INSTYTUT ROZWOJU MIAST ZAKŁAD MIESZKALNICTWA

Transkrypt

1 INSTYTUT ROZWOJU MIAST ZAKŁAD MIESZKALNICTWA INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE wyniki monitoringu za 2002 r. Kraków, 2003

2 Opracowanie finansowane... Kierownik Monitoringu: doc. dr Jan Korniłowicz Zespół autorski: mgr G. Dworańczyk doc. dr J. Gawrzyński doc. dr J. Korniłowicz mgr E. Skrzypek mgr B. Uchman dr T. Żelawski Recenzent: prof. dr E. Kuminek Zdjęcie na okładce: Hanka Zaniewska Skład komputerowy: Urszula Kubiczek Piotr Miller ISBN Instytut Rozwoju Miast Kraków, ul. Cieszyńska Kraków Zakład Mieszkalnictwa, ul. Filtrowa Warszawa Druk:...

3 SPIS TREŚCI WPROWADZENIE 5 I. PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE 6 1. Sytuacja mieszkaniowa na podstawie raportu GUS z wyników Narodowego Spisu Powszechnego w 2002 r Budownictwo mieszkaniowe 7 3. Koszty i finansowanie 8 4. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi 9 5. Społeczne aspekty mieszkalnictwa 11 II. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Mieszkania oddane do eksploatacji w 2002 r Budownictwo mieszkaniowe w monitorowanych miastach Inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem 23 III. KOSZTY I FINANSOWANIE Wydatki budżetu na cele mieszkaniowe Udział sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych Finansowanie budownictwa mieszkaniowego Kredytowanie w miastach monitorowanych Koszty budowy mieszkań oddanych do użytku w wielorodzinnym budownictwie mieszkaniowym Ceny działek budowlanych i mieszkań w obrocie prywatnym 45 IV. GOSPODARKA ZASOBAMI MIESZKANIOWYMI Czynsze oraz opłaty za świadczenia Stawki opłat za c.o. i c.c.w Opłaty całkowite za lokale mieszkalne Gospodarka zasobami komunalnymi i spółdzielczymi w miastach monitorowanych Zmiany w wysokości kosztów utrzymania zasobów mieszkaniowych Zmiany w źródłach wpływu środków na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Dopłaty do gospodarki zasobami mieszkaniowymi Zaległości w opłatach oraz eksmisje Wspólnoty mieszkaniowe Gospodarka zasobami mieszkaniowymi Towarzystw Budownictwa Społecznego 70

4 V. SPOŁECZNE ASPEKTY MIESZKALNICTWA Wydatki związane z użytkowaniem mieszkania Dodatki mieszkaniowe 76

5 WPROWADZENIE Pierwsza publikacja pt.: Informacje o mieszkalnictwie wyniki monitoringu mieszkaniowego dotyczyła badań za 1991 r. Prowadzone one były w Instytucie Gospodarki Mieszkaniowej na zalecenie Ministerstwa Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa. W następnych latach na zlecenie Resortu IGM prowadził badania monitoringowe i publikował je dwukrotnie w każdym roku (pierwsze dotyczyło informacji za I półrocze, drugie obejmowało dane za cały rok). Publikacja wyników monitoringu za cały rok powiązana była z organizowaną przez Resort konferencją prasową, na której dodatkowo omawiane były aktualne problemy mieszkalnictwa. W latach informacje o mieszkalnictwie dostępne były na stronie internetowej Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Monitoring mieszkaniowy za 2002 r., opracowany w Instytucie Rozwoju Miast przez ten sam zespół autorski, jest kontynuacją wcześniejszych badań. Podstawowy materiał badawczy zebrany został w następujących 21 miastach: Bytom, Kalisz, Kraków, Poznań, Rzeszów, Toruń, Warszawa, Zielona Góra, Chełm, Dzierżoniów, Ełk, Inowrocław, Lębork, Piła, Radomsko, Sandomierz, Stargard Szczeciński, Brzeg Dolny, Dębno, Sierpc i Strzelce Opolskie (ryc. 1). Dodatkowo w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi zebrano dane z Mrągowa. Natomiast informacje o Towarzystwach Budownictwa Społecznego uzyskano z 32 miast. W porównaniu z poprzednimi publikacjami z tego cyklu, niniejsze opracowanie zostało poszerzone o podstawowe dane o sytuacji mieszkaniowej w Polsce, przedstawione przez Główny Urząd Statystyczny, w oparciu o wstępne wyniki Narodowego Spisu Powszechnego 2002 r. 5

6 PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE I. PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE 1. Sytuacja mieszkaniowa na podstawie raportu GUS z wyników Narodowego Spisu Powszechnego w 2002 r. Wyniki Narodowego Spisu Powszechnego z 2002 r. wykazały, że ludność Polski wynosi 38,2 mln mieszkańców, co w porównaniu z wynikami NSP z 1988 roku stanowi wzrost o 0,8%. Ludność miast wzrosła o 0,4 mln mieszkańców, a ludność wsi zmalała o 0,08 mln. Znacznym zmianom uległa struktura wieku ludności. O około 0,7 mln wzrosła liczba ludności w wieku 2029 lat oraz o 0,9 mln ludności po 60 roku życia (są to grupy wieku, w których występuje najwyższy procent ludzi samotnych tworzących nierodzinne gospodarstwa domowe). Liczba gospodarstw domowych wzrosła o około 1,4 mln, przy jednoczesnym przegrupowaniu w strukturze gospodarstw domowych na rzecz zwiększenia się gospodarstw jednoosobowych. Liczba mieszkań wyniosła wg danych spisu 11,6 mln, w tym w miastach prawie 7,9 mln. Przyrost zasobów mieszkaniowych w okresie wyniósł 0,9 mln, co stanowiło 8,5% stanu zasobów. Jak wykazuje NSP wybudowano w tym czasie ok. 1,3 mln mieszkań. Wynika stąd, że około 0,4 mln mieszkań uległo likwidacji głównie z powodu złego stanu technicznego. Przyczyniło się to do zmniejszenia udziału mieszkań wybudowanych przed 1945 r. z 30,5% do 23,2%, poprawy struktury mieszkań wyrażającej się spadkiem z 23,6% do 17,3% udziału mieszkań jedno i 2izbowych, jak również do znacznej poprawy stanu wyposażenia mieszkań we współczesne urządzenia i instalacje. Na poprawę standardu wyposażeniowego mieszkań w znacznym stopniu wpłynęła również wykonywana ich modernizacja. Udział mieszkań w zasobach miejskich posiadających łazienkę, ustęp, ciepłą wodę i centralne ogrzewanie wzrósł średnio o ok. 10 punktów procentowych. Łazienkę i ustęp ma ponad 90% mieszkań, ciepłą wodę około 89% i centralne ogrzewanie około 73%. Na wsi postęp cywilizacyjny był jeszcze większy. Liczba mieszkań z wodociągiem wzrosła z około 64% do 89%, z ustępem z około 46% do 74%, z ciepłą wodą z około 50% do 71%, a z centralnym ogrzewaniem z około 40% do 64 %. 6

7 PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Na 1 mieszkańca przypada obecnie 21,1 m 2 p.u. mieszkania (w 1988 r. 17,1 m 2 ). Aż 59% mieszkańców zajmuje mieszkania, w których na 1 osobę przypada jedna izba lub mniej (w 1988 r. około 48%). Należy jednak zwrócić uwagę, że około 11% mieszkań jest przeludnionych, przypada w nich dwie i więcej osób na 1 izbę. W wyniku zmian demograficznych nastąpiło zwiększenie liczby gospodarstw domowych w stopniu większym od przyrostu liczby mieszkań. Nastąpiło pogorszenie sytuacji w zakresie współzamieszkiwania w jednym mieszkaniu więcej niż jednego gospodarstwa domowego. Około 3,2 mln gospodarstw domowych, tj. w 24% współ zamieszkuje w jednym mieszkaniu z drugim gospodarstwem, którym najczęściej jest gospodarstwo jednoosobowe (samotni członkowie najbliższej rodziny). Na wsi zamieszkiwanie wspólnie trzech pokoleń w jednym mieszkaniu jest akceptowane i wiąże się ze specyfiką życia i rodzajem zabudowy (domy indywidualne). Jak wykazały badania Instytutu Rozwoju Miast również w miastach współzamieszkiwanie dwóch gospodarstw domowych występuje w większości przypadków w domach indywidualnych, co nie jest uznawane za przejaw złej sytuacji mieszkaniowej. Tab. 1: Podstawowe wskaźniki sytuacji mieszkaniowej w 2002 r. Lp. Wyszczególni enie Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców Przeciętna powierzchnia mieszkania w m 2 Przeciętna powierzchnia mieszkania na osobę w m 2 Przeciętna liczba izb w mieszkaniu Przeciętna liczba osób w mieszkaniu 1 Polska ogółem 327,2 68,6 21,1 3,7 3,25 2 Miasto 355,9 60,8 20,5 3,5 2,95 3 Wieś 287,7 84,9 21,9 4,1 3,87 2. Budownictwo mieszkaniowe Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2002 roku wybudowano w Polsce 97,6 tys. mieszkań, tj. 0,8% mniej niż w 2001 r. W miastach wybudowano 71 tys. mieszkań, tj. o 17% mniej niż w roku poprzednim, a na wsi 26,5 tys. mieszkań, tj. o 33% więcej. Szczególnie duży spadek, bo o 30,8%, wykazało budownictwo wielorodzinne. Spółdzielnie mieszkaniowe oddały do użytku o 40% mniej mieszkań niż w 2001 r. Licz 7

8 PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE ba oddanych do eksploatacji mieszkań wybudowanych przez deweloperów spadła o 25%. Budownictwo TBS również wykazało regres w stosunku do 2001 r. budując o 24,2% mieszkań mniej. Jedynie budownictwo gmin wykazało wzrost o 18%. W konsekwencji budownictwo na wynajem dla ludzi niezamożnych zmalało najmniej bo o 13%, tym samym jego udział w ogólnej liczbie oddanych do użytku mieszkań w budownictwie wielorodzinnym wzrósł z 10% w 2001 r. do 15% w 2002 r. Znaczny wzrost wykazało budownictwo indywidualne. Wyniósł on w porównaniu do 2001 r. 28%. Można jednak sądzić, że jest to zbieżne ze zmniejszeniem się liczby mieszkań w budowie, które w rzeczywistości były często od lat eksploatowane, lecz nie zgłaszane do gminy jako ukończone. Prowadzone prace legislacyjne przewidują konieczność odpłatnego odbioru budynków, co mogło wpłynąć na chęć wcześniejszego ujawnienia zakończenia budowy. Perspektywę dalszego rozwoju budownictwa należy oceniać bardzo negatywnie. O ile w 2001 r. rozpoczęto realizację 114 tys. mieszkań to w 2002 roku już tylko 77 tys. mieszkań tj. o 33% mniej. W konsekwencji liczba oddawanych do użytku mieszkań w najbliższych latach będzie nadal malała. Regres wykazują również inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem. W monitorowanych miastach długość sieci wodociągowej oddanej do eksploatacji w porównaniu do 2001 r. zmalała bardzo znacznie. W większości badanych miast zmalała również długość oddanej do użytku sieci kanalizacyjnej. 3. Koszty i finansowanie Na sferę mieszkaniową wydatkowano z budżetu w 2001 r. 3961,1 mln zł (bez wydatków MON i MSW), a w roku 2002 tylko 2201,0 mln zł, tj. o prawie 45% mniej niż w roku poprzednim. Do spadku przyczyniło się głównie zmniejszenie wydatków na refundację premii gwarancyjnych. Ponadto o 27% zmalały dopłaty z budżetu państwa dla gmin z przeznaczeniem na dodatki mieszkaniowe. Jedyne wzrosty wystąpiły w pozycji środków na fundusz termomodernizacyjny oraz Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Nakłady na inwestycje mieszkaniowe oszacowano na około 20 mld. zł, co stanowi spadek w stosunku do roku poprzedniego o około 13%. Większy niż w 2001 roku był udział kredytów w finansowaniu inwestycji mieszkaniowych. Kredytem pokrytych zostało około 26% nakładów, podczas gdy w roku poprzednim 21%. 8

9 PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Wydatki miast monitorowanych na sferę mieszkaniową w stosunku do 2001 roku zmalały nominalnie o 16%, przy czym największy spadek (21%) wystąpił w miastach dużych. Udział wydatków na sferę mieszkaniową w ogólnych wydatkach gmin zmniejszył się z 9% w 2001 r. do 6,7% w 2002 r. Tylko w 8 miastach na 21 badanych (38%) gminy podjęły uchwały o wyasygnowaniu środków na remonty kapitalne budynków mieszkalnych. Gminy w coraz większym procencie zmuszone są finansować dodatki mieszkaniowe. W 2001 r. pokrywały one 67%, a w 2002 r. już 77% kosztów z tym związanych. Pomimo zubożenia społeczeństwa (wzrost skali bezrobocia) udział wypłaconych dodatków mieszkaniowych w stosunku do ogólnej liczby mieszkań w badanych miastach zmalał, jak można domniemywać, z braku środków finansowych. Natomiast udział wydatków z budżetów gmin na budownictwo TBS i komunalne zmniejszył się z 1,4% do 0,8%. Koszty budowy mieszkań spółdzielczych oddanych do eksploatacji w domach wielorodzinnych wynosiły zł za 1 m 2, a zatem wzrosły w stosunku do roku poprzedniego. Był to wynik zmian w rozmieszczeniu tego budownictwa na korzyść miast dużych, gdzie koszty budowy są zawsze wyższe. Koszty budowy 1 m 2 mieszkania TBS były wyższe od średniej i wynosiły zł., a koszty budowy nielicznych budynków komunalnych kształtowały się na poziomie 1900 zł za 1 m 2 p.u. Ceny mieszkań na rynku wtórnym kształtowały się w miastach dużych na średnim poziomie ok zł za 1 m 2, w miastach średnich i małych wynosiły ok zł za 1 m 2. Najwyższe ceny mieszkań wystąpiły w trzech miastach dużych: Warszawie, Poznaniu i Krakowie. 4. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi W 2002 roku przeciętne stawki czynszów wzrosły z 2,15 zł do 2,21 zł za 1 m 2 mieszkania miesięcznie, tj. o 3%. Na 21 badanych miast jedynie 8 zdecydowało się na podwyżki stawek czynszów. Nadal średni czynsz kształtuje się na poziomie 1,1% kosztów odtworzenia. W zasobach spółdzielczych opłaty eksploatacyjne wzrosły z 2,01 zł do 2,19 zł za 1 m 2 miesięcznie tj. o 9%. Czynsze za mieszkania w TBS wynoszące w 2001 r. średnio 6,27 zł wzrosły do 6,40 zł za 1 m 2 mieszkania miesięcznie. Czynsz za mieszkania socjalne wynosił średnio 0,59 zł. za 1 m 2 mieszkania miesięcznie. 9

10 PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Poza czynszem, mieszkańcy płacą świadczenia tzw. "zimne", tj. pokrywające koszty zimnej wody i wywozu nieczystości, które w zasobach komunalnych w przeliczeniu na 1 m 2 wynosiły 0,99 zł, tj. o 2 % więcej niż w roku poprzednim, a w spółdzielniach 0,86 zł tj. o 10% więcej niż w 2001 roku. W TBS świadczenia "zimne" wynosiły 0,73 zł i wykazywały tendencję malejącą. Świadczenia "gorące", tj. opłaty za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę, dotyczą jedynie części zasobów mieszkaniowych zarządzanych przez jednostki komunalne oraz całego zasobu spółdzielczego w zakresie centralnego ogrzewania (zdalnie dostarczana ciepła woda występuje w spółdzielniach w części zasobów), jak również w zasadzie dotyczą całego zasobu TBS. Opłaty za c.o. (za 1 m 2 mieszkania miesięcznie) kształtowały się następująco: zasób komunalny 3,10 zł, zasób spółdzielczy 2,38 zł, zasób TBS 1,64 zł. Jak widać opłaty za c.o. w TBS były o 47% niższe od opłat w zasobach komunalnych i o 31% od opłat w zasobach spółdzielczych. Opłaty za ciepłą wodę w mieszkaniach komunalnych wynosiły w przeliczeniu na 1 m 2 mieszkania 1,88 zł, w zasobach spółdzielczych 1,80 zł, a w zasobach TBS 0,66 zł (opłaty za c.c.w. liczone są na 1 mieszkańca, na 1 m 2 przeliczono je dla porównań ogólnych opłat za mieszkania). Niższe opłaty w TBS za świadczenia "gorące", a w szczególności za centralne ogrzewanie wynikają z pełnego opomiarowania budynków i mieszkań, a w szczególności ze współczesnych metod budowy zapewniających utrzymanie niskiego współczynnika przenikania ciepła. Opłaty za współczesne mieszkania komunalne wyposażone w c.o. i c.c.w. o powierzchni 50 m 2 i zamieszkane przez 3osobową rodzinę wynosiły przeciętnie 477 zł, za mieszkanie spółdzielcze 397 zł, a za mieszkanie TBS 490 zł (łącznie ze spłatą kredytu). Mimo wysokich czynszów opłaty miesięczne za porównywalne mieszkania TBS zrównały się z opłatami za mieszkania komunalne, co wynika ze znacznie niższych opłat za centralne ogrzewanie i centralną ciepłą wodę. Koszty utrzymania 1 m 2 zasobów komunalnych wynosiły średnio 4,04 zł i po raz pierwszy były niższe niż w roku poprzednim (o 0,3%). W zasobach spółdzielczych koszty kształtowały się na poziomie 3,93 tj. o 7% więcej niż w roku poprzednim. Najszybciej rosnącą pozycją kosztów w zasobach komunalnych były koszty wody zimniej, które wzrosły o 8%, natomiast w spółdzielniach o 11%. W zasobach komunalnych 10

11 PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE o 6% rosły koszty administracji i ogólne, natomiast w spółdzielniach o 3%. Objawem bardzo niepokojącym był spadek wydatków na naprawy zasobów komunalnych. W badanych TBSach szczególnie wysokie były koszty administracji, co wynikało na ogół z małej skali zarządzanego zasobu mieszkaniowego. Występowały tu jednocześnie bardzo niskie odpisy na remonty, przeciętnie 0,50 zł z 1 m 2 mieszkania miesięcznie oraz niskie odpisy na naprawy. Jest to rezultat ustalania opłat czynszowych w TBS przez gminy, a nie przez same TBS. 5. Społeczne aspekty mieszkalnictwa Według prowadzonych przez GUS badań wydatków gospodarstw domowych wynika że w 2002 r. w gospodarstwach pracowniczych w przeliczeniu na 1 osobę wydatki na najem i energię stanowiły 19,4% ogółu wydatków (w 2001 r. 18,5%). W gospodarstwach emerytów i rencistów wydatki na najem i energię na 1 osobę stanowiły 23,4% ogólnych wydatków (w 2001 r. 22,3%). Na wzrost wydatków związanych z mieszkaniem wpływał wzrost wydatków za energię, wodę i inne media. Rok 2002 był pierwszym rokiem spadku liczby gospodarstw domowych otrzymujących dodatki mieszkaniowe. W 2001 roku dodatki otrzymywało około 8,6% gospodarstw domowych w miastach, a w roku 2002 było ich 7,6%. Spadek ten nastąpił w okresie wzrastającego bezrobocia, co jest szczególnie niepokojące. Również wysokość przeciętnego dodatku uległa obniżeniu z 162 zł do 142 zł. Największy procent gospodarstw domowych otrzymujących dodatki to mieszkańcy domów komunalnych. W wielu badanych miastach dodatki otrzymywało 40% gospodarstw domowych zamieszkałych w tych domach. 11

12 PODSTAWOWE INFORMACJE O MIESZKALNICTWIE Ryc. 1. Rozmieszczenie miast monitorowanych w 2002 r. 12

13 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE II. BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE 1. Mieszkania oddane do eksploatacji w 2002 r. 1 Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2002 roku wybudowano w Polsce 97,6 tys. mieszkań, tj. o ok. 8% mniej niż w roku poprzednim, w tym w budynkach indywidualnych ok. 52,5 tys. mieszkań (28% więcej), a wielorodzinnych 45,2 tys. (31% mniej). W miastach oddano do eksploatacji 71,1 tys. mieszkań, tj. o około 17% mniej, a na wsi 26,5 tys. mieszkań, tj. o ok. 33% więcej niż w 2001 roku. Rozmiary budownictwa w miastach wróciły do poziomu z 2000 r. Budownictwo na wsi wykazuje stały wzrost. Jak można sądzić jest to w znacznym procencie budownictwo niezwiązane z rolnictwem. Na spadek liczby oddanych do eksploatacji mieszkań w miastach w szczególności miał wpływ zmniejszony popyt na mieszkania spółdzielcze. W tej formie wybudowano o 40% mieszkań mniej. W mniejszym stopniu zmalał popyt na mieszkania budowane przez deweloperów, którzy wybudowali około 25% mieszkań mniej niż w roku poprzednim. Na znaczący wzrost liczby oddanych mieszkań w budownictwie indywidualnym mogło wpłynąć, w pewnej mierze, legalizowanie przez inwestorów ukończonych budów, nie zgłoszonych w latach ubiegłych mimo faktycznego ich eksploatowania. Udział wybudowanych mieszkań przeznaczonych na wynajem dla rodzin niezamożnych (TBS i komunalne) wyniósł ok. 15% ogółu mieszkań wybudowanych w miastach w domach wielorodzinnych i był wyższy niż w 2001 r. o 5%. W 2002 r. po raz pierwszy w budownictwie indywidualnym wybudowano więcej mieszkań niż w domach wielorodzinnych. Przeciętna powierzchnia mieszkań w domach indywidualnych była o ponad 2,5 razy większa od przeciętnego mieszkania wy 1 Na podstawie danych GUS Budownictwo mieszkaniowe IIV kwartał 2002 r. 13

14 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE budowanego w domu wielorodzinnym, stąd też powierzchnia wybudowanych domów indywidualnych stanowiła ok. 71% ogólnej powierzchni wybudowanych mieszkań. GUS szacuje, że na koniec 2002 r. w budowie było 698 tys. mieszkań, głównie w domach jednorodzinnych tj. o ok. 20 tys. (3,1%) mniej niż w roku poprzednim. Tab. 2: Budownictwo mieszkaniowe w latach 2001 i 2002 w podziale na miasto i wieś Mieszkania wybudowane w tys. Zmiany w % % Wyszczególnienie 2001 r r r. = 100 Ogółem w tym w domach: wielorodzinnych indywidualnych 106,1 65,3 40,8 97,6 45,2 52,4 92,1 69,2 128,4 Na terenach miast ogółem, w tym: w domach wielorodzinnych w domach indywidualnych 86,1 63,2 22,9 71,1 43,7 27,4 82,6 69,1 119,7 Na terenach wsi ogółem, w tym: w domach wielorodzinnych w domach indywidualnych 20,0 2,1 17,9 26,5 1,1 25,0 133,2 52,3 139,7 Tab. 3: Budownictwo mieszkaniowe według inwestorów w latach 2001 i 2002 Inwestorzy Mieszkania wybudowane w tys. w % 2001 r r r r. Ogółem: 106,1 97,6 100,0 100,0 1. Osoby prawne: spółdzielnie zakłady pracy gminy TBS deweloperzy 2. Osoby fizyczne 65,3 26,0 1,0 2,3 6,6 29,4 40,8 45,1 15,4 0,6 2,5 4,6 22,0 52,5 61,5 24,5 0,9 2,2 6,2 27,7 38,5 46,2 15,8 0,6 2,6 4,7 22,5 53,8 W porównaniu do 2001 r. w roku 2002 nastąpiły zmiany strukturalne dotyczące inwestorów. Polegały one na istotnym wzroście udziału budownictwa osób fizycznych (budownictwo indywidualne) z ok. 39% do ok. 54%. Udział budownictwa spółdzielczego zmniejszył się natomiast z ok. 25% do ok. 16%. W budownictwie osób prawnych wzrósł jedynie nieznacznie udział budownictwa gmin. Umacnia się natomiast pozycja deweloperów, którzy ugruntowali pozycję lidera budownictwa wielorodzinnego. 14

15 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 4: Ogółem: Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań oddawanych do eksploatacji w kolejnych latach Powierzchnia użytkowa mieszkań w m 2 Inwestorzy 1999 r r r r. 88,7 90,9 86,1 99,3 1. Osoby prawne: spółdzielnie zakłady pracy gminy TBS deweloperzy 57,1 57,1 65,1 45,8 50,5 59,3 62,2 63,3 74,1 47,2 55,5 52,9 58,2 58,8 61,0 48,7 51,5 59,8 58,8 59,9 71,6 46,8 50,6 59,3 2. Osoby fizyczne 131,7 133,9 130,8 134,8 W 2002 r. w wyniku zmiany struktury budownictwa na korzyść indywidualnego nastąpiło znaczne zwiększenie przeciętnej powierzchni wybudowanych mieszkań (z 86,1 do 99,3 m 2 ). Zmiany wielkości budowanych mieszkań w budownictwie osób prawnych są niewielkie. Nieznacznie wzrosły wielkości mieszkań wybudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Wzrosła również średnia powierzchnia mieszkań wybudowanych przez zakłady pracy, jednakże ta forma budownictwa ma znikomy udział. W pozostałych formach wystąpiły nieznaczne spadki w liczbie wybudowanych mieszkań (tab. 5). Tab. 5: Ogółem: Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w podziale inwestorskim Inwestorzy Mieszkania, których budowę rozpoczęto w tys. Zmiany w % % 2001 r r r. = ,4 77,0 67,3 1. Osoby prawne spółdzielnie zakłady pracy gminy TBS deweloperzy 8,9 0,3 2,2 5,2 23,2 6,7 0,7 1,3 4,1 16,3 75,3 233,3 59,1 78,8 70,3 2. Osoby fizyczne 76,5 47,7 62,4 Budynki wielorodzinne to w 42% domy 4kondygnacyjne i ok. 35% domy 3kondygnacyjne. Łącznie znalazło się w nich ok. 77% wybudowanych mieszkań. Udział budynków 5 kondygnacyjnych gwałtownie zmalał (z ok. 40% do 14%), budynki 15

16 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE 6 i 7kondygnacyjne stanowiły znikomy procent realizacji. Domy indywidualne to w 26% budynki 1kondygnacyjne, w 68% 2kondygnacyjne, a 4% stanowiły budynki wyższe. Całkowicie dominowała tradycyjna metoda budowy, wybudowano w niej ok. 90% mieszkań w domach wielorodzinnych. Na drugim miejscu znalazła się metoda monolityczna, przy której zastosowaniu wybudowano ok. 4% mieszkań. Czas trwania budowy domu wielorodzinnego bardzo długi w 2001 r. (25,1 miesiąca) w 2002 r. wydłużył się do 30,2 miesiąca. Najdłużej budowały spółdzielnie średnio 35,7 miesiąca i deweloperzy 29,1 miesiąca. Można sądzić, że inwestorzy borykali się z brakiem środków finansowych w związku z trudnościami w znalezieniu nabywców nowych mieszkań. Budynki indywidualne budowano prawie wyłącznie metodami tradycyjnymi, przy czym czas trwania budowy wynosił tu 79,3 miesiąca. Spadła liczba udzielonych pozwoleń na budowę o 4,6%. Spadek udzielonych zezwoleń na budowę domów wielorodzinnych jest większy, ponieważ w tym samym okresie o prawie 8% wzrosła liczba zezwoleń udzielonych na budowę domów jednorodzinnych. Ryc. 2. Liczba wybudowanych mieszkań w 2002 r. w tys. według województw. 16

17 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE W 2002 roku największy udział w liczbie wybudowanych w Polsce mieszkań miało, tak jak w latach poprzednich, województwo mazowieckie, w którym wybudowano 22,3 tys. mieszkań tj. 23% całego budownictwa. W samej Warszawie wybudowano 12,4 tys. mieszkań (16,2 tys. w 2001 r.). Na drugim miejscu znalazło się województwo małopolskie z 9,7 tys., a na trzecim wielkopolskie z 9,4 tys. mieszkań. Najmniej wybudowano w województwie opolskim, bo 1,3 tys. mieszkań (ryc. 2). Ryc. 3. Wskaźniki wzrostu lub spadku liczby wybudowanych mieszkań w 2002 r. w stosunku do 2001 roku. W pięciu województwach nastąpił wzrost liczby oddanych do eksploatacji mieszkań w 2002 r. w porównaniu do roku poprzedniego. Największy wzrost wystąpił w województwie świętokrzyskim (ok. 51%) oraz podkarpackim (ok. 44%). Jest interesujące, że w 2001 r. woj. podkarpackie było jednym z trzech województw, w których nastąpił spadek liczby oddanych do użytku mieszkań. W pozostałych 11 województwach nastąpił spadek liczby oddanych mieszkań, przy czym był on najmniejszy w województwach opolskim (1,3%) i łódzkim (4,7), a największy w województwach dolnośląskim 17

18 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE (24,9%) i kujawskopomorskim (19,6%). Należy zwrócić tu uwagę, że w 2001 r. w województwie dolnośląskim wystąpił największy wzrost liczby oddanych do eksploatacji mieszkań w stosunku do 2000 r. (ryc. 3). Spadek rozmiarów budownictwa mieszkaniowego w 2002 r. łączył się ze zmniejszeniem jego nasilenia. W 2000 roku wybudowano 2,3 mieszkań na 1000 mieszkańców w 2001 roku 2,7, a w 2002 roku 2,5 mieszkań na 1000 mieszkańców. W stosunku do liczby ludności najwięcej wybudowano w województwie mazowieckim (4,4 mieszkania), w tym w Warszawie ok. 7,7, a najmniej w województwie opolskim (1,1) i lubelskim (1,4), (ryc. 4). Ryc. 4. Nasilenie budownictwa mieszkaniowego w 2002 r. (wybudowane mieszkania na 1000 mieszkańców). Wzrost nasilenia budownictwa w stosunku do 2001 r. nastąpił jedynie w pięciu województwach, największy w podkarpackim. Największy spadek nasilenia miał miejsce w województwie lubelskim (ryc. 5). 18

19 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Ryc. 5. Zmiany nasilenia budownictwa mieszkaniowego w 2002 r. w stosunku do 2001 roku. Ryc. 6. Udział wybudowanych mieszkań o umiarkowanym czynszu (gminne + TBS) w stosunku do całego budownictwa wielorodzinnego. 19

20 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Na budownictwo o umiarkowanym czynszu składa się budownictwo TBS i budownictwo gmin (budownictwo komunalne),w obu tych formach budownictwa spadek liczby oddanych mieszkań w 2002 w stosunku do roku poprzedniego był niewielki (3% i 2%) i znacznie mniejszy niż w pozostałych formach budownictwa wielorodzinnego. W konsekwencji nastąpił wzrost udziału liczby wybudowanych mieszkań o umiarkowanym czynszu w stosunku do ogółu wybudowanych mieszkań w domach wielorodzinnych z ok. 10 do 15,8% (ryc. 6). Najwyższy udział budownictwa o umiarkowanym czynszu, w stosunku do budownictwa wielorodzinnego, miał miejsce w województwie śląskim (ok. 49%) i opolskim (ok. 43%), a najniższy, jak w roku 2001, w województwie mazowieckim (3,7%) oraz w województwach pomorskim (9,4%) i wielkopolskim (9,5%) (ryc. 6). Należy zwrócić uwagę na bardzo znaczne różnice między wojewódzkie w udziale budownictwa o umiarkowanym czynszu w ogólnych rozmiarach budownictwa wielorodzinnego. Udział budownictwa indywidualnego (głównie jednorodzinnego) wynosił 53,8% liczby oddanych mieszkań (w 2001 roku 32%). Tak jak i w roku poprzednim największy udział budownictwa jednorodzinnego wystąpił w województwach: podkarpackim (82,7%) i śląskim (79,6%), a najniższy w województwie mazowieckim (35,9%) i dolnośląskim (40,5%) (ryc. 7). Ryc. 7. Udział budownictwa indywidualnego w budownictwie ogółem w 2002 r. 20

21 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE 2. Budownictwo mieszkaniowe w monitorowanych miastach W badanych 21 miastach w 2002 r. liczba oddanych do eksploatacji mieszkań w stosunku do roku poprzedniego zmalała o 17,8%, przy czym spadek dotyczył budownictwa wielorodzinnego, w którym oddano o 21,7% mieszkań mniej. W budownictwie indywidualnym zarejestrowano wzrost o 5,2% (tab. 6). Przygotowywane akty legislacyjne i prowadzone kontrole inspekcji budowlanej stanowiły impuls do zgłaszania zakończenia budowy domów indywidualnych, które faktycznie były już użytkowane od lat. Tab. 6: Liczba wybudowanych mieszkań w miastach monitorowanych w 2002 r. w stosunku do 2001 roku. Lata 2001 r r. a Liczba mieszkań oddanych do eksploatacji w tym w domach razem wielorodzinnych jednorodzinnych wskaźnik % 82,2 78,3 105,2 a mieszkania wybudowane w miastach monitorowanych stanowią.15,6% ogółu mieszkań wybudowanych w 2002 roku w miastach. Gwałtowny przyrost efektów budownictwa mieszkaniowego notowany w 2001 roku nie oznaczał zapoczątkowania długotrwałego trendu wzrostowego. Analiza wykazała, że 2002 rok był kolejnym w którym liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, katastrofalnie zmalała. Rozpoczęto budowę 7,3 tys. mieszkań, a wybudowano 12,2 tys. Największe załamanie nastąpiło w budownictwie indywidualnym, gdzie rozpoczęto budowę 1,0 tys. mieszkań, a wybudowano 2,3 tys. Konsekwencje tego stanu są odczuwane w 2003 r. i będą również odczuwane w 2004 r. (tab. 7). Tab. 7: Liczba mieszkań, których budowę zakończono oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2002 roku Budowę zakończono Budowę rozpoczęto w domach w domach Miasta ogółem ogółem wielorodzinnych indywidualnych wielorodzinnych indywidualnych Ogółem powyżej 100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców

22 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Struktura wybudowanych mieszkań w podziale na zrealizowane w domach wielorodzinnych i indywidualnych była w 2002 roku nieco odmienna od występującej w roku poprzednim. W miastach największych utrzymała się liczba oddanych do eksploatacji mieszkań w domach indywidualnych przy jednoczesnym spadku o ok. 20% liczby oddanych mieszkań w domach wielorodzinnych. W miastach średniej wielkości zwiększył się udział mieszkań wybudowanych w domach indywidualnych o ok. 4%, natomiast w miastach małych nastąpił spadek udziału budownictwa indywidualnego o ok. 7%. Jednocześnie w miastach średnich liczba wybudowanych mieszkań w domach wielorodzinnych spadła o połowę, a w miastach małych tego rodzaju budownictwo w ogóle nie występowało (tab. 8). Tab. 8: Mieszkania oddane do eksploatacji według wielkości miast w 2002 r. (w % %) Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców Mieszkania oddane do eksploatacji w domach ogółem wielorodzinnych jednorodzinnych ,6 59,2 16,4 40,8 100,0 W 2002 roku przeciętna wielkość budynków jednorodzinnych zatwierdzonych do realizacji zwiększyła się w stosunku do roku poprzedniego, w miastach dużych o 8 m 2 tj. do 163 m 2, w miastach średnich pozostała w zasadzie bez zmian, natomiast w miastach małych uległa zmniejszeniu do 121 m 2 (oznacza spadek o 30 m 2 ). Przeciętna powierzchnia mieszkań w domach wielorodzinnych, wynosiła w miastach dużych ok. 59 m 2, a w miastach średniej wielkości ok. 49 m 2. W miastach małych budownictwo wielorodzinne nie występowało (tab. 9). Tab. 9: Powierzchnia mieszkań zatwierdzonych do realizacji w 2001 i 2002 roku według wielkości miast Powierzchnia mieszkań w m 2 w domach Miasta jednorodzinnych wielorodzinnych 2001 r r r r. powyżej 100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców

23 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE Tab. 10: Struktura wielkości mieszkań w domach jednorodzinnych według wielkości miast w 2002 r. Powierzchnia użytkowa mieszkań w m 2 Miasta Ogółem do ponad 300 powyżej 100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców Standard powierzchniowy domów indywidualnych jest prawie 3krotnie wyższy od występującego przeciętnie w budowanych domach wielorodzinnych. O ile w domach wielorodzinnych buduje się w coraz większym procencie mieszkania dwu i trzy pokojowe, to w domach jednorodzinnych dominują mieszkania 4o, 5cio i więcej pokojowe. Tab. 11: Wielkość mieszkań w domach jednorodzinnych zakwalifikowanych do realizacji w 2002 r. Wyszczególnienie Średnio Mieszkania o liczbie pokoi i więcej Średnia powierzchnia 2 mieszkań w m Udział w% ,4 9,2 32,9 36,2 19,3 Tab. 12: Struktura wielkości mieszkań budowanych w domach wielorodzinnych w 2002 r. Wyszczególnienie Średnio Mieszkania o liczbie pokoi i więcej Średnia powierzchnia 2 mieszkań w m Udział w%. 100,0 16,0 50,0 28,5 3,5 2,0 3. Inwestycje infrastrukturalne związane z mieszkalnictwem Obserwowana w poprzednich latach zła sytuacja w realizowaniu inwestycji komunalnych (mierzona długością sieci) w miastach monitorowanych nie ulega poprawie. Uwidacznia się to zwłaszcza w malejącej liczbie inwestycji zakończonych. W 2001 r. oddano do eksploatacji w badanych miastach 52,8 km sieci wodociągowej, a w 2002 r. już tylko 17,2 km. Sieci kanalizacyjnej wybudowano w 2001 r. 105,8 km, a w 2002 r. 96,1 km. W 2001 r. zakończono budowę 2,1 km sieci ciepłowniczej, a w 2002 r. jedynie 1,0 km. Lepiej wyglądała sytuacja jeśli chodzi o sieci, których budowę rozpoczynano. Spośród badanych obecnie miast w 2001 r. nie rozpoczęto budowy sieci wodociągowej 23

24 BUDOWNICTWO MIESZKANIOWE w żadnym z nich, natomiast w 2002 r. w siedmiu o długość 12,9 km. Budowę sieci kanalizacyjnej rozpoczęto w 2001 r. w pięciu miastach, a jej długość wynosiła 5,6 km, natomiast w 2002 r. rozpoczęto budowę 51,5 km sieci, co jest objawem optymistycznym. Budowy sieci ciepłowniczej nie rozpoczynano w 2001 r. w żadnym z badanych miast, natomiast w 2002 r. w trzech miastach, przy czym jej planowana długość wynosi 6,2 km. Tab. 13: Długość sieci wodociągowej i kanalizacyjnej zakończonej w 2001 r. i 2002 r. w podziale według wielkości miast Sieci wodociągowe zakończone Sieci kanalizacyjne zakończone Miasta r r r r. 2001= =100 powyżej 100 tys. mieszkańców 38,9 10,7 27,5 52,4 35,6 67, tys. mieszkańców 11,7 4,9 41,9 32,5 14,1 43,4 poniżej 25 tys. mieszkańców 2,2 1,6 72,7 20,9 46,4 a 222,0 a głównie w wyniku zakończenia budowy dużej inwestycji w Brzegu Dolnym Inwestycji zakończonych było więcej niż w 2001 r. jedynie w miastach małych i dotyczyło to inwestycji kanalizacyjnych. Jednocześnie jednak w miastach małych w 2002 r. nie rozpoczęto żadnej nowej inwestycji sieciowej. Odmienna sytuacja występuje w miastach największych, gdzie w 2002 r. rozpoczęto więcej liczonych w km inwestycji sieciowych niż w roku poprzednim (tab. 14). Tab. 14: Długość sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, których budowę rozpoczęto w 2002 r. w stosunku do wyników 2001 r. w podziale na wielkości miast (w km) Miasta Sieci wodociągowe Sieci kanalizacyjne 2001 r r. 2001= r r. 2001=100 powyżej 100 tys. mieszkańców 1,1 10,3 936,4 9,3 56,1 603, tys. mieszkańców 2,6 6,3 8,0 127,0 poniżej 25 tys. mieszkańców 20,0 24

25 III. KOSZTY I FINANSOWANIE 1. Wydatki budżetu na cele mieszkaniowe W 2002 roku na cele mieszkaniowe wydatkowano z budżetu państwa 2201 mln zł (bez dotacji na budownictwo i remonty prowadzone przez MON i MSW). Była to kwota niższa niż w 2001 r. o 1760 mln zł tj. o około 45%. Obniżył się także udział wydatków na sferę mieszkaniową w produkcie krajowym brutto (tab. 15). Tab. 15: Udział wydatków na sferę mieszkaniową w 2001 i 2002 r. (w %) Wyszczególnienie 2001 r r. Udział wydatków na sferę mieszkaniową w wydatkach budżetu państwa (%) 2,2 1,2 Udział wydatków na sferę mieszkaniową w produkcie krajowym brutto (%) 0,5 0,3 Znaczny spadek wydatków w 2002 roku był spowodowany nie tylko zmniejszeniem się zobowiązań z lat ubiegłych, lecz także znacznym spadkiem dotacji dla gmin na dofinansowanie dodatków mieszkaniowych. Spowodowało to wzrost obciążeń gmin i ogólne obniżenie wydatków na dodatki mieszkaniowe. Wzrost wystąpił w 2 pozycjach: zwiększono wydatki na Krajowy Fundusz Mieszkaniowy kredytujący TBS oraz na fundusz termomodernizacyjny (tab. 16). Tab. 16: Wydatki budżetu na cele mieszkaniowe w mln zł Przeznaczenie środków 2001 r r = 100 Wykup odsetek od kredytów mieszkaniowych 927,7 524,4 56,5 Umorzenie kredytów mieszkaniowych Refundacja premii gwarancyjnych 2227,0 760,3 34,1 Fundusz hipoteczny Krajowy fundusz mieszkaniowy 248,9 472,5 189,8 Fundusz termomodernizacji 3,0 36,8 1226,6 Dopłaty do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych na usuwanie skutków powodzi 4,5 7,0 155,5 Dotacje dla gmin na dofinansowanie dodatków mieszkaniowych 550,0 400,0 72,7 Nowe programy 0,3 Ogółem 3961,1 2201,0 55,6 25

26 2. Udział sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych W 2002 r przeciętne wydatki z budżetów w miastach monitorowanych w przeliczeniu na 1 mieszkańca wyniosły 1981 zł, co oznacza wzrost w stosunku do 2001 r. o 1,8%. Wzrost wydatków budżetowych badanych miast był więc wyższy od stopy inflacji. W najlepszym położeniu były w 2002 r miasta duże. W miastach tych wydatki budżetów w przeliczeniu na 1 mieszkańca wyniosły średnio 2100 zł, podczas gdy w miastach średnich 1446 zł, a w miastach małych 1947 zł. W porównaniu z 2001 r. największy procentowo wzrost środków budżetowych wystąpił w miastach małych o 12,5%, w miastach dużych wyniósł on 1,5%, a w miastach średnich 0,2%. Analizując sytuację w poszczególnych miastach można stwierdzić, że najwyższe wydatki budżetowe na 1 mieszkańca miały: Dębno (2628 zł), Poznań (2577 zł) i Rzeszów (2379 zł), a najniższe (analogicznie jak w 2001 r.) Dzierżoniów (1115 zł) i Inowrocław (1123 zł). Mimo ogólnego wzrostu wydatków budżetowych miast, nie znalazły one odbicia w wydatkach na sferę mieszkaniową. Analizując wydatki na sferę mieszkaniową w liczbach bezwzględnych w stosunku do 2001 r. stwierdzono, że zmniejszyły się one o 16%, a spadek ich nastąpił we wszystkich grupach miast 2 (tab. 17). Największy spadek wystąpił w Zielonej Górze, Kaliszu i Sierpcu, a tylko w pięciu miastach nastąpił wzrost: w Poznaniu, Toruniu, Warszawie Pradze Płd., Stargardzie Szczecińskim i Strzelcach Opolskich. 2 Wydatki w 2001 skorygowano o wydatki miast, których nie badano w 2002 r. 26

27 Tab. 17: Wydatki na sferę mieszkaniową w 2001 r i 2002 r. Wydatki na sferę mieszkaniową w Miasta tys. zł 2001 r r. powyżej 100 tys. mieszkańców tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców Zmiana w % Razem Udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych badanych miast zmniejszył się z 9,0% w 2001 r. do 6,7% w 2002 r. we wszystkich grupach miast. W miastach dużych udział ten zmniejszył się z 8,2% do 5,3%, w miastach średnich z 8,5% do 7,5%, a w miastach małych z 10,5% do 7,1%. Sytuacja ta jest analogiczna do sytuacji w wydatkach na sferę mieszkaniowa w liczbach bezwzględnych. Jak wynika z powyższych danych, w miastach dużych, gdzie budżet na jednego mieszkańca był najwyższy, udział sfery mieszkaniowej w wydatkach budżetowych był jednak nadal najmniejszy, na co wpływ miały głównie niskie wydatki na dodatki mieszkaniowe. W poszczególnych miastach udział sfery mieszkaniowej był bardzo zróżnicowany i wyniósł od 2,6% w Krakowie i 3,3% w Poznaniu do 9,3% w Ełku, 10,5 % w Brzegu Dolnym i 12,8% w Dzierżoniowie. Te ogólne zmiany proporcji są wynikiem różnic w poszczególnych pozycjach wydatków w sferze mieszkaniowej (tab. 18). Udział dopłat do mieszkań komunalnych zwiększył się w porównaniu z 2001 rokiem i wyniósł średnio 0,9% wydatków budżetowych, przy czym są to głównie dopłaty przeznaczone na naprawy i remonty bieżące budynków komunalnych. Tylko w 8 miastach Rady Gminy podjęły w 2002 r. uchwały o wyasygnowanie z budżetu środków na remonty kapitalne komunalnych budynków mieszkalnych. Dopłaty do c.o i c.w. w 2002 roku w ogóle nie występowały. Dodatki mieszkaniowe stanowiły, analogicznie jak w 2001 roku największą pozycję w wydatkach budżetowych w sferze mieszkaniowej 3,7% (w 2001 r. 4,3%), przy czym aż 77% wydatków na dodatki mieszkaniowe (w 2001 r. 67%) sfinansowane było ze środków własnych miast. W grupie miast dużych udział wydatków na dodatki mieszkaniowe wzrósł w porównaniu z 2001 r. do 2,8%, natomiast w miastach średnich i małych zmniejszył się i wyniósł odpowiednio 4,8% i 2,9%. 27

28 Tab. 18: Udział wydatków na sferę mieszkaniową w budżetach miast monitorowanych w 2002 r. Udział w wydatkach budżetowych w %: Lp. Miasta Wydatki budżetu w 2002 roku w mln zł dotacje do mieszkań komunalnych dotacje do c.o i c.w. wydatki na dodatki mieszkaniowa komunalne budownictwo mieszkaniowe i TBS inwestycje komunalne wykup terenów budowlanych ogółem Miasta powyżej 100 tys. mieszkańców Bytom Kalisz Kraków Poznań Rzeszów Toruń WwaPraga Płd. Zielona Góra 361,5 137,3 1605,1 1481,4 383,8 447,8 192,3 252,1 1,9 0,8 0,1 5,8 0,9 4,6 5,5 1,6 1,2 2,7 2,5 2,0 2,2 0,4 0,7 0,9 0,0 0,7. 2,2 0,4 1,2 0,3 0,3 1,3 0,6. 1,1 0,1. 6,9 7,1 2,6 3,3 4,0 3,9 7,8 6,4 Miasta od 25 do 100 tys. mieszkańców Chełm Dzierżoniów Ełk Inowrocław Lębork Piła Radomsko Sandomierz Stargard Szczeciński 152,0 42,4 84,4 89,3 50,6 121,0 62,4 43,5 89,4 0,2 3,6 1,5 1,8 0,4 0,3 0,5 2,5 6,5 4,4 6,0 6,5 3,8 3,7 3,8 6,1 0,8 1,9 1,3 1,8 0,0 0,5 0,6 0,2 0,8 2,1 1,3 0,2 1,3 0,5 1,5 0,0 0,5 0,0 0,7 4,2 12,8 9,3 9,1 8,5 5,6 5,2 6,3 6,6 Miasta poniżej 25 tys. mieszkańców Brzeg Dolny Dębno Sierpc Strzelce Opol. 27,4 38,1 23,0 46,8 0,5 0,0 0,1 2,3 3,2 2,8 3,4 2,2 0,8 0,4 5,3 2,0 0,8 3,9 0,7 10,5 6,0 4,0 7,4 Inwestycje komunalne stanowiły drugą co do wielkości pozycję w wydatkach budżetowych w sferze mieszkaniowej, choć ich udział znacznie się zmniejszył (z 2,5% w 2001 r. do 1,2% w 2002 r.). We wszystkich grupach miast udział inwestycji komunalnych zmniejszył się w porównaniu z 2001 r., ale największy spadek nastąpił w miastach dużych, z 1,8% do 0,7%. Spośród badanych miast największy udział inwestycji komunalnych miały: Brzeg Dolny 5,3%, Strzelce Opolskie 3,9% oraz Ełk 2,1%, najmniejszy zaś Stargard Szczeciński 0,02% oraz Chełm i Lębork po 0,2%. 28

29 Udział wydatków na budownictwo mieszkaniowe komunalne i TBS zmniejszył się w porównaniu z 2001 r. z 1,4% do 0,8%. Spowodowane to zostało ponad czterokrotnym spadkiem tych wydatków w miastach dużych, co z kolei było wynikiem znacznego zmniejszenia się tych wydatków w dwóch miastach, Kaliszu i Zielonej Górze. W grupie miast średnich udział wydatków na budownictwo mieszkaniowe nieznacznie wzrósł z 0,5% w 2001 r. do 0,8% w roku W 4 miastach wydatki na ten cel nie występowały. W 7 miastach (w tym 4 średnich) uzyskano w wyniku inwestycji nowe mieszkania komunalne. W 6 miastach (w 5 z grupy miast dużych) zostały oddane do użytku mieszkania realizowane w ramach TBS, a aż w 13 miastach, głównie z grupy miast dużych i średnich, są w budowie. Natomiast w 2 miastach, mimo istnienia TBSów, budowy jeszcze nie rozpoczęto głównie z braku środków finansowych. Najwięcej na budownictwo mieszkaniowe wydatkowano z budżetów w Zielonej Górze i Brzegu Dolnym po 2,2%, Dzierżoniowie 1,9% oraz Inowrocławiu 1,8%. Bardzo małe były wydatki na wykup terenów budowlanych i analogicznie jak w 2001 r. wyniosły 0,1%, ale liczba miast, które wykupywały takie tereny spadła z 10 do 5. Ta pozycja w budżetach miast była najwyższa w Sandomierzu i Brzegu Dolnym po 0,7%. Zbadano również dochody miast ze sfery mieszkaniowej: dochody ze sprzedaży mieszkań komunalnych i sprzedaży działek budowlanych oraz wpływy za wieczyste użytkowanie terenów. Dochody te stanowiły w miastach dużych 4,0%, w miastach średnich 2,5% i w miastach małych 1,9%. Nie uwzględniono podatku od nieruchomości, bo nie ma możliwości wyodrębnienia tego podatku od nieruchomości mieszkalnych. Dochody ze sprzedaży mieszkań komunalnych, stanowiące od szeregu lat główną co do wielkości pozycję, w badanym okresie zmniejszyły się jednak i we wszystkich grupach miast straciły pierwszą pozycję na rzecz dochodów za wieczyste użytkowanie gruntu. Liczba sprzedanych mieszkań spadła aż o 18,3%. Największe dochody z tego tytułu uzyskano w WarszawiePradze Płd. 3,3%, Zielonej Górze 2,0% oraz Rzeszowie i Strzelcach Opolskich po 1,3% wpływów budżetowych. Dochody za wieczyste użytkowanie terenów wzrosły w porównaniu z 2001 r. we wszystkich grupach miast. Znacznym udziałem tych dochodów wyróżnia się (analogicznie jak w 2001 r.) WarszawaPraga Płd. 9,1%, Dzierżoniów 2,3 % i Piła 1,9%. 29

30 Dochody ze sprzedaży działek budowlanych stanowią najmniejszą pozycję w dochodach budżetowych miast (średnio 0,7%). Znaczniejszym udziałem tych dochodów wyróżnił się Toruń (3,1%), w pozostałych miastach nie przekraczał on 1,9%. Ogółem wpływy z wymienionych źródeł są ponad dwukrotnie mniejsze niż wydatki na sferę mieszkaniową (tab. 19). Jednak w trzech miastach, a mianowicie w Krakowie, Toruniu i WarszawiePradze Płd. sytuacja jest odwrotna dochody są wyższe od wydatków. Im miasto jest mniejsze, tym dochody pokrywały mniejszy procent wydatków na sferę mieszkaniową, co wiąże się głównie ze znacznymi wydatkami z budżetów miast średnich i małych na dodatki mieszkaniowe. Tab. 19: Udział wydatków na sferę mieszkaniową oraz dochody ze sfery mieszkaniowej w budżetach miast monitorowanych (według grup wielkości miast) (w %) Miasta Wydatki Dochody powyżej 100 tys. mieszkańców od 25 do 100 tys. mieszkańców poniżej 25 tys. mieszkańców 5,3 7,5 7,1 Razem 6,7 3,0 W 13 miastach, na 21 badanych, dochody pozyskiwane bezpośrednio z mieszkalnictwa, tj. ze sprzedaży mieszkań komunalnych, przewyższyły wydatki gmin na dopłaty do mieszkań komunalnych przeznaczone na remonty budynków. 4,0 2,5 1,9 3. Finansowanie budownictwa mieszkaniowego Nakłady na inwestycje realizowane w 2002 r. wstępnie szacuje się na około 20 mld zł 3. Struktura nakładów, według źródeł finansowania, objęła: własne środki ludności 60,0%, kredyty 26,1%, środki publiczne 11,5%, inne 2,4%. W 2002 r. wypłaty kredytów mieszkaniowych szacuje się na 5,2 mld zł, to jest na poziomie wypłat kredytów komercyjnych w poprzednim roku. Inwestycje ludności były wspomagane ulgami w podatku od dochodów osobistych oraz bezpośrednio wydatkami z budżetu państwa. 3 Wstępny szacunek oparto m.in. o informacje o poziomie i strukturze budownictwa mieszkaniowego oraz o ceny inwestorskie mieszkań. 30

31 W pierwszym półroczu 2002 r. gospodarstwa domowe uzyskiwały również środki finansowe na budowę mieszkań, rozliczając podatek dochodowy za poprzedni rok. Kwoty zwrotu podatku z tytułu podatkowych ulg mieszkaniowych były jednak mniejsze niż w ubiegłych latach. W 2001 r. kwota wydatków mieszkaniowych do odliczenia od dochodu wyniosła 2,4 mld zł, a wydatki odliczone niecałe 2,2 mld, z tego ulga podatkowa około 440 mln zł, w tym na inwestycje mieszkaniowe 410 mln. Inwestycje te realizowało głównie 180 tys. gospodarstw domowych, przy przeciętnych nakładach 7 tys. zł rocznie przypadających na 1 gospodarstwo. Środki te wydatkowano przede wszystkim na rozbudowę i nadbudowę. Inwestycje mieszkaniowe, uprawniające do odliczeń od podatku realizowało prawie 800 tys. gospodarstw domowych, przy nakładach inwestycyjnych ogółem 13 mld zł, tj. przeciętnie 16,3 tys. zł na 1 gospodarstwo. Ogólna kwota odliczeń stanowiła niecałe 900 mln zł, co w relacji do wydatków stanowi 7%. W porównaniu z poprzednim rokiem dopływ środków finansowych z ulg zmniejszył się o około 1 miliard zł, to jest o 40%. Należności systemu bankowego z tytułu kredytów mieszkaniowych w 2002 r. wyniosły 27,6 mld zł, co stanowi zwiększenie w stosunku do poprzedniego roku o 6,4 mld zł. Należności te według kredytobiorców przedstawia tabela 20. Tab. 20: Należności systemu bankowego z tytułu kredytów mieszkaniowych w 2002 roku w stosunku do 2001 r. a Lp Wyszczególnienie rodzaju kredytobiorców Przedsiębiorstwa i spółki państwowe Przedsiębiorstwa i spółki prywatne oraz spółdzielnie 3. Przedsiębiorcy indywidualni 4. Osoby prywatne Razem: kredyty: a) złotowe, b) dewizowe, c) suma. a b c a b c a b c a b c a b c w % 127,8 120,1 102,3 126,0 104,9 68,9 37,5 60,6 116,9 167,9 142,3 111,9 162,3 130,3 Zmiany w 2002 r. w mln zł Kredyty na koniec Rodzaj roku w mld zł kredytów a 2001 r r. struktura w % 5,0 1,1 3,9 1,8 2,7 4,5 0,5 0,4 0,9 18,6 73,9 92,5 24,9 75,1 100,0 31

32 Na ogólną kwotę przyrostu zadłużenia wpływały głównie trzy elementy: kwoty uzyskiwane przez kredytobiorców na realizację celów mieszkaniowych, przyrost wynikający z oprocentowania kredytów, zmniejszenia wynikające ze spłaty kredytów mieszkaniowych 4. Osoby prywatne nadal były najbardziej dynamiczną grupą kredytobiorców. Należności banków zwiększyły się tu o 5,9 mld zł. Korzystano głównie z kredytów dewizowych, które stanowiły prawie trzy czwarte uzyskiwanych w ten sposób środków. 4. Kredytowanie w miastach monitorowanych Analizę kredytowania inwestycji mieszkaniowych w 2002 r. dokonano w oparciu o informacje uzyskane w 10 bankach: 1) Bank Inicjatyw SpołecznoEkonomicznych S.A. 2) Bank Gospodarki Żywnościowej S.A 3) Bank Gospodarstwa Krajowego 5 4) Bank Polska Kasa Opieki (PKO S.A.) 5) Bank PrzemysłowoHandlowy PBK S.A. 6) Bank Zachodni WBK S.A. 7) Gospodarczy Bank Wielkopolski S.A 8) Górnośląski Bank Gospodarczy S.A. 9) Kredyt Bank S.A. 10) Powszechna Kasa Oszczędności (PKO BP S.A). 4 Przyrost zadłużenia z tytułu naliczanych przez banki odsetek od kredytów szacuje się na 2,4 mld zł. Przyjęto 10% od kwoty zadłużenia, obliczonej jako średnia na początek i koniec okresu. Zmniejszenie kwot zadłużenia oszacowano jako 5% średniej kwoty stanu zadłużenia, to jest 1,2 mld zł. W tym ujęciu na kwotę 6,4 mld zł składa się: 2,4 mld zł odsetek, ujemna kwota 1,2 mld zł spłat zadłużenia oraz dodania wynikowej kwoty 5,2 mld zł wypłat kredytów mieszkaniowych w 2002 r. 5 Bank Gospodarstwa Krajowego przejął oddziały Banku Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego, który uczestniczył w badaniach monitoringowych w 2001 r. 32

33 W 2002 r. kwota przyznanych kredytów budowlanych stanowiła ponad 1/3, a wypłaconych około 20% kredytów poprzedniego roku. Ponad 75% udziału w przyznanych i 63% w udzielonych kredytach mieli głównie deweloperzy. Prawie cała kwota przyznanych i 89% wypłaconych kredytów dokonana została w Warszawie. W miastach średniej wielkości z kredytów krótkoterminowych nie korzystano, wyjątkiem są jedynie kredytobiorcy z Radomska. Poziom i dynamikę kredytów budowlanych przedstawiają tabele 22, 23 i 24. W roku 2002 w miastach objętych monitoringiem banki przyznały i wypłaciły osobom fizycznym około 1,5 mld zł długoterminowych kredytów na inwestycje mieszkaniowe. W dużych miastach wypłaty na budownictwo spółdzielcze i zakup u dewelopera stanowiły po 30%, pozostałe ok. 40% środków przypadało na budownictwo prywatne jednorodzinne. Przy tym w miastach średnich na budownictwo prywatne indywidualne przypadła ponad połowa kredytów, zarówno przyznanych jak i udzielonych. Dwie inne grupy, to jest jednostki państwowe oraz jednostki spółdzielcze i prywatne mają wyraźnie mniejszą dynamikę. W tej drugiej grupie dynamika jest jeszcze niższa niż w poprzednim roku. Na ten stan rzeczy wpływają dwa czynniki. Jednym z nich jest tu duży udział starych kredytów mieszkaniowych w kwotach należności i wynikające stąd zmniejszenia poprzez przejściowy wykup i umorzenia. Drugim jest zmniejszenie działalności inwestycyjnej i budowlanej spółdzielni. W okresie od stycznia do grudnia 2002 r. wyraźnie zmniejszyły się podstawowe stopy procentowe, co wpływało na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. Przedstawia to tabela