnej i lokali, c) Wykaz należności i zobowiązań Wspólnoty, d) Wykaz wykonawców i dostawców, e) Spis ruchomości Wspólnoty, 2. Przedłożenia w terminie 1 miesiąca sprawozdania z dotychczasowego wykonania planu gospodarczego oraz wyciągu z konta bankowego; 3. Niezwłocznego wydania majątku Wspólnoty oraz dokumentacji dotyczącej nieruchomości i spraw Wspólnoty w tym dokumentacji technicznej, prawnej i finansowej Zmiana niniejszej umowy oraz jej wypowiedzenie wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. W sprawach nie uregulowanych niniejszą umową mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: 2000 r. Dz. U. Nr 80, poz. 903), przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Z 1998 r. nr 106, poz. 668 wraz z późniejszymi zmianami) i przepisy Kodeksu Cywilnego. 3. Nadzór nad wykonaniem niniejszej umowy należy do właścicieli lokali. 15 Spory mogące wynikać z postanowień niniejszej umowy będą rozstrzygane przez sądy miejscowo właściwe dla siedziby Wspólnoty. 16 Umowę sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, po dwa egzemplarze dla obu stron umowy. Administrator Zarząd Wspólnoty Nieruchomości Mieszkaniowej