Rynkowe cechy nieruchomości

Transkrypt

1 prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer Rynkowe cechy nieruchomości Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to są to takie atrybuty nieruchomości co do których moŝna stwierdzić, Ŝe mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy te stanowią kryteria jakimi kierują się rzeczoznawcy majątkowi porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi (będącymi przedmiotem obrotu rynkowego). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróŝnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz. Cechy rynkowe nieruchomości to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i uŝytkowe, co do których z osobna moŝna określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Cechy rynkowe mają z reguły charakter lokalny i w róŝnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraŝa się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. W szeregu czynników jakie szczególnie naleŝy uwzględnić w procesie wyceny znajdują się cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne (powierzchnia, kubatura, liczba kondygnacji). Wpływ na wartość nieruchomości stanowi istotę pojęcia "cechy rynkowej nieruchomości", a jego określenie stanowi niezwykle waŝny element w procesie wyceny. Ustalając wpływ poszczególnych cech rynkowych na poziom cen na badanym rynku, rzeczoznawca musi mieć na uwadze, iŝ: - Wpływ cechy rynkowych na cenę rynkową i wartość rynkową nieruchomości nie jest jednakowy 1

2 - Wybór odpowiednich cech rynkowych nieruchomości powinien zostać dokonany na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości i na podstawie wiarygodnych danych dotyczących sprzedanych nieruchomości podobnych a zwłaszcza ich cen. - Wagi cech rynkowych nieruchomości określa się przyjmując załoŝenie, Ŝe jednostkowa wartość wycenianej nieruchomości znajduje się między ceną minimalną a ceną maksymalną nieruchomości podobnych sprzedanych na danym rynku, stanowiących zebraną przez rzeczoznawcę bazę danych do wyceny. Określana wartość konfrontowana jest zatem z zakresem cen na rynku, co zabezpiecza rzeczoznawców przed popełnieniem zasadniczych błędów. Odstępstwo od omawianego załoŝenia moŝe nastąpić w wyjątkowych przypadkach, gdy z uwagi na stan jednej lub kilku cech rynkowych szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością poza warunki brzegowe przedziału [in, ax]. Gdy nie występują Ŝadne wyjątkowe okoliczności, wagę cechy stanowi jej procentowy udział we wspomnianym przedziale (oznaczanym jako C = ax in). Bezwzględna wartość C jest zakresem kwotowym wszelkich dokonywanych "poprawek" cenowych w toku porównywania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi. MoŜna stwierdzić, Ŝe wagi nie mówią o wpływie danej cechy na cenę, a jedynie określają wpływ rozpiętości danej cechy na rozpiętość cen. Wykorzystanie cech rynkowych w procesie wyceny uwarunkowane jest określeniem poszczególnych ich stanów. Pojęcie stanu dotyczy rozkładu cechy rynkowej w obrębie jej zakresu kwotowego. Oznacza to wartość danego rynkowego atrybutu nieruchomości. Stany cech rynkowych moŝna określić w sposób binarny (zerojedynkowy), przymiotnikowy bądź liniowy. Sposób binarny dotyczy np. istnienia (1) lub nie istnienia (0) instalacji telefonicznej albo telewizji kablowej 2

3 w budynku. Sposób przymiotnikowy polega na uŝyciu określeń wartościujących nieruchomości, np. w przypadku cechy "lokalizacja": peryferyjna, śródmiejska i centralna, a w przypadku "stanu technicznego": bardzo dobry, dobry, średni, zadawalający, zły, awaryjny. Stany niektórych cech, jak np. wspomnianego "stanu technicznego" określać moŝna w sposób liniowy - ustalając procentowy stopień zuŝycia analizowanych obiektów. Wielkość skali dotyczącej stanów konkretnej cechy (określanych w sposób przymiotnikowy) zaleŝy od charakteru danego atrybutu oraz uwarunkowań rynku, a jej trafność zaleŝy od doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego, który decyduje czy przyjąć bardzo ogólny system wartościowania cechy, np.: korzystna - niekorzystna czy systemy dokładniejsze: bardzo korzystna - korzystna - niekorzystna bardzo korzystna - korzystna - średnio korzystna - mało korzystna - niekorzystna Zarówno ustalenie cech rynkowych jak i nadanie im odpowiednich wag stanowi element analizy lokalnego rynku nieruchomości. Analiza przeprowadzona pod kątem wyboru rynkowych atrybutów nieruchomości powinna zostać poprzedzona dokonaniem wymienionych poniŝej czynności: 1. Identyfikacja właściwego rynku nieruchomości - sprowadzającą się do: 1) określenia rodzaju rynku - ze względu na: - rodzaj nieruchomości - wielkości powierzchniowe - stan prawny - zakres cenowy 2) wyodrębnienia określonego obszaru 2. Wyznaczenie okresu badania 3

4 3. Określenie współczynnika zmian cen Ustalenie liczby cech rynkowych oraz nadanie im nazw Problem ustalania cech rynkowych moŝna ogólnie sprowadzić do odpowiedzi na pytanie: "za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej?", a takŝe: "jakie cechy nieruchomości są do pominięcia przy transakcjach kupnasprzedaŝy? Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości pozostawiają swobodę rzeczoznawcom majątkowym w doborze cech rynkowych. Zarówno ich liczba jak i nadane nazwy są sprawą dyskusyjną, a niekiedy kontrowersyjną Rzeczoznawcy majątkowi powinni mieć jednak na uwadze fakt, iŝ badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, Ŝe liczba cech rynkowych, którymi potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu. Potwierdzają to badania G.A. Millera z Uniwersytetu Harvarda, według których przeciętny człowiek nie jest w stanie podjąć decyzji na podstawie więcej niŝ siedmiu kryteriów. Cechy nieruchomości zaleŝą od rodzaju rynku. Dla nieruchomości rolnych cechami tymi, oprócz lokalizacji są np. klasa bonitacyjna gleby, stan kultury rolnej czy dostępność do punktu skupu. Cechy rynkowe nieruchomości leśnych to na ogół: klasa bonitacji, gatunek i wiek drzewostanu, typ siedliskowy lasu, czy stopień degradacji siedliska leśnego (np. przez występowanie szkodników). Liczba cech rynkowych uzaleŝniona jest od obszaru rynku i zróŝnicowania nieruchomości w jego obrębie. Nazwy cech rynkowych moŝna ustalić analizując oferty kupna i sprzedaŝy w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są przede wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane Określenie cech rynkowych nieruchomości moŝe nastąpić przy pomocy analizy merytorycznej oraz analizy statystycznej. Analiza merytoryczna 4

5 powinna uwzględniać racjonalne przesłanki określające kryteria oceny uŝyteczności danej nieruchomości przez typowego nabywcę na rynku. W pierwszym kroku naleŝy przyjąć moŝliwie liczny zbiór potencjalnych cech, aby następnie dokonać jego redukcji na podstawie znajomości rynku. Analiza statystyczna moŝe być przeprowadzona m.in. przy pomocy analizy korelacji, wskazującej na siłę związków występujących między atrybutami i cenami, a takŝe analizy wariancji, wskazującej na istotność zróŝnicowania cen transakcyjnych, wywołanego zróŝnicowaniem wartości atrybutów. Ustalenie wag cech rynkowych Określenie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny. Wagi cech rynkowych ustala się w zaleŝności od stanu rynku: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych c) na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości. Stosowana zasada "ceteris paribus" (łac. pozostałe równe) jest wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy. UmoŜliwia ona określenie o ile zmieni się cena nieruchomości jeŝeli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Aby określić, np. wpływ cechy "lokalizacja" na wartość rynkową na konkretnym rynku lokalnym, poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, połoŝonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej. Analizę wpływu cechy "lokalizacja" na ceny (a więc i na wartość rynkową) prowadzi się w parach, na podstawie których określa się, o ile cena nieruchomości połoŝonej najlepiej róŝni się od ceny takiej samej nieruchomości połoŝonej najgorzej na rynku lokalnym. RóŜnice cen tych dwóch nieruchomości naleŝy podzielić przez C i pomnoŝyć przez 100%. W ten sposób ustala się udział procentowy cechy lokalizacja w 5

6 przedziale cenowym C. Suma wszystkich wag wynosi 100%. Analogicznie postępuje się analizując nieruchomości róŝniące się tylko np. stanem technicznym. Stosując opisaną metodę naleŝy mieć na względzie, iŝ szukając dwóch nieruchomości róŝniących się tylko jedną cechą, szukamy w istocie nieruchomości, których inne cechy (oprócz analizowanej) nie są identyczne, lecz jedynie wystarczająco podobne (co wynika zarówno z róŝnorodności obiektów znajdujących się na rynku, jaki i z reguły ograniczonej ilości danych). Przedstawiony powyŝej analityczny sposób określania wag cech rynkowych uzaleŝniony jest od dysponowania bazą danych liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych transakcji rynkowych. W przypadku braku dostatecznej liczby danych, naleŝy, posłuŝyć się analizami rynków rodzajowo podobnych, a takŝe analizą preferencji nabywców nieruchomości (faktycznych jak i potencjalnych). Sposób określania wag cech rynkowych wg zasady "ceteris paribus" L.p Ceny nieruchomości Rodzaj cechy. róŝniących się jedną cechą 1 Cecha (atrybut) I Cw Cw Cw obliczenie średniej 2 Cecha (atrybut) II Cw Cw Cw [(Cw-) / C] 100% 6

7 Cw Cw Cw obliczenie średniej obliczenie średniej MoŜliwość ustalania wag cech rynkowych na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości, polega na wykorzystywaniu w tym celu metod opracowanych na gruncie marketingu. Wpływ poszczególnych cech na wartość nieruchomości określany moŝe być przy pomocy ankietowego badania preferencji nabywców (stosowanego zarówno do ustalania wag jak i nazw cech rynkowych nieruchomości). Wiarygodność wyników wzrasta wraz ze wzrostem liczebności próby. To z kolei wiąŝe się ze wzrostem kosztów przeprowadzenia badań, stanowiąc zasadnicze ograniczenie moŝliwości ich wykorzystania przy wycenie pojedynczych nieruchomości. Zasadniczym problemem przy tworzeniu ankiet jest charakter zamieszczonych pytań (mogą to być pytania: otwarte, pół otwarte lub zamknięte), oraz sposób ich ustalania (autorytatywny, na podstawie opinii ekspertów lub np. przy pomocy wstępnej ankiety sondaŝowej). Wyniki uzyskane z badania ankietowego opisują jedynie oczekiwania rynku a nie faktyczne zachowania (zdeterminowane faktycznymi okolicznościami). Respondenci wypowiadają się bowiem o swoich preferencjach bez konieczności podjęcia odpowiednich działań. Rodzi to postulat, aby rzeczoznawcy majątkowi traktowali badania ankietowe z 7

8 ostroŝnością, najlepiej traktując otrzymane wyniki jako uzupełnienie badań przeprowadzonych przy uŝyciu innych metod (np. ceteris paribus) Obok przedstawionych metod ustalania liczby, nazw oraz wag cech rynkowych nieruchomości, istotnym jest korzystanie przez rzeczoznawców majątkowych z wsparcia odpowiednich, wyspecjalizowanych ośrodków badawczych, analizujących zachowania klientów na rynku. Rozpatrując zagadnienie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości trzeba zwrócić uwagę na istnienie korelacji zachodzącej pomiędzy określonymi atrybutami. Korelacja taka, dotyczyć moŝe np. zaleŝności wagi cechy "funkcjonalność mieszkania" od stanu cechy "powierzchnia" - waga moŝe tracić znaczenie w przypadku lokali duŝych. Ustalenie tego typu współzaleŝności stanowi pewną trudność i wymaga badań statystycznych i socjologicznych. Ich uwzględnienie w wycenie nieruchomości oznacza równieŝ skomplikowanie procesu ustalania wartości, dodatkowo utrudnionego brakiem uregulowania kwestii korelacji cech rynkowych w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Mimo istniejącej procedury określania nazw i wag rynkowych atrybutów nieruchomości w wielu operatach daje się zauwaŝyć dość mechaniczne kopiowanie wzorców podawanych w literaturze przedmiotu, czy teŝ bezmyślne korzystanie z programów komputerowych. W skrajnych przypadkach bezkrytycznie przenoszone są cechy rynkowe oraz ich wagi m.in. z przykładów podawanych fachowych publikacjach (takŝe pomimo zamieszczonych zastrzeŝeń, Ŝe dany przykład dotyczy konkretnego rynku i moŝe nie odpowiadać warunkom innych rynków). Zwraca równieŝ uwagę pewna tendencyjność, przejawiającą się w zaleŝności pomiędzy opisami wycenianej nieruchomości w operatach szacunkowych, a tzw. pierwszym wykształceniem rzeczoznawców. I tak np., inŝynierowi budowlani szczegółowo opisują konstrukcję budynku, geodeci ich połoŝenie na działce, ekonomiści kładą nacisk na stronę dochodową. Istnieje 8

9 zatem prawdopodobieństwo, Ŝe takŝe uwzględnianie cech rynkowych nieruchomości nie jest pozbawione rzeczonej zaleŝności. Przykładowe cechy rynkowe nieruchomości Najczęściej przytaczanymi w literaturze przedmiotu cechami rynkowymi są: - dla nieruchomości gruntowych: - lokalizacja (ogólna, szczegółowa), - powierzchnia (wymiary), - uzbrojenie, - kształt działki, - topografia (ukształtowanie terenu), - klasa gleby (dla nieruchomości rolnych), - dostępność komunikacyjna (kolejowa, drogowa) - prestiŝ - w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej, dodatkowo: - wymiary budynku, - powierzchnia uŝytkowa, - liczba i połoŝenie kondygnacji, - ilość pomieszczeń, - funkcjonalność lokalu - wyposaŝenie w instalacje, - sąsiedztwo mieszkaniowe, - rok budowy, - stan techniczny, - styl architektoniczny, - technologia (np. wielka płyta, cegła, "rama H") - moŝliwość parkowania itp. Większość z uwzględnionych cech rynkowych ma charakter umowny i moŝna je "rozbić" na cechy bardziej szczegółowe, np. "usytuowanie mieszkania w budynku" na: "piętro", "widok z okien" czy "nasłonecznienie". Istnieje zatem 9

10 równieŝ moŝliwość łączenia pewnych atrybutów w ramach jednej cechy. W praktyce występują więc takie cechy jak np.: "funkcjonalność", "funkcjonalność i standard wykończenia", "standard wykończenia", czy "funkcjonalność i elastyczność". Umowność i niejednoznaczność wielu cech wynika z ich zbiorowego charakteru, tj. z faktu, Ŝe stanowią one w pewnym sensie grupy cech. I tak na przykład atrybut "funkcjonalność" moŝe składać się z takich cech, jak : "orientacja" (jednostronna, dwustronna), "rodzaj kuchni", "rodzaj łazienki" (razem z WC lub osobno), "balkon lub jego brak", "rozkład pomieszczeń", itp. MoŜe jednak obejmować jedynie niektóre z nich, lub cechy zupełnie inne. NaleŜy zatem podkreślić, Ŝe zbiory szczegółowych cech tworzących dany atrybut róŝnią się między sobą w zaleŝności do postanowień rzeczoznawcy majątkowego. RozbieŜności co do istoty występują równieŝ pomiędzy cechami rynkowymi o jednakowych nazwach. Przykładem jest niejednoznaczność cechy "połoŝenie" czy "lokalizacja" oznaczającej bądź tylko usytuowanie nieruchomości w pewnym rejonie lokalnego rynku, nie uwzględniając bezpośredniego sąsiedztwa, bądź stanowiącej zarówno atrybut lokalizacji ogólnej (np. zlokalizowanie w jednej z poszczególnych stref rynku), jak i najbliŝszego otoczenia. W wielu przypadkach cecha ta odnosi się równieŝ do takich właściwości, jak np. moŝliwości komunikacyjne, odległość od centrum oraz punktów usługowych, parków, szkół itp. Istotne jest więc, aby zamierzone przez autora znaczenie danej cechy ujawnione zostało w jej opisie lub wynikało z charakterystyki jej stanów. Reasumując powyŝsze rozwaŝania moŝna stwierdzić, iŝ w toku porównywania atrybutów rynkowych uwzględnianych w róŝnych wycenach nieruchomości, mogą zaistnieć następujące sytuacje (katalog zamknięty): - jednobrzmiące cechy posiadają w istocie róŝne znaczenia; 10

11 róŝnice te mogą być znaczące, jak choćby w przypadku omówionych wcześniej moŝliwych rozbieŝności co do znaczenia cechy "połoŝenie", jednak w zdecydowanej większości nie mają zbyt istotnego charakteru i wynikają przede wszystkim z nie uwzględnienia pewnych szczegółowych atrybutów w ramach danej cechy (np. cecha X mająca zbiorowy charakter moŝe składać się z atrybutów: A, B, C, D, a cecha o tej samej nazwie, pochodząca z innej wyceny, moŝe stanowić zbiór atrybutów A, B, C, D, oraz dodatkowo E, lub np. jedynie A, B i C). - cechy o róŝnych nazwach dotyczą jednej i tej samej właściwości; taka sytuacja dotyczy przede wszystkim synonimów, jak np. połoŝenie - lokalizacja (pod warunkiem zbieŝności co do faktycznego znaczenia), ale moŝe równieŝ dotyczyć takich cech jak: "funkcjonalność" i "standard", czy "funkcjonalność" i "rozkład mieszkania". Nie moŝna wykluczyć równieŝ występowania przypadków, gdy nazwa atrybutu nie jest adekwatna do znaczenia jakie wynika bądź z opisu samej cechy, bądź charakterystyki jej stanów. - cechy o jednakowych nazwach dotyczą dokładnie tej samej właściwości; dotyczy to przede wszystkim cech nie budzących wątpliwości co do swojego znaczenia, takich jak: "powierzchnia uŝytkowa" czy "kondygnacja w budynku", ale równieŝ cech o charakterze złoŝonym, np. "funkcjonalność", o ile składają się z takich samych szczegółowych atrybutów. W przypadku cechy "połoŝenie" (a właściwie cech dotyczących połoŝenia, jakkolwiek nazwanych), brak róŝnic co do faktycznego znaczenia wystąpi jedynie dla nieruchomości połoŝonych na tym samym rynku, co wynika ze szczególnego charakteru tego atrybutu. W przypadku obiektów znajdujących się na odrębnych rynkach, moŝna przyjąć Ŝe mamy do czynienia z tą samą cechą rynkową jeŝeli dany atrybut potraktujemy w kategoriach ogólnych - bez nawiązania do konkretnego rynku (a więc w kategoriach takich jak np.: odległość od centrum, terenów 11

12 zielonych, linii komunikacyjnych, itp.). Jednak w takim "ogólnym znaczeniu" moŝe występować wiele rozbieŝności. - cechy o róŝnych nazwach dotyczą róŝnych właściwości; przypadek oczywisty, nie wymagający wyjaśnienia, podany jedynie celem wyczerpania (zamknięcia) niniejszego katalogu. Analiza znaczenia poszczególnych cech pozwala na dokonanie, w zaleŝności od róŝnych kryteriów następujących podziałów: - na cechy złoŝone (grupowe), wymagające uściślenia co do faktycznego ich znaczenia oraz cechy o jednoznacznych nazwach, jak np. powierzchnia, piętro, czy powierzchnia uŝytkowa. - na cechy dotyczące otoczenia wycenianego obiektu, oraz cechy dotyczące samej nieruchomości (niejako w sposób bezpośredni) Do pierwszej grupy zaliczają się powszechnie uwzględniane w procesie wyceny cechy: "połoŝenie" (lokalizacja) oraz "sąsiedztwo", jak równieŝ atrybuty takie jak: "dostępność komunikacyjna", "bliskość punktów usługowych" (sklepów, urzędów, szkół, itp.), czy w przypadku nieruchomości rolnych - "odległość od punktu zbytu płodów rolnych". Grupa druga obejmuje atrybuty dotyczące stanu prawnego i fizycznych właściwości nieruchomości, takich jak: funkcjonalność, stan techniczny, powierzchnia, czy dla nieruchomości gruntowej - kształt działki oraz zadrzewienie. MoŜna jednak wskazać na istnienie cech, których sklasyfikowanie według niniejszego podziału nie jest sprawą oczywistą. Dotyczy to np. atrybutu "funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego", odnoszącego się zarówno do samej nieruchomości (określa moŝliwości zabudowy działki), jak i jej otoczenia (strefy dopuszczające określony typ zabudowy nie ograniczają się przecieŝ do granic nieruchomości). Inny podział cech oparty jest o ich moŝliwości, gdzie wyróŝnia się: 12

13 - cechy łatwe oraz cechy trudne do zmierzenia (a ściślej: posiadające stany dające się wyodrębnić w sposób nie budzący kontrowersji - jako przykład moŝna podać atrybut nieruchomości rolnych "rodzaj gleby", którego stany toŝsame są z klasą gleby (np. II, III, IV), oraz takie, których określanie stanów zawsze naznaczone jest pewnym subiektywizmem i wymaga duŝego doświadczenia a takŝe intuicji) - cechy których stany określane są w sposób: przymiotnikowy, liniowy oraz zerojedynkowy. Podział ten odpowiada w pewnej mierze podziałowi z punktu poprzedniego. - cechy których nazwy sugerują pozytywny wpływ na wartość (np. prestiŝ), cechy sugerujące wpływ na wartość negatywny (np. hałas) oraz cechy o nazwach pozbawionych takich sugestii (np. powierzchnia) NaleŜy jednak pamiętać, Ŝe dodatni bądź ujemny wpływ danego atrybutu wynika wyłącznie z przyjętego dla niego stanu i moŝe być określany tylko w odniesieniu do konkretnego rynku. 13