Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy

Transkrypt

1 Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO - DORADCZYCH Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./ fax. 89) , , Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości - wyceny przedsiębiorstw - wyceny nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych - kosztorysowania - opracowania business planów oraz programów naprawczych - obrotu nieruchomościami - prac geodezyjnych OPERAT SZACUNKOWY nr rej. 72/6/2015 z określenia wartości 50 udziałów należących do Spółki CHŁODNIA OLSZTYN w przedsiębiorstwie OGRÓD Spółka z o.o. wg stanu na dzień r. WARTOŚĆ WEDŁUG UREALNIONEJ METODY KSIĘGOWEJ : W F = zł Słownie: dziewięć tysięcy sto siedem złotych Opracowanie wykonali : mgr inż. Adam Turczyński mgr inż. Katarzyna Groszyk Olsztyn, 04 maja 2015 r.

2 SPIS TREŚCI : I. PRZEDSTAWIENIE UZYSKANYCH WYNIKÓW, WNIOSKI I UWAGI DO OPRACOWANIA... 3 II. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE...5 III. OPIS PRZEDSIĘBIORSTWA...6 IV. WYCENA WARTOŚCI WG UREALNIONEJ METODY KSIĘGOWEJ...8 V. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY...18 VI. ZAŁĄCZNIKI.. 19 Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 2

3 I. PRZEDSTAWIENIE UZYSKANYCH WYNIKÓW, WNIOSKI I UWAGI WARTOŚĆ WEDŁUG UREALNIONEJ METODY KSIĘGOWEJ: W = zł Słownie: dziewięć tysięcy sto siedem złotych Udziały w spółce z o.o. są odzwierciedleniem przyznanych wspólnikowi uprawnień do decydowania o najważniejszych sprawach spółki oraz wartości zainwestowanego przez niego majątku. Udziały w spółce z o.o. mogą być obejmowane w zamian za wkład pieniężny bądź niepieniężny (tzw. aport). Wspólnik otrzymuje udziały w kapitale zakładowym spółki, których wartość nominalna powinna być co do zasady ekwiwalentem wniesionej kwoty pieniężnej bądź wartości majątku przekazanego w formie aportu. Po zarejestrowaniu spółki następują zdarzenia gospodarcze, które mogą wpływać w sposób dodatni na jej majątek (np. zatrzymanie wypracowanego zysku, nabycie rzeczy lub praw, które zwiększyły swoją wartość) lub też go pomniejszać (straty na działalności, rozpoczęcie inwestycji która ma termin zwrotu w przyszłości). Przedsiębiorstwo jako jednostka gospodarcza posiadająca osobowość prawną, wyodrębniona pod względem ekonomicznym, organizacyjnym i terytorialnym oraz nastawiona na osiąganie zysków - dysponuje określonym majątkiem. Majątek ten należy widzieć w dwóch aspektach jako elementy tworzące substancję materialną firmy (czyli to co znajduje się w aktywach przedsiębiorstwa) oraz jako elementy niematerialne, rzutujące na stopień zorganizowania środków i czynników produkcji, a tym samym na zdolność przedsiębiorstwa do pomnażania dochodów. Te pierwsze ujęcie znalazło wyraz w wycenie polegającej na stworzeniu skorygowanego, urealnionego bilansu. Ujęcia drugiego w postaci wyceny metodą zdyskontowanych strumieni pieniężnych DCF nie zastosowano z uwagi na ujemne wyniki finansowe spółki. Metoda DCF polega na określeniu wartość na podstawie korzyści finansowych, jakie Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 3

4 przyniesie właścicielowi przedsiębiorstwo, rozumianych jako suma zdyskontowanej nadwyżki gotówkowej w okresie prognozy i wartości przedsiębiorstwa na końcu prognozy. Podejście dochodowe jest przydatne do wyceny tych podmiotów, których aktualna wartość osiąganych przepływów jest dodatnia, co umożliwia bardziej precyzyjne i bardziej realistyczne prognozowanie przyszłych wartości. Główne przeciwwskazania tego podejścia dotyczą spółek posiadających kłopoty finansowe, działające w warunkach zmiennego otoczenia, dysponujących nieprodukcyjnymi aktywami, przedsiębiorstw naukowo-badawczych lub szerzej opartych na wiedzy, firm będących w stanie restrukturyzacji, będących w stanie realizacji znaczących projektów inwestycyjnych, fuzji i przejęć, małych i średnich prywatnych przedsiębiorstw. Przedsiębiorstwa mające kłopoty finansowe, osiągające ujemne wyniki finansowe, zwłaszcza stratę operacyjną oraz ujemne przepływy pieniężne mogą być wyceniane metodami dochodowymi tylko wówczas, gdy sytuacja ta ma realną szansę na zmianę z uwagi na obserwowane zdarzenia, które mogą zmienić te niekorzystne trendy. Biorąc pod uwagę powyższe proponuje się, aby za wartość rynkową udziałów w spółce przyjąć wielkość określoną wg urealnionej (skorygowanej) metody księgowej. Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 4

5 II. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE 1. Podstawa formalna - Zlecenie z dnia 09 grudnia 2014 r. oraz Postanowienie Sądu Rejonowego w Olsztynie Sądu Gospodarczego V Wydziału Gospodarczego z dnia 3 grudnia 2014 r. Sygn. akt V GUp 3/ Zleceniodawca- Syndyk Upadłości Chłodnia Olsztyn Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej - Tadeusz Grabowski 3. Zleceniobiorca- Biuro Techniczno - Prawne Adam Turczyński, Olsztyn ul. Jagiellończyka Wykonawca- mgr inż. Adam Turczyński mgr inż. Katarzyna Groszyk 5. Aktualność opracowania- 04 maja 2015 r. 6. Przedmiot wyceny - 50 udziałów w spółce OGRÓD Sp. z o.o. należących do Chłodni Olsztyn Sp. z o.o. 7. Cel wyceny - określenie wartości udziałów opisanych powyżej stanowiących majątek upadłego przedsiębiorstwa CHŁODNIA OLSZTYN Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej w celu sprzedaży przez Syndyka. 8.Podstawa prawna- Prawo upadłościowe i naprawcze, Ustawa z 28. lutego 2003 (Dz. U. Nr 60, poz. 535) 9. Przyjęte metody wyceny - Metoda skorygowanej wartości księgowej. Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 5

6 III. OPIS PRZESIĘBIORSTWA 1) Spółka rozpoczęła działalność gospodarczą pod firmą OGRÓD Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Olsztynie 04 sierpnia 2004 roku. 2) Zgodnie z tekstem jednolitym Statututu Spółki kapitał zakładowy wynosi zł i dzieli się na 200 równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej po 500 zł każdy. Wpłaty na udziały mogą być dokonywane wkładami pieniężnymi i niepieniężnymi (aportami). 3) Udziały w spóce należą do: Chłodnia Olsztyn Spółka z o.o. z siedzibą w Olsztynie - 50 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, o łącznej wartości zł Bolero Premium Spółka z o.o. z siedzibą w Olsztynie - 50 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, o łącznej wartości zł Piotr Grzegorz Korpacz - 50 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, o łącznej wartości zł Alexander Krevskiy - 50 udziałów o wartości nominalnej 500 zł każdy, o łącznej wartości zł 4) Podstawowym przedmiotem działalności przedsiebiorstwa w rejestrze REGON zgodnie z polską klasyfikacją działalności w latach objętych analizą było: 4631Z - sprzedaż hurtowa owoców i warzyw działalność przeważająca 4638Z sprzedaż hurtowa pozostałej żywności, włączając ryby, skorupiaki i mięczaki Wg zapisów w KRS przedmiotem działalności spółki są: 10, 3,, przetwarzanie i konserwowanie owoców i warzyw 10, 8,, produkcja pozostałych artykułów spożywczych 46, 1,, sprzedaż hurtowa realizowana na zlecenie 46, 21, Z, sprzedaż hurtowa zboża, nieprzetworzonego tytoniu, nasion i pasz dla zwierząt 46, 3,, sprzedaż hurtowa żywności, napojów i wyrobów tytoniowych Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 6

7 47, 11, Z, sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach z przewagą żywności, napojów i wyrobów tytoniowych 49, 41, Z, transport drogowy towarów 52, 24,, przeładunek towarów 52, 10,, magazynowanie i przechowywanie towarów 52, 29, C, działalność pozostałych agencji transportowych 64, 92, Z, pozostałe formy udzielania kredytów 64, 19, Z, pozostałe pośrednictwo pieniężne 77, 11, Z, wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek 77, 12, Z, wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem motocykli 73, 20, Z, badanie rynku i opinii publicznej 70, 2,, doradztwo związane z zarządzaniem 70, 22, Z, pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania 82, 92, Z, działalność związana z pakowaniem Zapisy KRS są zgodne z zapisami w umowie spółki. 5) REGON : , 6) NIP : ) KRS: ) W okresie objętym analizą siedziba spółki umiejscowiona była w Olsztynie, przy ul. Lubelskiej nr 33; Olsztyn Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 7

8 IV. WYCENA AKTYWÓW PRZEDSIĘBIORSTWA OGRÓ SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ WEDŁUG UREALNIONEJ METODY KSIĘGOWEJ NA DZIEŃ r. 1. Charakterystyka zasady ustalania wartości udziałów w spółce. Przy wycenie składników majątku danego podmiotu gospodarczego (czyli wyznaczaniu jego aktywów) traktuje się ten podmiot jako pewien zbiór czynników produkcji. Wycenie podlegają elementy materialne tj. nieruchomości, środki trwałe, materiały, wyposażenie, zapasy wyrobów gotowych, towary, produkcja w toku, wartości niematerialne i prawne. Wartość tak wycenianej firmy (udziałów) sprowadza się do sumy wartości jego składników majątkowych. Wycena składników materialnych jest źródłem informacji o aktualnej wartości składników firmy ujętych w zapisach księgowych. Zapisy księgowe majątku nie odzwierciedlają jednak zawsze faktycznej jego wartości. Wartość ta jest zniekształcona z powodu uproszczonego i sformalizowanego sposobu naliczania amortyzacji, zróżnicowania czasu nabycia i eksploatacji majątku, braku powiązania z niematerialnymi elementami firmy, występowania inflacji itp. Zapisy księgowe mają jednak w całej procedurze wyceny znaczenie podstawowe. Dlatego wartość księgowa powinna być zweryfikowana i skorygowana tak, aby odpowiadała wartości teraźniejszej, tj. ustalonej na moment wyceny wartości wszystkich składników majątku oraz wartości firmy jako całości. Poprzez wycenę koryguje się wiec wartość majątku ujętą w tzw. cenach historycznych i ustala się jego wartość teraźniejszą. W przypadku wyceny udziałów w określonej firmie udziałom tym jest przypisywana część wartości ocenianej firmy- udział procentowy tej części w całości majątku jest równy partycypacji wycenianych udziałów w kapitale podstawowym ocenianej firmy. 2. Opis zastosowanej metody wyceny: Biorąc pod uwagę cel niniejszego opracowania jako właściwą metodę wyceny wartości udziałów w spółce z o.o. uznano metodę skorygowanej wartości księgowej. Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 8

9 Wartość księgowa firmy ustalana jest na podstawie jej bilansu i wyraża się jako różnicę pomiędzy wartością aktywów (trwałych i obrotowych) a bieżącymi i długoterminowymi zobowiązaniami firmy, wyrażoną w mierniku netto i cenach historycznych. W celu urealnienia wartości księgowej należy dokonać analizy poszczególnych składników w tym zapasów, przeterminowanych należności i rozliczeń międzyokresowych. A. CZĘŚĆ OGÓLNA Bilans przedsiębiorstwa OGRÓD Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością według stanu na dzień r. został przedstawiony w Tabeli nr 1. TABELA NR 1. BILANS NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2014 ROKU AKTYWA Aktywa Stan Udział % A. Aktywa trwałe (wiersze ) ,61% I. Wartości niematerialne i prawne % 1. Koszty zakończonych prac rozwojowych % 2. Wartość firmy % 3. Inne wartości niematerialne i prawne % 4. Zaliczki na wartości niematerialne i prawne % II. Rzeczowe aktywa trwałe % 1. Środki trwałe % a) grunty (w tym prawo użytkowania wieczystego) % b) budynki, lokale i obiekty inżynierii lądowej i % wodnej c) urządzenia techniczne i maszyny % d) środki transportu % e) inne środki trwałe % 2. Środki trwałe w budowie % 3. Zaliczki na środki trwałe w budowie % III. Należności długoterminowe % 1. Od jednostek powiązanych % 2. Od pozostałych jednostek % IV. Inwestycje długoterminowe ,61% Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 9

10 1. Nieruchomości % 2. Wartości niematerialne i prawne % 3. Długoterminowe aktywa finansowe ,61% a) w jednostkach powiązanych ,61% - udziały lub akcje ,61% - inne papiery wartościowe % - udzielone pożyczki % - inne długoterminowe aktywa finansowe % b) w pozostałych jednostkach % - udziały lub akcje % - inne papiery wartościowe % - udzielone pożyczki % - inne długoterminowe aktywa finansowe % 4. Inne inwestycje długoterminowe % V. Długoterminowe rozliczenia międzynarodowe % 1. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego % 2. Inne rozliczenia międzyokresowe % B. Atywa obrotowe (wiersze ) ,06 26,39% I. Zapasy % 1. Materiały % 2. Półprodukty i produkty w toku % 3. Produkty gotowe % 4. Towary % 5. Zaliczki na dostawy % II. Należności krótkoterminowe 319,20 0,23% 1. Należności od jednostek powiązanych % a) z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty: % - do 12 miesięcy % - powyżej 12 miesięcy % b) inne % 2. Należności od pozostałych jednostek 319,20 0,23% a) z tytułu dostaw i usług o okresie spłaty: % - do 12 miesięcy % - powyżej 12 miesięcy % b) z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń i innych świadczeń 319,20 0,23% c) inne % d) dochodzone na drodze sądowej % III. Inwestycje krótkoterminowe ,86 26,16% 1. Krótkoterminowe aktywa finansowe ,86 26,16% Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 10

11 a) w jednostkach powiązanych % - udziały lub akcje % - inne papiery wartościowe % - udzielone pożyczki % - inne krótkoterminowe aktywa finansowe % b) w pozostałych jednostkach % - udziały lub akcje % - inne papiery wartościowe % - udzielone pożyczki % - inne krótkoterminowe aktywa finansowe % c) środki pieniężne i inne aktywa pieniężne ,86 26,16% - środki pieniężne w kasie i na rachunkach ,86 26,16% - inne środki pieniężne % - inne aktywa pieniężne % 2. Inne inwestycje krótkoterminowe % IV. Krótkoterminowe rozliczenia międzynarodowe % AKTYWA RAZEM ,06 1 PASYWA Pasywa Stan udział % A. Kapitał (fundusz) własny ,95 10 I. Kapitał (fundusz) podstawowy % II. Należne wpłaty na kapitał podstawowy (wielkość ujemna) III. Udziały (akcje) własne (wielkość ujemna) IV. Kapitał (fundusz) zapasowy ,11 44% V. Kapitał (fundusz) z aktualizacji wyceny VI. Pozostałe kapitały (fundusze) rezerwowe VII. Zysk (strata) z lat ubiegłych VIII. Zysk (strata) netto ,16-16% IX. Odpisy z zysku netto w ciągu roku obrotowego (wielkość ujemna) B. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania 496,11 I. Rezerwy na zobowiązania 1. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 2. Rezerwa na świadczenia emerytalne i podobne - długoterminowe - krótkoterminowe 3. Pozostałe rezerwy - długoterminowe Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 11

12 - krótkoterminowe II. Zobowiązania długoterminowe 1. Wobec jednostek powiązanych 2. Wobec pozostałych jednostek a) kredyty i pożyczki b) z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych c) inne zobowiązania finansowe d) inne III. Zobowiązania krótkoterminowe 496,11 1. Wobec jednostek powiązanych a) z tytułu dostaw i usług o okresie wymagalności - do 12 miesięcy - powyżej 12 miesięcy b) inne 2. Wobec pozostałych jednostek 496,11 a) kredyty i pożyczki b) z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych c) inne zobowiązania finansowe d) z tytułu dostaw i usług o okresie wymagalności 356,70 - do 12 miesięcy 356,70 - powyżej 12 miesięcy e) zaliczki otrzymane na dostawy f) zobowiązania wekslowe g) z tytułu podatków, dotacji, ceł, ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych oraz innych świadczeń 139,41 h) z tytułu wynagrodzeń i) inne 3. Fundusze specjalne IV. Rozliczenia międzyokresowe 1. Ujemna wartość firmy 2. Inne rozliczenia międzyokresowe - długoterminowe - krótkoterminowe PASYWA RAZEM ,06 10 Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 12

13 D. Przedstawienie wartości udziałów Wyliczenie wartości udziałów CHODNI OLSZTYN Sp. z o.o. w spólce OGRÓD Spółka z o.o. w Olsztynie. Skorygowana wartość księgowa firmy (W F )= ,95 zł. Liczba udziałów spółki = 200 Wartość udziału: ,95 zł / 200 = 182,13 zł Liczba udziałów = 50 Skorygowana wartość księgowa udziałów CHŁODNI OLSZTYN Sp. z o.o. w Spółce z o.o. OGRÓD w Olsztynie 50 x 182,13 zł = 9 106,74 złotych po zaokrągleniu= złotych Słownie: dziewięć tysięcy sto siedem złotych VI. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY 1. Klauzule publikacji i wykorzystania Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawcy nie ponoszą odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez ich zgody do innego celu, niż cel, dla którego został sporządzony. Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autorów opracowania. 2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawców Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze okazane materiały i informacje jak również zakłada, iż przekazane dane są prawdziwe i odzwierciedlają stan faktyczny. Określona wartość udziałów w spółce nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca będzie zobowiązany zapłacić. Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 13

14 Istotą niniejszego opracowania jest określenie wartości udziałów w Spółce w celu ustalenia wartości rynkowej upadłego przedsiębiorstwa Chłodnia Olsztyn Spółka z o.o. oraz jego majątku Operat szacunkowy jest aktualny na datę jego opracowania. W przypadku zmiany sytuacji majątkowej przedsiębiorstwa lub innych czynników wpływających na wynik wyceny, operat podlega aktualizacji. 1. Wydruk KRS VII. Załączniki: 2. Sprawozdanie finansowe Spółki Wycena wartości 50 udziałów w OGRÓD Sp. z o.o. str. 14