Lokalizacja biurowców

Transkrypt

1 RAPORT LATO 2015

2 Oferta Profesjonalny biznes zawsze opiera się na wsparciu ekspertów z branży. Jeżeli chcesz z sukcesem przejśd przez proces inwestowania w nieruchomośd, damy Ci proste i skuteczne wskazówki. Oferujemy doradztwo strategiczne, inwestycyjne, a także w zakresie utrzymania nieruchomości oraz tworzenia i zarządzaniu spółkami celowymi. Możesz liczyd na nasze wsparcie merytoryczne przy analizie otoczenia biznesowego nieruchomości i organizacji procesu budowlanego. Z nami uda Ci się też skutecznie obniżyd koszty eksploatacji budynku oraz zoptymalizowad procesy biznesowe, co w rezultacie przyniesie szybkie zwiększenie Twoich przychodów i wzrost wartości nieruchomości. Jako uznany ekspert od nieruchomości, w profesjonalny sposób reprezentujemy Twój biznes na wielu płaszczyznach. Możesz liczyd na nasze wsparcie w kwestii doboru siedziby oraz pozyskania nowych powierzchni na zmieniające się potrzeby firmy. Razem z Tobą określimy zapotrzebowanie na metraż i rodzaj lokalizacji, pod kątem kierunku rozwoju Twojej działalności. Możesz powierzyd nam proces pozyskania powierzchni biurowych pod najem lub kupno, w zależności od obranej strategii. Umiejętne planowanie przestrzeni jest kluczowe dla wizerunku firmy i jej pozycji na rynku. Właściwa lokalizacja w łatwo dostępnym dla klientów obiekcie, może zadecydowad o rozpoznawalności marki, co bezpośrednio przekłada się na wzrost jej wartości rynkowej. Skuteczne zarządzanie nieruchomością jest gwarancją wzrostu Twoich przychodów. Jako właścicielowi nieruchomości, z pewnością zależy Ci na jej korzystnej komercjalizacji. Dlatego oferujemy Ci wsparcie w znalezieniu odpowiednich najemców, przygotowaniu profesjonalnych umów najmu, przeprowadzeniu zwycięskich negocjacji i utrzymania dobrych relacji biznesowych. Oprócz pozyskania najemców dla Twojej nieruchomości, odpowiadamy za całodobową obsługę techniczną, zarządzanie dokumentacją dla nieruchomości, nadzór nad egzekwowaniem opłat czynszowych i opracowanie raportów finansowych. Nasze działania mają na celu optymalizację kosztów Twojej nieruchomości i jej efektywne funkcjonowanie na rynku. Oferujemy zarządzanie projektami, które dotyczą Twojej nieruchomości niezależnie czy chodzi o budowę, wykooczenie i aranżację powierzchni, rozliczenie i kontrolę jakości prac budowlanych lub też projektowanie i doradztwo w zakresie uzyskiwania pozwoleo inwestycyjnych. Z naszym wsparciem wystarczy, że określisz finalny efekt, jaki chcesz uzyskad my zatroszczymy się, aby wszystkie etapy projektu przebiegły sprawnie, były ekonomiczne i zakooczyły się sukcesem. Nasza sprawdzona strategia pozycjonowania i działao marketingowopromocyjnych nieruchomości sprawia, że obiekt staje się rozpoznawalny, dzięki czemu szybko wzrasta jego wartośd rynkowa.

3 Wstęp OPG Property Professionals ma przyjemnośd oddad w Paostwa ręce raport dotyczący rynku nieruchomości biurowych w Łodzi. Dynamiczny rozwój miasta determinuje potrzebę szczegółowej analizy i prezentację danych na temat powierzchni biurowej uwzględniający podział budynków ze względu na ich klasę oraz lokalizację. Postindustrialny charakter miasta w przypadku biur odgrywa bardzo istotną rolę i jest wyróżnikiem Łodzi na tle innych miast. Coraz częściej pojawiają się przestrzenie w wyremontowanych kamienicach czy fabrykach. Łódź jako miasto, w którym trudny proces przejścia od przemysłu lekkiego do przemysłów kreatywnych generuje znaczne zasoby powierzchni o ogromnym potencjalne do rewitalizacji. Łódź dysponując doskonałą lokalizacją na tle Polski i Europy borykała się z problemem dobrej jakości dostępu komunikacyjnego. W chwili obecnej rozwiązanie tych bolączek staje się faktem, wraz z postępem inwestycji w infrastrukturę drogową i kolejową. Łódź zmienia się w doskonale skomunikowane miasto w centrum Europy o ogromnym potencjale rozwoju społeczno-ekonomicznego. Dzięki tym czynnikom umacnia swoją pozycję na mapie lokalizacji dla inwestycji i biznesu. Dowodem polepszającej się kondycji miasta jest nieustana ekspansja firm sektora nowoczesnych usług, te z kolei wspierają powstawanie innych biznesów o zasięgu lokalnym i regionalnym. Prócz nowych biurowców klasy A, Łódź dysponuje zasobami przestrzeni klasy B (o różnym standardzie). Rynek zmienia się i przystosowuje zarówno do dużych przedsiębiorstw z zagranicznym kapitałem, jak i do sektora MŚP. Dogłębna analiza podyktowana jest obserwacją, że popyt na powierzchnię biurową generowany jest przez dwie specyficzne grupy klientów, których potrzeby najmu są różne. W związku z powyższym nieruchomości brane pod uwagę w niniejszym raporcie zostały podzielone na klasy A i B, z czego klasę B dalej na podklasy: B+, B i B- wyrażające różnice w standardzie i lokalizacji. W analizach do niniejszego raportu wzięto pod uwagę ponad 100 nieruchomości: pojedyncze biurowce, kompleksy biurowe i budynki o przeznaczeniu wielofunkcyjnym, znajdujące się w granicach administracyjnych miasta Łódź (wszystkie z dużym udziałem powierzchni przeznaczonych pod biura).

4 Lokalizacja biurowców Największe nagromadzenie biurowców występuje w osi ulicy Piotrkowskiej pomiędzy aleją Włókniarzy na zachodzie a ul. Kopcioskiego na wschodzie. Uwagę przykuwa również północno zachodnia częśd Łodzi w osi ul. Aleksandrowskiej na Bałutach, gdzie zaobserwowad można zagęszczenie obiektów biurowych na obrzeżach miasta. źródło: opracowanie własne przy użyciu narzędzia tworzenia map google.pl

5 Zasoby powierzchni biurowej w dzielnicach Łodzi Zasoby powierzchni biurowej we wszystkich klasach budynków szacujemy na ponad m 2, co nie wyczerpuje rynku, a jest jedynie jego znaczną częścią. Zestawiając ze sobą wszystkie łódzkie dzielnice największe zagęszczenie powierzchni biurowych znajduje się naturalnie w centrum. Pozostałe dzielnice w sposób znaczący odbiegają ilością oferowanej przestrzeni biurowej, jednak kluczowe znaczenie obszarów o większej gęstości powierzchni biurowych determinowane są dostępnością komunikacyjną. Średni wskaźnik pustostanów (WP) wszystkich klas budynków w Łodzi według naszych szacunków wynosi 18,95%. BAŁUTY ok. 40 tys. mkw. WP 11,47% ŚRÓDMIEŚCIE ok. 190 tys. mkw. WP 23,10% POLESIE ok. 45 tys. mkw. WP 26,56% WIDZEW ok. 80 tys. mkw. WP 10,03% GÓRNA ok. 25 tys. mkw. WP 14,96%

6 Powierzchnia biurowa w Łodzi w dzielnicach W chwili obecnej szacujemy w Łodzi dostępną powierzchnię na ponad m 2. Najwięcej wolnych biur ponad ( m 2 ) znajduje się w Śródmieściu, tam jednocześnie jest największa podaż. Istotne dzielnice biurowe to Widzew i Bałuty. Najmniejszą dostępnością biur charakteryzuje się Górna, ale jest to jednocześnie dzielnica o najmniejszym zasobie powierzchni w ogóle Całkowita Dostępna Całkowita Dostępna Całkowita Dostępna Całkowita Dostępna Całkowita Dostępna Śródmieście Widzew Bałuty Polesie Górna A B+ B B- źródło: opracowanie własne

7 Dostępne powierzchnie i WP dla poszczególnych klas budynków Najwięcej dostępnej powierzchni pod względem ilościowym znajdziemy w biurowcach klasy A. Popyt na tej klasy budynki generowany jest głównie przez najemców potrzebujących dużej powierzchni, więc sytuacja może zmienić się diametralnie po zawarciu dużego kontraktu i spowodować niedobór powierzchni tej klasy w Łodzi. Największy odsetek pustostanów w stosunku do całkowitej powierzchni w danej klasie występuje w obiektach klasy B-. Budynki w najniższym standardzie w dużej mierze mają rozdrobnioną strukturę najmu i wymagają znacznych nakładów na renowacje i utrzymanie techniczne, zlokalizowane są głównie w śródmieściu i na polesiu. Ich wynajem jest z pewnością atrakcyjny dla wrażliwych kosztowo biznesów, co zwiększa jednak ryzyko inwestowania dla właścicieli tych budynków. Stabilną sytuacje obserwujemy w budynkach klas B+ i B gdzie WP oscyluje w okolicach 15%, a dostępna powierzchnia znajduje się w wielu lokalizacjach. Głównym czynnikiem odpowiadającym za ten stan rzeczy jest duży popyt na powierzchnie o odpowiednim stosunku jakości do ceny ,31% 23,44% 14,94% 15,09% A B+ B B- Śródmieście Widzew Bałuty Polesie Górna WP % 50% 40% 30% 20% 10% 0% źródło: opracowanie własne

8 Czynsz Czynsz najmu zależy od wielu czynników jednak do głównych z nich należy wiek i standard budynku oraz lokalizacja obiektu. Rozpatrując czynsze ofertowe pod katem klas budynków, łatwo zauważyd, że w najlepszych budynkach w śródmieściu sięgają one 14,5, a najniższe ceny poniżej 5 są na Widzewie. Zdecydowanie największa rozpiętośd cen występuje na Widzewie, podyktowane jest to faktem, rozległości dzielnicy, gdzie droższe lokalizacje występują przy głównych arteriach komunikacyjnych w pobliżu centrum i taosze w południowo-wschodnich obrzeżach w fabrycznej części dzielnicy. Klasa A Śródmieście Klasa B+ Widzew Polesie Klasa B Klasa B- Bałuty Górna Czynsz ofertowy w EUR/mkw/miesiąc Czynsz ofertowy w EUR/mkw/miesiąc

9 Wybrane planowane inwestycje biurowe Brama Miasta Skanska Property Poland zakupiła działkę pod sztandarową inwestycję o przeznaczeniu biurowym, która ma stanąd po zachodniej stronie Nowego Dworca Łódź Fabryczna. Planowana powierzchnia budynku mkw. Symetris Business Park (Aurus) biurowiec powstający przy ul. Piłsudskiego, będzie miał 10 kondygnacji naziemnych oraz podziemny parking, planowana powierzchnia budynku to mkw. AGRAF biurowiec powstaje w pobliżu przy ul. Żeromskiego na terenie dawnej Fabryki Polmatex-Majed i przeznaczony jest na potrzeby firmy Tom-Tom. Powierzchnia mkw. Biurowiec przy Składowej - Skanska Property Poland zbuduje przy dworcu biurowiec, będzie on zlokalizowany na działce pomiędzy dworcem a ul. Składową, planowana powierzchnia budynku to mkw. AVANGARDA CENTER kompleks zlokalizowany przy ul. Dowborczyków 18, inwestycja składająca się z usługowo-handlowo-biurowa; pierwszym etapem projektu będzie odnowa zespołu willowo-pałacowego, a drugim budowa zupełnie nowego budynku. Planowana powierzchnia mkw. Zielona Business Park nowoczesny budynek biurowy zlokalizowany w samym centrum miasta przy skrzyżowaniu ulic Zielonej i Kościuszki. Planowana powierzchnia budynku to mkw. NA SKRZYŻOWANIU ZACHODNIEJ I OGRODOWEJ działka o powierzchni mkw. niedawno sprzedana firmie Warimpex, ma na niej powstad kompleks biurowo-usługowy. OFF PIOTRKOWSKA CENTER nieruchomośd będzie zlokalizowana przy ul. Roosevelta dopełniając północną pierzeję ulicy. Planowana powierzchnia mkw.

10 Podsumowanie Powierzchnia biurowa w Łodzi szacowana jest na ok 380 tys. mkw. Z czego ponad połowa przypada na najnowocześniejsze biurowce w klasie A i B+. Dostępna powierzchnia najmu w biurowcach tej klasy szacowana jest na ok 40 tys. mkw. W biurowca niższych klas można znaleźd w Łodzi ok 30 tys. mkw. dostępnej powierzchni, a pomimo tego absorpcja rynku może zająd więcej czasu ze względu na większe rozdrobnienie obiektów na mapie miasta oraz mniejsze powierzchnie najmu. Ujęliśmy rynek w sposób kompleksowy, aby pokazad, że znaczna podaż powierzchni biurowej w Łodzi może odbywad się poprzez przywracania tkanki miejskiej w wyniku rewitalizacji oraz renowacji budynków na potrzeby biur. Proces ten już się rozpoczął i jeżeli konsekwentnie będzie realizowana strategia budowania miasta do środka bez stawiania nowych budynków ilośd dostępnej powierzchni istotnie wzrośnie. Sama realizacja wybranych inwestycji, które zostały wskazane na poprzedniej stronie raportu mogła by dostarczyd na rynek ponad 150 tys. mkw. powierzchni nowych biur najwyższej klasy w topowych lokalizacjach. Taki scenariusz doprowadził by do sytuacji, w której Łódź przesunęła, by się w rankingu miast regionalnych z miejsca 6 na 4. Powierzchnia mogła by się jeszcze zwiększyd uwzględniając kolejne inwestycje, których nie wymieniliśmy w raporcie, a które można odnotowad w planach deweloperów. Świadczy to o ogromnym potencjale podażowym Łodzi. Za popytową częśd rynku odpowiada kilka czynników na czele, jakością infrastruktury i dostępności komunikacyjnej, a to zmienia się w Łodzi w sposób diametralny wraz z koocem miejskich i wojewódzkich inwestycji. Zasoby ludzkie, które są z pewnością atutem miasta, liczba studentów to ok 100 tys. i 25 tys. absolwentów wyższych uczelni rocznie. Dostępnośd biur i topowych lokalizacji, gdzie deweloperzy są w stanie dostarczyd biura szyte na miarę potrzeb przyszłych najemców. Aktualne stawki czynszu są na dośd stabilnym poziomie w poszczególnych klasach budynków i dzielnicach. Wahania cen mogą następowad w wyniku równoważenia się sił popytowo podażowych, jednak należy zwrócid uwagę, że deweloperzy raczej nie przystępują do realizacji inwestycji bez dostatecznego poziomu najmu w systemie pre-let. Takie zachowanie deweloperów może opóźniad realizację inwestycji jednak nie powinno doprowadzid do niepotrzebnych wahao rynkowych. Jednocześnie potencjalny popyt, kusi odważniejszych do wyprzedzenia rynku i podjęciu decyzji o rozpoczęciu budowy spekulacyjnie. Przyszłośd biurowego rynku w Łodzi jest bardzo obiecująca i daje duże szanse zarówno dla deweloperów jak i najemców, którzy znajdą złoty środek w swoich oczekiwaniach.

11

12 Dyrektor Zarządzający Michał Styś Manager Rozwoju Biznesu Andrzej Szczepanik OPG Property Professionals ul. Piotrkowska 138/ Łódź tel.: fax: