KOMENTARZE BECKA. Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Transkrypt

1

2 KOMENTARZE BECKA Ustawa o gospodarce nieruchomościami

3 Polecamy nasze publikacje z serii Komentarze Becka: Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE, wyd. 5 Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE, wyd. 3 Marzena Czarnecka, Tomasz Ogłódek PRAWO ENERGETYCZNE Jerzy Pieróg PRAWO ZAMÓWIEŃ PUBLICZNYCH, wyd. 9 Robert Kędziora KODEKS POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO, wyd. 2 Leszek Mazur PRAWO BANKOWE, wyd. 2 Marcin Uliasz KODEKS POSTĘPOWANIA CYWILNEGO, wyd. 2 Roman Hauser, Zbigniew Leoński, Andrzej Skoczylas POSTĘPOWANIE EGZEKUCYJNE W ADMINISTRACJI, wyd. 4 Marta Litwińska-Werner KODEKS SPÓŁEK HANDLOWYCH, wyd. 3

4 Ustawa o gospodarce nieruchomościami Komentarz Autorzy dr Jacek Jaworski Arkadiusz Prusaczyk Adam Tułodziecki Marian Wolanin WYDAWNICTWO C. H. BECK WARSZAWA 2009

5 Propozycja cytowania: Jaworski, Prusaczyk, Tułodziecki, Wolanin, [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, art. 6, Nb 2, Warszawa 2009 Poszczególne artykuły skomentowali: dr Jacek Jaworski: art , Arkadiusz Prusaczyk: art , b, Adam Tułodziecki: art Marian Wolanin: art. 1 9a, , Redakcja: Iwona Duda Wydawnictwo C. H. Beck 2009 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Skład i łamanie: Wydawnictwo C. H. Beck Druk: BZGS.A.,Białystok ISBN

6 Spis treści Przedmowa... Wykazskrótów... Ustawa o gospodarce nieruchomościami Dział I. Przepisy ogólne... 3 Art. 1 9a Dział II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego Rozdział1.Zasadyogólne Art Rozdział2.Zasobynieruchomości Art Rozdział 3. Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste 161 Art Rozdział 4. Przetargi na zbycie nieruchomości Art Rozdział5.Oddawaniewtrwałyzarząd Art Rozdział 6. Przekazywanie nieruchomości na cele szczególne 230 Art Rozdział 7. Ustalanie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomościgruntowych Art Rozdział 8. Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości Art Dział III. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości Rozdział1.Podziałynieruchomości Art IX XI V

7 Spis treści Rozdział 2. Scalanie i podział nieruchomości Art Rozdział 3. Prawo pierwokupu nieruchomości Art Rozdział 4. Wywłaszczanie nieruchomości Art Rozdział 5. Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości 833 Art Rozdział 6. Zwrot wywłaszczonych nieruchomości Art Rozdział 7. Udział w kosztach budowy urządzeń infrastrukturytechnicznej Art b Dział IV. Wycena nieruchomości Rozdział 1. Określanie wartości nieruchomości Art Rozdział 2. Powszechna taksacja nieruchomości Art Rozdział 3. Badanie rynku nieruchomości Art. 173a 173c Dział V. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami Rozdział 1. Rzeczoznawstwo majątkowe Art Rozdział 2. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami Art a Rozdział 3. Zarządzanie nieruchomościami Art Rozdział 4. Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej Art Dział VI. Przepisy karne Art Dział VII. Przepisy przejściowe, zmiany w przepisach obowiązujących i przepisy końcowe Rozdział 1. Przepisy przejściowe Art VI

8 Spis treści Rozdział 2. Zmiany w przepisach obowiązujących Art Rozdział 3. Przepisy końcowe Art Indeks rzeczowy VII

9

10 Przedmowa Oddajemy w państwa ręce pierwsze w serii Komentarze Becka wydanie poświęcone ustawie z r. o gospodarce nieruchomościami. Powyższa ustawa weszła w życie z początkiem 1998 r. Jej ponaddziesięcioletni okres obowiązywania uzasadnia potrzebę wprowadzenia na rynek obszernego, liczącego blisko 1500 stron komentarza. Nie jest to oczywiście jedyna tego rodzaju pozycja w Wydawnictwie C. H. Beck. Przy tej okazji wypada przypomnieć, mając na względzie osobę autora Mariana Wolanina iż pierwszy komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami został wydany przez C. H. Beck jeszcze w 1998 r. W ciągu ostatniej dekady ustawa o gospodarce nieruchomościami uległa wielokrotnym nowelizacjom. Na jej podwalinach powstało także bogate, choć nie zawsze jednolite, orzecznictwo, zarówno sądów powszechnych, jak i administracyjnych. To właśnie te elementy oraz fakt, iż w sposób kompleksowy skomentowano wszystkie artykuły w obszernej, liczącej ponad 240 jednostek redakcyjnych ustawie wpłynęły na wielkość komentarza. Komentarz ma za zadanie odnieść się do praktycznych zagadnień gospodarowania nieruchomościami, nie przemilczając przy tym kwestii trudnych i spornych, z którymi na co dzień stykają się prawnicy, urzędnicy czy uczestnicy rynku nieruchomości. Nowością jest także kompleksowe omówienie mających duże znaczenie, a niejednokrotnie pomijanych, przepisów przejściowych oraz szczegółowe odniesienie się do aktów wykonawczych. Treść przedmiotowej ustawy jest obszerna i nie ogranicza się wyłącznie do kwestii gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego. Dlatego nie tylko sprzedaż, oddawanie w użytkowanie wieczyste czy zasady wykonywania pierwokupu i procedury wywłaszczania, ale też kwestie podziałów nieruchomości czy ustalania opłat adiacenckich były przedmiotem szczegółowej analizy. Powyższe zagadnienia bez wątpienia zainteresują pełnomocników procesowych i samych urzędników. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi ponadto, wraz z wydanymi na jej podstawie aktami wykonawczymi, podstawę do IX

11 Przedmowa prawidłowego oszacowania nieruchomości. Tak więc komentarz jest także adresowany do grona rzeczoznawców majątkowych uprawnionych do sporządzania w formie operatu majątkowego opinii o wartości nieruchomości. Ze względu na licencjonowanie zawodów rynku nieruchomości oraz prowadzenie postępowań dyscyplinarnych także pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości stanowią grupę adresatów niniejszej publikacji. Współautorzy a mam tu na myśli Arkadiusza Prusaczyka, Adama Tułodzieckiego oraz Mariana Wolanina to wybitni prawnicy, ale także, co nie mniej istotne, doświadczeni praktycy w zakresie tzw. prawa nieruchomości. Komentarz zawiera stan prawny na dzień r. Uzupełniony został o najnowsze orzecznictwo i literaturę w przedmiotowym zakresie. Warszawa, maj 2009 r. Jacek Jaworski X

12 Wykaz skrótów 1. Źródła prawa BrPlZagospR...rozporządzenie MI z r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) DrogPublU ustawa z r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) DziałAdmRzU..... ustawa z r. o działach administracji rządowej (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 65, poz. 437 ze zm.) EURO2012U ustawa z r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. Nr 173, poz ze zm.) EwGrBudR...rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454) GospGruntU...ustawa z r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) GospNierSPU...ustawa z r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 231, poz ze zm.) GospNierU...ustawa z r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz ze zm.) GospTerU...ustawa z r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach( t.j. Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.) InwDrPublU ustawa z r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie XI

13 Wykaz skrótów dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz ze zm.) KC ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KomPrywU ustawa z r. o komercjalizacji prywatyzacji (t.j. Dz.U. z 2002 r. Nr 171, poz ze zm.) Konstytucja RP.... ustawa z r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.) KPA ustawa z r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) KPC ustawa z r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KPK ustawa z r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 89, poz. 555 ze zm.) KRO ustawa z r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) KSCU ustawa z r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167, poz KSH ze zm.) ustawa z r. Kodeks spółek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz ze zm.) KWU ustawa z r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) LeczUzdrU ustawa z r. o lecznictwie uzdrowiskowym, uzdrowiskach i obszarach ochrony uzdrowiskowej oraz o gminach uzdrowiskowych (Dz.U. Nr 167, poz ze zm.) ListyZastU ustawa z r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 ze zm.) NadLicR rozporządzenie MI z r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami (Dz.U. Nr 31, poz. 189 ze zm.) OchrLokU ustawa z r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) XII

14 Wykaz skrótów OchrObZagłU......ustawa z r. o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz.U. Nr 41, poz. 412 ze zm.) OchrPrzyrU... ustawa z r. o ochronie przyrody (Dz.U. Nr 92, poz. 880 ze zm.) OchrZabU... ustawa z r. o ochronie zabytków (Dz.U. Nr 162, poz ze zm.) OrdPodU...ustawa z r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) PartPublPrywU..... ustawa z r. o partnerstwie publiczno- -prywatnym (Dz.U. z 2009 r. Nr 19, poz. 100) PodzNierR...rozporządzenie RM z r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. Nr 268, poz. 2663) PomocSpołU...ustawa z r. o pomocy społecznej (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 115, poz. 728 ze zm.) PostEgzAdmU...ustawa z r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 229, poz ze zm.) PrBud...ustawa z r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz ze zm.) PrGeod... ustawa z r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz ze zm.) PrGeol...ustawa z r. Prawo geologiczne i górnicze (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 228, poz ze zm.) PrLot ustawa z r. Prawo lotnicze (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 100, poz. 696 ze zm.) PrOchrŚrod... ustawa z r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.) ProjPlZagospR..... rozporządzenie MI z r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1587) PrPoczt... ustawa z r. Prawo pocztowe (t.j. Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz ze zm.) PrPostAdm...ustawa z r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz ze zm.) PrRDrog ustawa z r. Prawo o ruchu drogowym (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 108, poz. 908 ze zm.) XIII

15 Wykaz skrótów PrSzkolWyższ..... ustawa z r. Prawo o szkolnictwie wyższym (Dz.U. Nr 164, poz ze zm.) PrTelekom... ustawa z r. Prawo telekomunikacyjne (Dz.U. Nr 171, poz ze zm.) PrWod ustawa r. Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 239, poz ze zm.) PrZamPubl... ustawa z r. Prawo zamówień publicznych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 223, poz ze zm.) PrzeksztUżWU..... ustawa z r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz ze zm.) SamGminU...ustawa z r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz ze zm.) SamPowU...ustawa z r. o samorządzie powiatowym SamWojU (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz ze zm.)...ustawa z r. o samorządzie województwa (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz ze zm.) ScalGrU...ustawa z r. o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 178, poz ze zm.) ScalPodzNierR..... rozporządzenie RM z r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. Nr 86, poz. 736) SpółdzMieszkU.... ustawa r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) SwobDziałGospU... ustawa z r. o swobodzie działalności gospodarczej (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz ze zm.) SystOśwU ustawa z r. o systemie oświaty (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 256, poz ze zm.) TranspKolU...ustawa z r. o transporcie kolejowym (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 16, poz. 94 ze zm.) TWE... Traktat ustanawiający Wspólnotę Europejską, sporządzony w Rzymie r. (Dz.U. z 2004 r. Nr 90, poz. 864/2 ze zm.) VATU...ustawa z r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) WłLokU ustawa z r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) XIV

16 Wykaz skrótów WycenaNierR...rozporządzenie RM z r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz ze zm.) WywłaszczNierU...ustawa z r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 ze zm.) ZagospPrzestrzU ustawa z r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) ZagospPrzestrzU.... ustawa z r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ZaopWodU...ustawa z r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.) ZOZU... ustawa z r. o zakładach opieki zdrowotnej (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 14, poz. 89 ze zm.) ŻeglŚrodU...ustawa z r. o żegludze śródlądowej (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 123, poz. 857 ze zm.) 2. Organy, organizacje i instytucje ANR...Agencja Nieruchomości Rolnych ETS...Europejski Trybunał Sprawiedliwości GUS...Główny Urząd Statystyczny MB...Minister Budownictwa MI...Minister Infrastruktury MTiGM...Minister Transportu i Gospodarki Morskiej NBP...Narodowy Bank Polski NSA...Naczelny Sąd Administracyjny NSA(5)...Naczelny Sąd Administracyjny w składzie pięciu sędziów NSA(7)...Naczelny Sąd Administracyjny w składzie siedmiu sędziów SA...Sąd Apelacyjny SKO...Samorządowe Kolegium Odwoławcze SN...Sąd Najwyższy SN(7)...Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów TK...Trybunał Konstytucyjny WSA...Wojewódzki Sąd Administracyjny XV

17 Wykaz skrótów 3. Czasopisma Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U....Dziennik Ustaw Dz.Urz....DziennikUrzędowy M.P....MonitorPolski MoP...Monitor Prawniczy ONSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego ONSAiWSA Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych OSA Orzecznictwo Sądów Apelacyjnych OSNAPiUS...Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSNC...Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna OSNP Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Pracy OSP Orzecznictwo Sądów Polskich OSPiKA...Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OTK...Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego seria A Wok....Wokanda ZNSA...Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego 4. Inne skróty art....artykuł lit litera nast....następny(-a,-e) Nb...numerbrzegowy niepubl niepublikowany (-a, -e) Nr...numer por....porównaj post....postanowienie poz....pozycja red....redakcja RM...RadaMinistrów rozp....rozporządzenie s....strona t....tom t.j....tekst jednolity tj....tojest uchw....uchwała XVI

18 Wykaz skrótów UE...UniaEuropejska wzw....wzwiązku WE Wspólnota Europejska wyr....wyrok zezm....zezmianami zob....zobacz XVII

19

20 Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. Nr 115, poz. 741) Tekst jednolity z dnia 30 listopada 2004 r. (Dz.U. Nr 261, poz. 2603) 1 (zm.: Dz.U. 2004, Nr 281, poz. 2782; 2005, Nr 130, poz. 1087, Nr 169, poz. 1420, Nr 175, poz. 1459; 2006, Nr 104, poz. 708, Nr 220, poz i 1601; 2007, Nr 173, poz. 1218; 2008, Nr 59, poz. 369, Nr 220, poz. 1412; 2009, Nr 19, poz. 100, Nr 42, poz. 335 i 340) 1 Tekst jednolity ogłoszono dnia r.