INFORMACJA DODATKOWA: SKARBIEC RYNKU NIERUCHOMOŚCI FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY

Transkrypt

1 INFORMACJA DODATKOWA: SKARBIEC RYNKU NIERUCHOMOŚCI FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY 6. Inne informacje niŝ wskazane w sprawozdaniu finansowym, które mogłyby w istotny sposób wpłynąć na ocenę sytuacji majątkowej, finansowej, wyniku z operacji funduszu i ich zmian Realizacja projektów prowadzonych przez Fundusz: 1. Nowy Imielin - Ursynów, Warszawa. i. Wielorodzinny budynek mieszkalny o zróŝnicowanej liczbie kondygnacji 4-7 z garaŝem podziemnym i częściowo na parterze, oraz częścią usługową zlokalizowany na działce o powierzchni m 2. Ogółem powierzchnia uŝytkowa ok m 2, w tym powierzchnia lokali mieszkalnych m 2, powierzchnia lokali usługowych 853 m 2, powierzchnia lokali biurowych m 2. W toku jest procedura zamiany lokali biurowych na lokale mieszkalne. W takiej wersji planowana ilość mieszkań: 130. i Udział Funduszu w Spółce celowej: 90%, Projekt posiada pozwolenie na budowę. Planuje się uzyskanie decyzji zatwierdzającej zamienny projekt budowlany. Szacowany stopień zaawansowania prac projektowych: ok.50% i postępują zgodnie z harmonogramem rzeczowym. Szacowany stopień zaawansowania prac budowlanych: ok. 15%. SprzedaŜ mieszkań Do końca czerwca 2006r. sprzedano 42 lokale o łącznej powierzchni uŝytkowej m 2 i łącznej wartości tys. zł oraz 40 garaŝy za łączną kwotę 866 tys. zł. Średnia waŝona cena sprzedaŝy 1 m 2 wynosi zł łącznie z mieszkaniami sprzedanymi w 2005 r i w pierwszym kwartale 2006 r. w ramach przedsprzedaŝy w celu uruchomienia kredytu bankowego. i. planowany stosunek długu do kapitału własnego: ok. 370%. kwota kredytu bankowego wg umowy kredytu z dn r.: tys. zł (Kredytodawca: BRE Bank Hipoteczny S.A.). i wykorzystanie kredytu na dzień bilansowy : 1,6 mln zł, na dzień : 3,9 mln zł. ustanowione zabezpieczenia wymagane przez umowę: 1. hipoteka kaucyjna, 2. zastaw rejestrowy na akcjach w spółce Kredytobiorcy, (zastaw rejestrowy na akcjach w spółce Kredytobiorcy, (umowa podpisana w dniu 2 czerwca 2006 roku, zastaw na sztuk akcji, na dzień zatwierdzenia sprawozdania zastaw nie został jeszcze zarejestrowany w Sądzie Rejonowym) 25

2 3. nieodwołalne pełnomocnictwo do sprzedaŝy nieruchomości, 4. cesje praw z kontraktów, 5. pełnomocnictwo do dysponowania saldem rachunków bankowych Kredytobiorcy, 6. umowa wsparcia projektu. 4) Informacja o wycenie projektu: i. Planowane przepływy finansowe dla Funduszu: Okres: NCF Funduszu 2Q zł i IRR wewnętrzna stopa zwrotu projektu wyliczona na moment podejmowania decyzji o realizacji projektu w obecnym kształcie (z uwzględnieniem ew. korekt projektu architektonicznego). PowyŜsza wewnętrzna stopa zwrotu stosowana jest do weryfikacji wyboru stopy dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu, zgodnie z Art.31 Statutu IRR = 20,5% Wobec faktu, Ŝe IRR>SD przyjmuje się, zgodnie z Art.31. Statutu Funduszu, Ŝe stopą dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu jest wewnętrzna stopa zwrotu projektu (IRR). SD stopa dyskonta, wyliczona w oparciu o szacowaną stopę wolną od ryzyka na poziomie Rf=5%; premię za ryzyko oszacowaną na poziomie PR = 7% oraz oszacowany współczynnik beta na poziomie 1,5. PowyŜsza stopa dyskonta stosowana jest do weryfikacji wyboru stopy dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu, zgodnie z Art.31 Statutu SD = 15,5% Wycena spółek na dzień w księgach Funduszu, zgodnie ze Statutem Funduszu, została dokonana przy zastosowaniu wewnętrznej stopy zwrotu projektu (IRR) Wycena ta wynosi zł. v. W przypadku gdyby zastosować na dzień wycenę projektu wg stopy SD (patrz pkt iii) wówczas wycena wyniosłaby zł. 2. Brzozowy Park - Józefosław k/warszawy (gmina Piaseczno). i. Zespół wielorodzinnych, trzykondygnacyjnych, nie podpiwniczonych budynków mieszkalnych wraz z towarzyszącą infrastrukturą, w tym przyłączami zewnętrznymi, układem dróg wewnętrznych, parkingami oraz terenami zielonymi. Budynki zlokalizowane na działce o powierzchni ok m 2. i Powierzchnia uŝytkowa 173 mieszkań ok m 2. Ilość miejsc postojowych w garaŝach wielostanowiskowych 176 szt. v. Udział Funduszu w Spółce celowej: 100%, Prace projektowe są zakończone. Realizowany jest nadzór autorski. Szacowany stopień zaawansowania prac projektowych: ok.98% postępują zgodnie z harmonogramem rzeczowym. Szacowany stopień zaawansowania prac budowlano-montaŝowych: ok. 40%. 26

3 i SprzedaŜ mieszkań Do końca czerwca 2006r. sprzedano 55 lokali mieszkalnych (32%) o łącznej powierzchni uŝytkowej ok m 2 (30%) oraz 53 miejsca postojowe (30%) za łączną kwotę netto tys. zł. Średnia waŝona cena sprzedaŝy 1 m 2 wynosi zł. i. planowany stosunek długu do kapitału własnego: ok. 320% kwota kredytu bankowego wg umowy kredytu z dn r.: tys. zł (Kredytodawca: BRE Bank Hipoteczny S.A.) i wykorzystanie kredytu na dzień bilansowy : 10,0 mln zł, na dzień : 19,1 mln zł. ustanowione podstawowe zabezpieczenia wymagane przez umowę: 1. hipoteka kaucyjna, 2. zastaw rejestrowy na akcjach w spółce Kredytobiorcy, (umowa podpisana w dniu 23 maja 2006 roku, zastaw na sztuk akcji, w dniu 24 lipca 2006 roku zastaw został zarejestrowany w Sądzie Rejonowym, Wydział XI Gospodarczy - Rejestr Zastawu, pod pozycją ). 3. nieodwołalne pełnomocnictwo do sprzedaŝy nieruchomości, 4. cesje praw z kontraktów, 5. pełnomocnictwo do dysponowania saldem rachunków bankowych Kredytobiorcy, 6. umowa wsparcia projektu, 7. umowa o podział hipoteki. 4) Informacja o wycenie projektu: i. Planowane przepływy finansowe dla Funduszu: Okres: NCF Funduszu 2Q zł i IRR wewnętrzna stopa zwrotu projektu wyliczona na moment podejmowania decyzji o realizacji projektu w obecnym kształcie (z uwzględnieniem ew. korekt projektu architektonicznego). PowyŜsza wewnętrzna stopa zwrotu stosowana jest do weryfikacji wyboru stopy dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu, zgodnie z Art.31 Statutu IRR = 18,8% Wobec faktu, Ŝe IRR>SD przyjmuje się, zgodnie z Art.31. Statutu Funduszu, Ŝe stopą dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu jest wewnętrzna stopa zwrotu projektu (IRR). SD stopa dyskonta, wyliczona w oparciu o szacowaną stopę wolną od ryzyka na poziomie Rf=5%; premię za ryzyko oszacowaną na poziomie PR = 7% oraz oszacowany współczynnik beta na poziomie 1,5. PowyŜsza stopa dyskonta stosowana jest do weryfikacji wyboru stopy dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu, zgodnie z Art.31 Statutu SD = 15,5% Wycena spółek na dzień w księgach Funduszu, zgodnie ze Statutem Funduszu, została dokonana przy zastosowaniu wewnętrznej stopy zwrotu projektu (IRR) Wycena ta wynosi zł. v. W przypadku gdyby zastosować na dzień wycenę projektu wg stopy SD (patrz pkt iii) wówczas wycena wyniosłaby zł. 27

4 3. Zespół mieszkaniowy Królewskie Przedmieście - Wilanów, Warszawa. i. Planowana ilość ok. 400 mieszkań zlokalizowanych w budynkach o liczbie kondygnacji 5 z garaŝem podziemnym o łącznej powierzchni ok m 2 wraz z ok. 400 miejscami garaŝowymi, Zespół zlokalizowany jest na działce o powierzchni ok. 3 ha u zbiegu ulic: Królowej Marysieńki oraz planowanego przedłuŝenia ul. Sobieskiego, i Teren Inwestycji znajduje się w obszarze objętym obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego na terenie tzw. Miasteczka Wilanów. Udział Funduszu w Spółce celowej: 66,7%, Prace nad projektami budowlanymi i wykonawczymi są w trakcie. Szacowany stan zaawansowania projektów jest na poziomie ok. 70%. i są na etapie przygotowania placu budowy. W najbliŝszym czasie przewiduje się podpisanie umowy z Generalnym Wykonawcą. Szacowany stopień zaawansowania prac budowlano-montaŝowych: ok.1%. SprzedaŜ mieszkań (I etap) Do końca czerwca 2006r. podpisano umowy przedwstępne na 90 lokali mieszkalnych (37%) o łącznej powierzchni uŝytkowej ok m 2 (29%) i łącznej wartości tys. zł oraz 45 miejsc garaŝowych i 28 komórek lokatorskich za łączną kwotę tys. zł. Średnia waŝona cena sprzedaŝy 1 m 2 wynosi zł. i. planowany stosunek długu do kapitału własnego: ok. 350% (przy załoŝeniu kredytu odnawialnego) kwota kredytu wg umowy kredytu z dn r.: 60 mln zł (Kredytodawca: Bank Gospodarstwa Krajowego). i wykorzystanie kredytu na dzień bilansowy : 21,2 mln zł, na dzień sporządzenia informacji wykorzystanie kredytu nie uległo istotnym zmianom. ustanowione zabezpieczenia wymagane przez umowę: 1. hipoteka kaucyjna, 2. zastaw rejestrowy na akcjach w spółce Kredytobiorcy, (umowa podpisana w dniu roku, zastaw na 33 sztuk akcji, w dniu 13 stycznia 2006 roku zastaw został zarejestrowany w Sądzie Rejonowym, Wydział XI Gospodarczy - Rejestr Zastawu, pod pozycją ; druga umowa podpisana w dniu 4 maja 2006 roku, aneks w dniu 22 maja 2006 roku, zastaw na sztuk akcji, w dniu 13 czerwca 2006 roku zastaw został zarejestrowany w Sądzie Rejonowym, Wydział XI Gospodarczy - Rejestr Zastawu, pod pozycją ) 3. zastaw rejestrowy na udziałach Komplementariusza, 4. cesja praw z polisy ubezpieczeniowej, 5. przelew wierzytelności z umów, 6. weksel in blanco, 7. pełnomocnictwo do dysponowania saldem rachunków bankowych Kredytobiorcy, 8. blokada na rachunkach Kredytobiorcy w BGK, 9. cesja praw z dokumentacji projektowej, 10. zobowiązanie akcjonariuszy do uzupełnienia środków. 28

5 4) Informacja o wycenie projektu: i. Planowane przepływy finansowe Funduszu: Okres: NCF Funduszu 4Q zł i IRR wewnętrzna stopa zwrotu projektu wyliczona na moment podejmowania decyzji o realizacji projektu w obecnym kształcie (z uwzględnieniem ew. korekt projektu architektonicznego). PowyŜsza wewnętrzna stopa zwrotu stosowana jest do weryfikacji wyboru stopy dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu, zgodnie z Art.31 Statutu IRR = 32,4% Wobec faktu, Ŝe IRR>SD przyjmuje się, zgodnie z Art.31. Statutu Funduszu, Ŝe stopą dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu jest wewnętrzna stopa zwrotu projektu (IRR). SD stopa dyskonta, wyliczona w oparciu o szacowaną stopę wolną od ryzyka na poziomie Rf=5%; premię za ryzyko oszacowaną na poziomie PR = 7% oraz oszacowany współczynnik beta na poziomie 1,5. PowyŜsza stopa dyskonta stosowana jest do weryfikacji wyboru stopy dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu, zgodnie z Art.31 Statutu SD = 15,5% Wycena spółek na dzień w księgach Funduszu, zgodnie ze Statutem Funduszu, została dokonana przy zastosowaniu wewnętrznej stopy zwrotu projektu (IRR) Wycena ta wynosi zł. v. W przypadku gdyby zastosować na dzień wycenę projektu wg stopy SD (patrz pkt iii) wówczas wycena wyniosłaby zł. 4. Projekt Bugaj w Warszawie i. Planowana ilość ok. 10 mieszkań zlokalizowanych w trzy-cztero kondygnacyjnym budynku apartamentowym z poddaszem uŝytkowym i parkingiem podziemnym o łącznej powierzchni ok m 2. Budynek zlokalizowany będzie na Starym Mieście w Warszawie. i Udział Funduszu w Spółce celowej: 85%, Stan zaawansowania prac nad projektami szacuje się na poziomie ok. 15%. i nie zostały rozpoczęte. Stopień zaawansowania prac budowlano-montaŝowych: 0%. SprzedaŜ mieszkań Do końca czerwca 2006r. nie rozpoczęto sprzedaŝy mieszkań. i. planowany stosunek długu do kapitału własnego: ok. 150%. planowana kwota kredytu bankowego: ok. 7 mln zł i wykorzystanie kredytu na dzień bilansowy: 0 zł. ustanowione zabezpieczenia: brak ustanowionych zabezpieczeń. 29

6 4) Informacja o wycenie projektu: i. Projekt jest wyceniany w oparciu o opcję odkupu zawartą w art. VI Umowy o współpracę z dnia r. pomiędzy Skarbiec TFI S.A., Skarbiec - Rynku Nieruchomości FIZ a GD&K Inwestment Sp. z o.o. i s-ka Projekt Bugaj s.k. Opcja ta moŝe być zrealizowana, jeŝeli do dnia r. nie zostanie wydana ostateczna Decyzja WZiZT. i Szacowana wycena ( ) udziałów Funduszu wg stopy WIBOR 1M (4,3%): zł. Wycena ta dotyczy jedynie opłaconego przez Fundusz kapitału, wycena spółki w księgach obejmuje równieŝ nieopłaconą cześć kapitału w kwocie nominalnej zł. Kwota ta stanowi teŝ zobowiązania W przypadku uzyskania decyzji, (o której mowa w p. iii) wycena projektu dokonana zostanie w oparciu o zdyskontowane przepływy pienięŝne z projektu. 5. Projekt Kapelanka I, II, III w Krakowie i. Planowana ilość ok. 300 mieszkań zlokalizowanych w zespole mieszkalno-usługowoapartamentowym o liczbie kondygnacji od 6 do 12 z infrastrukturą zewnętrzną o łącznej powierzchni ok m 2, Zespół zlokalizowany będzie na działce o powierzchni ok m 2 w dzielnicy Podgórze w Krakowie. i Udział Funduszu w Spółce celowej: 85%, Prace nad projektami koncepcyjnymi zostały zakończone. Trwa faza realizacji projektów budowlanych i przetargowych. Łącznie szacuje się, iŝ prace projektowe są zaawansowane na poziomie ok. 30%. nie zostały rozpoczęte. Stopień zaawansowania prac budowlano-montaŝowych: 0%. SprzedaŜ mieszkań Do końca czerwca 2006r. nie rozpoczęto sprzedaŝy mieszkań. i. planowany stosunek długu do kapitału własnego: ok. 270%. planowana kwota kredytu bankowego: ok. 59 mln zł. i wykorzystanie kredytu na dzień bilansowy: 0 zł. ustanowione zabezpieczenia: brak ustanowionych zabezpieczeń. 4) Informacja o wycenie projektu: i. Planowane przepływy finansowe dla Funduszu: Okres: NCF Funduszu 3Q zł 4Q zł 1Q zł 2Q zł 3Q zł 30

7 4Q zł 1Q zł 2Q zł 3Q zł 4Q zł i IRR wewnętrzna stopa zwrotu projektu wyliczona na moment podejmowania decyzji o realizacji projektu w obecnym kształcie (z uwzględnieniem ew. korekt projektu architektonicznego). PowyŜsza wewnętrzna stopa zwrotu stosowana jest do weryfikacji wyboru stopy dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu, zgodnie z Art.31 Statutu IRR = 27,6% Wobec faktu, Ŝe IRR>SD przyjmuje się, zgodnie z Art.31. Statutu Funduszu, Ŝe stopą dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu jest wewnętrzna stopa zwrotu projektu (IRR). SD stopa dyskonta, wyliczona w oparciu o szacowaną stopę wolną od ryzyka na poziomie Rf=5%; premię za ryzyko oszacowaną na poziomie PR = 7% oraz oszacowany współczynnik beta na poziomie 1,5. PowyŜsza stopa dyskonta stosowana jest do weryfikacji wyboru stopy dyskontowania przepływów pienięŝnych z projektu, zgodnie z Art.31 Statutu SD = 15,5% Wycena spółek na dzień , zgodnie ze Statutem Funduszu, została dokonana przy zastosowaniu wewnętrznej stopy zwrotu projektu (IRR) Wycena ta wynosi zł. v. W przypadku gdyby zastosować na dzień wycenę projektu wg stopy SD (patrz pkt iii) wówczas wycena wyniosłaby zł. vi. Wycena opisana w punktach powyŝej dotyczy jedynie opłaconego przez fundusz kapitału. Wycena spółki w księgach obejmuje równieŝ nieopłaconą część kapitału w kwocie zł. Kwota ta stanowi takŝę zobowiązanie funduszu. 6. Ze względu na fakt, Ŝe pozostałe spółki nie zaczęły działalności developerskiej wyceniane są one w wartości nominalnej wniesionego przez fundusz kapitału. 7. Podsumowanie wyceny spółek celowych prowadzących projekty developerskie. 1) Łączna wycena pięciu spółek prowadzących projekty developerskie na dzień zaewidencjonowana w księgach Funduszu, dokonana zgodnie ze Statutem Funduszu, przy zastosowaniu wewnętrznej stopy zwrotu projektów (IRR) wyniosła zł. 2) W przypadku gdyby zastosować na dzień wycenę projektów wg stopy SD wówczas wycena wyniosłaby zł. 3) RóŜnica pomiędzy wartościami wykazanymi w p. 1) i 2) wynosi zł, co stanowi 10,98% aktywów 31

8 8. Opis podstawowych ryzyk mogących spowodować realizację przepływów pienięŝnych w innym terminie lub innej wysokości niŝ zakładana w projekcjach uŝytych do wyceny: 1) ryzyko wad prawnych nieruchomości: - nieruchomość moŝe być obarczona szeregiem wad prawnych, które na kaŝdym etapie projektu mogą wpłynąć na prognozowaną wielkość i harmonogram przepływów pienięŝnych. W celu minimalizacji ryzyka, dokonuje się szczegółowej analizy stanu prawnego nieruchomości, przed ich nabyciem przez spółki celowe, korzystając z usług wyspecjalizowanych doradców zewnętrznych; - zmiany regulacji prawnych dotyczących rynku nieruchomości, powodujących istotne wydłuŝenie okresu analizy stanu prawnego nieruchomości lub pogorszenie efektywności projektu inwestycyjnego, 2) ryzyko terminowości i jakości prac projektowych i budowlanych, ryzyko katastrofy budowlanej, ryzyko wykonawców i podwykonawców budowlanych - wiąŝe się z ryzykiem wystąpienia umyślnych i nieumyślnych błędów i nieprawidłowości w zakresie zarówno prac projektowych, jak równieŝ w fazie budowy obiektu. W celu ograniczenia powyŝszego ryzyka, dąŝy się do wyboru wiarygodnych wykonawców i podwykonawców, jak równieŝ wymaga ustanawiania standardowo stosowanych na rynku zabezpieczeń w postaci np. ubezpieczenia z tytułu wykonywanej działalności; - Projekty budowlane finansowane przez spółki celowe realizowane są przez wykonawców zewnętrznych w zakresie poszczególnych ich elementów i etapów. W przypadku nierzetelnych działań lub zaniechań tychŝe podmiotów, jakość wykonanych prac moŝe być gorsza od zakładanej, co moŝe się przełoŝyć na niŝszą od zakładanej wartość rynkową aktywów spółek celowych. - Ryzyko wykonawców związane jest równieŝ z kwestią kosztów wykonawców oraz zgodności kosztów z planem finansowym projektu. Z uwagi na uwarunkowania koniunkturalne w branŝy wykonawców, ich koszty mogą na niekorzyść róŝnić się od zakładanych w planie finansowym negatywnie wpływając na rentowność projektu. 3) ryzyko opóźnienia decyzji administracyjnych - istotne mogą być takie zjawiska jak opóźnienia w uchwalaniu, przez jednostki samorządu terytorialnego, studium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego lub miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zatory administracyjne na etapie uzyskiwania wymaganych pozwoleń i decyzji. 4) ryzyko warunków pogodowych - wiąŝe się z planowanym harmonogramem prac dostosowanym do przewidywanych warunków pogodowych; w fazie przygotowania nie uwzględnia się ekstremalnych zjawisk pogodowych. Zarówno dla ryzyk opisanych w p. 2, 3 jak i 4 istotny jest stały monitoring postępu projektów inwestycyjnych. 32

9 5) ryzyko zmian otoczenia prawnego - istotne jest, aby warunki prawne nie ulegały zmianie w okresie trwania projektu. Dotyczy to w szczególności przepisów regulujących zasady opodatkowania materiałów, usług, a takŝe zysków z inwestycji, zarówno z punktu widzenia spółek celowych, jak i Funduszu, które mogą prowadzić do: o o o zwiększenia kosztów realizacji projektu, zwiększenia kosztów działalności spółek celowych, wprowadzenia innych obciąŝeń podatkowych związanych z prowadzoną działalnością, co w efekcie moŝe obniŝyć rzeczywistą stopę zwrotu z dokonanych inwestycji (w szczególności występuje ryzyko zwiększenia stawki podatku VAT na towary i materiały budowlane, a takŝe usługi związane z budownictwem i obrotem nieruchomościami). 6) ryzyko cyklu koniunkturalnego na rynku mieszkaniowym - istotne jest, aby sprzedaŝ mieszkań odbywała się w tempie zgodnym z harmonogramem i jednocześnie zapewniła oczekiwane dochody. Znaczne rozbieŝności pomiędzy harmonogramem sprzedaŝy mieszkań i realizacji projektu mogą spowodować niewspółmierność przychodów i kosztów realizacji projektu. 9. Inne informacje W dniu 1 grudnia 2005 roku została podpisana umowa zastawu rejestrowego na 66 udziałach Skarbiec Nieruchomości 3 Sp. z o.o. o nominalnej wartości 500 zł kaŝdy. W dniu 12 stycznia 2006 roku zastaw został zarejestrowany w Sądzie Rejonowym, Wydział XI Gospodarczy - Rejestr Zastawu pod pozycją