Metropolitan News. Sierpień 2018

Transkrypt

1 Metropolitan News

2 Wydarzenia w minionym okresie Ukraiński fundusz powiększył swoje portfolio nieruchomości handlowych w Polsce. Focus Estate Fund nabył otwartą w 2016 roku Galerię Awangarda w Bartoszycach. Wartość transakcji nie jest znana. Powierzchnia najmu wynosi ponad 6,1 tys. m 2, a aktualne obłożenie kształtuje się na poziomie około 97%. Poza nowo zakupionym obiektem, fundusz jest właścicielem Park Handlowy Eden w Zgorzelcu oraz Galerii Sandomierz w Sandomierzu. Ponadto posiada dwa centra handlowe na terenie Czech. Poznańska Galeria Malta, położona wśród terenów rekreacyjnych jeziora Maltańskiego, zmieniła właściciela. Nowym Asset Managerem został Balmain Asset Management. BSC Real Estate Advisors objął funkcję Property Managera odpowiedzialnego za zarządzanie obiektem, najem i działania marketingowe, zastępując w ten sposób dotychczasowego współwłaściciela obiektu firmę NEINVER. Powierzchnia najmu centrum stanowi ponad 55 tys. m 2. Szczegóły umowy nie zostały ujawnione. Globalworth Poland Real Estate nabył 100% udziałów w spółce Spectrum Tower Sp. z o.o., należącej do funduszu Europa Capital. Spółka jest właścicielem budynku biurowego klasy A Spectrum Tower, zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Twardej 18. Powierzchnia GLA biurowca wynosi 29,5 tys. m 2, a roczny dochód z najmu, przy obecnym obłożeniu na poziomie 93%, stanowi około 6,3 2

3 mln euro. Cena za udziały przed korektą wyniosła 101 mln euro. Spółka EuroEast 2 BV, w Polsce reprezentowana przez Greenstone Asset Management, została właścicielem Centrum Haffnera w Sopocie. Obiekt handlowo-usługowy jest usytuowany przy wejściu na sopockie molo. Na powierzchni całkowitej wynoszącej około 12 tys. m 2, poza lokalami usługowymi oraz restauracjami, zlokalizowano jedyny w Sopocie nowoczesny multipleks. Redefine Properties wraz z European Logistic Investment BV (firmą współzarządzaną przez Griffin Real Estate) sfinalizowały przejęcie portfolio dziewięciu parków logistycznych Panattoni Europe w Polsce. Redefine w ramach umowy przejęło 95% udziałów w portfelu za kwotę 185,8 mln euro. Griffin nabył pozostałe 5%. Łączna powierzchnia magazynów to ponad 313 tys. m 2. Kupujący uzyskali również wyłączne, 5-letnie prawo pierwszeństwa do realizacji 24 nowych procesów magazynowania i logistyki Panattoni. Sieć kin należąca do spółki Multikino S.A. złożyła wniosek do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawie akwizycji Cinema 3D S.A. Oba podmioty prowadzą działalność w zakresie kin wielosalowych. Multikino jest operatorem 32 kin wielosalowych na terenie Polski, a Cinema 3D posiada ich 11. sieci handlowe Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów po przeprowadzeniu postępowania antymonopolowego wydał zgodę na koncentrację spółki Galec Sp. z o.o. (należącej do Ruchu Leclerc) z Frac Handel Sp. z o.o. Auto Market Spółka Komandytowo Akcyjna i Frac Handel Sp. z o.o. Współpraca będzie polegała na wspólnym negocjowaniu warunków handlowych z dostawcami sieci. sieci handlowe Maxima Grupe rozpoczęła proces integracji i połączenia sieci supermarketów Aldik i Stokrotka. Docelowo sklepy będą działały pod wspólną marką Stokrotka. Planowany termin zakończenia fuzji to jesień bieżącego roku. Uwzględniając nowo otwarte placówki, do końca 2018 roku Grupa będzie dysponowała 563 sklepami w Polsce. ŹRÓDŁO: Focus Estate Fund, BSC Real Estate Advisors, Globalworth Poland Real Estate N.V, Greenstone Asset Management Sp. z o.o., Panattoni Europe, UOKiK, Maxima Grupe. 3

4 polityka monetarna Rada Polityki Pieniężnej, po zapoznaniu się w lipcu z aktualną projekcją inflacji i PKB, pozostawiła stopy procentowe NBP na dotychczasowym poziomie. Prognozy wskazują na korzystne perspektywy wzrostu aktywności gospodarczej w Polsce, pomimo spodziewanego obniżenia dynamiki PKB w następnych latach. Rada wskazuje, że w kolejnym okresie inflacja utrzyma się w pobliżu celu inflacyjnego. Mając na uwadze powyższe, Rada uznała, że obecny poziom stóp procentowych wspiera dalszy rozwój polskiej gospodarki oraz pozwala zachować równowagę makroekonomiczną. Kursy walut NBP 100 EUR 100 USD 100 GBP 100 CHF Czerwiec 430,54 368,76 490,16 372,70 Lipiec 433,01 370,95 488,06 372,63 Zmiana 0,57% 0,59% -0,43% -0,02% Stopy procentowe WIBOR 3M ,7000% ,7000% Zmiana [p.p.] - Wskaźniki makroekonomiczne Inflacja [m/m] Inflacja [r/r] Produkcja budowlano - montażowa [m/m] Produkcja budowlano - montażowa [r/r] Produkcja przemysłowa [m/m] Produkcja przemysłowa [r/r] Maj 0,20% 1,70% 12,90% 20,80% 1,60% 5,40% Czerwiec 0,10% 2,00% 20,60% 24,70% 4,20% 6,80% Zmiana [p.p.] -0,10 0,30 7,70 3,90 2,60 1,40 ŹRÓDŁO NBP, GUS, bankier.pl Indeks aktywności gospodarczej PMI Czerwiec 54,2 pkt Lipiec 52,9 pkt Zmiana -1,3 pkt Szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych opublikowany przez GUS w lipcu 2018 r. wykazał, że w stosunku do poprzedniego miesiąca ceny obniżyły się o 0,1%. Ceny żywności i napojów bezalkoholowych spadły, natomiast ceny nośników energii oraz paliw do prywatnych środków transportu wzrosły. W odniesieniu do lipca 2017 r. ceny towarów i usług konsumpcyjnych wzrosły o 2,0%. Najwyższy wzrost dotyczył paliw, które w ciągu roku zdrożały o 18,7%. 4

5 Inwestycje Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości Obecnie polskie prawo nie reguluje działalności REIT-ów (Real Estate Investment Trust). Tym niemniej próby uregulowania i wprowadzenia REIT-ów w Polsce podejmowane były kilkukrotnie, dotychczas jednak bezskutecznie. Ministerstwo Finansów po raz kolejny rozpoczęło prace nad ustawą w 2017 roku. Pierwotny plan zakładał, że ustawa wejdzie w życie 1 stycznia 2018 roku. Tak się nie stało, a przygotowania regulacji w zakresie spółek rynku wynajmu (REIT) trwają nadal. W toku prac zmienił się zakres ustawy. Finalnie legislacja nie obejmuje rynku nieruchomości komercyjnych, a wyłącznie aktywa mieszkaniowe. Działalność REIT-ów w Europie Warto podkreślić, że inne kraje europejskie (m.in. Niemcy, Holandia, Wielka Brytania) od lat powszechnie wykorzystują model inwestycyjny oparty na REIT-ach. Prekursorem w Europie była Holandia, która instytucję REIT-ów wprowadziła w 1969 roku. Warto także zwrócić uwagę, że wszystkie najważniejsze światowe ośrodki gospodarcze wchodzące w skład grupy G7 inwestują w nieruchomości poprzez REIT-y. Istota REIT-ów opiera się na umożliwieniu także prywatnemu, drobnemu krajowemu inwestorowi, bezobsługowego dostępu do inwestycji w nieruchomości, które co do zasady są kapitałochłonne i wymagają zaangażowania znacznych nakładów. Z tego względu mniejszy inwestor ma ograniczoną możliwość indywidualnego podejmowania i uczestniczenia w tego rodzaju przedsięwzięciach. Powszechnie stosowanym na świecie rozwiązaniem otwartym na środki prywatne, przeznaczone na inwestycje w sektorze nieruchomości komercyjnych na wynajem są REIT-y. Działają one w postaci powołanych spółek specjalnego przeznaczenia bądź też w ramach funduszy inwestycyjnych. Cechują się przede wszystkim preferencyjnymi ulgami podatkowymi, które w sposób pośredni wpływają na generowaną przez inwestorów stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. A z uwagi na wymóg stawiany przez państwo (w większości przypadków), w postaci konieczności notowania spółek na rynku regulowanym, są to inwestycje o niższym ryzyku. 5

6 F.I.N.N., czyli polskie REIT-y* Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (F.I.N.N.) w Polsce jest na trzecim z dwunastu etapów Rządowego Procesu Legislacyjnego tj. konsultacji publicznych. Jednak nie dotyczy nieruchomości komercyjnych biurowych, handlowych czy magazynowych, a jedynie nieruchomości mieszkalnych. W obecnym kształcie projekt w sposób szczegółowy reguluje, jaki podmiot może być firmą inwestującą i jakie warunki musi spełniać. Jest to wyłącznie spółka akcyjna, która w ramach podstawowej działalności zajmuje się najmem nieruchomości mieszkalnych zlokalizowanych na terenie Polski, w tym również za pośrednictwem spółek zależnych. Minimalny kapitał zakładowy spółki F.I.N.N. wynosi 50 mln PLN. Firma inwestująca w najem nieruchomości winna spełniać także następujące przesłanki: utrzymywać udział nieruchomości mieszkalnych, udziałów lub akcji kwalifikowanych spółek zależnych od F.I.N.N. w wartości bilansowej aktywów F.I.N.N. wynoszącego co najmniej 80%, uzyskiwać co najmniej 90% przychodów z najmu nieruchomości mieszkalnych lub z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych lub z odpłatnego zbycia tych nieruchomości, które były przed ich zbyciem wynajmowane przez firmę przez co najmniej rok, lub z tytułu udziałów w spółkach zależnych lub ze sprzedaży udziałów/akcji spółek zależnych, osiągać przychody z najmu co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych położonych na terytorium Polski, wartość bilansowa zobowiązań zwrotnych nie może przewyższać progu 50% wartości bilansowej aktywów F.I.N.N., dokonywać na rzecz akcjonariuszy podziału zysku wynikającego z rocznego sprawozdania finansowego lub w wysokości nie niższej niż 90% łącznej wartości przychodów generowanych w roku obrotowym z najmu nieruchomości mieszkalnych lub z odpłatnego ich zbycia, [jeśli były przed zbyciem co najmniej przez rok wynajmowane przez F.I.N.N. (dotyczy także przychodów uzyskiwanych przez spółki zależne)] pomniejszonych o wydatki poniesione w roku obrotowym m.in. na: spłatę kredytów, odsetek, prowizji zaciągniętych na nabycie nieruchomości mieszkalnych, opłaty związane z użytkowaniem nieruchomości mieszkalnych, wyposażenie, remont lub modernizację, jednak w łącznej wysokości nie wyższej niż wartość odpowiadająca iloczynowi wyrażonej w m 2 powierzchni użytkowej nieruchomości mieszkalnych, z wyłączeniem powierzchni gruntu, i stawki 30 zł, podatek od nieruchomości oraz podatek dochodowy. *ŹRÓDŁO cja.rcl.gov.pl/ lista?typeid= 2&_typeId=1& title=nierucho mo%c5%9bci& createdatefrom = & createdateto = & progress=1&app licantid=35&nu mber=&_isuea ct=on&_istkact =on&_isactesta blishingnumber =on&_isseparat emode=on&_is DU=on&_isNum ersejm=on#list 6

7 Nieruchomość mieszkalna F.I.N.N. w definicji ustawy Projekt ustawy opisuje czym jest nieruchomość mieszkalna, a tym samym jakie produkty będą mogły oferować F.I.N.N.: budynek mieszkalny lub udział w takim budynku lub lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, które są związane z tym budynkiem lub lokalem, budynek uznaje się za mieszkalny, jeżeli co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku wykorzystywana jest do celów służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, przez nieruchomość mieszkalną rozumie się także budynek lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, wykorzystywany: do prowadzenia placówki zapewniającej całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku, do celów służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych uczniów, nauczycieli, słuchaczy, studentów, doktorantów lub nauczycieli akademickich, a w szczególności do prowadzenia internatów, akademików i domów studenckich. W projekcie ustawy preferencje podatkowe dotyczą zarówno firm inwestujących w najem nieruchomości, spółek od nich zależnych oraz inwestorów. W przypadku F.I.N.N. przewidziano odroczenie obowiązku podatkowego z tytułu uzyskiwanych dochodów z najmu, zbycia nieruchomości, zbycia udziałów spółek zależnych oraz dywidend i innych przychodów z udziałów w zyskach spółek zależnych do czasu wydatkowania ich równowartości na wypłatę dywidendy na rzecz inwestorów. Ustanowiono również preferencyjną 8,5% stawkę podatku CIT od dochodów F.I.N.N. z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych. Zwolnienie dotyczy podatku dochodowego, dochodów z dywidend oraz innych przychodów z tytułu udziału w zyskach F.I.N.N. Spółki zależne będą mogły korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości mieszkalnych oraz z ich zbycia, pod warunkiem wypłaty w określonym terminie dywidendy na rzecz F.I.N.N. Dla Inwestorów (osób prawnych, osób fizycznych) z kolei ustawa proponuje zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym, dochodów osiąganych z inwestycji kapitałowych w F.I.N.N. Projekt ustawy znajduje się w początkowej fazie procesu legislacyjnego. Przewidywany termin wejścia w życie ustawy to 1 stycznia 2019 r. 7

8 OPRACOWAŁ Rafał Kroczak Anna Pawłowska Rafał Kroczak Dyrektor ds. Analiz Metropolitan Investment S.A. Od 8 lat związany z analityką biznesową, gdzie zajmował się wyceną podmiotów, analizami finansowymi i controllingiem w firmach doradczych i branży energetycznej i utilities. Posiada licencje Doradcy Inwestycyjnego i Maklera Papierów Wartościowych. Anna Pawłowska Analityk Inwestycyjny w Metropolitan Investment S.A. Posiada 7 letnie doświadczenie w controllingu, analizie biznesowej i finansowej przedsięwzięć w sektorze PE/VC. Związana również z rynkiem nieruchomości. Aktualnie przygotowuje się do egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego. Niniejsza treść jest tylko i wyłącznie wyrazem osobistych poglądów jej autora i nie stanowi rekomendacji w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów, w szczególności nie zawiera wyceny konkretnego instrumentu finansowego, nie opiera się na żadnej metodzie wyceny, a także nie określa ryzyka inwestycyjnego. Wszelkie stwierdzenia dotyczące zdarzeń przyszłych odnoszą się do znanych i nieznanych kwestii obarczonych ryzykiem. Zgodnie z powyższym Metropolitan Investment oraz autor nie ponoszą jakiejkolwiek odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podejmowane na jej podstawie. Kwiecień

9 METROPOLITAN INVESTMENT S.A. Centrala Warszawa ul. Grzybowska 5A, IV p Warszawa Oddział Gdańsk al. Grunwaldzka 103A, XIII p Gdańsk Oddział Poznań ul. Święty Marcin 24, IVp. lok Poznań Oddział Kraków al. Pokoju 1, V p Kraków info@metropolitaninvestment.pl